Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn quận long biên, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------





----------




ðỖ THỊ THU HƯƠNG




ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở ðÔ THỊ
TRÊN ðỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI



LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP





Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số : 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. TRẦN VĂN CHÍNH





HÀ NỘI – 2010
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........
i


LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này
ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ
rõ nguồn gốc./.



Tác giả Luận văn






ðỗ Thị Thu Hương

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........
ii


LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và
Môi trường, Viện ñào tạo sau ñại học - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội
ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong
suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
ðặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Trần Văn Chính, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Long Biên, Phòng Tài
nguyên và Môi trường - Văn phòng ðăng ký ðất và Nhà quận Long Biên, Chi
cục Thuế quận Long Biên, Phòng Thống kê quận Long Biên, Ủy ban nhân
dân và cán bộ ñịa chính của 3 phường ñiều tra ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi
và cung cấp ñầy ñủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản ñồ trong quá trình
nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ và ñộng viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này.


Tác giả Luận văn

ðỗ Thị Thu Hương

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........
iii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các bảng v
Danh mục các hình vii
Danh mục các chữ viết tắt v
1. MỞ ðẦU i
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2 Mục ñích của ñề tài 2
1.3 Yêu cầu 2
2. TỔNG QUAN 3
2.1 Khái quát những vấn ñề liên quan tới quyền sử dụng ñất 3
2.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới 11
2.3 Thị trường quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 24
2.4 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 40
3. ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 42
3.1 ðối tượng nghiên cứu 42
3.2 Phạm vi nghiên cứu 42
3.3 Nội dung nghiên cứu 42
3.4 Phương pháp nghiên cứu 43
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 45
4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Long Biên 45

4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 45
4.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội 46
4.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của quận 53
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........
iv


4.2 Hiện trạng sử dụng ñất 55
4.3 ðánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở ñô thị 59
4.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở
ñô thị 59
4.3.2 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất ở ñô thị 69
4.3.3 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất 74
4.3.4 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ñất ở ñô thị 78
4.3.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền
sử dụng ñất ở ñô thị 83
4.3.6 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia ñình, cá nhân về việc thực hiện
các quyền sử dụng ñất ở ñô thị 88
4.3.7 Nhận xét về việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở ñô thị tại quận
Long Biên, thành phố Hà Nội 90
4.4 ðề xuất các giải pháp thúc ñẩy việc thực hiện quyền sử dụng ñất
ở ñô thị theo pháp luật 94
4.4.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ
quản lý ñất ñai, ñặc biệt là ñất ñô thị 95
4.4.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng ñất, tạo ñiều kiện thuận
lợi ñể giao dịch ñất ñai ñược ñăng ký. 96
4.4.3 Hoàn thiện các chính sách có liên quan 97
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 99
5.1 Kết luận 99

5.2 Kiến nghị 100
TÀI LIỆU THAM KHẢO 102
PHỤ LỤC 105

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........
v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
QSDð Quyền sử dụng ñất
UBND Uỷ ban nhân dân
SDð Sử dụng ñất
TTYT Trung tâm y tế
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........
vi


DANH MỤC CÁC BẢNG

STT Tên bảng Trang
4.1 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2009 quận Long Biên 55
4.2 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2009 các phường ñiều tra 57
4.3 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð ở ñô thị theo
các phường 61
4.4 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð ở ñô thị theo các phường 70
4.5 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð ở ñô thị theo phường 75
4.6 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDð ở ñô thị theo phường 79

4.7 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDð ở ñô thị theo
các phường 85
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........
vii


DANH MỤC CÁC HÌNH


STT Tên hình Trang
2.1 Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng ñất và bất ñộng sản
trong các khoản cho vay có tài sản ñảm bảo 38
2.2 Tăng trưởng cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng ñất 39
4.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð ở ñô thị theo
2 giai ñoạn 63
4.2 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð ở ñô thị theo 2 giai ñoạn 72
4.3 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð ở ñô thị theo 2 giai ñoạn 76
4.4 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDð theo 2 giai ñoạn 81
4.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDð ở ñô thị theo 2
giai ñoạn 86



