Đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địabàn huyện ba vì, thành phố hà nội

MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia, nó không những là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng mà đất đai còn là yếu tố
không thể thiếu được trong tiến trình phát triển đất nước, có vai trò cực kì quan trọng đối
với đời sống xã hội.
Việc quản lý, sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên này có ý nghĩa quan trọng trong
chiến lược phát triển kinh tế xã hội quốc gia và mỗi địa phương. Bởi vậy, Hiến pháp
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 (khoản 1 điều 54) đã quy định:
“ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước,
được quản lý theo pháp luật”
Việt Nam đang trong thời kỳ hội nhập, mở cửa nền kinh tế thị trường nên nhu cầu
sử dụng đất ngày càng gia tăng, thêm vào đó, dân số tăng nhanh kèm theo sự phát triển
các ngành đã gây áp lực lớn đến việc quản lý, sử dụng đất đai. Việc giao đất, cho thuê
đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… ngày càng nảy sinh nhiều vấn đề, bộc lộ những
tồn tại trong công tác quản lý đất đai. Các hiện tượng như: sử dụng đất không đúng mục
đích, lãng phí, giao đất trái thẩm quyền, sai nguyên tắc, tranh chấp đất đai, lấn chiếm đất
đai… dưới nhiều hình thức đã và đang diễn ra ở mọi nơi và ở các cấp.
Nhằm thực hiện việc quản lý đất đai theo quy chế chặt chẽ, phải nâng cao trách
nhiệm của các tổ chức, cá nhân, đặc biệt là các cơ quan quản lý nhà nước trong việc quản
lý và sử dụng đất. Từ đó có kế hoạch sử dụng đất một cách hợp lý, có hiệu quả, sử dụng
tiết kiệm nhằm vừa phát triển sản xuất, vừa bảo vệ môi trường. Bên cạnh đó, việc bảo vệ
quỹ đất hiện có, tận dụng tối đa các nguồn lực, tranh thủ sự 2giúp đỡ về mọi mặt như kỹ
thuật vốn, trang thiết bị hiện đại… để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai cũng
cần được quan tâm nhiều hơn nữa.
Vì vậy công tác quản lý đất đai ngày càng được Nhà nước chú trọng quan tâm, để
quản lý chặt chẽ những biến động cả về chủ sử dụng và bản thân đất đai thì Nhà nước
phải thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa
chính. Các quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng để quản lý chặt chẽ và
sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên từ đất đai Nhà nước ban hành một

loạt các văn bản pháp luật về đất đai.


Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Ba Vì, Thành phố Hà Nội đang được tiến
hành đồng loạt cùng các quận, huyện khác trên địa bàn Thành phố nói riêng và cả nước
nói chung. Đây là cơ sở để đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện
Ba Vì, phân tích, đánh giá những nguyên nhân còn tồn tại từ đó đưa ra cách giải quyết
nhằm phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng và bảo vệ môi trường sinh thái.
Nhận thức rõ tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai, để thực hiện tốt công
tác quản lý và sử dụng đất trong thời gian tới, cần phải tìm hiểu và đánh giá một cách chi
tiết công tác quản lý đất đai của các cấp trong giai đoạn hiện nay, tôi tiến hành nghiên
cứu đề tài: “Đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địabàn huyện Ba Vì, Thành
phố Hà Nội”.
2. Mục đích và yêu cầu nghiên cứu
2.1. Mục đích nghiên cứu
- Tìm hiểu một số quy định chung về công tác cấp GCN.

- Tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Ba Vì TP. Hà Nội
- Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện, tìm ra
những tồn tại và đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác cấp GCN phục vụ
cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
2.2. Yêu cầu nghiên cứu
- Nắm vững những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập được phải có độ tin cậy, chính xác, phản
ánh đúng quá trình thực hiện chính sách cấp GCN trên địa bàn huyện.
- Nắm vững các kiến thức cơ bản đã học để phân tích, đánh giá được các số liệu đã

thu thập được một cách chính xác, trung thực và khách quan.
- Đồng thời đề xuất một số biện pháp có tính khả thi phù hợp với điều kiện của địa
phương liên quan đến công tác cấp GCN.


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Khái niệm, vai trò và ý nghĩa của giấy chứng nhận
1.1.1. Khái niệm
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất (sau đây được gọi chung là GCN) là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản
khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Theo khoản 16, Điều 3, Luật đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà
nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp
pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất”.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và
Môi trường phát hành; đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan nhà nước
có thẩm quyền chỉ xác nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu của chủ sở hữu.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà
ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và
không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10

tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.2. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ quan trọng để người sử dụng đất
bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, mặt khác là căn cứ để nhà nước quản lý tài nguyên
quý giá này. Ngoài hai đối tượng liên quan đến quản lý, sử dụng trực tiếp thì GCN còn là
cơ sở để các đối tượng khác như các ngân hàng, các công ty... đưa ra các quyết định có


liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng đất.
Với những thông tin được thể hiện trên GCN (như tên người sử dụng đất, số hiệu,
diện tích, mục đích sử dụng, những biến động sau khi cấp giấy, v.v), GCN giữ một vai
trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất.
1.1.2.1. Đối với nhà nước
- Là công cụ giúp việc quản lý đất đai có khoa học và hiệu quả.
- Là công cụ để Nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng đất nhằm hướng việc sử
dụng đất một cách tiết kiệm có hiệu quả theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhà nước
đặt ra.
- Là công cụ cung cấp thông tin trông quá trình quản lý đất đai đặc biệt trong quá
trình kiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng.
- Là công cụ để Nhà nước thu các khoản phí và lệ phí đúng đối tượng.
- Là cơ sở để Nhà nước giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về lĩnh vực đất
đai.
- Là cơ sơ để Nhà nước nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường bất động
sản.
1.1.2.2. Đối với người sử dụng đất
- Là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai nhằm sử
dụng đất đai tiết kiệm hiệu quả.
- Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền lợi hợp pháp như: mua bán,
thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn... bằng quyền sử dụng đất không gặp bất cứ trở ngại

nào về phía luật pháp.
- Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước đặc biệt là
nghĩa vụ tài chính: nộp thuế trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, các loại thuế có
liên quan...
- Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
- Là công cụ để người sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản để có thể
bán, cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu quả cao nhất không gặp bất cứ trở ngại nào về
phía luật pháp.


1.1.2.3. Các đối tượng liên quan khác
- Đối với ngân hàng, các tổ chức tín dụng thì GCN là căn cứ để các ngân hàng, tổ
chức tín dụng đồng ý cho vay vốn kinh doanh, sản xuất.
- Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCN là căn cứ để xác nhận vốn
góp bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm bảo việc kinh doanh có
hiệu quả.
- Đối với người đầu tư vào đất đai (nhưng không sử dụng trực tiếp) thì GCN là căn
cứ pháp lý để người đầu tư an tâm về khoản đầu tư của mình.
- Đối với các cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản thì GCN là cơ
sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định mua, thuê... quyền sử dụng đất của
mảnh đất đó.
1.1.3. Ý nghĩa của công tác cấp giấy chứng nhận
- Cấp giấy chứng nhận có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của nhà nước,
đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân.
- Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về đất đai,
tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành mạnh tránh thao túng hay
đầu cơ trái phép bất động sản.
1.2. Cơ sở pháp lý về công tác cấp giấy chứng nhận
1.2.1. Hệ thống các văn bản qui phạm pháp luật có liên quan đến công tác cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1.1. Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành có quy định
về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
-Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2004,
trong đó có quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về Giấy chứng nhận; các trường
hợp được cấp Giấy chứng nhận, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận;
lập hồ sơ địa chính và về việc xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất có
vườn, ao gắn liền với nhà ở; trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp
Giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.
- Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014.
- Luật số 48/2010/QH12 ngày 28/03/2010 của Quốc hội về thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp.


- Nghị quyết 55/2010/QH12 ngày 06/12/2010 về miễn, giảm thuế sử dụng đất
nông nghiệp.
- Luật số 34/2009/QH12 ngày 29 tháng 6 năm 2009 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung
điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai; Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi và
bổ sung năm 2009.
- Nghị quyết 49/2013/QH13 ngày 21/06/2013 Nghị quyết kéo dài thời hạn sử dụng
đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối của hộ gia đình, cá nhân.
1.2.1.2. Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban
hành có quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cùng các vấn đề liên quan
- Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển
khai thi hành Luật Đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn
thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận trong năm 2005.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền sử dụng đất khi
cấp Giấy chứng nhận.

- Nghị định số 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê
đất, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền thuê đất khi cấp Giấy
chứng nhận.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tướng Chính phủ về việc
khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai, trong đó
chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận trong
năm 2006.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 /05/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất
đai.
- Công văn số 1062/TTg – KTN của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày
9/9/2009 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.


- Nghị định số 105/2009/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 11/11/2009 về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 38/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 26/5/2011 sửa đổi, bổ sung
một số điều quy định về thủ tục hành chính của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004, Nghị định số 149/2004/NĐ-CP ngày 27/7/2004 và Nghị định số
160/2005/NĐ-CP ngày 27/12/2005.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu
tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu

tiền thuê đất. thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
1.2.1.3. Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở Trung ương ban ngành
có quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
- Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của liên bộ
tài chính và tổng cục địa chính hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận theo Chỉ thị số
18/1999/CT-TTg.
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 31/11/2001 của tổng cục địa chính hướng
dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 1/11/2004 về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý,
quản lý hồ sơ địa chính nhằm hoàn thiện hồ sơ địa chính của cả nước, giúp cho quá trình
thống kê, kiểm kê đất đai được thuận lợi, dễ dàng và chính xác hơn.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi


trường về việc ban hành Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử sụng đất.
- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 2/7/2007 hướng dẫn thực hiện một số điều
của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007.
- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về hướng dẫn lập hồ sơ địa chính.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 hướng dẫn
thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 16/2010/TT-BTNMT ngày 26/8/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định trình tự, thủ tục cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành
chính trong lĩnh vực đất đai.

- Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/07/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn lệ
phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT/BTC-BTNMT ngày 08/01/2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng
giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương.
- Thông tư số 20/2010/ TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy chứng nhận,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa chính.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê, kiểm kê
đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
1.2.2. Một số quy định chung về cấp giấy chứng nhận
1.2.2.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận


Điều 98 LDD 2013 có hiệu lực 01/07/2014 quy định về nguyên tắc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như
sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều
thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung
quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho
mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì
cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không
thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ
tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi
cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường
hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản
chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì
được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi


trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh
giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy
tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi
cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng

đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời
điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích
ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có)
được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật đất đai 2013.
1.2.2.2. Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận
a. Trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận
Trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận là những trường hợp đủ điều
kiện được cấp theo điều 100 luật đất đai 2013.
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,
101, 102 của Luật đất đai 2013.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai 2013 có
hiệu lực thi hành.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất
khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải đối với tranh chấp đất đai; theo
bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Nguời trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.


- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, người mua nhà
ở thuộc sở hữu nhà nước.

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành
viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất
hiện có.
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
b. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng
đất được cấp GCN theo quy định tại điều 100 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ
sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do
cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt
Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10
năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy
định của Chính phủ.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển
quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có
hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng
đất.
-Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa
giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ
tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ
ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp
Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải
thực hiện theo quy định của pháp luật.
c. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử
dụng đất
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử
dụng đất được cấp GCN theo quy định tại điều 101 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực
thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, có hộ
khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện
kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận
là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp GCN và không phải
nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều

100 của Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 07
năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác
nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết


xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ngoài ra trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về
quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật được cấp GCN còn được quy định cụ thể
tại điều 20 Nghị định 43/2014 của Bộ TNMT:
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng
đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ
quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc
trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này
được thực hiện theo quy định như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận
không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch
xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không
phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch
hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như
sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức
công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức
công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận
đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện
tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận
đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công
trình phục vụ đời sống đó;
b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi
nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ


theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận
như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại,
dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện
tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tích còn lại đã
xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận
theo quy định tại Điểm b Khoản này;
d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại
các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận
theo quy định tại Khoản 5 Điều này.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong
thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được
Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy
hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê
duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc
quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu
hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức
giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây
gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì

diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây
dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận
diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời
sống đó;
b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi
nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ
theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này;
c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại,
dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận
diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định
tại Điểm a và Điểm b Khoản này;


d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại
các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận
theo quy định tại Khoản 5 Điều này.
3. Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thì hạn
mức đất ở quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này được tính bằng tổng hạn mức đất ở
của các hộ gia đình, cá nhân đó.
Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở có nguồn
gốc của ông cha để lại hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc của ông cha để
lại, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15
tháng 10 năm 1993 và không vi phạm pháp luật đất đai thì hạn mức đất ở được xác định
theo quy định đối với từng thửa đất đó.
4. Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định diện tích
đất ở trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được thực hiện
theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp lệ.
5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất
nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác

nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử
dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của
Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của
Nhà nước;
b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn
thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của
Luật Đất đai;
c) Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác
mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều
này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện trạng đang sử


dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này; nếu người sử dụng đất đề nghị
chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích
sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
6. Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp quy định tại
Điều này thực hiện theo quy định của pháp luật.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại các
Khoản 1, 2 và 5 Điều này mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được tạm thời sử dụng
đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo
quy định.
1.2.2.3. Mẫu giấy chứng nhận

Sau khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường
đã ban hành Thông tư 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về mẫu GCN.
Tuy nhiên, thực tế vẫn còn một số GCN do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành
trước đó vẫn đang được sử dụng, được nhà nước công nhận tính hợp pháp.
a. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất
Thực hiện Chỉ thị số 299/TTg ngày 11/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công
tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê trong cả nước, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã
ban hành Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 về trình tự thủ tục đăng ký thống kê
ruộng đất trong cả nước. Theo đó, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng
đất cho hộ gia đình và tổ chức được tiến hành đồng thời với công tác đo đạc, phân hạng
và đăng ký thống kê.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất (còn gọi giấy tạm thời) thể hiện các nội
dung trên đơn xin đăng ký ruộng đất đã được xét duyệt và sổ đăng ký ruộng đất; mẫu
giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất có kích thước khổ giấy A4, nội dung thể hiện:
Quốc hiệu; Tên cơ quan cấp: UBND cấp huyện…; bên dưới ghi loại văn bản: “Giấy
chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất”; nội dung thể hiện: ghi rõ tên người sử dụng đất;
số liệu, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng từng khu đất; chữ ký và dấu của Chủ tịch
UBND cấp huyện.
b. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục Quản lý ruộng đất phát
hành tại Quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989


Tại khoản 5 Điều 9 Luật đất đai năm 1987 (được Quốc hội thông qua ngày
29/12/1987), tuy có đề cập đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là loại giấy nào thì Luật không quy định rõ. Quy định cụ
thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính thức có từ Quyết định 201-QĐ/ĐKTK
ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất. Kể từ đây, mẫu Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất áp dụng thống nhất cho tổ chức, cá nhân theo quy định của Quyết định
201-QĐ/ĐKTK được Tổng cục Quản lý ruộng đất phát hành.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục Quản lý ruộng đất phát hành, sử

dụng chung cho tổ chức và cá nhân, có kích thước 19cm x 27cm với nội dung sau:
- Trang 1: Mặt chính của giấy chứng nhận, gồm có Quốc huy; dòng chữ: "Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất”; và số của giấy chứng nhận, và dấu của Tổng cục Quản
lý ruộng đất.
- Trang 2 và 3: Là phần chính của giấy chứng nhận, ghi rõ tên người sử dụng đất;
số hiệu, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng từng khu đất; Chữ ký của Chủ tịch Uỷ
ban Nhân dân, dấu của Uỷ ban Nhân dân tỉnh hoặc huyện.
- Trang 4: Ghi những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận và những điều cần chú
ý của người được cấp giấy.
Mẫu giấy này tiếp tục sử dụng trong quá trình thi hành Luật Đất đai 1993, và Luật
sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001.
c.Mẫu Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành
Thi hành Luật Đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung
một số điều năm 2009, Luật đất đai năm 2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường có 04 văn
bản quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất như sau:
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo
quy định Giấy chứng nhận đã được thay thế mẫu Giấy chứng nhận ban hành trước đây.
Khoản 1 Điều 2 Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT quy định về mẫu Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một
mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất. Giấy chứng


nhận quyền sử dụng đất là một (01) tờ có bốn (04) trang, mỗi trang có kích thước 190mm
x 265mm, bao gồm các đặc điểm và nội dung sau đây:
+ Trang 1 là trang bìa đối với bản cấp cho người sử dụng đất thì trang bìa mầu đỏ
gồm Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” màu vàng, số phát
hành của giấy chứng nhận màu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường; đối với

bản lưu thì trang bìa màu trắng gồm Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất” màu đen, số phát hành của giấy chứng nhận màu đen, dấu nổi của Bộ Tài
nguyên và Môi trường;
+ Trang 2 và trang 3 có các đặc điểm và nội dung sau:
Nền được in hoa văn trống đồng màu vàng tơ ram 35%;
Trang 2 được in chữ màu đen gồm Quốc hiệu, tên Uỷ ban nhân dân cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; in chữ hoặc viết chữ gồm tên người sử dụng đất, thửa đất
được quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất, ghi chú;
+Trang 3 được in chữ, in hình hoặc viết chữ, vẽ hình màu đen gồm sơ đồ thửa đất,
ngày tháng năm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chức vụ, họ tên của người ký
giấy chứng nhận, chữ ký của người ký giấy chứng nhận và dấu của cơ quan cấp giấy
chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận;
+ Trang 4 màu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ màu đen để ghi những thay đổi
về sử dụng đất sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp trang 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết chỗ ghi thì lập
trang bổ sung. Trang bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có kích thước, nội dung
như trang 4, in hoặc viết thêm số hiệu thửa đất, số phát hành giấy chứng nhận và số vào
sổ cấp giấy chứng nhận ở trên cùng của trang; trang bổ sung phải được đánh số thứ tự và
đóng dấu giáp lai với trang 4 của giấy chứng nhận.
Giấy có bìa màu đỏ, do Bộ Tài Nguyên Môi Trường ban hành. Giấy này chỉ công
nhận quyền sử dụng đất và ghi nhận tài sản trên đất mà không công nhận quyền sở hữu
của chủ sở hữu tài sản. Muốn xác lập quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, Giấy chứng nhận không thay đổi mẫu so với Quyết định số 24/2004/QĐBTNMT, nhưng có quy định hình thức trình bày khác trước.


- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định về mẫu Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Kể từ đây quyền sử dụng đất và
tài sản trên đất đều được cấp chung 01 giấy chứng nhận. Cụ thể như sau:

GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và
được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x
265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:
+ Trang 1: gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên
người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành
Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA 000001, được in
màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
+ Trang 2: in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản
xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ
quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
+ Trang 3: in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
+ Trang 4: in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi
sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch.


Hình 1.1: Trang 1 và 4 mẫu giấy chứng nhận theo Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT
ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Hình 1.2: Trang 2 và 3 mẫu giấy chứng nhận theo thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày
21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường


- Thông tư 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về Mẫu GCN quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận không
thay đổi so với mẫu quy định tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT, tuy nhiên có bổ sung

thêm quy định về trang bổ sung giấy chứng nhận.
1.2.2.4. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
Thẩm quyền cấp GCN được quy định cụ thể tại Điều 105 Luật Đất đai năm 2013
như sau:
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vồn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức
nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện
các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại
Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của
Chính phủ.
1.3. Tình hình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận tại Viêt Nam và của thành
phố Hà Nội
1.3.1. Tình hình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam
Tính đến cuối năm 2014 cả nước đã cơ bản hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận
lần đầu được 41,6 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện
tích đất đang sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện
cấp Giấy chứng nhận; trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 40,7 triệu Giấy
chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích cần cấp.

Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu nhưng
xét riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như:
Đất chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất nông
nghiệp còn 11 địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa
phương; một số địa phương có loại đất chính đạt kết quả cấp Giấy chứng nhận lần đầu
thấp dưới 70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, TP. Hồ Chí Minh, Kiên
Giang, Ninh Thuận và Hải Dương. Các địa phương này cần tăng cường các biện pháp
nhằm nâng cao tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận lần đầu của loại đất chưa đạt trong thời gian
tới.
- Về đất ở đô thị: Cả nước đã cấp được 5.234.000 giấy chứng nhận với diện tích
126.000 ha, đạt 94,4%; trong đó có 41 tỉnh cơ bản hoàn thành đạt trên 85%; còn 22 tỉnh
đạt dưới 85%, đặc biệt còn 6 tỉnh đạt thấp dưới 70% gồm: Tuyên Quang, Lai Châu, Hưng
Yên, Bình Định, Bình Thuận, Kiên Giang.
- Về đất ở nông thôn: Cả nước đã cấp được 12.670.000 giấy chứng nhận với diện
tích 507.000 ha, đạt 92,9%; trong đó có 46 tỉnh đạt trên 85%, còn 17 tỉnh đạt dưới 85%;
đặc biệt vẫn còn 4 tỉnh đạt thấp dưới 70% gồm: Điện Biên, Hưng Yên, Ninh Thuận, Đắk
Nông.
- Về đất chuyên dùng: Cả nước đã cấp được 242.000 giấy chứng nhận với diện
tích 563.000 ha, đạt 78,2%; trong đó có 24 tỉnh đạt trên 85%; còn 39 tỉnh đạt dưới 85%;
đặc biệt có 20 tỉnh đạt thấp dưới 70%, gồm: Tuyên Quang, Cao Bằng, Lạng Sơn, Lai
Châu, Hòa Bình, Bắc Giang, Hà Nội, Hải Dương, Hưng Yên, Quảng Ngãi, Bình Định,
Bình Thuận, Kon Tum, Đắk Nông, TP. Hồ Chí Minh, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tiền Giang,
Trà Vinh, An Giang, Kiên Giang.
- Về đất sản xuất nông nghiệp: Cả nước đã cấp được 19.205.000 giấy chứng nhận
với diện tích 8.692.000 ha, đạt 88,6%; trong đó có 48 tỉnh đạt trên 85%; còn 15 tỉnh đạt
dưới 85%; đặc biệt có 2 tỉnh đạt dưới 70% gồm: Lai Châu, Ninh Thuận.
- Về đất lâm nghiệp: Cả nước đã cấp được 1.934.000 giấy chứng nhận với diện
tích 11.871.000 ha, đạt 97,8%; trong đó có 40 tỉnh đạt trên 85%; còn 15 tỉnh đạt dưới
85% (trừ 8 tỉnh không có đất lâm nghiệp phải cấp giấy chứng nhận), đặc biệt vẫn còn 4

tỉnh đạt dưới 70% gồm: Hải Dương, Ninh Bình, Bình Dương, Tây Ninh.
1.3.2. Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận tại thành phố Hà Nội


Thực hiện Luật Đất đai 2013, các Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất
đai và các văn bản pháp quy của UBND Thành phố:
- Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 ban hành quy định về đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân
nước ngoài, chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong
khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 25/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 ban hành quy định về đăng
ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài
sản gắn liền với đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội và việc chỉ đạo quyết
liệt, thực hiện các biện pháp cải cách thủ tục hành chính, công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã có chuyển biến tích cực.
Đối với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngay từ đầu năm 2014,
Sở đã tổ chức các buổi giao ban với UBND các quận, huyện, thị xã, đối thoại với các
doanh nghiệp về công tác cấp GCN; chủ động rà soát các trường hợp sử dụng đất có
nguồn gốc phức tạp, khó khăn, vướng mắc, tổng hợp báo cáo UBND Thành phố, xin ý
kiến Bộ Tài nguyên và Môi trường, Chính phủ để chỉ đạo, hướng dẫn thực hiện.
Tiếp tục tổ chức thực hiện dịch vụ công trực tuyến mức độ 3 trong cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn Thành phố; tập trung các giải pháp
để thực hiện cấp GCN quyền sử dụng đất cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà
ở trên địa bàn Thành phố.
Năm 2014, thành phố Hà Nội đã tập trung đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đạt 99,6% đối
với các trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện đã kê khai. Cấp 2.000 giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất đối với các tổ chức, gần 6.000 giấy đối với hộ gia đình, cá nhân và
trên 40.000 giấy chứng nhận đã được cấp cho các hộ gia đình mua nhà tại các dự án phát
triển nhà.
Tuy nhiên, kết quả thực hiện so với chỉ tiêu kế hoạch còn thấp. Tại các dự án phát
triển nhà ở còn nhiều vướng mắc, vi phạm (như : xây dựng sai quy hoạch, sai phép, chưa
nộp tiền sử dụng đất, mua bán, chuyển nhượng không đúng quy định...) cần phải có thời
gian xử lý, khắc phục theo quy định của pháp luật; một số chủ đầu tư chưa tích cực trong


việc lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà. Tại các khu dân cư, hiện nay
các trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận là các trường hợp có nguồn gốc và quá
trình sử dụng đất phức tạp, có vướng mắc pháp lý về sử dụng nhà đất như: đất có tranh
chấp, khiếu kiện, đất sử dụng không có giấy tờ nay nằm trong quy hoạch; đất nằm trong
hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng, đất đã có thông báo thu hồi đất ... nên việc xét
duyệt các trường hợp này khó khăn, kéo dài.


CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu tập trung vào kết quả đăng ký cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Ba Vì.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài được triển khai trên địa bàn huyện Ba Vì TP. Hà
Nội.
- Phạm vi thời gian: Đánh giá kết quả đăng ký cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân
đến 31/12/2015.
2.2. Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Ba Vì
+ Đánh giá điều kiện tự nhiên

+ Đánh giá điều kiện kinh tế - xã hội
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Ba Vì
+ Tình hình công tác quản lý nhà nước về đất đai
+ Tình hình sử dụng đất của huyện Ba Vì
- Đánh giá kết quả công tác cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân của huyện Ba Vì
+ Kết quả cấp Giấy chứng nhận đối với đất ở
+ Kết quả cấp Giấy chứng nhận đối với đất sản xuất nông nghiệp
+ Kết quả cấp Giấy chứng nhận đối với đất lâm nghiệp
- Đánh giá tình hình cấp GCN và đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác cấp GCN tại
địa bàn nghiên cứu
+ Giải pháp về chính sách pháp luật
+ Giải pháp về công tác xây dựng đội ngũ cán bộ
+ Giải pháp về công nghệ
+ Giải pháp tuyên truyền, phổ biến quy định về cấp giấy chứng nhận
+ Một số giải pháp cụ thể