Tìm hiểu và đánh giá các dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận hải châu, thành phố đà nẵng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ
KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT VÀ MÔI TRƯỜNG NÔNG NGHIỆP

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

TÊN ĐỀ TÀI: Tìm hiểu và đánh giá các dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động
sản trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.

Sinh viên thực hiện: Huỳnh Lâm Thiên
Lớp: Quản lý thị trường bất động sản 45
Giáo viên hướng dẫn: Th.sĩ Nguyễn Thị Lan Hương
Bộ môn: Quy hoạch và kinh tế đất

NĂM 2015


PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội ngày
nay. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay, thị trường bất động sản đã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền
kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội và thúc
đẩy nền kinh tế đất nước.
Thời gian qua, hoạt động của thị trường bất động sản nước ta có nhiều diễn
biến phức tạp. Đặc biệt ở thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội có những khu vực
giá bất động sản bị đẩy quá giá trị thực của nó, dẫn đến giá bất động sản ở nước
ta được liệt vào cao nhất thế giới. Việc giá bất động sản bị đẩy lên cao tạo nên
những cơn sốt giá ảo, những sự đầu cơ, dẫn đến bất ổn cho xã hội. Việc giá bất
động sản tăng cao cũng gây không ít khó khăn cho công tác bồi thường, hỗ trợ

tái định cư, quản lý thị trường.
Thành phố Đà Nẵng là một trung tâm kinh tế - xã hội của miền Trung.
Trong những năm qua, với sự phát triển vượt bậc về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, giao
thông, đô thị và sự thông thoáng trong các thủ tục hành chính cũng như các
chính sách đầu tư nên Đà Nẵng đã thu hút được nhiều nhà đầu tư trong và ngoài
nước, nhất là trong lĩnh vực bất động sản. Đà Nẵng còn là một thành phố có nền
kinh tế, an ninh, xã hội ổn định, có lợi thế về trung tâm của khu vực, lợi thế về
biển, lợi thế gần các di sản thế giới nên có nhiều cơ hội trong việc phát triển thị
trường bất động sản và thị trường dịch vụ bất động sản.
Thị trường dịch vụ bất động sản Đà Nẵng ra đời sau thành phố Hồ Chí Minh
và Hà Nội, mới đi vào hoạt động trong hơn mười năm gần đây nên quy mô hoạt
động mang tính nhỏ lẻ, tự phát và thiếu chuyên nghiệp. Sự phát triển các loại
hình kinh doanh dịch vụ bất động sản tại Đà Nẵng sẽ góp phần thúc đẩy thị
trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch và tạo nên một thị trường dịch
vụ chuyên nghiệp, hiệu quả, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của
Thành phố.
Xuất phát từ thực tế nêu trên, được sự đồng ý của khoa Tài nguyên đất và
Môi trường nông nghiệp thuộc trường đại học Nông Lâm Huế và đặc biệt được
sự hướng dẫn của giáo viên Thạc sĩ Nguyễn Thị Lan Hương, tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài “Tìm hiểu và đánh giá các dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất


động sản trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng”. Đề tài này sẽ
đánh giá thực trạng phát triển của các loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản
trên địa bàn quận Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng, nghiên cứu kinh nghiệm của
các thành phố khác trong nước, các quận huyện khác trong thành phố để đưa ra
giải pháp nhằm góp phần định hướng và phát triển thị trường kinh doanh dịch vụ
bất động sản tại quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng trong thời gian tới.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Khảo sát và đánh giá thực trạng các dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản

ở quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.
- Làm rõ những tác động cơ bản của các dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động
sản đến thị trường bất động sản trên địa bàn quận Hải Châu, Thành phố Đà
Nẵng.
- Đưa ra một số giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển các dịch vụ hỗ trợ kinh
doanh bất động sản trên địa bàn quận Hải Châu phát triển ổn định, lành mạnh.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Phải phản ánh rõ được thực trạng các dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động
sản trên địa bàn quận Hải Châu,Thành phố Đà Nẵng.
- Đánh giá một cách khách quan và khoa học tình hình thực tại, đồng thời
đề xuất các giải pháp mang tính khả thi và phù hợp để thúc đẩy sự phát triển của
các dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận Hải Châu, Thành
phố Đà Nẵng.

PHẦN 2


TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1. Những vấn đề chung về bất động sản
2.1.1.1. Khái niệm về bất động sản
Có rất nhiều quan điểm xung quanh khái niệm bất động sản, tùy vào trạng
thái thực tế của tài sản và quan điểm chính trị của mỗi nước, bất động sản có
khái niệm cụ thể khác nhau. Nhưng hầu hết các nước đều cho rằng bất động sản
là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời khỏi đất đai,
được xác định bởi vị trí địa lý của đất [2].
Theo khoản 1, điều 174 của Bộ luật dân sự năm 2005: “Bất động sản là các
loại tài sản bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể
cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền
với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định” [2].

2.1.1.2. Đặc điểm của hàng hóa bất động sản
Bất động sản cũng như các tài sản khác, nó chỉ trở thành hàng hóa khi được
trao đổi trên thị trường. Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị
và giá trị sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Tuy nhiên hàng
hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, do đó ngoài những đặc điểm chung
của hàng hóa nó còn có những đặc điểm riêng biệt, cụ thể:
- Tính cố định về mặt vị trí, không thể di dời được.
Bất động sản có tính cố định về mặt vị trí, không thể di dời theo ý muốn
của chủ sỡ hữu, không thể đem bất động sản từ nơi này đến nơi khác để giao
dịch. Đặc điểm này có ảnh hướng rất lớn đến việc đầu tư và giá trị của từng bất
động sản vì khả năng sinh lợi của chúng ở những nơi khác nhau là khác nhau.
- Có tính lâu bền.
Những hàng hóa thông thường khác bị hao mòn, xuống cấp rất nhanh theo
thời gian nhưng đối với bất động sản thì thường được dùng trong nhiều năm, tốc
độ hao mòn rất chậm hoặc bị hủy hoại khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp. Vật
kiến trúc có thể tồn tại đến hàng chục năm đến hàng trăm năm [9].
- Là loại hàng hóa có tính cá biệt và khan hiếm.
Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và khan hiếm của
đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là giới hạn về diện tích của từng vùng, khu
vực, lãnh thổ… Chính vì tính khan hiếm, cố định về mặt vị trí, chịu ảnh hưởng


