Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện thanh oai, TP hà nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Thị Thu Hà

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI,
TP HÀ NỘI TRƢỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI
ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Thị Thu Hà

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI,
TP HÀ NỘI TRƢỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI
ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG

Hà Nội – 2015

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Đề tài “Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện Thanh
Oai, thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính” là công
trình nghiên cứu của cá nhân tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn này là
hoàn toàn trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên
cứu nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều có xuất xứ,
nguồn gốc cụ thể. Việc sử dụng các thông tin này trong quá trình nghiên cứu là
hoàn toàn hợp lệ.
Hà Nội, ngày

15 tháng 12 năm 2015

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hà


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản
thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ, ủng hộ nhiệt tình của cơ quan, bạn
bè và đồng nghiệp. Nhân dịp này tôi xin gửi lời cảm ơn trân thành về sự quan tâm
quý báu đó.
Trước hết, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Nguyễn Đình
Bồng đã hết lòng hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn.
Tôi xin cảm ơn các Thầy, Cô giáo trong Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa
học Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn.
Tôi xin cảm ơn các Thầy, Cô giáo và cán bộ thuộc Phòng sau đại học –

Trường Đại học Khoa học Tự nhiên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi
thực hiện Luận văn.
Tôi xin cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Oai, Thành
phố Hà Nội đã cung cấp tài liệu và giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện nghiên cứu
đề tài; xin cảm ơn các anh, chị đồng nghiệp đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá
trình thực hiện Luận văn; xin cảm ơn bạn bè, gia đình đã luôn cổ vũ, động viên và
giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện Luận văn này.
Hà Nội, ngày 15

tháng 12 năm 2015

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hà


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT ........................4
1.1 Cơ sở lý luận về giá đất ởvà định giá đất ..............................................................4
1.1.1 Đất đai, sở hữu đất đai, địa tô và giá đất ............................................................4
1.1.2. Giá đất ở và định giá đất .................................................................................10
1.2 Giá đất ởvà định giá đất ởở Việt Nam ................................................................16
1.2.1 Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất ....16
1.2.2 Cơ sở pháp lý về giá đất ở và định giá đất .......................................................20
1.2.3 Tình hình thi hành pháp luật đất đai về giá đất ................................................24
1.3 Định giá đất ở một số nước trên thế giới.............................................................26
1.3.1 Định giá đất ở Thụy Điển ................................................................................26

1.3.2 Định giá đất ở Liên Bang Úc ...........................................................................27
1.3.3 Định giá đất ở Malaysia ..................................................................................30
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRƢỚC VÀ SAU
KHI THAY ĐỔI ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH........................................................35
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Thanh Oai...................................35
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................35
2.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội. ................................................................................41
2.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của huyện Thanh Oai, thành
phố Hà Nội ................................................................................................................48
2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thanh Oai năm 2014 .................................48
2.2.2 Tình hình quản lý đất đai .................................................................................50
2.3. Thực trạng giá đất ở tại huyện Thanh Oai theo khung giá do UBND TP Hà Nội
ban hành ....................................................................................................................51
2.3.1 Các văn bản pháp quy áp dụng ở địa bàn trong giai đoạn nghiên cứu ...........51


2.3.2 Khung giá đất ởcủa Chính phủ .........................................................................53
2.3.3 Thực trạng giá đất ở tại huyện Thanh Oai theo khung giá do UBND TP Hà Nội
ban hành.....................................................................................................................54
2.4 Biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai trước và sau khi sát nhập vào thành
phố Hà Nội ................................................................................................................57
2.4.1 Giá đất ởở theo khung giá đất ở và giá thị trường của khu trung tâm huyện .........57
2.4.2 Giá đất ởở theo khung giá đất ở và giá thị trường của khu giáp ranh thành phố .69
2.4.3 Giá đất ởở theo khung giá đất ở và giá thị trường của khu xa trung tâm .......73
2.4.4. Nhận xét chung biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai ...............75
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG QUẢN LÝ
NHÀ NƢỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN H. THANH OAI THÀNH PHỐ
HÀ NỘI ....................................................................................................................77
3.1 Đánh giá công tác quản lý đất đai và định giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh

Oai, thành phố Hà Nội ..............................................................................................77
3.2 Định hướng quản lý đất và thị trường bất động sản huyện Thanh Oai, thành phố
Hà Nội giai đoạn 2016-2020 .....................................................................................78
3.3 Các giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện
Thanh Oai, thành phố Hà Nội ...................................................................................80
3.3.1 Nhóm giải pháp chính sách pháp luật ..............................................................80
3.3.2 Nhóm giải pháp về quản lý đất đai và nhà ở ...................................................81
3.3.3 Nhóm giải pháp về tổ chức và cán bộ .............................................................82
3.4.4 Nhóm giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật .....................................................83
3.4.5 Nhóm giải pháp về cải cách thủ tục hành chính ..............................................84
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................87
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................90


DANH MỤC BẢNG
Tên bảng

STT

Trang

1

Bảng 1.1 Đặc điểm của các phương pháp định giá đất

14

2

Bảng 2.1 Đánh giá kết quả thực hiện các ngành kinh tế giai đoạn

42

2010 - 2014 (Theo chỉ tiêu đánh giá nhiệm kỳ 2010 - 2015)
3

Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014

49

4

Bảng 2.3 Khung giá đất ở tại nông thôn

53

5

Bảng 2.4 Khung giá đất ở tại đô thị

53

6

Bảng 2.5 Khung giá đât ở tại khu vực trung tâm huyện Thanh Oai

54

7

Bảng 2.6 Khung giá đất ở tại khu vực giáp ranh thuộc huyện
Thanh Oai

55

8

Bảng 2.7 Gía đất ở tại nông thôn của huyện Thanh Oai năm 2014

56

9

Bảng 2.8 Giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 2007-2008

58

10

Bảng 2.9 Giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 2009 - 2014

58

11

Bảng 2.10 Giá đất ở theo quy định các khu vực điển hình tại thị
trấn Kim Bài

61

12

Bảng 2.11 Giá đất ở thị trường tại thị trấn Kim Bài năm 2007 2014

62

13

Bảng 2.12 Giá đất ở thị trường trở các khu vực điển hình tại Thị
trấn Kim Bài

63

14

Bảng 2.13 Giá đất ở khu vực điển hình tại thị trấn Kim Bài

65

15

Bảng 2.14 Giá đất ở xã Cự Khê giai đoạn 2007 -2009

70

16

Bảng 2.15 Giá đất ở của đường phố nhóm giáp ranh TP Hà Nội
(xã Cự Khê)

70

17

Bảng 2.16 Giá đất ở tại khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai

73

(xã Xuân Dương)
18

Bảng 2.17 Giá đất ở thị trường tại khu vực xa trung tâm huyện
Thanh Oai (xã Xuân Dương)

74


DANH MỤC HÌNH

STT

Tên hình

Trang

1

Hình 1.1 Trình tự và phương pháp xác định giá đất ở

24

2

Hình 2.1 Bản đồ hành chính huyện Thanh Oai Thành phố Hà Nội

36

3

Hình 2.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai giai đoạn 2010 –

41

2014
4
5

Hình 2.3 Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất H Thanh Oai, TP Hà
Nội năm 2014

48

Hình 2.4 Biểu đồ biểu diễn giá đất ở các khu vực điển hình

61

Hình 2.5 Biểu đồ biểu diễn giá đất ở thị trường các khu vực điển hình

64

Hình 2.6: Biểu đồ biến động giá đất ở giai đoạn 2007 – 2014

67

6
7


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Từ viết đầy đủ

CHXHCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

BĐS

Bất động sản

BHYT

Bảo hiểm y tế

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HHBĐS

Hàng hóa bất động sản

HTXNN

Hợp tác xã nông nghiệp

KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

NN

Nhà nước

MTTQ

Mặt trận tô quốc

TT

Thị trường

TTBĐS

Thị trường bất động sản

UBND

Ủy ban nhân dân

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

VT

Vị trí


LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia. Khi xã hội ngày càng
phát triển kinh tế ngày càng tăng, nhu cầu sinh sống của con người ngày càng lớn,
thì giá trị mà đất đai mang lại ngày càng cao và đất đai ngày càng trở nên có giá trị.
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu. Quỹ đất có hạn mà nhu cầu sử dụng cho các mục đích phát triển kinh tế xã hội
ngày càng cao, mặc dù hệ thống chính sách pháp luật đất đai đã ban hành tương đối
đầy đủ và đồng bộ để điều tiết việc quản lý và sử dụng đất đai; song quản lý đất đai
vẫn còn nhiều bất cập và là vấn đề nóng bỏng hiện nay.
Giá đất ở là thước đo kinh tế của đất, phản ánh đúng giá đất ở sẽ thúc đẩy
việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra
quyết định nhanh chóng, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản điều tiết
quan hệ cung – cầu. Mặt khác, giúp nhà nước đưa ra các quyết định quan trọng
trong việc quản lý đất đai và thị trường bất động sản.
Luật Đất đai 2003 đã xác định đất có giá và giá đất ở Nhà nước là căn cứ để
tính thuế, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử
dụng đất, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa và
phát triển các quy định về giá đất ở của Luật Đất đai 2003.

