báo cáo định giá ở khu 1 khu vực cụ thể qua các phương pháp định giá đất

Đặt vấn đề
Từ khi luật đất đai ra đời năm 1993 thị trường bất động sản Việt Nam có những
bước phát triển mạnh mẽ cả phần quy mô cơ cấu dung lượng góp phần vào việc
thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước phát huy các nguồn vốn trong xã hội, thu hút
đầu tư nước ngoài làm thay đổi bộ mặt kinh tế, rút ngắn khoảng cách giữa nông
thôn và thành thị góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa
hiện đại hóa đất nước….. Song do phát triển chủ yếu là tự phát, chưa có sự quản lý
chặt chẽ nên thị trường bất động sản có nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến nền
kinh tế đất nước. Đặc biệt là những cơn sốt, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo
giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu tên thị
trường . Nhưng cũng có những thời kỳ thị trường bất động sản lạnh dần như “ đóng
băng” làm cho những đối tượng tham gia giao dịch trên thị trường băn khoan lo
lắng. Nguồn thông tin trên thị trường hiện nay không minh bạch, kiến thức của
người dân còn hận chế nên khiến cho người bán khó xác định được giá bán còn
người mua thì không biết mua với giá bao nhiêu cho hợp lý. Khiến cho giá cả bất
động sản không phản ánh giá thực của chúng. Trước tình hình đó yêu cầu đặt ra
đối với đội ngũ thẩm định giá là phải có kiến thức chuyên môn về lĩnh vực thẩm
định đồng thời không ngừng nâng cao đạo đức nghề nghiệp tronh lĩnh vực thẩm
định giá đất bất động sản. Có như vậy mới xác định đúng giá trị của bất động sản
nâng cao tính minh bạch thông tin thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy thị
trường bất động sản phát triển.
Dưới sự hướng dẫn của cô giáo Phạm Thanh Quế chúng em đã được học các
phương pháp xác định giá đất và đã được thực hành thẩm định giá đất bằng các
phương pháp đã hoc. Dưới đây là bài báo cáo thẩm định giá đất của nhóm chúng
em về các phương pháp thẩm định đã được học. Do kiến thức còn hạn chế nên bài
báo cáo không thể tránh được những sai sót. Mong cô giáo góp ý để bài báo cáo
của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!


Nội Dung Báo Cáo

I.

Phương pháp so sánh.
Báo cáo thẩm định giá đất.
Thửa đất thẩm định: Giá trị quyền sự dụng đất của thửa đất số 23 tờ bản đồ số 4 tại
khu vực tổ 5 khu Tân Xuân thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội
Khách hàng yêu cầu: Ông Bùi Văn Hùng
Địa chỉ : số nhà 73 tổ 5, khu Tân Xuân, thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội
Mục đích thẩm định: Chuyển nhượng
Thời điểm thẩm định: tháng 4 năm 2015
Công ty thẩm định: Công ty BĐS Tiến Đăng
Địa chỉ: Cầu giấy Hà Nội
Số điện thoại: 0123456789.
1.Căn cứ pháp lý
-Luật đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 và các văn bản hướng dẫn đi kèm
luật đất đai
-Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất
-Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết về
phương pháp xác định giá đất.
-Nghị định số 45/2014/ NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền sử
dụng đất.
-Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của bộ tài chính về việc ban hành
3 tiêu chuẩn thẩm định giá đất Việt Nam (đợt 1)
-Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 của bộ tài chính về việc ban hành
3 tiêu chuẩn thẩm định giá đất Việt Nam (đợt 2)
Tiêu Chuẩn TĐGVN 07- Phương pháp so sánh Ban hành kèm theo Quyết định
số129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)
2.Đặc điểm của thửa đất thẩm định giá:
A. Vị trí
Thửa đất của ông Bùi Văn Hùng có địa chỉ tại khu vực tổ 5 khu Tân Xuân thị trấn

Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội thuộc đất ở đô thị loại 5, tiếp giáp với mặt đường
tổ 4 khu Tân Bình, cách chợ 400m xa trường ĐHLN, cách quốc lộ số 6 khoảng 600
m.
B. Đặc điểm kỹ thuật


Thửa đất của ông Bùi Văn Hùng là mảnh đất trống, có diện tích là 120 m2 có chiều
rộng 10m2, chiều dài 12m2, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, an
ninh khu vực tốt, các yếu tố về điện tình trạng cấp thoát nước của khu vực tốt.
Cơ sở thẩm định giá đất
Giá trị thị trường của 1 tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường
vào thời điểm thẩm định giá, giữa 1 bên là người mua sẵn sang mua và 1 bên là
người bán sẵn sang bán, trong 1 giao dịch mua bán khách quan độc lập trong điều
kiện thương mại bình thường.
1.Phương pháp thẩm định giá đất
Phương pháp so sánh trực tiếp.
2.Khảo sát thị trường, phân tích, điều chỉnh , xác định giá đất bằng phương pháp
so sánh
a, Thông tin khảo sát và phân tích những thửa đất có đặc điểm tương đồng với thửa
đất cần định giá.
Qua quá trình đi điều tra khảo sát ở ngoài thực tế chúng tôi đã thu thập được các
thông tin về giá đất của 4 thửa đất ở tại cùng đô thị loại 5 đã chuyển nhượng thành
công trên thị trường trong khoảng thời gian 2 năm đến thời điểm xác định giá , có
đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá như sau:
stt