của các yếu tố xung quanh… Chính vì điều này đã tạo nên tính cá biệt của bất
động sản.
Khó có thể tìm được hai bất động sản giống hệt nhau, thậm chí trong cùng
một khu vực, có hai bất động sản liền kề giống hệt nhau về kiến trúc cũng khác
nhau về vị trí không gian. Ngay trong tòa nhà cao ốc thì các phòng cũng có
hướng và cấu tạo khác nhau. Do vậy, các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm
đến điều này để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá
nhân [9].

- Có tính thích ứng và chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.
Trong quá trình sử dụng bất động sản có thể điều chỉnh công năng sử dụng
bất động sản mà vẫn có thể giữ nguyên được đặc trưng đồng thời cũng đảm bảo
yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn các nhu cầu sinh hoạt,
sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác.
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động
sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt trong trường hợp Nhà
nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu cơ sở hạ tầng sẽ làm tang vẻ đẹp,
nâng cao giá trị sử dụng bất động sản trong khu vực đó. Trên thực tế, việc xây
dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và hấp dẫn của bất động sản phụ cận
lên là hiện tượng khá phổ biến [9].
- Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách Nhà nước.
Bất động sản muốn tham gia vào thị trường cần phải đáp ứng đầy đủ các
điều kiện theo quy định của pháp luật. Bất động sản có tầm quan trọng đối với
hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính phủ rất quan tâm đến thị trường bất
động sản và thường xuyên đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều
chỉnh phù hợp với việc sử dụng đất, giao dịch và sử dụng bất động sản.
- Mang nặng yếu tố tâm lý tập quán thị hiếu.
Với sự phát triển kinh tế, sức ép về việc gia tăng dân số thì nhu cầu về bất
động sản ngày càng cao. Tuy nhiên, nhu cầu về bất động sản ở mỗi vùng, mỗi
quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào tập quán sinh sống, tâm lý xã hội, thậm
chí các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh.. nên việc lựa chọn loại bất động
nào đó sẽ được lựa chọn kĩ càng, lưu ý nhiều đến các vấn đề: không gian, kiểu
dáng công trình, phong thủy... [9].
2.1.1.3. Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa trên thị trường
a. Điều kiện đối với bất động sản là đất đai


- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh.
- Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của

pháp luật.
- Không có tranh chấp.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu
đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có
các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê
duyệt [7].
b. Điều kiện đối với bất động sản là nhà, công trình xây dựng
- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh.
- Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy
định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử
dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
- Không có tranh chấp về quyền sở hữu.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về
xây dựng.
- Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây
dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu,
quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã
có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được
phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ
hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công
trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ
thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng;
hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây
dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong
tương lai [7].

2.1.2. Những vấn đề chung về thị trường bất động sản
2.1.2.1. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản
a. Khái niệm thị trường bất động sản
Có thể thấy rằng bản thân thị trường bất động sản không tự dưng mà có, nó
phụ thuộc vào yếu tố khi nào bất động sản được coi là hàng hóa, được trao đổi,
mua bán, cho thuê, chuyển nhượng,… Nói chung là hoạt động kinh doanh bất


động sản đang được tranh luận và nổi lên một số ý kiến như sau:
Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán,
trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo
quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Khái niệm 2 : Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về
bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định [1].
Khái niệm 3: Thị trường bất động sản là tổ chức các quyền có liên quan
đến đất, sao cho chúng trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền
này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất [15].
Nhìn khái quát thì thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan
trọng của nền kinh tế thị trường, theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản là tổng
hòa các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong
một thời điểm nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra
các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản.
b. Đặc điểm của thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản không phải là là thị trường giao dịch chính bản
thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng
trong bất động sản đó.
Luật đất đai 1993 quy định rõ: “Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý”. Do vậy Nhà nước là người đại diện duy nhất
có quyền định đoạt đất đai, còn các thành viên khác trong xã hội chỉ có quyền sử
dụng và được hưởng lợi từ việc sử dụng đất đó. Như vậy, trên thị trường bất

động sản, hàng hóa tham gia vào thị trường chính là các quyền và lợi ích chứa
đựng trong tài sản bất động sản. Cho dù bất động sản được chuyển từ người này
sang người khác một hay nhiều lần thì cũng chỉ thực hiện giao dịch chuyển đổi
về quyền sử dụng đất và sở hữu công trình trên đất còn Nhà nước vẫn là người
duy nhất có quyền định đoạt quỹ đất đó.
- Thị trường bất động sản là thị trường không tập trung, mang tính vùng và
tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung - cầu bất
động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng từ số lượng, kiểu
cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô. Mặt khác, bất động sản còn chịu sử ảnh
hưởng của phong tục tập quán, tâm lý, thị hiếu nên sự hoạt động của thị trường