Từ ngày 01/8/2008 theo Nghị quyết của Quốc Hội, toàn bộ tỉnh Hà Tây
(trong đó có huyện Thanh Oai) đã được sát nhập về thủ đô Hà Nội. Việc mở rộng
ranh giới thủ đô Hà Nội sẽ tạo không gian phía Tây Nam Thủ đô có điều kiện địa
hình, địa chất phù hợp, môi trường cảnh quan đẹp, đáp ứng nhu cầu đất đai để phát
triển một số khu chức năng quan trọng của thủ đô, các công trình đầu mối hạ tầng
kỹ thuật, các dự án mang tầm quốc gia, quốc tế.
Việc nắm bắt được giá đất ở và biến động giá đất ở ở tại địa bàn huyện là rất
cần thiết, phục vụ cho việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu
quả, đáp ứng yêu cầu phát triển Thị trường bất động sản của địa phương.

1


Trong bối cảnh đó, học viên đã thực hiện đề tài “ Nghiên cứu biến động giá
đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới
hành chính” để tìm hiểu về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của địa
bàn nghiên cứu.
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá được sự biến động của giá đất ở trước và sau khi thay đổi địa giới
hành chính trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp bình ổn giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan cơ sở lý luận, thực tiễn về giá đất ở; chính sách, pháp
luật liên quan đến giá đất ở như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư
hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính xác định giá đất ở và
khung giá đất; Quyết định của UBND thành phố Hà Nội về giá đất ở và tình hình thi
hành pháp luật đất đai về giá đất ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác định giá đất ở trên địa bàn
huyện Thanh Oai - Thành phố Hà Nội từ năm 2007 đến năm 2014.
- Điều tra giá đất ở thực tế trên thị trường tại các khu vực nghiên cứu từ năm

2007 đến năm 2014 và tìm ra các yếu tố biến động của giá đất ở trước và sau khi
thay đổi địa giới hành chính tại huyện Thanh Oai - Thành phố Hà Nội.
- Đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất ở trên địa bàn
huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Đối tương nghiên cứu: giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Phạm vi không gian: Trong phạm vi địa giới hành chính huyện Thanh Oai,
Tp Hà Nội.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
5.1) Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp :
- Thu thập các tài liệu điều tra cơ bản về kinh tế, xã hội, quản lý đất đai của
huyện Thanh Oai.
- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan đến giá đất ở do Nhà nước, UBND
thành phố Hà Nội quy định.
2


5.2) Phương pháp chọn điểm nghiên cứu:
Xác định các điểm điều tra giá đất ở theo các xã, thị trấn đại diện của huyện
Thanh Oai, cụ thể như sau:
Khu I: Thị Trấn Kim Bài, huyện Thanh Oai (Khu vực trung tâm huyện)
Khu II: Xã Cự Khê, huyện Thanh Oai (Khu vực giáp ranh thành phố Hà Nội)
Khu III: Xã Xuân Dương, huyện Thanh Oai (Khu vực xa trung tâm)
5.3) Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp :
Điều tra thu thập các số liệu về giá đất ở liên quan đến chuyển nhượng quyền
sử dụng đất từ năm 2007 - 2014 trên địa bàn huyện Thanh Oai tại:
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Oai.
- Các trung tâm môi giới đất đai, công ty kinh doanh bất động sản.
- Người dân và cán bộ Địa chính tại các điểm nghiên cứu trên địa bàn huyện.
5.4) Phương pháp thống kê, tổng hợp:

Các số liệu thứ cấp, sơ cấp được thống kê, tổng hợp trong các bảng, biểu theo
nội dung nghiên cứu.
5.5) Phương pháp phân tích, so sánh:
Phân tích, so sánh sự chệnh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định với giá đất
ở thị trường. Đánh giá sự biến động giá trong từng khu vực và trong các thời kỳ
khác nhau, các nguyên nhân gây nên sự biến động đó.
5.6) Phương pháp xử lý số liệu:
Số liệu được xử lý bằng phần mềm Microsof Excel.
6. Kết quả nghiên cứu:
Ngoài phần mở đầu và kết luận luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về giá đất ở và định giá đất.
Chương 2: Thực trạng giá đất ở và biến động giá đất ởtrên địa bàn huyện
Thanh Oai, Thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về giá đất ở
trên địa bàn huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội.

