Chuyên đề quản lý trật tự xây dựng

Chuyên đề:
QUẢN LÝ TRẬT TỰ XÂY DỰNG
TRÊN ĐỊA BÀN NÔNG THÔN
I. MỞ ĐẦU
1. Ý nghĩa, vai trò của công tác quản lý trật tự xây dựng.
Trước đây, do nhiều nguyên nhân, nhiệm vụ quản lý trật tự xây dựng ít
được quan tâm một cách đúng mức. Nhưng gấn đây nhiều vấn đề thực tiễn liên
quan đến công tác quản lý trật tự xây dựng không cho phép chúng ta hời hợt,
đơn giản trong nhận thức và chậm trễ trong việc thực thi các giải pháp. Lâu nay,
việc tổ chức xây dựng các công trình cụ thể chủ yếu chúng ta quan tâm đến quy
mô và bề rộng mà ít chú ý đến tổng thể mang tính hiện đại, văn minh. Quản lý
trật tự xây dựng có vai trò quan trọng như là một trong những giải pháp quan
trọng tạo cho hoạt động xây dựng các điểm dân cư nông thôn có tính đồng bộ và
thống nhất, môi trường sống, làm việc, tổ chức giao thông thuận lợi. Xuất phát
từ ý nghĩa và tầm quan trọng của công tác quản lý trật tự xây dựng, chuyên đề
này nhằm bồi dưỡng kiến thức cơ bản về quản lý xây dựng theo quy hoạch, quản
lý xây dựng theo giấy phép xây dựng, xử phạt vi phạm hành chính và xử lý các
hành vi vi phạm trong quản lý trật tự xây dựng.
2. Thực trạng công tác quản lý trật tự xây dựng.
Trong thời gian gần đây, tuy công tác quản lý trật tự xây dựng đã có những
tiến bộ nhất định nhưng chúng ta vẫn phải thẳng thắn nhìn nhận rằng: nhìn
chung công tác quản lý hoạt động xây dựng của chính quyền địa phương còn
nhiều yếu kém. Các xã vẫn chưa chú ý và tập trung nhiều nguồn lực cho công
tác quy hoạch xây dựng; việc công bố công khai các đồ án quy hoạch xây dựng
theo quy định chưa được thực hiện nghiêm túc; đội ngũ cán bộ trực tiếp thực
hiện công tác quản lý trật tự xây dựng chưa có; việc thanh tra, kiểm tra, xử lý
các công trình vi phạm còn chưa kịp thời và triệt để; hiện tượng xây dựng nhà
không phép, sai phép còn nhiều ảnh hưởng xấu và gây bức xúc trong dư luận,
trong công tác quản lý nhà nước về xây dựng hiện nay.
3. Cơ sở pháp lý để quản lý trật tự xây dựng.
Kể từ khi Luật Xây dựng được Quốc hội ban hành đến nay, Chính phủ, Bộ

Xây dựng và các địa phương đã kịp thời ban hành nhiều Nghị định, Thông tư và
các văn bản hướng dẫn về: quy hoạch xây dựng, quản lý xây dựng theo quy
hoạch, cấp giấy phép xây dựng, thanh tra xây dựng, xử phạt vi phạm hành chính
trong hoạt động xây dựng, xử lý vi phạm trật tự xây dựng… Những căn cứ pháp
lý trực tiếp làm cơ sở để quản lý trật tự xây dựng có thể kể đến như sau:
- Luật Xây dựng 50/2014;
- Thông tư 02/2014/TT-BXD ngày 12/02/2014
1


- Nghị định 180/2007/NĐ-CP ngày 07/12/2007;
- Nghị định 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2012;
- Nghị định 121/2013/NĐ-CP,Ngày 10/10/2013;
- Thông tư 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013;
- Một số Văn bản khác…
II. NỘI DUNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ TRẬT TỰ XÂY DỰNG.
1. Quản lý việc xây dựng theo quy hoạch.
Tất cả các hành vi vi phạm quy hoạch xây dựng phải bị đình chỉ ngay và
được xử lý kịp thời theo các quy định của pháp luật. Người có thẩm quyền quản
lý quy hoạch xây dựng theo phân cấp phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về
những công việc quản lý được giao và phải bồi thường thiệt hại do các quyết
định không kịp thời, trái thẩm quyền gây thiệt hại cho quyền và lợi ích hợp pháp
của Nhà nước, tổ chức và cá nhân.
Quản lý quy hoạch xây dựng bao gồm những nội dung chính sau đây:
- Quản lý việc xây dựng công trình theo quy hoạch xây dựng;
- Quản lý các mốc giới ngoài thực địa;
- Quản lý việc xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật;
- Đình chỉ xây dựng, xử phạt hành chính, cưỡng chế phá dỡ những công
trình xây dựng trái phép, xây dựng sai giấy phép, xây dựng không tuân thủ theo
quy hoạch xây dựng.

