Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng AGRIBANK tây hà nội

BỘ TÀI CHÍNH
HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
----------------------------

Họ và tên: Nguyến Thế Anh
Lớp : CQ48/16.01

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK TÂY HÀ NỘI

Chuyên ngành: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

TS. NGUYỄN HỒ PHI HÀ

HÀ NỘI - 2014

i


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn tốt nghiệp là trung thực xuất phát từ tình hình

thực tế của đơn vị thực tập.

Tác giả luận văn tốt nghiệp
(Ký và ghi rõ họ tên)

Nguyễn Thế Anh

SV: Nguyễn Thế Anh

ii

Lớp: CQ48/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

MỤC LỤC
Chuyên ngành: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN....................................................................................................................i
MỤC LỤC.......................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT............................................................iv
(Nguồn: báo cáo kết quả hoạt động dư nợ của ngân hàng .......................49
NHNN&PTNT VN năm 2013)......................................................................49
(Nguồn: tổng hợp báo cáo kết quả hoạt động dư nợ của ngân hàng........50
NHNN&PTNT Tây Hà Nội năm 2013).......................................................50
Bảng 3.1 : Một số mục tiêu tài chính chủ yếu của năm 2014.....................75
(Nguồn: kế hoạch huy động vốn của ngân hàng Agribank Tây Hà Nội) 76
BẢNG 3.3: Kế hoạch Thu dịch vụ ròng......................................................77

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................96

SV: Nguyễn Thế Anh

iii

Lớp: CQ48/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS:
BTC:
BXD:
CP:
NĐ:
NHNN:
QĐ:
QSD:
QSH:
TĐV:
TĐGVN:
UBND:

SV: Nguyễn Thế Anh

Bất động sản

Bộ tài chính
Bộ xây dựng
Chính phủ
Nghị định
Ngân hàng nhà nước
Quyết định
Quyền sử dụng
Quyền sở hữu
Thẩm định viên
Thẩm định giá Việt Nam
Uỷ ban nhân dân

iv

Lớp: CQ48/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Chuyên ngành: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN....................................................................................................................i
MỤC LỤC.......................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT............................................................iv
(Nguồn: báo cáo kết quả hoạt động dư nợ của ngân hàng .......................49
NHNN&PTNT VN năm 2013)......................................................................49
(Nguồn: tổng hợp báo cáo kết quả hoạt động dư nợ của ngân hàng........50
NHNN&PTNT Tây Hà Nội năm 2013).......................................................50

Bảng 3.1 : Một số mục tiêu tài chính chủ yếu của năm 2014.....................75
(Nguồn: kế hoạch huy động vốn của ngân hàng Agribank Tây Hà Nội) 76
BẢNG 3.3: Kế hoạch Thu dịch vụ ròng......................................................77
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................96

SV: Nguyễn Thế Anh

v

Lớp: CQ48/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.
Có thể khẳng định rằng: trong Ngân hàng thì hoạt động tín dụng đóng
vai trò quan trọng bởi đây là hoạt động trung gian đưa vốn đến nhà đầu tư.Và
cũng đễ nhận thấy cũng chính xuất phát từ vai trò là trung gian tai chính giữa
người thiếu vốn và người thừa vốn nên Ngân hàng thường phải gánh chịu rủi
ro từ hai phía: người đi vay và người cho vay.Để hạn chế rủi ro thì ban thân
Ngân hàng đặc biệt phải quan tâm đến vấn đề đảm bảo tiền vốn vay. Trong đó
thế chấp bằng tài sản được ưu tiên hàng đầu .Mà muốn việc thế chấp có hiệu
quả thì quan trọng nhất là việc định giá tài sản thế chấp. Các loại tài sản thế
chấp hiện nay rất đa dạng phong phú nhưng chủ yếu vẫn là bất động sản. Đây
là loại tài sản có giá trị thế chấp cao và thường được sử dụng trong thế chấp
vay vốn. Do vậy việc định giá các bất động sản để xác định hạn mức cho vay
tối đa là một nhu cầu bức thiết. Tuy nhiên trên thực tế việc xác định giá trị