3


CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.1 Cơ sở lý luận về giá đất ởvà định giá đất
1.1.1 Đất đai, sở hữu đất đai, địa tô và giá đất
1.1.1.1 Đất đai và bất động sản
a. Đất đai
Trong lĩnh vực kinh tế, đối tượng nghiên cứu là đất đai (land) “Đất đai là một
diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh
thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa
hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định
cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện
tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà

cửa...)” (West Publisihing, 1991).
Trong lĩnh vực khoa học tự nhiên, đối tượng nghiên cứu về đất đai là đất tự
nhiên (soil), còn gọi là thổ nhưỡng, thổ nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau
của khí trời (khí quyển), nước (thuỷ quyển), sinh vật (sinh quyển), đá mẹ (thạch
quyển), qua thời gian lâu dài. Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do
đá mẹ phong hoá dưới tác động của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác
động thực vật phân huỷ tạo thành. Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặc
tính đặc trưng của đất mà đá không có; chất mùn còn làm tăng độ đệm của đất, làm
giảm hữu hiệu những thay đổi đột ngột của môi trường bảo vệ các sinh vật sống và
phát triển. (Vũ Ngọc Tuyên, 1994).
Đất đai mà chúng ta có được hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiên
cho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của nhiều thế hệ
trước ta để lại “Cố công sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng mấy trăm người
cày” (ca dao Việt Nam); đến lượt mình, thế hệ chúng ta phải để lại nguồn sống này
cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - Điều này là không có
trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ vật và cũng không phải là
tài sản của bất kỳ cá nhân nào. Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng “Đất

4


đai là tài sản vay mượn của con cháu” - Chính vì vậy mà Mác đã viết rằng: “... Toàn
thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong mọi thời
đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ chỉ là người có đất đai ấy,
họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tương lai sau
khi đó làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như những người cha hiền vậy...” (Tôn Gia
Huyên, 2009).
b. Bất động sản
- Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng
tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại: bất

động sản (BĐS) và động sản (ĐS).
- Bất động sản: Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí
phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó
không thể di dời được. Tại nhiều nước trên thế giới (Thái Lan, Malaysia, Singapore,
Anh), chế định bất động sản được thể chế hoá riêng trong một ngành luật -Luật về
bất động sản (Tổng cục Địa chính, CPLAR 1999, Định giá bất động sản)
Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005 quy định:
“Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp
luật quy định. (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005, Bộ Luật dân sự)
- Hàng hóa bất động sản
Tính đặc biệt của HHBĐS được xác định bởi thuộc tính của đất đai:
* Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu;
* Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời
gian - phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;
* Đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói
chung;
* Những tính chất khác với các loại hàng hoá khác;
5


* Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ
tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện), cơ sở
hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch
vụ, nông nghiệp, công nghiệp;
* Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn;
* Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và

được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ;
* Không phải tất cả mọi bất động sản đều trở thành hàng hoá.
(Nguyễn Đình Bồng, 2010, Quản lý Thị trường bất động sản)
1.1.1.2. Sở hữu đất đai
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt. Trong đó quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ vật sở hữu trong tay, quyền
sử dụng là quyền được khai thác các đặc tính hữu ích của đất đai và sử dụng nó,
quyền định đoạt là quyền quyết định số phận pháp lý của thửa đất. Sự thống nhất và
tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng gắn liền với việc mua bán qua lại bằng
hai loại giá cả đất đai là giá mua bán quyền sở hữu và giá mua bán chỉ quyền sử
dụng. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu
vì thế giá mua bán ở đây chỉ là giá mua bán quyền sử dụng đất và thị trường bất
động sản được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất. Đây là điểm khác biệt về thị
trường bất động sản ở Việt Nam nói chung và việc hình thành giá đất ởnói riêng.
1.1.1.3. Địa tô và giá đất
a) Địa tô
Địa tô là phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản kinh
doanh nông nghiệp mà nhà đầu tư trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai
để được quyền sử dụng đất trong thời gian nhất định. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời
và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Địa tô chênh lệch có bản chất là lợi nhuận siêu ngạch, là sự chênh lệch giữa giá
cả sản xuất chung của nông phẩm được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng
đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt của nông phẩm trên ruộng đất trung bình và tốt.
Có hai loại địa tô chênh lệch là: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
6