bất động sản ở những nơi khác nhau là khác nhau do điều kiện tự nhiên và trình
độ phát triển kinh tế, văn hóa - xã hội khác nhau. Thực tế cho thấy, thị trường
bất động sản ở các đô thị, các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, ở các trung
tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch…thường có quy mô, trình độ phát triển
cao hơn so với các vùng khác [9].
- Thị trường bất động sản là thị trường có nội dung phong phú nhưng là
một dạng thị trường không hoàn hảo.
Thị trường bất động sản có nội dung phong phú bao gồm các giao dịch
chuyển quyền sỡ hữu nhà ở và các công trình trên đất, các giao dịch chuyển đổi,
các giao dịch cho thuê, thế chấp, các giao dịch dùng bất động sản để góp vốn
liên doanh... Nhưng mặc dù thị trường bất động sản có nội dung rất phong phú
nhưng là thị trường không hoàn hảo. Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng
hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi
như các loại hàng hóa khác. Tuy là thị trường có nội dung không phong phú,
nhưng trong thị trường bất động sản các thông tin và yếu tố cấu thành không
đồng nhất với nhau. Điều này xuất phát từ các đặc trưng riêng của mỗi vùng,

chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, phong tục, tập quán sử
dụng bất động sản tại mỗi vùng, mỗi địa phương. Ngoài ra thông tin về giao
dịch bất động sản không hoàn hảo, người mua lẫn người bán thiếu thông tin liên
quan, do đó thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
- Thị trường chịu sự chi phối mạnh mẽ, chặt chẽ của pháp luật, quản lý của
Nhà nước.
Bất động sản là hàng hóa có giá trị về mặt kinh tế, văn hóa, chính trị, quân
sự... nên chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật, quản lý của Nhà nước. Nhà
nước quản lý thị trường bất động sản bằng pháp luật: Luật Đất đai, Luật Kinh
doanh bất động sản… Bất động sản muốn trở thành một hàng hóa và thực hiện
giao dịch trên thị trường chẳng những được pháp luật quy định về quyền mua,
bán, thế chấp, góp vốn... mà pháp luật còn hướng dẫn (quy định) biện pháp hợp
đồng giao dịch dân sự, quy định nộp thuế, đăng kí giao dịch... với cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền.
- Cung trong thị trường bất động sản không phản ứng kịp với với sự thay
đổi của cầu.
Trong thị trường hàng hóa bình thường, khi nhu cầu tăng lên thì cung cũng
tăng theo. Tuy nhiên, đối với thị trường bất động sản cung không thể phản ứng
nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu bởi vì việc tạo lập bất động sản


mất nhiều thời gian và phức tạp như: thời gian tìm hiểu thị trường, mua đất, xin
giấy phép xây dựng...
Tuy nhiên trong ngắn hạn, cung của một loại bất động sản cũng có thể tăng
lên bằng cách chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác.
Nhưng việc thay đổi mục đích sử dụng đó chỉ có thể được thực hiện khi quy
hoạch cho phép và ngược lại [9].
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Bất động sản là hàng hóa có giá trị cao, người mua cần có một khối lượng
tiền lớn để đáp ứng khả năng thanh toán. Do đó cần phải huy động vốn từ các

Ngân hàng, tổ chức tài chính... Thị trường vốn phát triển làm cho lượng vốn huy
động tăng lên, thị trường bất động sản phát triển và ngược lại.
- Thị trường bất động sản cần có sự tư vấn của các chuyên gia với trình
độ cao.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị
trường không đầu đủ, thiếu sự minh bạch.. làm cho người mua thiếu thông tin,
thiếu niềm tin khi đầy tư một lượng vốn lớn vào bất động sản. Hơn nữa, vì bất
động sản thường có giá trị lớn, người mua và người bán thường ít có kinh
nghiệm vì họ ít có cơ hội mua bán (trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp).
Thực tế cho thấy, nếu lực lượng tư vấn môi giới kém phát triển thì sự vận hành
của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ
cao. Do đó cần phải có những người tư vấn với trình độ cao, kiến thức sâu rộng,
am hiểu pháp luật và nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản [9].
- Tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định.
Bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất. Đất đai là một sản
phẩm có nguồn gốc từ tự nhiên với số lượng giới hạn. Nhìn chung tổng cung về
đất đai là không đổi.
2.1.2.2. Phân loại thị trường bất động sản
Có nhiều cách phân loại thị trường bất động sản, nhìn chung chỉ mang tính
chất tương đối, có thể tóm tắt ở bảng dưới đây:
a. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi
Trên thị trường hàng hoá bất động sản đối tượng trao đổi là hàng hoá bất
động sản gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều


kiện. Thị trường này lại có thể chia thành thị trường thị trường bất động sản tư
liệu sản xuất và thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng.
- Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô
thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công
nghiệp..), thị trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp..

- Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường bất động sản
nhà ở, bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ.
- Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động
sản tư liệu tiêu dùng như: đường xá, cầu cống…[16]
b. Căn cứ vào khu vực có bất động sản
- Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường
nhà xưởng công nghiệp, thị trường thương mại, thị trường bất động sản công
cộng…
- Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông
nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi
nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh, thị
trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản
công cộng.
- Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị
trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường
bất động sản công cộng [16].
c. Căn cứ theo công dụng của bất động sản
- Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp).
- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung
tâm thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế,
văn hoá...).
- Thị trường công trình công nghiệp.
- Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn).
- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động
sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được như di sản văn hoá, di
tích lịch sử…[16]


d. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh
doanh)

- Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản.
- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất.
- Thị trường cho thuê bất động sản.
- Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản.
- Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới
bất động sản, tư vấn bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động
sản, đấu giá bất động sản…[16]
e. Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường
- Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp).
- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được
mua hoặc thuê [16].
Tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học,
có thể cho rằng thị trường bất động sản nước ta bao gồm thị trường bất động sản
sơ cấp và thị trường bất động sản thứ cấp.
Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất.
Chủ thể tham gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu
tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất.
Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành
đầu tư tạo lập bất động sản (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử
dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc,...), sau đó tiến hành các giao
dịch về hàng hoá bất động sản nhà đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp, bảo hiểm... Giai đoạn này gọi là thị trường thứ cấp.
2.1.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế – xã hội
- Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất
nhằm phục vụ cho nhu cầu phát triển bất động sản của các nhà kinh doanh bất
động sản. Thị trường bất động sản là nơi hoàn trả vốn kinh doanh, tái sản xuất
các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh bất động sản. Bất động sản được

chuyển từ người này sang người khác thông qua các loại hình giao dịch mua bán
trao đổi. Điều này tạo ra một khối lượng hàng hóa không bao giờ cạn cho thị
trường. Thị trường bất động sản phát triển góp phần tạo điều kiện cho việc bố
trí, sắp xếp, phân bố sản xuất kinh doanh theo quy hoạch, định hướng phát triển
kinh tế của mỗi địa phương.
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong
tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới
40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động
sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các
chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở
các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần
tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển
trong vòng 30 năm qua [8].
- Góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
Để phát triển thị trường bất động sản đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo,
đòi hỏi phải tăng khối lượng hàng hóa được giao dịch trên thị trường, làm tăng
quan hệ giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn liên doanh..
điều này làm tăng tốc độ lưu thông vốn.
- Góp phần tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước.
Thị trường bất động sản phát triển theo cách tăng lượng hàng hóa bất động
sản được giao dịch trên thị trường hay là theo cách mở rộng và tăng lượng các
quan hệ giao dịch, điều này làm tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước, vì các
giao dịch đều phải nộp thuế.
- Tạo điều kiện mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại.
Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị
trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao động… Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác
dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, thu hút nguồn đầu tư để phát triển.

Thị trường bất động sản không chỉ bó hẹp trong phạm vi một quốc gia, và
khi nó phát triển vượt ra khỏi một quốc gia sẽ hình thành phát triển các quan hệ
xã hội tạo sự hiểu biết thuận lợi giữa các quốc gia với nhau, các dân tộc, cộng
đồng góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại.
- Nâng cao đời sống của các tầng lớp nhân dân.
Thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy việc áp dụng khoa học, kĩ thuật


công nghệ, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân, phục vụ cho nhu cầu
văn hóa, xã hội… Thị trường bất động sản thoả mãn nhu cầu về nơi ở, đi lại và
sinh hoạt, phục vụ cho quá trình sản xuất, kinh doanh.
- Thị trường bất động sản góp phần ổn định xã hội.
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
bất động sản. Thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh, giá cả lên
xuống thất thường, tình trạng đầu cơ ngày càng phổ biến, gây lũng đoạn giá
cả… tác động trực tiếp vào mọi hoạt động của xã hội, làm chính sách thuế thiếu
ổn định, sự hoài nghi vào pháp luật…
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần giúp Nhà nước hoàn thiện hệ
thống pháp luật nói chung và pháp luật đất đai, nhà ở, xây dựng nói riêng.
Nhà nước đang ngày càng tiếp tục đổi mới, bổ sung, sửa đổi để hoàn thiện
chính sách pháp luật phù hợp với thực tiễn xã hội nhất. Nhờ sự đổi mới, hoàn
thiện của chính sách đất đai mà làm cho thị trường bất động sản ngày càng phát
triển lành mạnh, ngăn chặn, khắc phục sự hoạt động và phát triển của “thị
trường ngầm”.
2.1.2.4. Sự ra đời thị trường bất động sản ở Việt Nam
Các quan hệ hàng hoá tiền tệ trong giao dịch về bất động sản từng xuất
hiện ở Việt Nam từ rất sớm, khởi đầu là giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng
xuất hiện và tồn tại từ thời phong kiến xa xưa cũng như thời kỳ Pháp luật. Từ
sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980, ở Việt Nam tồn tại chế độ đa
sở hữu về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu của các tổ chức và sở

hữu Nhà nước. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá
nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn
được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao
dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về
giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục xác nhận
cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà
đất.
Trước năm 1980, đất đai và bất động sản được tồn tại dưới 3 hình thức sở
hữu khác nhau là: sở hữu Nhà nước - toàn dân, sở hữu tập thể - hợp tác xã và sở
hữu tư nhân, kể cả các nhà tư sản dân tộc. Do tồn tại 3 hình thức sở hữu khác
nhau về bất động sản, nên bất động sản vẫn tham gia vào quá trình trao đổi (mua
bán) một cách bình thường.


Trong thực tế, người bán tài sản trên đất cho người mua đều tính cả tiền đất
và người mua tài sản cũng chấp nhận trả tiền đất cho người bán tài sản. Từ đây,
đã hình thành "thị trường ngầm" về đất đai - bất động sản và không ít tổ chức, cá
nhân đã lợi dụng việc Nhà nước cho phép bán tài sản trên đất để bán đất kiếm
lời bất chính mà Nhà nước không kiểm soát được.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến
khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được
phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản thực tế
phát triển, Hiến pháp năm 1992 đã quy định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy
định pháp luật". Trên cơ sở đó, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản, tạo khung
pháp lý cho sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản.
Luật Đất đai năm 1993, đã chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai
bằng biện pháp hành chính sang hình thức quản lý đất đai bằng biện pháp kinh
tế kết hợp với biện pháp hành chính. Theo Luật Đất đai năm 1993 và đã được bổ
sung năm 1998, năm 2001 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất

ổn định lâu dài được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, thế chấp và góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật và đất có giá. Luật Đất đai đã tạo điều kiện cho những người
sở hữu tài sản trên đất bao gồm nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng, vật kiến
trúc trên đất có thể chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất và các tài sản trên đất cho các đối tượng trong nước; Người có nhà ở
được phép cho người nước ngoài thuê.
Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán
và kinh doanh nhà ở, Nghị định 56/CP ngày 18/9/1995 Ban hành quy chế cho
người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê, đã cho phép.
+ Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cho người đang thuê; kinh doanh nhà ở; mua bán ở không nhằm mục đích kinh
doanh.
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội và cá nhân được phép cho
người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà để ở, đặt trụ
sở văn phòng đại diện, chi nhánh Công ty hoặc cơ sở hoạt động kinh doanh theo
quy định của pháp luật.
Ngoài ra, theo quy định của Luật Tín dụng năm 1997, Nghị định
178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị định số


