Đánh giá bố trí giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số dự án trên địa bàn phường phú hậu, thành phố huế, tỉnh thừa thiên huế

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ
KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT VÀ MÔI TRƯỜNG NÔNG NGHIỆP

BÁO CÁO

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:

Đánh giá bố trí giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái
đỊnh cư của một số dự án trên địa bàn phường Phú Hậu, thành
phố Huế, Tỉnh Thừa Thiên Huế

Sinh viên thực hiện

: Nguyễn Nhật Hoàng

Lớp

: K2 Quản lý đất đai

Giáo viên hướng dẫn : ThS. Nguyễn Văn Bình
Bộ môn

: Trắc Địa Bản Đồ

NĂM 2015


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ
KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT VÀ MÔI TRƯỜNG NÔNG NGHIỆP

BÁO CÁO

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:

Đánh giá bố trí giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái
đỊnh cư của một số dự án trên địa bàn phường Phú Hậu, thành
phố Huế, Tỉnh Thừa Thiên Huế

Sinh viên thực hiện

: Nguyễn Nhật Hoàng

Lớp

: K2 Quản lý đất đai

Địa điểm thực tập

: Phường Phú Hậu, thành phố Huế

Thời gian thực tập

: 01/04/2015 – 15/08/2015

Giáo viên hướng dẫn

: ThS. Nguyễn Văn Bình

Bộ môn

: Trắc Địa Bản Đồ

NĂM 2015


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại
học Nông Lâm Huế và thời gian nghiên cứu, hoàn thành khoá
luận tốt nghiệp tại phường hú Hậu, thành phố Huế, em xin trân
trọng cám ơn:
Ban giám hiệu; Phòng Đào tạo Đại học Trường Đại học
Nông Lâm Huế; Ban chủ nhiệm Khoa Tài nguyên đất & Môi
trường nông nghiệp và quí Thầy Cô giáo đã giúp đỡ, hướng dẫn
tận tình và truyền đạt nhiều kiến thức kinh nghiệm làm nền
tảng để em hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp của mình.
Xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Ths. Nguyễn Văn Bình người đã luôn hướng dẫn tận tình và chỉ bảo cho em trong
suốt thời gian học tập cũng như thời gian hoàn thành báo cáo
này.
Trân trọng cảm ơn sự hợp tác, giúp đỡ và chia sẻ của các
cán bộ phường Phú Hậu trong thời gian qua.
Xin được gửi lời cám ơn đến gia đình; bạn bè và những
người thân đã động viên; giúp đỡ em trong suốt thời gian học
tập và hoàn thành khóa luận này.
Kính chúc thầy cô, các anh chị, toàn thể bạn bè sức khỏe
và luôn thành công trong công việc, học tập và nghiên cứu.

Huế, tháng 8 năm 2015
Sinh viên
Nguyễn Nhật Hoàng

BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Diễn giải

KT-XH:

Kinh tế - Xã hội

BTHT và TĐC:

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

TĐC:

Tái định cư

GPMB:

Giải phóng mặt bằng

ĐTH

Đô thị hóa

CN-TTCN

Công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp

UBND:

Ủy ban nhân dân

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

CNH-HĐH:

Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

TN&MT:

Tài nguyên và Môi trường


MỤC LỤC


DANH MỤC BẢNG


8


PHẦN 1
MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của nhân loại, là cơ sở để sản xuất ra
của cải vật chất. Đất đai là hàng hóa đặc biệt có tính cố định về vị trí và không
thay đổi về số lượng, là yếu tố quan trọng có tác động mạnh mẽ đến đời sống
của con người.
Trong tình hình đất nước ta hiện nay thì công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng là một trong những thành phần cần thiết gắn liền với tiến trình đi lên giàu
mạnh của đất nước. Công tác này giải quyết các vấn đề về quỹ đất để phục vụ
cho phát triển các ngành kinh tế, an ninh, quốc phòng, giao thông, công trình
phúc lợi, khu dân cư…, để đất nước không những giàu mạnh mà an ninh chính
trị còn được giữ vững, góp phần đưa Việt Nam hội nhập với thế giới.
Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái
định cư là mang tính nhạy cảm, đa dạng và phức tạp. Trong khi hệ thống pháp
luật chính sách về đất đai nhà ở hiện nay chưa thật sự hoàn thiện vẫn còn những
vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung cộng với công tác quản lý còn yếu kém gây
ra tình trạng kiện cáo, khiếu nại kéo dài.
Luật đất đai 2003, Nhà nước ta khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý”.
Sau khi luật đất đai năm 2003 ra đời và có hiệu lực Ủy ban Nhân dân
phường Phú Hậu đã thực hiện nghị quyết của hôi đồng nhân dân phường chỉ
đạo cán bộ địa chính phường, quản lý chặt chẽ đất đai theo nội dung quản lý đất
đai của nhà nước và đặc biệt chú ý đến công tác giải phóng mặt bằng, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn phường, phối hợp với nhân dân, giải
quyết các trường hợp liên quan đến bồi thường, hỗ trợ khiếu nại đất đai khi giải
phóng mặt bằng của phường. Do vậy trong những năm qua công tác giải phóng
mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đạt kết quả đáng khích lệ. Bên cạnh
những kết quả đạt được thì vẫn còn tồn tại một số vướng mắt làm chậm tiến độ
như tranh chấp, khiếu nại đất đao liên quan đến ranh giới đất đai không rõ ràng
Việc phát triển kinh tế trên địa bàn Phường đang được tiến hành khẩn
trương và nhanh chóng. Hàng loạt khu tái định cư mới được xây dựng lên, nhiều

dự án đang được triển khai và thực hiện. Chính vì vậy công tác giải phóng mặt
bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là rất quan trọng và cần được chú ý hơn
bao giờ hết.
9


Rất nhiều dự án lớn đã và đang được tiến hành trên địa bàn Phường, với kinh
phí hàng tỷ đồng đã được đầu tư phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng, điều
đó càng khẳng định thêm đây là một công việc rất quan trọng trong công cuộc
phát triển của Phường. Do vậy, việc nghiên cứu đánh giá công tác giải phóng mặt
bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là việc làm cần thiết nhằm tìm ra những
hướng đi phù hợp với thực trạng sử dụng đất và đưa ra các giải pháp khắc phục
những khuyết điểm trong công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư trên địa bàn Phường Phú Hậu, cũng như toàn thành phố Huế.
Từ lý do đó, được sự phân công của Khoa Tài nguyên đất và Môi trường
nông nghiệp trường Đại học Nông Lâm Huế và sự hướng dẫn của thầy giáo
ThS. Nguyễn Văn Bình, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá bố trí giải
phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số dự án tại địa
bàn phường Phú Hậu,thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế’’.
1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
Tìm hiểu thực trạng công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư trên địa bàn phường Phú Hậu.
Đưa ra một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác giải
phóng mặt bằng và nâng cao hiệu quả việc thực hiện các chính sách bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư phù hợp với địa bàn và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội
của đất nước.
1.2.2. Yêu cầu
Phải nghiên cứu nắm vững chính sách, nghị định, quyết định, công văn
cùng các văn bản khác có liên quan đến dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng

và bố trí tái định cư liên quan đến quản lý đất đai.
Nắm vững kiến thức cơ sở, chuyên ngành và kiến thức bổ trợ có liên quan
đến đề tài.
Các số liệu điều tra, thu thập để phục vụ cho đề tài phải mang tính khách
quan, chính xác, trung thực và đầy đủ.
Tổng hợp, phân tích, đánh giá được số liệu đã thu thập và điều tra chính xác.
Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.

10


PHẦN 2
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1. Các khái niệm
2.1.1.1. Bất động sản
Theo quy định của điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005.
Bất động sản là tài sản không thể di dời được, bao gồm [4]:
+ Đất đai
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
nhà ở và công trình xây dựng đó
Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là loại
hàng hoá đặc biệt, tất cả những gì được tạo từ sức lao động của con người mà
gắn liền với đất đai như công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…Tuy nó
không thể di chuyển được nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Do đó,
bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động KT - XH. Vì thế, việc định giá
bất động sản để áp giá bồi thường cần quy định rõ ràng, cụ thể để công tác
BTHT và TĐC được đẩy nhanh tiến độ.