+ Ðịa tô chênh lệch I tạo thành do sự chênh lệch về độ phì nhiêu tự nhiên
giữa các vùng đất làm phát sinh lợi nhuận siêu ngạch.
+ Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh hay sự

chênh lệch về độ phì nhân tạo do đầu tư trực tiếp của con người vào đất đai hình
thành lợi nhuận siêu ngạch.
Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song
được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp
tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước.
Địa tô được hình thành theo công thức:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung – Giá cả sản xuất cá biệt
Trong đó, giá cả sản xuất chung là giá sản phẩm do thị trường xác định. Giá
cả sản xuất cá biệt là giá thành sản phẩm của từng khu đất cụ thể. Lợi nhuận siêu
ngạch được hiểu là độ chênh giữa giá cả sản xuất chung và giá cả sản xuất cá biệt.
Địa tô tuyệt đối là phần địa tô mà người sử dụng đất phải nộp cho chủ sở
hữu. Đó là khoản chênh lệch giữa giá cả thị trường và chi phí sản xuất của nông
sản trên loại đất xấu. Địa tô tuyệt đối xác định thông qua giá cả đất đai mà giá cả
đất đai lại phụ thuộc vào lợi nhuận thu được trên đất. Vì vậy người ta gọi giá đất
ởlà địa tô tư bản hóa:
Địa tô
Giá đất ở =
Tỷ suất lợi nhuận
- Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất ở có
thể thay đổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, vì lúc này người mua sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là
mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra
mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu
được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc
này giá đất ởphải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh
doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.

7

Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do
đó giá đất ởngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn
cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là
lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để
loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005,
Giáo trình “Định giá đất”, trang 34).
- Quan hệ cung cầu
Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan
hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối quan hệ đó
thể hiện sự tối đa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự hình
thành, vận động của giá cả.
Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong
không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày
càng tươi tốt chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông thường khác. Vì
vậy quan hệ cung – cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với
quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác. Mặc dù tổng cung của đất đai là
cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì
có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại
đất. Để điều tiết về số lượng cung đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng
đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất đóng vai trò quyết định. Điều này phụ thuộc
vào chất lượng quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế xã hội, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất. (Hồ Thị Lam Trà,
Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”, trang 36).
b. Giá đất ở
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách
khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay
thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả
năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu,

giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền thế chấp…
8


Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất ở được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai hay giá đất ở là giá bán quyền sở hữu đất chính là
mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Tuy
nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị
của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô
giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá
trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất ở
cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền
kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong
sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo
trình “Định giá đất”, trang 16)
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được
chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Luật đất đai 2003 Điều 4, khoản 23 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây
gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 2003)
Giá đất ở được hình thành trong các trường hợp sau đây:
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất ở với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật
Đất đai Điều 55 )

c. Giá bất động sản
Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, giá trị bất động sản tại hầu hết các
nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP, Mỹ 30-40%; tổng giá trị thị trường
của bất động sản Thuỵ Điển là 540 Tỷ USD. Giá bất động sản liên quan đến các

9


quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản: mua, bán, thế chấp, thuế bất động
sản và đền bù. Định giá bất động sản giúp cho người bán và người mua xác định
được giá trị thị trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá
cả hợp lý, tránh được rủi ro tạo điều kịên cho việc giao dịch, thoả thuận mua bán bất
động sản diễn ra thuận lợi. Định giá bất động sản giúp cho các ngân hàng có căn cứ
để thực hiện cho vay bằng thế chấp (tại Vương quốc Anh số lượng tiền cho cá nhân
vay chưa được thanh toán lên tới 700 tỷ Bảng, trong đó 565 tỷ được thế chấp bằng
nhà ở). Định giá bất động sản giúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuế bất động sản
đảm bảo công bằng, hợp lý. Một thị trường bất động sản chính quy sẽ đem lại
nguồn thu chính cho Nhà nước từ thuế bất động sản, lệ phí dịch vụ và tiền thu từ
bán các bất động sản dư thừa thuộc sở hữu nhà nước (Malaysia nguồn thu từ thuế
bất động sản chiếm khoảng 65% tổng thu thuế ); Mức huy động thuế bất động sản ở
các nước phát triển chiếm từ 0,5-3% GDP, bình quân 1,9% GDP. (Nguyễn Đình
Bồng, 2010, Quản lý Thị trường bất động sản)
1.1.2. Giá đất ở và định giá đất
1.1.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Bản chất của giá đất ởlà giá trị đất đai. Theo nghĩa rộng đất là vô giá vì đất
không có khấu hao, vô hạn về thời gian sử dụng và nếu sử dụng một cách thông
minh sáng tạo thì sức sản xuất không ngừng được tăng lên. Do đó, giá đất ởlà một
“ước lệ” để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người đang có quan hệ kinh tế trực
tiếp với nó tại một thời điểm, trong một hoàn cảnh kinh tế xã hội nhất định mà khó
có thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị của nó. Do mối quan hệ hữu cơ giữa các

