Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hòi đất trên một số dự án thuộc địa bàn huyện Nghi Xuân, Hà Tĩnh

bộ giáo dục và đào tạo
trờng đạI học nông nghiệp hà nội
lê việt anh
đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thờng thiệt
hại khi nhà nớc thu hồi đất trên một số dự án
Thuộc địa bàn huyện Nghi Xuân - tỉnh Hà Tĩnh
luận văn thạc sĩ nông nghiệp
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60.62.16
Ngời hớng dẫn khoa học: PGS.TS. nguyễn thanh trà
Hà Nội - 2008
Lời cam đoan
- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và cha hề đợc sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
đợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã đợc chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Lê Việt Anh
i
Lời cảm ơn
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận đợc sự quan tâm
giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo
điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, Tr-
ởng Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Tài nguyên và Môi trờng, Trờng Đại học
Nông nghiệp Hà Nội đã trực tiếp hớng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu
thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trờng, Khoa Sau Đại học, Trờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội
đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trờng Hà
Tĩnh, Phòng Quy hoạch- Giao đất, Trung tâm phát triển Quỹ đất, Trung Tâm
Kỹ thuật và Lu trữ Địa chính ( Sở Tài nguyên và Môi trờng Hà Tĩnh), Phòng Tài
nguyên và Môi trờng, phòng Kinh tế Hạ tầng, phòng Thống kê ( UBND huyện
Nghi Xuân), Ban quản lý dự án giải phóng mặt bằng, Ban quản lý khu công
nghiệp Gia Lách đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực
hiện đề tài trên địa bàn.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và bạn
bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, bố mẹ, anh chị em đã động viên, tạo
điều kiện về vật chất cũng nh tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài
này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn và cảm tạ!
Tác giả luận văn
Lê Việt Anh
ii
Mục lục
Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục chữ viết tắt iv
Danh mục bảng v
Danh mục sơ đồ, biểu đồ vi
Danh mục ảnh vii
1. Mậ đầU 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.........................................................................1
1.2. Mục đích và yêu cầu..............................................................................2
1.2.1. Mục đích 2
1.2.2. Yêu cầu 3
2. TặNG QUAN T I LIệU NGHIêN CỉU 4

2.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt bằng 4
2.1.1. Bồi thờng thiệt hại 4
2.1.2 Bồi thờng thiệt hai khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng 4
2.2. Giá đất và định giá đất...........................................................................5
2.2.1. Giá đất 5
2.2.2. Định giá, định giá đất và định giá bất động sản 6
2.2.3. Vận dụng lý luận địa tô của Các Mác vào việc định giá bồi thờng
thiệt hại đất và tài sản gắn liền với đất 8
2.2.4. Về tái định c 10
2.3. Chính sách bồi thờng thiệt hại ở một số nớc, các tổ chức và kinh
nghiệm cho Việt Nam....................................................................12
2.3.1. Tại Trung Quốc 12
iii
2.3.2. Tại Inđônêxia [31] 13
2.3.3. Tại Hàn Quốc 14
2.3.4.Phơng pháp bồi thờng thiệt hại về đất đai thuộc các tổ chức tài trợ
( WB và ADB) [2] 16
2.3.5. Chính sách của Nhà nớc về bồi thờng thiệt hại cho ngời bị thu hồi đất
khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng 19
2.3.6. Những vấn đề tồn tại cần đợc nghiên cứu 26
2.4. Thực trạng bồi thờng giải phóng mặt bằng ở một số địa phơng trong
cả nớc [8]........................................................................................34
2.4.1.Thành phố Hà Nội 34
2.4.2.Thành phố Hải Phòng 36
2.5. Khái quát thực trạng công tác bồi thờng, giải phóng mặt bằng của tỉnh
Hà Tĩnh [27]...................................................................................36
3. ĐẩI TẻNG, NẫI DUNG
V PH ơNG PHáP NGHIêN CỉU 39