1.1 Công bố quy hoạch xây dựng:
Theo quy định của pháp luật, Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phải
tổ chức công bố công khai quy hoạch xây dựng sau khi đã được cấp có thẩm
quyền phê duyệt và như vậy các cơ quan quyền lực nhà nước, trực tiếp là
HĐND và nhân dân có thể theo dõi, giám sát trách nhiệm này của các cơ quan
quản lý nhà nước, qua đó nâng cao tính minh bạch và khả năng tiếp cận thông
tin về quy hoạch của tổ chức, cá nhân có nhu cầu. Đây là vấn đề mà thời gian
vừa qua, tại một số địa phương các cơ quan có thẩm quyền đã không thực hiện
nghiêm túc và đầy đủ nhiệm vụ, chức trách của mình.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong vùng quy hoạch tổ chức công bố quy hoạch
xây dựng vùng liên tỉnh thuộc thẩm quyền phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ;
Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã trong vùng quy hoạch tổ chức công bố quy
hoạch xây dựng thuộc thẩm quyền phê duyệt và có trách nhiệm tổ chức công bố
công khai quy hoạch xây dựng thuộc địa giới do mình quản lý để mọi người
thực hiện và giám sát việc thực hiện.
Trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày quy hoạch xây dựng được công
bố, Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm công bố công khai toàn bộ quy
2


hoạch xây dựng và quy định về quản lý quy hoạch xây dựng đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp không công bố, công bố chậm,
công bố sai nội dung quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt thì tùy theo mức
độ thiệt hại, tính chất, mức độ của hành vi vi phạm mà người có trách nhiệm có
thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự, trách nhiệm hành chính hoặc bị buộc phải
bồi thường thiệt hại.
1.2 Hình thức công bố công khai quy hoạch xây dựng:
Tùy theo loại quy hoạch xây dựng, người có thẩm quyền công bố quy
hoạch xây dựng quyết định các hình thức công bố, công khai quy hoạch xây
dựng như sau:

- Hội nghị công bố quy hoạch xây dựng có sự tham gia của đại diện các tổ
chức, cơ quan có liên quan, Mặt trận Tổ quốc, đại diện nhân dân trong vùng quy
hoạch, các cơ quan thông tấn báo chí;
- Trưng bày công khai, thường xuyên, liên tục các panô, bản vẽ, mô hình tại
nơi công cộng, tại cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng các cấp, Ủy ban nhân
dân cấp xã đối với quy hoạch chi tiết xây dựng;
- Tuyên truyền trên các phương tiện thông tin đại chúng;
- Bản đồ quy hoạch xây dựng, quy định về quản lý quy hoạch xây dựng có
thể in ấn để phát hành rộng rãi.
1.3 Cắm mốc giới ngoài thực địa:
Trong thời hạn 60 ngày làm việc kể từ ngày làm việc kể từ ngày quy hoạch
xây dựng được công bố, Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã có trách nhiệm tổ
chức cắm mốc giới (bao gồm: chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây
dựng, ranh giới các vùng cấm xây dựng) ngoài thực địa trên địa giới hành chính
do mình quản lý.
- Các mốc giới phải đảm bảo độ bền vững, có kích thước theo tiêu chuẩn và
được ghi các chỉ số theo quy định.
- Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm bảo vệ các mốc giới trên thực địa.
- Người nào có hành vi cắm mốc chỉ giới, cốt xây dựng sai vị trí; di dời,
phá hoại mốc chỉ giới, cốt xây dựng thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì
có thể bị xử lý hành chính, bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc bồi thường thiệt
hại do lỗi của mình gây ra theo quy định của pháp luật.
1.4. Cung cấp thông tin về quy hoạch xây dựng:
Cơ quan quản lý về xây dựng các cấp chịu trách nhiệm cung cấp thông tin,
chứng chỉ quy hoạch xây dựng cho các Chủ đầu tư xây dựng công trình khi có
nhu cầu đầu tư xây dựng trong phạm vi được phân cấp quản lý.
Việc cung cấp thông tin được thực hiện dưới các hình thức:

3

- Công khai đồ án xây dựng quy hoạch bao gồm: sơ đồ, mô hình, bản vẽ
quy hoạch xây dựng;
- Giải thích quy hoạch xây dựng;
- Cung cấp chứng chỉ quy hoạch xây dựng.
Chứng chỉ quy hoạch xây dựng bao gồm các thông tin về sử dụng đất; các
quy định về hệ thống các công trình hạ tầng kĩ thuật, về kiến trúc, về an toàn
phòng, chống cháy, nổ; bảo vệ môi trường và các quy định khác theo quy hoạch
chi tiết xây dựng.
Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức việc tiếp nhận, xử lý và
cung cấp các thông tin khi có yêu cầu.
Thời gian cung cấp thông tin khi có yêu cầu bằng văn bản tối đa là 20 ngày
làm việc, kể từ khi có yêu cầu. Người có yêu cầu cung cấp thông tin bằng văn
bản phải chịu toàn bộ chi phí về tài liệu thông tin do mình yêu cầu. Người có
trách nhiệm cung cấp thông tin phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về thời
gian cung cấp thông tin và độ chính xác của các tài liệu, số liệu cung cấp.
1.5. Xử lý các hành vi vi phạm Pháp luật về Quy hoạch xây dựng:
Tất cả các trường hợp có hành vi vi phạm pháp luật về quy hoạch xây dựng
và các quy định khác của pháp luật có liên quan thì tùy theo tính chất, mức độ vi
phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình
sự; trường hợp các hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng gây thiệt hại thì phải
bồi thường theo quy định của pháp luật.
- Người có trách nhiệm trong việc tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy
hoạch xây dựng, điều chỉnh quy hoạch, nhưng thực hiện không đúng thẩm
quyền hoặc đúng thẩm quyền nhưng không đúng trình tự, thủ tục gây thiệt hại
về tài sản của Nhà nước, tổ chức, công dân; gây ảnh hưởng xấu về an ninh trật
tự;
- Người có trách nhiệm công bố quy hoạch xây dựng theo pháp luật xây
dựng quy định nhưng không tổ chức công bố, tổ chức công bố không kịp thời,
không đầy đủ hoặc công bố sai, gây thiệt hại tài sản của Nhà nước, tổ chức công