Yếu tố so sánh

Thửa đất
định giá

Đất ở đô
thị
(loại 5)

BĐS số1

BĐS số 2 BĐS số3

BĐS số4

1

Mục đích sử dụng

Đất ở đô
thị
(loại 5)

Đất ở đô
thị
(loại 5)

Đất ở đô thị
(loại 5)

Đất ở đô
thị
(loại 5)

2

Vị trí

Tiếp giáp
mặt
đường tổ
4 Tân
bình cách
chợ 400m
xa trường
ĐHLN xa
bệnh viện
ĐHLN

Tiếp giáp
mặt
đường tổ
4 Tân
bình cách
chợ 200m
xa trường
ĐHLN xa
bệnh viện
ĐHLN

Tiếp giáp
mặt
đường tổ
4 Tân
bình cách

chợ 300m
xa trường
ĐHLN xa
bệnh viện
ĐHLN

Tiếp giáp mặt
đường tổ 4
Tân bình
cách chợ
350m xa
trường
ĐHLN xa
bệnh viện
ĐHLN

Giao thông

Đường bê Đường bê Đường bê Đường bê
tông
tông
tông
tông

Tiếp
giáp mặt
đường tổ
4 Tân
bình
cách chợ

400m xa
trường
ĐHLN
xa bệnh
viện
ĐHLN
Đường
bê tông

3


4

Thời điểm chuyển
nhượng

Tháng
2/2013

Tháng
4/2014

Tháng 7/2013 Tháng
3/2013

5

Diện tích

120

75

255

150

Mặt tiền

10

3

5

6

9

sâu

12

15

25

25

24

6

Tài sản gắn liền với Nhà ở
đất

Nhà ở

Nhà ở

Nhà ở

Nhà ở

7

Tình trạng pháp lý

Chưa có
sổ đỏ

Chưa có
sổ đỏ

Chưa có
sổ đỏ

Chưa có sổ
đỏ

Chưa có
sổ đỏ

8

Các Cấp thoát
yếu
nước
tố hạ Điện
tầnn
g
Yếu An ninh
tố hạ
tầng
XH
Giá bán

Tốt

Tốt

Tốt

Tốt

Tốt

Tốt

Tốt

Tốt

Tốt

Tốt

Tốt

Tốt

Tốt

Tốt

Bình
thường

3.5 trđ/

3.3 trđ/

3.2 trđ/

3 trđ/

225 trđ

841.5 trđ

480 trđ

948 trđ

9

10

11

Giá đất chuyển
nhượng

Qua khảo sát rất nhiều thửa đất của các hộ dân cùng khu vực có đặc điểm tương
đồng thu thập được các thông tin sau:
•
•

Thửa đất có khích thước mặt tiền 10hơn thửa đất có mặt tiền 5là 2%, hơn mặt tiền
3là 5%
Thửa đất có an ninh tốt hơn thửa đất an ninh bình thường là 1,5%


•

Thửa đất đã cách chợ 200m hơn thửa đất cách chợ 300m là 1.8% hơn thửa đất
cách 350m là 1.5%, hơnthửađátcách 400m là 1.2%
B, Tiến hành điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của thửa đất so sánh với
thửa đất cần định giá.

Áp dụng công thức:
Tỷ lệ điều chỉnh thửa đất = (Tỷ lệ % thửa đất cần định giá – Tỷ lệ % thửa đất so
sánh)/ Tỷ lệ % thửa đất so sánh.
Ta có:



. Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về vị trí khoảng cách
- Thửa đất đinh giá là 100%, thửa đất số 4 là 100%, thửa đất ss1 là 101.8%, thửa
đất số 2 là 101.5%,thửa đấtsố 3 là 101.2%
- Tỷ lệ điều chỉnh thửa đất số 1
= - 1.76%
- Tỷ lệ điều chỉnh thửa đất số 2
= -1.47%
- Tỷ lệ điều chỉnh thửa đất số 3



Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về vị trí
- Thửa đất cần định giá là 100%, thửa đất số 1 là 95% ,thửa đất số 2
là 98%, thửa đất số 3 là 97.8% , thửa đất thứ 4 là 99%
Tỷ lệ điều chỉnh thửa đất số 1
= 5.26%
- Tỷ lệ điều chỉnh thửa đất số 2
= 2.04%
- Tỷ lệ điều chỉnh thửa đất số 3
= 2.25%
- Tỷ lệ điều chỉnh thửa đất số 3
= 1.01%
.Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về an ninh

- thửa đất định giá 100% ,số 1 là 100%, số 2 là 100%, số 3 là 100%, số 4 là
98.5%



C, Ước tính giá của thửa đất cần định giá.