yếu tố tự nhiên - kinh tế - xã hội - pháp lý với giá đất ở cho nên khi xác định giá đất
ở phải xem xét đầy đủ các yếu tố này dưới góc độ khoa học và thực tiễn.
a. Yếu tố tự nhiên
Yếu tố vị trí: Có vai trò đặc biệt quan trọng trong các yếu tố tự nhiên. Bao
gồm 2 loại vị trí ảnh hưởng đến giá đất ở là vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối.Vị
trí tuyệt đối có thể hiểu là toạ độ định vị chính xác của thửa đất trên bề mặt trái đất
hoặc là thể hiện dưới dạng địa chỉ (địa điểm cụ thể của thửa đất trong khu vực) và
vị trí tương đối (vị trí của thửa đất so với các thửa đất khác trong vùng lân cận).

10


Giá đất ở đô thị ở nước ta hiện nay biến động theo vùng và theo sự phân bố của
các tuyến đường (càng xa trung tâm càng rẻ) và theo điểm (càng xa mặt đường giá
càng rẻ).
Yếu tố kích thước, hình thể của đất cũng có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Hình
dạng mảnh đất đẹp nhất là vuông vức còn các hình dạng khác như tam giác, bình
hành, hình bất quy tắc,... đều không thuận lợi cho việc sử dụng đất nên ảnh hưởng
đến giá đất.
Đặc điểm về thổ nhưỡng, địa hình, địa chất, độ phì nhiêu tự nhiên của bản thân
khu đất đáp ứng các mục đích sử dụng đất khác nhau, điều kiện môi trường cảnh quan
xung quanh là trong lành, sạch đẹp hay không bị ô nhiễm,... cũng ảnh hưởng đến giá
đất. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”)
b. Yếu tố kinh tế
Trong nền kinh tế thị trường giá đất ở là một nhân tố cấu thành của thị
trường bất động sản cho nên nó cũng chịu sự tác động của các quy luật kinh tế, ví
dụ như trong quan hệ cung cầu về đất đai: nếu cung có hạn mà cầu vô hạn sẽ chịu
tác động của quy luật kinh tế trong nền kinh tế thị trường như quy luật giá trị, quy
luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Vì đẩy giá đất ở lên quá cao, vượt qua khả năng
thanh toán chung của xã hội, hình thành những “cơn sốt” về đất đai.

Các yếu tố về cơ sở hạ tầng kĩ thuật (giao thông, hệ thống điện nước,...) và
cơ sở hạ tầng xã hội (khu công nghiệp, trường học, công viên, nhà văn hoá...) cũng
ảnh hưởng lớn đến giá đất.
Ngoài ra còn có các nhân tố khác như tình trạng phát triển kinh tế, trình độ
tiêu dùng và thu nhập của dân cư, mức lãi suất,... (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn
Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”)
c. Yếu tố tâm lý, xã hội
- Tình hình ổn định chính trị, trị an xã hội của khu vực và các vùng lân cận,
đầu cơ vào nhà đất và mức độ đô thị hoá. Cục diện chính trị ổn định thì việc đầu tư
vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu
đúng thời hạn cùng với lợi nhuận. Vì vậy lòng tin của nhà đầu tư sẽ kéo giá đất ởlên
cao, ngược lại sẽ kéo giá đất rớt xuống. Thửa đất mà nằm ở nơi có trị an xã hội tốt,
đảm bảo sẽ có giá cao hơn so với thửa đất mà tình trạng trị an kém.
11


- Các yếu tố về dân cư như số dân, nghề nghiệp, trình độ. Ví dụ ở những nơi
tập trung dân cư đông đúc thì đẩy giá đất ở cao hơn.
- Các yếu tố về tâm lý như phong thuỷ, phong tục tập quán của mỗi nơi,... cũng
ảnh hưởng đến giá đất. Nó có thể kéo giá đất lên cao hoặc xuống thấp nhiều lần. Ví dụ
như nhiều người thường quan niệm nhà có hướng đông nam sẽ tốt hơn so với các
hướng khác. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”)
d. Yếu tố pháp lý
- Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị. Quy hoạch cũng là một trong
những công cụ để nhà nước quản lý đất đai. Đây là một yếu tố làm biến động về giá
đất ở rất lớn. Nếu một lô đất ở trong ngõ nhưng được quy hoạch mở một đường phố
đi qua đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt thì khi đó trở thành đất mặt phố và
giá đất ở sẽ tăng vọt.
- Nguồn gốc của thửa đất: được nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử
dụng đất hay đất lấn chiếm,... Nguồn gốc đất đai mà minh bạch rõ ràng thì giá đất ở