3.1. Đối tợng nghiên cứu............................................................................39
3.2. Địa điểm nghiên cứu ..........................................................................40
3.3. Nội dung nghiên cứu...........................................................................41
3.3.1. Điều kiện và đối tợng đợc bồi thờng trong từng dự án: thực hiện theo
Nghị định 197/2004/NĐ-CP 41
3.3.2. Giá bồi thờng: theo giá đất Nông nghiệp và giá đất ở 41
3.3.3. Chính sách hỗ trợ và tái định c: 41
3.3.4. Trình tự thực hiện, trách nhiệm của Hội đồng bồi thờng, hỗ trợ và tái
định c: 41
3.4. Phơng pháp nghiên cứu.......................................................................41
3.4.1 Phơng pháp điều tra khảo sát 41
iv
4. KếT QUả NGHIêN CỉU 43
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nghi Xuân tỉnh Hà Tĩnh
........................................................................................................43
4.1.1. Điều kiện tự nhiên [39] 43
4.1.2. Điều kiện kinh tế -xã hội 47
4.2. Giới thiệu khái quát các dự án nghiên cứu và các chính sách liên quan
đến bồi thờng giải phóng mặt bằng khi nhà nớc thu hồi đất trên địa
bàn huyện Nghi Xuân tỉnh Hà Tĩnh.........................................51
4.2.1. Giới thiệu về 3 dự án nghiên cứu 52
4.2.2. Các văn bản pháp lý có liên quan đến các dự án 59
4.3. Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thờng giải phóng mặt bằng
ở huyện Nghi Xuân tỉnh Hà Tĩnh..............................................61
4.3.1. Xác định đối tợng và điều kiện đợc bồi thờng 61
4.3.2. Kết quả điều tra, xác định các đối tợng và điều kiện đợc bồi thờng ở
3 dự án đầu t xây dựng trên địa bàn huyện Nghi Xuân tỉnh Hà Tĩnh 63
4.3.3. Việc xác định giá bồi thờng về đất và tài sản trên đất theo Nghị
định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ 70
4.3.4. Các chính sách hỗ trợ và tái định c 77

4.3.5. Trình tự thực hiện và trách nhiệm của các cấp các ngành trong công
tác bồi thờng giải phóng mặt bằng 83
4.4. Đánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thờng giải phóng
mặt bằng tại 3 dự án trên địa bàn huyện Nghi Xuân tỉnh Hà
Tĩnh................................................................................................87
4.4.1. Một số thành công 87
4.4.2. Một số hạn chế 88
4.5. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thờng
giải phóng mặt bằng ở huyện Nghi Xuân - tỉnh Hà Tĩnh..............90
v
4.5.1. Các giải pháp chung 90
4.5.2. Các giải pháp cụ thể 92
5. KếT LUậN V đề NGHị 94
5.1. Kết luận...............................................................................................94
5.2. Đề nghị................................................................................................96
T I LIệU THAM KHảO 99
Danh mục chữ viết tắt
Ký hiệu Chú giải
NĐ Nghị định
CP Chính phủ
TW Trung ơng
ADB
Ngân hàng phát triển Châu á
WB Ngân hàng thế giới
FDI Đầu t trực tiếp từ nớc ngoài
UBND Uỷ ban nhân dân
QĐ-UBND
Quyết định của uỷ ban nhân dân tỉnh
QSDĐ Quyền sử dụng đất
GPMB Giải phóng mặt bằng

TĐC Tái định c
CNH Công nghiệp hoá
HĐH Hiện đại hoá
ĐTH Đô thị hoá
vi
Danh mục bảng
Bảng 4.1. Diện tích cơ cấu đất đai năm 2007 huyện Nghi Xuân 44
Bảng 4.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2003 2007
huyện Nghi Xuân - tỉnh Hà Tĩnh 48
Bảng 4.3. Diện tích, dân số và mật độ dân số huyện Nghi Xuân năm
2007 50
Bảng 4.4. Tổng hợp kết quả xác định đối tợng đợc bồi thờng
và không đợc bồi thờng 68
Bảng 4.5. Quan điểm của ngời có đất bị thu hồi
trong việc xác định đối tợng và điều kiện đợc bồi thờng 69
Bảng 4.6. Tổng hợp đơn giá bồi thờng về đất tại 3 dự án 74
Bảng 4.7. Tổng hợp đơn giá bồi thờng về tài sản tại 3 dự án 75
Bảng 4.8. Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại 3 dự án nghiên cứu 80
Bảng 4.9. Quan điểm của ngời có đất bị thu hồi
trong việc thực hiện các chính sách hộ trợ và TĐC 82
vii
Danh môc s¬ ®å, biÓu ®å
BiÓu ®å 4.1. C¬ cÊu diÖn tÝch ®Êt ®ai huyÖn Nghi Xu©n
n¨m 2007..................................................................................46
S¬ ®å tr×nh tù thùc hiÖn båi thêng thiÖt h¹i gi¶i phãng mÆt
b»ng.........................................................................................84
viii
Danh mục ảnh
ảnh 1. Giải phóng mặt bằng dự án xây dựng khu du lịch và sân Golf 53
ảnh 2. Hạ tầng khu du lịch biển và sân Golf Xuân Thành 54