2.1.1.2. Giá đất
Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai - thị trường sự quản lý của Nhà nước. Hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người
quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là
căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng thực
hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo
quy hoạch sử dụng đất và pháp luật.
Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự không
ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định nên thường định giá theo
thời gian và giá cũng có giá trị theo thời gian.
Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ
quyền sử dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho
11


thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi
và tính thuế đất[8].
Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời
điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01
hàng năm theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được
chuyển mục đích sử dụng [1].
Theo Giáo Sư Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và
Môi trường cho biết mức giá này thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường.
Mức giá cao nhất mà người bị thu hồi đất được trả chỉ bằng khoảng 70 - 80% giá
thực tế
Trong thực tế thì luôn luôn tồn tại hai loại giá: Giá đất do Nhà nước quy
định và giá thị trường. Giá thị trường thì luôn cao hơn giá Nhà nước, mức độ
chênh lệch giữa hai loại giá này xa hơn nếu đó là ở khu vực đô thị - nơi mà thị
trường bất động sản phát triển. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định để tính
giá đất, bồi thường thiệt hại mà càng sát so với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở thực tế địa phương thì công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ

trợ và bố trí tái định cư sẽ nhanh gọn và hiệu quả hơn.
2.1.1.3. Định giá đất
Định giá đất không những là một nghệ thuật mà còn mang tính khoa học
và được hiểu là sự ước tính, đánh giá về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình
thái tiền tệ phù hợp với thị trường cho một mục đích sử dụng đất đã được xác
định tại một địa điểm, thời điểm xác định.
Định giá đất giúp cho Nhà nước có điều kiện nắm chắc để quản lý và điều
tiết thị trường bất động sản, hướng thị trường bất động sản hoạt động tích cực
lành mạnh. Ngoài ra còn tăng thu ngân sách cho Nhà nước có điều kiện để thực
hiện công bằng, hợp lý về quyền và nghĩa vụ đối với mọi người sử dụng đất. Vì
vậy, việc xây dựng một hệ thống giá đất thống nhất, đồng bộ và sát với giá thực
tế hơn là điều rất cần thiết cho công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng
và bố trí tái định cư [8].
2.1.1.4. Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện việc di dời vật kiến
trúc, tài sản, cây cối gắn liền với đất trên diện tích đất bị thu hồi để bàn giao lại
mặt bằng cho chủ đầu tư thực hiện dự án.

12


Công tác giải phóng mặt bằng tiến hành nhanh hay chậm phụ thuộc vào
chính sách bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư, công tác quản lý Nhà nước về
đất đai của địa phương, kinh phí đầu tư dự án, thời tiết và sự đồng tình ủng hộ
của người bị thu hồi đất. GPMB cũng đồng nghĩa với việc ảnh hưởng trực tiếp
và có tính quyết định tới sự thành công hay thất bại của dự án.
2.1.1.5. Bồi thường thiệt hại
Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị và công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại về một hành vi của một chủ thể khác.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở

hữu. Vì vậy, bồi thường khi thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ
đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [7].
Có 2 loại bồi thường: Bồi thường về đất và bồi thường về tài sản.
Bồi thường về đất là bồi thường đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước
thu hồi theo nguyên tắc diện tích đất bị thu hồi bao nhiêu thì bồi thường bấy
nhiêu. Diện tích đất bồi thường là diện tích đất hợp pháp được xác định lại trên
thực địa, thực tế đo đạc diện tích thu hồi của từng chủ sử dụng đất.
Bồi thường về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào
đất bị Nhà nước thu hồi gồm: Nhà, các công trình, vật kiến trúc, cây cối hoa
màu, mồ mã, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai bị thu hồi.
2.1.1.6. Tái định cư
Tái định cư là quá trình thiết lập lại cuộc sống cho người bị thu hồi đất
phải di chuyển chỗ ở đến nơi ở mới ổn định cả về mặt vật chất lẫn tinh thần.
Khu TĐC là địa bàn được quy hoạch để bố trí các điểm TĐC, hệ thống cơ sở hạ
tầng, công trình công cộng và khu vực sản xuất.Trong khu TĐC có ít nhất một
điểm TĐC [14].
Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật
mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
+ Bồi thường bằng nhà ở
+ Bồi thường bằng giao đất ở mới
+ Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới
2.1.2. Bản chất của công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện từ khi thành lập hội
13


đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư. Về mặt
hành chính giải phóng mặt bằng là quá trình không tự nguyện, người bị thu hồi
đất ngoài mất mát về mặt vật chất thì nhiều trường hợp còn bị ảnh hưởng đến mặt

tinh thần là khi tái định cư hoặc có mộ người thân bị di chuyển…
Đất nước ta đang trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá thì công tác
giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là một phần không thể
xem nhẹ của nội dung phát triển, bởi vì nó là điều kiện tiên quyết để triển khai
các dự án trong tiến trình chỉnh trang đô thị xây dựng đất nước. Tuy nhiên, để
thực hiện tốt công việc này đòi hỏi phải tổ chức công tác giải phóng mặt bằng,
bồi thường một cách chặt chẽ, hợp lý, khoa học nhằm đảm bảo được tính công
bằng, hợp lý, hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và người bị thu hồi đất, tạo mọi
điều kiện cho người bị thu hồi đất sớm ổn định đời sống sinh hoạt và sản xuất tại
nơi ở mới. Với quan điểm chung và về đạo lý thì cần phải xây dựng khu tái định
cư có điều kiện sống ít nhất là bằng hoặc cao hơn so với điều kiện sống trước
khi di dời. Ngoài ra còn phải quan tâm đến tập quán sản xuất, phong tục xã hội
từng nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng đồng... Chỉ khi ấy mới hạn chế được
khiếu kiện của người dân, đặc biệt là khiếu kiện kéo dài, điều này giúp cho công
tác giải phóng mặt bằng được dễ dàng hơn và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.
2.1.3. Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư
Công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là mang
tính nhạy cảm, đa dạng, phức tạp và ảnh hưởng nhiều mặt đến đời sống, kinh tế,
xã hội của người dân cũng như toàn bộ xã hội.
- Tính nhạy cảm: Khi các quy luật sản xuất hàng hoá thay đổi ( đất đai,
vật liệu xây dựng, các hàng hoá khác) thì đòi hỏi các văn bản pháp luật về đất
đai có liên quan đến công tác giải toả, bồi thường phải thay đổi theo để phù hợp
hơn so với thực tế.
- Tính đa dạng: Đất đai có tính đa dạng, mỗi địa phương có điều kiện tự
nhiên - kinh tế xã hội nhất định. Tùy theo từng vùng, từng địa phương mà khung
giá do Nhà nước ban hành phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư là khác nhau và tuỳ theo từng dự án mà chính sách
này cũng rất khác nhau. Tất cả các đặc điểm trên làm cho công tác giải phóng
mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư mang tính đa dạng.

- Tính phức tạp: Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, đất đai trở nên
“đắt đỏ” và luôn biến động theo từng ngày. Công tác giải phóng mặt bằng, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư trở nên phức tạp do các đặc điểm sau:
14


Thứ nhất, trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư phải áp dụng nhiều văn bản pháp luật, phải thông
qua nhiều cấp, ban ngành để kiểm tra, thẩm định, phê duyệt.
Thứ hai, khó khăn phức tạp trong việc xác định đối tượng, điều kiện được
bồi thường vì nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau và giấy tờ về nguồn gốc
sử dụng đất còn thiếu, chưa chính xác.
Thứ ba, quá trình phát triển của nền kinh tế làm cho giá đất ngày càng
tăng, giá cả trên thị trường không ngừng biến động và giá bồi thường ở mỗi thời
điểm là khác nhau.Điều này làm cho công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư gặp nhiều khó khăn.
Thứ tư, dân số ngày càng tăng nên nhu cầu về đất cần cho sự phát triển cơ
sở hạ tầng kinh tế xã hội, đường sá tăng lên, buộc Nhà nước phải thu hồi đất để
thực hiện các dự án phát triển. Trong khi đó, trình độ dân trí của người dân ở
một số vùng còn thấp nên quá trình giải phóng mặt bằng ở những vùng đó rất
phức tạp.Mặt khác, cây trồng và vật nuôi cũng đa dạng không tập trung thống
nhất một loại cây trồng, vật nuôi nhất định nên rất khó khăn cho công tác định
giá bồi thường cho người dân.
2.2. Cơ sở thực tiễn
2.2.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về giải phóng mặt bằng, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư
2.2.1.1. Trung Quốc
Về pháp luật đất đai ở Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất
đai ở Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung
Quốc rất cao, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có

trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền
bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về TĐC, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu, các
loại tài sản trên đất.
Mức bồi thường cho GPMB được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho
người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý GPMB được
giao cho các Cục quản lý Tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm. Để giải
quyết nhà ở cho người dân khi GPMB, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là
trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại; Hai

