Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển bắc hà nội

Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================

MụC LụC
Trang
Lời mở đầu..........................................................................................................................................04
danh mục viết tắt.........................................................................................................................07
Chơng 1: cơ sở lý luận về định giá Bất động sản bảo đảm trong hoạt
động tín dụng của ngân hàng thơng mại...................................................................08
1.1. Khái quát về bất động sản..........................................................................................................08
1.1.1. Khái niệm bất động sản.........................................................................................................08
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản...................................................................................................09
1.2. Định giá bất động sản................................................................................................................11
1.2.1. Giá trị................................................................................................................................11
1.2.1.1. Giá trị theo quan điểm của chủ nghĩa Mác...................................................................11
1.2.1.2. Giá trị theo quan điểm của ngành định giá tài sản........................................................11
1.2.1.3. Giá trị thị trờng...............................................................................................................12
1.2.1.4. Giá trị phi thị trờng........................................................................................................12
1.2.2. Định giá bất động sản........................................................................................................13
1.2.2.1. Thẩm định giá................................................................................................................13
1.2.2.2. Thẩm định giá bất động sản...........................................................................................14
1.3. Bất động sản làm tài sản bảo đảm.............................................................................................13
1.3.1. Bảo đảm tiền vay...............................................................................................................13
1.3.2. Tài sản bảo đảm................................................................................................................14
1.3.2.1.Khái niệm .. 14
1.3.2.2.Điều kiện của tài sản bảo đảm 15
1.3.3. Bảo đảm tiền vay bằng bất động sản..................................................................................15
1.3.3.1. Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp của ngời đi vay..................................................15
1.3.3.2. Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp của bên bảo lãnh...............................................16
1.3.3.3. Bảo đảm tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay......................................................17

1.4. Định giá bất động sản bảo đảm..................................................................................................17
1.4.1. Sự cần thiết của công tác định giá BĐS bảo đảm...............................................................17
1.4.2. Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị BĐS bảo đảm...................................................................18
1.4.2.1. Các yếu tố chủ quan.......................................................................................................18
1.4.2.2. Các yếu tố khách quan...................................................................................................20
1.4.3. Các nguyên tắc định giá BĐS cơ bản.................................................................................20
1.4.3.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất...............................................................20
1.4.3.2. Nguyên tắc thay thế.......................................................................................................20
1.4.3.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai..............................................................21
1.4.3.4. Nguyên tắc đóng góp.....................................................................................................21
1.4.3.5. Nguyên tắc cung cầu......................................................................................................22
1.5. Các phơng pháp định giá bất động sản.........................................................................................22
1.5.1. Phơng pháp so sánh trực tiếp.............................................................................................22
1.5.1.1. Cơ sở lý luận..22
1.5.1.2. Kỹ thuật định giá...23
1.5.1.3. Ưu, nhợc điểm và điều kiện áp dụng..24
1.5.2. Phơng pháp thu nhập.........................................................................................................24
1.5.2.1. Cơ sở lý luận................................................................................................................24
1.5.2.2. Kỹ thuật định giá.........................................................................................................25
1.5.2.3. Ưu, nhợc điểm và điều kiện áp dụng..........................................................................26
=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
1
Học viện tài chính
CQ46/16.02


Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================

1.5.3. Phơng pháp chi phí............................................................................................................27
1.5.3.1. Cơ sở lý luận................................................................................................................27
1.5.3.2. Kỹ thuật định giá.........................................................................................................27
1.5.3.3. Ưu, nhợc điểm và điều kiện áp dụng..........................................................................27
1.5.4. Phơng pháp thặng d...........................................................................................................28
1.5.4.1. Cơ sở lý luận................................................................................................................28
1.5.4.2. Kỹ thuật định giá.........................................................................................................29
1.5.4.3. Ưu, nhợc điểm và điều kiện áp dụng..........................................................................29
chơng 2: Thực trạng công tác định giá Bất động sản bảo đảm tại chi
nhánh ngân hàng đầu t và phát triển bắc hà nội..................................................31
2.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh..31
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển Ngân hàng đầu t và phát triển Việt Nam.......31
2.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển BIDV Bắc Hà Nội33
2.1.3. Cơ cấu tổ chức chi nhánh.34
2.2. Tình hình hoạt động tín dụng của chi nhánh ....37
2.3. Một số vấn đề liên quan đến hoạt động định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh.41
2.3.1. Căn cứ định giá bất động sản.......41
2.3.2. Các văn bản pháp luật áp dụng trong quá trình định giá bất động sản...41
2.3.3. Nguồn thông tin phục vụ công tác định giá bất động sản bảo đảm..44
2.4. Thực trạng việc sử dụng các phơng pháp định giá bất động sản tại chi nhánh .45
2.4.1. Khái quát chung về công tác định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh.45
2.4.1.1. Chức năng của hoạt động định giá BĐS bảo đảm.45
2.4.1.2. Công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh.46
2.4.1.3. Về phòng QHKH cá nhân tại Chi nhánh..48
2.4.2. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh.......48
2.4.2.1. Định giá BĐS thế chấp (của bên đi vay hoặc bên bảo lãnh).49
2.4.2.2. Định giá BĐS bảo đảm hình thành từ vốn vay.59
2.5. Đánh giá hiệu quả công tác định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu t và
phát triển Bắc Hà Nội.63
2.5.1. Mặt tích cực63

2.5.2. Mặt hạn chế64
2.5.3. Nguyên nhân của những hạn chế......66
Chơng 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản
bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu t và phát triển Bắc hà nội
3.1. Quan điểm về định giá bất động sản bảo đảm của chi nhánh.70
3.2. Một số biện pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá bât động sản bảo đảm tại chi nhánh
3.2.1. Hoàn thiện các phơng pháp định giá BĐS đang sử dụng...71
=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
2
Học viện tài chính
CQ46/16.02


Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================
3.2.2. Sử dụng thêm các phơng pháp định giá BĐS khác............72
3.2.3. Sử dụng kết hợp các phơng pháp định giá BĐS..73
3.2.4. Quy định chặt chẽ và chi tiết hơn các nội dung trong báo cáo và biên bản định giá BĐS bảo
đảm73
3.2.5. Xây dựng hệ thồng thu thập, lu trữ và tra cứu thông tin một cách thống nhất, đồng bộ, phong
phú74
3.2.6. Thực hiện chuyên môn hóa hoạt động định giá BĐS bảo đảm........................................74
3.3. Kiến nghị với chính phủ và các cơ quan chức năng .75
3.3.1. Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về hoạt động định giá và hoạt động bảo đảm tín
dụng.......................................................................................................................................75
3.3.2. Tăng cờng quản lý Nhà nớc về thị trờng BĐS và hoạt động định giá.....................................75
3.2.3. Cải cách thủ tục hành chính về đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng hợp đồng giao dịch
bảo đảm, cấp giấy chứng nhận chủ quyền đối với tài sản và thủ tục xử lý tài sản bảo đảm.78

3.2.4. Xây dựng một hệ thống thông tin, một cơ sở dữ liệu cho hoạt động thẩm định giá ....79
tài liệu tham khảo ..81
KT LUN CHUNG ..82

Lời mở đầu
1.