stt

Các yếu tố so sánh

1

Diện tích

2
3
4
5

Thửa
đất1

Thửa
đất2

Thửa
đất3

Thửa
đất4

75

255

150

316

Giá đất

3.5 trđ/

3.3 trđ/

3.2 trđ/

3 trđ/

Giá trị chuyển
nhượng
Giá trị bất động sản

225trđ

841.5trđ 480trđ

948 trđ

95%

98%

97.8%

99%

5.26%

2.04%

2.25%

1.01%

0.1841
trđ

0.06732 0.072trđ
trđ

0.0303
trđ

101.8%

101.5%

101.2%

100%

-1.76

-1.47

-1.19

0

-0.061
trđ

-0.0485
trđ

-0.03808
trđ

0

100%

100%

100

100%

98.5%

0

0

0

0

1.52%

Điều Mặt
trỉnh tiền
theo
yếu
tố so
sánh
Kho
ảngc
ách

An
ninh

Tỷ lệ
Tỷ lệ
điều
chỉnh

Mức
điều
chỉnh
Tỷ lệ
Tỷ lệ
điều
chỉnh
Mức
điều
chỉnh
Tỷ lệ
Tỷ lệ
điều
chỉnh
Mức
điều
chỉnh

Thửa
đất
đinh
giá
120

100%

100%

0.0456
trđ

Tình trạng
pháp lý
6

Giá đất ước tính
thửa đất cần định giá
theo từng thửa đất so
sánh

3.6231
trđ/

3.31882 3.234
trđ/
trđ/

3.0759
trđ/

D, Xác định giá của thửa đất cần định giá.
-Gía thửa đất cần đinh giá trđ/
- Tỷ lệ điều chỉnh giữa giá đất của thửa đất cần định giá với giá đất ước tính theo
thửa đất so sánh
- Tỷ lệ chênh lệch
BĐSĐG/BĐS1 == -8.56%
- Tỷ lệ chênh lệch
BĐSĐG/BĐS2== 0.002%
- Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất cuả thửa đất cần định giá với giá đất ước tính

theo thửa đất 3 và 4 là 2.44% và 7.71%
Do giá đất của thửa đất cần đinh giá đảm bảo chệnh lệch với giá đất ước tính
không được quá 10%
Giá của thửa đất cần định giá là 3.31 trđ/
Gía trị thị trường của thửa đất cần đinh giá có diện tích 120là 3.31*120=397.56
triệu đồng
6. Kết luận
Qua quá trình khảo sát tìm hiểu thị trường đồng thời xử lý phân tích số liệu của
những thửa đất tương đồng với thửa đất cần định giá. Áp dụng phương pháp so
sánh trong việc xác định giá đất.Kết quả giá trị thị trường của thửa đất số 23 tờ
bản đồ số 4 tại khu vực tổ 5 khu Tân Xuân thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà
Nội của Ông Bùi Văn Hùng là 397.56 triệuđồng.

Chứng Thư Thẩm Định Giá Đất


Số 45 /TĐG – CT

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập-Tự do-Hạnh phúc
Hà Nội, ngày 18 tháng4 năm2015
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi:........

Theo đề nghị của ông Bùi Văn Hùng tại văn bản số 01 ngày18 tháng 3 năm 2015
về việc thẩm định giá đất của thửa đất số 23 tờ bản đồ số 4 tại khu vực tổ 5 khu
Tân Xuân thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội
1. Mục đích thẩm định giá:
Xác định giá đất phục vụ mục đích chuyển nhượng.
2. Thời điểm thẩm định giá: ngày 18 tháng 04 năm 2015

3. Cơ sở thẩm định giá
Căn cứ hóa đơn, chứng từ, hồ sơ, giấy tờ pháp lý do ông Bùi Văn Hùng
cung cấp
Căn cứ vào kết quả khảo sát thông tin ngoài nước, trong nước liên quan đến
giá trị tài sản cùng loại.
-

Căn cứ pháp lý khác: Phụ lục đi kèm.

4. Thực trạng thửa đất: Phụ lục đi kèm
5. Phương pháp thẩm định giá: Sử dụng phương pháp so sánh
6. Kết quả thẩm định giá:


Trên cơ sở các tài liệu do ông Bùi Văn Hùng cung cấp, qua khảo sát thực tế tại
hiện trường ; với phương pháp so sánh được áp dụng trong tính toán, công ty định
giá đất Tiến Đăng thông báo kết quả thẩm định giá của thửa đất số 23 tờ bản đồ số
4 tại khu vực tổ 5 khu Tân Xuân thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội
tại thời điểm than 4 năm 2015 như sau:
Giá đất của thửa đất là : 3.31 triệu đồng/ m2
Giá toàn bộ của thửa đất là: 397.56 triệu đồng.
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ông Bùi Văn Hùng theo quy định
của pháp luật hiện hành.
Lưu ý:
- Kết quả thẩm định giá chỉ sử dụng cho mục đích đã được đề cập tại phần trên của
văn bản này, không sử dụng kết quả này vào mục đích khác.
- Thời hạn có hiệu lực của Báo cáo thẩm định giá là 120 ngày kể từ ngày phát hành
Báo cáo Thẩm định giá.
- Công ty Định giá Tiến Đăng chỉ chịu trách nhiệm về số lượng văn bản (bản chính

và bản sao) do Công ty phát hành. Các trường hợp sao văn bản không có xác nhận
hoặc của Công chứng Nhà nước đều không có giá trị.
- Khách hàng chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin liên quan tới tài
sản thẩm định giá đã cung cấp cho công ty. trong quá trình thẩm định giá tài sản.
- Phương phấp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trên thị trường tại thời
điểm thẩm định, vì vậy các dữ liệu có tính lịch sử sẽ trở nên lạc hậu khi thị trường
biến đổi.