165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm, đã cho phép tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng bất động sản (bao gồm tài sản gắn liền với đất và
giá trị quyền sử dụng đất) để thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản
xuất kinh doanh. Trong trường hợp đến thời gian trả nợ mà khách hàng không
có khả năng thanh toán, thì tổ chức tín dụng có quyền bán tài sản cùng với
chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản thế chấp để thu hồi vốn.
Luật đất đai 2003 và hàng loạt những văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành
Luật đất đai 2003 như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP… đã ra đời và đi vào thực
tiễn của thị trường bất động sản, khẳng định sự tồn tại và phát triển của thị

trường bất động sản ở nước ta.
Từ các cơ sở pháp lý như đã trình bày ở phần trên, thị trường bất động sản
chính thức thi hành, hoạt động và phát triển như sau:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân thuê đất.
+ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế để đầu tư
xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để làm
nhà ở.
+ Nhà nước bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước kèm theo chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho người đang thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước.
+ Nhà nước cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản
xuất kinh doanh. Các tổ chức kinh tế trong nước, các tổ chức, cá nhân nước
ngoài (bao gồm cả bên Việt Nam góp vốn liên doanh với nước ngoài) đã và
đang quản lý và sử dụng nhiều diện tích đất đai, bất động sản.
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân thuê đất trên đây là phản ánh quan hệ về đất đai giữa Nhà nước và
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất; Quan hệ này có thể gọi
là thị trường cấp I. Từ đây, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thực hiện năm
quyền của người sử dụng đất (quan hệ đất đai giữa người sử dụng đất với nhau).
- Giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất)
thực hiện chuyển nhượng hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm.
+ Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng các Công ty phát triển hạ tầng
khu công nghiệp; cả nước đã hình thành nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao.


+ Góp vốn liên doanh bằng bất động sản với tổ chức, cá nhân trong nước
và tổ chức cá nhân nước ngoài để sản xuất kinh doanh. Nừu quy ra giá trị tổng
giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh của phía Việt Nam không ngừng
được tăng lên.

+ Bán nhà theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân; xây dựng nhà ở để bán kèm theo chuyển nhượng sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế (trong quỹ nhà ở và đất ở này, có một bộ phận thường được mua
bán nhà và chuyển quyến đất ở nhất là ở đô thị, nhưng nhà nước chưa quản lý
được).
+ Trong quá trình đầu tư sản xuất kinh doanh, các nhà đầu tư có nhu cầu
vay vốn ngân hàng có thể chấp nhận bằng tài sản, trong đó thế chấp bằng bất
động sản chiếm một vị trí rất quan trọng trong các hoạt động cho vay có thế
chấp (bao gồm giá trị tài sản trên đất và giá trị quyền sử dụng đất có tài sản đó).
Trên cơ sở ra đời của thị trường bất động sản, đội ngũ các tổ chức, cá nhân
tham gia vào thị trường bất động sản ra đời và ngày một đông thêm. Đi đầu
trong hệ thống các đơn vị tham gia kinh doanh bất động sản ở nước ta là các
doanh nghiệp Nhà nước được giao nhiệm vụ quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nước và đầu tư hạ tầng phát triển các khu đô thị mới như:
+ Các doanh nghiệp chuyên xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao để cho thuê lại đất đã có kết cấu hạ tầng; doanh
nghiệp chuyên xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị và dân cư để chuyển nhượng hoặc
cho thuê quền sử dụng đất đã có cơ sở hạ tầng. Ngoài ra có nhiều doanh nghiệp
dầu tư xây dựng khách sạn, văn phòng, căn hộ để cho thuê.
+ Các doanh nghiệp Nhà nước quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước để
bán cho người đang thuê và cho thuê nhà; các tổ chức, cá nhân chuyên mua bất
động sản, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; xây dựng nhà hoặc nâng cấp
nhà để bán lại.
+ Nhiều tổ chức đã ra đời và phát triển như: các doanh nghiệp kinh doanh
"địa ốc"; các trung tâm dịch vụ bán đầu giá và các hoạt động định giá bất động
sản thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan tài chính một số địa phương; các tổ
chức dịch vụ môi giới về nhà đất; các tổ chức tư vấn pháp luật về đất đai, bất
động sản; các tổ chức tư vấn và thông tin bất động sản…
+ Đã thành lập được nhiều quỹ phát triển nhà ở tại đô thị; Ngân hàng nhà,
ngân hàng phát triển nhà và các tổ chức tín dụng cho vay đầu tư phát triển nhà

hoặc nhận thế chấp bất động sản và cho vay vốn để sản xuất kinh doanh.