của các bất động sản này gặp rất nhiều khó khăn và phức tạp bởi với hệ thống
Ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay thì việc định giá tài sản thế chấp
còn đang là một khâu yếu kém. Do thị trường BĐS ở Việt Nam chưa thực sự
phát triển, pháp luật về đất đai của Nhà nước còn nhiều vấn đề tồn tại, cũng
như các văn bản pháp lý, thủ tục, giấy tờ còn rườm rà mang nặng tính hình
thức, thêm vào đó là khung giá đất của Nhà nước còn nhiều bất cập so với
thực tế thị trường đang làm cản trở hoạt động định giá tài sản thế chấp bằng
BĐS của các Ngân hàng.
Chính vì vậy, trong thời gian thực tập tại phòng tín dụng của Ngân hàng
AGRIBANK Tây Hà Nội em đã chọn: “Hoàn thiện công tác định giá bất
động sản thế chấp tại ngân hàng AGRIBANK Tây Hà Nội” làm đề tài luận
văn tốt nghiệp của mình. Với việc chọn đề tài này em hy vọng đóng góp phần

SV: Nguyễn Thế Anh

1

Lớp: CQ48/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

nhỏ bé vào công tác định giá BĐS thế chấp tại Chi nhánh, làm cho công tác
này ngày càng có chất lượng cao, tạo niềm tin và uy tín đối với khách hàng
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu đề tài này nhằm hệ thống hoá cở sở lý luận liên quan đến
định giá BĐS nói chung và định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng nói riêng.
- Nghiên cứu thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng

AGRIBANK Tây Hà Nội, thông qua đó đánh giá những mặt đạt được cũng
như chưa đạt được và nguyên nhân của nó.Thông qua những phương hướng
trong thời gian tới,đề tài đã đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hơn nữa
chất lượng chất lượng của công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng
AGRIBANK Tây Hà Nội trong thời gian tới.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung đi sâu vào nghiên cứu công tác định giá BĐS thế chấp
tại Ngân hàng AGRIBANK Tây Hà Nội trong năm 2013.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng là:
- Các phương pháp chung : + Duy vật biện chứng
+ Duy vật lịch sử
- Các phương pháp riêng :

+ Phương pháp thống kê
+ Phương pháp phân bổ
+ Phương pháp điều tra

+ Phương pháp tổng hợp
…
Các phương pháp được sử dụng chủ yếu cho hoạt động nghiên cứu là
phương pháp điều tra và phương pháp tổng hợp.

SV: Nguyễn Thế Anh

2

Lớp: CQ48/16.01

Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

5. Kết cấu đề tài
Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục các chữ viết tắt,
danh mục bảng biểu và tài liệu tham khảo, nội dung đề tài nghiên cứu được
chia làm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá BĐS thế chấp
Chương 2: Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân
hàng AGRIBANK Tây Hà Nội.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại
Ngân hàng AGRIBANK Tây Hà Nội trong thời gian tới.
Do trình độ và thời gian có hạn, đề tài của em còn nhiều thiếu sót. Em rất
mong được sự đóng góp ý kiến của thầy cô trong bộ môn để có một bài hoàn chỉnh.
Em xin chân thành cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn TS.Nguyễn Hồ
Phi Hà đã đóng góp, sửa chữa để luận văn tốt nghiệp của em hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng tín dụng của Ngân
hàng AGRIBANK Tây Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành luận
văn tốt nghiệp một cách tốt nhất.

SV: Nguyễn Thế Anh

3

Lớp: CQ48/16.01


Học viện tài chính

GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà
CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản (BĐS)là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng
khá phổ biến. Điều 174 Bộ luật Dân sự sửa đổi năm 2005 đã xác định khái
niệm bất động sản như sau:“Bất động sản là các tài sản không di dời được
bao gồm:
Đất đai.
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó.
Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
Các tài sản khác do pháp luật quy định. “
1.1.2.Đặc điểm bất động sản
BĐS là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài đặc điểm chung của hàng
hoá thông thường, BĐScòn có những đặc điểm riêng biệt sau:
1.Cố định về vị trí:
Đặc điểm này là do hàng hoá BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai
cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả
năng tăng thêm về số lượng, diện tích, nên giá trị của BĐS gắn liền với từng
vị trí cụ thể. Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị
trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế,
chính trị, văn hóa – xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trung
tâm đó. Bởi những yếu tố này thay đổi thì “tính vị trí” của BĐS cũng sẽ thay
đổi, do vậy phải tính trước những thay đổi này trong việc đầu tư và thẩm định