Thẩm định viên về giá

Giám đốc

(ký tên)

(ký tên, đóng dấu)

Chinh

Đoàn


Nguyễn Thị Tuyết Chinh

Nguyễn Ngọc Đoàn.

Phụ lục kèm theo
1.Căn cứ pháp lý của thẩm định giá đất.
-Luật đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 và các văn bản hướng dẫn đi kèm
luật đất đai
-Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất

-Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết về
phương pháp xác định giá đất.
-Nghị định số 45/2014/ NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền sử
dụng đất.
-Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của bộ tài chính về việc ban hành
3 tiêu chuẩn thẩm định giá đất Việt Nam (đợt 1)
-Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 của bộ tài chính về việc ban hành
3 tiêu chuẩn thẩm định giá đất Việt Nam (đợt 2)
Tiêu Chuẩn TĐGVN 07- Phương pháp so sánh Ban hành kèm theo Quyết định
số129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)

2.Thực trạng của thửa đất:
A. Vị trí
Thửa đất của ông Bùi Văn Hùng có địa chỉ tại khu vực tổ 5 khu Tân Xuân
thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội thuộc đất ở đô thị loại 5, tiếp giáp
với mặt đường tổ 4 khu Tân Bình, cách chợ 400m xa trường ĐHLN, cách
quốc lộ số 6 khoảng 600 m.
B. Đặc điểm kỹ thuật
Thửa đất của ông Bùi Văn Hùng là mảnh đất trống, có diện tích là 120 m2
có chiều rộng 10m2, chiều dài 12m2, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, an ninh khu vực tốt, các yếu tố về điện tình trạng cấp thoát
nước của khu vực tốt.
+Hình ảnh của thửa đất và các bất động sản điều tra
+Phiếu điều tra về thửa đất mẫu phiếu 04 thông tư 36/2014/TT-BTNMT


II.Phương pháp thu nhập.

Báo cáo thẩm định giá đất.
Thửa đất thẩm định: Giá trị quyền sự dụng đất của thửa đất tại khu vực xã Phú

Xuyên huyện Lâm Thao tỉnh Phú Thọ
Khách hàng yêu cầu: Ông Đỗ Trọng Nam


1.

Địa chỉ : Thôn 10 xã Phú Xuyên huyện Lâm Thao tỉnh Phú Thọ
Mục đích thẩm định: Chuyển nhượng
Thời điểm thẩm định: tháng 4 năm 2015
Công ty thẩm định: Công ty BĐS Tiến Đăng
Địa chỉ: Cầu giấy Hà Nội
Số điện thoại: 0123456789.
Căn cứ pháp lý
-Luật đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 và các văn bản hướng dẫn đi kèm
luật đất đai
-Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất
-Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết về
phương pháp xác định giá đất.
-Nghị định số 45/2014/ NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền sử
dụng đất.
-Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
-Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực
hiện Nghi định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định
số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;
-Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của bộ tài chính về việc ban hành
3 tiêu chuẩn thẩm định giá đất Việt Nam (đợt 1)
-Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 của bộ tài chính về việc ban hành
3 tiêu chuẩn thẩm định giá đất Việt Nam (đợt 2)

- Tiêu Chuẩn TĐGVN 07- Ban hành kèm theo Quyết định số129/2008/QĐ-BTC
ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)

2.

Đặc điểm của thửa đất thẩm định giá:
A. Vị trí
Thửa đất của ông Đỗ Trọng Nam có địa chỉ tại xã Phú Xuyên huyện Lâm Thao
tỉnh Phú Thọ thuộc đất nông nghiệp gần đường gia thông.
B. Đặc điểm kỹ thuật
Thửa đất của ông Đỗ Trọng Nam là mảnh đất trống, có diện tích là 360 m2 có
chiều rộng 12m, chiều dài 30m, gần đường giao thông hệ thống mương cứng tốt.
C. Đặc điiểm pháp lý: có giấy chứng nhận quyến sử dụng đất số 19/2009 ngày
26/05/2009.
Cơ sở thẩm định giá đất


3.
4.

