Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng nhà ở cho cán bộ cao cấp tại cơ quan quốc hội và trung tâm chăm sóc sức khỏe người caotuổi

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất
kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2014

Tác giả luận văn

Lê Đức Hạnh

i


LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ
lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà
khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng
nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học
PGS.TS. Chu Văn Thỉnh tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn
thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Quản lý đất đai - Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, tập thể ban bồi thường
giải phóng mặt bằng huyện Từ Liêm, phòng Tài Nguyên và Môi trường huyện

Từ Liêm, các phòng, ban, cán bộ và nhân dân đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá
trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng
nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Lê Đức Hạnh

ii

năm 2014


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN................................................................................................
LỜI CẢM ƠN.....................................................................................................
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.............................................................
DANH MỤC BẢNG...........................................................................................
MỞ ĐẦU.............................................................................................................
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.

1

1.2. MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU.

2

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU................................................................
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ
NƯỚC THU HỒI ĐẤT.

3

2.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ:.................................................................3
2.1.1.1. Bồi thường và chính sách bồi thường:.....................................................3
2.1.1.2. Hỗ trợ:.....................................................................................................3
2.1.1.3. Tái định cư:..............................................................................................3
2.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng...........................3
2.2. CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI.

5

2.2.1. Chính sách bồi thường thiệt hại và tái định cư của các tổ chức tài trợ (WB
và ADB)................................................................................................................5
2.2.2. Trung Quốc.................................................................................................6
2.2.3. Inđônêxia....................................................................................................7
2.2.4. Hàn Quốc....................................................................................................8
2.2.5. Nhận xét, đánh giá:...................................................................................10
2.3. CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở VIỆT NAM QUA
CÁC THỜI KỲ.

11

2.3.1. Thời kỳ trước 1987....................................................................................11

2.3.2. Thời kỳ năm 1987 đến 1993......................................................................12
2.3.3. Thời kỳ 1993 đến 2003..............................................................................12
2.3.4. Thời kỳ từ 2003 đến nay............................................................................19

iii


2.4. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI
ĐẤT Ở

VIỆT NAM.

22

2.4.1. Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của
Luật Đất đai 1988...............................................................................................22
2.4.2. Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của
Luật Đất đai 1993...............................................................................................22
2.4.3. Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của
Luật Đất đai 2003...............................................................................................25
2.5. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ĐẤT CỦA

THÀNH PHỐ HÀ NỘI.

27

2.5.1. Các văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách pháp luật bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư...........................................................................................................27
2.5.2. Thực trạng về tình hình bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên

địa bàn thành phố Hà Nội:.................................................................................29
2.5.3. Tồn tại, vướng mắc bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn thành phố Hà Nội:.......................................................................................30
2.5.4. Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.........................................................31
Nhận xét chung về tổng quan các vấn đề nghiên cứu:........................................32
CHƯƠNG 2......................................................................................................
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU....................................................................................................................
3.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.

33

3.1.1. Đối tượng nghiên cứu...............................................................................33
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu..................................................................................33
3.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU.

33

3.2.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội huyện Từ Liêm....................................33
3.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Từ Liêm...............................33
3.2.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của
02 dự án nghiên cứu...........................................................................................33
iv


3.2.4. Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi đất............................................................................34
3.3. Phương pháp nghiên cứu.............................................................................34
3.3.1. Phương pháp nghiên cứu phân tích hệ thống pháp luật............................34

Phương pháp này được sử dụng để nghiên cứu các quy định của Luật Đất đai
nói chung và các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các
văn bản quy phạm pháp luật, các chính sách có liên quan đến việc thu hồi đất,
bồi thường GPMB của nước ta dưới góc độ phân tích hệ thống để từ đó phân
tích sự phù hợp và sự không phù hợp trong thực thi pháp luật trên địa bàn
nghiên cứu..........................................................................................................34

v


3.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập, thống kê, phân tích các tài liệu,
số liệu, dữ liệu đã có trên địa bàn nghiên cứu.................................................
Phương pháp này được sử dụng để thu thập các thông tin cần thiết về
công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trọ, tái định cư và giá đất áp dụng
tại Dự án phục vụ cho mục đích đánh giá việc thực thi pháp luật.................
- Điều tra khảo sát thực địa về tình hình thu hồi đất , thực hiện bồi
thường, hỗ trợ tại địa bàn nghiên cứu trên cơ sở phỏng vấn lãnh đạo
phòng Tài nguyên và Môi trường, cán bộ địa chính và Chủ tịch UBND
xã nơi có đất bị thu hồi......................................................................................
-Thu thập nghiên cứu tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội của huyện, số liệu về thực hiện bồi thường, hỗ trợ của 02 dự án
nghiên cứu..........................................................................................................
3.3.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn trực tiếp cán bộ quản lý và
người bị thu hồi đất trên thực tế......................................................................
* Điều tra phỏng vấn trực tiếp một số hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu
hồi. Việc điều tra được thực hiện như sau:......................................................
- Sử dụng phiếu điều tra để hỏi ý kiến của người dân...................................
- Đối tượng điều tra: mỗi dự án chọn lọc lấy 60 – 80 hộ có diện tích đất
bị thu hồi vào dự án để hỏi ý kiến của người dân...........................................
- Nội dung phiếu điều tra gồm các câu hỏi:....................................................

+ Loại đất và diện tích bị thu hồi....................................................................
+ Quan điểm của gia đình trong việc đơn vị thực hiện công tác GPMB
xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường...........................................
+ Giá bồi thường, hỗ trợ về đất, vật kiến trúc, cây cối hoa màu và quan
điểm của gia đình về mức giá này so với giá thị trường và sự phù hợp
với việc xây dựng mới hoặc giá trị của cây trồng, vật nuôi............................
+ Các chính sách hỗ trợ được hưởng: ổn định đời sống và sản xuất,
chuyển đổi nghề và tạo việc làm, thưởng bàn giao mặt bằng và quan
điểm của người dân về các chính sách hỗ trợ đó.............................................

vi


+ Phương thức sử dụng tiền của người dân sau khi nhận tiền bồi
thường, hỗ trợ. Tình hình đời sống của người dân sau khi bị thu hồi:
nguồn thu nhập, việc làm trước và sau khi bị thu hồi đất..............................
+ Việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ có công bằng, dân chủ,
công khai với người dân không........................................................................
+ Ý kiến của người dân về việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ
GPMB của cơ quan nhà nước..........................................................................
- Cách Thức điều tra: lấy kết quả điều tra ở các buổi chi trả tiền bồi
thường, hỗ trợ tại các hợp tác xã, UBND xã và đến điều tra tại các hộ
gia đình...............................................................................................................
Trên cơ sở kết quả điều tra từ đó tổng hợp, phân tích, so sánh, đánh giá
việc áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tình hình đảm bảo lợi ích
hợp lý, ổn định đời sống, ổn định sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp, tạo
việc làm, thu nhập của người dân có đất bị thu hồi thuộc phạm vi
nghiên cứu. Đưa ra những nhận xét, đánh giá chung về chính sách bồi
thường, hỗ trợ ở 02 dự án nghiên cứu và tác động đến đời sống, kinh tế
xã hội, lao động và việc làm của người dân sau khi bị thu hồi đất................

* Phỏng vấn trực tiếp các cán bộ quản lý và những người trực tiếp thực
hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB để nắm bắt được thái độ của
người dân bị thu hồi đât, những khó khăn, vướng mắc và kiến nghị, đề
xuất để công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB được tốt hơn..............................
3.3.4. Phương pháp tổng hợp, đánh giá..........................................................
- Các dữ liệu điều tra, dữ liệu thu thập được sử dụng phần mềm
Microsoft Excel để tổng hợp, so sánh đưa ra các kết luận về những ưu,
nhược điểm và đánh giá thực chất các bức xúc trong công tác bồi
thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất...........................................................
- Từ các kết luận về phân tích, tổng hợp số liệu điều tra, các phương
pháp đã đề xuất trong các tài liệu tham khảo, ý kiến các cán bộ quản lý,
người dân, phân tích hệ thống, thực hiện lại để đề xuất các biện pháp
hoàn thiện chính sách, đổi mới tổ chức thực hiện...........................................
vii


Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................
4.1. ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI

37

4.1.1 ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN

37

4.1.2.Đặc điểm kinh tế - xã hội.........................................................................
4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT

53

4.2.1. Ban hành các văn bản phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai.....53
4.2.2. Công tác xác lập, quản lý địa giới hành chính..........................................54
4.2.3. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.........................................54
4.2.4. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất....................................................................................................................... 55
4.2.5. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất......................................................................................56
4.2.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất....56
4.3.2 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp....................................................57
4.3.3 Đất chưa sử dụng.......................................................................................57
4.4. BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI GIAI ĐOẠN 2008 - 2012

58

4.4.1. Đất nông nghiệp:......................................................................................58
4.4.2. Đất phi nông nghiệp:................................................................................59
Bảng 4.15: Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án Quốc hội 74
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...............................................................................84
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................
DANH MỤC PHỤ LỤC...................................................................................
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

BĐĐC

Bản đồ địa chính

viii


2

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

3

CN-TTCN

Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp

4

CP

5

GCN-QSDĐ

6

GPMB

Giải phóng mặt bằng

7

HĐND

Hội đồng nhân dân

8

HSĐC

Hồ sơ địa chính

9

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

10

NĐ

11

QĐ-UB

Quyết định ủy ban

12

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

13

TĐC

14

UBND

Chính phủ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nghị định

Tái định cư
Ủy ban nhân dân

ix


DANH MỤC BẢNG

v

MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn xây dựng và phát
triển dân sinh, kinh tế sản xuất, an ninh quốc phòng. Hiến pháp nước CHXHCN
Việt Nam chương II điều 18 đã xác định “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà
nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân ổn định lâu dài”.
Thu hồi đất, bồi thường để giải phóng mặt bằng là khâu then chốt, quan trọng.
Bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai các
dự án. Có thể nói: “ Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phục vụ công tác
giải phóng mặt bằng nhanh là nhân tố quan trọng hoàn thanh dự án”. Thu hồi đất là
vấn đề hết sức nhạy cảm phức tạp, tác động tới mọi mặt đời sống, kinh tế, xã hội,
nhân văn của nhiều người, của cả cộng đồng dân cư. Trong điều kiện quỹ đất cũng
như các nguồn tài nguyên khác ngày càng hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày
càng phát triển thì vấn đề lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu
hồi đất và giao đất ngày càng được quan tâm hơn.
Để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội theo hướng CNH - HĐH kết
hợp với việc sử dụng triệt để, hợp lý, có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, bảo vệ
cảnh quan và môi trường sinh thái, thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về
Đất đai và các quy định khác có liên quan thì việc thu hồi đất, bồi thường giải
phóng mặt bằng thực hiện các công trình phát triển lợi ích kinh tế, xã hội là việc
làm cần thiết, có ý nghĩa quan trọng. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện cũng gặp
phải những khó khăn bức xúc chung trong công tác thu hồi đất, bồi thường giải
phóng mặt bằng.
Vì vậy việc điều tra xã hội học, khảo sát thực tế, phân tích, đánh giá có cơ
sở khoa học, từ đó đề xuất sửa đổi bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi thường
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức hộ
gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật,

hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc bồi thường giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết.
Vì những lý do nêu trên, để nhìn nhận đầy đủ về công tác bồi thường,

1


GPMB, hỗ trợ, TĐC ở huyện Từ Liêm - thành phố Hà Nội, được sự phân công
của khoa Quản lý đất đai, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo - PGS.TS Chu Văn
Thỉnh, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho
cán bộ cao cấp tại cơ quan của Quốc hội và dự án Trung tâm chăm sóc sức khỏe
người cao tuổi Hoa Sen trên địa bàn huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội ”, nhằm
điều tra, tìm hiểu thực trạng và tìm ra nguyên nhân gây cản trở, đồng thời đề xuất
một số giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường, GPMB,
đáp ứng được yêu cầu cải cách hành chính của Nhà nước.
1.2. Mục đích, yêu cầu.
1.2.1. Mục đích:
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng dự
án đầu tư xây dựng nhà ở cho cán bộ cao cấp tại cơ quan của Quốc hội và dự án
Trung tâm chăm sóc sức khỏe người cao tuổi Hoa Sen trên địa bàn huyện Từ
Liêm- Thành phố Hà Nội.
- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần thực hiện tốt chính sách bồi thường,
giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.
1.2.2. Yêu cầu:
- Nắm vững vận dụng chính sách, pháp luật đất đai, chính sách thu hồi đất, bồi
thường giải phóng mặt bằng và các văn bản có liên quan đã được ban hành.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra phản ánh đúng quá trình thực hiện chính
sách thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng qua dự án đầu tư xây dựng nhà
ở cho cán bộ cao cấp tại cơ quan của Quốc hội và dự án Trung tâm chăm sóc sức

khỏe người cao tuổi Hoa Sen. Các số liệu điều tra thu thập phải được phân tích,
đánh giá một cách khách quan khoa học.
- Phỏng vấn các đối tượng có đất bị thu hồi, bồi thường, người thực hiện
chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi dự án đầu tư xây dựng nhà
ở cho cán bộ cao cấp tại cơ quan của Quốc hội và dự án Trung tâm chăm sóc sức
khỏe người cao tuổi Hoa Sen

2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất.
2.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ:
2.1.1.1. Bồi thường và chính sách bồi thường:
- Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao
cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
- Quyết định thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng.
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi (13).
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất
định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới
trên đó (32).
- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng từ khi thành lập Hội đồng giải
phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư (32).
2.1.1.2. Hỗ trợ:
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu

hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới
(24).
2.1.1.3. Tái định cư:
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống
và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước
thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển (24).
2.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính
đa dạng và phức tạp.

3


a- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành,
mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu
vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt
động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán
nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất
nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và
được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của
mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
b- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại
là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả
năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được
đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng
đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển,

định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần
thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này.
- Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt
của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý
khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai
xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái
định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám
vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở
khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
4


Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB được
thực hiện khác nhau.
2.2. Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới.
2.2.1. Chính sách bồi thường thiệt hại và tái định cư của các tổ chức tài trợ
(WB và ADB).
Theo ngân hàng thế giới (WB), ngân hàng phát triển Châu á (ADB) và các
tổ chức phi Chính phủ thì bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng phải đồng thời đảm bảo lợi ích của những người bị ảnh hưởng để
họ có một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt (24). Trên tinh thần giảm thiểu đến
mức thấp nhất các tác động của việc thu hồi đất có chính sách thỏa đáng, phù hợp
đảm bảo người bị thu hồi đất không gặp bất lợi hay khó khăn trong cuộc sống.
Khắc phục cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống đối với người bị ảnh
hưởng. Để thực hiện được phương châm đó thì trong công tác bồi thường và tái

định cư phải thực hiện chính sách phát triển con người là trung tâm chứ không
phải chính sách bồi thường vật chất. Từ quan điểm đó chính sách bồi thường
công bằng là bồi thường ngang bằng với tình trạng như không có dự án được sử
dụng bằng giá thay thế, sao cho đời sống của người bị ảnh hưởng sau khi được
bồi thường ít nhất phải đạt được ngang mức cũ của họ như trước khi có dự án.
- Theo ADB và WB thì thiếu chứng thư hợp pháp về đất sẽ không ảnh
hưởng tới bồi thường cho một số nhóm dân bị ảnh hưởng và được mở rộng đối
với cả đối tượng không bị thiệt hại về đất và tài sản mà chỉ bị ảnh hưởng tới mặt
tinh thần.
- Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao
giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng
- Quy định của ngân hàng ADB là không những phải thông báo đầy đủ
các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái định cư của dự án cho
các hộ nông dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các yêu cầu
chính đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hóa cũng như thực hiện công tác
tái định cư.
5


- Theo quy định của Ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực
hiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài giám sát độc lập để đảm bảo những
thông tin là khách quan. Nhiệm vụ của cơ quan giám sát độc lập phải kiểm tra
xem các hoạt động tái định cư có được triển khai đúng không? Từ đó có những
kiến nghị biện pháp giải quyết, sao cho công tác tái định cư đạt được mục tiêu
cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh (24).
2.2.2. Trung Quốc.
Hiến Pháp Trung Quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà
nước và sở hữu tập thể. Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi đất, kể
cả đất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các
chủ sử dụng bị thu hồi đất và bồi thường cho các công trình gắn liền với đất bị

thu hồi.
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết
trước cho việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền
lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ
đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường
thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà
nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh
rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều
chỉnh tại chính thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất
của đất và loại đất (tốt, xấu).
Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời,
thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau.
Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý tạo điều kiện về việc
làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TĐC được
quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và
tĩnh. Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý theo
phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó khiếu tố.
6


Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện
nay được thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng thêm
với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”.
- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường,
giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn chính quyền
quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra đối với những người có khó khăn về nhà ở.

Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa vào khu vực
bố trí nhà ở để tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố.
Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là 70%, 80%
hay 100% (1).
2.2.3. Inđônêxia.
Inđônêxia có luật đất đai từ năm 1960, hiện nay vẫn thực hiện luật này. Luật
đất đai quy định có 3 quyền: Quyền xây dựng, quyền sử dụng và quyền sở hữu.
Quyền sở hữu được coi là vĩnh viễn, bất di bất dịch. Khi Nhà nước cần cho nhu
cầu công cộng, người sở hữu phải nhường quyền này cho Nhà nước.
Khi dự án của tư nhân lấy đất của tư nhân, cơ quan quản lý về đầu tư ở địa
phương đứng trung gian giúp các chủ đầu tư tư nhân thương thuyết với chủ sử
dụng đất để dàn xếp về giá cả đền bù, di chuyển tài sản, cơ quan này làm nhiệm
vụ bảo vệ quyền lợi của cả người mua và người bán.
Đối với các chủ dự án của Nhà nước do Nhà nước đầu tư, được quyền lấy đất
là những dự án phi thương mại. Nhà nước láy đất cho những dự án này, bắt buộc
người đang sử dụng đất phải trao quyền sử dụng đất cho Nhà nước và luật cũng
ghi rõ phải trả tiền cho họ theo giá thi trường, có đàm phán về giá đền bù từ cấp
thấp đến cấp cao, cao nhất là cấp Tổng thống quyết định. Tuy nhiên khi tính đền
bù về đất còn xem xét tính hợp pháp của người đang sử dụng đất, nếu nhập cư
không hợp pháp thì không được tính đền bù. Người bị thu hồi đất có quyền
chứng minh tính hợp pháp của mình tại Tòa án (26).

7


2.2.4. Hàn Quốc.
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên
đất công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó để sử dụng đất
một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế được coi như một hình thức
pháp luật.

Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị cho
từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà nước chỉ
định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ (26).
Đặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõ
ràng về đất đai. Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử
dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội. Chế độ
này giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy quyền sử dụng
đất nhiều hơn quyền sở hữu đất. Với khái niệm công khai đất đai, hạn chế sở hữu
đất, hạn chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế
công cộng được áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này
được xem là đặc trưng của luật liên quan đến đất đai của Hàn Quốc.
Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế. Một
là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt được theo
thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy
định cưỡng chế của công pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng
trong một khoảng thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “sung
công đất” đã được thiết lập trước vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngoài
mục đích thương lượng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này
trên phạm vi toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được
lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc đã triển khai bồi thường cho
đến nay. Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “đặc
lệ” thương lượng không đạt được thỏa thuận thì luật “sung công đất” được thực
hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp đi lặp lại quá trình
này và đôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi
8


thường sẽ tăng lên. Do đó, cho đến nay đã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể
chế này thành một.

Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba
giai đoạn:
Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giá
trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng.
Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất trên 27 triệu địa điểm trên toàn
quốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của
giám định để dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc bồi thường. Giá quy
định không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan
trong việc bồi thường.
Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất. Quy trình
chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai,
thương lượng, chấp nhận thu hồi.
Thứ ba: Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ tích
cực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho
những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của
Nhà nước. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và
liên quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự
án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối
tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà đó. Còn nếu như các dự
án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc
nhà ở thấp hơn giá thành.
Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống nhưng không có pháp nhân,
các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân
huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu
kinh doanh.

9

Luật bồi thường Hàn Quốc được thực hiện theo ba giai đoạn trên đối với đất
đai, bất động sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng
sản…để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời.
Chế độ và luật GPMB: theo luật sung công đất đai thì nếu như đã trả hoặc
đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại
cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa được thực hiện
quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày
phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy định. Thực chất biện pháp GPMB
thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản đối và chống trả quyết liệt gây
ảnh hưởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện
pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả (26).
2.2.5. Nhận xét, đánh giá:
Việc xây dựng và phát triển các công trình đều cần có đất. Do đất đai có
hạn, vì thế mọi Nhà nước đều phải sử dụng quyền lực của mình để thu hồi đất
hoặc trưng thu của người đang sở hữu, đang sử dụng để phục vụ cho nhu cầu xây
dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia. Ở mỗi nước,
quyền lực thu hồi, trưng thu đất được ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ Luật đất
đai hoặc một bộ luật khác. Nếu việc thu hồi, trưng thu đã phù hợp với quy định
của pháp luật mà người sở hữu hoặc sử dụng đất không thực hiện thì Nhà nước
có quyền chiếm hữu đất đai. Việc thu hồi đất, trưng thu đất và bồi thường thiệt
hại về đất tại mỗi quốc gia đều được thực hiện theo chính sách riêng do Nhà
nước đó quy định.
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước chúng ta
cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hòan thiện chính sách bồi thường GPMB
ở một số điểm sau:
- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất để bồi
thường GPMB nói riêng;
- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy định
về thẩm định, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, giải phóng
mặt bằng; quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái định cư, tạo

10


việc làm của người có đất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa
người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư.
2.3. Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam qua các
thời kỳ.
2.3.1. Thời kỳ trước 1987.
Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần đầu tiên nước
Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946. Đến năm 1953,
Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng đất và Luật cải cách ruộng đất được
ban hành. Một trong những mục tiêu đầu tiên của cuộc cải cách là: Thủ tiêu
quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lược ở Việt Nam,
xóa bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện
chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân (6). Sau đó, Đảng và Nhà nước ta đã vận
động nông dân vào làm ăn tập thể, đồng thời Nhà nước thành lập các nông
trường quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp - hình thức sở hữu tập thể.
Ngày 14/4/1959, Hội đồng chính phủ ban hành Nghị định số 151-TTg quy
định về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên
quan đến việc bồi thường và tái định cư ở Việt Nam, sau đó Ủy ban kế hoạch
Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành thông tư liên bộ số 1424/TTg của Chính phủ
quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất để làm địa điểm xây dựng các
công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải đảm bảo kịp thời và diện tích đủ
cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, đồng thời chiếu cố đúng mức
quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất. Đất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập
thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước. Về mức bồi thường và cách
tính bồi thường theo Nghị định 151/TTg:
- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy đất gây nên phải bồi thường hai khoản:
về đất thì bồi thường từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị
trưng thu.

- Đối với hoa màu thì được bồi thường đúng mức.
- Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt được
giúp đỡ xây dựng cái khác.
11


- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của
địa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển.
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong nghị định
này là đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960. Cách bồi
thường như vậy được thực hiện cho đến khi Hiến pháp 1980 ra đời.
2.3.2. Thời kỳ năm 1987 đến 1993.
Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực
hiện bồi thường về đất không được thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường những tài
sản có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên (8).
Luật Đất đai năm 1988 ban hành quy định về việc bồi thường cũng cơ bản
dựa trên những điều quy định tại Hiến pháp 1980.
Ngày 31/5/1990 Hội đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số 186/HĐBT về
việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử dụng
vào mục đích khác thì phải bồi thường. Căn cứ để tính bồi thường thiệt hại về đất
nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí
đất. Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu. UBND các tỉnh,
thành phố quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại của địa phương mình sát với
giá đất thực tế ở địa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định
mức. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử
dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường về đất nông nghiệp, đất có rừng cho
Nhà nước. Khoản tiền này được nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc
khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống, định
canh, định cư cho vùng bị lấy đất.
Tại quyết định này, mức bồi thường còn được phân biệt theo thời hạn sử

dụng đất lâu dài hay tạm thời quy định việc miễn giảm tiền bồi thường đối với
việc sử dụng đất để xây dựng hệ thống đường giao thông, thủy lợi…
2.3.3. Thời kỳ 1993 đến 2003.
Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) đã quy định:
“ Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế
thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN”.
12


- Điều 17 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong
lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời và tài sản do Nhà nước đầu
tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội,
khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp
luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”.
- Điều 18 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy
hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước
giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có
trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển
quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.
- Điều 23 quy định: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc
hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá
nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng dụng do
luật định”.
- Điều 58 quy định về quyền sở hữu cá nhân: “Công dân có quyền sở hữu về
thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn
và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; đối với
đất được Nhà nước giao sử dụng thì theo quy định tại Điều 17 và điều 18. Nhà
nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”(9). Những
quy định trên đã tạo điều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà nước trong việc

thu hồi đất đai cho mục đích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia.
Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật đất đai
1988. Đây là văn bản pháp luật quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Luật đất đai quy định các loại đất sử
dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất. Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất là họ được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Chính điều này làm
căn cứ cho quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

13


- Điều 12 Luật đất đai 1993 đã quy định: “Nhà nước xác định giá các loại
đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất.
Tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất. Chính phủ quy định
khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”.
- Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất
sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
thì người thu hồi đất được đền bù thiệt hại” (12).
Sau khi Luật đất đai 1993 được ban hành, Nhà nước đã ban hành rất nhiều các
văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý
đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật để thực hiện các văn bản đó, bao gồm:
- Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994 quy định cụ thể các chính sách và phân
biệt chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính hợp pháp của thửa đất để
lập kế hoạch bồi thường GPMB theo quy định khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng và mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Xét
về tính chất, nội dung, Nghị định 90/CP đã đáp ứng được một số yêu cầu nhất
định, so với các văn bản trước, Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn
diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất, việc bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất…

- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất.
- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành
Nghị định 87/CP.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị định 90/CP nói
trên và quy định rõ phạm vi áp dụng, đối tượng phải bồi thường, đối tượng được
bồi thường, phạm vi bồi thường, đặc biệt người có đất bị thu hồi có quyền được
lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng đất, bằng tiền hoặc bằng đất và
bằng tiền. Những nội dung mới đề cập trong NĐ 22/CP:
a- Về điều kiện được bồi thường về đất có những quy định cụ thể các đối
tượng được bồi thường. Giá đất để tính bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ
sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K
14


để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương. Đối với đất bị thu hồi là do Nhà nước
giao sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu, thì người bị thu hồi đất không
được bồi thường về đất nhưng được bồi thường thiệt hại chi phí đã đầu tư vào đất.
Trường hợp đất thu hồi thuộc đất công ích của xã chưa giao cho ai sử dụng, khi
giao đất người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải bồi thường thiệt hại về
đất bằng tiền cho ngân sách xã. Người đang sử dụng đất công ích của xã được
UBND xã bồi thường thiệt hại chi phí đã đầu tư vào đất. Diện tích đất ở bồi
thường cho mỗi hộ gia đình theo hạn mức do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương quy định, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi. Trong
trường hợp đất ở bị thu hồi lớn hơn diện tích đất ở được bồi thường theo quy định
người bị thu hồi đất có thể được bồi thường thêm một phần diện tích đất ở, tuỳ
theo quỹ đất của địa phương, phần còn lại được bồi thường bằng tiền.
b- Về bồi thường tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá
được bồi thường 100% giá trị tài sản, tài sản trên đất hợp pháp sẽ được trợ cấp
70% đến 80% mức bồi thường.

c- Về mức bồi thường, tài sản được bồi thường theo mức độ thiệt hại thực tế,
bằng giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức bồi thường tối đa không
lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình phụ độc
lập được bồi thường 100% theo bảng giá xây dựng mới.
Các Nghị định trước đây hầu như mới chỉ quan tâm đến nội dung bồi
thường cho đất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với đất bị thu hồi thì Nghị định
này đã đưa các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy định trách nhiệm của
UBND cá cấp và Hội đồng bồi thường GPMB cấp huyện trong việc chỉ đạo lập
phương án bồi thường, xác định mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức
hộ gia đình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án đã được
phê duyệt, tạo sự chủ động cho các địa phương trong việc lựa chọn phương án
bồi thường phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội quỹ đất của địa phương.

15