SV: Nguyễn Thế Anh

4

Lớp: CQ48/16.01


Học viện tài chính

GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà

giá BĐS. Đồng thời, đó cũng là lý do để khi đầu tư xây dựng các công trình
BĐS, bên cạnh việc nâng cao các thuộc tính hữu ích có tính vật chất của tài
sản, cần phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung
tâm.Giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản chịu tác động của các yếu tố
môi trường như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội, điều kiện môi
trường, nên khi thẩm định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự
thay đổi của chúng tác động tới BĐS.
2.Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của
đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng
miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm,
tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá
biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những
yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn
giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh
nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn
phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu
tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với
khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân.v.v.Khi định giá, thẩm định viên

cần quan tâm những yếu tố nào?
3.Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời,
các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau
một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm

SV: Nguyễn Thế Anh

5

Lớp: CQ48/16.01


Học viện tài chính

GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà

hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến
trúc và công trình xây dựng.
Khi đầu tư xây dựng phải tính đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ
vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. Khi đầu tư, thiết kế phải
dự báo các công năng, cũng như dự tính các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh.
Khi thẩm định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật
lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của BĐS đó.
Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm
dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có
xu hướng giảm. Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi
phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại
của chu kỳ vật lý.

4.Tính có giá trị lớn
Giá trị BĐS thường rất lớn, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và
chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề: Hoạt
động đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và dài hạn và thường phát sinh
quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
5.Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể
bị tác động của BĐS khác hay nói cách khác, giá trị của một BĐS sẽ thay đổi
khí có một BĐS liền kề khác ra đời. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu
tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá
trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này
làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
6.Tính chất khác
Tính thích ứng:

SV: Nguyễn Thế Anh

6

Lớp: CQ48/16.01


Học viện tài chính

GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá
trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng
của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc
thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các
hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí
lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và
tương xứng.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng
hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi
quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh
sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo,
tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.3 Phân loại
Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình thành và
khả năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc xây dựng
chính sách phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với tình hình thực tế.
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể
phân thành ba nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng
và BĐS đặc biệt.
1.1.3.1.Bất động sản có đầu tư xây dựng
BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình
thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là
trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất
(bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản,

SV: Nguyễn Thế Anh

7

Lớp: CQ48/16.01

Học viện tài chính

GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà

chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều
yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững.
Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch
trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
1.1.3.2.Bất động sản không đầu tư xây dựng
BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v…
1.1.3.3.Bất động sản đặc biệt
BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm
của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
1.2.Bất động sản thế chấp
1.2.1.Khái niệm bất động sản thế chấp
- Nói đến BĐS thế chấp có rất nhiều quan điểm khác nhau.Có người cho
rằng: “BĐS thế chấp là BĐS được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn
ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốn của
chủ sở hữu BĐS”.
- BĐS thế chấp là BĐS có thể đem làm tài sản bảo đảm vì: Cũng như
trong khái niệm về BĐS được nhắc đến trong điều 174 Bộ luật dân sự năm
2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, trong hoạt động tín
dụng của các ngân hàng, người ta coi BĐS là những tài sản không thể di dời
được. Vậy BĐS thế chấp có thể là nhà ở, là các cơ sở sản xuất kinh doanh
như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các tài sản khác gắn liền

với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng (đất đai
là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất). Tất