ảnh 3. Giải phóng mặt bằng dự án tuyến đê hữu sông Lam 55
ảnh 4. Hạ tầng dự án tuyến đê hữu sông Lam 56
ảnh 5. Nhà máy chiết xuất Gas trong khu công nghiệp Gia Lách 58
ảnh 6. Hạ tầng khu công nghiệp Gia Lách 58
ix
1. Mở đầu
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá ở Việt Nam đã thực hiện đợc
hơn hai thập kỷ qua, đặc biệt nó diễn ra mạnh mẽ là những năm gần đây. Trong
quá trình đó chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự án với các mục tiêu phát
triển các khu công nghiệp, các công trình hạ tầng kinh tế - xã hội và hạ tầng cho
các đô thị mới.
Để triển khai đợc các dự án này chúng ta buộc phải sử dụng tới quỹ đất đã
và đang đợc sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nh đất sản xuất nông, lâm,
thủy sản, đất nhà ở của nhân dân, đất sử dụng vào các hoạt động sản xuất kinh
doanh....do vậy việc thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng của một bộ phận
quỹ đất hiện nay vào việc triển khai các dự án nh nói trên đang diễn ra ngày
một nhiều hơn theo yêu cầu của phát triển cơ sở hạ tầng cho CNH, HĐH và
ĐTH nền kinh tế.
Việc đẩy nhanh quá trình CNH, HĐH, ĐTH sẽ đòi hỏi phải xây dựng
nhiều loại kết cấu hạ tầng nh: đờng giao thông, cầu cống, hệ thống thông tin,
kho tàng, bến bãi... Quỹ đất dành vào các mục đích này sẽ ngày càng nhiều và
lớn hơn khi các cơ sở hạ tầng quy mô lớn đợc triển khai.
Việc chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà
đặc biệt là đất chuyên dùng đang là vấn đề bức xúc đợc nhiều cơ quan quản lý
Nhà nớc về đất đai và ngời dân quan tâm.
Trên thực tế việc chuyển quỹ đất vào triển khai các dự án không đơn giản,
vì nó tác động đến nhiều vấn đề liên quan đến cuộc sống của ngời dân bị thu
hồi đất. Có thể nói đây là một thách thức rất lớn đối với việc triển khai các dự
án hiện nay, đòi hỏi chúng ta phải giải quyết hàng loạt các vấn đề liên quan đến

ngời dân bị mất đất nh: đời sống, việc làm của ngời dân bị lấy đất và giá trị
1
phần đất đai bị lấy của ngời dân phải đợc xác định nh thế nào để thoả mãn thiệt
hại mà họ phải gánh chịu, giải quyết ổn thỏa tâm trạng của ngời dân sau khi bị
mất đất cũng là những vấn đề vô cùng quan trọng v.v.
ở Hà Tĩnh hiện nay quá trình CNH, HĐH, ĐTH đang diễn ra rất mạnh,
rất nhiều dự án đã và đang triển khai với mục đích phát triển cơ sở hạ tầng kinh
tế cho CNH, HĐH và ĐTH. Vấn đề chuyển đổi quỹ đất đang sử dụng hiện nay
sang đất triển khai dự án đang diễn ra nhanh [27]. Đặc biệt huyện Nghi Xuân là
nơi đang diễn ra quá trình phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng phục vụ mục tiêu
thu hút đầu t ngoài tỉnh để phát triển kinh tế, xã hội. Trong vòng vài năm trở
lại đây huyện Nghi Xuân đã thực hiện bồi thờng thiệt hại, GPMB và di dời
nhiều hộ dân để có đợc quỹ đất triển khai các dự án, về cơ bản đã đáp ứng đợc
yêu cầu đề ra, tuy vậy cũng đang nảy sinh nhiều vấn đề bất cập, một bộ phận
ngời dân bị mất đất cha thỏa mãn với những gì họ đợc hởng từ chính sách bồi
thờng thiệt hại hiện nay [39].
Để góp phần hoàn thiện chính sách bồi thờng thiệt hại đối với ngời dân bị
thu hồi đất nói chung và ở Nghi Xuân nói riêng trong việc triển khai các dự án
thực tế đang đặt ra nhiều vấn đề phải nghiên cứu nghiêm túc, từ đó có thể đa ra
các giải pháp đúng và toàn diện, đáp ứng đợc yêu cầu đặt ra.
Từ thực tế đó, chúng tôi tiến hành lựa chọn đề tài: ''Đánh giá việc thực
hiện chính sách bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất ở một số dự án
trên địa bàn huyện Nghi Xuân - tỉnh Hà Tĩnh''.
1.2. Mục đích và yêu cầu
1.2.1. Mục đích
- Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thờng thiệt hại khi
Nhà nớc thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Nghi Xuân - tỉnh Hà
Tĩnh.
- Rút ra những u điểm và vấn đề còn tồn tại trong việc thực hiện chính
2

sách bồi thờng giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn huyện Nghi
Xuân - tỉnh Hà Tĩnh nhằm khắc phục những bất cập hiện nay.
- Bớc đầu góp ý kiến trong các văn bản, các điều khoản thuộc chính sách
bồi thờng thiệt hại cho ngời dân bị mất đất, với mong muốn góp phần triển khai
dự án một cách hiệu quả, ổn định đời sống ngời dân và phát triển kinh tế ở địa
phơng.
1.2.2. Yêu cầu
- Vận dụng những quy định của Nhà nớc để đánh giá việc thực hiện chính
sách bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất.
- Các tài liệu số liệu điều tra, thu thập phải phản ánh đúng quá trình thực
hiện các chính sách bồi thờng trong thời gian qua và có độ chính xác cao.
- Cần làm rõ những thiệt hại của ngời dân khi bị mất đất nh: mất việc
làm, mất chỗ ở, thiếu các cơ sở hạ tầng cho hoạt động văn hoá tinh thần...
- Các số liệu thu thập phải đợc phân tích, đánh giá một cách khách quan.
3
2. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
2.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt bằng
2.1.1. Bồi thờng thiệt hại
- Bồi thờng thiệt hại có nghĩa là trả lại tơng xứng giá trị hoặc công lao
động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vài một hành vi của chủ thể khác [32].
- Việc bồi thờng thiệt hại này có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thờng
bằng tiền, bằng vật chất khác...) có thể do các quy định của pháp luật điều tiết,
hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể.
- Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thờng thiệt hại nói trên thì còn có một
hình thức bồi thờng khác gọi là hỗ trợ, việc hỗ trợ tơng xứng với giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
2.1.2 Bồi thờng thiệt hai khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
- Bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an
ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là hành vi đợc Hiến pháp

năm 1992 quy định, đồng thời tại điều 27 của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất
đai 2003 và văn bản hớng dẫn nh: Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03
tháng 12 năm 2004 của Chính phủ; Thông t 166/2004/TT-BTC ngày 7 tháng 12
năm 2004 của Bộ Tài chính hớng dẫn Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03
tháng 12 năm 2004 của Chính phủ [20,24].
4
2.2. Giá đất và định giá đất
2.2.1. Giá đất
Điều 56 Luật đất đai 2003 quy định: Nhà nớc quy định giá các loại đất
để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, tính giá trị tài sản
khi giao đất, bồi thờng thiệt hại về đất khi thu hồi. Do đó chúng ta có thể hiểu
Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trờng - sự quản lý của Nhà
nớc. Nhà nớc điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác: giá đất là
công cụ kinh tế để quản lý và ngời sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trờng,
đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để
ngời sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nớc điều chỉnh các quan hệ
đất đai theo pháp luật. Nh vậy giá đất do nhà nớc quy định chỉ nhằm để giải
quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nớc - chủ sở hữu đất và ngời sử dụng đất -
ngời đợc Nhà nớc giao đất hoặc cho thuê đất, không áp dụng giá này cho giao
dịch dân sự nh chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
giữa những ngời đợc Nhà nớc giao đất và cho thuê đất. Giá bán quyền sử dụng
đất đợc hình thành trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá
này đợc gọi là giá đất thực tế hay giá đất thị trờng [26].
Giá đất thị trờng là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó
có thể thực hiện phù hợp với quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung
cầu, quy luật cạnh tranh, biểu hiện bằng tiền do ngời chuyển nhợng (bán) và ng-
ời nhận chuyển nhợng (mua) tự thoả thuận với nhau tại thời điểm xác định.
Nh vậy trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nớc quy định và giá
đất theo giá thị trờng, hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai
(hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nớc với ngời sử dụng đất.

5
2.2.2. Định giá, định giá đất và định giá bất động sản
Định giá: Là sự ớc tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích đã đợc xác định. Thông qua các giao dịch, trao đổi
giữa các tác nhân bên giao và bên nhận trên thị trờng.
Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành,
tồn tại và phát triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển của thị tr-
ờng. Hiện nay, hoạt động định giá tại nhiều nớc trên thế giới đã trở thành đối t-
ợng, công cụ cần thiết với hoạt động quản lý của Nhà nớc trong việc vận hành
nền kinh tế thị trờng một loại dịch vụ phổ biến nằm trong sự kiểm soát của Nhà
nớc.
ở Việt Nam, các hoạt động định giá đã có từ lâu nhng cha thực sự phát
triển do bị chi phối bởi nền kinh tế tập trung, hoạt động định giá chủ yếu là thụ
động, chỉ từ năm 1991 trở lại đây khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trờng
thì hoạt động định giá đợc sắp xếp và vận hành theo đúng vai trò và chức năng
của nó.
- Định giá là sự ớc tính quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ
cho một mục đích đã đợc xác định.
- Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ớc tính giá trị cho một mục
đích cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của
tài sản cũng nh xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trờng bao gồm
các loại đầu t lựa chọn.
Định giá đất: là những phơng pháp kinh tế nhằm tính toán lợng giá trị
của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia
trong một thị trờng nhất định. Đất đai là một tài sản đặc biệt vì có đủ các thuộc
tính của một tài sản, là vật có thực - có thể đáp ứng một nhu cầu nào đó của con
ngời, có đặc trng giá trị và là đối tợng của giao dịch dân sự:
6
+ Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ tác động vào đất đai

làm cho nó sử dụng vào đa mục đích.
+ Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời
gian sử dụng.
+ Đất đai có khả năng sinh lợi, nếu sử dụng hợp lý thì giá trị của đất đai
không ngừng đợc tăng lên.
Đất đai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất cũng nh định giá
các tài sản thông thờng. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, nên giá đất
ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn bị
tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Vì vậy, nh trên đã trình bày thì giá đất chỉ
có thể là sự ớc tính về mặt giá trị mà không có thể tính đúng, tính đủ nh các tài
sản thông thờng.
Với các đặc điểm nêu trên, bớc đầu chúng tôi tạm đa ra khái niệm định
giá đất nh sau:
Định giá đất đợc hiểu là sự ớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đợc xác định tại một thời điểm xác định.
Định giá bất động sản: Khi Nhà nớc giao đất cho ngời sử dụng đều gắn
với một mục đích sử dụng cụ thể. Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời
gian khi đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép. Vì vậy, việc định giá
đất phải dựa trên mục đích sử dụng đất do pháp luật quy định tại thời điểm xác
định, việc định giá đất không thể tách rời với việc định giá tài sản gắn liền với
đất. Đây chính là hai nội dung của một hoạt động thống nhất, đó là định giá bất
động sản.
Bất động sản trớc hết là một tài sản nhng nó khác với các tài sản khác là
không thể di dời đợc, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, công trình xây dựng đó;
7
- Các tài sản gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định [34].

Từ các khái niệm trên cho thấy BĐS có thể là đất đai, cũng có thể là đất
đai và các tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, định giá BĐS thực chất là định giá
đất và định giá các tài sản gắn liền với đất, nên không tách chúng hoàn toàn độc
lập với nhau vì BĐS là một đơn vị thống nhất cả về quyền sở hữu và mục đích
sử dụng. Nh vậy, theo Điều 1 Bộ luật Dân sự Việt Nam tháng 10 năm 1995 thì
đất đai và các tài sản gắn liền với đất cùng nằm trong nội dung của khái niệm
BĐS [3].
Bồi thờng thiệt hại khi GPMB là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp, trong
đó có giá đất, giá BĐS để bồi thờng thiệt hại là vấn đề thời sự nan giải, là
nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện trong
công tác bồi thờng GPMB. Do đó, để khắc phục cần phải có giá đền bù phù
hợp, đảm bảo cho ngời bị thu hồi đất tái tạo đợc cuộc sống của mình, ít nhất
cũng phải bằng nơi ở cũ.
2.2.3. Vận dụng lý luận địa tô của Các Mác vào việc định giá bồi thờng thiệt
hại đất và tài sản gắn liền với đất
Dới bất kỳ chế độ sở hữu ruộng đất nào, ngời sử dụng đất cũng đợc trả
một khoản tiền bồi thờng khi bị thu hồi đất. Trong điều kiện sở hữu ruộng đất là
sở hữu toàn dân do Nhà nớc đại diện chủ sở hữu thì việc ngời sử dụng đất đợc
Nhà nớc trả tiền bồi thờng khi bị thu hồi đất là điều hiển nhiên, với điều kiện
ngời sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình [25]. Để xây
dựng các công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất yếu dẫn đến việc
Nhà nớc phải thu hồi đất. Vì vậy việc bồi thờng thiệt hại cho ngời bị thu hồi đất
và các tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu, để giải quyết mối quan hệ
này là giải quyết mối quan hệ giữa ngời đợc giao quyền sử dụng đất mới và ng-
ời sử dụng đất bị thu hồi [16].
8
Trong điều kiện Nhà nớc thu hồi đất cho mục đích công cộng, lợi ích
quốc gia thì trờng hợp này giống nh là hành vi chuyển quyền sử dụng đất và
chuyển mục đích sử dụng đất nhng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc
biệt, nó không phải là tự nguyện mà là một sự bắt buộc. Bởi vậy, việc giải quyết

thoả đáng lợi ích của ngời bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng, thể
hiện ở việc bồi thờng thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi. Đây là vấn đề
chủ yếu cần đợc xem xét nhằm giải quyết thoả đáng lợi ích cho ngời bị thu hồi
đất.
Lý luận địa tô Các Mác vẫn có giá trị lý luận và thực tiễn để giải quyết
vấn đề trên.
- Tiền bồi thờng thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất cho ngời có đất
bị thu hồi đợc lấy từ ngời sử dụng đất mới. Khoản tiền mà ngời sử dụng đất mới
phải trả ít nhất là bằng với số tiền bồi thờng cho ngời bị thu hồi cả về đất và tài
sản gắn liền với đất.
- Cơ sở và mức tính bồi thờng: theo lý luận địa tô của Các Mác thì độ phì
nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho ngời sử
dụng đất. Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và
nhân tạo, tức là các chi phí đầu t của con ngời làm thay đổi độ phì nhiêu và vị
trí của mảnh đất đợc sử dụng cũng đợc tính đến. Bởi vậy, để tính mức đền bù
cho ngời sử dụng đất bị thu hồi, nên căn cứ vào các yếu tố sau đây:
- Loại đất bị thu hồi: dựa vào phân loại đất theo quy định của pháp luật
hiện hành nh đất nông nghiệp, đất ở, đất chuyên dùng. Cần lu ý tới yếu tố nhân
tạo, tức là vai trò của con ngời tác động vào đất đai. Ví dụ đối với đất nông
nghiệp thì ngoài yếu tố độ phì tự nhiên, cần chú ý đến độ phì nhân tạo, tức là
địa tô chênh lệch II. Với những yếu tố nhân tạo cần xem xét đến vai trò đầu t
của Nhà nớc cũng nh của ngời sử dụng đất.
- Căn cứ vào loại công trình: mức đền bù đợc tính toán phù hợp với giá
trị công trình gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất đợc pháp luật quy
9
định. Việc căn cứ vào loại công trình để tính toán mức bồi thờng thiệt hại phải
trả cho ngời bị thu hồi đất sẽ làm cho các chủ dự án tính toán kỹ lợng nhằm tiết
kiệm chi phí.
Uỷ ban nhân dân các cấp và chủ dự án là những ngời trực tiếp xem xét
các yếu tố, điều kiện liên quan tới việc quy định mức giá bồi thờng thiệt hại về

đất và tài sản gắn liền với đất khi nhà nớc thu hồi đất [12].
2.2.4. Về tái định c
Tái định c là quá trình bồi thờng các thiệt hại về đất và tài sản gắn liền
với đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những ngời dân
bị thu hồi đất để xây dựng các dự án. Tái định c còn bao gồm hàng loạt các hoạt
động nhằm hỗ trợ cho ngời bị ảnh hởng do việc thực hiện dự án gây ra, nhằm
khôi phục và cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và
văn hoá - xã hội. Tái định c nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn
hoá - xã hội đối với một bộ phận dân c phải di chuyển nơi ở vì sự phát triển
chung. Vì vậy, các dự án TĐC cũng đợc coi là dự án phát triển và phải đợc thực
hiện nh các dự án phát triển khác. Ngân hàng và các Nhà nớc đang phát triển
cần nhìn nhận vấn đề này nh cơ hội chứ không phải là trở ngại. Cần thực hiện
một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một môi trờng pháp chế lành mạnh khi
Nhà nớc cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích công cộng của quốc gia. Mặt
khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện, sao cho các dự án luôn
hớng tới sự phát triển, không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn về môi tr-
ờng, xã hội, phơng thức này phù hợp với hai mục tiêu là xoá đói giảm nghèo và
phát triển bền vững.
Tuy nhiên, trên thực tế triển khai đã nảy sinh nhiều vấn đề cần đợc xem
xét.
2.2.4.1. Vấn đề ổn định nơi ở
- Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu nh:
hệ thống điện, nớc, đờng giao thông, trờng hoặc trạm xá, từ đó ảnh hởng trực
10
tiếp đến đời sống của những ngời TĐC.
- Bố trí TĐC cha quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân c, tập quán sinh
hoạt, sản xuất. Ví dụ ngời sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu TĐC cao
tầng không có t liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc
làm cha có chế tài chặt chẽ.
- Việc xây dựng khu TĐC còn chậm, nhiều khi có quyết định thu hồi đất

hoặc thậm chí khi tiến hành bồi thờng mới quan tâm đến vấn đề TĐC. Từ khâu
chuẩn bị không đợc kỹ do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu các điều kiện
tối thiểu.
- Cha có quy định tối thiểu về quyền và nghĩa vụ của ngời bị thu hồi đất
khi đợc bồi thờng ở khu TĐC, nên ngời dân không biết mình có quyền và nghĩa
vụ gì. Họ không vào các khu TĐC mà yêu cầu bồi thờng bằng tiền để tự lo chỗ
ở mới dẫn đến tình trạng thừa chỗ trong các khu TĐC.
- Cha có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên có liên quan trong
việc xây dựng khu TĐC, nên có tình trạng khoán trắng cho chủ dự án dẫn đến
có những công trình TĐC chất lợng không đảm bảo.
- ổn định đời sống và phong tục tập quán của ngời dân: phải xây dựng
khu TĐC với điều kiện sống cao hơn so với trớc khi di dời. Mặt khác, phải quan
tâm đến phong tục, tập quán trong nhóm ngời, quan hệ họ hàng, cộng đồng. Đối
với khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật tự, tạo sự yên
tâm cho ngời mới chuyển đến.
Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi trong quá trình CNH, HĐH phát
triển đất nớc, một khi các chính sách của Nhà nớc cha đồng bộ, nhận thức của
các cấp, các ngành về TĐC cha đầy đủ.
11
2.2.4.2. Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp
Đa số các hộ bị thu hồi đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất
nông nghiệp, không có khả năng nghề nghiệp nhất định do đó thu nhập không
ổn định.
Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những ngời bị thu hồi đất gặp rất nhiều
khó khăn. Trong những năm trớc đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp
không đợc các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho đời sống của những ngời
dân bị thu hồi đất mà kế sinh nhai của họ là gắn liền với đất, nhiều dự án thực
hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua viện trợ bằng cách là cấp một khoản
tiền nhất định. Khoản tiền này sẽ phát huy tác dụng khác nhau: với ngời năng
động hoặc có khả năng thì nó đợc đầu t sinh lợi, ngợc lại với một số ngời khác

