nghiên cứu biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố bắc ninh giai đoạn 2009-2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


i
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM





NGUYỄN HUY DÃ




“NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH
GIAI ĐOẠN 2009 - 2013”





LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


ii
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




NGUYỄN HUY DÃ



“NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH
GIAI ĐOẠN 2009 - 2013”


LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông













Thái Nguyên - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin can đoan mọi số liệu và kết quả sử dụng để nghiên cứu viết luận
văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ học vị nào.
- Tôi xin cam đoan mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc
rõ ràng và mọi sự giúp đỡ trong quá trình làm luận văn đểu đã được cảm ơn.

Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Dã


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp
đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi
để tôi có thể hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn GS.TS Nguyễn Thế Đặng trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường,
phòng đào tạo sau đại học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tôi thực hiện tốt luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo UBND thành phố Bắc Ninh; Phòng
Tài nguyên và Môi trường thành phố
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp
đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn !

Tác giả luận văn



Nguyễn Huy Dã

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


iii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất 28
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Bắc Ninh năm 2013 48
Bảng 3.2. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Suối Hoa giai đoạn
2009 - 2013 54
Bảng 3.3. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Ninh Xá giai đoạn
2009 - 2013 56
Bảng 3.4. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Tiền An giai đoạn 2009
- 2013 58
Bảng 3.5. Giá đất ở trên thị trường tại phường Suối Hoa giai đoạn 2009 - 2013 60
Bảng 3.6. Giá đất ở trên thị trường tại phường Ninh Xá giai đoạn 2009 - 2013 62
Bảng 3.7. Giá đất ở trên thị trường tại phường Tiền An giai đoạn 2009 - 2013 64
Bảng 3.8: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Suối Hoa năm 2009 66
Bảng 3.9: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Suối Hoa năm 2010 66
Bảng 3.10: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Suối Hoa năm 2011 67
Bảng 3.11: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Suối Hoa năm 2012 67
Bảng 3.12: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Suối Hoa năm 2013 68
Bảng 3.13: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại
phường Suối Hoa, giai đoạn 2009 - 2013 70
Bảng 3.14: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Ninh Xá năm 2009 71

Bảng 3.15: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Ninh Xá năm 2010 71
Bảng 3.16: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Ninh Xá năm 2011 72

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


iv
Bảng 3.17: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Ninh Xá năm 2012 72
Bảng 3.18: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Ninh Xá năm 2013 73
Bảng 3.19: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại
phường Tiền An, giai đoạn 2009 - 2013 74
Bảng 3.20: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Tiền An năm 2009 75
Bảng 3.21: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Tiền An năm 2010 75
Bảng 3.22: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Tiền An năm 2011 76
Bảng 3.23: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Tiền An năm 2012 76
Bảng 3.24: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Tiền An năm 2013 77
Bảng 3.25: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại
phường Tiền An, giai đoạn 2009 - 2013 78
Bảng 3.26: Đánh giá nguyên nhân gây biến động giá đất tại thành phố Bắc Ninh qua
ý kiến của người dân 83

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


v
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 7
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 8
Hình 2.1: Bản đồ hành chính 3 phường 38
Hình 3.1: Sơ đồ địa giới hành chính thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 39
Hình 3.2: Đường Ngô Gia Tự và Nguyễn Gia Thiều (đoạn tại phường Suối Hoa) 55
Hình 3.3: Đường Nguyễn Cao và Khu dân cư Hà Nội (thuộc phường Ninh Xá) 57
Hình 3.4: Đường Nguyễn Cao (đoạn chợ Đọ Xá) và đường Đỗ Trọng Vỹ 63
Hình 3.5: Đường Trần Hưng Đạo (đoạn Trung tâm thương mại) 65
Hình 3.6: Đường Nguyễn Cao (VT1: giáp chợ; và VT2: phía trong) 80
Hình 3.7: Đường Trần Hưng Đạo (đoạn Chợ Nhớn) và đường Nhà Chung 80

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Từ, cụm từ viết tắt
Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt
BĐS
Bất động sản
UBND
Ủy ban nhân dân
MTTQ

Mặt trận tổ quốc
CD
Chuyên dùng
PNN
Phi nông nghiệp
NN
Nông nghiệp
CT
Chỉ thị
TT
Thứ tự
NĐ-CP
Nghị định – Chính phủ
QĐ
Quyết định
VT
Vị trí

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


vii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
DANH MỤC CÁC BẢNG iii
DANH MỤC CÁC HÌNH v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi
MỤC LỤC vii

MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu của đề tài 2
2.1. Mục tiêu tổng quát 2
2.2. Mục tiêu chi tiết 3
3. Ý nghĩa của đề tài 3
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 4
1.1.1. Khái niệm về giá đất 4
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 4
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 8
1.2. Cơ sở pháp lý 13
1.3. Phương pháp xác định giá đất 15
1.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 15
1.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 19
1.3.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 20
1.4. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở Việt Nam 21
1.5. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam 23
1.5.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế giới 23
1.5.2. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam 28
Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 33

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


viii
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 33
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 33
2.2. Nội dung nghiên cứu 33