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........
1


1. MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa
ở nước ta ñã cho thấy rõ vai trò và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản
lý của Nhà nước ñối với sự phát triển ñồng bộ các loại thị trường trong nền
kinh tế. Trong những năm gần ñây, khi nền kinh tế ñang trên ñà tăng trưởng
mạnh mẽ, giá cả ñất ñô thị trên thị trường bất ñộng sản biến ñộng hết sức
phức tạp và có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước.
Các quan hệ cung - cầu và giao dịch về bất ñộng sản chủ yếu ñang diễn ra
thông qua thị trường “ngầm”. Sự biến ñộng bất thường về giá cả bất ñộng sản,
ñặc biệt là giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất và những “cơn sốt ñất ñai”
cho ñến nay vẫn chưa có giải pháp ñiều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến
phức tạp của thị trường bất ñộng sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà
nước ñối với sự phát triển của thị trường bất ñộng sản ñã và ñang gây nhiều
khó khăn, trở ngại cho công cuộc ñầu tư phát triển, chuyển ñổi cơ cấu kinh tế,
thực hiện công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước. Trước tình hình ñó, tiếp tục
hoàn thành và phát triển thị trường bất ñộng sản là một trong những ñịnh
hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam.
Quận Long Biên, thành phố Hà Nội là một quận mới thành lập (Tháng
11/2003), ñược tách từ huyện Gia Lâm, có 1 vị trí chiến lược rất quan trọng
về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của Hà Nội và ñất nước. Nơi ñây có các
tuyến ñường giao thông quan trọng như ñường sắt, ñường bộ, ñường thuỷ,
ñường không nối liền với các tỉnh phía bắc, ñông bắc. ðặc biệt có lợi thế vị trí
cửa ngõ của thủ ñô Hà Nội, nối liền với trục tam giác kinh tế Hà Nội - Hải
Phòng - Quảng Ninh, ñồng thời cũng là trục kinh tế sôi ñộng trong sự hội
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........
2


nhập nền kinh tế khu vực và thế giới. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy
thúc ñẩy quận Long Biên phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã
hội. Do chịu tác ñộng rất lớn của quá trình mở rộng ñô thị hoá, công nghiệp

hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng ñất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã
hội có xu hướng ngày càng gia tăng. Công tác quản lý và sử dụng ñất của
quận có nhiều vướng mắc, trở ngại ñang cần ñược khắc phục. Vậy thị trường
ñất ñai ở ñây diễn ra như thế nào, nguyên nhân của những trở ngại là do ñâu?
Giải pháp thúc ñẩy thị trường quyền sử dụng ñất phát triển ra sao? là các câu
hỏi cần phải ñược giải ñáp ñể ñưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai
ñoạn tới. Xuất phát từ thực trạng ñó, tôi chọn ñề tài:“ðánh giá việc thực hiện
quyền sử dụng ñất ở ñô thị tại quận Long Biên, thành phố Hà Nội”.
1.2 Mục ñích của ñề tài
- ðiều tra, ñánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở ñô thị trên ñịa
bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội
- ðề xuất một số giải pháp thúc ñẩy việc thực hiện quyền sử dụng ñất
theo pháp luật trên ñịa bàn nghiên cứu.
1.3 Yêu cầu
- Các số liệu ñiều tra phải có ñộ tin cậy cao, ñánh giá ñúng việc thực
hiện quyền sử dụng ñất ở ñô thị;
- Các giải pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc
ñẩy việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở ñô thị quận Long Biên theo pháp luật.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........
3


2. TỔNG QUAN

2.1 Khái quát những vấn ñề liên quan tới quyền sử dụng ñất
2.1.1 Quyền sở hữu
ðiều 164 - Bộ luật Dân sự 2005 quy ñịnh: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
ñịnh của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có ñủ ba

quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ñịnh ñoạt tài sản”. [15]
Có thể thấy, sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao ñộng
thuộc về một chủ thể nào ñó, nó ñược thể hiện thông qua quan hệ giữa người với
người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. ðối tượng của
quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền
tài sản.
Quyền sở hữu là quyền ñược ghi nhận và bảo vệ của pháp luật ñối với
một chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 03 quyền năng :
- Quyền chiếm hữu: là quyền chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật thì
người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà
vắng chủ)[2]. Quyền chiếm hữu là quyền ñược pháp luật bảo vệ nhằm giám
sát thực tế ñối với bất ñộng sản.
- Quyền sử dụng: là quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí
của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có
quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền sử
dụng[2]. Quyền sử dụng là quyền ñược pháp luật bảo vệ ñể khai thác các ñặc
tính hữu ích tự nhiên của bất ñộng sản và sử dụng lợi ích của nó, lợi ích có thể
là thu nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........
4