cũng sẽ cao hơn.
- Tình trạng pháp lý của thửa đất: thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hay chưa; có giấy phép xây dựng, các chứng thư pháp lý khác
hay không.
- Hệ thống chính sách pháp luật đất đai ở thời điểm xác định giá đất. (Hồ Thị
Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”)
1.1.2.2 Các nguyên tắc định giá đất
a. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như
đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập
ròng trong tương lai là lớn nhất.
Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật chất và mặt
pháp luật.
- Về mặt vật chất: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
là khi nó thỏa mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho một người
cụ thể).
12


- Về mặt pháp luật: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi các quyền sở hữu thửa đất đó phải được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất đối với một thửa đất không chỉ nói đến khả
năng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp thu nhập thực từ một thửa đất lại
dưới dạng tiện lợi khác không tính đến trong định giá bất động sản và trong một
chừng mực nào đó nó được vật chất hóa như là một chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất của
bất động sản.
b. Nguyên tắc thay thế
Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi
giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so

với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận
giá cả và thanh toán. Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp
định giá bất động sản: Định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo
thu nhập.
Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không
bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay
đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đối các xu thế của thị trường
(xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất…) đối với loại thửa đất đó.
Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hóa, tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con
người cũng thay đổi không ngừng. Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường,
nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định giá đất ở nhằm phù hợp
với thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm định giá.
c. Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá. Nó là
kết quả tác động lẫn nhau giữa các yếu tố hình thành giá đất, mà các yếu tố hình
thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình
thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những yếu tố này và những biến động
chung của chúng.
Khi định giá đất ở cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá
biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của những yếu

13


tố này. Vì các yếu tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả
giữa các yếu tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất ở hiện tại mà dự tính giá đất
ở cho tương lai. Do đó, nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật
thiết với nhau. Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến
động giá đất ởtrong tương lai mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để
điều chỉnh tư liệu giá đất ở đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì

mới xác định được giá đất ở hợp lý. (Nguyễn Đình Bồng, Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2005)
1.1.2.3 Các phương pháp định giá đất
Định giá đất ởbao gồm 4 phương pháp :
- Phương pháp so sánh thị trường.
- Phương pháp thu lợi hoàn vốn.
- Phương pháp thặng dư.
- Phương pháp tiếp cận giá thành.
(Nguồn:Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa
đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP)
Bảng 1.1 : Đặc điểm của các phương pháp định giá đất
PP so sánh thị trường
Thay thế

PP thu lợi hoàn
vốn
Thu lợi

Phạm
vi ứng
dụng

Đất đai
Công trình xây dựng
Bất động sản
Thích hợp định giá đất ở
đai và bất động sản ở
khu vực có mẫu để giao
dịch thực tế.

Đất đai
Vật kiến trúc
Bất động sản
Thích hợp với
đất đai , công
trình xây dựng
có thu lợi.

Hạn

1.Lúc không có dự án
giao dịch tương tự hoặc
không có thị trường giao

1.Khó xét đối
với bất động
sản không thu

Quan
điểm
Đối
tượng

14

PP thặng dư
Giá nhà đất = giá
thành xây dựng +
giá đất
Đất đai

Vật kiến trúc
Thích hợp với
khu vực có giao
dịch địa sản, có
giá trị khai thác
,tái khai thác.
1.Việc định giá
khó khăn đối với
việc xây dựng

PP tiếp cận giá
thành
Giá thành

Vật kiến trúc
Đất mới phát triển
Thích hợp với
công trình xây
dựng hay đất mới
phát triển.
1.Không thích
hợp với đất đai đã
được xây dựng


chế

Cơ sở
lý luận

Trình
tự đánh
giá

Tính
thực
hiện

dịch thì khó định giá.
2.Cần phải xem xét các
hạng mục sai khác và
hiệu chỉnh thêm cho
thích hợp.
3.Phải kiểm tra rõ ràng
độ chuẩn xác của tư liệu.
1.Theo giá đất ởmẫu
thực tế so sánh và tìm
giá cả đất cần định giá.
2.Không có cơ sở lý luận
nhưng có tính thực tế
cao.

lợi.
2.Số liệu thu lợi
phải hợp lý,
chính xác.
3.Tỷ lệ lợi tức
hoàn vốn phải
thích đáng.
1.Lấy giá trị

thu lợi hoàn
vốn trong
tương lai làm
giá cả.
2.Có cơ sở lý
luận.

không thích hợp
hoặc đất đai
không có giá trị
khai thác.

hay đất đã phát
triển.
2.Giá thành
không bằng giá
cả.