Giá trị thị trường của 1 tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường
vào thời điểm thẩm định giá, giữa 1 bên là người mua sẵn sang mua và 1 bên là
người bán sẵn sang bán, trong 1 giao dịch mua bán khách quan độc lập trong điều
kiện thương mại bình thường.
Phương pháp thẩm định giá đất
-Phương pháp thu nhập.
Khảo sát thị trường, phân tích, điều chỉnh , xác định giá đất bằng phương
pháp thu nhập.
a, Thông tin khảo sát thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá
Qua quá trình đi điều tra khảo sát ở ngoài thực tế chúng tôi đã thu thập được các

thông tin về thu nhập bình quân một năm thửa đất cần định giá trong ba năm liên
tục tính tới thời điểm định giá:
Đất trồng lúa hai vụ trên năm:
Nội dung
Sản lượng lúa thu
hoạch cả năm
Gía bán bình quân
các năm
Tổng thu nhập

Đơn vị
Kg

Năm 2012
360

Năm 2013
400

Năm 2014
420

đồng/ kg

7500

7800

7500

đồng

2.700.000

3.120.000

3.150.000

b, Thông tin khảo sát thu thập thông tin về chi phí của thửa đất cần định giá
Qua quá trình đi điều tra khảo sát ở ngoài thực tế chúng tôi đã thu thập được các
thông tin về chi phí bình quân một năm thửa đất cần định giá trong ba năm liên tục
tính tới thời điểm định giá:
Đất trồng lúa hai vụ trên năm:
Nội dung
Chi phí gặt +suốt
lúa một năm
Chi phí cày bừa
một năm
Chi phí cấy một
năm
Chi phí nộp thủy
lợi, bảo vệ.. một
năm
Chí phí thuốc bảo
vệ thực vật một

Đơn vị
đồng/360m
2
đồng/360m

2
đồng/360m
2
đồng/360m
2

Năm 2012
450.000

Năm 2013
450.000

Năm 2014
470.000

160.000

180.000

180.000

400.000

400.000

410.000

51.000

55.000

60.000

đồng/360m
2

170.000

185.000

185.000


năm
Chi phân NPK
Chi phí phân đạm
một năm
Chi phí chăm sóc
một năm
Tổng chi phí năm

đồng/360m
2

200.000
(20kg*10.000
)
225.000
(30*7.500)
400.000

220.000
(20*11.000)

220.000
(20*11.000)

đồng/360m
240.000
240.000
2
(30*8.000)
(30*8.000)
đồng/360m
436.000
445.000
2
đồng/360m 2.056.000
2.166.000
2.210.000
2
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn ngân hàng thương mại
nhà nước có mức lãi suất có mức lãi suất cao nhất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc như
sau:
Năm 2012 lãi suất cao nhất trong tỉnh tại ngân hàng công thương AGRIBANK chi
nhánh Vĩnh Phúc với lãi suất là 9% trên năm
Năm 2013 lãi suất cao nhất trong tỉnh tại ngân hàng công thương VIETINBANK
chi nhánh Vĩnh Phúc với lãi suất là 10% trên năm
Năm 2014 lãi suất cao nhất trong tỉnh tại ngân hàng công thương AGRIBANK là
chi nhánh Vĩnh Phúc với lãi suất là 11% trên năm

c, Xác định thu nhập ròng
Thu nhập ròng bình
= Thu nhập bình quân - Chi phí bình quân
quân một năm
quân một năm
quân một năm
Thu nhập bình quân một năm của thửa đất:
(2.700.000 + 3.120.000 + 3.150.000) / 3 = 2.990.000 (đồng)
Chi phí bình quân một năm
(2.056.000 + 2.156.000 + 2.210.000) / 3 = 2.144.000 (đồng)
Thu nhập ròng bình quân một năm:
2.990.000 - 2.144.000 =846.000 (đồng)
d, Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Gía trị của thửa đất cần định giá = thu nhập ròng bình quân một năm/ lãi suất tiết
kiệm bình quân một năm.
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm:
(9% + 10% + 11%) / 3 = 10%
Gía trị thửa đất cần định giá:
864.000 / 10% = 8.640.000 (đông)
e, Gía đất của thửa đất cần định giá:
Gia đất của thửa đất = giá trị của thửa đất cần đinh giá / diện tích thửa đất cần định
giá.
Gía đất của thửa đất cần định giá:


8.640.000 / 360 = 23.500 đồng.

6. Kết luận
Qua quá trình khảo sát tìm hiểu thị trường đồng thời xử lý phân tích số liệu của
thửa đất cần định giá. Áp dụng phương pháp thu nhập trong việc xác định giá

đất.Kết quả giá trị thị trường của thửa đất số 25 tờ bản đồ số 6 tại khu vực Phú
Xuyên huyện Lâm Thao tỉnh Phú Thọ

Chứng Thư Thẩm Định Giá Đất
Số 45 /TĐG – CT

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập-Tự do-Hạnh phúc
Hà Nội, ngày 18 tháng4 năm2015
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi:........