Tính cp thit ca t i

Trong điều kiện nền kinh tế mở cửa và liên tục tăng trởng mạnh những
năm gần đây, Việt Nam đợc xem là một trong những nền kinh tế tăng trởng cao
trên thế giới. Nhu cầu vốn đầu t tăng cao dẫn đến hoạt động của các ngân hàng
khá sôi động. Các ngân hàng thơng mại một mặt cung cấp vốn cho các doanh
nghiệp, mặt khác tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình lu thông tiền tệ, làm cho
hoạt động thanh toán trong nội bộ nền kinh tế và các mối quan hệ kinh tế quốc tế
đợc thực hiện một cách dễ dàng.
Một trong những yếu tố tạo nên sự vững mạnh trong hoạt động ngân hàng
là an toàn và hiệu quả trong kinh doanh. Hai yếu tố này tồn tại song song nhng
lại mâu thuẫn nhau. Hoạt động ngân hàng là hoạt động chứa đựng rất nhiều rủi
ro. Rủi ro xảy ra từ nhiều phía với nhiều cấp độ khác nhau, có thể chỉ là trong
một món vay cũng có thể dẫn tới sự sụp đổ của một ngân hàng. Hạn chế rủi ro là
yêu cầu cấp bách nhất, không chỉ từ phía các ngân hàng mà còn từ phía Chính
phủ. Một trong những biện pháp nhằm hạn chế rủi ro là đảm bảo tiền vay bằng
=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
3
Học viện tài chính
CQ46/16.02

Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================

tài sản bảo đảm. Và một trong những hình thức bảo đảm tiền vay bằng tài sản
bảo đảm phổ biến hiện nay tại các ngân hàng thơng mại là hình thức thế chấp
BĐS.
Tuy nhiên hoạt động định giá BĐS tại Việt Nam hiện nay còn gặp nhiều
hạn chế. Do đó, nhiệm vụ đặt ra của ngân hàng là khắc phục những hạn chế để
nâng cao chất lợng định giá tài sản bảo đảm nhằm mục tiêu cuối cùng là an toàn
và lợi nhuận.
Là sinh viên năm cuối chuyên ngành Định giá tài sản và kinh doanh
BĐS, em chọn đề tài thực tập là: Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu t và phát triển Bắc
Hà Nội
Mc ích nghiên cu
Đề tài đi sâu vào nghiên cứu và phân tích một số vấn đề sau:
- Làm rõ cơ sở khoa học về định giá BĐS.
- Vận dụng lý luận để thấy rõ thực trạng công tác định giá BĐS bảo đảm
tại chi nhánh Ngân hàng đầu t và phát triển Bắc Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS bảo
đảm tại chi nhánh.
3. i tng nghiên cu
Luận văn đi vào nghiên cứu thực tế công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi
nhánh Ngân hàng đầu t và phát triển Bắc Hà Nội, trong đó tập trung vào các phơng pháp định giá mà chi nhánh đang sử dụng.
4. Phm vi nghiên cu
Đề tài đợc nghiên cứu tại chi nhánh Ngân hàng đầu t và phát triển Bắc Hà
Nội
5. Phng pháp nghiên cu
Duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, thống kê

2.

toán học, phân tích và so sánh
6. Kt cu t i
Luận văn bao gồm những nội dung chính sau đây:
+ Chng 1: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bảo đảm trong hoạt động tín
dụng của ngân hàng thơng mại.
+ Chng 2: Thực trạng công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh
ngân hàng đầu t và phát triển Bắc Hà Nội.
=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
4
Học viện tài chính
CQ46/16.02


Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================

+ Chng 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS bảo đảm
tại chi nhánh ngân hàng đầu t và phát triển Bắc Hà Nội.
Do thời gian nghiên cứu có hạn và khả năng của bản thân còn nhiều hạn
chế, cha có nhiều kinh nghiệm thực tế nên luận văn khó tránh khỏi những thiếu
sót. Em mong nhận đợc ý kiến đóng góp cũng nh phê bình từ các thầy cô để luận
văn đợc hoàn thiện hơn.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các cô chú, các anh chị cán bộ chi
nhánh ngân hàng đầu t và phát triển Bắc Hà Nội, đặc biệt là các anh chị trong
phòng QHKH cá nhân đã nhiệt tình tạo điều kiện, hớng dẫn và giúp đỡ em trong
quá trình thực tập tại chi nhánh.

Em cũng xin chân thành cảm ơn thầy giáo hớng dẫn trực tiếp là Tiến sỹ
Nguyễn Minh Hoàng và các thầy cô trong bộ môn Định giá tài sản và kinh
doanh BĐS Học viện Tài Chính đã tận tình hớng dẫn và giúp đỡ để luận văn đợc
hoàn chỉnh hơn cả về lý luận cũng nh thực tiễn.
Em xin chân thành cảm ơn!

danh mục viết tắt
Viết tắt
BĐS
BIDV
BIDV Bắc Hà Nội
NHNN
NHTM
QHKH
TSBĐ

Viết đầy đủ
Bất động sản
Ngân hàng đầu t và phát triển Việt Nam
Chi nhánh ngân hàng đầu t và phát triển Bắc Hà Nội
Ngân hàng Nhà Nớc
Ngân hàng thơng mại
Quan hệ khách hàng
Tài sản bảo đảm

=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
5
Học viện tài chính
CQ46/16.02

Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================

Chơng 1:
cơ sở lý luận về định giá Bất động sản bảo đảm trong
hoạt động tín dụng của ngân hàng thơng mại
Chơng này sẽ sắp xếp lại những lý luận mang tính chất khoa học về định
giá bất động sản, đặc biệt là bất động sản bảo đảm sao cho thực sự dễ hiểu, giúp
chúng ta hiểu rõ hơn về những vấn đề thuộc về chuyên môn, và bên cạnh đó giúp
cho những ngời không thuộc chuyên ngành này có thể hiểu rõ hơn về các phơng
pháp định giá bất động sản.
1.1.

Khái quát về bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản.

Trong nền kinh tế hiện đại ngày nay, cụm từ bất động sản đã đợc chúng
ta sử dụng khá phổ biến và ngày càng rộng rãi. Ban đầu, bất động sản chỉ đợc
hiểu một cách đơn giản là nhà và đất. Tuy nhiên, khi nền kinh tế phát triển, cùng
với đó là sự phát triển của thị trờng BĐS, khi mà BĐS cũng trở thành một loại
hàng hóa có khả năng trao đổi trên thị trờng, thì khái niệm đó đã thay đổi. Theo
đó, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những giá trị đợc
tạo nên bởi sức lao động của con ngời gắn liền với đất đai nh các công trình xây
dựng, cây trồng, và tất cả những vật gắn liền với đất đai tạo thành một dạng vật
chất có cấu trúc và công năng nhất định.
=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng

6
Học viện tài chính
CQ46/16.02


Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================

BĐS là một nguồn tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, giữ vai trò quan
trọng trong nền kinh tế. Do đó việc nhận thức đúng, đầy đủ, và khoa học về khái
niệm BĐS là điều thực sự cần thiết.
Trên tinh thần đó, điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 đã xác định khái niệm
BĐS nh sau:
Bất động sản là tài sản không di dời đợc, bao gồm:
a)
b)
c)
d)

Đất đai
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Nh vậy, một đặc trng của BĐS là tính không di dời đợc. Do đó, BĐS trớc
hết phải là đất đai và công trình xây dựng gắn liền với đất đai. Đất đai là yếu tố
ban đầu, là yếu tố cơ bản không thể thiếu của BĐS.
Theo khái niệm nh trên, rõ ràng BĐS đã đợc phân thành 4 loại:

+ Đất đai: Bao gồm các loại: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất đô thị,
đất chuyên dùng
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: Nhà ở, trung tâm thơng
mại, văn phòng cho thuê, khách sạn và các tài sản gắn liền với công trình xây
dựng đó: Các thiết bị đi kèm nh hệ thống đèn điện, máy điều hòa
+ Tài sản khác gắn liền với đất đai: Vờn cây lâu năm, các công trình khai
thác mỏ, khu vui chơi giải trí
1.1.2.

Đặc điểm của bất động sản

BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt. Do đó ngoài những đặc điểm chung
của hàng hóa thông thờng, BĐS còn có những đặc trng riêng sau đây:
-

Tính cố định về vị trí: Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với đất
đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm va không có khả năng di dời, khó có khả
=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
7
Học viện tài chính
CQ46/16.02


Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================

năng tăng thêm về số lợng hay diện tích. Vị trí là một yếu tố quan trọng quyết
định đến giá trị cũng nh giá cả của BĐS. Yếu tố vị trí bao gồm: Địa điểm cụ thể,

-

-

-

-

tình hình phát triển kinh tế, văn hóa xã hội, môi trờng, cảnh quan, cơ sở hạ
tầng.
Tính cố định vị trí tạo nên giá trị mang tính khu vực của BĐS. Thẩm định
viên cần chú ý khi định giá BĐS phải đặt trong điều kiện của khu vực, của vùng,
không đợc áp đặt giá của một BĐS cho BĐS khác, mà chỉ dùng giá này để tham
khảo.
Tính bền vững: Do đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên đặc biệt, hầu nh
không bị hủy hoại, đồng thời các công trình kiến trúc, vật kiến trúc có khả năng
tồn tại hàng trăm năm, thậm chí có thể cải tạo và tiếp tục sử dụng. Khi xem xét
đánh giá một BĐS, chúng ta cần phân biệt rõ tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý
của BĐS đó. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trờng và trạng thái
vận hành bình thờng mà chi phí sử dụng BĐS ngang bằng với lợi ích mà BĐS
mang lại. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều, nó kết thúc khi các kết cấu
chịu lực chủ yếu bị lão hóa và h hỏng, không còn an toàn cho việc tiếp tục sử
dụng.
Tính khác biệt: Không có hai BĐS nào giống hệt nhau. Nguyên nhân là do sự
khác biệt về vị trí, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác biệt về quyền đối với
BĐS, khác nhau về hớng, về quang cảnh, môi trờng Trên thị trờng BĐS cũng
khó tồn tại hai công trình giống hệt nhau. Yếu tố khác biệt luôn luôn tồn tại ngay
cả ở hai BĐS ở ngay cạnh nhau. Do đặc tính này, trên thị trờng BĐS, vị trí và giá
trị của các BĐS không hoàn toàn giống nhau. Ngoài ra, các kiến trúc s cũng nh

các chủ đầu t dự án đều quan tâm đến tính dị biệt để tạo nên giá trị vợt trội, tăng
sức hấp dẫn đối với khách hàng.
Tính khan hiếm: Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự
nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Do đó mà quan
hệ cung cầu trên thị trờng BĐS luôn bị mất cân đối, cầu luôn lớn hơn cung, thị
trờng thờng xuyên có hiện tợng đầu cơ, ép giá, đẩy cao giá cả BĐS vợt quá giá trị
thực. Ngời định giá BĐS có nhiệm vụ định giá BĐS đúng giá trị, giúp cho các
bên liên quan không bị nhầm lẫn trớc giá ảo trên thị trờng.
Tính có giá trị lớn: Giá trị của BĐS thờng là rất cao, xuất phát từ tính khan hiếm
của đất đai, cũng nh chi phí xây dựng các công trình là rất lớn. Thẩm định viên
cần phải thật chính xác trong quá trình định giá, tránh sai số, vì chỉ một sai sót
=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
8
Học viện tài chính
CQ46/16.02


Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================

-

nhỏ về số liệu có thể dẫn đến thiệt hại rất lớn về tài chính cho một trong các bên
tham gia giao dịch.
Tính ảnh hởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hởng lẫn nhau rất lớn, cả ảnh hởng về
mặt vật lý và kinh tế. Giá trị của một BĐS có thể chịu ảnh hởng của một BĐS
khác. Đặc biệt khi Nhà nớc xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ
đẹp, nâng cao giá trị của các mảnh đất xung quanh. Dựa vào đặc tính này, khi

định giá BĐS, thẩm định viên cần phải có một cái nhìn tổng quát, nắm bắt xu h ớng phát triển của BĐS cũng nh của các BĐS xung quanh, vì điều này có ảnh hởng đến giá trị của BĐS cần định giá trong tơng lai.
1.2. Định giá bất động sản
1.2.1. Giá trị
1.2.1.1. Giá trị theo quan điểm của chủ nghĩa Mác
Theo Các Mác, giá trị hàng hóa đợc xác định ở mặt chất và lợng.
+ Chất của giá trị là lao động của ngời sản xuất hàng hoá. Nói một cách cụ
thể hơn, là lao động trừu tợng của ngời sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng
hoá.
+ Lợng của giá trị đợc tính theo thời gian lao động. Mỗi hàng hoá có thời
gian lao động cá biệt khác nhau. Khi trao đổi trên thị trờng, giá trị hàng hoá đợc
đo bằng thời gian lao động xã hội cần thiết.
Giá cả hàng hoá do hai yếu tố quyết định: Giá trị hàng hoá và giá trị của
tiền. Trên thị trờng, giá cả hàng hoá thờng xuyên xa rời giá trị. Sự ngang bằng
giữa giá cả và giá trị chỉ là tình huống có tính tạm thời và ngẫu nhiên. Giá cả có
thể tách rời và tách xa giá trị nhng giá cả vẫn phải vận động xung quanh giá trị.
Đó là quy luật giá trị của Mác.
1.2.1.2.

Giá trị theo quan điểm của ngành định giá tài sản

Quan điểm của ngành định giá tài sản đợc thể hiện trong định nghĩa sau:
Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể
nào đó tại một thời điểm nhất định.
Qua định nghĩa này, ta thấy đợc:
-

Giá trị tài sản đợc đo bằng tiền.
Giá trị tài sản có tính thời điểm.
Cùng một tài sản sẽ có giá trị khác nhau đối với những chủ thể khác nhau.

=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
9
Học viện tài chính
CQ46/16.02


Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================

Giá trị tài sản đợc quyết định bởi: Công dụng hữu ích vốn có, và khả năng
sử dụng, khai thác công dụng đó của chủ thể.
- Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là: Khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản mang
lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.
1.2.1.3. Giá trị thị trờng
Trong ngành định giá tài sản, giá trị thị trờng đợc dùng nh một thuật ngữ
mang tính chuyên ngành. Sau nhiều lần thảo luận và đợc sự thuà nhận rộng rãi,
ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC đã đa ra định nghĩa về giá trị thị
trờng, đợc nêu trong Tiêu chuẩn thẩm định giá số 1, có hiệu lực từ 01/07/2000.
Nội dung nh sau:
Giá trị thị trờng là số tiền trao đổi ớc tính về tài sản vào thời điểm thẩm
định giá, giữa một bên là ngời bán sẵn sàng bán với một bên là ngời mua sẵn
sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động
một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
Nh vậy, giá trị thị trờng của một tài sản đợc xác định trên cơ sở của việc
trao đổi, mua bán tài sản mang tính công khai, khách quan và đợc thị trờng kiểm
chứng. Do đó, giá trị thị trờng có thể coi là tiêu chuẩn cơ bản của giá trị, là cơ sở
chủ yếu cho việc định giá đối với hầu hết các loại tài sản.
1.2.1.4. Giá trị phi thị trờng

Giá trị thị trờng là mức giá đợc thị trờng thừa nhận, đợc xác định dựa trên
cơ sở khả năng trao đổi, mua bán tài sản một cách phổ biến trên thị trờng. Tuy
nhiên, trên thực tế có nhiều loại tài sản cần định giá nhng có rất ít giao dịch trên
thị trờng, và thậm chí một số loại không có thị trờng nh: công viên, trờng học,
-

bệnh viện, nhà thờ Để đánh giá giá trị của các loại tài sản này, ngời ta phải
dựa vào các yếu tố phi thị trờng chi phối đến giá trị tài sản. Giá trị ớc tính nh vậy
là giá trị phi thị trờng:
Giá trị phi thị trờng là số tiền ớc tính của một tài sản dựa trên việc đánh
giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua
bán tài sản trên thị trờng.
Có thể nói: Tùy thuộc vào công dụng hay tính hữu ích của tài sản đối với
mỗi ngời, tùy thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản mà
lợi ích của tài sản mang lại cho các chủ thể là khác nhau, dẫn đến giá trị của tài
sản đợc xác định cũng khác nhau. Nhiệm vụ của thẩm định viên là phải cân nhắc
mục đích sử dụng, tính hữu ích hay bối cảnh sử dụng và từng giao dịch cụ thể để
lựa chọn giá trị thị trờng hay phi thị trờng làm cơ sở tính giá, đảm bảo ớc tính
hợp lý nhất giá trị tài sản.
1.2.2. Định giá bất động sản
=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
10
Học viện tài chính
CQ46/16.02


Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================

Thẩm định giá
Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết với sự vận hành của
nền kinh tế thị trờng. Thẩm định giá là loại công việc do các nhà chuyên môn đợc đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao thực hiện.
Thẩm định giá có những nét đặc trng cơ bản là:
- Thẩm định giá là công việc ớc tính.
- Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
- Giá trị của tài sản đợc tính bằng tiền.
- Tài sản đợc định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, nhng chủ yếu là BĐS.
- Xác định tại một thời điểm cụ thể.
- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trờng.

1.2.2.1.

Khái quát những đặc trng nêu trên ta có định nghĩa:
Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích
mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
1.2.2.2. Thẩm định giá BĐS
Từ định nghĩa thẩm định giá có thể suy ra: Định giá BĐS là việc ớc tính
bằng tiền những lợi ích với độ tin cậy cao nhất về lợi ích BĐS có thể mang lại
cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
BĐS cần định giá có thể là đất hoặc bao gồm cả đất và công trình xây
dựng, tài sản khác gắn kiền với đất. Thẩm định viên khi thẩm định giá BĐS cần
có kiến thức chuyên sâu về thị trờng BĐS, hiểu rõ các đặc trng của BĐS cần định
giá, có kinh nghiệm, trình độ chuyên môn về định giá để ớc tính hợp lý nhất giá
trị BĐS.
1.3. Bất động sản làm tài sản bảo đảm.
1.3.1. Bảo đảm tiền vay
Bảo đảm tiền vay là việc ngân hàng áp dụng các biện pháp đối với khách
hàng để khoản vay có thể trở về với ngân hàng một cách an toàn và có lợi. Thực

chất đó là những biện pháp phòng ngừa rủi ro tín dụng, là cơ sở kinh tế và pháp
lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hàng vay.
1.3.2. Tài sản bảo đảm
1.3.2.1. Khái niệm
Tại các ngân hàng hiện nay, bảo đảm tiền vay bằng tài sản là hình thức cơ
bản và phổ biến. Theo hình thức này, nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay đợc
cam kết bảo đảm bằng tài sản của khách hàng vay hoặc của bên bảo lãnh. Có thể
tiếp cận khái niệm tài sản bảo đảm nh sau:
Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu; giá
trị quyền sử dụng đất của bên vay vốn, bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền xử lý,

=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
11
Học viện tài chính
CQ46/16.02


Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================

-

-

sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp Nhà nớc; tài sản
hình thành từ vốn vay.
1.3.2.2. Điều kiện của tài sản bảo đảm

Tài sản dùng cho mục đích cầm cố, thế chấp, bảo lãnh cho các khoản vay
tại ngân hàng phải thỏa mãn các điều kiện sau đây:
Tài sản phải thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền quản lý của khách
hàng vay hoặc bên bảo lãnh
- Tài sản đợc phép giao dịch
Tài sản không có tranh chấp tại thời điểm thực hiện cầm cố, thế chấp, bảo lãnh.
Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua
bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. Bên nhận thế chấp phải thông
báo cho bên nhận bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang đợc dùng để thế
chấp.
1.3.3. Bảo đảm tiền vay bằng bất động sản
1.3.3.1. Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp của ngời đi vay
Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp của khách hàng vay là việc bên vay
vốn thế chấp BĐS của mình cho bên cho vay để bảo đảm khả năng hoàn trả vốn
vay. BĐS thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc do ngời thứ ba giữ do thoả thuận của
các bên. BĐS đợc dùng để thế chấp có thể đợc Nhà nớc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (đợc gọi là hình thức giao đất) hoặc có thể đợc Nhà nớc cho
thuê (đợc gọi là cho thuê đất). Trong mỗi hình thức nêu trên, các cá nhân, tổ
chức chỉ đợc thế chấp một loại hình nhất định, điều này đợc quy định bởi pháp
luật.
Bảng 1.1: Các trờng hợp thế chấp BĐS
Hình thức giao đất và cho thuê
đất
1. Giao đất
-

Không thu tiền sử dụng đất

- Có thu tiền sử dụng đất

Chủ thể sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân trực
tiếp lao động nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ
hải sản, làm muối.
- Tổ chức kinh tế sử dụng đất
cho mục đích sản xuất nông
lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ
sản, làm muối.
- Hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất là nhà ở.
- Tổ chức kinh tế sử dụng đất
làm nhà ở, kết cấu hạ tầng.

Loại hình
thế chấp
A,B
B

A,B

=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
12
Học viện tài chính
CQ46/16.02


Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng

==================================================================================

- Quyền sử dụng đất đã đợc chuyển - Hộ gia đình, cá nhân
nhợng hợp pháp từ ngời khác hoặc - Tổ chức kinh tế
đã đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền
sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân
- Tổ chức kinh tế
- Trả tiền thuê cả thời gian thuê
- Hộ gia đình, cá nhân
- Tổ chức kinh tế
- Đã trả tiền thuê nhiều năm và thời - Tổ chức kinh tế
hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít
nhất là 5 năm
2. Cho thuê đất
- Trả tiền hàng năm

A,B
A,B
A,B
A,B

A: Giá trị quyền sử dụng đất
B: Tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
1.3.3.2. Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp của bên bảo lãnh
Bảo lãnh là việc bên thứ ba (bên bảo lãnh) cam kết với bên cho vay (bên
nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên đi vay (ngời đợc bảo lãnh)
nếu khi đến hạn mà ngời đợc bảo lãnh không thực hiện đợc hoặc không có khả
năng thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ. Bảo lãnh có thể chia thành hai loại chính:
Bảo lãnh bằng tài sản và bảo lãnh bằng tín chấp. ở đây chúng ta chỉ quan tâm

đến hình thức bảo lãnh bằng tài sản mà cụ thể là BĐS thế chấp của bên thứ ba.
Bảo lãnh bằng BĐS của bên thứ ba có thể hiểu là việc bên thứ ba sử dụng BĐS
của mình thế chấp cho ngân hàng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho bên đi
vay nếu khi đến hạn mà bên đi vay không thực hiện đợc hoặc không có khả năng
thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ.
Bảo đảm tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay
BĐS hình thành từ vốn vay là BĐS của khách hàng vay mà giá trị BĐS đợc
tạo ra bởi một phần hoặc toàn bộ khoản tiền vay của ngân hàng. Bảo đảm tiền
vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng BĐS hình
thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó
đối với ngân hàng.
Bảo đảm tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay đợc áp dụng trong các
trờng hợp sau đây:
+ Trờng hợp Chính phủ, Thủ tớng Chính phủ quyết định giao cho ngân
hàng cho vay đối với khách hàng và đối tợng vay.
+ Ngân hàng cho vay trung hạn, dài hạn đối với các dự án đầu t phát triển
sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống nếu khách hàng vay và tài sản
hình thành từ vốn vay đáp ứng đợc các điều kiện: khách hàng vay có tín
nhiệm, có khả năng tài chính để trả nợ, có dự án đầu t khả thi, có mức vốn

1.3.3.3.

=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
13
Học viện tài chính
CQ46/16.02


Luận văn cuối khóa

GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================

tự có tham gia vào dự án và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay tối thiểu bằng
50% vốn đầu t.
1.4. Định giá bất động sản bảo đảm
1.4.1. Sự cần thiết của công tác định giá bất động sản bảo đảm
Công tác định giá tài sản bảo đảm, đặc biệt là BĐS bảo đảm trong hoạt
động tín dụng của ngân hàng thơng mại luôn đóng một vai trò quan trọng vì
những lý do sau:
Thứ nhất: Do BĐS là tài sản có giá trị lớn. Cùng một BĐS, ngời đi vay thu
đợc lợi ích 2 lần: Với giá trị lớn của BĐS, ngời vay có thể vay đợc nhiều hơn khi
đem BĐS làm tài sản bảo đảm, và khi thế chấp BĐS, ngời đi vay vẫn có quyền sử
dụng và khai thác BĐS trong thời hạn vay. Bên cạnh đó, tình hình thực tế nhu cầu
vay vốn của các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay cho thấy hình thức cho vay
theo dự án cha thực sự phát triển, do đó hình thức cho vay có thế chấp bằng BĐS
là cần thiết.
Thứ 2: Dựa trên cơ sở giá trị đã định giá mà các tổ chức tín dụng xác định
đợc mức cho vay đối với khách hàng.
Thứ 3: Việc định giá BĐS bảo đảm giúp cân bằng lợi ích của các bên
trong hợp đồng tín dụng.
Vai trò của ngời định giá BĐS bảo đảm là phải đa ra đợc mức giá phù hợp
với lợi ích của các bên, vừa sát với thị trờng, vừa đảm bảo cho khả năng thanh
toán nợ gốc và lãi, đồng thời đảm bảo khả năng phát mãi trong trờng hợp khách
hàng không thực hiện đợc nghĩa vụ hoặc không có khả năng thực hiện đúng
nghĩa vụ trả nợ.
1.4.2. Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản bảo đảm
1.4.2.1. Các yếu tố chủ quan
Yếu tố chủ quan ở đây là mục đích của việc định giá. Đối với ngân hàng,
mục đích của việc định giá tài sản bảo đảm nói chung là để tính toán mức cho

vay và khả năng thu hồi nợ trong trờng hợp phải xử lý tài sản bảo đảm, giảm
thiểu rủi ro. Ngợc lại, khách hàng vay vốn luôn mong muốn có đợc khoản vay
lớn. Do đó, kết quả định giá BĐS bảo đảm thờng đợc quyết định dựa trên cơ sở
thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng vay.
1.4.2.2. Các yếu tố khách quan
Sau đây là các yếu tố khách quan ảnh hởng đến giá trị tài sản định giá nói
chung và BĐS bảo đảm nói riêng:
a) Yếu tố mang tính vật chất
Đây là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà
BĐS có thể mang lại cho ngời sử dụng nh: vị trí, diện tích, kích thớc, khả năng
sửa chữa, cải tạo Thông thờng thuộc tính hữu dụng hay công dụng của BĐS
=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
14
Học viện tài chính
CQ46/16.02


Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================

càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Tuy nhiên, BĐS đợc đánh giá cao hay
không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi ngời trong việc khai thác những
công dụng vốn có của nó. Một thuộc tính nhất định có thể là hữu dụng đối với
một ngời nhng lại không hữu dụng với ngời khác. Vì vậy, đối với mỗi BĐS cụ
thể, TĐV cần phải tính đến quan điểm về giá trị của khách hàng để quyết định
loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.
b) Tình trạng pháp lý
Hai tài sản có yếu tố vật chất hay công dụng nh nhau, nhng khác nhau về

tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau.
Tình trạng pháp lý của BĐS quy định quyền của con ngời đối với việc khai
thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng. Tình trạng pháp lý có ảnh
hởng rất lớn đến giá trị BĐS. Thông thờng quyền khai thác các thuộc tính của
BĐS càng lớn thì giá trị BĐS càng cao.
Để xác định giá trị BĐS một cách đúng đắn, đòi hỏi ngời thẩm định phải
nắm rõ những quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng
giao dịch cụ thể có liên quan đến BĐS cần định giá, cũng nh xem xét một cách
cụ thể các loại giấy tờ làm bằng chứng kèm theo BĐS và dựa vào các tài liệu do
cơ quan kiểm toán cung cấp.
c) Các yếu tố mang tính kinh tế
Đó là cung và cầu. Hai yếu tố này tạo nên tính khách quan của giá trị, hay
còn gọi là tính kinh tế của giá trị tài sản. Khi các yếu tố khác cố định, giá trị tài
sản phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, độ co giãn của cung và cầu tài sản trên thị
trờng.
Do đó, đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu nh: độ khan hiếm, sức
mua, thu nhập, hay nhu cầu có khả năng thanh toán của các giao dịch mua bán
tài sản và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tơng lai là căn cứ quan
trọng giúp ngời định giá xác định giá cả giao dịch dựa vào giá trị thị trờng hay
phi thị trờng, có cơ sở dự báo, ớc lợng một cách đáng tin cậy giá trị tài sản.
Để có cơ sở đánh giá và ớc lợng giá trị tài sản, ngời định giá nhất thiết
phải tiến hành thu thập, lu trữ các thông tin liên quan đến giao dịch mua bán tài
sản, hình thành nên các ngân hàng dữ liệu phục vụ cho chuyên ngành thẩm định
giá. Ngoài ra, thẩm định viên phải đợc trang bị kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân
tích và dự báo thông tin thị trờng.
d) Yếu tố khác
Ngoài những yếu tố cơ bản nêu trên, còn có những yếu tố khác có ảnh hởng một cách đáng kể đến giá trị tài sản. Đó là những yếu tố nh: Tập quán dân c
=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
15

Học viện tài chính
CQ46/16.02


Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================

hay tâm lý tiêu dùng ... Tùy theo nhiều yếu tố khác nhau mà một mảnh đất có
giá trị cao đối với ngời này nhng lại quá đắt đối với ngời khác.
Nắm bắt đợc điều này, thẩm định viên cần có hiểu biết về tập quán tiêu
dùng của dân c trong khu vực có tài sản định giá, đồng thời cần có khả năng
nhạy cảm trong phân tích tâm lý khách hàng.
1.4.3. Các nguyên tắc định giá bất động sản cơ bản
1.4.3.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đem lại lợi ích khác
nhau, nhng giá trị của chúng đợc xác định và thừa nhận trong điều kiện tài sản đợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Nguyên tắc này dựa trên cơ sở: Con ngời luôn sử dụng tài sản trên nguyên
tắc khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi
phí bỏ ra.
Vận dụng nguyên tắc này, thẩm định viên phải chỉ ra đợc các khả năng
thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng đó, đồng thời
xác định đợc tình huống nào là cơ hội sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất.
1.4.3.2. Nguyên tắc thay thế
Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vợt quá chi phí để có
một tài sản tơng đơng.
Cơ sở: Một ngời mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu
anh ta tốn ít tiền hơn nhng vẫn có thể có đợc tài sản tơng tụ để thay thế.
Nguyên tắc này là cơ sở lý luận cơ bản hình thành nên phơng pháp so sánh
trực tiếp. Vận dụng nguyên tắc này, thẩm định viên phải nắm đợc các thông tin

về giá cả hay chi phí sản xuất các tài sản tơng tự, gần thời điểm định giá, làm cơ
sở so sánh.
1.4.3.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai
Giá trị của tài sản đợc quyết định bởi các lợi ích tơng lai mà tài sản mang
lại cho nhà đầu t.
Cơ sở:
Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về các lợi ích mà tài sản mang lại cho
chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định
Bản chất của hoạt động định giá là dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có
khả năng mang lại trong tơng lai.
Tuân thủ nguyên tắc này, thẩm định viên phải dự kiến đợc các lợi ích của
tài sản và nhất thiết phải dựa vào các lợi ích đó để định giá. Việc định giá có thể
dựa trên cơ sở giá trị thị trờng hoặc giá trị phi thị trờng, tùy thuộc vào mục đích
định giá
1.4.3.4. Nguyên tắc đóng góp

=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
16
Học viện tài chính
CQ46/16.02


Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================

-

-

-

Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành tài sản, phụ thuộc vào
sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên
hay giảm đi là bao nhiêu.
Cơ sở: Định nghĩa giá trị tài sản là cơ sở để ngời ta chấp nhận giá trị đóng
góp.
Tuân thủ nguyên tắc:
Tổng giá trị các bộ phận thờng không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản, nhng giá trị
của một bộ phận của tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá trị của
các bộ phận còn lại.
Giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình, và nguyên tắc
đóng góp đã tạo cơ sở định giá tổng thể yếu tố này bằng phép tính ngợc. Đây
cũng chính là cơ sở để xây dựng phơng pháp thặng d.
1.4.3.5. Nguyên tắc cung cầu
Giá cả là sự đánh giá của thị trờng về giá trị tài sản. Vì vậy khi so sánh
các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung và cầu ảnh hởng tới
giá trị tài sản cần thẩm định.
Cơ sở: Với một thị trờng công khai, minh bạch và có tính cạnh tranh cao
thì những yếu tố thuận lợi và khó khăn đã phản ánh vào giá cả giao dịch trên thị
trờng. Vì vậy, thẩm định viên có cơ sở dựa vào các giao dịch trên thị trờng để ớc
tính giá trị cho các tài sản tơng tự.
Tuân thủ nguyên tắc:
Trớc khi thực hiện điều chỉnh các số liệu chứng cứ thị trờng, cần phải xác minh
rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử
dụng kỹ thuật thay thế so sánh hay không. Thực hiện đánh giá, dự báo tơng lai
về cung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật
định giá dựa vào dòng thu nhập.
Ngoài các nguyên tắc trên đây, các học giả còn đa ra một số nguyên tắc

khác, song 5 nguyên tắc trên đây có thể nói là các nguyên tắc có cơ sở lý luận và
thực tiễn rõ ràng, là căn cứ chủ yếu và quan trọng để xây dựng các tiêu chuẩn,
hình thành nên các quy trình và phơng pháp định giá tài sản hợp lý và khoa học.
1.5. Các phơng pháp định giá bất động sản
1.5.1. Phơng pháp so sánh trực tiếp
1.5.1.1. Cơ sở lý luận
Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ
nguyên tắc thay thế.
Giá trị tài sản mục tiêu đợc coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với gái trị
của những tài sản tơng đơng có thể so sánh đợc.

=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
17
Học viện tài chính
CQ46/16.02


Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================

Theo đó, định giá BĐS theo phơng pháp so sánh trực tiếp là việc ớc tính
giá trị BĐS dựa trên các bằng chứng thị trờng của các BĐS tơng tự đã giao dịch
trong thời gian gần nhất.
1.5.1.2. Kỹ thuật định giá
Trình tự định giá BĐS theo phơng pháp so sánh nh sau:
Bớc 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã đợc giao dịch trong thời gian
gần nhất có thể so sánh đợc với BĐS mục tiêu về các mặt:
- Tình trạng vật chất

- Đặc điểm mặt bằng
- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan
- Đặc điểm vị trí hay địa điểm
- Tình trạng pháp lý
- Thời gian giao dịch
- Các điều khoản và điều kiện của giao dịch
Bớc 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm bảo đảm tính
chất có thể so sánh đợc với BĐS mục tiêu. Để thực hiện tốt bớc này, khi kiểm tra
và phân tích các giao dịch thị trờng cần phải làm rõ: Nguồn gốc, đặc điểm và
tính chất các giao dịch.
Bớc 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh
nghiệm, thờng lấy từ 3 đến 6 BĐS so sánh.
Bớc 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS
chứng cớ. Dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điều
chỉnh giá của các BĐS so sánh.
Bớc 5: Ước tính giá của BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS so sánh
đã điều chỉnh.
1.5.1.3. Ưu, nhợc điểm và điều kiện áp dụng
Ưu điểm:
- Là phơng pháp định giá đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt ký thuật
- Là phơng pháp thể hiện sự đánh giá của thị trờng: Đó là các bằng chứng
rõ ràng, đợc thừa nhận trên thực tế.
- Là cơ sở hay đầu vào của các phơng pháp khác: Phơng pháp chi phí, phơng pháp thặng d
Hạn chế:
- Phải có giao dịch về các BĐS tơng tự trong cùng khu vự thì mới tiến hành
so sánh đợc. Nếu có ít BĐS để so sánh thì kết quả có độ chính xác kém.
- Các thông tin chứng cứ mang tính lịch sử, nhanh chóng trở nên lạc hậu sau
một thời gian ngắn.
- Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trờng.
Điều kiện áp dụng:

- Chất lợng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra đợc.
- Thị trờng phải ổn định
- Thờng dùng cho các trờng hợp:
=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
18
Học viện tài chính
CQ46/16.02


Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================

+ Các BĐS mang tính đồng nhất: Chung c, căn hộ, dãy nhà cùng một kiểu
xây dựng, các cửa hiệu.
+ Các mảnh đất trống.
1.5.2. Phơng pháp thu nhập
1.5.2.1. Cơ sở lý luận
Phơng pháp này đợc xây dựng dựa trên nguyên tắc dự báo lợi ích tơng lai.
Theo nguyên tắc này, giá thị trờng hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị
hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tơng lai có thể nhận đợc từ BĐS.
Định giá BĐS theo phơng pháp đầu t là việc ớc tính giá trị BĐS dựa trên
các khoản thu nhập trong tơng lai mà BĐS có thể mang lại cho nhà đầu t.
1.5.2.2. Kỹ thuật định giá
a) Phơng pháp vốn hóa trực tiếp:
áp dụng cho trờng hợp thu nhập từ BĐS đầu t qua các năm là không đổi
và số năm đầu t là vô hạn.
Trình tự tiến hành:
Bớc 1: Ước tính thu nhập ròng hàng năm BĐS mang lại

Thu nhập hoạt
động ròng

-

=

Tổng thu nhập
tiềm năng

-

Thất thu do
không đợc thuê
hết 100% công
suất

-

Chi phí vận
hành, duy tu,
bảo dỡng

Bớc 2: Xác định tỷ suất chiết khấu.
Có 3 phơng pháp xác định chỉ số chiết khấu
PP 1: Tỷ suất chiết khấu xác định theo công thức:

Tỷ suất chiết khấu= Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro Phụ phí rủi ro

PP 2: Phơng pháp đầu t.

Tỷ suất chiết khấu xác định:
M x Rm + (1 M) x Re = R0
Trong đó: R0: Tỷ suất chiết khấu
M: Tỷ trọng vốn vay
(1 M): Tỷ trọng vốn chủ sở hữu
Rm: Tỷ suất thu hồi vốn vay
Re: Lãi suất kỳ vọng của chủ sở hữu
- PP 3: Phơng pháp so sánh
Tỷ suất chiết khấu áp dụng cho BĐS cần định giá đợc xác định bằng cách
so sánh, rút ra từ những tỷ suất chiết khấu của các BĐS tơng tự trên thị trờng.
Bớc 3: Chiết khấu dòng thu nhập tơng lai theo công thức:
-

I: Thu nhập hàng năm
R: Tỷ suất chiết khấu
b) Phơng pháp chiết khấu dòng tiền
Là phơng pháp chiết khấu tất cả các khoản thu chi của dòng tiền dự kiến
phát sinh trong tơng lai về thời điểm hiện tại, có tính đến lạm phát và tính không
ổn định của thu nhập
=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
19
Học viện tài chính
CQ46/16.02


Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================
n

Vo =
t =1

-

-

CFt
Vn
+
( 1 + i ) t (1 + i ) n

Trong đó: V: Giá trị thị trờng của BĐS
CFt: Thu nhập năm thứ t
Vn: Giá trị thu hồi BĐS vào năm thứ n
n : Thời gian nắm giữ BĐS
r : Tỷ suất chiết khấu
1.5.2.3. Ưu, nhợc điểm và điều kiện áp dụng
Ưu điểm:
Đây là phơng pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận trực tiếp những
khoản lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu t.
Ngoại trừ phơng pháp chiết khấu dòng tiền, đây là phơng pháp có kỹ thuật đơn
giản.
Độ chính xác cao nếu có chứng cứ về các thơng vụ có thể so sánh đợc, khi các
khoản thu nhập có thể dự báo với độ tin cậy cao.
Nhợc điểm:
- Khi phân tích các thơng vụ tơng tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt.
Trong nhiều trờng hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tơng lai
- Kết quả tính toán có độ nhạy lớn trớc sự thay đổi các thông số tính toán.

Điều kiện áp dụng:
Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định, có
thể dự báo trớc với độ tin cậy cao.
- Thờng áp dụng cho t vấn để lựa chọn phơng án đầu t.
1.5.3. Phơng pháp chi phí
1.5.3.1. Cơ sở lý luận
Phơng pháp chi phí đợc xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên
tắc thay thế.
Định giá BĐS theo phơng pháp chi phí là việc ớc tính giá trị BĐS dựa trên
các chi phí hợp lý tạo ra BĐS đó.
1.5.3.2. Kỹ thuật định giá
Bớc 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó là
đất trống và đang đợc sử dụng trong điều kiện SDTNVHQN.
Bớc 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những
công trình hiện có trên đất.
Bớc 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên
nhân.
Bớc 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm
giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bớc 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ớc tính
của mảnh đất với giá trị ớc tính của công trình.
1.5.3.3. Ưu, nhợc điểm và điều kiện áp dụng
Ưu điểm:
=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
20
Học viện tài chính
CQ46/16.02

Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================
-

-

-

-

Đợc sử dụng khi không có các bằng chứng thị trờng để thích hợp để so sánh
cũng nh với các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi
ích tơng lai. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phơng
pháp khác là không thể sử dụng đợc.
Thích hợp khi định giá các BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt.
Nếu thẩm định viên có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm thì có thể hạn chế đợc những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái quá.
Hạn chế:
Việc định giá theo phơng pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị trờng, nên
nó cũng có những hạn chế của phơng pháp so sánh trực tiếp.
Phơng pháp chi phí phải sử dụng cách cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận cha
chắc đã bằng với giá trị toàn bộ.
Việc ớc tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện.
Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo
về kỹ thuật xây dựng.
Điều kiện áp dụng:
Là một phơng pháp thích hợp khi định giá nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng
riêng biệt, nh: nhà thờ, bệnh viện, trờng học,
áp dụng để xác định mức bồi thờng khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các
dạng bồi thờng khác.

Là phơng pháp thông dụng của ngời tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
Thờng đợc sử dụng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phơng pháp
khác.
1.5.4. Phơng pháp thặng d
1.5.4.1. Cơ sở lý luận
Là dạng đặc biệt của phơng pháp đầu t, đòi hỏi phải quán triệt năm
nguyên tắc định giá trong đó phơng pháp đóng góp giữ vai trò chủ đạo. Theo
nguyên tắc này, giá trị của một BĐS đợc xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay
hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao
nhiêu.
Phơng pháp thặng d là phơng pháp ớc tính giá trị BĐS dựa trên phần đóng
góp của nó vào dự án phát triển BĐS heo hớng tốt nhất và hiệu quả nhất.
1.5.4.2. Kỹ thuật định giá
Bớc 1: Xác định cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho BĐS mục
tiêu, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bớc 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hớng sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp hay phơng
pháp đầu t.
Bớc 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi
phí tài chính, các phí khác liên quan và lợi nhuận của nhà đầu t xây dựng.
=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
21
Học viện tài chính
CQ46/16.02


Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================

-

-

Bớc 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng d) bằng cách
lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
Bớc 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các
yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu, gồm các giả định về: phí pháp lý,
thuế chuyển nhợng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan.
1.5.4.3. Ưu, nhợc điểm và điều kiện áp dụng
Ưu điểm:
- Đợc sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
- Là phơng pháp thích hợp để đa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
Phơng pháp này mô tả lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu t vào BĐS
nên nó có giá trị quan trọng để t vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê
tối thiểu cần đạt đợc khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
Hạn chế:
- Khó khăn trong việc xác định SDTNVHQN.
- Chi phí và giá bán có thể thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trờng.
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán.
- Phơng pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
Điều kiện áp dụng:
Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố
liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt độ tin cậy cao.
TĐV phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định
đúng cơ hội SDTNVHQN.
Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích
xác suất với sự trợ giúp của các phơng tiện tính toán hiện đại.
Đợc các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh BĐS sử dụng thờng xuyên

khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu t.
Kết luận chơng 1:
Trên đây là những cơ sở lý luận cơ bản nhất về bất động sản và hoạt động
định giá bất động sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thơng mại.
Những kiến thức, lý luận đợc chọn lọc, gói gọn trong khuôn khổ chơng
đầu tiên của luận văn sẽ là cơ sở để các chơng sau phân tích, đánh giá thực tế
công tác định giá bất động sản bảo đảm tại Chi nhánh ngân hàng Đầu t và Phát
triển Bắc Hà Nội

=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
22
Học viện tài chính
CQ46/16.02


Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================

chơng 2:
Thực trạng công tác định giá bất động sản bảo đảm tại
chi nhánh ngân hàng đầu t và phát triển bắc hà nội
2.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển Ngân hàng đầu t và phát triển
Việt Nam
Ngân hàng đầu t và phát triển Việt Nam (NHĐT & PTVN) tên viết tắt
(BIDV) đợc thành lập theo nghị định số 177/TTg ngày 26 tháng 4 năm 1957 của
thủ tớng chính phủ, 50 năm qua NHĐT& PTVN đã có những tên gọi: Ngân hàng
kiến thiết Việt Nam, từ ngày 26 tháng 4 năm 1957 Ngân hàng đầu t và xây dựng

Việt Nam, từ ngày 24 tháng 6 năm 1982 Ngân hàng đầu t và phát triển Việt nam
từ ngày 14 tháng 11 năm 1990.
Quá trình 50 năm xây dựng và trởng thành và phát triển luôn gắn liền với
từng giai đoạn lịch sử của đất nớc
- Thời kỳ khôi phụ kinh tế và thực hiện kế hoạch năm năm lần thứ 1
( 1957 - 1975 ): Ngân hàng đã cung ứng 1483 tỷ đồng (theo giá năm 1960) tơng
đơng 14830 tỷ đồng (theo giá năm 1995) cho kiến thiết cơ bản , góp phần hàn
gắn vết thơng chiến tranh. Khôi phục kinh tế, ổn định đời sống nhân dân , tạo đà
bớc vào kế hoạch 5 năm lần thứ nhất
- Thời kỳ khôi phục và phát triển sau khi đất nớc hoàn toàn thống
nhất cả nớc tiến lên chủ nghĩa xã hội ( 1976 1989): Ngân hàng đã góp phần
thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội của đại hội Đảng lần thứ IV, V, VI
và phơng hớng đầu t để khôi phục nền kinh tế sau chiến tranh. Trong thời kỳ này
ngân hàng đã cung cấp 237,6 tỷ đồng cho đầu t xây dựng cơ bản (theo giá năm
1982) tơng đơng 26275 tỷ đồng (theo giá năm 1995) NH đã góp phần đa vào sử
dụng 358 công trình lớn trên hạn ngạch trong đó có những công trình quan trọng
nh Lăng chủ tịch Hồ chính minh, đài truyền hình Việt Nam, 3 tổ máy của nhà
máy Phả Lại, 2 nhà máy xi măng Bỉm Sơn và Hoàng Thạch, nhà máy sửa chữa
tàu biển Phà Rừng, nhà máy cơ khí, đóng tàu Hạ Long.

=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
23
Học viện tài chính
CQ46/16.02


Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================

- Thời kỳ thực hiện đổi mới của Đảng và nhà nớc ( 1990 - đến nay)
Ngày 14 tháng 11 năm 1990 ngân hàng đầu t và xây dựng Việt Nam đổi tên
thành Ngân hàng đầu t và phát triển việt nam theo quyết định số 401 - CT của
chủ tịch hội đồng bộ trởng. Nhờ việc triển khai đồng bộ các giải pháp nên kết
quả hoạt động giai đoạn 10 năm mới ngân hàng đầu t và phát triển Việt Nam rất
khả quan.
Sau những năm thực hiện đờng lối đổi mới kinh tế, ngân hàng đầu t và
phát triển việt nam đã đạt đợc những kết quả quan trọng. Quy mô này tăng trởng
và năng lực tài chính đợc nâng cao : đến 30/6/ 2007, Ngân hàng đầu t và phát
triển Việt Nam đã đạt 1 quy mô hoạt động vào loại khá, với tổng tài sản đạt hơn
202.000 tỷ đồng, quy mô hoạt động của NHĐT & PTVN tăng gấp 10 lần so với
năm 1995.
Cơ cấu lại hoạt động theo hớng hợp lý hơn: BIDV đã tích cực chuyển dịch
cơ cấu khách hàng để giảm tỷ trọng d nợ tín dụng trong khách hàng doanh
nghiệp Nhà nớc và hớng tới đối tợng khách hàng cá nhân và khách hàng doanh
nghiệp ngoài quốc doanh. Lành mạnh hóa tài chính và năng lực tài chính tăng
lên rõ rệt. Với sự t vấn của Earn& Young, BIDV đã triển khai thực hiện xếp hạng
tín dụng nội bộ theo đìều 7 quyết định 493 phù hợp với chuẩn mực quốc tế và đợc Ngân hàng nhà nớc công nhận. Đầu t và phát triển công nghệ thông tin, BIDV
đã gia tăng hơn 40 sản phẩm dịch vụ có hàm lợng công nghệ cao, thỏa mãn đợc
các nhu cầu của khách hàng, hoàn thành tái cấu trúc mô hình tổ chức - quản lý
hoạt động điều hành theo tiêu thức ngân hàng hiện đại. Không ngừng đầu t cho
chiến lợc đào tạo và phát triển nguồn nhân lực.
Tiếp tục mở rộng và nâng tầm quan hệ đối ngoại lên tầm cao mới. Liên tục
trong 5 năm từ 2001 - 2005 , BIDV đều đợc các ngân hàng lớn trên thế giới trao
tặng chứng nhận chất lợng thanh toán qua SWIFT tốt nhất của Citibank, HSTC,
Bank of New York, Amex Chuẩn bị các điều kiện cần thiết để phát triển theo
mô hình tập đoàn.
2.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển chi nhánh Ngân hàng đầu t và
phát triển Bắc Hà Nội

=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
24
Học viện tài chính
CQ46/16.02


Luận văn cuối khóa
GVHD: TS. Nguyễn Minh Hoàng
==================================================================================

Chi nhánh ngân hàng đầu t và phát triển Bắc Hà Nội đợc thành lập ngày
31/10/1963, tiền thân của chi nhánh này là phòng cấp phát số 3, sau chuyển
thành chi điểm 3 Ngân hàng Kiến thiết thành phố Hà Nội, thuộc Ngân hàng Kiến
thiết Việt Nam Bộ Tài chính. Khi đó chi điểm gồm 25 cán bộ phụ trách cấp
phát vốn hai huyện Gia Lâm và Đông Anh. Đến năm 1990, chi nhánh đổi tên
thành Ngân hàng đầu t huyện Gia Lâm, thuộc Ngân hàng đầu t và phát triển Việt
Nam. Đến tháng 8/2000 lại chuyển đổi thuộc sở giao dịch I, Ngân hàng đầu t và
phát triển Việt Nam.
Ngày 15/10/2002, chi nhánh Ngân hàng đầu t và phát triển Gia Lâm chính
thức tách khỏi sở giao dịch I, trở thành chi nhánh cấp I trực thuộc Ngân hàng đầu
t và phát triển Việt Nam và đợc đổi tên thành chi nhánh Ngân hàng đầu t và phát
triển Bắc Hà Nội theo quyết định số 80/HĐQT của hội đồng quản trị Ngân hàng
đầu t và phát triển Việt Nam. (Sau đây Ngân hàng đầu t và phát triển Việt Nam
viết tắt là NHĐT&PT Việt Nam)
Chi nhánh NHĐT&PT Bắc Hà Nội có chức năng, nhiệm vụ thực hiện hoạt
động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan theo Luật các tổ
chức tín dụng, theo điều lệ tổ chức và hoạt động của NHĐT&PT Việt Nam, theo
quy chế hoạt động của chi nhánh theo ủy quyền của tổng giám đốc NHĐT&PT

Việt Nam.
Tên đầy đủ bằng tiếng Việt: Chi nhánh Ngân hàng đầu t và phát triển Bắc
Hà Nội
Viết tắt: Chi nhánh NHĐT&PT Bắc Hà Nội, hoặc: BIDV Bắc Hà Nội.
Tên giao dịch bằng tiếng Anh: Bank for investment and development of
Vietnam - Northen Hanoi Branch.
Tên gọi tắt bằng tiếng Anh: BIDV Northen Hanoi Branch.
Trụ sở đặt tại: 137A Nguyễn Văn Cừ, quận Long Biên, Hà Nội
Cơ cấu tổ chức chi nhánh
Chức năng cụ thể của các phòng ban ở chi nhánh:
Ban giám đốc: Có nhiệm vụ điều hành hoạt động của BIDV Bắc Hà Nội
Giám đốc chi nhánh là ngời đại diện theo ủy quyền và là ngời điều hành
cao nhất mọi hoạt động của chi nhánh trong phạm vi phân cấp quản lý, phù hợp
với các quy chế của NHĐT&PT Việt Nam.
2.1.3.

=========================================================================
SV: Nguyễn Duy Hng
25
Học viện tài chính
CQ46/16.02