1.Giá đất = giá
nhà đất – giá
thành xây dựng –
lợi tức xây dựng –
lợi tức lợi nhuận.
2.Giá vật kiến
trúc = giá nhà đất
– giá đất.
3.Có cơ sở lý
luận.

1.Thu thập thích đáng

mẫu thực tế giao dịch.
2.Kiểm tra tính điều kiện
giao dịch gồm giá cả,
điều kiện chi trả, động
cơ và điều kiện thửa đất.
3.Hiệu chỉnh tình hình
mẫu giao dịch thực tế.
4.Hiệu chỉnh ngày của
mẫu thực tế.
5.Hiệu chỉnh nhân tố khu
vực và yếu tố cá biệt của
mẫu thực tế.
6.Xác định giá cả so
sánh.
Kết quả định giá và giá
thị trường gần nhau.

1.Tính toán
tổng thu lợi.
2.Tính toán
tổng chi phí.
3.Tính toán thu
lợi ròng.
4.Chọn xác
định lãi suất
hoàn vốn.
5.Tính toán giá
cả thu lợi.

1.Tính toán giá

thu lợi nhà đất
sau khi phát triển.
2.Tính toán chi
phí xây dựng
(kiến trúc).
3.Tính toán các
loại thuế.
4.Tính toán giá
đất.

1.Giá vật kiến
trúc = giá thành
lặp lại – khấu
hao.
2.Giá đất mới
phát triển = tiền
sử dụng được đất
+ phí phát triển +
lợi nhuận + lợi
tức + hiệu chỉnh
vị trí.
1.Xác định chi
phí di chuyển
trưng thu đất đai.
2.Xác định chi
phí phát triển.
3.Xác định lợi
nhuận.
4.Xác định lợi
tức.

5.Tính toán giá
thành.
6.Hiệu chỉnh vị trí.

Kết quả định
giá và giá thị
trường có hơi
sai khác.

Tiếp cận với giá
thị trường

15

Kết quả định giá
thường sai khác
với giá thị trường.


1.2 Giá đất ở và định giá đất ở Việt Nam
1.2.1 Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất
1.2.1.1 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1987
- Luật đất đai 1987
(Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987) Luật mới chỉ tập trung vào điều chỉnh mối
quan hệ về đất đai giữa Nhà nước giao đất với tư cách là chủ thể của quyền sử dụng đất.
Còn việc giao dịch dưới dạng quyền sử dụng đất theo Luật này rất hạn chế, chỉ giới hạn
trong hai quyền: Chuyển đổi và thừa kế (có điều kiện). Luât này không thừa nhận đất có
giá, nên không có những giao dịch thông qua giá trị quyền sử dụng đất. (Quốc Hội nước
CHXHCNVN 1987, Luật Đất đai )
1.2.1.2 Giai đoạn sau khi có luật đất đai 1993 đến 2013

- Luật đất đai 1993
Đất đai là tài nguyên vô giá của quốc gia là nguồn lực quan trọng của quá
trình sản xuất. Năm 1993, đánh dấu một cột mốc quan trọng khi Quốc hội thông qua
và ban hành Luật đất đai nhằm thể chế hóa các quy định về chế độ quản lý, sử dụng
đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Theo đó, Nhà nước xác lập đất đai
thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý và giao đất cho các tổ
chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan đoàn thể, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài. Ngoài ra, Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài
nước được thuê đất gọi chung là người sử dụng đất (Điều 1). Điều đáng chú ý là lần
đầu tiên trong quy định của Nhà nước về đất đai đã quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất. Trong đó hộ gia đình và cá nhân được giao đất có quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và nộp thuế sử
dụng đất theo quy định.
Để có căn cứ xác định các loại đất để tính thuế quyền sử dụng đất, thu tiền khi
giao đất hoặc cho thuê đất, Luật đất đai năm 1993 chia đất ra làm 6 loại đất, dựa theo
mục đích sử dụng đất như sau (Điều 11):
1. Đất nông nghiệp;
2. Đất lâm nghiệp;
3. Đất khu dân cư nông thôn;

16