2.1.3. Tổng quan về kinh doanh dịch vụ bất động sản
2.1.3.1. Khái niệm về kinh doanh dịch vụ bất động sản
Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất
động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản,
định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá
bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản [7].
2.1.3.2. Vai trò của dịch vụ bất động sản đối với thị trường bất động sản hiện
nay
Dịch vụ bất động sản là những hoạt động hỗ trợ cho thị trường bất động
sản phát triển, ngoài ra với hình thức tổ chức kinh doanh sàn giao dịch bất động
sản, các nhà làm luật và cả giới kinh doanh bất động sản đều kỳ vọng đây là
công cụ để minh bạch hóa thông tin thị trường, kết nối người bán, người mua,
hạn chế rủi ro cho các bên tham gia giao dịch, hỗ trợ nhà nước trong việc quản
lý điều tiết thị trường bất động sản và thu ngân sách.
2.1.3.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển kinh doanh dịch vụ bất động
sản
Quy định pháp luật và chính sách của Nhà nước liên quan đến bất động
sản; bối cảnh hội nhập quốc tế; lợi nhuận thu được từ kinh doanh các dịch vụ bất
động sản; tính chất của thị trường bất động sản; chất lượng đội ngũ cung cấp
dịch vụ bất động sản.
Bên cạnh những yếu tố trên, còn có một số yếu tố tác động gián tiếp đến
sự phát triển của dịch vụ bất động sản như: sự tăng trưởng về dân số và mức thu
nhập của dân cư có tác động cùng chiều với nhu cầu sử dụng dịch vụ bất động
sản, sự phát triển của thị trường tài chính tiền tệ cũng có tác động đến sự phát
triển của dịch vụ bất động sản. Chính sách thắt chặt hay nới lỏng tiền tệ thường
dẫn đến các thời kỳ “đóng băng” hoặc “sốt” của thị trường bất động sản.
2.1.2.4. Điều kiện đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản

Tổ chức hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định
của pháp luật. Tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất
một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá
bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi
kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có


chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải
có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản.
2.2. Cơ sở thực tiễn
2.2.1. Tình hình hoạt động các dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản ở
Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới quá trình hình
thành, phát triển thị trường bất động sản và các dịch vụ bất động sản.
Có thể chia quá trình này thành 4 giai đoạn sau đây
- Trước năm 1945, thị trường bất động sản hầu như không tồn tại vì các
cuộc giao dịch chủ yếu diễn ra giữa một bên là địa chủ bóc lột còn một bên là
nông dân thông qua việc gán nợ. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ
bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự
thoả thuận của tất cả các bên. Do đó, không có hoạt động các dịch vụ bất động
sản.
- Giai đoạn từ năm 1946 đến 1980: Là giai đoạn thị trường bất động sản
ở nước ta bắt đầu được hình thành. Cái mốc để đánh dấu sự hình thành này là
Hiến pháp 1946 công nhận các quyền cơ bản như quyền sở hữu tài sản của công
dân và sau này Điều 11 - Hiến pháp 1959 đã ghi nhận sự tồn tại của các hình
thức sở hữu tài sản: hình thức sở hữu của nhà nước tức là của toàn dân, hình
thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao
động, hình thức sở hữu của người lao động riêng lẻ, và hình thức sở hữu của nhà

tư sản dân tộc. Hoạt động giao dịch mua bán, thuê mướn, cầm cố đất đai, nhà
cửa diễn ra một cách bình thường. Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong giai
đoạn này chưa có điều kiện phát triển do tình hình chiến tranh (1946 – 1954).
Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh ở miền
Bắc, hình thức sở hữu của nhà nước và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưu thế
tuyệt đối (1960 – 1980). Từ sau khi thống nhất đất nước năm 1975, cả nước ta
tiến hành xây dựng nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung. Đó là sự hình thành các
hợp tác xã nông nghiệp, mọi người góp chung ruộng đất vào hợp tác xã theo chế
độ sở hữu tập thể. Suốt thời kỳ này, ở các vùng nông thôn hiện tượng mua bán
đất hầu như không xảy ra mà chủ yếu được thực hiện qua cơ chế “xin-cho”
trong các hợp tác xã. Lúc đó tại thành thị hiện tượng mua bán bất động sản vẫn


cứ xảy ra (thường là dưới hình thức nhượng bán nhà) nhưng thông qua việc mua
bán trao tay cùng với các nhân chứng.
- Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993
Tại Điều 19, Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến pháp, Điều 5 và
Điều 17 Luật đất đai 1988 đã quy định: nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi
chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở, người nhận chuyển nhượng nhà có
quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp
luật, Nhà nước Việt nam chưa thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà
chỉ có thị trường bất động sản là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm
và các giao dịch ngầm về đất đai vẫn tồn tại và diễn ra ở hầu hết các đô thị). Thị
trường bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và
các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường
đất là không được pháp luật thừa nhận nhưng những giao dịch mua bán đất vẫn
diễn ra bất hợp pháp.
Sau khi đất nước thực hiện cuộc cải cách năm 1986 thì thị trường bất
động sản có phát triển hơn tuy nhiên vẫn ở mức độ tự phát, các giao dịch mua

bán bất động sản chủ yếu diễn ra đối với đất thổ cư nằm ngoài tầm kiểm soát
của nhà nước và pháp luật.
Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát
triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan
hệ đất đai đã được chế định lại. Đất đai, bất động sản đã được phân phối lại, các
giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê mướn... vẫn diễn ra nhưng không phổ
biến. Các hình thức, thủ tục chuyển nhượng, mua bán... được thực hiện theo
truyền thống tập quán cộng đồng. Các bên giao dịch tự tìm đến nhau và tự thỏa
thuận giá cả. Giai đoạn này, mặc dù chưa có văn bản pháp luật về giao dịch bất
động sản, nhưng Nhà nước đã thừa nhận và làm thủ tục cho các quan hệ giao
dịch mua, bán, thuê mướn bất động sản và thu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền
sở hữu nhà đất.
Chính do sự hình thành và phát triển chậm chạp của thị trường bất động
sản, nên lúc này, hoạt động của các dịch vụ kinh doanh bất động sản còn đang
trong thời kỳ phôi thai, chưa định hình rõ rệt.
Như vậy, hoạt động của các dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản tại
Việt nam diễn ra từ rất lâu, kể từ trước 1993 khi đất đai chưa được Nhà nước