15


là,giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi

thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho
dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và
nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, Nhà nước bồi thường bằng
tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức
trung gian để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông thôn, Nhà nước thực
hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có
cách bồi thường khác nhau: Tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường
về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
2.2.1.2. Thái Lan
Tại Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á,

quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế
thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc bồi
thường được tiến hành theo trình tự: Tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá

bồi thường.
Giá bồi thường phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án
mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước bồi thường với giá rất cao so với giá
thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của người dân, Nhà nước hoặc cá
nhân đầu tư đều bồi thường với mức cao hơn giá thị trường [13].
2.2.1.3. Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân

ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thành phố Seoul đã phải đối mặt với
tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở
cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông
dân vùng phụ cận. Việc bồi thường được thực hiện thông qua các công cụ
chính sách như: Hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý
và chính sách TĐC.
Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản
lý, được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Seoul khoảng 5 km. Vào
những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các
16


hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao
hơn nhiều lần so với giá gốc.
2.2.1.4. Nhật Bản
Theo phân tích môi trường thì giải phóng mặt bằng được phân làm 2 cấp
độ: Dự án và quốc gia.
Ở cấp độ dự án thì việc thực hiện tuyên truyền thông báo công khai. Sau
đó lấy ý kiến của người ảnh hưởng ngay từ đầu, có kế hoạch khôi phục cuộc
sống và trình bày rõ ràng cho họ hiểu. Tạo điều kiện cho những người bị di dời
đưa ý kiến vào kế hoạch.Có cơ chế giải quyết các vấn đề với sự tham gia của các
bên trong suốt thời gian thực hiện dự án.

Ở cấp độ quốc gia thì ban hành khuôn khổ pháp lý cung cấp một cách
thống nhất hướng dẫn cho từng dự án.Vai trò của cơ quan tái định cư, đặc biệt là
chính quyền địa phương rất quan trọng.
2.2.2. Chính sách giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua
các thời kỳ
2.2.2.1. Trước khi có Luật Đất đai 2003
Trong quá trình thi hành pháp luật về đất đai, một trong những vấn đề tồn
đọng còn nổi cộm lên là vấn đề BTHT và TĐC khi thu hồi đất.
Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam được ban hành vào năm 1987. Chính
sách đất đai được vận hành trên nguyên tắc Nhà nước bao cấp về đất đai, đất đai
không có giá, không được giao dịch trên thị trường, việc chuyển QSDĐ đều phải
có quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước. Lúc này, giá trị của đất chưa
được người dân coi trọng.
Để phục vụ cho mục đích CNH - HĐH, phát triển KT - XH, Nhà nước ta
đã tiến hành thu hồi có bồi thường một số tài sản của cá nhân, tổ chức, trong đó
có đất đai. Việc thu hồi này dựa trên cơ sở pháp lý cao nhất là quy định tại Điều
23 của Hiến pháp năm 1992 về trưng mua, trưng dụng tài sản hợp pháp của cá
nhân, tổ chức [5]. Từ đây, công tác BTHT và TĐC được quan tâm nhiều hơn
trước. Do đó, việc hoàn thiện chính sách đất đai cho phù hợp luôn luôn được đặt
lên hàng đầu.
Luật Đất đai lần thứ hai được Quốc hội thông qua vào năm 1993, trong đó
17


nội dung đổi mới quan trọng nhất bao gồm: đất đai có giá và giá đất do Nhà
nước quy định; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có 5 quyền: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp đối với đất đai [6].Theo đó, việc
chuyển đổi đất đai để thực hiện các dự án đầu tư vẫn được tiếp tục áp dụng chỉ
một cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc, tức là Nhà nước ban hành quyết định
hành chính để thu hồi đất của người đang sử dụng đất và giao đất cho các nhà

