Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá thế kỷ (cenvalue)

Chuyên đề Cuối khóa
Chơng 1:
Lý luận chung về quy trình và phơng pháp thẩm
định giá Bất Động Sản

1.1 Tổng quan về Bất động sản.
1.1.1 Khái niệm Bất động sản.
Ngày nay BĐS có vai trò và vị trí ngày càng quan trọng ảnh hởng tới
lĩnh vực hoạt động hoạt động của nền kinh tế. Do đó việc nhận thức đầy đủ
chính xác, khách quan về BĐS là rất cần thiết.
Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và đợc sử dụng
khá phổ biến nhng cho đến nay vẫn còn có rất nhiều quan niệm khác nhau
về BĐS. Tuy nhiên, có một điểm tơng đối thống nhất, đó là: BĐS là những
tài sản gắn liền với đất đai và không di dời đợc.
Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã xác định khái niệm BĐS nh sau:
BĐS là các tài sản không di dời đợc, bao gồm:
Đất đai
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Nh vậy, bất động sản trớc hết là tài sản nhng không phải tài sản nào
cũng là bất động sản, chỉ những tài sản nào không thể di dời đợc mới là bất
động sản.
1.1.2 Quyền của chủ thể đối với Bất động sản.
Với mỗi BĐS có thể có nhiều loại hình quyền lợi khác nhau. Một số loại
hình phổ biến nhất có thể kể đến:
1.1.2.1 Đối với đất đai:
Về mặt lý thuyết, có 3 hình thức chiếm hữu đất đai:

Sở hữu vĩnh viễn



Thuê theo hợp đồng



Quyền sử dụng đất

SV:Lê Xuân Hùng
CQ45/16.01

Lớp:


Chuyên đề Cuối khóa
ở nớc ta, Hiến pháp nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
1992 đã quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc thống nhất quản
lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và Pháp luật; không thừa nhận quyền sở
hữu t nhân về đất đai.
1.1.2.2 Đối với các công trình.
Có hai hình thức sở hữu:


Sở hữu vĩnh viễn



Thuê theo hợp đồng

Quyền sở hữu t nhân về BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt BĐS của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
Các quyền này có thể bị cỡng bức bởi pháp luật và bị giới hạn bởi quyền
của Chính phủ.
1.1.3 Đặc điểm của Bất động sản.
Hàng hoá BĐS là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc
điểm chung của hàng hoá thông thờng, BĐS còn có những đặc điểm riêng
có. Việc nghiên cứu các đặc điểm này có ý nghĩa rất quan trọng đối với
hoạt động thẩm định giá BĐS.
1.1.3.1 Tính cố định về vị trí:
Đặc điểm này là do hàng hoá BĐS luôn gắn liền với đất đai nên cố
định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch. Mặt khác,
đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng nên có hạn và bị giới hạn về
không gian. Trong khi đó, giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, vì
vậy, khi đánh giá BĐS cần phải xem xét đến ảnh hởng của yếu tố vị trí đến
giá trị của BĐS.
Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tố
môi trờng, nh: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và
điều kiện môi trờng, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và
dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS.
1.1.3.2 Tính bền vững.
BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này xem xét trên
cả góc độ kỹ thuật và kinh tế từ đó đặt ra vấn đề:
Khi đầu t xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ
vật lý, tránh đầu t lãng phí hoặc đầu t nhiều lần.
SV:Lê Xuân Hùng
2

Lớp: CQ45/16.01

Chuyên đề Cuối khóa
Khi định giá BĐS phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ
vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thờng có xu hớng giảm
dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập
có xu hớng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các
chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự
tồn tại của chu kỳ vật lý.
1.1.3.3 Tính khác biệt.
Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, bởi có sự khác nhau về vị
trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với
BĐS.Ngoài ra, chính các nhà đầu t, kiến trúc s, cũng thờng quan tâm đến
tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng. Từ đó đặt ra vấn
đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai
thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác. Do đó:
Trong đầu t phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá
trị của các BĐS, đồng thời đáp ứng đợc nhu cầu về tính khác biệt của ngời
tiêu dùng.
Khi thẩm định giá trị BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so
sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau.
1.1.3.4 Tính khan hiếm.
Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới
hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Điều này đặt ra vấn đề:
Quan hệ cung - cầu BĐS thờng mất cân đối theo chiều hớng cung
nhỏ hơn cầu, từ đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS. Nhà nớc, với t cách
là ngời quản lý vĩ mô nền kinh tế, cần có chính sách chống đầu cơ BĐS,
chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng
kinh tế.

1.1.3.5 Có giá trị lớn
Giá trị BĐS thờng rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và
chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Do vậy:

Hoạt động đầu t kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lợng vốn lớn và dài
hạn.


Vốn đầu t cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh.

SV:Lê Xuân Hùng
Lớp: CQ45/16.01

3


Chuyên đề Cuối khóa


Thờng phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.


Khi thẩm định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu
nhất định về BĐS.
1.1.3.6 Tính ảnh hởng lẫn nhau.
BĐS chịu ảnh hởng lẫn nhau rất lớn, cả về mặt vật lý lẫn kinh tế. Giá
trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trờng
hợp Nhà nớc đầu t xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị đất đai và các công trình
xây dựng trong khu vực đó. Từ đó đặt ra vấn đề:

Nhà nớc phải thống nhất quản lý về BĐS.


Khi đầu t xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hởng
tới các công trình khác.

Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hởng nếu có
các công trình BĐS khác ra đời.
Nh vậy, hoạt động thẩm định giá chịu sự chi phối rất lớn của các đặc
điểm của BĐS. Do đó, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá các đặc điểm
này là không thể thiếu khi tiến hành thẩm định giá trị BĐS.
1.1.4 Phân loại Bất động sản.
Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS. Tuỳ theo từng tiêu
thức, BĐS đợc chia thành nhiều loại khác nhau. Một số cách phân loại phổ
biến:
1.1.4.1 Theo đặc tính vật chất:
BĐS đợc chia thành 3 loại, bao gồm:
Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc.
Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
1.1.4.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:
BĐS đợc chia thành 2 loại, gồm: đất đai và công trình kiến trúc.
Trong đó:
Công trình kiến trúc: 5 loại:


Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán.

Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất.

SV:Lê Xuân Hùng
Lớp: CQ45/16.01

4


Chuyên đề Cuối khóa


Công trình kiến trúc có tính chất thơng mại.



Khách sạn và văn phòng cho thuê.



Công trình kiến trúc khác.



Đất đai:
Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng,
đất đai đợc chia thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền
núi. Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm

Nhóm đất nông nghiệp.



Nhóm đất phi nông nghiệp


Nhóm đất cha sử dụng, cha xác định đợc mục đích sử dụng.
Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại khác nhau, trong mỗi loại lại đợc
tiếp tục chia cụ thể thành các hạng: 1,2,3, hoặc vị trí số 1,2,3,
Ngoài ra còn có nhiều cách phân loại BĐS khác, nh: theo tính chất
pháp lý( BĐS sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn) hay theo khả năng
phát triển (BĐS có khả năng và không có khả năng phát triển).
1.1.5 Các nhân tố ảnh hởng đến giá trị Bất động sản.
Giá trị của một BĐS chịu ảnh hởng của rất nhiều yếu tố. Các BĐS
khác nhau sẽ có sự khác nhau về xu hớng và mức độ tác động của các yếu
tố đó đến giá trị BĐS. Do vậy, khi ớc tính giá trị BĐS, cần thiết phải xem
xét và phân tích một cách kỹ lỡng các yếu tố ảnh hởng đến giá trị của
chúng. Dựa vào ý nghĩa và các đặc tính của giá trị, có thể phân biệt các yếu
tố này thành 2 loại: yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan.
1.1.5.1 Yếu tố chủ quan ảnh hởng đến giá trị Bất động sản.
Đó chính là mục đích của thẩm định giá trị BĐS :
Xác định giá trị BĐS để chuyển giao quyền sở hữu
Để giúp cho ngời bán xác định giá bán có thể chấp nhận đợc.
Để giúp cho ngời mua quyết định giá mua.
Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của BĐS này với BĐS khác.
Xác định giá trị BĐS cho các mục đích tài chính và tín dụng.
Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay thế chấp.
Để xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản.

Xác định giá trị BĐS để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng.

SV:Lê Xuân Hùng
Lớp: CQ45/16.01

5


Chuyên đề Cuối khóa
Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và xây dựng các điều khoản cho
thuê.
Xác định giá trị BĐS để phát triển và đầu t BĐS.


Để so sánh với cơ hội đầu t vào các tài sản khác.



Để quyết định khả năng thực hiện đầu t.

Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp.
Để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trờng của vốn
đầu t.
Để xác định giá trị doanh nghiệp.
Để mua, bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty.
Để có phơng án xử lý tài sản khi cải cách doanh nghiệp Nhà nớc.


Xác định giá trị BĐS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý.

Để tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với tài sản.



Để xác định giá trị bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi tài sản.



Để tính thuế khi một tài sản đợc bán hoặc để thừa kế.



Để toà án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử các vụ án.



Để xác định giá sàn cho việc đấu thầu, đấu giá các tài sản công.


Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các tài sản bị tịch thu, xung
công quỹ.
Nh vậy, có thể thấy các loại giao dịch về BĐS và các mục đích thẩm
định giá trị cụ thể rất đa dạng. Mỗi loại mục đích sẽ quyết định đến loại
hay tiêu chuẩn về giá trị, quyết định đến quy trình và phơng pháp mà Thẩm
định viên (TĐV) sẽ sử dụng trong quá trình thẩm định giá. Chính vì vậy,
một yêu cầu bắt buộc đối với TĐV là phải xác định và thoả thuận với
khách hàng ngay từ đầu, một cách thật rõ ràng về mục đích của việc thẩm
định giá, trớc khi xét đến các yếu tố khách quan tác động đến giá trị BĐS

mục tiêu.
1.1.5.2 Các yếu tố khách quan ảnh hởng đến giá trị Bất động sản.
Các yếu tố mang tính vật chất:
Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có
mà BĐS có thể mang lại cho ngời sử dụng:


Địa điểm trên đó có BĐS.

SV:Lê Xuân Hùng
Lớp: CQ45/16.01

6


Chuyên đề Cuối khóa


Kích thớc, kiểu nhà, loại nhà và tuổi của BĐS.



Yếu tố khu vực môi trờng.
Thông thờng thuộc tính hữu dụng hay công dụng của BĐS càng cao
thì giá trị BĐS càng lớn. Tuy nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị, BĐS đợc đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi ngời trong
việc khai thác những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có của BĐS.
Vì vậy, với mỗi BĐS cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố chính phản
ánh giá trị BĐS, TĐV cần phải tính đến quan điểm về giá trị của khách
hàng để quyết định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.
Các yếu tố về tình trạng pháp lý.

Bao gồm các quy định có tính pháp lý và những thông lệ có tính tập
quán ràng buộc quyền của chủ thể đối với BĐS cần thẩm định. Quyền của
chủ thể đối với BĐS càng rộng thì giá trị của nó càng cao và ngợc lại. Tuy
nhiên, quyền này phải đợc sự bảo hộ của pháp luật.
Để xác định giá trị của BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định
viên phải am hiểu và cập nhật một cách thờng xuyên các văn bản pháp luật
liên quan đến quy định quyền của chủ thể đối với BĐS đợc định giá.
Các yếu tố mang tính kinh tế.
Yếu tố mang tính kinh tế đó là quy luật cung và cầu. Đây là hai yếu
tố tạo ra đặc tính khách quan của giá trị. Giả thiết các yếu tố khác là cố
định, BĐS đợc mua bán tuỳ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, vào độ
nhạy của cung cầu BĐS trên thị trờng.
Để có cơ sở đánh giá và ớc lợng giá trị BĐS một cách hợp lý, trong
hoạt động thẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu thập, lu trữ các thông
tin có liên quan đến giao dịch mua bán tài sản, hình thành nên các ngân
hàng dữ liệu để phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá. Ngoài ra, các
TĐV cần đợc trang bị kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích, dự báo về sự
biến động của giá cả thị trờng nhằm giúp TĐV trong việc t vấn, đồng thời
giảm thiểu rủi ro đối với việc hành nghề thẩm định giá.
Các yếu tố khác.
Các yếu tố khác nh phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng, xem
phong thuỷ, Những yếu tố này tác động đến giá trị BĐS không có tính quy