xem là hàng hoá thì đã có hoạt động giới thiệu mua bán, cho thuê nhà đất... dù
không hợp pháp. Tuy nhiên, các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản này
nhỏ lẽ, không công khai và chưa được pháp luật công nhận.
- Giai đoạn từ 1993 đến nay: Từ sau khi Pháp lệnh nhà ở và nhất là sau
khi Luật đất đai 1993 ra đời, đây là một bước tiến rất quan trọng, theo đó Nhà
nước thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa. Những thay đổi quan
trọng mang tính chất đột phá trong các chính sách pháp luật của Nhà nước là cơ
sở để hình thành và phát triển thị trường bất động sản nước ta và kéo theo đó là
hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng phát triển. Việc chuyển
nhượng, mua bán bất động sản trong dân cư được thực hiện theo phương thức

trao tay, các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không thực
hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Một thị trường bất động sản “ngầm” được
hình thành và cùng với nó xuất hiện nghề “cò nhà đất" hoạt động trên lĩnh vực
môi giới bất động sản nhưng chưa có sự quản lý kiểm tra, giám sát của Nhà
nước.
Từ khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời và có hiệu lực từ
ngày 01/01/2007 đã công nhận kinh doanh dịch vụ bất động sản và tạo điều kiện
cho việc kinh doanh bất động sản phát triển chuyên nghiệp, đúng đắn và lành
mạnh theo quy định của pháp luật. Việc đào đạo chuyên môn, kiến thức về môi
giới, định giá, tư vấn, sàn giao dịch bất động sản được triển khai đáp ứng trình
độ cho nhân lực cho việc kinh doanh dịch vụ bất động sản. Các sàn giao dịch bất
động sản được thành lập, các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, định giá
bất động sản cũng tham gia học đào tạo chuyên môn và nghề môi giới bất động
sản cấp đăng ký kinh doanh và hoạt động theo quy định của pháp luật.
2.2.2. Tình hình phát triển dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản ở thành
phố Đà Nẵng
Kể từ khi được thành lập ngày 01/01/1997, thành phố Đà Nẵng đã tập
trung vào việc quy hoạch và chỉnh trang đô thị. Trong giai đoạn 2000 - 2001,
cùng với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế Việt Nam, cơ hội
xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết Hiệp định thương mại Việt – Mỹ,
những quy định sửa đổi Luật Đất đai 1993 vào năm 2003 theo hướng mở rộng
thêm quyền cho người sử dụng đất và những thay đổi trong chính sách cho
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở, đã làm cho cầu về nhà
đất tăng lên. Đồng thời, đây là thời điểm bắt đầu thực hiện quy hoạch tổng thể
phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2000 - 2010 của thành phố và công bố quy


hoạch đất đai và quy hoạch phát triển đô thị. Đà Nẵng cũng như một số thành
phố lớn khác, cơn sốt nhà đất bắt đầu bùng phát từ cuối năm 2001 kéo dài đến
cuối năm 2003 khi Luật đất đai được thông qua, với những quy định mới về

kiểm soát cung - cầu đất đai và thị trường bất động sản. Kể từ khi Luật đất đai
năm 2003 có hiệu lực thi hành với những quy định chi tiết của Nghị định
181/2004/NĐ-CP thì các giao dịch bất động sản trở nên sôi động. Cũng trong
giai đoạn này, hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản diễn ra khắp nơi. Trong
đó, dịch vụ môi giới tại các khu dân cư mới và các khu vực thực hiện giải tỏa
thu hồi đất trở nên sôi động. Do nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp sang phi nông nghiệp nên các nhà môi giới hoạt động mạnh trong lĩnh
vực này. Các nhà môi giới tiến hành mua đất nông nghiệp hoặc đất vườn, sau đó
chuyển đổi thành đất ở để bán cho người mua với mức giá khá cao so với giá trị
thật của bất động sản đất ở. Điều này xảy ra là do thiếu sự minh bạch và công
khai về giá cả bất động sản cũng như các quy hoạch về chỉnh trang, giải tỏa thu
hồi đất trên địa bàn thành phố.
Đến cuối năm 2007 và những tháng đầu năm 2008, giao dịch bất động sản
mới thực sự sôi động trở lại do nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu chuyển hướng sang
đầu tư bất động sản. Những lý do sau có thể phần nào lý giải được hiện tượng
này. Đầu tiên là lãi suất vay ngân hàng và cơ chế cho vay thông thoáng với thời
hạn vay mua nhà lên đến 20 - 30 năm, cùng với tâm lý lo lắng về lạm phát là các
nhân tố khiến nhiều người muốn đầu tư vào thị trường bất động sản. Bên cạnh
đó, với định hướng phát triển đô thị Đà Nẵng trong tương lai, mô hình đất chia
lô không còn nữa, quỹ đất dành cho các công trình lớn đã được triển khai trong
năm 2005 - 2006 khiến nguồn cung bất động sản của thành phố dần ổn định; và
năm 2005 là năm Ủy ban nhân dân thành phố đã tiến hành công khai qui hoạch
tổng thể của thành phố; do đó góp phần giảm sự thao túng thông tin về qui
hoạch hoặc giá cả bất động sản của giới môi giới bất động sản trên địa bàn thành
phố. Kết quả là, nhu cầu nhà đất tăng đột biến đẩy giá nhà ở và đất ở tăng lên
một cách nhanh chóng.
Từ khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời, số lượng doanh
nghiệp đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản tăng lên đáng kể. Trong thời
gian này, các loại hình dịch vụ bất động sản cũng trở nên đa dạng hơn. Các
doanh nghiệp đã chú trọng hơn đến dịch vụ đấu giá, sàn giao dịch bất động

sản… Đã xuất hiện một số sàn giao dịch bất động sản như: sàn giao dịch bất
động sản Thiên Kim, sàn giao dịch bất động sản Cường Hưng Thịnh, sàn giao
dịch bất động sản DMT…