đầu tư thực hiện các dự án, nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất
cho Nhà nước và trả tiền bồi thường đối với đất bị thu hồi, tiền TĐC cho người
bị thu hồi đất ở theo giá đất do Nhà nước quy định. Song, việc bồi thường khi
thu hồi đất chưa được thực hiện đồng bộ, có sự áp dụng khác nhau ở các tỉnh,
thành và chủ yếu là hoán đổi đất khi thu hồi.
Từ khi có Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về
việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, các nguyên tắc của
Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ( được sửa đổi, bổ sung năm
1998) mới được chi tiết hóa trong việc thi hành. Tuy nhiên, vấn đề xác định giá
trị bất động sản để bồi thường và giá cả của QSDĐ vẫn còn chưa thống nhất trên
thực tế.
Ngày 29/06/2001, Quốc hội tiếp tục thông qua luật sửa đổi, bổ sung một
số điều của Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể hơn về việc BTHT và TĐC nhằm
khắc phục những hạn chế trước đó giúp cho công tác BTHT và TĐC được tiến
hành nhanh hơn.
2.2.2.2. Sau khi có Luật Đất đai 2003
Hiện nay, với sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định
197/2004/NĐ-CP, các vấn đề về thị trường bất động sản, giá trị của QSDĐ mới
được nhìn nhận tương đối ổn định, cũng như việc bắt đầu phân định rõ việc thu
hồi đất cho mục đích công ( lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, ngoài
ra có thêm lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế) và mục đích kinh
doanh thuần túy. Tuy nhiên, do chưa có thể nhận thức về thu hồi đất rõ ràng, rành
mạch nên cách thức, thủ tục tiến hành thu hồi đất và họp dân vẫn còn chưa thống
nhất tại các tỉnh, thành. Ở một số nơi, chính sách bồi thường, giải tỏa được thiết
lập tốt và tạo sự nhất trí, đồng tình trong nhân dân. Trái lại, ở nhiều nơi khác, thủ
tục địa phương còn phức tạp, phiền hà, việc áp dụng chính sách bồi thường thiệt

18

hại chưa đồng bộ, tình trạng các dự án phải “giậm chân tại chỗ” vì không “giải
quyết được vấn đề GPMB” còn phổ biến, quy hoạch “treo” còn nhiều.
Quan tâm tới lợi ích của những người bị thu hồi đất, sau khi Luật Đất đai
năm 2003 ra đời, các Nghị định, Thông tư được ban hành nhằm cụ thể hoá các
điều luật về BTHT và TĐC như:
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng
dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003.
+ Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định số 197/ 2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Thông tư 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài Chính thay thế thông tư số
145/1998/TT-BTC ngày 04 tháng 11 năm 1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi
hành nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về
việc đền bù thiệt hại khi nhà nước thi hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
+ Nghị định 17/2006/NÐ-CP ngày 27 tháng 1 năm 2006 của Chính phủ
về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai.
+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy CNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục BTHT và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
+ Nghị định số 25/2008/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2008 của Chính
phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài
nguyên và Môi trường
+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư.

+ Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và
trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.

19


+ Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính
phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Điều đó đã thể hiện được tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản
pháp luật. Nhờ những cải thiện về quy định pháp luật, về phương pháp tổ chức,
về năng lực cán bộ thực thi GPMB, tiến độ GPMB trong các dự án đầu tư gần
đây đã được rút ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác động tiêu
cực đối với người dân cũng như đối với dự án. Việc thực hiện chính sách BTHT
và TĐC đã giúp cho đất nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ
tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án
trọng điểm của Nhà nước, cũng như góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn
định đời sống sản xuất cho người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, giá đất do UBND
cấp tỉnh quy định mới chỉ đạt từ 70% đến 80% giá thị trường.Dù Nghị định số
17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 bổ sung, sửa đổi đã cho phép UBND cấp tỉnh
có thể linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế trên thị trường,
nhưng nó vẫn thực sự không phát huy được hiệu quả như mong muốn. Những
khiếm khuyết đó đã gây ra sự khó khăn trong GPMB và bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất
2.2.3. Tình hình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và bố
trí tái định cư ở nước ta
Luật Đất đai ra đời đã kịp thời khắc phục được những hạn chế mà các
Luật Đất đai trước đây mắc phải đồng thời thực hiện được nhiều vấn đề bất cập
liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất hiện nay. Ở nước ta, các quy định của