- Quyền ñịnh ñoạt: là quyền chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu thực
hiện quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
ñổi, tặng cho, ñể lại thừa kế;

+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không
còn trong thực tế như tiêu huỷ tài sản, từ bỏ quyền sở hữu...[2].
Quyền ñịnh ñoạt là quyền ñược pháp luật bảo vệ trong việc quyết ñịnh
số phận pháp lý của bất ñộng sản.
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở
hữu tập thể, cộng ñồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng ñồng); sở hữu cá
nhân(chủ sở hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt ñộng
nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người
khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, ñịnh ñoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho
thuê, ñể thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất ñộng sản.

Quyền sở hữu bất ñộng sản ñược xác lập khi một pháp nhân tạo ñược
một bất ñộng sản mới ñể sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng,
cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất
ñộng sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất
ñộng sản bị thu hồi theo quyết ñịnh của cấp có thẩm quyền theo quy ñịnh của
pháp luật hoặc phán quyết của Toà án[1].
2.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai
Sở hữu ñất ñai có thể ñược hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét
cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu ñất
ñai cũng chỉ tồn tại ở hai chế ñộ sở hữu cơ bản, ñó là sở hữu tư và sở hữu công.
Cũng có thể trong một chế ñộ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế ñộ sở hữu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........
5


hoặc là chế ñộ sở hữu công cộng, hoặc là chế ñộ sở hữu tư nhân về ñất ñai. Hoặc
cũng có thể là sự ñan xen của cả hai chế ñộ sở hữu ñó, trong ñó có những hình
thức phổ biến của một chế ñộ sở hữu nhất ñịnh[16].
Ở Việt Nam, chế ñộ sở hữu về ñất ñai mang dấu ấn và chịu sự chi phối của

những hình thái kinh tế - xã hội, cũng ñược hình thành và phát triển theo tiến
trình lịch sử nhất ñịnh.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế ñộ và các hình thức sở hữu ñất ñai ở
Việt Nam cho thấy, chế ñộ sở hữu công về ñất ñai ở Việt Nam ñã ñược xác lập từ
thời phong kiến ở các hình thức và mức ñộ khác nhau. Tuy nhiên, khi Hiến pháp
1959 ra ñời thì quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai mới ñược hình thành và ñược
khẳng ñịnh một cách tuyệt ñối và duy nhất từ Hiến pháp 1980, sau ñó tiếp tục
khẳng ñịnh và củng cố trong Hiến pháp 1992[16]. ðiều 17 Hiến pháp 1992
khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng
ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời, phần vốn và tài sản do
Nhà nước ñầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực
kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh
cùng các tài sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở
hữu toàn dân”. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch
và pháp luật (ðiều 18, Hiến pháp 1992).[11]
Luật ðất ñai 1993 (Luật ñất ñai sửa ñổi, bổ sung 1998, 2001, 2004)
cũng ñã thể chế hoá chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hoá các quy ñịnh
của Hiến pháp về chế ñộ sở hữu ñất ñai. Luật ðất ñai quy ñịnh các nguyên tắc
quản lý và sử dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống
nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý, tiết
kiệm, ñúng mục ñích và có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ
môi trường ñể phát triển bền vững.
Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai” (ðiều
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........
6


5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện quyền ñại diện
chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai ” (ðiều
7). Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước thực hiện