Theo đề nghị của ông Đỗ Trọng Nam tại văn bản số 04 ngày23 tháng 3 năm 2015
về việc thẩm định giá đất của thửa đất số 25 tờ bản đồ số 6 khu vực xã Phú Xuyên
huyện Lâm Thao tỉnh Phú Thọ
1. Mục đích thẩm định giá:
Xác định giá đất phục vụ mục đích chuyển nhượng.
2. Thời điểm thẩm định giá: ngày 20 tháng 04 năm 2015

3. Cơ sở thẩm định giá


Căn cứ hóa đơn, chứng từ, hồ sơ, giấy tờ pháp lý do ông Đỗ Trọng Nam
cung cấp
Căn cứ vào kết quả khảo sát thông tin ngoài nước, trong nước liên quan đến
giá trị tài sản cùng loại.
-

Căn cứ pháp lý khác: Phụ lục đi kèm.

4. Thực trạng thửa đất: Phụ lục đi kèm
5. Phương pháp thẩm định giá: Sử dụng phương pháp thu nhập
6. Kết quả thẩm định giá:
Trên cơ sở các tài liệu do ông Đỗ Trọng Nam cung cấp, qua khảo sát thực tế tại
hiện trường ; với phương pháp so sánh được áp dụng trong tính toán, công ty định
giá đất Tiến Đăng thông báo kết quả thẩm định giá của thửa đất số 25 tờ bản đồ
số 6 tại khu vực xã Phú Xuyên huyện Lâm Thao tỉnh Phú Thọ
tại thời điểm than 4 năm 2015 như sau:
Giá đất của thửa đất là: 23.500 đồng
Giá toàn bộ của thửa đất là: 8.600.000 đồng
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ông Đỗ Mạnh Nam theo quy định
của pháp luật hiện hành.
Lưu ý:
- Kết quả thẩm định giá chỉ sử dụng cho mục đích đã được đề cập tại phần
trên của văn bản này, không sử dụng kết quả này vào mục đích khác.
- Thời hạn có hiệu lực của Báo cáo thẩm định giá là 120 ngày kể từ ngày
phát hành Báo cáo Thẩm định giá.
- Công ty Định giá Tiến Đăng chỉ chịu trách nhiệm về số lượng văn bản (bản chính
và bản sao) do Công ty phát hành. Các trường hợp sao văn bản không có xác nhận
hoặc của Công chứng Nhà nước đều không có giá trị.
- Khách hàng chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin liên quan
tới tài sản thẩm định giá đã cung cấp cho công ty. trong quá trình thẩm định giá tài
sản.


- Phương phấp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trên thị trường
tại thời điểm thẩm định, vì vậy các dữ liệu có tính lịch sử sẽ trở nên lạc hậu khi thị
trường biến đổi.

Thẩm định viên về giá

Giám đốc

(ký tên)

(ký tên, đóng dấu)

thủy

Nguyễn Thị Thủy

Đoàn

Nguyễn Ngọc Đoàn.

Phụ lục kèm theo
1.

Căn cứ pháp lý của thẩm định giá đất.

-

Luật đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 và các văn bản hướng dẫn đi kèm
luật đất đai
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết về
phương pháp xác định giá đất.
Nghị định số 45/2014/ NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền sử
dụng đất.
Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của bộ tài chính về việc ban hành 3

tiêu chuẩn thẩm định giá đất Việt Nam (đợt 1)
Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 của bộ tài chính về việc ban hành 3
tiêu chuẩn thẩm định giá đất Việt Nam (đợt 2)

-

Tiêu Chuẩn TĐGVN 07- Phương pháp so sánh Ban hành kèm theo Quyết định
số129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)


Thực trạng của thửa đất:
A, Vị trí
Thửa đất của ông Đỗ Mạnh Nam có địa chỉ tại khu vực tại xã Phú Xuyên
huyện Lâm Thao tỉnh Phú Thọ thuộc đất nông nghiệp gần đường gia thông.
B, Đặc điểm kỹ thuật
Thửa đất của ông Đỗ Mạnh Nam là mảnh đất trống, có diện tích là 360 m2
có chiều rộng 12m, chiều dài 30mcó giấy chứng nhận quyến sử dụng đất số
19/2009 ngày 26/05/2009 .
Hình ảnh của thửa đất và các bất động sản điều tra:
2.

Sơ đồ thửa đất:


Phiếu điều tra về thửa đất mẫu phiếu 01 thông tư 36/2014/TT-BTNMT

III. Phương pháp thặng dư.
1.
-

-

Những thông tin cơ bản
Tên loại bất dộng sản cần định giá: là một khu đất đất trống chuẩn bị xây
nhà ở để bán
Vị trí của bất động sản: huyện Quỳnh Côi, tỉnh Thái Bình


-

-

Tên địa chỉ, số điện thoại tổ chức cần đinh giá:
• Tên: Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Phúc Hà
• Địa chỉ: huyện Quỳnh Côi, tỉnh Thái Bình
• Số điện thoại: 01646489876
Ngày 15 tháng 3 năm 2015 định giá bất động sang nêu trên
Họ tên của người định giá viên: Nguyễn Thị Sáng, Nguyễn Thị Tuyết Chinh,

2.
-

Dương Thành Hiếu, Nguyễn Thị Thủy.
Căn cứ pháp lý để định giá
Luật đất đai 2013
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đại 2013
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năn 2014 của chính phủ quy