dân;
- Người có trách nhiệm công bố quy hoạch xây dựng theo pháp luật xây
dựng quy định nhưng không tổ chức công bố, tổ chức công bố không kịp thời,
không đầy đủ hoặc công bố sai, gây thiệt hại tài sản của Nhà nước, tổ chức, công
dân;
- Người có trách nhiệm tổ chức, chỉ đạo cắm mốc giới quy hoạch xây dựng
ngoài thực địa sau khi quy hoạch xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt, nhưng không tổ chức cắm mốc giới, tổ chức cắm mốc không kịp thời,
không đầy đủ hoặc cắm mốc giới sai gây thiệt hại về tài sản của Nhà nước, tổ
chức, công dân;
4


- Chủ đầu tư xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng đã được
cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc xây dựng công trình trong vùng cấm xây
dựng, xây dựng công trình không có giấy phép, không đúng giấy phép đã được
cấp; đã bị xử phạt vi phạm hành chính, đình chỉ xây dựng, nhưng vẫn tiếp tục
xây dựng công trình.
2. Quản lý xây dựng theo giấy phép xây dựng.
2.1. Các công trình được miễn giấy phép xây dựng:
Công tác quản lý việc xây dựng theo giấy phép là một nội dung có ý nghĩa
quan trọng trong lĩnh vực quản lý trật tự xây dựng. Thông qua việc cấp giấy
phép xây dựng cũng như việc quản lý xây dựng theo giấy phép được cơ quan có
thẩm quyền cấp sẽ đảm bảo được quy hoạch xây dựng được thực hiện một cách
nghiêm túc, cảnh quan kiến trúc, chất lượng công trình xây dựng được đảm bảo.
Chính vì vậy pháp luật về xây dựng đã quy định tất cả các công trình xây dựng
trước khi khởi công công trình, Chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ
trường hợp xây dựng các công trình sau đây:
- Các công trình thuộc bí mật Nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh
khẩn cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính, công trình tạm

phục vụ công trình chính;
- Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua khu dân cư nhưng phù hợp
với quy hoạch xây dựng được duyệt, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng
công trình đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi
kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình;
- Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các vùng sâu, vùng xa;
2.2. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy phép xây dựng đối với các công
trình.
- Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại những
điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc địa giới
hành chính do mình quản lý.
2.3. Yêu cầu đối với công tác cấp giấy phép:
Việc cấp giấy phép xây dựng công trình phải đáp ứng các điều kiện sau
đây:
- Bảo đảm các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; các yêu
cầu về an toàn đối với công trình xung quanh; bảo đảm hành lang bảo vệ các
5


công trình giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di sản văn hóa, di tích
lịch sử - văn hóa và khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy định của pháp
luật;
- Các công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn di sản văn
hóa, di tích lịch sử - văn hóa phải đảm bảo mật độ xây dựng, đất trồng cây xanh,
nơi để các loại xe, không làm ảnh hưởng đến cảnh quan, môi trường;

- Công trình sửa chữa, cải tạo không được làm ảnh hưởng đến các công
trình lân cận về kết cấu, khoảng cách đến các công trình xung quanh, cấp nước,
thoát nước, thông gió, ánh sáng, vệ sinh môi trường, phòng, chống, cháy nổ;
- Bảo đảm khoảng cách theo quy định đối với công trình vệ sinh, kho
chứa hóa chất độc hại, các công trình khác có khả năng gây ô nhiễm môi trường,
không làm ảnh hưởng đến người sử dụng ở các công trình liền kề xung quanh;
- Khi xây dựng, cải tạo hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật; phải tuân
theo cốt xây dựng của quy hoạch xây dựng;
2.4. Những tiêu chí xác định công trình xây dựng sai giấy phép xây
dựng:
Công trình xây dựng được xem như sai nội dung Giấy phép xây dựng khi
có một trong các tiêu chí sau:
- Thay đổi vị trí xây dựng công trình;
- Sai cốt nền xây dựng công trình;
- Vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng;
- Sai diện tích xây dựng (tầng một);
- Chiều cao công trình vượt quá chiều cao được quy định trong giấy phép
xây dựng;
- Xây dựng vượt quá số tầng quy định trong giấy phép xây dựng;
- Vi phạm những quy định về quản lý quy hoạch xây dựng đã được duyệt.
3. Xử phạt vi phạm hành chính trong xây dựng.
3.1. Nguyên tắc xử phạt hành chính trong xây dựng:
Trong quá trình tiến hành xử phạt vi phạm hành chính người có thẩm
quyền phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Mọi hành vi vi phạm hành chính phải được phát hiện kịp thời và phải bị
đình chỉ ngay. Việc xử phạt vi phạm hành chính phải được tiến hành kịp thời,
công minh, triệt để. Mọi hậu quả do vi phạm hành chính gây ra phải được khắc
phục theo đúng quy định của pháp luật.
- Việc xử phạt vi phạm hành chính do người có thẩm quyền tiến hành theo
đúng quy định của pháp luật.