SV:Lê Xuân Hùng
Lớp: CQ45/16.01

7


Chuyên đề Cuối khóa

luật, chẳng hạn theo phong tục tập quán của ngời Việt Nam là thích nhà có
đất, thích ở tầng 1 hơn, thích xem phong thuỷ trớc khi mua nhà. Chính
những yếu tố này tạo ra sai số lớn trong định giá. Điều này đòi hỏi thẩm
định viên phải có kiến thức về mặt xã hội, kiến thức về phong thuỷ.
1.2 Thị trờng Bất động sản.
1.2.1 Khái niệm thị trờng Bất động sản.
Hiện nay có rất nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS. Tuy
nhiên, một cách tổng quát nhất, thị trờng BĐS có thể đợc hiểu nh sau:
Thị trờng BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS đợc thực hiện thông
qua quan hệ hàng hoá tiền tệ.
1.2.2 Đặc điểm thị trờng Bất động sản.
Bởi hàng hoá BĐS mang những nét đặc trng riêng nên thị trờng BĐS
cũng vì thế mà có những đặc điểm riêng, khác với thị trờng các hàng hoá
khác.
1.2.2.1 Có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch.
BĐS có vị trí cố định, không thể di dời đợc, quan hệ giao dịch BĐS
thờng kéo dài trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán, kiểm tra thực địa, đăng
ký pháp lý. Do đó quan hệ giao dịch bất động sản thờng kéo dài, các động
thái của thị trờng và yếu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinh trong quá trình
đàm phán. Vì vậy, việc định giá dựa vào cơ sở giá trị trờng có nguy cơ sai
số lớn, rủi ro đối với nghề TĐG là cao, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự
am hiểu về chuyên môn cũng nh kinh nghiệm nghề nghiệp.
1.2.2.2 Thị trờng BĐS là thị trờng mang tính khu vực.
Thị trờng BĐS thờng đợc tạo ra từ hàng loạt các thị trờng nhỏ mang
tính địa phơng với quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau. Vì
vậy, các quan hệ cung cầu, giá cả BĐS thờng chỉ ảnh hởng trong phạm
vi của vùng, địa phơng nhất định, ít có ảnh hởng hoặc chậm ảnh hởng đến
các vùng, địa phơng khác. Điều này đặt ra vấn đề: khi xem xét quan hệ
cung cầu, sự vận động của giá cả BĐS cần phải gắn với các điều kiện
kinh tế văn hóa xã hội của một vùng, một khu vực cụ thể.

1.2.2.3 Thị trờng BĐS là một dạng điển hình của thị trờng không hoàn
hảo.

SV:Lê Xuân Hùng
Lớp: CQ45/16.01

8


Chuyên đề Cuối khóa
Thị trờng BĐS là một dạng thị trờng không hoàn hảo do đòi hỏi sự
can thiệp trực tiếp của nhà nớc, sự không đồng nhất về thông tin, các thông
tin về BĐS và thị trờng BĐS không phổ biến, không sẵn có các BĐS cùng
loại để so sánh, số lợng ngời tham gia trên thị trờng không nhiều, giao dịch
bất động sản chủ yếu là giao dịch ngầm. Do đó, trong quá trình phân tích
các các chứng cứ giao dịch cần phân tích xem chúng có đáp ứng yêu cầu là
bằng chứng về giá trị thị trờng và có thể sử dụng đợc để so sánh, ớc tính
giá trị cho tài sản mục tiêu hay không.
1.2.2.4 Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi.
Trên thị trờng BĐS, khi cung cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sự thay
đổi về giá cả BĐS. Tuy nhiên, do quan hệ cung cầu BĐS thờng không cân
đối theo hớng cung nhỏ hơn cầu, việc tăng cung về BĐS thờng mất nhiều
thời gian vì vậy việc tăng hoặc giảm cung BĐS thờng có một độ trễ nhất
định so với các mặt hàng khác. Do vậy, trong quá trình định giá cần có sự
cân nhắc thận trọng đến đặc điểm này để ớc tính một cách hợp lý giá trị
BĐS.
1.2.2.5 Hoạt động của thị trờng BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của
Nhà nớc.
BĐS chủ yếu là đất đai là một loại tài nguyên quý giá, thuộc sở hữu
toàn dân. Mặt khác, thị trờng BĐS là một dạng điển hình của thị trờng

không hoàn hảo thiếu tính hiệu quả. Vì vậy, sự can thiệp của Nhà nớc
đối với thị trờng BĐS là cần thiết, nhằm giảm thiểu những ảnh hởng bất lợi
đến các mục tiêu kinh tế vĩ mô.
Sự kiểm soát của Nhà nớc vào thị trờng BĐS trong nhiều trờng hợp
là sự kiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và rõ ràng. Do đó, muốn đánh
giá một cách hợp lý giá trị BĐS, đòi hỏi TĐV phải am hiểu về các cơ
chế chính sách quản lý của Nhà nớc về BĐS cũng nh cập nhật một cách
thờng xuyên các chế độ quản lý của Nhà nớc về BĐS trong mỗi thời kỳ.
Nh vậy, không giống nh nhiều thị trờng khác, thị trờng BĐS có
những nét đặc trng riêng có. Điều này đòi hỏi TĐV trong quá trình thẩm

SV:Lê Xuân Hùng
Lớp: CQ45/16.01

9


Chuyên đề Cuối khóa
định giá cần phải có sự phân tích đánh giá một cách cụ thể từng yếu tố của
thị trờng để có đợc những kết luận chính xác nhất.
1.2.3 Phân loại thị trờng Bất động sản.
Để có cái nhìn toàn diện và rõ nét hơn về thị trờng BĐS, cần phân
loại thị trờng BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau, mỗi tiêu thức là một
cách tiếp cận đối với thị trờng BĐS. Một số tiêu thức phân loại phổ biến
trong điều kiện hiện nay:
1.2.3.1 Căn cứ vào tính chất các giao dịch.
Căn cứ vào tính chất các giao dịch thị trờng BĐS có thể đợc chia
thành 5 loại nh sau:
Thị trờng mua bán BĐS.
Thị trờng giao dịch các BĐS cho thuê.

Thị trờng giao dịch các BĐS dùng làm tài sản thế chấp.
Thị trờng giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh.
Thị trờng các giao dịch khác về BĐS (giao dịch các BĐS để tiến hành cổ
phần hoá, t nhân hoá,các doanh nghiệp Nhà nớc)
1.2.3.2 Căn cứ vào trình tự BĐS gia nhập thị trờng.
Thị trờng BĐS đợc chia thành 3 loại:
Thị trờng cấp I: là thị trờng chuyển nhợng hoặc cho thuê đất đai, còn gọi
là thị trờng đất đai.
Thị trờng cấp II: là thị trờng xây dựng các công trình để bán hoặc cho
thuê, góp vốn, thế chấp,
Thị trờng cấp III: là thị trờng mua đi, bán lại, cho thuê BĐS.
1.2.3.3 Căn cứ vào các loại hàng hoá BĐS trên thị trờng.
Thị trờng BĐS đợc chia thành 5 loại:
Thị trờng đất đai.
Thị trờng nhà ở.
Thị trờng BĐS công nghiệp.
Thị trờng BĐS dùng cho văn phòng, công sở.
Thị trờng BĐS dùng trong dịch vụ.
1.2.3.4 Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nớc.

SV:Lê Xuân Hùng
Lớp: CQ45/16.01

10


Chuyên đề Cuối khóa
Thị trờng BĐS đợc chia thành 2 loại:
Thị trờng chính thức hay thị trờng có sự kiểm soát của Nhà nớc.
Thị trờng phi chính thức hay thị trờng không có sự kiểm soát của Nhà nớc.

1.3 Tổng quan về thẩm định giá Bất động sản.
Khái niệm thẩm định giá bất động sản:
Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối
với sự vận hành của nền kinh tế thị trờng. Hiện nay, có nhiều cách hiểu
khác nhau về thẩm định giá. Một cách đơn giản, thẩm định giá có thể đợc
hiểu là việc đánh giá giá trị của tài sản trên thị trờng.
Theo quan điểm thẩm định giá Việt Nam:
Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích
mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất
định.
(Nguyên lý chung Định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp_TS.
Nguyễn Minh Hoàng- Học viện Tài Chính).
Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trng
cơ bản của thẩm định giá cần đợc thừa nhận là:


Thẩm định giá là công việc ớc tính.



Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.



Giá trị của tài sản đợc tính bằng tiền.


Tài sản đợc định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là
BĐS.

Xác định tại một thời điểm cụ thể.



Xác định cho một mục tiêu nhất định.



Dữ liệu sử dụng tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trờng.
Từ khái niệm thẩm định giá nh trên, ta có thể hiểu: Thẩm định giá
bất động sản là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà
bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất
định.
1.3.1 Vai trò của thẩm định giá BĐS.
- Làm tăng số lợng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hoá trên thị trờng. Từ hoạt động thẩm định giá, việc t vấn, đặc biệt là t vấn về giá đất sẽ
SV:Lê Xuân Hùng
11

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa
diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh
bình đẳng sẽ đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trờng. T vấn giá đất
sẽ giúp thực hiện các chủ trơng, chính sách của Nhà nớc nh: Cổ phần hoá,
bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nớc đợc thuận lợi và trung thực
hơn.
- Thẩm định giá và t vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh
bạch về giá đất; đảm bảo thông tin đến ngời có nhu cầu là chính xác và

khách quan. Cơ quan thẩm định và t vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ
dàng với mọi đối tợng.
- Giúp Nhà nớc hoàn thiện các hoạt động quản lý Nhà nớc nói chung
và quản lý thị trờng BĐS nói riêng.
1.3.2 Cơ sở thẩm định giá Bất động sản.
Cơ sở thẩm định giá BĐS chính là giá trị thị trờng và giá trị phi thị
trờng. Để hiểu đợc hai khái niệm này, trớc hết cần phải hiểu khái niệm về
thị trờng.
Theo kinh tế học: Thị trờng là tập hợp những sự thoả thuận mà
thông qua đó, ngời bán và mua tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hoá và
dịch vụ.
Theo tiêu chuẩn IVSC: Thị trờng là một môi trờng trong đó hàng
hoá, dịch vụ đợc trao đổi, kinh doanh giữa ngời mua và ngời bán thông
qua một cơ chế giá.
Có thể phân loại thị trờng theo nhiều tiêu thức khác nhau, trong đó
có thể chia thị trờng thành 4 loại: Thị trờng cạnh tranh hoàn hảo, thị trờng
cạnh tranh, thị trờng độc quyền hoàn toàn và thị trờng độc quyền nhóm.
Việc phân loại thị trờng có ý nghĩa cần thiết đối với hoạt động thẩm
định giá, nhằm xác định giao dịch chứng cứ thu thập đợc thuộc loại hình
thị trờng nào, từ đó đi đến kết luận có sử dụng đợc chứng cứ thu thập đợc
hay không.
1.3.2.1 Giá trị thị trờng.
Giá trị thị trờng là loại giá trị thông dụng nhất đợc các TĐV sử dụng.
Tuy vậy, thuật ngữ này là đối tợng của nhiều cách diễn giải. Trong ngành
thẩm định giá, giá trị thị trờng đã trở thành một thuật ngữ có tính pháp lý
đối với các quốc gia và đã đợc IVSC đa ra định nghĩa:

SV:Lê Xuân Hùng
Lớp: CQ45/16.01

12


Chuyên đề Cuối khóa
Giá trị thị trờng là số tiền trao đổi ớc tính về tài sản vào thời điểm thẩm
định giá, giữa một bên là ngời bán sẵn sàng bán với một bên là ngời mua
sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên
hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
(Nguyên lý chung Định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp_TS.
Nguyễn Minh Hoàng- Học viện Tài Chính).
Nh vậy, giá trị thị trờng là mức giá trị đợc thị trờng thừa nhận. Nó
là một tiêu chuẩn cơ bản của giá trị và là căn cứ chủ yếu của hoạt động
thẩm định giá đối với hầu hết các loại tài sản, trong đó có BĐS. Trong
quá trình thẩm định giá, các TĐV cần phải căn cứ vào thị trờng để đánh
giá giá trị của BĐS mục tiêu. Tuy nhiên, nó cũng chỉ là một tiêu chuẩn
định tính, vì vậy, để đảm bảo ứng dụng tiêu chuẩn này một cách đúng
đắn, đòi hỏi phải có sự phân tích chi tiết và thận trọng đối với từng th ơng vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà thơng vụ hoàn thành có phải là
giá trị thị trờng hay không.
1.3.2.2 Giá trị phi thị trờng.
Giá trị thị trờng là căn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá đối
với hầu hết các loại tài sản. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều loại tài sản
cần đợc thẩm định giá nhng chúng lại rất ít đợc mua bán, thậm chí không
có thị trờng đối với chúng nh: nhà thờ, bệnh viện,...Để đánh giá giá trị đối
với những loại tài sản này, ngời ta dựa vào các yếu tố phi thị trờng chi phối
đến giá trị tài sản. Giá trị đợc ớc tính nh vậy gọi là giá trị phi thị trờng.
Một cách khái quát nhất, có thể định nghĩa nh sau:
Giá trị phi thị trờng là số tiền ớc tính của một tài sản dựa trên việc đánh
giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua
bán tài sản trên thị trờng.
Các loại giá trị phi thị trờng nh giá trị đang sử dụng, giá trị đầu t, giá

trị doanh nghiệp, giá trị tính thuế, giá trị bảo hiểm, giá trị còn lại, giá trị tài
sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt
TĐV phải xác định rõ những căn cứ dữ liệu và nguyên nhân để vận
dụng các khái niệm giá trị cho phù hợp, đảm bảo công việc thẩm định có
thể ớc tính một cách hợp lý nhất giá trị tài sản.
1.3.3 Các nguyên tắc thẩm định giá Bất động sản.
Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm, quan niệm đã đợc
thừa nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế xã hội;
là cơ sở quan trọng để đa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phơng pháp
thẩm định giá khoa học. Trong nền kinh tế thị trờng hiện nay, có rất nhiều
các nguyên tắc thẩm định giá, tuy nhiên có 5 nguyên tắc cơ bản chi phối
đến mọi hoạt động thẩm định giá là:
1.3.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

SV:Lê Xuân Hùng
Lớp: CQ45/16.01

13


Chuyên đề Cuối khóa
Nội dung nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích
và đa lại các lợi ích khác nhau, nhng giá trị của chúng đợc xác định hay thừa
nhận trong điều kiện nó đợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Theo quan điểm của IVSC nguyên tắc
SDTNVHQN phải thỏa mãn là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong
bối cảnh tự nhiên, pháp luật, và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao
nhất cho tài sản.
Con ngời luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác một cách tối
đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ sở để ngời ta đánh giá, ra quyết định đầu t là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có

thể mang lại. Vì vậy, giá trị của một tài sản đợc thừa nhận trong điều kiện nó
đợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi TĐV
phải chỉ ra đợc chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt đợc các giả định tình
huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài
chính. Đồng thời khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là tốt
nhất và hiệu quả nhất, sẽ là cơ sở để ớc tính giá trị tài sản.
1.3.3.2 Nguyên tắc thay thế.
Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản
không vợt quá chi phí để có một tài sản tơng tự.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Nguyên tắc này đợc xây dựng trên quan niệm:
một ngời mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít
tiền hơn nhng vẫn có thể có một tài sản tơng tự nh vậy để thay thế.
Tuân thủ nguyên tắc: Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản và
quan trọng trong lý thuyết thẩm định giá. Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạt
động thẩm định giá, đòi hỏi TĐV phải nắm đợc các thông tin về giá cả hay
chi phí sản xuất của các tài sản tơng tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ
sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần
thẩm định giá.
Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trờng hợp rất khó tìm đợc 2 BĐS tơng tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất. Do
vậy, để vận dụng nguyên tắc này, đòi hỏi TĐV nhất thiết phải đợc trang bị
các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm

SV:Lê Xuân Hùng
Lớp: CQ45/16.01

14


Chuyên đề Cuối khóa

bảo tính chất có thể thay thế hay so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản
xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ớc tính giá trị tài sản cần thẩm định.
1.3.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai.
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản đợc quyết định bởi những
lợi ích mà tài sản mang lại cho nhà đầu t.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài
sản_là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể
nào đó tại một thời điểm nhất định. Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất
cũng là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong
tơng lai.
Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác,
TĐV phải dự kiến đợc những lợi ích và phải dựa vào các khoản lợi ích đó để
ớc tính giá trị tài sản. Tuân thủ nguyên tắc này, cả ngời bán và ngời mua đều
phải dự đoán về các điều kiện của thị trờng tơng lai, nh: các yếu tố thuận lợi,
bất lợi, dòng thu nhập và rủi ro cho ngời nắm giữ tài sản.
1.3.3.4 Nguyên tắc đóng góp.
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu
thành một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho
giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản
là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể. Đó là
cơ sở để ngời ta chấp nhận giá trị đóng góp.
Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thờng không thể
hiện giá trị toàn bộ tài sản, nhng giá trị của bộ phận tài sản lại bằng hiệu số
giữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại.
1.3.3.5 Nguyên tắc cung cầu.
Nội dung nguyên tắc : Giá cả là sự đánh giá của thị trờng về giá trị tài
sản. Trên thị trờng cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa
nhận có tính khách quan của thị trờng về giá trị tài sản. Trong các thị trờng
khác, dới sức ép của cung-cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá

trị thực. Vì vậy, khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của
yếu tố cung-cầu ảnh hởng đến giá trị tài sản cần thẩm định.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm
định giá trị tài sản là dựa vào giá thị trờng của tài sản. Giá thị trờng của tài sản
SV:Lê Xuân Hùng
15

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa
tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. Hai yếu tố này luôn
luôn thay đổi theo thời gian. Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của TĐV là phải
đánh giá đợc tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự
báo ảnh hởng của chúng trong tơng lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định
nên đánh giá trên cơ sở giá trị thị trờng hay giá trị phi thị trờng.
Tuân thủ nguyên tắc: Trớc khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu
chứng cớ thị trờng, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản
ánh cung- cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế
so sánh hay không. Thực hiện đánh giá, dự báo tơng lai về cung-cầu và giá
cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật thẩm định giá
dựa vào dòng thu nhập.
Nguyên tắc cung-cầu còn là sự bổ sung quan trọng và là sự giải thích
một cách cụ thể hơn cho các nguyên tắc khác. Do đó, đây là nguyên tắc đợc
u tiên trong quá trình vận dụng để thẩm định đối với hầu hết các loại tài sản
cũng nh cho các mục đích sử dụng khác nhau.
Các nguyên tắc thẩm định giá trên là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng
các tiêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị
BĐS một cách hợp lý và có cơ sở khoa học. Nó cho phép TĐV có thể tiếp
cận và ớc lợng một cách hợp lý giá trị BĐS. Vì thế, trong quá trình thẩm định

giá, TĐV phải tuân thủ những nguyên tắc này.
1.3.4 Các phơng pháp thẩm định giá Bất động sản.
Định giá bất động sản ngày càng đợc coi trọng và khẳng định đúng
vị trí của mình, nghiên cứu vấn đề định giá bất động sản đã đợc quan tâm
một cách thích đáng và ngày càng đợc nghiên cứu rộng hơn, sâu hơn. Trên
thực tế có nhiều phơng pháp khác nhau để định giá bất động sản. Tuy
nhiên, một phơng pháp định giá bất động sản đợc thừa nhận là phơng pháp
cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ sỏ khoa học là phơng pháp đợc xây
dựng trên cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá sự tác động của các yếu tố
ảnh hởng và đặc biệt phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các
nguyên tắc đã nêu.
Mỗi phơng pháp định giá bất động sản đều có những u thế và hạn
chế nhất định. Việc lựa chọn một phơng pháp thích hợp nhất để định giá
một bất động sản cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản sau :

SV:Lê Xuân Hùng
Lớp: CQ45/16.01

16


Chuyên đề Cuối khóa
- Thuộc tính của bất động sản : Chịu tác động bởi các yếu tố nào ?
- Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trờng.
- Mục tiêu và nguyên tắc của định giá.
Để định giá bất động sản mỗi phơng pháp đáp ứng và phù hợp cho
từng yêu cầu riêng, có phơng pháp phù hợp cho mục đích này nhng có phơng pháp lại phù hợp với mục đích khác. Trong định giá không nên sử
dụng một phuơng pháp duy nhất, tùy từng mục đích định giá mà ta tìm ra
phơng pháp chủ lực cơ bản, các phơng pháp khác có thể sử dụng để hỗ trợ
định giá hoặc sử dụng để kiểm tra kết quả của phơng pháp lựa chọn và mỗi

phơng pháp khác nhau đòi hỏi yêu cầu và sử dụng thông tin khác nhau, tùy
từng phơng pháp cần sử dụng loại thông tin nào. Hiện nay, có 5 phơng
pháp định giá cơ bản: phơng pháp so sánh trực tiếp, phơng pháp chi phí,
phơng pháp đầu t (thu nhập), phơng pháp thặng d, phơng pháp lợi nhuận.
1.3.4.1 Phơng pháp so sánh trực tiếp.
Cơ sở lý luận
Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc xây dựng chủ yếu dựa trên việc
tuân thủ nguyên tắc thay thế, đó là: một ngời mua thận trọng sẽ không bỏ
ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có đợc tài sản tơng
đơng để thay thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu đợc coi là hoàn toàn có
thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tơng đơng có thể so sánh đợc.
Nh vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phơng pháp này ngời ta không cần thiết
phải xây dựng các công thức hay mô hình toán học, mà chỉ cần đi tìm các
bằng chứng đã đợc thừa nhận về giá trị của BĐS tơng đơng có thể so sánh
đợc trên thị trờng.
Các bớc tiến hành
Trên thực tế không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau và giá trị của
chúng thờng thay đổi theo thời gian. Vì vậy, để tiến hành so sánh, TĐV
phải thu thập các giao dịch trên thị trờng hiện hành của các BĐS giống
hoặc tơng đối giống so với BĐS mục tiêu; sau đó, tiến hành phân tích giá
mua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và làm những điều chỉnh cần
thiết để tìm ra giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu. Có thể chia thành 5 bớc cụ
thể:

SV:Lê Xuân Hùng
Lớp: CQ45/16.01

17

Chuyên đề Cuối khóa
Bớc 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã đợc giao dịch trong thời gian
gần nhất có thể so sánh đợc với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ
yếu ảnh hởng đến giá trị, nh: kiểu cách, điều kiện môi trờng, vị trí,.. Cụ
thể, TĐV phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:
Tình trạng vật chất của BĐS.
Đặc điểm về mặt bằng,
Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.
Đặc điểm về vị trí hay địa điểm.
Tình trạng pháp lý.
Thời gian giao dịch.
Các điều khoản và điều kiện của giao dịch.
Bớc 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm
bảo tính chất có thể so sánh đợc với BĐS mục tiêu. Để thực hiện tốt bớc
này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trờng TĐV cần phải làm rõ:
Nguồn gốc các giao dịch thị trờng.
Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trờng.
Bớc 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Thông thờng
ngời ta lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bớc 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng
cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá trị
của các BĐS.
Bớc 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều
chỉnh.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng


Ưu điểm:
Phơng pháp so sánh trực tiếp là phơng pháp phổ biến rộng rãi và đợc

sử dụng nhiều nhất trong thực tế bởi nó có những u điểm cơ bản:


Là phơng pháp thẩm định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật


Là phơng pháp thể hiện sự đánh giá của thị trờng, vì vậy nó có cơ sở
vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.