-

định về giá đất
Thông Tư 36/2014/ TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của bộ Tài
nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp đinh giá đất; xây dựng

3.
-

-

điều chỉnh bảng giá đất ; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất
Luật xây dựn năm 2014
Mô tả đặc điểm kỹ thuật của thửa đất
 Về vị trí của bất động sản:
Mảnh đất của Ông Nguyễn Văn Hà tại xã Đông Xá huyện Quỳnh Côi, tỉnh
Thái Bình
Mảnh đất của ông Nguyễn Văn Hà được nhà UBND tỉnh Thái Bình cho
phép chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang xậy dựng nhà ở để bán vào

4.
5.
6.

năm 2014 với diện tích là 10000 m2
 Về mục đích sử dụng
mảnh đất được đúng quy hoach của nhà nước và được UBND tỉnh Thái Bình
cho chuyển mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở để bán
Mô tả đặc điểm pháp lý
Có đầy đủ giấy tờ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tờ khai nộp thuế sử dụng đất
Không có tranh chấp lien quan đến bất động sản khác

Có trên bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất
Phương pháp thầm đinh
Dùng phương pháp thặng dư
khảo sát thị trường, phần tích và điều chỉnh và xác đinh giá trị tài sản
thẩm định giá bằng phương pháp thặng dư


-

mục đích của việc khảo sát thực địa: nắm được thông tin về thửa đất như
mục đích sử dụng, diện tích, hiện trạng pháp lý, vị trí của mảnh đất, nắm

•

•
•
•
•
•
•

được các thông tin về xậy dựng
thời gian khảo sát: ngày 5 tháng 3 năm 2015
Người khảo sát: Nguyễn thị Sáng và Nguyễn Thị Tuyết Chinh
Thông tin về thửa đất.
Năm 2014 một khu đất có diện tích 10000 ở Quỳnh Vôi, Thái Bình trước
đấy được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp nay được UBND tỉnh
Thái bình cho phép chuyển mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở để bán.
UBND tỉnh Thái Bình dự kiến gia khu đất này cho công ty xây dựng nhà ở
Văn Hồng để thực hiện dự án . Hiện tại khu đất đã hoàn thành việc bồi

thường ,thu hồi đất trong đó phương án hiệu quả sử dụng đất cao nhất tốt
nhất :
+) Diện tích xây dựng nhà ở để bán chiếm 60% tổng diện tích đất dự án
+) Đất xây dựng cac công trình công cộng ( đường xá , trạm xá, sân chơi,
trạm biến áp, đất trồng cây xanh ,….) chiếm 40% tổng diện tích đất của dự
án.
+)Kiết cấu hạ tầng đc đầu tư đồng bộ hiện đại.
+)Dự án sẽ xây dựng 1 tòa nhà chung cư cao 15 tầng với diện tích mặt bằng
3000
+)Giả định dự án hoàn thành trong vòng 1 năm . qua khảo sát phân tích thị
trường xây dựng , thị trường BĐS
- Thu thập được các thông tin :
+)Chi phí xây dựng ha tầng bình quân :0.7 trđ/
Chi phí thuê nhân công + máy móc: 300.000 đồng/m2
Chi phí xi măng 50.000 đồng/m2
Chi phí sắt, thép: 120.000 đồng/m2
Chi phí cát: 50.000 đồng
Chi phí gạch: 100.000 đồng/m2
Chi phí khác: 80.000 đồng/m2
+)Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân : 6trđ/
+) Chi phí xây dựng máy phát điện, bể nước, trạm bơm nước dự phòng cho
toa nhà chung cư là 1100trđ.
+)chi phí thiết kế,q uy hoạch dự án :5trđ
+)Nhà đầu tư phải vay vốn ngân hàng 50% chi phí xây dựng với lãi suất là
10% /năm


+)Chi phí quảng cáo bán nhà bằng 2% tổng doanh thu
+) Chi phí quản lý dự án bằng 3% chi phí của dự án
+) Lợi nhuân của nhà đầu tư 15% tổng doanh thu

+) Giá bán căn hộ chung cư bình quân 10trđ/
+)Các khoản chi phí được thực hiện ở đầu năm nhất
Xác định giá đất của khu đất.
1. ƯỚc tính doanh thu phát triển
- Số tiền bán căn hộ nhà chung cư :
3000 * 15 tầng * 10 trđ/ = 450000 trđ
2. ƯỚc tính chi phí phát triển .
- Chi phí xây dựng hạ tầng :
40% * 10000 * 0.7 trđ/ = 2800 trđ
- Chi phí xây dựng nhà chung cư :
3000 * 15 tầng * 6 trđ/ = 270000trđ
- Chi phí quảng cáo bán hàng :
2% *450000 = 9000trđ
- Chi phí xây dựng máy phát điện , bể nước, trạm bơm nước dự phòng cho tòa nhà
chung cư là 1100trđ
- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án :5trđ
=> Tổng chi phí trực tiếp xây dựng nhà chung cư :
2800 + 270000 + 9000 + 1100 + 5 = 282905 trđ
- Tiền lãi ngân hàng :
50% * 285705 trđ * 10% = 14285,25 trđ
- Chi phí quản lý dự án :
3% * 285705 trđ = 8571,15 trđ
- Lợi nhuận của nhà đầu tư :
15% * 450000 = 67500 trđ
=> Tổng chi phí phát triển :
282905 +14285,25 + 8571,15 + 67500 = 373261,4 trđ
3 . Xác định giá trị khu đất .
Gía trị khu đất xây dựng chung cư :
450000 – 373261,4 = 76738,6 trđ
4 . Xác định giá đất :