6


- Cá nhân, tổ chức bị xử phạt vi phạm hành chính khi có hành vi vi phạm
hành chính do pháp luật quy định.
- Một hành vi vi phạm hành chính chỉ bị xử phạt một lần. Tổ chức, cá nhân
có nhiều hành vi vi phạm hành chính thì bị xử lý từng hành vi vi phạm. Nhiều tổ
chức, cá nhân cùng thực hiện hành vi vi phạm hành chính thì mỗi tổ chức, cá
nhân đều bị xử phạt.
- Việc xử phạt vi phạm hành chính phải căn cứ vào tính chất, mức độ vi
phạm, nhân thân người vi phạm và những tình tiết giảm nhẹ, tăng nặng để quyết
định hình thức, biện pháp xử lý thích đáng.
- Không xử phạt vi phạm hành chính trong các trường hợp thuộc tình thế
cần thiết, sự kiện bất khả kháng, vi phạm hành chính khi đang mắc bệnh tâm
thần hoặc các bệnh khác làm mất khả năng nhận thức hoặc khả năng điều khiển
hành vi của mình.
3.2. Hình thức xử phạt vi phạm hành chính và các biện pháp khắc
phục hậu quả:
- Hình thức xử phạt chính: phạt tiền, mức phạt theo thẩm quyền, mức tiền
phạt quy định tại Nghị định 121/2013/NĐ-CP;
- Các hình thức xử phạt bổ sung:
+ Thu hồi, tước quyền sử dụng Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận đăng
ký kinh doanh, chứng chỉ hành nghề;
+ Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính.
- Các biện pháp khắc phục hậu quả:
+ Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do hành vi vi phạm
hành chính; buộc tháo dỡ công trình xây dựng vi phạm;
+ Buộc thực hiện các biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường
do hành vi vi phạm hành chính gây ra;
+ Bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm hành chính gây ra theo quy định

của pháp luật.
- Đối với những hành vi vi phạm trật tự xây dựng thì ngoài việc bị xử phạt
tiền theo quy định tại Nghị định 121/2013/NĐ-CP còn bị xử lý theo quy định tại
Nghị định số 180/2007/NĐ-CP ngày 07/12/2007 của Chính phủ quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự
xây dựng.
3.3. Thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong xây dựng:
Theo quy định của Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013, Chủ tịch
UBND cấp xã có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây
dựng:

7


- Cảnh cáo;
- Phạt tiền đến 10.000.000 đồng;
- Áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định:
+ Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do vi phạm hành
chính gây ra.
+ Buộc khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường do vi phạm hành chính
gây ra.
+ Tạm giữ tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính .
+ Buộc các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm thực hiện đúng quy định
của pháp luật.
3.4. Trình tự xử phạt vi phạm hành chính:
3.4.1. Lập biên bản vi phạm hành chính:
- Trong quá trình kiểm tra, khi phát hiện vi phạm hành chính trong hoạt
động xây dựng, quản lý công trình và quản lý sử dụng nhà, người có thẩm quyền
phải đình chỉ ngay hành vi vi phạm, xử phạt theo thủ tục đơn giản hoặc lập biên
bản hành vi vi phạm và chuyển tới người có thẩm quyền để xử phạt.

- Biên bản được lập đầy đủ theo mẫu quy định. Biên bản được lập ít nhất
là 02 bản: 01 bản giao cho tổ chức, cá nhân vi phạm, 01 bản lưu hồ sơ để xử
phạt; nếu hành vi vi phạm vượt quá thẩm quyền xử phạt thì chuyển hồ sơ vụ
việc vi phạm đến cấp có thểm quyền để giải quyết.
3.4.2. Thời hạn ra quyết định xử phạt:
- Đối với vụ việc đơn giản, hành vi vi phạm rõ ràng, không cần xác minh
thêm thì phải ra quyết định xử phạt trong thời hạn không quá 10 ngày, kể từ
ngày lập biên bản về hành vi vi phạm hành chính. Quyết định xử phạt vi phạm
hành chính phải theo đúng mẫu quy định.
- Đối với vụ việc có nhiều tình tiết phức tạp như tang vật, phương tiện cần
giám định, cần xác định rõ đối tượng vi phạm hành chính hoặc những tình tiết
phức tạp khác thì thời hạn ra quyết định xử phạt là 30 ngày, kể từ ngày lập biên
bản.
- Trong trường hợp xét thấy cần có thêm thời gian để xác minh, thu thập
chứng cứ thì chậm nhất là 10 ngày, trước khi hết thời hạn được quy định tạo
khoản 2 Điều này, người có thẩm quyền xử phạt phải báo cáo thủ trưởng trực
tiếp của mình bằng văn bản để xin gia hạn; việc gia hạn phải bằng văn bản; thời
gian gia hạn không quá 30 ngày.
3.4.3. Chấp hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính.
- Cá nhân, tổ chức bị xử phạt phải chấp hành quyết định xử phạt vi phạm
hành chính trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày được giao quyết định xử phạt, trừ
8