Là phơng pháp đầu vào của các phơng pháp khác nh phơng pháp chi
phí, phơng pháp thặng d,

SV:Lê Xuân Hùng
Lớp: CQ45/16.01

18


Chuyên đề Cuối khóa

Phơng pháp cho kết quả đáng tin cậy khi có sự trợ giúp của các phơng tiện kỹ thuật.


Hạn chế:


Cần thiết phải có thông tin về các giao dịch BĐS tơng tự trong cùng
khu vực thị trờng.

Các thông tin chứng cứ thờng mang tính chất lịch sử.


Phơng pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến
thức thị trờng.


Điều kiện áp dụng:


ợc.

Chất lợng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra đ-



Thị trờng phải ổn định.


Thờng đợc sử dụng để thẩm định giá trị các BĐS có tính đồng nhất
nh các căn hộ, các chung c,và thẩm định giá trị các mảnh đất trống.
Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong
việc đánh giá các yếu tố, TĐV nên sử dụng các phơng pháp thống kê, phân
tích xác suất và máy tính. Điều đó cho phép TĐV rút ra kết luận từ tập hợp
các tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận đợc kết quả đáng tin
cậy.
1.3.4.2 Phơng pháp thu nhập (hay phơng pháp thu đầu t):
Cơ sở lý luận
Chơng pháp đầu t đợc xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ
nguyên tác dự báo lợi ích tơng tơng lai. Theo nguyên tắc này, giá trị thị trờng hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các

khoản thu nhập tơng lai có thể nhận đợc từ BĐS. Nh vậy, nếu biết trớc thu
nhập mà BĐS tạo ra hàng năm thì có thể tìm đợc giá trị của BĐS, nó tơng
ứng với giá vốn phải đầu t để tạo ra các khoản thu nhập đó.
Các bớc tiến hành
Bản chất của việc thẩm định giá BĐS dựa vào thu nhập là tiến hành
chuyển hoá các dòng thu nhập tơng lai về hiện tại để tìm ra giá trị của vốn
đầu t và cũng là giá trị của BĐS. Quá trình này còn đợc gọi là quá trình vốn
hoá, đợc thể hiện qua công thức tổng quát:

SV:Lê Xuân Hùng
Lớp: CQ45/16.01

19


Chuyên đề Cuối khóa
n

V0 =

Ft

(1 + i)
t =1

t

Trong đó:
V0: giá trị hiện tại của thu nhập tơng lai(là giá trị BĐS).
Ft: thu nhập tơng lai mà BĐS.

i: tỷ suất chiết khấu.
n: thời gian nhận đợc thu nhập( tính theo năm).
Về trình tự, phơng pháp này có thể đợc chia thành 4 bớc cụ thể:
Bớc 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính
đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bớc 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để loại trừ khỏi thu nhập hàng
năm, nh: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa,
Bớc 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng dể tính toán.
Bớc 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.
Ưu, nhợc điểm và điều kiện áp dụng


Ưu điểm:
Xét về mặt lý thuyết, đây là phơng pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ
nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho
nhà đầu t.


Là phơng pháp khá đơn giản.


Có độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thơng vụ có thể so sánh
đợc, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trớc với độ tin cậy cao.


Nhợc điểm:


Khi phân tích các thơng vụ tơng tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt,
nh: tuổi thọ, chất lợng, thời hạn cho thuê,

Trong nhiều trờng hợp, thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tơng lai.



Kết quả thẩm định giá chịu ảnh hởng nhiều của yếu tố chủ quan.



Điều kiện áp dụng:


Phơng pháp này phù hợp khi thẩm định giá các BĐS có khả năng mang
lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trớc một cách hợp lý.

Thờng sử dụng để t vấn cho các quyết định lựa chọn phơng án đầu t.
1.3.4.3 Phơng pháp chi phí:

SV:Lê Xuân Hùng
Lớp: CQ45/16.01

20


Chuyên đề Cuối khóa
Cơ sở lý luận
Phơng pháp chi phí đợc xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng
nguyên tắc thay thế. Theo nguyên tắc này, ngời ta cho rằng: giá trị của
BĐS mục tiêu tơng đơng với chi phí làm ra một BĐS giống nh vậy và coi

đây nh một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì ngời ta
sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng
công trình có lợi ích tơng tự.
Các bớc tiến hành
Thực ra đây là phơng pháp thẩm định giá mang tính hỗn hợp. Trong
đó, sử dụng cả phơng pháp so sánh làm cơ sở để ớc tính chi phí tạo ra BĐS.
Trình tự phơng pháp này gồm có 5 bớc nh sau:
Bớc 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS bằng cách coi nó là
đất trống và đang đợc sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bớc 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công
trình hiện có trên đất.
Bớc 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân.
Bớc 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm
giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bớc 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ớc tính của
mảnh đất với giá trị ớc tính của công trình.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng


Ưu điểm:


Đợc sử dụng khi không có các bằng chứng thị trờng thích hợp để so
sánh, sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và
thiếu cơ sở dự báo lợi ích tơng lai. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh
cuối cùng khi các phơng pháp khác là không thể sử dụng đợc.

Phơng pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao
dịch và mục đích riêng biệt. Việc ớc tính theo phơng pháp này phụ thuộc
nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của TĐV, do vậy, nếu nhà thẩm

định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách
quan thì có thể hạn chế đợc những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự
thái quá.


Hạn chế:

SV:Lê Xuân Hùng
Lớp: CQ45/16.01

21


Chuyên đề Cuối khóa

Việc định giá theo phơng pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu
thị trờng, do đó, phơng pháp này cũng gặp phải những hạn chế của phơng
pháp so sánh trực tiếp, nh: cần thiết phải có thông tin thị trờng, các thông
tin chứng cứ mang tính chất lịch sử,..

Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
Phơng pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của
nhiều bộ phận cha chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.

Việc ớc tính các khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó
thực hiện.

Để áp dụng phơng pháp này đòi hỏi nhà thẩm định phải có nhiều
kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.

Điều kiện áp dụng:



Thích hợp khi thẩm định giá trị các BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt.