SV: Nguyễn Thế Anh

8

Lớp: CQ48/16.01


Học viện tài chính

GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà

cả các BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể
được thế chấp để vay vốn.
-Theo quan điểm của cá nhân e thì BĐS thế chấp là việc một bên (sau
đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình
hoặc giá trị QSD đất hợp pháp để bảo đảm nghĩa vụ dân sự đối với bên kia
(sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên
nhận thế chấp mà sử dụng BĐS đó như một vật để lấy lòng tin nhằm vay vốn.
1.2.2.Đặc điểm của bất động sản thế chấp
- BĐS là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác động khá lớn của
thị trường. Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị của BĐS
thế chấp luôn luôn được định giá thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế
chấp. Thông thường giá trị BĐS thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị
của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, vì vậy mức giá có thể là thấp nhất.
- Do đặc điểm của BĐS là không thể di dời, nên BĐS đem thế chấp
không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến BĐS,
chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Đặc điểm này cũng

được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là thuộc quyền sở hữu của toàn
dân, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở
hữu đất. Tài sản bảo đảm là BĐS thế chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản
cầm cố là hiện vật còn BĐS thế chấp chỉ là các quyền về BĐS.
- Vì thế chấp BĐS bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp người chủ BĐS vẫn
được sử dụng, khai thác BĐS đó nhưng không được và cũng không thể trao
đổi chuyển nhượng các BĐS đó trên thị trường. Như vậy khi đem thế chấp
BĐS tại ngân hàng thì người chủ của BĐS chỉ còn quyền sử dụng mà đã
không còn quyền định đoạt và chiếm hữu.

SV: Nguyễn Thế Anh

9

Lớp: CQ48/16.01


Học viện tài chính

GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà

1.2.3.Vai trò của bất động sản thế chấp
Cho vay thế chấp tại các ngân hàng đóng vai trò quan trọng, là cầu nối
giữa cung và cầu vốn vay.
1.2.3.1. Đối với chủ sở hữu bất động sản
- Trong khi khách hàng thế chấp BĐS thì khách hàng vừa có vốn để sản
xuất kinh doanh vừa có thể tiếp tục sử dụng BĐS đã thế chấp, nâng cao hiệu
quả sử dụng của BĐS.
- Đồng thời khi khách hàng đến thế chấp BĐS để vay vốn thì BĐS thế

chấp phải có giấy tờ hợp pháp, muốn vậy khách hàng cần đến cơ quan quản lý
của nhà nước để hoàn thành các giấy tờ. Việc này vừa giảm thiểu được các
BĐS không có giấy tờ hợp pháp đồng thời thúc đẩy nhanh tiến độ cấp các loại
giấy tờ, cải cách thủ tục hành chính.
- Đây là một hình thức huy động vốn khi cần thiết, hiệu quả, nhanh
chóng đối với các cá nhân và tổ chức.
Tuy nhiên, các tổ chức cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng thường
gặp phải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là BĐS khi đem đi thế chấp
thường chỉ được các ngân hàng định giá ở mức giá rất thấp, là giá khi thị
trường trầm lắng nhất. Như vậy giá trị của BĐS không được đánh giá chính
xác, gây thiệt thòi cho cá nhân và tổ chức khi vay vốn.
1.2.3.2. Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng)
- Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính. Vì vậy luân chuyển
tiền tệ là hoạt động chính. Nhận thế chấp BĐS nói riêng và nhận thế chấp tài
sản nói chung là một trong những hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đều đặn.
- Nhận thế chấp BĐS có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của
ngân hàng (BĐS), sinh ra lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người thế chấp
phải trả cho ngân hàng). Các ngân hàng khi thực hiện cho vay thế chấp bằng
BĐS sẽ thu được lợi nhuận từ cho vay, từ lợi nhuận của hoạt động cho vay thế