Kể từ sau năm 2007, đội ngũ những người làm các dịch vụ bất động sản
đã bắt đầu được đào tạo và có kinh nghiệm. Trong hai năm 2007 và 2008, Sở
Xây dựng Đà Nẵng đã cấp chứng chỉ môi giới bất động sản cho 204 người và 37
cá nhân có chứng chỉ về định giá bất động sản. Hoạt động quảng cáo bất động
sản trở nên phổ biến không chỉ trên các trang báo địa phương, mà còn được
đăng công khai trên các trang web. Nhờ đó, thông tin về hình ảnh bất động sản,
giá cả và các thủ tục cần thiết trong chuyển nhượng được quảng bá rõ ràng. Điều
này giúp người mua dễ dàng tiếp cận với bất động sản đang tìm kiếm. Việc bán,
chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ
sử dụng bất động sản đã trở nên thông dụng. Người mua cũng đã tìm kiếm đến
dịch vụ này trong quá trình tìm kiếm bất động sản.
Từ năm 2007-2008, trung tâm sàn giao dịch bất động sản Đà Nẵng tiếp
tục công khai việc đấu giá và bán tự do hơn 20 ha đất cho 132 tổ chức và cá
nhân có nhu cầu về đất ở. Trên thị trường bất động sản, dịch vụ môi giới bất
động sản cũng trở nên sôi động trong thời gian từ cuối năm 2007 đến tháng
3/2008 và rất nhiều giao dịch bất động sản thành công trên thị trường bất động
sản. Đến cuối năm 2008, tình hình giao dịch trên thị trường bất động sản giảm
hẳn dẫn đến các dịch vụ liên quan cũng bị ảnh hưởng nên giảm theo. Tuy nhiên,
hoạt động môi giới tư nhân vẫn còn tồn tại nhiều do thói quen của người dân
không muốn tự tìm kiếm thông tin từ các sàn giao dịch hay các trang web chính
thức nên họ vẫn có thói quen nhờ các nhà môi giới tư nhân trong giao dịch mua
bán bất động sản [3].
Từ năm 2009 – 2011, đầu năm 2009 thị trường bất động sản đã bắt đầu có
xu hướng chững lại và tụt dốc. Suy thoái kinh tế toàn cầu là nguyên nhân chủ
yếu và trực tiếp của thực trạng này và tác động đến tất cả các khía cạnh của thị

trường bất động sản trong đó có hoạt động của dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất
động sản. Sang năm 2010, thị trường bất động sản dần phục hồi và phát triển ổn
định, đến cuối năm 2010 tạo nên cơn sốt giá nhẹ và diễn ra trong thời gian ngắn.
Giữa năm 2011, thị trường bất động sản đóng băng, các giao dịch trên thị trường
giảm mạnh. Đây là giai đoạn khó khăn của các sàn giao dịch bất động sản, nhiều
sàn giao dịch ngừng hoạt động, các sàn giao dịch còn lại hoạt động duy trì qua
giai đoạn này. Đến cuối năm 2013, thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi
chủ yếu nhờ các chính sách hỗ trợ của nhà nước, hứa hẹn mở ra một giai đoạn
phát triển cho thị trường bất động sản nói chung và dịch vụ bất động sản nói
riêng.


PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, PHƯƠNG PHÁP
VÀ NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng nghiên cứu


- Đề tài tiến hành nghiên cứu các loại hình dịch vụ bất động sản, trong đó
chủ yếu nghiên cứu dịch vụ môi giới bất động sản và định giá bất động sản.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện ở quận Hải Châu, thành phố
Đà Nẵng.
- Phạm vi thời gian: Đề tài được tiến hành nghiên cứu từ ngày 02 tháng 01
năm 2015 đến ngày 06 tháng 05 năm 2015.
- Phạm vi số liệu: đề tài sử dụng các số liệu từ năm 2010 - 2015 để nghiên
cứu, chủ yếu lấy số liệu 2 năm 2013 và 2014 để nghiên cứu.
3.3. Nội dung nghiên cứu
-Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hải Châu, thành
phố Đà Nẵng.

- Nghiên cứu thực trạng của dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản trên
địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng về số lượng giao dịch thông qua các
dịch vụ, các chủ thể tham gia dịch vụ, giá cả giao dịch, các yếu tố ảnh hưởng.
- Đề xuất một số giải pháp thúc đẩy sự phát triển loại hình dịch vụ hỗ trợ
kinh dianh bất động sản ở quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.
3.4. Phương pháp nghiên cứu
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp
Để thu thập được các số liệu về giao dịch bất động sản trên địa bàn nghiên
cứu, đề tài tiến hành phỏng vấn 60 chủ sở hữu bất động sản bằng phiếu điều tra
thu thập thông tin được xây dựng sẵn. Các thông tin phỏng vấn tập trung vào các
vấn đề như địa chỉ bất động sản, vị trí bất động sản, đặc điểm bất động sản, thị
hiếu của chủ sở hữu, sử dụng bất động sản.
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu tài liệu thứ cấp
Phương pháp này được ứng dụng để điều tra thu thập các số liệu, dữ kiện
thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích đề tài nghiên cứu.
Các số liệu được thu thập bao gồm số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, các số liệu về đất đai, các văn bản pháp quy, bản đồ, số liệu về các giao
dịch bất động sản và các tài liệu khác có liên quan. Các số liệu này được thu
thập từ các cơ quan có liên quan như: Phòng Tài Nguyên và môi trường, Phòng


thống kê, Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại quận Hải Châu,
thống kê, Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại quận Hải Châu,
lãnh đạo và cán bộ địa chính 13 phường thuộc quận Hải Châu, các cơ sở môi
giới bất động sản.
3.4.2. Phương pháp phân tích thống kê, xử lý số liệu
Phương pháp thống kê là phương pháp phân nhóm toàn bộ các đối tượng
điều tra có cùng chỉ tiêu, xác định các giá trị trung bình của chỉ tiêu, phân tích
tương quan giữa các yếu tố; xử lý số liệu và đưa ra giá trị có tính chính xác cao.

PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. Tình hình cơ bản của khu vực nghiên cứu
4.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên