ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH sử DỤNG đất và xây DỰNG kế HOẠCH sử DỤNG đất năm 2015 QUẬN hải AN, THÀNH PHỐ hải PHÒNG

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

PHẠM THỊ LIÊN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ XÂY DỰNG KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
NĂM 2015 QUẬN HẢI AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ


Luận văn thạc sĩ

Hà Nội - 2016

2


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

PHẠM THỊ LIÊN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ XÂY DỰNG KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2015
QUẬN HẢI AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. MẪN QUANG HUY

Hà Nội - 2016


Luận văn thạc sĩ

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này của
riêng tôi, do tôi trực tiếp thực hiện với sự hướng dẫn của TS Mẫn Quang Huy,
Trường Đại học Khoa học tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội. Các số liệu
và kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất
kỳ một công trình nào khác. Tôi cam đoan rằng các thông tin, trích dẫn trong
luận văn được chỉ dẫn nguồn gốc rõ ràng và đầy đủ. Nếu sai tôi hoàn toàn
chịu trách nhiệm.
Tác giả

Phạm Thị Liên

Học viên: Phạm Thị Liên
i


Luận văn thạc sĩ

LỜI CẢM ƠN
Từ khi nhận đề tài cho đến khi hoàn thành đề tài, ngoài sự cố gắng nỗ
lực của bản thân, tôi còn nhận được sự đóng góp, giúp đỡ tận tình của các
thầy cô, nhiều tập thể và cá nhân.

Trước hết, tôi xin trân trọng cảm ơn TS. Mẫn Quang Huy - Trường Đại
học Khoa học tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội đã tận tình, trực tiếp
hướng dẫn chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND quận Hải An, thành phố Hải Phòng,
UBND các phường, các phòng liên quan trực thuộc UBND quận Hải An cùng
một số cá nhân đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả

Phạm Thị Liên

Học viên: Phạm Thị Liên
ii

năm 2016


Luận văn thạc sĩ

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN...........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN...............................................................................................................ii
PHẦN MỞ ĐẦU...........................................................................................................1
3.2 Phương pháp nghiên cứu.....................................................................................4
4. Bố cục luận văn.....................................................................................................4
Đề tài được chia làm ba phần: Phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận.

Trong đó, phần nội dung bao gồm ba chương:..........................................................5
......................................................................................................................................5
CHƯƠNG 1...................................................................................................................6
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU......................................................................6
1.1.1.1 Phân vùng và quy hoạch................................................................................6
1.1.1.2 Vị trí, vai trò của quy hoạch sử dụng đất........................................................8
1.1.2 Lý luận về quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam...............................................12
1.1.2.1 Hệ thống quy hoạch sử dụng đất..................................................................12
1.1.2.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất...........................................................13
Quy hoạch sử dụng đất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử-xã hội, tính khống chế
vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp thành quan trọng
của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân. Các đặc điểm của quy
hoạch sử dụng đất được thể hiện cụ thể như sau:.....................................................13
1.1.3 Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch khác...................16
1.2.1.1 Theo luật đất đai năm 1993..........................................................................19
1.2.1.2 Theo luật đất đai năm 2003..........................................................................20
1.2.1.3 Theo luật đất đai năm 2013..........................................................................24
1.2.2 Phương pháp quy hoạch sử dụng đất..............................................................24
1.2.3 Hệ thống pháp luật về quy hoạch sử dụng đất đai ở nước ta...........................25
Giai đoạn từ năm 1993 – 2003................................................................................26
Giai đoạn từ năm 2003 – 2013...............................................................................27
CHƯƠNG 2.................................................................................................................29
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÂY
DỰNG KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2015 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI AN,
TP. HẢI PHÒNG.........................................................................................................29
2.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên.....................................................29
2.1.2. Điều kiện kinh tế – xã hội..................................................................................34
2.1.3 Đặc điểm chung về sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất.............................37
2.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế- xã hội...............................................................39
2.1.4.1 Khu vực kinh tế nông nghiệp.......................................................................39

Học viên: Phạm Thị Liên
iii


Luận văn thạc sĩ
2.1.4.2 Khu vực kinh tế công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp và xây dựng..............40
2.2.1.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp..........................................................45
2.2.2.1. Đất nông nghiệp..........................................................................................52
( Nguồn: Cơ sở dự liệu Phòng Tài nguyên&Môi trường quận Hải An)................53
2.2.2.2 Đất phi nông nghiệp.....................................................................................55
( Nguồn: Cơ sở dự liệu Phòng Tài nguyên&Môi trường quận Hải An)................58
( Nguồn: Cơ sở dự liệu Phòng Tài nguyên&Môi trường quận Hải An)................59
( Nguồn: Cơ sở dự liệu Phòng Tài nguyên&Môi trường quận Hải An)................60
( Nguồn: Cơ sở dự liệu Phòng Tài nguyên&Môi trường quận Hải An)................62
( Nguồn: Cơ sở dự liệu Phòng Tài nguyên&Môi trường quận Hải An)................64
2.2.2.3 Đất chưa sử dụng.........................................................................................66
2.2.2.4 Đất đô thị.....................................................................................................66
2.2.2.5 Đất khu du lịch............................................................................................66
Bảng2.11 : Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch đến hết năm 2014 của quận Hải
An............................................................................................................................70
(Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường
quận Hải An)...........................................................................................................70
2.3.1 Nhóm đất nông nghiệp...................................................................................71
2.3.2 Nhóm đất phi nông nghiệp..............................................................................74
2.3.3 Đất chưa sử dụng............................................................................................77
2.3.4 Nguyên nhận tồn tại trong công tác triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất
................................................................................................................................77
2.4. Đánh giá chung về các giải pháp thực hiện phương án QHSDĐ quận Hải An..78
2.4.1. Những thành tựu đạt được..................................................................................78

2.4.2. Những yếu kém, tồn tại......................................................................................80
2.4.3. Nguyên nhân của những yếu kém, tồn tại..........................................................81
CHƯƠNG 3.................................................................................................................91
ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC TRIỂN KHAI THỰC
HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ...........................................................91
ĐỊA BÀN QUẬN HẢI AN - TP. HẢI PHÒNG .........................................................91
3.1 Giải pháp về cơ chế chính sách..........................................................................91
3.2 Các giải pháp về khoa học và công nghệ...........................................................91
3.3.2 Quản lý đất đai................................................................................................92
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.....................................................................................95
4. Để nâng cao tính khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tác giả đề xuất 3
nhóm giải pháp chính là: Giải pháp hành chính - tổ chức, giải pháp kinh tế, giải pháp
kỹ thuật đồng thời đưa ra những ý kiến đối với cơ quan cấp trên. Việc thực hiện các
giải pháp nêu trong luận văn sẽ có tác dụng đưa công tác thực hiện quy hoạch ở cấp

Học viên: Phạm Thị Liên
iv


Luận văn thạc sĩ
quận của Hải An có khoa học hơn, hiệu quả hơn, góp phần tạo điều kiện cho các doanh
nghiệp phát triển và cuộc sống của dân cư được nâng cao về chất lượng.....................96
....................................................................................................................................97
PHỤ LỤC..................................................................................................................100
Phụ lục 8 : Quy hoạch sử dụng đất phát triển hạ tầng đến năm 2015.........................113
Bảng 2.3.3: Tình hình thực hiện các chỉ tiêu QHSDĐ giai đoạn 2010-2015..............122
Bảng 2.5.1: Kê hoạch sử dụng đất năm 2015.............................................................125
(Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường quận Hải An )..........................................127
Bảng 2.5.2: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất năm 2015.................................128
Bảng : Kế hoạch thu hồi đất năm 2015......................................................................129

(Nguồn: Phòng Tài nguyên&Môi trường quận Hải An)............................................129

Học viên: Phạm Thị Liên
v


Luận văn thạc sĩ

DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 2.1 : Sơ đồ vị trí quận Hải An - thành phố Hải Phòng Error: Reference source not
found
Hình 2.1 : Cơ cấu sử dụng đất quận Hải An năm 2010.........Error: Reference source not
found
Hình 2.3 : Cơ cấu sử dụng đất năm 2015...................Error: Reference source not found
Hình 2.4 : Kết quả thực hiện các chỉ tiêu QH đến hết năm 2014 quận Hải An......Error:
Reference source not found
Hình 2.5 : Khu đất xen kẹt trước và sau khi đấu giá QSDĐ năm 2013 tại phường Đằng
Lâm – Quận Hải An...................................................Error: Reference source not found
Hình 2.6. Phối cảnh tổng thể Khu công nghiệp – Đô Thị Tràng Cát......Error: Reference
source not found

Học viên: Phạm Thị Liên
vi


Luận văn thạc sĩ

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 : Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2010...Error: Reference source not

found
Bảng 2.2 : Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010.. .Error: Reference source
not found
Bảng 2.3 : Tổng hợp các chỉ tiêu quy hoạch đất năm 2010 và 2015....Error: Reference
source not found
Bảng 2.4 : Kế hoạch sử dụng đất năm 2010-2015.....Error: Reference source not found
Bảng 2.5 : Danh mục quy hoạch các công trình quốc phòng........................................57
Bảng 2. 6 : Danh mục quy hoạch các công trình trụ sở cơ quan, CTSN.......................58
Bảng 2.7 : Danh mục quy hoạch các công trình công nghiệp.......................................59
Bảng 2. 8 : Danh mục quy hoạch các công trình cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp..........................................................................................................................60
Bảng 2.9 : Danh mục quy hoạch một số đất phát triển hạ tầng tiêu biểu năm 2015....62
Bảng 2.10 : Danh mục một số công trình đất ở đô thị Error: Reference source not found
Bảng 2.11: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch đến hết năm 2014 của quận Hải
An

Error: Reference source not found

Bảng 2.12 : Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến năm 2014...Error: Reference
source not found
Bảng 2.13 : Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến năm 2014...Error: Reference
source not found
Bảng 2.14 : Kế hoạch sử dụng đất năm 2015.............Error: Reference source not found
Bảng 2.15 : Kế hoạch thu hồi đất năm 2015 .............Error: Reference source not found

Học viên: Phạm Thị Liên
vii


Luận văn thạc sĩ

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không gì thay thế được, là nền tảng để phân bố và xây dựng các ngành kinh tế
quốc dân, các khu dân cư, các công trình phục vụ đời sống và sự nghiệp phát
triển văn hóa, an ninh, quốc phòng.
Trong thời gian qua công tác quản lý và thực hiện quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất luôn nhận được sự quan tâm chỉ đạo của Đảng, Chính phủ được
triển khai rộng khắp trên phạm vi cả nước và đạt được một số kết quả nhất
định.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một chức năng, nhiệm vụ, là yêu
cầu quan trọng của các cấp chính quyền nhằm sắp xếp quỹ đất cho các lĩnh
vực và đối tượng sử dụng hợp lý, có hiệu quả phục vụ phát triển kinh tế - xã
hội, giữ vững an ninh, quốc phòng, tránh được sự chồng chéo, gây lãng phí
trong sử dụng, hạn chế sự huỷ hoại đất đai, phá vỡ môi trường sinh thái. Đây
là một nội dung quan trọng để quản lý nhà nước về đất đai, được thể chế hóa
trong Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp năm 2013: “Nhà nước thống nhất
quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng
mục đích và có hiệu quả”. Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: “Quản lý
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước
về đất đai, được lập từ cấp Trung ương đến các cấp địa phương tỉnh, huyện,
xã.
Quận Hải An là quận phía Đông - Nam của thành phố Hải Phòng, được
thành lập theo Nghị định số 106/NĐ-CP ngày 20/12/2002 của Chính phủ. Ban
đầu quận được thành lập trên cơ sở sáp nhập 5 xã của huyện An Hải (cũ) chia
Học viên: Phạm Thị Liên

1

Luận văn thạc sĩ

tách ra cộng với phường Cát Bi thuộc quận Ngô Quyền. Đến năm 2007, địa
giới hành chính của quận được điều chỉnh theo Nghị định số 54/2007/NĐ-CP
ngày 05/4/2007 của Chính Phủ. Theo đó, hiện nay quận Hải An có 8 đơn vị
hành chính trực thuộc, gồm các phường: Cát Bi, Đông Hải 1, Đông Hải 2,
Đằng Hải, Đằng Lâm, Nam Hải, Thành Tô và Tràng Cát. Là một quận mới
nên tốc độ phát triển CNH - HĐH diễn ra khá nhanh gây áp lực lớn đối với
công tác quản lý và sử dụng đất đai. Do vậy, công tác lập, phê duyệt và thực
hiện QHSDĐ có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với đời sống nhân dân cũng
như sự phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng của quận. Đây cũng là
nghiệp vụ quan trọng và chiếm nhiều thời gian trong công tác quản lý nhà
nước của chính quyền quận, đặc biệt là của Phòng Tài nguyên - Môi trường
quận Hải An.
QHSDĐ quận Hải An là một hạng mục trong quy hoạch chi tiết quận
Hải An đến năm 2020 đã được UBND thành phố Hải Phòng phê duyệt năm
2005 tại Quyết định số 322/QĐ-UB ngày 28/2/2005. Tuy nhiên, để thực hiện
tốt quy hoạch trên thực tế cần có những giải pháp quản lý của cấp quận với sự
tham gia trực tiếp của Phòng Tài nguyên - Môi trường của quận. Việc nghiên
cứu, đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất và xây dựng kế
hoạch sử dụng đất hàng năm có tính cấp thiết đối với công tác quản lý của
quận, đặc biệt là đối với Phòng Tài nguyên - Môi trường. Với mục tiêu làm rõ
cơ sở lý luận, pháp lý, đánh giá kết quả thực hiện phương án QHSDĐ giai đoạn
2010-2015, xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2015 từ đó đề xuất những giải
pháp về quản lý của các cơ quan cấp quận nhằm nâng cao tính khả thi của
phương án QHSDĐ, học viên lựa chọn đề tài: “ Đánh giá tình hình thực hiện
quy hoạch sử dụng đất và xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2015 quận Hải
An, thành phố Hải Phòng”.

Học viên: Phạm Thị Liên

2


Luận văn thạc sĩ

2. Mục đích nghiên cứu
- Phân tích các yếu tố về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng
đến tình hình sử dụng đất nói chung và công tác quy hoạch sử dụng đất nói
riêng trên địa bàn quận Hải An.
- Phân tích, đánh giá những thành công cũng như các hạn chế; nguyên
nhân của thành công và hạn chế trong công tác lập, thực hiện và quản lý quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014 từ đó đề ra kế hoạch sử dụng
đất năm 2015 nhằm thực hiện có hiệu quả QHSDĐ trên địa bàn quận Hải An,
thành phố Hải Phòng.
- Đề xuất các giải pháp quản lý nhằm thực hiện có hiệu quả phương án
QHSDĐ quận Hải An, thành phố Hải Phòng, đảm bảo hài hoà giữa các mục đích
ngắn hạn và dài hạn, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế của quận.
3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu
3.1 Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu thực trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Hải An.
- Nghiên cứu đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và
môi trường.
- Nghiên cứu đánh giá tình hình lập QH, KHSDĐ của huyện quận Hải
An giai đoạn 2010-2020.
- Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất.
- Nghiên cứu đánh giá những nguyên nhận tồn tại trong công tác triển
khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
- Nghiêm cứu đánh giá đề xuất kế hoạch sử dụng đất năm 2015 của

quận Hải An.

Học viên: Phạm Thị Liên

3


Luận văn thạc sĩ

- Nghiên cứu đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác triển khai
thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
3.2 Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp tiếp cận hệ thống: Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, xã hội,
môi trường…hiện tại của khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra nội nghiệp: thu thập các số liệu về thống kê đất
đai, tình hình sử dụng đất, các loại bản đồ có liên quan từ các ban ngành trong
huyện
- Phương pháp xử lý số liệu: Số liệu thu thập được phân tích, chọn lọc
các tài liệu, số liệu phù hợp; sau đó được tổng hợp, xử lý bằng sai số thống
kê thông qua phần mềm hỗ trợ Microsoft Office Excel. Thống kê, so sánh
một số chỉ tiêu sử dụng đất cụ thể trong cơ cấu sử dụng đất qua các giai đoạn
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện
- Phương pháp so sánh, loại trừ: Dùng phương pháp so sánh, loại trừ
giúp so sánh được giữa thực trạng so với mục tiêu quy hoạch đề ra từ đó mới
có cơ sở đánh giá được tình hình triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất
của Huyện.
- Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích từng vấn đề dưới nhiều
góc độ, tổng kết, vận dụng các nguồn thông tin, tư liệu từ các Sở, ban ngành,
các chủ trương chính sách đầu tư của thành phố để làm cở sở phát triển ý
tưởng.

- Phương pháp điều tra khảo sát: Điều tra, ghi nhận các nhu cầu đánh
giá của các nhóm đối tượng liên quan đến nghiên cứu.
4. Bố cục luận văn

Học viên: Phạm Thị Liên

4


Luận văn thạc sĩ

Đề tài được chia làm ba phần: Phần mở đầu, phần nội dung và phần
kết luận. Trong đó, phần nội dung bao gồm ba chương:
- Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu.
- Chương 2: Đặc điểm khu vực nghiên cứu và đánh giá tình hình thực
hiện quy hoạch sử dụng đất.
- Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác triển khai
thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn quận Hải An

Học viên: Phạm Thị Liên

5


Luận văn thạc sĩ

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của Quy hoạch sử dụng đất
1.1.1. Cơ cở lý thuyết và thực tiễn

1.1.1.1 Phân vùng và quy hoạch
Quy hoạch sử dụng đất đai là yếu tố quan trọng để Nhà nước quản lý
mục đích sử dụng đất cho phù hợp với nhịp độ phát triển kinh tế xã hội. Đặc
điểm quan trọng diễn ra trong quy hoạch sử dụng đất ở nước ta hiện nay là
định hướng quy hoạch chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp
đang tác động mạnh đến giá đất khiến nó ngày càng tăng cao.
Theo phương hướng sử dụng đất khác nhau mà phân chia thành các
vùng đất sử dụng khác nhau. Dựa vào tính thích nghi của hiện trạng sử dụng
đất và tài nguyên đất làm cơ sở phân vùng sử dụng đất. Phân vùng còn có
nhiệm vụ quy định công dụng cơ bản và chức năng chủ đạo các loại đất của
vùng đất sử dụng, nguyên tắc sử dụng đất và biện pháp quản lý. Trong khi
đó nhiệm vụ quy hoạch sử dụng đất chỉ là xác định chi tiết các loại tỷ lệ, quy
mô, vị trí không gian của các chủ thể kinh tế - xã hội, ... với giới hạn của đất
sử dụng đã được phân vùng.
Phân vùng và quy hoạch có quan hệ mật thiết với nhau và là căn cứ
khoa học hỗ trợ cho nhau. Phân vùng thể hiện tính hợp lý của việc sử dụng
đất, có lợi cho phòng trừ và khắc phục những hành vi sai lệch về bố trí sử
dụng đất trong thời kỳ ngắn hạn, hạn chế những hiện tượng lạm dụng đất
đai và lãng phí đất. Thông qua phân vùng sẽ thực hiện tốt hơn việc sử dụng
đất thống nhất với các mặt lợi ích xã hội, kinh tế và lợi ích sinh thái, đồng
thời điều hòa được lợi ích sử dụng đất giữa các ngành, tạo điều kiện sử dụng
đất ổn định lâu dài cho các ngành nghề.
Học viên: Phạm Thị Liên

6


Luận văn thạc sĩ

Nhờ có phân vùng mới làm rõ được công dụng của đất trên các

vùng, làm căn cứ trực tiếp cho việc quản lý công dụng của đất. Phân vùng
đất là cơ sở khoa học cho ngành quản lý đất đai thực thi quy hoạch và giám
sát sử dụng đất; từ đó hình thành căn cứ quản lý đất đai theo pháp luật, nâng
cao chất lượng của việc bố trí và thẩm tra, phê duyệt sử dụng đất.
Để có độ tin cậy cao các phương án luận chứng kinh tế kỹ thuật gắn
với xã hội về phân vùng sử dụng đất, phải căn cứ vào chiến lược phát triển
kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất, kết quả đánh giá tính thích nghi của tài
nguyên đất, điều chỉnh cơ cấu ngành nghề và quy hoạch bố trí địa vực với
những kết quả dự báo nhu cầu về đất, chỉ tiêu điều chỉnh đất sử dụng các
loại, quy hoạch bố trí đất sử dụng của các ngành, pháp luật, pháp quy có
liên quan tới sử dụng đất. Dựa vào các tư liệu này mà chia đất thành nhiều
loại vùng công dụng, như vùng đất sử dụng cho nông nghiệp, đất cho ngành
chăn nuôi, vùng sử dụng cho xây dựng thị trấn, nông thôn, vùng đất sử
dụng cho bảo vệ cảnh quan nhân văn và các khu công dụng khác. Trên
đất sử dụng trong nông nghiêp cho phép có đất dùng cho nhà ở phân tán,
có những mảnh đất cho đồng cỏ chăn nuôi, cho lâm nghiệp, dải rừng phòng
hộ.
Loại hình phân vùng đất phải căn cứ vào luật và nhu cầu của nền
kinh tế xã hội theo độ lớn nhỏ của mục tiêu phát triển, hơn nữa cần suy nghĩ
đến tình hình của các vùng đất khác nhau với các chủ thể khác nhau để xác
định quy mô, phạm vi và vị trí. Loại hình phân vùng đất trên đây thực chất
là loại hình không gian, sự phân chia của nó, một mặt quyết định bởi mục
đích phân chia, mặt khác quyết định bởi quan hệ về không gian và thời gian
tồn tại của vùng phân chia. Do đó, việc xác định loại hình cần có tính mục
đích rõ ràng và tính thực dụng đầy đủ, không chạy theo hình thức. Chẳng
hạn như để xúc tiến phát triển điều hòa tổng thể của quần thể thành thị ở
Học viên: Phạm Thị Liên

7

Luận văn thạc sĩ

Đồng bằng Sông Hồng, cần phòng tránh các khu xây dựng thành thị phát
triển không theo trật tự, hình thành hình thái thành thị và không gian sinh
hoạt tốt, gắn kết thành thị với đô thị nông thôn và sinh thái…
Ở nước ta trong điều kiện đất chật người đông cần phải tôn trọng
nguyên tắc trong bảo vệ tổng thể đất canh tác, cần tận dụng mọi khả năng có
thể được để tăng diện tích đất dùng cho nông nghiệp, có nghĩa là trừ những
vùng đất canh tác đã được quy định trong phạm vi khu xây dựng đô thị ở giai
đoạn gần, thị trấn, nông thôn, xí nghiệp và hầm mỏ, công trình giáo dục,
thể thao, văn hóa, du lịch… đã được phê chuẩn và đất canh tác đã đưa vào
dự án kế hoạch quản lý sinh thái, trên nguyên tắc đất canh tác còn lại đều
phải đưa vào vùng đất dùng cho nông nghiệp. Vùng đất dùng cho xây
dựng thị trấn thôn quê cần theo yêu cầu sử dụng tập trung từng bước theo
thời gian, đưa các điểm dân cư manh mún quá phân tán từng bước bố trí gộp
lại thích hợp, xác định diện tích hợp lý phân vùng nhỏ nhất của vùng công
dụng các loại, nhằm tránh những tiêu cực thất thoát như đang diễn ra trên
nhiều địa phương, trái nghịch với chiến lược sử dụng quỹ đất Quốc gia - một
trong những nội dung chủ yếu của chiến lược phát triển Quốc gia.
1.1.1.2 Vị trí, vai trò của quy hoạch sử dụng đất
a. Khái niệm đất đai.
- Khái niệm về đất (Soil) là phần trên cùng của vỏ phong hóa trái đất,
được hình thành từ 6 yếu tố: sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình, thời gian và
nhân tác.
- Khái niệm đất đai (Land): “Đất đai” là một vùng lãnh thổ nhất định
(vùng đất, khoanh đất, vạt đất, mảnh đất, miếng đất…) có vị trí, hình thể, diện
tích với những tính chất tự nhiên hoặc mới tạo thành (đặc tính thổ nhưỡng,
điều kiện địa hình, địa chất, thủy văn, chế độ nước, nhiệt độ, ánh sáng, thảm

Học viên: Phạm Thị Liên

8


Luận văn thạc sĩ

thực vật, các tính chất lý hóa tính…) tạo ra điều kiện nhất định cho việc sử
dụng theo các mục đích khác nhau. Như vậy, để sử dụng đất có hiệu quả cần
phải làm quy hoạch – đây là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm
xác định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử
dụng đất nhất định.
b. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất
Có rất nhiều định nghĩa khác nhau về quy hoạch sử dụng đất:
- Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của Nhà nước về
quản lý và tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao
nhất thông qua việc phân bổ quỹ đất đai cho các MĐSD và định hướng tổ
chức sử dụng đất cho các cấp lãnh thổ, các ngành, tổ chức và người sử dụng
đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, thực hiện đường lối kinh tế của
Nhà nước trên cơ sở dự báo theo quan điểm sinh thái bền vững [3].
- Viện điều tra Quy hoạch đất đai đã định nghĩa: “Quy hoạch sử đụng
đất là một hệ thống các biện pháp quản lý, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước
về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả cao thông qua việc phân
phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng đất như một tư liệu
sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao
hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trường” [3].
Phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt, trở thành căn cứ để bố trí sử dụng
đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi MĐSD đất, đặc biệt là chuyển diện tích
trồng lúa có hiệu quả không cao sang các mục đích phi nông nghiệp, sang

nuôi trồng thủy sản hoặc trồng cây hàng năm, chuyển đất trồng cây lâu năm
sang đất trồng cây hàng năm. Như vậy, mục đích của QHSDĐ nhằm tạo ra
những điều kiện về tổ chức lãnh thổ, thúc đẩy các đơn vị hành chính và sản

Học viên: Phạm Thị Liên

9


Luận văn thạc sĩ

xuất thực hiện nhiệm vụ hoặc mục tiêu kinh doanh của mình đạt và vượt mức
kế hoạch đặt ra một cách tiết kiệm và đúng quy định pháp luật.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng, là cơ sở để
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Nó
được xây dựng dựa trên định hướng phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch
phát triển đô thị, yêu cầu bảo vệ môi trường, tôn tạo di tích lịch sử văn hóa,
danh lam thắng cảnh; Hiện trạng quỹ đất và nhu cầu sử dụng; Định hướng sử
dụng đất, tiến bộ khoa học kỹ thuật; kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất kỳ trước. Những năm gần đây, QHSDĐ đã góp phần không nhỏ tạo
ra kết quả đáng khích lệ, giúp cho việc khai thác, sử dụng đúng mục đích, tiết
kiệm và có hiệu quả, phát huy tiềm năng, nguồn lực về đất, mở rộng diện tích
đất canh tác, nâng cao chất lượng đất, đảm bảo an toàn lương thực.
Qua những lý luận trên cho thấy, QHSDĐ là bước không thể thiếu
được trong quá trình sử dụng đất hợp lý và có vai trò quan trọng trong công
tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Điều 3, Luật Đất đai 2013 đã đưa ra khái niệm QHSDĐ như sau:
QHSDĐ là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử
dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ
môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu

cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và
đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. [4]
- Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo
thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
c. Vị trí, vai trò của quy hoạch sử dụng đất
- Vị trí của quy hoạch sử dụng đất theo Đoàn Công Quỳ (2006), đất đai
là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, cơ sở không gian để
Học viên: Phạm Thị Liên

10


Luận văn thạc sĩ

bố trí các khu dân cư và các ngành kinh tế, xã hội, tư liệu sản xuất không
thể thay thế trong sản xuất nông, lâm nghiệp. Vì vậy QHSDĐ là thành
phần không thể thiếu được trong hoạch định chiến lược, lập quy hoạch tổng
thể phát triển kinh tế xã hội Quốc gia.
- Vai trò của QHSDĐ được thể hiện ở các mặt sau, theo Hà Minh
Hòa (2007):
+ Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quản lý Nhà nước về đất đai: do tính
pháp lý của mình, quy hoạch sử dụng đất là căn cứ để Nhà nước quyết định giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (điều 31 luật đất đai
2003), thu hồi đất (điều 39 luật đất đai 2003), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (điều 50 luật đất đai 2003).
+ Quy hoạch sử dụng đất có vai trò định hướng cho các nhà doanh
nghiệp đầu tư có hiệu quả vào đất đai.
+ Quy hoạch sử dụng đất là cơ sở để thực hiện công tác kiểm tra, đánh
giá tình hình quản lý và sử dụng đất: do được xây dựng trên cơ sở phân bổ
hợp lý, khoa học quỹ đất quốc gia cho các ngành kinh tế quốc dân cùng với

các biện pháp bảo vệ tài nguyên - môi trường đất và dự báo khoa học xu
hướng sử dụng đất trong tương lai, quy hoạch sử dụng đất tạo nên cơ sở để
Nhà nước tiến hành công tác kiểm tra, đánh giá tình hình quản lý và sử
dụng đất với mục đích phát hiện các mặt tích cực cần phát huy và phát
hiện các mặt tiêu cực nảy sinh cần khắc phục, điều chỉnh trong hoạt động
quản lý Nhà nước về đất đai nhằm đáp ứng được các nhiệm vụ phát triển kinh
tế - xã hội của cả nước và các địa phương.
+ Quy hoạch sử dụng đất là căn cứ để các cơ quan Nhà nước các
cấp lập kế hoạch sử dụng đất theo từng giai đoạn 5 năm, hàng năm.

Học viên: Phạm Thị Liên

11


Luận văn thạc sĩ

1.1.2 Lý luận về quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam.
1.1.2.1 Hệ thống quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của Nhà nước về tổ
chức sử dụng đất đai phải hợp lý, đầy đủ và tiêt kiệm nhất, thông qua việc
phân bổ quỹ đất đai (khoanh định cho các mục đích và các ngành) và tổ chức
sử dụng đất như tư liệu sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai môi
trường.
Về thực chất quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành các
quyết định nhằm tạo điều kiệm đưa đất đai vào sử dụng bền vững mang lại lợi
ích cao nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: điều chỉnh các mối quan hệ
đất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biết với mục đích
mang lại hiệu quả sản xuất của xã hội kết hợp với bảo vệ đất đai và môi
trường.

Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan
trọng không chỉ trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm, điều kiện tự
nhiên, phương hướng, nhiệm vụ, mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của mỗi
vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm định hướng cho
các cấp, các ngành lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của mình.
Xác lập ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Làm cơ sở cho công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực, phục vụ nhu cầu dân sinh,
văn hóa – xã hội.
Tại Điều 36 Luật Đất đai năm 2013 quy định hệ thống quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất gồm: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp
huyện; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; quy hoạch, kế hoạch sử
Học viên: Phạm Thị Liên

12


Luận văn thạc sĩ

dụng đất an ninh.
1.1.2.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử-xã hội,
tính khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ
phận hợp thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và
kinh tế quốc dân. Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất được thể hiện
cụ thể như sau:
* Tính lịch sử - xã hội: Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử
phát triển của quy hoạch sử dụng đất. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có
một phương thức sản xuất của xã hội thể hiện theo hai mặt: Lực lượng sản

xuất (mối quan hệ giữa người với sức hoặc vật tự nhiên trong quá trình sản
xuất) và Quan hệ sản xuất (quan hệ giữa người với người trong quá trình sản
xuất). Trong quy hoạch sử dụng đất luôn nẩy sinh quan hệ giữa người với đất
đai - là sức tự nhiên (như điều tra, đo đạc, khoanh định, thiết kế...), cũng như
quan hệ giữa người với người (xác nhận bằng văn bản về sở hữu và quyền sử
dụng đất giữa những người chủ đất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Quy hoạch sử dụng đất thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực
lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy nó
luôn là một bộ phận của phương thức sản xuất của xã hội.
Tuy nhiên, trong xã hội phong kiến và thuộc địa trước đây, quy hoạch
sử dụng đất mang tính tự phát, hướng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng
về mặt pháp lý (là phương tiện mở rộng, củng cố, bảo vệ quyền tư hữu đất
đai: phân chia, tập trung đất đai để mua, bán, phát canh thu tô...). Ở nước ta
hiện nay, quy hoạch sử dụng đất phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất và
quyền lợi của toàn xã hội; góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nông
thôn; nhằm sử dụng, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội. Đặc
biệt, trong nền kinh tế thị trường, quy hoạch sử dụng đất góp phần giải quyết
Học viên: Phạm Thị Liên

13


Luận văn thạc sĩ

các mâu thuẫn nội tại của từng lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường nẩy sinh
trong quá trình sử dụng đất, cũng như mâu thuẫn giữa các chủ thể và các lợi
ích trên với nhau.
* Tính tổng hợp: Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất biểu hiện
chủ yếu ở hai mặt: Đối tượng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo,
bảo vệ... toàn bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc

dân; Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và
xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất
nông, công nghiệp, môi trường sinh thái...
Với đặc điểm này, quy hoạch lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu
cầu sử dụng đất; Điều hoà các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực;
Xác định và điều phối phương hướng, phương thức phân bố sử dụng đất phù
hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm cho nền kinh tế quốc dân luôn phát
triển bền vững, đạt tốc độ cao và ổn định.
* Tính dài hạn: Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của
những yếu tố kinh tế xã hội quan trọng (sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ
thuật, đô thị hoá công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp...), từ đó xác
định quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra các phương hướng,
chính sách và biện pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây
dựng kế hoạch sử dụng đất 5 năm.
Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh
tế - xã hội. Cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước
trong thời gian dài (cùng với quá trình phát triển dài hạn kinh tế - xã hội) cho
đến khi đạt được mục tiêu dự kiến. Thời hạn (xác định phương hướng, chính
sách và biện pháp sử dụng đất để phát triển kinh tế và hoạt động xã hội) của
quy hoạch sử dụng đất thường từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn.

Học viên: Phạm Thị Liên

14


Luận văn thạc sĩ

* Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô: Với đặc tính trung và dài hạn, quy
hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trước được các xu thế thay đổi phương

hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất (mang tính đại thể, không dự
kiến được các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay đổi). Vì vậy,
quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của
quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phương hướng và khái lược về sử
dụng đất của các ngành như:
- Phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của việc sử dụng
đất trong vùng;
- Cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất của các ngành;
- Điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bố đất đai trong vùng;
- Phân định ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng đất đai
trong vùng;
- Đề xuất các biện pháp, các chính sách lớn để đạt được mục tiêu của
phương hướng sử dụng đất;
Do khoảng thời gian dự báo tương đối dài, chịu ảnh hưởng của nhiều
nhân tố kinh tế - xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái lược
hoá, quy hoạch sẽ càng ổn định.
* Tính chính sách: Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất mạnh đặc tính
chính trị và chính sách xã hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các
chính sách và quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm
bảo thể hiện cụ thể trên mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế
quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch kinh tế - xã hội; Tuân thủ các quy định,
các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi trường sinh thái.
* Tính khả biến: Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán
trước, theo nhiều phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất chỉ là một
Học viên: Phạm Thị Liên

15