2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất tác động tới công tác
quản lý đất đai và giá đất ở của thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 33
2.2.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh
giai đoạn 2009 - 2013 33
2.2.3. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình biến động giá đất ở trên
địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 34
2.2.4. Xác định nguyên nhân gây nên tình trạng biến động giá đất ở trên địa bàn
thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013. 34
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất ở trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh 34
2.3. Phương pháp nghiên cứu 34
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 34
2.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu số liệu sơ cấp 34
2.3.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 34
2.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 36
2.3.5. Phương pháp chuyên gia 36
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh . 39
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 39
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội. 41
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất 44
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công
tác quản lý nhà nước về đất đai và giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh. 51
3.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai
đoạn 2009 - 2013. 51
3.2.1. Tình hình biến động giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại thành phố
Bắc Ninh giai đoạn năm 2009 - 2013 51

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ix
3.2.2. Tình hình biến động giá đất ở trên thị trường tại thành phố Bắc Ninh giai
đoạn năm 2009 - 2013. 59
3.2.3. So sánh biến động giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở trên thị
trường tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013. 65
3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn
2009 - 2013 79
3.3.1. Yếu tố vị trí 79
3.3.2. Yếu tố khả năng sinh lợi 80
3.3.3. Yếu tố cơ sở hạ tầng 81
3.3.4. Yếu tố dân số 81
3.4. Nguyên nhân và xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thành phố Bắc
Ninh giai đoạn 2009 - 2013 82
3.4.1. Xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 82
3.4.2. Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn
2009 - 2013 82
3.5. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh
trong thời gian tới. 86
3.5.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật 86
3.4.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực 87
3.4.3. Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật 88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89
1. Kết luận 89
2. Kiến nghị 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc
phòng. Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển và
ngày càng nhận thức được vai trò tầm quan trọng của đất đai.
Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi Hiến
pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm
cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm chủ
yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người bán. Hiến pháp
1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật”. Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế
đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là mốc
đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản gắn với nó là
các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng
nhu cầu ngày càng cao, Luật Đất đai 1993 ra đời, tiếp theo nó là Luật Đất đai 1998, Luật
Đất đai 2001, 2003 và Luật Đất đai 2013. Luật Đất đai 20013 ra đời thể hiện cách tiếp
cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, coi
đất đai là tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Cho nên đất đai trở
thành một thứ hàng hoá có giá.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp
để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự
hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Xã hội ngày càng phát triển
cùng với đó là sự vận động mạnh mẽ của cơ chế thị trường, đất đai trở thành đối
tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, … và dần hình thành thị trường
riêng - thị trường đất đai - thị trường Bất động sản. Thị trường BĐS ở nước ta đã

hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và không chính thức (thị

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


2
trường BĐS ngầm); thị trường không chính thức nổi lên là một thách thức đối với
xã hội và quản lí của Nhà nước.
Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai
bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực
trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà
nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém
trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Do
vậy, việc sử dụng có hiệu quả các nguồn lực, đặc biệt là đất đai đang là một đòi hỏi hết
sức cấp bách. Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ đến giá đất là nhiệm vụ quan trọng
đối với các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương.
Thành phố Bắc Ninh là trung tâm kinh tế - văn hóa - chính trị của tỉnh Bắc
Ninh, có vị trí địa lý thuận lợi, cách thủ đô Hà Nội khoảng 20 km. Trong những
năm gần đây, cùng với tốc độ phát triển chung của tỉnh, Thành phố đã có những
chuyển biến mạnh mẽ đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, với tình
hình kinh tế Thế giới nói chung và ở Việt Nam nói riêng thì bất động sản đang bị
“đóng băng”, giá đất ở giảm sâu, thị trường bất động sản ảm đạm…thì thành phố
Bắc Ninh cũng không nằm ngoài các quy luật trên. Vậy yếu tố nào đã và đang ảnh
hưởng chính tới giá bất động sản nói chung và giá đất ở nói riêng tại thành phố
Bắc Ninh? Các giải pháp nào có thể tháo gỡ cho thị trường bất động sản hiện nay.
Vì vậy, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở là vấn đề quan trọng
nhằm xác định được đúng nguyên nhân để thị trường bất động sản có thể được
điều tiết là vấn đề cấp thiết hiện nay.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn trên và dưới sự hướng dẫn của GS.TS.
Nguyễn Thế Đặng, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu biến động giá đất ở

trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, giai đoạn 2009 - 2013”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Nghiên cứu tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh,
giai đoạn 2009 - 2013.
- Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


3
- Đề xuất một số giải pháp cho để quản lý giá đất ở có hiệu quả.
2.2. Mục tiêu chi tiết
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành phố
Bắc Ninh.
- Khái quát được thực trạng của giá đất ở tại khu vực thành phố Bắc Ninh.
- Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến yếu tố giá đất ở.
- Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc
Ninh trong giai đoạn 2009 - 2013.
- Xác định và phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh.
- Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất của thành phố Bắc Ninh.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn
Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công

tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban
hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.







Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


4
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai
mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay
thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được
chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 3
của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính
trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác
định”. (Luật đất đai 2013) [12].
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy

định tại Điều 55 của Luật đất đai năm 2013.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu
tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của
đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào
nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính
như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


5
1.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô
lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và
bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa
tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội,
khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư
bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá
bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác
về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những

mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ
hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch,
gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và
lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai
yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất các biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi
ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn
giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của
địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


6
lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự
phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên. [10].
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng
của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược
lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát
triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,

việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng
làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi
suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn.
Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết
định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và
đưa ra công thức xác định giá đất:
Giá đất =
Địa tô
Lãi suất ngân hàng
1.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất
và làm cho giá đất luôn biến động.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


7

P

Đường cầu

Đường cung
E
E
’
D

0

D
1

Q
0

Q
1

O
P
0

P
1
Q

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và
đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà
tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D
0
sang D
1
, điểm cân bằng dịch chuyển từ
E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P
0
xuống P
1
.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề
này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị
trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này
sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do
các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử
dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có
thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem
như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2013, hiện ở nước ta có hai loại giá đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

8
được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị
trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải
bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất,
cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác
đấu giá QSDĐ).
Giá
D1
G1
D

G

Số lượng đất đai
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời
gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể
giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của
từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D
1
, thì giá tăng từ điểm G lên G
1
.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua
việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.3.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá đất
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,
cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố

kinh tế, nhân khẩu, xã hội, quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế,
xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


9
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì
thế giá đất tăng lên.
- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá
đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong
cả nước.
+ An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật
tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu, do
người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ
bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất
biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông
đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá
có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không
thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên
quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất
đai cũng không ngoại lệ.
+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia

khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có
lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng.
- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng
đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong
quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật
tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


10
+ Tình trạng phát triển kinh tế
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận với nhau
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
+ Biến động vật giá
+ Mức lãi suất [13]
1.1.3.2. Yếu tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác động
tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng,
chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị…. Trong đó vị trí là yếu tố
quyết định đến giá đô thị.
* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói
về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại
2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại
vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực
đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất
cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các
ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu

đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị
trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy xem xét đánh giá ưu thế về vị trí
là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất.
1.1.3.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố các biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa
đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc,điều kiện cơ sở hạ
tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất… Ảnh
hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.
Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá biệt,
bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây
dựng, loại hình sử dụng …

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


11
Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như yếu
tố tâm lý, mục đích sử dụng đất …
1.1.3.4. Các yếu tố chung bên ngoài
*. Các yếu tố chính trị pháp lý
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường đất nói chung và sự
đầu tư vào lĩnh vực đất nói riêng. Cụ thể là:
- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào
địa phương có thể làm tăng nhu cầu về đất qua đó có thể làm cho giá đất gia tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách cho phép Việt kiều mua đất tại Việt Nam.
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực đất.
+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với đất
* Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan:

- Tình hình cung - cầu đất trong khu vực
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường đất trong khu vực
- Các điều kiện của thị trường đất trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc )
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,
trung bình hay thấp) so với các vùng khác
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
- Mức độ lạm phát chung

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


12
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng
trong vùng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


13
* Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị đất. Một khu vực mà mật độ
dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị đất nơi đó sẽ
tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như:
chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người

dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của đất. Tình trạng những người sống
trong đất, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ
tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống Những vấn đề liên
quan đến thuyết phong thuỷ.
1.2. Cơ sở pháp lý
Để đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước về đất đai theo đúng xu thế phát triển
của Việt Nam và phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo
định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đã được chế định lại. Luật Đất đai
năm 1993 ra đời là dấu mốc quan trọng khi tại điều 12 qui định: “Nhà nước xác định giá
các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê
đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần
đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp
luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Từ năm 1993 đến nay
Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định về phương pháp xác định giá đất, quy
định khung giá các loại đất, điển hình là:
- Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân
loại đô thị và cấp quản lý đô thị
- Căn cứ Nghị định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà nội
dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


14
- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng

lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo qui
định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;
- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP.
- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính
về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ -CP.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010
của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban
hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định
chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ
thể và tư vấn xác định giá đất.
Cùng với các văn bản quy định chung của Chính Phủ, các Bộ ban ngành liên
quan như Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính … Giai đoạn 2009 - 2013, tỉnh
Bắc Ninh cũng đã ban hành các quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh như:
- Nghị quyết số 126/2008/NQ-HĐND16 ngày 09/12/2008 của HĐND tỉnh về
việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2009.
- Nghị quyết số 147/2009/NQ-HĐND16 ngày 09/12/2009 của HĐND tỉnh về
việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2010.
- Nghị quyết số 181/2010/NQ-HĐND16 ngày 09/12/2010 của HĐND tỉnh về
việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2011.
- Nghị quyết số 36/2011/NQ-HĐND17 ngày 09/12/2011 của Hội đồng nhân
dân tỉnh về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh năm 2012