Thẩm định giá để xác định mức bồi thờng khi xây dựng các hợp
đồng bảo hiểm và các dạng bồi thờng khác.

Là phơng pháp thông dụng của ngời tham gia đấu thầu hay kiểm tra
đấu thầu.

Đợc vận dụng trong trờng hợp ngời ta tin tởng rằng chi phí là yếu tố
chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của
BĐS.

Phơng pháp này cũng thờng đợc dùng có tính chất bổ sung hoặc
kiểm tra đối với các phơng pháp khác.
1.3.4.4 Phơng pháp thặng d.
Cơ sở lý luận
Phơng pháp thặng d là một dạng đặc biệt của phơng pháp đầu t. Nó
đòi hỏi phải quán triệt nhiều nguyên tắc thẩm định giá, trong đó nguyên tắc
đóng góp giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS đợc xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị
của tổng tài sản tăng lên hay giảm xuống là bao nhiêu.
Với quan điểm nh vậy, giá trị của một BĐS cần và có thể đợc xác
định bằng cách trừ lùi. Nó là số còn lại sau khi đã xác định đợc giá trị thị
trờng và chi phí cơ hội thị trờng cho dự án đầu t vào tài sản.
Các bớc tiến hành

SV:Lê Xuân Hùng
Lớp: CQ45/16.01

22


Chuyên đề Cuối khóa
Có thể chia thành 5 bớc nh sau:
Bớc 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có
tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bớc 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo chiều hớng sử dụng tốt
nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp hay
phơng pháp đầu t.
Bớc 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí
tài chính, chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu t xây dựng.
Bớc 4: Xác định giá trị thặng d bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi
tổng chi phí phát triển.
Bớc 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và
các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu, gồm các giả định
về: phí pháp lý, thuế chuyển nhợng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có
liên quan.
Ưu điểm, nhợc điểm và điều kiện áp dụng


Ưu điểm:



Đợc sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.

Là phơng pháp thích hợp để đa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.


Có giá trị quan trọng để t vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho
thuê tối thiểu cần đạt đợc khi thực hiện dự án phát triển BĐS.


Hạn chế:



Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.


Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị
trờng.


Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán.



Phơng pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.



Điều kiện áp dụng:

Phù hợp khi xác định giá trị các BĐS có yêu cầu về sự phát triển
không phức tạp; các yếu tố ớc tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và
chi phí đạt đợc độ tin cậy cao.

Nhà thẩm định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng
đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS.

SV:Lê Xuân Hùng
Lớp: CQ45/16.01

23


Chuyên đề Cuối khóa
1.3.5 Quy trình thẩm định giá BĐS.
Quy trình hay trình tự thẩm định giá là một quá trình có tính hệ
thống nhằm giúp TĐV hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác
thẩm định giá.
Quy trình thẩm định giá là kế hoạch hành động một cách có trật tự
chặt chẽ, phù hợp với các nguyên tắc thẩm định giá, giúp TĐV đa ra đợc
những kết luận có cơ sở và có thể đảm bảo đợc.
Quy trình thẩm định giá BĐS bao gồm 6 bớc:
Bớc 1:

Xác định vấn đề.

Đây là bớc đầu tiên của quá trình thẩm định giá. Mục đích của bớc
này là giúp cho TĐV có thể thoả thuận, đàm phán và xây dựng đợc các

điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng. Đồng thời,
cũng là căn cứ để TĐV lên kế hoạch thẩm định giá một cách chi tiết.
Trong bớc này, TĐV cần xác định rõ các vấn đề cơ bản sau:
Nhận biết đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu.
Nhận biết đặc điểm pháp lý của tài sản mục tiêu.
Xác định rõ mục đích thẩm định giá của khách hàng.
Xác định loại giá trị sẽ đợc ớc tính.
Xác định phơng pháp thẩm định giá và các loại tài liệu cần thiết cho việc
thẩm định giá.
Xác định ngày thẩm định giá có hiệu lực.
Xác định mức phí thoả thuận với thời gian hoàn thành.
Bớc 2:

Lên kế hoạch.
Trong bớc này, TĐV phải thực hiện các công việc cơ bản:

Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản,
trạng thái cung, cầu và đặc điểm của thị trờng có liên quan đến tài sản cần
thẩm định giá.
Nhận biết về các loại tài liệu cần đợc sử dụng trong quá trình đánh giá,
bao gồm: các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có
liên quan, các tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trờng.
Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin
các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng đợc.

SV:Lê Xuân Hùng
Lớp: CQ45/16.01

24

Chuyên đề Cuối khóa
Lên chơng trình, thời biểu công tác.
Xây dựng đề cơng và hình thức trình bày báo cáo thẩm định giá.
Bớc 3:
Thu thập tài liệu.
Các công việc cần phải tiến hành trong bớc này:
Phải phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu cần thu thập. Các
tài liệu cần thu thập bao gồm:


Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu.



Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh.


Các văn bản pháp lý của Nhà nớc và chính quyền địa phơng có liên
quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng,có ảnh
hởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS.


Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội,


Các thông tin này có thể giúp cho TĐV xem xét và phân tích các
động thái của thị trờng, chỉ ra những hạn chế không thể tránh khỏi tác
động đến kết quả thẩm định giá.
Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin.

Bớc 4:
Phân tích tài liệu và ớc tính giá trị.
Phân tích tài liệu: dựa trên những tài liệu đã có, tiến hành các loại phân tích:
Phân tích thị trờng.
Phân tích tài sản.
Phân tích so sánh.
Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Ước tính giá trị:
Căn cứ vào các phân tích trên, TĐV xác định phơng pháp thẩm định
giá nào là chính, phơng pháp nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu.
Trong khi lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của
mỗi phơng pháp.
TĐV có thể sử dụng một hay nhiều phơng pháp thẩm định giá.
Bớc 5:
Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá.
Mục đích của bớc này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các
kết luận một cách có hiệu quả đối với ngời sử dụng thông tin. Để đạt đợc
mục đích đó, bản báo cáo thẩm định giá phải đợc trình bày một cách rõ

SV:Lê Xuân Hùng
Lớp: CQ45/16.01

25