SV: Nguyễn Thế Anh

10

Lớp: CQ48/16.01


Học viện tài chính

GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà

chấp góp phần làm tăng lợi nhuận chung của ngân hàng, từ đó ngân hàng sẽ
đảm bảo được các hoạt động kinh doanh, tạo điều kiện cho hệ thống ngân
hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền
tệ lưu thông trong chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước.
- Nhận thế chấp BĐS nói riêng và tài sản bảo đảm nói chung đều có thể
nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, đồng thời phòng
ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được
hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước.
1.2.3.3. Đối với nền kinh tế
- Việc thế chấp BĐS tại các ngân hàng để vay vốn giúp cá nhân, tổ chức
kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất kinh doanh, tạo ra
sản phẩm vật chất phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật
chất và tinh thần của người dân, góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế liên
quan phát triển và đồng thời cũng đóng góp vào sự phát triển chung của nền
kinh tế chung của đất nước.
- Các ngân hàng khi thực hiện cho vay thế chấp BĐS sản sẽ thu được lợi
nhuận từ cho vay, từ lợi nhuận của hoạt động cho vay thế chấp góp phần làm
tăng lợi nhuận chung của ngân hàng, từ đó ngân hàng sẽ đảm bảo được các
hoạt động kinh doanh, tạo điều kiện cho hệ thống ngân hàng phát triển cả về
quy mô và chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ lưu thông trong
chính sách tiền tệ của ngân hàng Nhà nước từ đó thúc đẩy thị trường tài chính
phát triển lành mạnh và bền vững. Thị trường tài chính lành mạnh là 1 yếu tố
thiết yếu để đảm bảo nền kinh tế vĩ mô, góp phần tăng trưởng kinh tế và nâng
cao khả năng cạnh tranh của nền kinh tế.

SV: Nguyễn Thế Anh

11

Lớp: CQ48/16.01


Học viện tài chính

GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà

1.2.4. Các quy định chung của ngân hàng về BĐS thế chấp
1.2.4.1. Các loại bất động sản thế chấp
Ngân hàng Nhà nước đã quy định rất cụ thể các loại BĐS được thế chấp,
áp dụng cho tất cả các tổ chức tín dụng. Theo đó BĐS thế chấp gồm có :
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất
- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế
chấp.
1.2.4.2. Tiêu chuẩn về bất động sản thế chấp
- BĐS phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của
khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:
+ Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sở hữu của khách
hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp
luật về đất đai...
+ Đối với BĐS của doanh nghiệp nhà nước thì phải là BĐS do nhà nước
giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay
theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp nhà nước.
+ Đối với BĐS khác, thì phải thuộc sở hữu của khách hàng vay, bên bảo
lãnh: trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu thì
khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
- BĐS được phép giao dịch, tức là BĐS mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp,
bảo lãnh và các giao dịch khác.

- BĐS không có tranh chấp, tức là BĐS không có tranh chấp về quyền sở
hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời
điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
Các điều kiện của bất động sản thế chấp:

SV: Nguyễn Thế Anh

12

Lớp: CQ48/16.01


Học viện tài chính

GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà

Để đảm bảo an toàn và phòng ngừa rủi ro cho các NH thì BĐS thế chấp
phải thoả mãn các điều kiện sau:
Bất động sản phải thuộc QSD (đất) và QSH (tài sản trên đất) của khách
hàng vay, phải có giấy chứng nhận QSH tài sản trên đất. Đối với QSD đất thì
phải có giấy chứng nhận QSD đất và được thế chấp theo quy định của pháp
luật về đất đai. Đối với BĐS mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước
quản lý, sử dụng, thì doanh nghiệp được thế chấp theo quy định của pháp luật
về doanh nghiệp Nhà nước và pháp luật có liên quan khác.
Bất động sản được phép giao dịch, tức là BĐS đó được pháp luật cho
phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm
cố, thế chấp, bảo lãnh và các dịch vụ khác.
Bất động sản không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong
quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, khách hàng vay
phải cam kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về việc thế chấp không có

tranh chấp tại thời điểm đăng ký hợp đồng tín dụng.
Bất động sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay
phải mua bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay.
Xác định giá trị bất động sản thế chấp
Việc xác định chính xác giá trị BĐS thế chấp có vai trò rất quan trọng
làm cở sở xác định mức cho vay của khách hàng, đồng thời giảm thiểu rủi ro
cho các Ngân hàng và tổ chức tín dụng. BĐS thế chấp phải được xác định giá
trị tại thời điểm ký kết hợp đồng;
Giá trị QSD đất thế chấp được xác định như sau:
Giá trị QSD đất xác định theo giá đất do Uỷ ban nhân tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm thế chấp nhân với hệ số K của
từng quyện, huyện, tỉnh; hoặc tính theo giá trị thị trường của đất đai (tuỳ
thuộc vào quyết định ban hành của từng NH, tổ chức tín dụng), đối với đất