trường hợp pháp luật có quy định khác. Sau khi ra quyết định xử phạt, người có
thẩm quyền xử phạt phải giao quyết định cho người bị xử phạt hoặc thông báo
cho họ đến nhận; thời điểm người bị xử phạt nhận được quyết định xử phạt được
coi là thời điểm được giao quyết định tại Điều 64 của Pháp lệnh.
- Cá nhân, tổ chức bị xử phạt không tự nguyện chấp hành trong thời hạn
quy định tại khoản 1 Điều này thì bị cưỡng chế thi hành.

- Trường hợp đã qua một năm, mà người có thẩm quyền không thể giao
quyết định xử phạt đến người bị xử phạt do người đó không đến nhận và xác
định được địa chỉ của họ hoặc lý do khách quan khác thì người đã ra quyết định
xử phạt ra quyết định đình chỉ thi hành các hình thức xử phạt ghi trong quyết
định đối với người đó, trừ hình thức tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành
chính; đối với tang vật, phương tiện vi phạm đang bị tạm giữ thì áp dụng theo
quy định tại khoản 4 Điều 61 của Pháp lệnh; nếu cần áp dụng biện pháp khắc
phục tình trạng ô nhiễm môi trường, lây lan dịch bệnh hoặc tiêu hủy vật phẩm
gây hại cho sức khỏe con người, vật nuôi, cây trồng, thì người có thẩm quyền
phải tổ chức thực hiện các biện pháp này. Ngân sách nhà nước chỉ trả cho việc
thực hiện các biện pháp này hoặc được trừ và tiền bán tang vật, phương tiện bị
tịch thu (nếu có).
3.4.4. Cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính.
- Sau thời hạn 10 ngày, kể từ ngày ghi trong quyết định xử phạt mà tổ
chức, cá nhân không tự nguyện chấp hành quyết định xử phạt thì Chủ tịch ủy
ban nhân dân các cấp, Chánh thanh tra Sở Xây dựng, Chánh Thanh tra Bộ Xây
dựng có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi
phạm hành chính và tổ chức thực hiện cưỡng chế.
- Tổ chức, cá nhân bị xử phạt vi phạm hành chính không tự nguyện chấp
hành quyết định xử phạt thì bị cưỡng chế thi hành bằng các biện pháp sau:
+ Khấu trừ một phần tiền lương hoặc một phần thu nhập, khấu trừ tiền từ
tài khoản tại ngân hàng;
+ Kê biên tài sản có giá trị tương ứng với số tiền phạt để bán đấu giá;
+ Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính;
buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do hành vi vi phạm hành
chính gây ra; buộc thực hiện các biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi
trường;
+ Đối với hành vi vi phạm trật tự xây dựng thì quyết định đình chỉ thi công
xây dựng công trình, quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm trật tự xây
dựng theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 180/2007/NĐ-CP.

- Tổ chức, cá nhân bị cưỡng chế phải nghiêm chỉnh chấp hành quyết định
cưỡng chế và phải chịu mọi chi phí cho việc tổ chức thực hiện quyết định cưỡng
chế.
9


3.5. Khiếu nại, tố cáo:
- Tổ chức, cá nhân bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc người đại diện hợp
pháp có quyền khiếu nại đối với quyết định xử phạt của người có thẩm quyền
theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo. Trong thời gian chờ đợi giải
quyết kết quả khiếu nại của cơ quan có thẩm quyền, tổ chức, cá nhân bị xử phạt
vẫn phải chấp hành quyết định xử phạt.
Đôi với các hành vi vi phạm trật tự xây dựng, trường hợp tổ chức, cá nhân
có khiểu nại, tố cáo về quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm trật tự
xây dựng của người có thẩm quyền thì việc phá dỡ công trình có thể ngừng lại
để giải quyết nhưng phải thực hiện việc cắt điện, cắt nước và cấm công nhân xây
dựng tại công trình trong thời gian giải quyết khiếu nại, tố cáo.
- Công dân Việt Nam có quyền tố cáo với các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về tổ chức, các nhân có hành vi vi phạm hanh chính quy định trong Nghị
định này và tố cáo người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính lạm dụng
quyền hạn, làm trái các quy định của Nghị định này.
- Thủ tục khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo được thực hiện
theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo.
3.6. Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính:
- Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính là 02 năm, kể từ ngày hành vi vi
phạm được thực hiện (đối với dự án đầu tư xây dựng công trình, thơi hiệu xử
phạt vi phạm hành chính là 02 năm kể từ ngày dự án được bàn giao, đưa vào sử
dụng); quá thời hạn trên thì không bị xử phạt nhưng vẫn bị áp dụng các biện
pháp khắc phục hậu quả.
- Nếu trong khoảng thời gian 02 năm kể từ khi hành vi vi phạm được thực

hiện mà tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm hành chính cố tình trốn tránh, cản
trở việc xử phạt của cơ quan có thẩm quyền thì thời hiệu xử phạt được tính lai
kể từ thời điểm chấm dứt hành vi trốn tránh, cản trở việc xử phạt.
- Tổ chức, cá nhân bị xử phạt vi phạm hành chính sau 01 năm, kể từ ngày
thi hành xong quyết định xử phạt hoặc từ ngày quyết định xử phạt hết hiệu lực
mà không tái phạm thì được coi như chưa bị xử phạt vi phạm hành chính.
3.7. Các hành vi vi phạm quy định về trật tự xây dựng:
- Chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng tổ chức thi công xây dựng công trình sai
nội dung giấy phép được cấp có thẩm quyền cấp. Căn cứ vào loại công trình xây
dựng, địa điểm xây dựng mà các đối tượng vi phạm có thể phải chịu mức phạt từ
1.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.
- Chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng tổ chức thi công xây dựng công trình
không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng.
Căn cứ vào loại công trình xây dựng, địa điểm xây dựng mà các đối tượng vi
phạm có thể phải chịu mức phạt từ 2.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng.
10


- Chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng tổ chức thi công xây dựng công trình sai
thiết kế đã được thẩm định, phê duyệt, xây dựng sai quy hoạch chi tiết 1/500 thì
sẽ bị xử phạt từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng.
- Đối với các hành vi vi phạm xây dựng sai giấy phép được cấp, xây dựng
không có giấy phép, xây dựng sai thiết kế đã được thẩm định, phê duyệt, sai quy
hoạch chi tiết 1/500 sau khi đã có quyết định đình chỉ thi công của cấp có thẩm
quyền mà vẫn tái phạm thì bị xử phạt từ 300 đến 500 triệu đồng và bị tước
quyền xử dụng giấy phép nếu có.
- Chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng tổ chức thi công xây dựng công trình
không che chắn; để rơi vãi vật liệu xây dựng xuống các khu vực xung quanh; để
vật liệu xây dựng không đúng nơi quy định. Căn cứ vào loại công trình xây
dựng, địa điểm xây dựng mà các đối tượng vi phạm có thể phải chịu mức phạt từ

1.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng.
- Chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng tổ chức thi công xây dựng công trình vi
phạm các quy định về xây dựng gây lún, nứt công trình lân cận, vi phạm công
tác quản lý chất lượng công trình gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công
trình lân cận. Căn cứ vào loại công trình xây dựng, địa điểm xây dựng mà các
đối tượng vi phạm có thể phải chịu mức phạt từ: 1.000.000 đồng đến 40.000.000
đồng.
4. Xử lý vi phạm trật tự xây dựng.
4.1. Các loại công trình vi phạm trật tự xây dựng:
Công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng phải bị xử lý theo bao gồm:
- Công trình xây dựng theo quy định của pháp luât phải có Giấy phép xây
dựng mà không có Giấy phép xây dựng.
- Công trình xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng được cơ quan có
thẩm quyền cấp.
- Công trình xây dựng sai thiết kế được cấp có thẩm quyền thẩm định, phê
duyệt; sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền
phê duyệt (đối với công trình xây dựng được miễn Giấy phép xây dựng).
- Công trình xây dựng có tác động đến chất lượng công trình lân cận; ảnh
hưởng đến môi trường, cộng đồng dân cư.
4.2. Các biện pháp xử lý vi phạm trật tự xây dựng:
Tất cả các hành vi vi phạm trật tự xây dựng phải bị xử lý theo một hoặc
các hình thức sau đây:
- Ngừng thi công xây dựng công trình.
- Đình chỉ thi công xây dựng công trình, áp dụng các biện pháp ngừng
cung cấp điện, nước: thông báo cho cơ quan có thẩm quyền không cung cấp các

