Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.29 MB, 106 trang )
Học viện Tài Chính
i
Luận văn tốt nghiệp
LỜI CAM ĐOAN:
Tôi xin cam đoan: Luận văn này là công trình nghiên cứu của cá
nhân tôi, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Ths. Phạm Văn Bình. Các số liệu,
kết quả trong luận văn là trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị
thực tập.Tôi xin chịu trách nhiệm về công trình nghiên cứu của mình.
Sinh viên
Mai Linh
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Học viện Tài Chính
ii
Luận văn tốt nghiệp
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN:.................................................................................................
i
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT....................................................................
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................
viii
LỜI MỞ ĐẦU.......................................................................................................
1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP
THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT......................................3
1.1.TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN.
3
1.1.1.Khái niệm bất động sản.....................................................................................................................3
1.1.2.Đặc điểm của bất động sản...............................................................................................................3
1.1.2.1.Cố định về vị trí..........................................................................................................................................3
1.1.2.2.Tính bền vững:...........................................................................................................................................3
1.1.2.3.Tính khác biệt............................................................................................................................................4
1.1.2.4.Tính khan hiếm..........................................................................................................................................4
1.1.2.5.Có giá trị lớn..............................................................................................................................................4
1.1.2.6.Tính ảnh hưởng lẫn nhau...........................................................................................................................4
1.1.2.7.Các tính chất khác......................................................................................................................................5
1.2. KHÁI QUÁT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
5
1.2.1.Khái niệm...........................................................................................................................................5
1.2.2.Bản chất giá trị quyền sử dụng đất...................................................................................................6
1.2.3.Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị quyền sử dụng đất........................................................................6
1.2.3.1.Đặc điểm vật lý của đất.............................................................................................................................6
1.2.3.2.Nhân tố về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng................................................................................................6
1.2.3.3.Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý.............................................................7
1.2.3.4.Quá trình đô thị hóa..................................................................................................................................7
1.2.3.5.Yếu tố cạnh tranh.......................................................................................................................................7
1.2.3.6.Chính sách tiền tệ......................................................................................................................................7
1.2.3.7.Yếu tố pháp lý.............................................................................................................................................7
1.3. QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
8
1.3.1.Cơ sở thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.......................................................................................8
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Học viện Tài Chính
iii
Luận văn tốt nghiệp
1.3.2.Nguyên tắc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.............................................................................8
1.3.3.Quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất................................................................................9
1.3.3.1.Xác định tổng quát về tài sản cần TĐG và loại hình giá trị làm cơ sở TĐG..................................................9
1.3.3.2.Lập kế hoạch thẩm định giá.....................................................................................................................10
1.3.3.3.Khảo sát thị trường, thu thập thông tin...................................................................................................10
1.3.3.4.Phân tích tích thông tin...........................................................................................................................11
1.3.3.5.Ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá................................................................................................11
1.3.3.6.Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.................................................................................................12
1.3.4.Các phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.................................................................12
1.3.4.1.Phương pháp so sánh trực tiếp...............................................................................................................12
1.3.4.2.Phương pháp thu nhập:...........................................................................................................................15
1.3.4.3.Phương pháp chiết trừ............................................................................................................................17
1.3.4.4.Phương pháp thặng dư............................................................................................................................19
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP
THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC.............................................21
2.1. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC.
21
2.1.1.Khái quát đặc điểm công ty.............................................................................................................21
2.1.2.Kết quả hoạt động thẩm định giá tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC thời gian vừa
qua............................................................................................................................................................24
2.2. THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY
CỔ PHẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC.
27
2.2.1.Các văn bản pháp luật được áp dụng trong thẩm định giá trị quyền sử dụng đất........................27
2.2.2.Thực trạng quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần thẩm định giá và
đầu tư VIC.................................................................................................................................................29
2.2.3. Thực trạng các phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần Thẩm
định giá và Đầu tư VIC..............................................................................................................................34
2.2.3.1.Thực trạng quy định về mặt lý thuyết các phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty
Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC.................................................................................................................34
2.2.3.2. Ví dụ một vài thương vụ tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC............................................36
a.Thương vụ 1: Báo cáo thẩm định giá về giá trị quyền sử dụng 72m2 đất và công trình xây dựng trên đất tại số
49 phố Phương Liệt, phường Phương Liệt, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội...............................................36
b.Thương vụ 2: Báo cáo thẩm định giá về nghĩa vụ tài chính bổ sung do điều chỉnh quy hoạch tòa nhà hỗn hợp
CT1 – Khu di dân GPMB tại ao Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội (từ 16 tầng lên
23 tầng)............................................................................................................................................................... 41
2.3. THÀNH CÔNG VÀ HẠN CHẾ TRONG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY
CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC.
56
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Học viện Tài Chính
iv
Luận văn tốt nghiệp
2.3.1.Thành công......................................................................................................................................56
2.3.2.Hạn chế............................................................................................................................................57
2.3.2.1.Hạn chế trong quy trình thẩm định giá....................................................................................................57
2.3.2.2. Hạn chế trong phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.........................................................58
2.3.3.Nguyên nhân của những hạn chế trong quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử
dụng đất tại công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC.....................................................................58
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ
PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC..........60
3.1.ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC.
60
3.1.1.Định hướng phát triển chung..........................................................................................................60
3.1.2.Định hướng phát triển hoạt động thẩm định giá Bất động sản.....................................................61
3.1.3.Định hướng phát triển hoạt động thẩm định giá trị quyền sử dụng đất........................................61
3.2.1.Giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần Thẩm
định giá và Đầu tư VIC..............................................................................................................................61
3.2.1.1.Tổ chức, sắp xếp và thực hiện quy trình thẩm định giá sao cho hợp lý, nhanh gọn nhưng phải hiệu quả
và không chồng chéo...........................................................................................................................................61
3.2.1.2.Hoàn thiện phương pháp thu thập thông tin...........................................................................................61
3.2.1.3.Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường............................................................................................63
3.2.1.4.Nâng cao trình độ chuyên môn cho các chuyên viên định giá.................................................................63
3.2.1.5.Thống nhất các văn bản pháp lý sử dụng.................................................................................................64
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất..............................64
3.2.2.1.Hoàn thiện phương pháp so sánh trực tiếp.............................................................................................64
3.2.2.2.Hoàn thiện phương pháp chi phí.............................................................................................................64
3.2.2.3.Hoàn thiện phương pháp thặng dư.........................................................................................................65
3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM.
66
3.3.1.Xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản..............................66
3.3.2.Nâng cao chất lượng trong công tác đào tạo định giá...................................................................66
3.3.3.Xây dựng hệ thống thông tin, ngân hàng cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động thẩm định giá.. . .67
3.3.4.Tổ chức mở rộng hoạt động thẩm định giá trong nước và tăng cường hợp tác quốc tế...............67
3.3.5.Thành lập cơ quan kiểm tra, giám sát trong hoạt động thẩm định giá..........................................67
KẾT LUẬN.........................................................................................................
74
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Học viện Tài Chính
v
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài Chính
vi
Luận văn tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
CLCL
QSDĐ
TĐV
TLCLCL
TSSS
TSTĐG
:
:
:
:
:
:
:
Bất động sản
Chất lượng còn lại
Quyền sử dụng đất
Thẩm định viên
Tỷ lệ chất lượng còn lại
Tài sản so sánh
Tài sản thẩm định giá
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Học viện Tài Chính
vii
Luận văn tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Danh sách hợp đồng thẩm định giá tiêu biểu năm 2012 Bất động
sản: .................................................................................................................26
Bảng 2.2. . Danh sách hợp đồng thẩm định giá tiêu biểu năm 2012Động sản
.........................................................................................................................28
Bảng 2.3. Bảng phân tích, tính toán các tiêu chí giống và khác nhau giữa
TSTĐG và các TSSS. ....................................................................................41
Bảng 2.4. Khấu hao công trình xây dựng trên đất .........................................43
Bảng 2.5. Bảng đánh giá chất lượng công trình: ............................................44
Bảng 2.6. Hạng mục CT1 ...............................................................................47
Bảng 2.7 Bảng điều chỉnh các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG và
các TSSS của dịch vụ công cộng. ..................................................................51
Bảng 2.8. Bảng điều chỉnh các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG và
các TSSS của dịch vụ thương mại ................................................................53
Bảng 2.9. Bảng điều chỉnh các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG và
các TSSS. Của căn hộ ....................................................................................55
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Học viện Tài Chính
1
Luận văn tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu:
Thị trường bất động sản ở Việt Nam đang được hình thành và đang trong
quá trình phát triển bước đầu được mở rộng. Đến nay các tác nhân tham gia
thị trường này hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính ưu việt của thị trường
này hoạt động. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa quan trọng của thị
trường đó. Vì thế giá trị quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt trong thị
trường bất động sản, thu hút sự quan tâm của rất nhiều đối tượng.
Xuất phát từ yêu cầu trên, kết hợp với quá trình nghiên cứu và học tâp tại
Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC, được sự giúp đỡ của các anh
chị trong Công ty và sự nghiên cứu, tìm hiểu của bản thân em đã chọn đề tài:
“ Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị
quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC” làm đề
tài cho luận văn của mình.
2. Mục tiên nghiên cứu:
Luận văn được viết nhằm 3 mục tiêu cơ bản:
- Thứ nhất: Thiết lập cơ sở lý luận, hệ thống hóa các quy trình và phương
pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.
- Thứ hai: Đánh giá thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá trị
quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC.
- Thứ ba: Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình
và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần
Thẩm định giá và Đầu tư VIC.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu của luận văn là: quy trình và phương pháp thẩm định
giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC.
- Phạm vi nghiên cứu của luận văn là: quy trình và phương pháp thẩm định
giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC từ
tháng 01 năm 2011 đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu:
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Học viện Tài Chính
2
Luận văn tốt nghiệp
Trong luận văn này em đã sử dụng các phương pháp sau: phương pháp
điều tra, phân tích, thống kê, so sánh, đối chiếu nhằm phản ánh đúng thực
trạng công tác quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất
tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC và từ đó đưa ra các giải
pháp, kiến nghị nhắm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị
quyền sử dụng đất tại Công ty.
5. Kết cấu của luận văn:
Ngoài lời mở đầu và kết luận, nội dung luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về quy trình và phương pháp thẩm định giá trị
quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền
sử dụng đất tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC.
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định
giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC.
Mặc dù bản thân đã cố gắng tìm hiểu và được sự hướng dẫn tận tình của
các thầy cô giáo và các anh chị trong Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư
VIC, nhưng do có sự hạn chế về kiến thức chuyên môn cũng như kinh nghiệm
nghề nghiệp và thời gian thực tập…nên trong luận văn khó tránh khỏi được
những thiếu sót. Kính mong nhận được sự chỉ bảo, góp ý kiến giúp đỡ của
thầy cô giáo để luận văn của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cám ơn thầy giáo Th.s Phạm Văn Bình, chị Đỗ Thị
Thanh Nga, anh Phạm Tuấn Hưng, anh Nghiêm Minh Quỳnh cùng toàn thể
các anh chị tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC đã giúp đỡ em
hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày 10 tháng 4 năm 2013
Sinh viên thực hiện:
Mai Linh
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Học viện Tài Chính
3
Luận văn tốt nghiệp
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM
ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.
TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1.1. Khái niệm bất động sản.
Theo điều 174 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005: “ Bất động sản
là các tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, các công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, các công
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do
pháp luật quy định”.
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản.
1.1.2.1. Cố định về vị trí.
- Giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá bất
động sản cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS,
tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tấm văn hóa, chính trị, kinh tế, xã
hội…cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó.
- Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường
nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của
chúng tác động đến BĐS.
1.1.2.2. Tính bền vững:
BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững rất cao, điều này được xét trên cả
góc độ kinh tế và kỹ thuật, từ đó dặt ra vấn đề:
- Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế quyết định tuổi thọ vật lý,
tránh sự đầu tư lãng phí nhiều lần.
- Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ kỹ thuật,
tuổi thọ nào gắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
- Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm
dần đến cuối kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu
hướng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với chi phí duy
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Học viện Tài Chính
4
Luận văn tốt nghiệp
trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu
kỳ vật lý.
- Khi đầu tư thiết kế phải tính toán và dự báo các công năng, cũng nhưn dự
tính các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh.
1.1.2.3. Tính khác biệt.
Giữa BĐS có sự khác nhau rất đáng chú ý. Không có hai BĐS nào giống
nhau hoàn toàn, lý do là có sự khác nhau về vị trí BĐS, khác nhau về kết cấu
và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS…, từ đó đặt ra vấn đề:
- Sự khác nhau này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai
thác, song lại trở thành yêu tố bất lợi lớn nếu không khai thác.
- Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt , không thể so sánh dập
khuôn giữa các BĐS với nhau.
1.1.2.4. Tính khan hiếm.
Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất tự nhiên là có giới hạn và
BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí…từ đó đặt ra các vấn đề: Quan hệ
cung-cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu,
qua đó dẫn đến tịnh trạng đầu cơ BĐS.
1.1.2.5. Có giá trị lớn.
Giá trị của BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và
chi phí xây dựng các công trình trên rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề:
- Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài
hạn.
- Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh-thế
chấp.
- Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
1.1.2.6. Tính ảnh hưởng lẫn nhau.
Các BĐS thường có tác động qua lại với nhau và ảnh hưởng tới các hoạt
động kinh tế-xã hội, từ đó đặt ra vấn đề:
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Học viện Tài Chính
5
Luận văn tốt nghiệp
- Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS.
- Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng
tới các công trình khác.
- Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu các công trình
khác ra đời.
1.1.2.7. Các tính chất khác
a. Tính thích ứng:
Lợi ích cua BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá
trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc
trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dung
trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh và các hoạt động
khác.
b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các
hàng hóa thông thường khác.Việc đầu tư xây dựng BĐs rất phức tạp, chi phí
lớn, thời gian dài. Do đó BĐS đòi khỏi cần phải có khả năng quản lý thích
hợp và tương xứng.
c. Mang nặng yếu tố tập quá, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa
thông thường khác.Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc
gia là rất khác nhau, phụ thộc vào thị hiếu tập quán của người dân sinh sống
tại đó.Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm
lý…chi phối nhu cầu và hinhd thức BĐS.
1.2. KHÁI QUÁT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIÁ TRỊ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT.
1.2.1. Khái niệm.
Theo khoản 1 và 2, Điều 58 của Dự thảo sửa đổi Hiến pháp năm 1992 quy
định: "Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo quy hoạch và pháp luật. Tổ chức, cá nhân
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Học viện Tài Chính
6
Luận văn tốt nghiệp
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử
dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn. Người sử dụng đất có trách nhiệm bảo
vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm, đúng mục đích; được chuyển
quyền sử dụng đất, thực hiện các nghĩa vụ liên quan theo quy định của luật.
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản được pháp luật bảo hộ".
Theo Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 quy
định về giá trị quyền sử dụng đất như sau: “ Giá trị quyền sử dụng đất là giá
trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong
thời hạn sử dụng đất xác định”.
1.2.2. Bản chất giá trị quyền sử dụng đất.
Đất đai với tư cách là một tài sản thì giá đất chính là “địa tô tư bản hóa”,
tức là giá trị hiện tại của các dòng thu nhập dự tính nhận được trong tương lai
từ việc sở hữu tài sản này. Một nhà đầu tư bỏ ra một khoản tiền nhất định để
mua một mảnh đất khi người đó kỳ vọng trong tương lai sẽ thu được những
khoản thu nhập từ nó. Giá trị của một lô đất không chỉ phụ thuộc vào độ lớn
và thời điểm xuất hiện các dòng thu nhập đó, mà còn phụ thuộc vào tỉ lệ lợi
tức yêu cầu của nhà đầu tư.
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị quyền sử dụng đất.
1.2.3.1. Đặc điểm vật lý của đất.
Những yếu tố vật lý có tác động không nhỏ đến giá đất.Đối với đất ở đô
thị, giá đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí mảnh đất, độ bền vững của đất.
1.2.3.2. Nhân tố về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.
Khi đi mua nhà, đất bất kỳ ai cũng chú ý đến hệ thống cơ sở hạ tầng:
đường giao thông, hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống thông tị liên lạc,
trường học, bệnh viện… Đó sẽ là các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều
giá trị sử dụng của vị trí đất đai của khu vực đó.
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Học viện Tài Chính
7
Luận văn tốt nghiệp
1.2.3.3. Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý.
Mỗi loại đường phố được thể hiện tính đặc trưng và khả năng đáp ứng cao
đối với các yêu cầu về hoạt động sản xuất, kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt,
cơ sở hạ tầng đồng bộ. Như vậy, khả năng phân loại đô thị theo quy mô trước
hết là dựa vào quy mô của đô thị đó. Trong mỗi loại đường phố đã được phân
loại chính xác, vị trí đất cũng góp phần quyết định giá trị thực tế của đất ở.
1.2.3.4. Quá trình đô thị hóa.
Quá trình đô thị hóa đặt ra nhu cầu sử dụng độ ngày càng tăng lên trong
khi khả năng cung về diện tích đất đô thị là hữu hạn. Chính vì vậy, việc khai
thác sử dụng đất đô thị cho hợp lý đạt hiệu quả kinh tế cao là yêu cầu rất quan
trọng.
1.2.3.5. Yếu tố cạnh tranh.
- Đất đai cố định về mặt số lượng cung cấp. Một yếu tố quan trọng cần biết
là trong khi đất đai coi như không đổi về tổng cung thì đất đai cho một chức
năng sử dụng xác định lại biến thiên.
- Ảnh hưởng đến giá đất gồm các yếu tố cạnh tranh về cầu, cung và trong
nội bộ cung, cầu.
1.2.3.6. Chính sách tiền tệ.
Giá cả đất đai là biểu hiện bằng tiền của giá trị đất đai, là số tiền thỏa thuận
giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định.Ở các thời điểm
khác nhau thì giá cũng thay đổi theo chiều hướng khác nhau tăng hoặc giảm.
Vì thế những biến động về tiền tệ, chính sách tiền tệ có ảnh hưởng rất lớn đến
giá đất.
1.2.3.7. Yếu tố pháp lý.
Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất của mình thông qua các chính sách pháp
luật. Bởi thế nên đất đai rất nhạy cảm với sự thay đổi của các yếu tố pháp lý.
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Học viện Tài Chính
8
Luận văn tốt nghiệp
Đất đai là đối tượng trực tiếp điều chính của các văn bản pháp quy liên quan
đến đất đai: Hiến pháp, Luật đất đai, các Nghị định, Thông tư…
1.3. QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT.
1.3.1. Cơ sở thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.
- Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01: Giá thị trường làm cơ sở
cho thẩm định giá tài sản.
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán
trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn
sàng mua và một bên sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan
và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
- Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 02: Giá thị phi thị trường làm
cơ sở cho thẩm định giá tài sản.
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác theo những
căn cứ khác với giá trị của tài sản hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các
mức giá không phản ánh giá trị thị trường.
1.3.2. Nguyên tắc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất
1) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác
nhau, nhưng giá trị của chúng chỉ được xác định và thừa nhận trong điều kiện
nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
2) Nguyên tắc cung-cầu.
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài
sản đó trên thị trường.Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung
và cầu về tài sản.Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch
với cung về tài sản.
3) Nguyên tắc thay thế.
Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có
một tài sản tương tự.
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Học viện Tài Chính
9
Luận văn tốt nghiệp
4) Nguyên tắc đóng góp.
Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản, phụ
thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài
sản tăng hay giảm đi là bao nhiều.
5) Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai.
Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai tài sản
mang lại cho nhà đầu tư.
Tóm lại: có 5 nguyên tắc chi phối hoạt động thẩm định giá trị quyền sử
dụng đất. Trong quá trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất thì thẩm định
viên cần phải nghiên cứu, vận dụng hợp lý các nguyên tắc này để đưa ra kết
luận chính xác nhất về giá trị quyền sử dụng đất.
1.3.3. Quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất
Bao gồm 6 bước:
1.3.3.1. Xác định tổng quát về tài sản cần TĐG và loại hình giá trị làm cơ
sở TĐG.
Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm
định giá.
- Mục đích thẩm định giá : TĐV phải xác định và nhận thức mục đích
TĐG của khách hàng. Mục đích TĐG phải được nêu rõ trong báo cáo TĐG.
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng ; người sử dụng kết quả
TĐG.
- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng TĐG :
- TĐV phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với :
những yêu cầu và mục đích TĐG của khách hàng ; những yếu tố ràng buộc
ảnh hưởng đến giá trị tài sản ; những giới hạn về : tính pháp lý, công dụng của
tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả ; quyền và nghĩa vụ của TĐV theo hợp
đồng TĐG.
Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải
dựa trên cơ sơ :
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Học viện Tài Chính
nghiệp
10
Luận văn tốt
- Có xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ
ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả TĐG.
- Phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định khác có liên quan.
- Trong quá trình TĐG, nếu TĐV thấy những điều kiện hạn chế và ràng
buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông
báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức TĐG và cho khách hàng.
Xác định thời điểm TĐG.
Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho TĐG.
Xác định cơ sở giá trị của tài sản.
1.3.3.2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các
quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin
cậy và phải được kiểm chứng.
Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ
liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định gía.
1.3.3.3. Khảo sát thị trường, thu thập thông tin.
Khảo sát thị trường.
TĐV phải trực tiếp khảo sát thị trường :
- Đối với BĐS, TĐV phải khảo sát và thu thập số liệu về :
+ Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả
pháp lý liên quan đến BĐS.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm : diện tích đất và công
trình kiến trúc ; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước,
viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời,
tình trạng duy tu, sửa chữa...
- Đối với công trình xây dựng dở dang, TĐV phải kết hợp giữa khảo sát
thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Học viện Tài Chính
nghiệp
11
Luận văn tốt
- Trong quá trình khảo sát, để đầy đủ chứng cứ cho việc TĐG, TĐV cần chụp
ảnh tài sản theo dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.
Thu thập thông tin.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, TĐV phải thu
thập các thông tin sau :
- Các thông tin liên quan tới chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so
sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái
của người mua và người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
1.3.3.4. Phân tích tích thông tin.
Dựa trên các tài liệu đã có cần phân tích:
- Phân tích thị trường: mục đích của phân tích thị trường là nhận định và
đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng giá trị của tài sản cần định giá.
- Phân tích tài sản: mục đích của phân tích tài sản là để nhận rõ những đặc
điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản đối tượng có ảnh hưởng đến giá trị của
nó.
- Phân tích so sánh: mục đích của việc phân tích này là lựa chọn và đưa ra
các tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh
cho thích hợp với từng giao dịch chứng cớ.
- Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
1.3.3.5. Ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07)
"Các phương pháp thẩm định giá."
Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương
pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài
sản và với mục đích thẩm định giá.Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo
thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu,
phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến
kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định.
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Học viện Tài Chính
nghiệp
12
Luận văn tốt
1.3.3.6. Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.
Nội dung báo cáo, chứng thư TĐG thực hiện theo quy định tại tiêu chuấn số
04 (TĐGVN 04) về ( báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá)
1.3.4. Các phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.
1.3.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp.
Cơ sở lý luận:
Việc định giá theo phương pháp này là xác định mức giá thông qua việc
tiến hành phân tích các mức giá thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng
đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá đất của thửa
đất, loại đất cần định giá.
Kỹ thuật và các bước định giá:
Để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp cần thực hiện qua các bước sau:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây
dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá
để thu thập thông tin( Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 6 thửa
đất).
- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra
trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của
thửa đất, khu đất cần định giá.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Vị trí;
+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các
cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử
dụng đất theo quy hoạch);
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước,
không khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội,
trình độ dân trí);
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Học viện Tài Chính
nghiệp
13
Luận văn tốt
+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng
nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn
thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất
thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đây phải được thu thập từ
kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trường trong điều kiện bình thường.
Bước 2: Kiểm tra và phân tích thông tin:
Nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Để thực hiện
tốt được bước này , khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần làm
rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch.
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh
nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bước 4: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa
đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho
thửa đất cần định giá.
Giá trị ước
Giá chuyển nhượng
tính của thửa
quyền sử dụng đất
đất, khu đất
cần định giá
=
của từng thửa đất,
khu đất so sánh
Mức tiền điều chỉnh về giá hình
thành từ những yếu tố khác biệt
± của từng thửa đất, khu đất so
sánh với thửa đất, khu đất cần
định giá
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều
chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí
đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v. của
từng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức tiền
điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Học viện Tài Chính
nghiệp
14
Luận văn tốt
cần định giá được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc
các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu
cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ
vào các chứng cứ thị trường.
Bước 5: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình
quân của các mức giá của 3 đến 6 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều
chỉnh khác biệt về giá.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
Ưu điểm:
- Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất.Trong quá trình sử dụng
có thể được kết hợp với các phương pháp khác.
- Là phương pháp ít gặp khó khăn về kỹ thuật vì không có công thức hay
mô hình cố định mà chỉ dựa vào hiện diện các giao dịch thị trường cung cấp
các dấu hiệu về giá trị.
Hạn chế :
- Phương pháp chỉ áp dụng cho các tài sản có tính đồng nhất, các loại đất
trồng, các loại đất có khu vực gần nhau và gần giống nhau.
- Nếu sử dụng phương pháp này để tính giá đất đòi hỏi phải có thông tin rõ
ràng về mảnh đất cần được định giá. Nhưng thực tế những thông tin này luôn
bị lạc hậu (chỉ cần trong thời gian ngắn). Do đó không thể đảm bảo phương
pháp này sẽ tính được giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế. Đây là phương
pháp có vẻ đơn giản và trực tiếp nhưng lại dễ mắc sai lầm.
Điều kiện áp dụng:
- Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng xác định giá đất khi trên thị
trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh
với loại đất cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất các loại đất
tương tự để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường.
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Học viện Tài Chính
nghiệp
15
Luận văn tốt
1.3.4.2. Phương pháp thu nhập:
Cơ sở lý luận:
Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương
số giữa mức lợi nhuận thuần tuý thu được hàng năm trên một diện tích đất so
với lãi suất của tiền gửi ngân hàng quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết
kiệm VNĐ cao nhất kỳ hạn 1 năm trên địa bàn. Những khoản lợi nhuận đó nói
chung ở dạng tiền cho thuê hoặc giá trị của vốn cho thu hồi trong tương lai.
Kỹ thuật và các bước định giá:
Bước 1: Ước tính thu nhập ròng hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất
cần định giá:
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để
cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất
hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng
năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền
thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất.
- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì
tổng thu nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu
nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất
nói trên của thửa đất thu được hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy
gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu
theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu
nhập:
- Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất,
chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo
các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định
của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Học viện Tài Chính
nghiệp
16
Luận văn tốt
cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua
bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).
- Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các
tài sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao
cơ bản của các tài sản trên đất.
Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy
hàng năm
Tổng thu nhập hàng
=
năm đã tính ở Bước 1
Tổng chi phí đã
-
tính ở Bước 2
Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ
thửa đất
Giá đất ước tính
=
Tỷ suất vốn hóa
Trong đó:
Tỷ suất vốn hóa = Lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm + Phụ phí rủi
ro.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
Ưu điểm :
- Đây là phương pháp xây dựng trên cơ sở tài chính, là phương pháp mang
tính khoa học hơn cả nhưng tài sản nhà đất không hoàn toàn giống các dạng
đầu tư tài chính khác.
- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ cỏ
thể so sánh được, khi các khoản thu nhập dự báo trước với độ tin cậy cao.
Hạn chế :
Chuyên viên thẩm định cần có hiểu biết kỹ lưỡng và có tài liệu chính xác.
Điều kiện áp dụng:
- Phương pháp thu nhập chỉ được áp dụng để định giá cho các loại đất xác
định được các khoản thu nhập mang lại từ đất.
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Học viện Tài Chính
nghiệp
17
Luận văn tốt
1.3.4.3. Phương pháp chiết trừ
Kỹ thuật và các bước định giá
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động
sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa
đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định
giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích
sử dụng, giá cả….).
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên
đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói
trên.
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên
đất.
Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất
=
Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá
−
Phần giá trị
hao mòn
Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay
thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài
sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản
mới giống y hệt) các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các
khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư
xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và
hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong
quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động
của các yếu tố bên ngoài).
Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa
chọn ở Bước :
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
Học viện Tài Chính
nghiệp
Giá trị của
thửa đất
18
=
Giá chuyển nhượng
bất động sản
Đơn giá của
thửa đất
Luận văn tốt
-
Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất
Giá trị của thửa đất
=
Diện tích thửa đất
Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa
đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của
các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp).
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của
các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng :
Ưu điểm:
- Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh.
Trong một số trường hợp, đây là phương pháp cứu cánh cuối cùng khi các
phương pháp khác không sử dụng được.
Hạn chế:
- Phương pháp này cũng dựa vào dữ liệu thị trường để định giá nên cũng
mắc những hạn chế mà phương pháp so sánh mắc phải
- Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm
và phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng
Điều kiện áp dụng :
Phương pháp chiết trừ được áp dụng khi giá đất của thửa đất có tài sản gắn
liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các
thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi
có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền
với đất tương tự với thửa đất cần định giá.
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02