pháp luật về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng phù hợp hơn
với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế. Vì thế công
tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong thời gian qua đã đạt được các kết quả
khả quan, thể hiện trên một số khía cạnh chủ yếu sau đây:
- Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng được xác
định đầy đủ và chính xác, phù hợp với tình hình thực tế, giúp cho công tác quản
lý đất đai của Nhà nước được nâng cao, người được bồi thường cũng thấy thỏa
đáng.
- Mức bồi thường, hỗ trợ ngày càng cao tạo điều kiện cho người dân bị
thu hồi đất có thể khôi phục lại tài sản bị mất. Một số biện pháp hỗ trợ đã được
bổ sung và quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đảng và
Nhà nước nhằm giúp người dân ổn định về đời sống và vật chất.
20


- Việc bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của các nhà đầu tư với
người sử dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong
việc thu hồi đất.
- Các địa phương bên cạnh việc thực hiện các quy định của Luật Đất đai
năm 2003, các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật, đã dựa trên sự định hướng
chính sách của Đảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại địa phương để ban hành
các văn bản pháp luật áp dụng cho địa phương mình, làm cho công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện hợp lý và đạt hiệu quả cao hơn.
- Nhận thức về tầm quan trọng, ý nhĩa nhân văn cũng như tính chất phức
tạp của vấn đề thu hồi đất, tái định cư của các nhà quản lý, hoạch định chính
sách của chính quyền địa phương được nâng lên. Chính phủ đã có nhiều nỗ lực
để tạo điều kiện vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có năng lực
và có nhiều kinh nghiệm ngày càng đông đảo, sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn
của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giữa các bộ ban ngành ngày càng

được mở rộng và có hiệu quả.
Nhờ những cải thiện về quy định pháp luật về phương pháp tổ chức, về
năng lực của cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng, tiến độ giải phóng mặt
bằng trong các dự án gần đây đã được rút ngắn hơn so với các dự án cũ. Việc
thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã giúp xây dựng cơ sở
vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng. Từ đó góp phần chuyển đổi cơ cấu kinh tế,
làm cho đất nước ngày càng phát triển.
2.2.4. Ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư đến kinh tế - xã hội
Bên cạnh những thành công đó chúng ta vẫn còn gặp phải những tồn tại
và vướng mắc khi tiến hành công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Trong quá trình thực hiện Nghị quyết, Nghị định của các cấp, các ngành,
cơ quan, đoàn thể có lúc còn chưa triển khai sâu rộng và triệt để. Nguyên tắc dân
chủ, công khai, công bằng, đúng pháp luật đôi khi thực hiện còn thiếu nghiêm
túc, mang tính hình thức tạo nên bức xúc đối với người bị thu hồi đất.
Các cơ chế chính sách sau khi thực hiện công tác GPMB được triển khai
vẫn chưa đồng bộ, thiếu tính khả thi, chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân
sau khi bị thu hồi đất. Bên cạnh đó vẫn có một số dự án đã thực hiện công tác
GPMB, và đã bàn giao lại cho chủ đầu tư nhưng chậm trễ vốn đầu tư nên dự án
đó vẫn chưa đi vào hoạt động, dẫn đến hậu quả đó là để đất hoang hóa kéo dài
21


gây lãng phí và bức xúc trong người dân.
Việc kê khai tài sản trên đất để bồi thường cho người bị thu hồi đất chưa
chính xác, chưa đầy đủ so với thực tế, một số nơi giá bồi thường còn thấp, chênh
lệch nhiều so với giá thị trường dẫn đến người dân không đồng tình, không chấp
nhận với giá được bồi thường.
Công tác quản lý đất đai còn chưa chặt chẽ, gây khó khăn trong việc xác
định nguồn gốc đất, chủ sở hữu hợp pháp làm cơ sở cho việc lập phương án bồi