SV: Nguyễn Thế Anh

13

Lớp: CQ48/16.01


Học viện tài chính

GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà

được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, đất ở, đất chuyên dùng, đất mà tổ chức
kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác
hoặc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất.
Giá trị QSD đất thế chấp = Tiền đền bù thiệt hại khi Nhà nước cho thuê

đất(nếu có) + Tiền thuê đất trả cho Nhà nước - Tiền thuê đất đã trả cho thời
gian sử dụng, đối với đất mà Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh
tế thuê đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê; hoặc đất được Nhà nước cho
hộ gia đình, các nhân, tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm
mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm.
Giá trị QSDđất = Số tiền thuế đất đã trả cho Nhà nước – Tiền thuê đất đã
trả cho thời gian sử dụng, đối với đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá
nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê.
Không tính giá trị đất đối với đất được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế mà
không thu tiền sử dụng đất, hoặc đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia
đình, cá nhân thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Khi người thuê đất
được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định pháp luật, thì giá trị QSD đất thế
chấp được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn, giảm.
Ngoài ra, khi mà có tài sản trên đất thì giá trị tài sản bảo đảm tiền vay
bằng giá trị QSD đất cộng với giá trị tài sản trên đất.
1.3.Định giá bất động sản thế chấp
1.3.1.Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
1.3.1.1.Khái niệm:
Theo qui định tại Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản là
hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm
xác định.

SV: Nguyễn Thế Anh

14

Lớp: CQ48/16.01


Học viện tài chính

GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà

Việc định giá BĐSphải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí,
quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá.
Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ
pháp luật.
Như vậy, nội dung của định giá bất động sản bao gồm:
-Định giá bất động sản là việc ước tính giá của bất động sản cụ thể.
-Tại một thời điểm xác định.
-Tại một thị trường nhất định.
-Cho mục đích xác định.
-Theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, qui mô, thực trạng bất động sản
Từ khái niệm định giá bất động sản ta xác định hoạt động định giá bất
động sản thế chấp là việc ước tính giá bất động sản cụ thể, tại một thời điểm
xác định, tại một thị trường nhất định, phục vụ mục đích thế chấp.
Còn theo quan điểm của cá nhân em: Định giá BĐS thế chấp có nghĩa là sử
dụng các phương pháp,các nguồn tin đáng tin cậy phân tích, đánh giá để tìm giá
một giá trị sát nhất với giá trị thực của BĐS được đem ra cầm cố, thế chấp.
1.3.1.2.Mục đích và vai trò của định giá bất động sản thế chấp:
Mục đích định giá bất động sản thế chấp: Cùng với sự phát triển của nền
kinh tế thị trường, mọi hoạt động kinh doanh đều chịu tác động của khái niệm
giá trị. Việc định giá nhằm hướng tới mục tiêu tìm kiếm giá trị hợp lý của
BĐS trên thị trường. Chính vì vậy, định giá giá trị bất động sản rất quan trọng
trong các quyết định mua – bán, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, đền bù khi Nhà
nước thu hồi đất, đầu tư, thừa kế.
Vai trò của định giá bất động sản thế chấp: Định giá bất động sản là căn
cứ, nền tảng cần thiết để thực hiện quản lý tài sản có hiệu quả bao gồm từ việc
sử dụng tài sản đến việc mua các tài sản mới và chuyển nhượng các tài sản
hiện đang sử dụng.