11


dịch vụ điện nước, các hoạt động kinh doanh và các dịch vụ khác đối với công

trình xây dựng vi phạm.
- Cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm.
- Buộc bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra.
- Xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng. Trường hợp vi
phạm nghiêm trọng có thể bị xử lý theo quy định của phapt luật hình sự.
Ngoài các hình thức, biện pháp xử lý nêu trên thì đối với chủ đầu tư, nhà
thầu thi công xây dựng, nhà thầu tư vấn thiết kế, nhà thầu tư vấn giám sát thi
công xây dựng công trình có hành vi vi phạm trật tự xây dựng đô thị còn bị nêu
tên trên website của Bộ Xây dựng và thông báo trên các phương tiện thông tin
đại chúng.
4.3. Thẩm quyền xử lý vi phạm trật tự xây dựng:
4.3.1. Thẩm quyền của Thanh tra viên, cán bộ quản lý xây dựng cấp xã:
- Lập biên bản ngừng thi công xây dựng công trình, yêu cầu chủ đầu tư tự
phá dỡ công trình vi phạm.
- Kiến nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định đình chỉ thi công
xây dựng hoặc quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm trật tự xây dựng
thuộc thẩm quyền.
4.3.2. Thẩm quyền xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị của Chủ tịch Ủy
ban nhân dân cấp xã:
- Quyết định đình chỉ thi công xây dựng đối với công trình xây dựng vi
phạm thuộc địa bàn mình quản lý; quyết định cưỡng chế phá dỡ đối với công
trình xây dựng vi phạm thuộc địa bàn do mình quản lý trừ những công trình quy
định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định này.
- Tổ chức thực hiện cưỡng chế tất cả các công trình xây dựng vi phạm theo
quyết định cưỡng chế của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, Chủ tịch Ủy ban
nhân dân cấp huyện và Chánh thanh tra Sở Xây dựng.
- Xử lý cán bộ dưới quyền được phân công quản lý trật tự xây dựng để xảy
ra vi phạm mà không xử lý kịp thời, dung túng bao che cho hành vi vi phạm.
- Kiến nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện xử lý các trường hợp vi
phạm trật tự xây dựng vượt thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã;

xử lý cán bộ là công tác quản lý trật tự xây dựng thuộc thẩm quyền quản lý của
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện.
4.3.3. Thẩm quyền xử lý vi phạm trật tự xây dựng của Chủ tịch Ủy ban
nhân dân cấp huyện.
- Quyết định cưỡng chế phá dỡ đối với công trình xây dựng vi phạm do Ủy
ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy phép xây dựng hoặc Sở Xây dựng cấp Giấy

12


phép xây dựng mà công trình xây dựng đó đã bị Ủy ban nhân dân cấp xã quyết
định đình chỉ thi công xây dựng.
- Chỉ đạo Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức thực hiện cưỡng chế
phá dỡ những công trình xây dựng vi phạm theo quyết định của Chủ tịch Ủy ban
nhân dân cấp huyện và của Chánh thanh tra Sở Xây dựng.
- Xử lý Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã và những cán bộ dưới quyền
được phân công quản lý trật tự xây dựng đô thị để xảy ra vi phạm mà không xử
lý kịp thời hoặc dung túng bao che cho hành vi vi phạm.
4.3.4. Thẩm quyền xử lý vi phạm trật tự xây dựng của Chủ tịch Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh.
- Ban hành những quy định, quyết định nhằm ngăn chặn, khắc phục tình
trạng vi phạm trật tự xây dựng đô thị trên địa bàn.
- Ban hành quyết định xử lý đối với Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện
và những cán bộ dưới quyền được phân công quản lý trật tự xây dựng để xảy ra
vi phạm, không xử lý kịp thời, dung túng bao che cho hành vi vi phạm.
4.3.5. Thẩm quyền xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị của Trưởng
phòng chuyên môn giúp Ủy ban nhân dân cấp huyện quản lý xây dựng hoặc
Chánh thanh tra xây dựng cấp huyện (nếu có).
- Yêu cầu Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành quyết định đình chỉ
thi công xây dựng công trình, quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm

thuộc thẩm quyền trong trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã không ban
hành kịp thời; đồng thời, đề nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có hình
thức xử lý kỷ luật đối với Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã.
- Trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định xử lý đối
với những vi phạm vượt quá thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã;
trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế phá
dỡ công trình xây dựng vi phạm theo thẩm quyền.
- Ban hành quyết định đình chỉ thi công xây dựng đối với công trình xây
dựng vi phạm trật tự xây dựng mà Ủy ban nhân dân cấp xã không kịp thời xử lý.
4.3.6. Thẩm quyền xử lý vi phạm trật tự xây dựng của Chánh thanh tra Sở
Xây dựng.
- Quyết định đình chỉ thi công xây dựng công trình, quyết định cưỡng chế
phá dỡ công trình vi phạm trật tự xây dựng đối với những công trình do Sở Xây
dựng hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy phép xây dựng trong trường
hợp Ủy ban nhân dân cấp huyện buông lỏng quản lý, không ban hành quyết định
kịp thời.
- Kiến nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xử lý Chủ tịch Ủy ban nhân
dân cấp huyện, các tổ chức cá nhân được phân công quản lý trật tự xây dựng để
xảy ra vi phạm.
13


4.4. Trình tự, thủ tục xử lý vi phạm trật tự xây dựng:
4.4.1. Lập biên bản ngừng thi công xây dựng.
- Thanh tra viên xây dựng hoặc cán bộ quản lý xây dựng cấp xã có trách
nhiệm phát hiện kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật xây dựng trên địa bàn
cấp xã; lập biên bản vi phạm ngừng thi công xây dựng công trình và yêu cầu chủ
đầu tư thực hiện các nội dung được ghi trong biên bản.
- Biên bản ngừng thi công xây dựng phải ghi rõ nội dung vi phạm và biện
phát xử lý; đồng thời, gửi ngay cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã để báo

cáo.
- Trường hợp chủ đầu tư vắng mặt hoặc cố tình vắng mặt thì biên bản vẫn
có giá trị thực hiện.
4.4.2. Đình chỉ thi công xây dựng.
- Trong thời hạn 24 giờ, kể từ khi lập biên bản ngừng thi công xây dựng
mà chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng để thực hiện các nội dung trong
biên bản thi Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành quyết định đình chỉ thi
công xây dựng công trình, buộc chủ đầu tư thực hiện các nội dung trong biên
bản ngừng thi công xây dựng.
- Trong thời hạn 24 giờ, kể từ thời điểm ban hành quyết định đình chỉ thi
công xây dựng công trình của Ủy ban nhân dân cấp xã thì các cơ quan liên quan
phải có trách nhiệm tổ chức thực hiện:
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lực lượng cấm các phương tiện
vận chuyển vật tư, vật liệu, công nhân vào thi công xây dựng công trình vi phạm
trật tự xây dựng;
- Người có thẩm quyền ký kết hợp đồng dịch vụ cung cấp điện, nước và
các dịch vụ liên quan ngừng cung cấp các dịch vụ đối với công trình xây dựng
vi phạm.
- Trường hợp chủ đầu tư vắng mặt hoặc cố ý vắng mặt, quyết định đình chỉ
thi công xây dựng vẫn có hiệu lực.
4.4.3. Cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm.
- Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ và tổ
chức phá dỡ:
+ Sau thời hạn 03 ngày (kể cả ngày nghỉ), kể từ khi ban hành quyết định
đình chỉ thi công xây dựng đối với công trình xây dựng không phải lập phương
án phá dỡ;
+ Sau 10 ngày (kể cả ngày nghỉ), kể từ khi ban hành quyết định đình chỉ
thi công xây dựng đối với công trình xây dựng phải lập phương án phá dỡ mà
chủ đầu tư không tự thực hiện các nội dung ghi trong biên bản ngừng thi công
xây dựng.

14


- Chủ đầu tư phải chịu toàn bộ chi phí lập phương án phá dỡ và chi phí tổ
chức cưỡng chế phá dỡ.
- Đối với công trình xây dựng vi phạm mà do Ủy ban nhân dân cấp huyện
hoặc Sở Xây dựng cấp Giấy phép xây dựng, trong thời hạn 24 giờ, kể từ khi Ủy
ban nhân dân cấp xã ban hành quyết định đình chỉ thi công xây dựng, Ủy ban
nhân dân cấp xã có trách nhiệm gửi hồ sơ lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp
huyện. Trong thời hạn 03 ngày, kể từ khi nhận được hồ sơ, Chủ tịch Ủy ban
nhân dân cấp huyện phải ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ. Chủ tịch Ủy
ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm tổ chức cưỡng chế phá dỡ.
- Đối với trường hợp đình chỉ thi công xây dựng buộc chủ đầu tư phải xin
cấp Giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị đinh này thì
thời hạn ban hành quyết đinh cưỡng chế phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều
12 Nghị định này. Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành quyết định cưỡng chế phá
dỡ và tổ chức thực hiện cưỡng chế phá dỡ. Chủ đầu tư phải chịu toàn bộ chi phí
tổ chức thực hiện cưỡng chế phá dỡ.
- Trường hợp chủ đầu tư vắng mặt hoặc cố tình vắng mặt thì quyết định
cưỡng chế phá dỡ vẫn phải được tổ chức thực hiện.
4.5. Phương án phá dỡ công trình vi phạm trật tự xây dựng:
4.5.1. Việc phá dỡ công trình phải có phương án nhằm bảo đảm an toàn
trong quá trình phá dỡ. Đối với những công trình xây dựng yêu cầu phải phê
duyệt phương án phá dỡ thì phương án phá dỡ phải do chủ đầu tư lập; trường
hợp không đủ điều kiện lập phương án phá dỡ, chủ đầu tư phải thuê tổ chức tư
vấn đủ điều kiện năng lực để lập. Trường hợp bị cưỡng chế phá dỡ thì người có
thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ chỉ định tổ chức tư vấn lập
phương án phá dỡ, chủ đầu tư phải chịu mọi chi phí lập phương án phá dỡ.
4.5.2. Nội dung phương án phá dỡ.
Phương án phá dỡ phải thể hiện các biện pháp, quy trình phá dỡ, các trang

thiết bị, máy móc phục vụ phá dỡ, biện pháp che chắn để đảm bảo an toàn về
tính mạng và tài sản, an ninh trật tự, vệ sinh môi trường; trình tự, tiến độ, kinh
phí phá dỡ. Phương án phá dỡ phải được cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban
nhân dân cấp huyện phê duyệt trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
4.5.3. Những trường hợp không phải phê duyệt phương án phá dỡ:
- Công trình xây dựng tạm;
- Bộ phận công trình, công trình xây dựng có độ cao từ 3m trở xuống so
với nền đất;
- Móng công trình xây dựng là móng gạch, đá; móng bê tông độc lập
không liên kết với những công trình lân cận.

15


- Tổ chức phá dỡ phải đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật.
Trường hợp không phải lập phương án phá dỡ thì việc phá dỡ phải đảm bảo an
toàn về người, tài sản và vệ sinh môi trường.

16