thường, hỗ trợ, GPMB và chi trả tiền bồi thường cho các hộ dân. Tại một số địa
phương, mặc dù đã nhận được thông báo về chủ trương thu hồi đất và đã được
yêu cầu giữ nguyên hiện trạng đất nằm trong chỉ giới GPMB, nhưng một số hộ
dân vẫn tự ý trồng thêm cây cối, cơi nới các công trình khiến việc kiểm kê, phục
vụ công tác bồi thường GPMB gặp không ít khó khăn.
2.2.5. Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư ở phường Phú Hậu
Trong thời gian qua, công tác BTHT và TĐC trên địa bàn phường Phú
Hậu đã thu được những kết quả như sau.
2.2.5.1. Những mặt đạt được
Thứ nhất, đối tượng được BTHT và TĐC ngày càng được xác định đầy đủ,

chính xác, phù hợp với tình hình thực tế Phường, giúp cho công tác quản lý đất
đai của Nhà nước được nâng cao, người nhận bồi thường, hỗ trợ cũng thấy thỏa
đáng hơn.
Thứ hai,mức bồi thường, hỗ trợ ngày càng cao tạo điều kiện cho người dân

bị thu hồi đất có thể khôi phục lại tài sản bị mất. Một số biện pháp hỗ trợ đã
được bổ sung và quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đảng
và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn định về đời sống và sản xuất.
Thứ ba, trình tự thủ tục tiến hành BTHT và TĐC đã giải quyết được nhiều

khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
thực hiện công tác BTHT và TĐC đạt hiệu quả.
Thứ tư, UBNDPhường bên cạnh việc thực hiện tốt các quy định Luật Đất

đai năm 2003, các Nghị định hướng dẫn thi hành, đã dựa trên sự định hướng
chính sách của Đảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại địa phương để ban hành
các văn bản pháp luật áp dụng cho địa phương mình, làm cho công tác BTHT và
TĐC được thực hiện hợp lý và đạt hiệu quả cao hơn.

22


Thứ năm,nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính

chất phức tạp của vấn đề thu hồi đất, TĐC của các nhà quản lý, hoạch định
chính sách, của chính quyền địa phương được nâng lên
2.2.5.2. Những mặt hạn chế
Bên cạnh những mặt đạt được, việc thực hiện BTHT và TĐC vẫn còn
những mặt hạn chế sau:
Thứ nhất, vấn đề xác định giá đất để tính bồi thường cho người bị thu hồi
đất chưa được quy định theo một chuẩn mực nhất quán; người bị thu hồi đất
nông nghiệp thường chịu thiệt thòi hơn so với người bị thu hồi đất phi nông
nghiệp.
Thứ hai, nhà đầu tư dự án, công trình thực hiện việc bồi thường, GPMB
còn chậm trễ chưa đúng với tiến độ công viêc
Thứ ba, thu hồi đất không ưu tiên trả bằng đất mà thường trả bằng tiền,
những trường hợp phải TĐC cho người bị thu hồi đất ở đối với các dự án lớn
chưa được giải quyết thỏa đáng, điều kiện khu TĐC không bằng khu dân cư có
đất bị thu hồi.
Thứ tư, không bảo đảm công bằng cho những người sử dụng đất xung
quanh dự án, công trình đang triển khai, có người đang sử dụng đất ở vị trí thuận
lợi, giáp mặt đường, nay bị thu hồi toàn bộ đất phải TĐC ở nơi khác, có người
đang sử dụng đất ở vị trí không thuận lợi nay ngẫu nhiên được ở vị trí thuận lợi
và đương nhiên nhận được giá trị tăng

23


24

PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự
án tại phường Phú Hậu.
- Các chính sách, nghị định, công văn cùng các văn bản có liên quan đến
việc giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án tại địa bàn
phường Phú Hậu.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
3.2.1. Phạm vi không gian
- Phạm vi không gian nghiên cứu dự án được thực hiện tại phường Phú
Hậu là:
+ Dự án giải tỏa, mở rộng và nâng cấp xây dựng đường Nguyễn Gia
Thiều thuộc phường Phú Hậu, thành phố Huế.
3.2.2. Phạm vi thời gian
- Đề tài được thực hiện từ ngày 01 tháng 04 năm 2015 đến ngày 15 tháng
08 năm 2015
- Thời gian sử dụng số liệu của dự án từ 2010 đến 2015
3.3. Nội dung nghiên cứu
- Tìm hiểu, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến
công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Đánh giá công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn phường Phú Hậu.
- Khái quát về dự án có công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất tại phường Phú Hậu.
- Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
của các dự án.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác giải

phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
25