SV: Nguyễn Thế Anh

15

Lớp: CQ48/16.01


Học viện tài chính

GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà

Chính từ việc nhận thấy tầm quan trọng của việc định giá bất động sản
mà Chính phủ đã quy định tại pháp lệnh giá: “Kết quả định giá có thể được sử
dụng là một trong định giá tài sản bảo đảm vay vốn ngân hàng, mua bảo
hiểm, cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hóa, giải thể doanh
nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác đã được ghi trong hợp đồng thẩm
định giá” (Điều 17 – Pháp lệnh giá).
1.3.1.3.Phân loại bất động sản thế chấp
-Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản khách hàng vay để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: Tài sản thuộc QSH; giá trị QSD đất của khách
hàng vay; tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay; tài sản
hình thành từ vốn vay. Theo quy định hiện hành thì tài sản thế chấp bao gồm
các loại sau:
-Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở; công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
-Giá trị QSD đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
-Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hằng Hải Việt Nam, tàu bay theo
quy định của Luật Hàng Không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được
thế chấp.

-Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm ký
kết giao địch thế chấp và sẽ thuộc QSH của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức,
công trình xây dựng, các BĐS khác mà bên thế chấp có quyền nhận.
-Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.3.2.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản thế chấp
1.3.2.1.Các nhân tố có quan hệ trực tiếp với giá trị của bất động sản thế chấp
1.3.2.1.1.Yếu tố tự nhiên
1. Vị trí của bất động sản thế chấp: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất
động sản mang lại, vị trí của BĐS thế chấp thuận lợi thì giá trị của bất động

SV: Nguyễn Thế Anh

16

Lớp: CQ48/16.01


Học viện tài chính

GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà

sản đó càng lớn.Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất cũng góp
phần tạo lên giá trị cho BĐS thế chấp.
2. Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc hay loại
hình BĐS thế chấp.
3. Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng vuông vức, phù hợp hay méo mó
4. Quy mô đất: Tổng thể diện tích và các ràng buộc xây dựng cải tạo liên quan.
5. Hình thức kiến trúc bên ngoài bất động sản thế chấp: Có phù hợp với
thị hiếu hay không.
6. Địa hình BĐS thế chấp tọa lạc: Cao hay thấp so với các BĐS thế chấp

và các vùng lân cận.
7. Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Phù hợp với mục đích sử
dụng đất hay không, chi phí cải tạo lớn hay nhỏ.
8. Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ít ôi nhiễm thì sẽ
làm tăng giá trị của bất động sản và ngược lại.
9. Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Phụ thuộc vùng địa lý nơi
bất động sản tọa lạc, hướng của BĐS thế chấp.
1.3.2.1.2.Yếu tố kinh tế
Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS, thu nhập hàng năm từ BĐS ảnh
hưởng đến giá trị bất động sản thế chấp. Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS
lớn thì giá trị của BĐS thế chấp lớn và ngược lại, khả mang lại thu nhập từ
BĐS nhỏ thì giá trị BĐS nhỏ.
Tính thanh khoản của loại hình BĐS thế chấp cũng ảnh hưởng đến giá trị
BĐS thế chấp. Với hai BĐS thế chấp tương tự nhau về tính vị trí, hình dáng, quy
mô... thì BĐS thế chấp nào dễ bán hơn trên thị trường sẽ được ước tính giá trị
cao hơn. Điều này xuất phát từ quan điểm của người cho vay: trong trường hợp
khách hàng không trả được nợ thì người cho vay phải xử lý tài sản thế chấp là