= 76,73 trđ/
kết quả cuối cùng sau khi thu thập và làm tròn: đơn giá của mảnh đất là
76,7 trđ/m2 ( Bảy mươi sáu phẩy bảy triệu đồng)
Những lập luận về mức giá cuối cùng


7.


-

Mảnh đất có vị trí thuận lợi về giao thông vì gần đường giao thông, có diện
tích rộng
Trong khu vực đang có nhiều nhu cầu về nhà ở, nhất là nhà ở dành cho
người có thu nhập thấp và trung bình
mục đích sử dụng của dự án phù hợp với xu thế phát triển của khu vực, đáp
ứng được nhà ở cho người dân trong khu vực, hơn nữa có vị trí thuận lợi

phụ lục đính kèm theo
1.

Căn cứ pháp lý để thẩm định giá
- Luật đất đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đại
2013
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năn 2014 của chính
phủ quy định về giá đất
- Thông Tư 36/2014/ TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của
bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp đinh giá
đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất ; định giá đất cụ thể và tư

vấn xác định giá đất
- Luật xây dựng năm 2014
2. căn cứ pháp lý của thửa đất
- Có đầy đủ giấy tờ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Tờ khai nộp thuế sử dụng đất
- Không có tranh chấp lien quan đến bất động sản khác
- Có trên bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất


IV. Phương pháp triết trừ
Báo cáo định giá bất động sản bằng phương pháp triết trừ
Thửa đất thẩm định: Giá trị quyền sự dụng đất của thửa đất số 30 tờ bản đồ số 4 tại
khu vực tổ 5 khu Tân Xuân thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội
Khách hàng yêu cầu: Ông Nguyễn Văn Hùng
Địa chỉ : số nhà 69 tổ 5, khu Tân Xuân, thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội
Mục đích thẩm định: Bán
Thời điểm thẩm định: ngày 02 tháng 4 năm 2015
Công ty thẩm định: BĐS Golden luck
Địa chỉ: số168 Phạm Hùng-Mĩ Đình
Số điện thoại: 09888888877.
1.Căn cứ pháp lý
-Luật đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 và các văn bản hướng dẫn đi kèm
luật đất đai
-Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết
về phương pháp xác định giá đất.
-Nghị định số 45/2014/ NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền
sử dụng đất.
-Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của bộ tài chính về việc ban hành
3 tiêu chuẩn thẩm định giá đất Việt Nam (đợt 1)

-Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 của bộ tài chính về việc ban hành
3 tiêu chuẩn thẩm định giá đất Việt Nam (đợt 2)
Tiêu Chuẩn TĐGVN 07
- Phương pháp triết trừ ban hành kèm theo Quyết định số129/2008/QĐ-BTC


ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính
2.Đặc điểm của thửa đất thẩm định giá:
Vị trí
Thửa đất của ông Nguyễn Văn Trường có địa chỉ tại khu vực tổ 5 khu Tân Xuân
thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội thuộc đất ở đô thị loại 5, tiếp giáp với mặt
đường tổ 4 khu Tân Bình, cách chợ Xuân Mai 350m.xa trường ĐHLN, cách quốc
lộ số 6 khoảng 500 m.
B.Đặc điểm kỹ thuật
A.

Thửa đất của ông Nguyễn Văn Hùng là mảnh đất có nhà ở 2 tầng có diện tích là
120 có chiều rộng 8m, chiều dài 15m, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, an ninh khu vực tốt, các yếu tố về điện tình trạng cấp thoát nước của khu
vực tốt.
3.Cơ sở thẩm định giá đất
Giá trị thị trường của 1 tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường
vào thời điểm thẩm định giá, giữa 1 bên là người mua sẵn sang mua và 1 bên là
người bán sẵn sang bán, trong 1 giao dịch mua bán khách quan độc lập trong điều
kiện thương mại bình thường.
-Phương pháp thẩm định giá đất
+Phương pháp triết trừ

.Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn 3 bất động sản (bao gồm đất và tài
sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó

có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện
kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…).

. Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao gồm nhà
cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
.Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất
4.Khảo sát thông tin,xác định giá đất
Bất động sản định giá là thửa đất tại tổ 5 khu Tân Xuân có diện tích 120 bề rộng 8,
chiều dài 15, trên thửa đất đã xây dựng nhà 2 tầng hoàn chỉnh. Vị trí của BĐS :
Thuộc đất ở đô thị loại 5
tiếp giáp mặt đường tổ 5 Tân bình