việc thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm bảo ñảm cho ñất
ñai ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ñảm bảo lợi ích
của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Quyền sở hữu ñất ñai bao gồm các
quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu ñất ñai, quyền sử dụng ñất ñai và quyền
ñịnh ñoạt ñất ñai. Với chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước là ñại diện
chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu ñất ñai có những ñặc ñiểm như sau:
- Về quyền chiếm hữu ñất ñai
Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt ñối và không ñiều kiện, không
thời hạn về tài sản, tài nguyên ñất ñai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình. Với vai
trò này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý ñể xác ñịnh quy mô
về không gian và thời gian. ðể tổ chức việc sử dụng ñất theo quyền hạn của
mình, Nhà nước quyết ñịnh giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người
sử dụng ñất trên những khu ñất, thửa ñất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là
lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn. Sự chiếm hữu này chỉ là ñể sử dụng ñúng
mục ñích, dưới các hình thức giao ñất không thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho
thuê ñất. Trong những trường hợp cụ thể, quyền sử dụng ñất của Nhà nước ñược
trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể.
Người sử dụng ñất ñai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu ñể sử
dụng theo quy ñịnh của Nhà nước. Quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước và
quyền sử dụng ñất ñai cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp
ñộ nhưng ñều thống nhất trên từng thửa ñất về mục ñích sử dụng và mức ñộ
hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước ñiều tiết các nguồn thu từ ñất theo quy ñịnh
của pháp luật ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và phát triển kinh tế, xã hội, ñảm
bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng ñồng; ñồng thời ñảm bảo cho người trực tiếp sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........
7


dụng ñất ñược hưởng lợi ích từ ñất do chính mình ñầu tư mang lại[2].
- Về quyền sử dụng ñất ñai

Nhà nước thực hiện quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế bằng cách khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên ñất ñai; Trong nền
kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ
ñất ñai mà phải tổ chức cho toàn xã hội (trong ñó có cả tổ chức của Nhà nước) sử
dụng ñất vào mọi mục ñích. Như vậy, Quyền sử dụng ñất ñược trích ra ñể giao về
cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia ñình) trên những thửa ñất cụ thể;
Quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước trong trường hợp này ñược thể hiện trong
quy hoạch sử dụng ñất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ ñất do ñầu tư của Nhà
nước mang lại[2].
- Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai
Quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt ñối, gắn liền với quyền
quản lý về ñất ñai với các quyền năng: giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất (GCNQSDð). Việc ñịnh ñoạt số phận pháp lý của
từng thửa ñất cụ thể liên quan ñến quyền sử dụng ñất (QSDð), thể hiện qua việc
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDð; Những
quyền này lại bị hạn chế theo từng mục ñích sử dụng, phương thức nhận ñất và
ñối tượng nhận ñất theo quy ñịnh cụ thể của pháp luật[2].
2.1.3 Quyền sử dụng ñất
Như vậy, Nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về ñất ñai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt về ñất
ñai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh của pháp luật. Tuy
nhiên, với các quyền năng ñó, không thể cho rằng Nhà nước có toàn quyền sở
hữu về ñất ñai mà chỉ là ñại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu ñó trên
thực tế. Vậy có thể nói chủ sở hữu của ñất ñai là toàn dân, Nhà nước là người ñại
diện, còn mỗi người dân thực hiện các quyền của mình như thế nào?
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........
8


Như trên ñã nói, quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai là quyền tối cao, thiêng

liêng và không thể chia cắt; chủ sở hữu chỉ có thể là một, ñó là toàn dân. Mỗi
người dân không phải là chủ sở hữu của khối tài sản chung ñó, cũng không phải
là ñồng sở hữu ñối với ñất ñai. Nhưng người dân (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân)
vẫn có quyền sử dụng ñất. Thông qua Nhà nước - cơ quan ñại diện thực hiện
quyền sở hữu, người dân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất sử dụng. ðiều
này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ðất ñai hiện hành ghi nhận.
Và vì vậy,
trong Luật ðất ñai năm 1993 ñã xuất hiện khái niệm “Quyền sử dụng ñất” và “người
sử dụng ñất”, hay nói cách khác là quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất[13].
Theo ñiều 1 - Luật ðất ñai 1993: “... Nhà nước giao ñất cho các tổ chức
kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài. Nhà nước
còn cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất.
Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược
Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người sử dụng ñất”[13].
“Quyền sử dụng ñất” là một khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì việc người dân thực hiện ñược quyền của mình như
thế nào là một vấn ñề cần giải quyết? ðể người dân có thể khai thác, sử dụng
ñất ñai có hiệu quả, ñáp ứng ñược nhu cầu của sản xuất và ñời sống mà lại
không làm mất ñi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không làm mất ñi vai trò
quản lý với tư cách ñại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử
dụng ñất” của “người sử dụng ñất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết
ñược mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa ñược các lợi ích của quốc gia, Nhà
nước và mỗi người dân[16].
Nội dung quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất bao gồm các quyền
năng luật ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp Giấy chứng
nhận QSDð, quyền ñược pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm);
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........
9

quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng
thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng
ñặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng. Tuy
nhiên, nội dung QSDð ñược thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử
dụng ñất là ai? sử dụng loại ñất gì? và hình thức sử dụng ñất ra sao như ñược
Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất?[16]
Quyền sử dụng ñất của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước
giao ñất bao gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDð; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ”(ðiều 106 Luật ðất
ñai 2003)14]. ðây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá
rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương
diện thực tế sử dụng ñất. Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia
ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì những lý
do ñặc biệt, ñáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao ñất
không có nghĩa là Nhà nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho
người sử dụng ñất. Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất
khác cho người sử dụng hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường”
(Luật ðất ñai 2003).
Như vậy, trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền
ñịnh ñoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên
phương diện lý thuyết xét trên góc ñộ pháp lý; còn trên thực tế các quyền
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần
với khái niệm quyền ñịnh ñoạt. Sau ñây là nội dung của từng quyền:
- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp:
nông dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ñổi ñất (nông
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........

10


nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau
ñể tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư,
giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công
bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có ñất ở trong cùng
một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi
chỗ ở. Việc chuyển ñổi QSDð là không có mục ñích thương mại[2], [20].
- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp
người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử dụng ñất mà pháp luật cho
phép... Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển
QSDð một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược
quyền sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc chuyển
nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước có quyền
ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDð, thuế sử
dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy ñịnh một số trường hợp
không ñược chuyển QSDð; mọi cuộc chuyển nhượng QSDð ñều phải ñăng ký
biến ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp[2], [20].
- Cho, tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình huống
ñặc biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do
nhu cầu của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc
chuyển QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð
chiếm một
tỉ trọng rất

có ý nghĩa trong

các giao dịch trên thị trường

bất ñộng sản
[2], [20].
- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp không
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........
11


ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó ñảm bảo
có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả nợ ñược, người
nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán ñể thu hồi vốn.
Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất ñộng sản, trong
thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDð. Trong trường
hợp người vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo
lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDð
của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình[2], [20].
- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể
dùng ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai
trong việc ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập
cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại
hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn[2], [20].
2.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới
2.2.1 Các nước phát triển

Có thể nói, ða số các nước phát triển ñều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về ñất ñai. Vì vậy, tại các nước ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi tự do
trong nền kinh tế, mặc dù có những ñặc ñiểm riêng, khác biệt so với các hàng
hóa tư liệu tiêu dùng và sản xuất khác.
2.2.1.1 Thụy ðiển
Tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân
về ñất ñai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội
tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển ñất ñai và bảo vệ môi trường.
Hoạt ñộng giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........
12


nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật

về chi tiết ñược hình thành
khác nhau.
Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều ñạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý ñất ñai.
Các hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất, ñăng
ký ñất ñai, bất ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất ñai v.v… ñều
ñược luật hóa. Dưới ñây là một số ñặc ñiểm nổi bật của pháp luật, chính sách
ñất ñai của Thụy ðiển :
- Việc ñăng ký quyền sở hữu
Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng ñất ñai: Tòa
án thực hiện ñăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng ñất ñai. Người
mua phải ñăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua.
Bên mua nộp hợp ñồng chuyển nhượng ñể xin ñăng ký. Tòa án sẽ xem xét,
ñối chiếu với Sổ ñăng ký ñất. Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành ñăng
ký quyền sở hữu ñể người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp ñồng

chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc ñược trả lại cho bên mua. Tòa án
cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (như cấm bán).
ðăng ký ñất là bắt buộc tại Thụy ðiển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng
lại xuất phát từ hợp ñồng chứ không phải từ việc ñăng ký. Vì vậy, chuyển
nhượng là một hợp ñồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và
không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát ñược việc
ñăng ký. Tuy nhiên ở ñây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng
ñều ñược ñăng ký.
Do vậy, việc ñăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở
hữu của chủ mới, quyền ñược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào
ñó, và quan trọng hơn, quyền sở hữu ñược ñăng ký
rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn ñề thế chấp
Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược ký kết nhưng thế
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........
13


chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ñịnh pháp luật về thế
chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp, ñó là: (1) Trước tiên người sở hữu
ñất ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất ñịnh. Nếu ñơn
ñược duyệt thì thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và Tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu
một văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện
thế chấp này sẽ ñược sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế ñược thực
hiện sau khi ñăng ký. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp dường như chỉ
có ở Thụy ðiển. (2) Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp ñược gửi cho
bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), Tòa án không kiểm tra, xác minh các
yêu cầu ñối với thế chấp. Yêu cầu ñối với thế chấp chỉ ñược xét ñến khi thực
sự sử dụng bất ñộng sản ñể vay vốn (tức là có xem xét ñến ở bước 2). Các yêu
cầu ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở hữu bất ñộng sản; bên cho

vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên ñi vay phải cam kết việc
thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không ñáp
ứng các yêu cầu này thì việc thế chấp coi như không hợp pháp. ðây là trình tự
thế chấp theo quy ñịnh của pháp luật, nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp
ñều ñược diễn ra do Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại Ngân
hàng, bên ñi vay sẽ ký ba văn bản: Hợp ñồng vay (phải nêu rõ số tiền vay),
Hợp ñồng thế chấp (thế chấp bất ñộng sản) và một ñơn gửi Tòa án ñể xin
ñăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ lại hai tài liệu ñầu và gửi ñơn xin thế
chấp ñến Tòa án. Sau khi ñược xử lý, ñơn xin thế chấp ñược chuyển lại Ngân
hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường Ngân hàng ñợi ñến khi có
quyết ñịnh phê duyệt của Tòa án mới chuyển tiền cho người ñi vay. Khi
khoản nợ thế chấp ñược thanh toán hết, văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế
chấp sẽ ñược trả lại cho bên ñi vay. Bước (3) ñược áp dụng khi hợp ñồng thế
chấp bị vi phạm. Khi bên vay không thanh toán theo ñúng hợp ñồng thì bên
cho vay sẽ có ñơn tịch thu tài sản ñể thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan nhà
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........
14


nước có thẩm quyền ñặc biệt thực hiện, ñó là: Cơ quan thi hành pháp luật
(Enforcement Service). Nếu yêu cầu không ñược chấp thuận, tài sản sẽ ñược
bán ñấu giá và bên nhận thế chấp sẽ ñược thanh toán khoản tiền ñã cho vay
thế chấp. Thủ tục này ñược tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ ñược xử lý
trong vòng 6 tháng kể từ khi có ñơn xin bán ñấu giá.
- Về vấn ñề bồi thường
Khi Nhà nước thu hồi ñất, giá trị bồi thường ñược tính dựa trên giá thị
trường. Ngoài ra, người sở hữu còn ñược bồi thường các thiệt hại khác. Chủ
ñất ñược hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp
tài sản ñó phải nộp thuế thì chủ ñất phải nộp thuế). Chủ ñất có thể bán tài sản
và ñược hưởng lợi nhuận nếu bán ñược với giá cao hơn khi mua nhưng phải

nộp thuế cho trường hợp chuyển nhượng ñó. Chủ ñất ñược quyền giữ lại tài
sản của mình, tuy nhiên cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi ñất ñó cần
dành cho các mục ñích chung của xã hội. Trong trường hợp ñó sẽ là bắt buộc
thu hồi và chủ ñất ñược quyền ñòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của
tài sản[6].

2.2.1.2 Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng ñất ñai từ
rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất thuộc sở
hữu của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất tư nhân). ðất
Nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ.

ðất tư nhân là ñất do
Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (ñất có ñăng kí bằng khoán thời gian sau
1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà
nước và tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không phân
chia giữa nhà và ñất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng
không và ñộ sâu ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........
15


cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: bạc, vàng,
ñồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát,... ñều thuộc sở hữu Nhà
nước (Sắc lệnh về ñất ñai 1933);
nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản
phải ký hợp ñồng thuê ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất. Chủ sở hữu có quyền chuyển

nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902)
nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm quyền
(Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA)[5], [20].
2.2.1.3 Mỹ
Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật ñổ sự thống trị của thực dân Anh,
thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ ñến nay, ñã tiến hành nhiều hoạt ñộng ño
ñạc và mua bán ñất ñai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa
ñầu tiên (1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ ñã thông qua pháp quy ñất ñai
ñầu tiên (Land Ordinance of 1785). Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua
pháp lệnh về ñất ñai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp
lệnh sớm nhất ñó của Mỹ mở ñường cho việc ño ñạc và mua bán ñất công, thu
hút mọi người ñến khai thác vùng ñất phía Tây.
- Về vấn ñề cải cách ñất ñai
Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn ñề tài nguyên
ñất, ñó là: (1)nước Mỹ sau ñộc lập, ngoài tài nguyên ñất ñai phong phú ra, hầu
như không có sở hữu gỡ; (2)về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........
16


giữ gìn ñộc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hoàn cảnh công nghiệp chưa
phát triển, thì con ñường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn ñề giải
quyết trước tiên là chế ñộ ñất ñai.
Về chế ñộ ñất ñai, nước Mỹ ñứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế ñộ
trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế ñộ nô lệ hình thành

trong thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu ñất ñai của nông dân, xây
dựng một loại chế ñộ ñất ñai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ ñã chọn con
ñường thứ ba khi quyết ñịnh chuyển ñất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
- Về chính sách ñất ñai
Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách ñất ñai
nước Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước ñến thập
niên 30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân
phối, khai thác và sử dụng tài nguyên ñất phong phú của mình;
thời kỳ thứ hai
là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 ñến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức
chuyển việc phân phối ñất công ñơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên ñất[7].
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải ñóng thuế bất ñộng sản cho ñịa phương, ñó là
khoản tiền ñịa phương trông vào ñể trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu
hỏa. Tuy nhiên, tỷ lệ ñóng thuế ñối với từng ñịa phương không giống nhau.
Do loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách ñịa phương nên ñược tính
toán rất kỹ. Hàng năm, các ñịa phương ñều ñánh giá lại nhà ñất ñể áp thuế
ñúng giá thị trường.
Theo nguyên tắc, ngân sách ñịa phương không thể ñể thâm hụt như
ngân sách liên bang nên chính quyền ñịa phương tìm nhiều cách ñể tăng thuế.
Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở
Mỹ tăng mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và ñô thị Mỹ là Bộ phát triển ðô thị và
Nhà ở (HUD) ñược thành lập ngày 9-9-1965. HUD chịu trách nhiệm về các
chương trình liên quan ñến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........
17


ñồng sống trong nước Mỹ.
HUD có vai trò bảo vệ những người mua nhà và
thực hiện nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở[4].

2.2.2 Một số nước trong khu vực
2.2.2.1 Trung Quốc
Cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu ñối với
ñất ñai. Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch Xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở
hữu tài sản ñối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần
lớn ñều bị quốc hữu hóa ngay sau khi ðảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền
lực vào năm 1949. Quá trình này ñược tiến hành song song với các “phong
trào”: “Bước nhảy vĩ ñại” (1957 – 1962); “Tập thể hóa ñất ñai ở nông thôn”
(1963 – 1965); “Cách mạng văn hóa” (1966 – 1978). Tuy nhiên, việc quốc
hữu hóa toàn bộ ñất ñô thị của nước này chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến
pháp 1982 ñược ban hành. ðất ñô thị thuộc về Nhà nước và ñược quản lý bởi
nhà nước Trung Quốc - người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội. Quyền sở
hữu ñối với bộ phận ñất ñai này ñược chính thức gọi là sở hữu toàn dân
XHCN (socialist people’s ownership).
[1]
Là người ñại diện cho toàn dân, về
mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của một chủ sở hữu. Theo
học thuyết của chủ nghĩa Mác, ñất ñai lúc bấy giờ ñã bị loại khỏi các giao
dịch mang tính kinh tế ở Trung Quốc vì bản thân nó không có giá trị. Thay
vào ñó, hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung ñã thực hiện phân phối ñất ñai
theo các kênh hành chính (administration channels) mà theo ñó người sử dụng
ñất (SDð) không bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền nào cho việc SDð của
mình. Tuy nhiên, họ cũng không ñược phép chuyển nhượng phần ñất mà
mình ñược sử dụng. ðất ñai lúc bấy giờ ñược coi là một loại tài sản mang tính

[1] Hiện nay, thuật ngữ “Quyền sở hữu toàn dân” (ownership by the whole people) ñối với ñất ñai
vẫn còn ñược sử dụng trong Luật Quản lý nhà nước về ñất ñai của Trung Quốc năm 1998 (ðiều 2).