SV: Nguyễn Thế Anh

17

Lớp: CQ48/16.01


Học viện tài chính

GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà

BĐS thì BĐS thế chấp nào có thể bán nhanh hơn, dễ hơn thì người cho vay thu

hồi một phần vốn cho vay nhanh hơn, giảm chi phí xử lý BĐS thế chấp.
Các yếu tố ảnh hưởng đến tính thanh khoản của BĐS thế chấp:
-Tính hữu ích của BĐS thế chấp: BĐS có tác dụng gì đối với xã hội hay
ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến thị trường BĐS.
-Nhu cầu loại BĐSthế chấp trên thị trường: loại hình BĐS được đem thế
chấp có được thị trường quan tâm hay không.
-Tình trạng khan hiếm của loại BĐS được đem thế chấp trên thị trường
hay là tính dị biệt của bất động sản.
1.3.2.1.3.Các yếu tố chung bên ngoài
Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất và đối với người được nhận QSD đất.
- Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐSthế chấp.
- Các chính sách thuế của nhà nước về BĐS thế chấp.
- Tình trạng pháp lý của BĐS thế chấp: Kiểm ta xem xét mức độ hoàn
chỉnh về hồ sơ pháp lý của BĐS thế chấp, các nghĩa vụ tài chính có liên quan
đến QSD đất;
- Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với BĐS thế chấp: Có nằm trong diện
giải tỏa hay không, mục đích sử dụng của BĐS thế chấp có đúng với quy
hoạch của vùng, địa phương và nhà nước hay không.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS thế chấp: Thủ tục
giấy tờ và các hạn chế (giấy cấp phép xây dựng,…).
-Các hạn chế QSD đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS
thế chấp (có tranh chấp hay không, nằm trong diện giải toả hay không,…).

SV: Nguyễn Thế Anh

18

Lớp: CQ48/16.01

Học viện tài chính

GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà

1.3.3.Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
1.3.3.1.Căn cứ định giá bất động sản thế chấp
Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS thế
chấp: Đó là các yếu tố đất đai, lao động và các nguyên vật liệu.
Căn cứ vào chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: Xác định việc
sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản tại thời điểm định giá.
Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chính
sách của Nhà nước liên quan đến bất BĐS thế chấp, các biến động của thị
trường, các thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất,
tinh thần của người dân… có ảnh hưởng đến giá trị BĐS thế chấp.
Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS thế chấpvào quần thể bất
động sản trong khu vực
Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS thế chấp: Căn cứ vào giá trị đóng
góp của từng bộ phận cấu thành của BĐS thế chấpvào tổng giá trị của BĐS
thế chấp.
Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS thế chấp: Cần dự
báo những giá trị tương lai của BĐS thế chấpmang lại khi định giá.
1.3.3.2.Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
Giá trị của BĐS thế chấpđược hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như
giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên
cứu quá trình hình thành giá trị, TĐV cần xem xét và vận dụng những quy
luật và nguyên lý kinh tế liên quan. Các nguyên tắc cơ bản TĐV cần tuân thủ
khi định giá bất động sản:
1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất: Bất động sản được coi là
sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất nếu như BĐS thế chấpđó đang được sử dụng

một cách hợp pháp, có thực, khả thi về mặt tài chính cũng như cho thu nhập
ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất

SV: Nguyễn Thế Anh

19

Lớp: CQ48/16.01


Học viện tài chính

GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà

và có thể được tồn tại kéo dài nhất định, liên tục.Sử dụng tốt nhất, hiệu quả
nhấtđược xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất
động sản nói chung, của BĐS thế chấp nói riêng.
2. Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc này cho rằng, giá trị thị trường của
một BĐS thế chấpchủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất
động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động
sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và
thanh toán.Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho các phương pháp
định giá bất động sản nói chung, BĐS thế chấp nói riêng: định giá BĐS thế
chấptheo chi phí, theo thị trường.
3. Nguyên tắc đóng góp: Nguyên tắc này cho rằng, giá trị của một bộ
phận cấu thành BĐS thế chấptùy thuộc vào sự đóng góp của nó vào tổng giá
trị của BĐS thế chấpmà nó tham gia hợp thành. Với các BĐS thế chấptạo ra
lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của BĐS thế chấpcó thể được
đo bằng lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập
thực có thể được vốn hóa thành giá trị.Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc

xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi định giá viên xác
định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS thế chấp .
4. Nguyên tắc dự kiến các khoản lơi ích tương lai: Nguyên tắc này xác
định việc giá trị của một BĐS thế chấpđược quyết định bởi những lợi ích
tương lai mà bất động sản đem lại cho nhà đầu tư. Nguyên tắc này xuất phát
trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích
mà tài sản đem lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Đây là
nguyên tắc nền tảng cho phương pháp thu nhập.
5. Nguyên tắc cung – cầu: Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị thị trường
được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên
mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng

SV: Nguyễn Thế Anh

20

Lớp: CQ48/16.01