thì khoản tiền đó đợc tiêu dùng cho sinh hoạt cá nhân trong một khoảng thời
gian nhất định, sau đó dẫn đến hết tiền, thất nghiệp, ảnh hởng đến cuộc sống gia
đình và đã có những ngời mắc các tệ nạn xã hội. Vì vậy, tạo công ăn việc làm
để ngời dân bị thu hồi đất có thu nhập ổn định là trách nhiệm của chủ dự án
cũng nh của cả ngời dân đợc hỗ trợ việc làm trong thời kỳ phát triển, tạo điều
kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định xã hội, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
2.3. Chính sách bồi thờng thiệt hại ở một số nớc, các tổ chức và kinh
nghiệm cho Việt Nam
2.3.1. Tại Trung Quốc
Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tơng đồng với pháp luật đất
đai của Việt Nam. Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của ngời
Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà n-
ớc Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhợng đất đai. Do vậy thị tr-
ờng đất đai gần nh không tồn tại mà chỉ có thị trờng nhà cửa.
Về bồi thờng thiệt hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu nhà nớc nên
không có chính sách bồi thờng thiệt hại. Khi nhà nớc thu hồi đất, kể cả đất nông
12
nghiệp, tuỳ trờng hợp cụ thể, nhà nớc sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu
hồi đất.
Về phơng thức bồi thờng thiệt hại, Nhà nớc thông báo cho ngời sử dụng
đất biết trớc việc sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Ngời dân có quyền
lựa chọn các hình thức bồi thờng bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ
đô Bắc kinh và thành phố Thợng Hải, ngời dân thờng lựa chọn bồi thờng thiệt
hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc, nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thờng thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trờng, mức giá này cũng
đợc Nhà nớc quy định cho từng khu vực và chất lợng nhà, đồng thời đợc điều
chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa đợc coi là Nhà nớc tác động
điều chỉnh tại thị trờng đó. Đối với đất nông nghiệp việc bồi thờng thiệt hại theo
tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
Về tái định c, các khu tái định c và các khu nhà ở đợc xây dựng đồng bộ

và kịp thời, thờng xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều đợc chính quyền quan
tâm đến điều kiện về việc làm, đối với các đối tợng chính sách xã hội đợc nhà
nớc chú ý và có chính sách xã hội riêng [31].
2.3.2. Tại Inđônêxia [31]
Đối với In-đô-nê-xi-a di dân tái định c, bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc
thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế xã hội từ trớc đến nay vẫn đợc coi là
sự hi sinh mà một số ngời phải chấp nhận vì lợi ích của cộng đồng. Các chơng
trình bồi thờng TĐC chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thờng theo luật cho đất bị
dự án chiếm dụng hoặc một số ít trờng hợp bị thu hồi đất để xây dựng khu
TĐC.
TĐC đợc thực hiện theo 3 yếu tố quan trọng:
- Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất.
- Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và
13
phơng tiện phù hợp.
- Trợ cấp khôi phục để ít ngời bị ảnh hởng có đợc mức sống đạt hoặc gần
đạt so với mức sống trớc khi có dự án. Đối với các dự án có di dân TĐC, việc
lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ khi chu
kỳ đầu tiên của việc lập dự án đầu t và những nguyên tắc chính phải đề cập đến
gồm:
+ Nghiên cứu kỹ phơng án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di
dân bắt buộc, vấn đề khó tránh đợc khi triển khai thực hiện các dự án.
+ Ngời bị ảnh hởng phải đợc bồi thờng và hỗ trợ để triển vọng kinh tế, xã
hôi của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi nh trong trờng hợp không có dự án.
+ Các dự án về TĐC phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt.
+ Ngời bị ảnh hởng đợc thông báo đầy đủ, đợc tham khảo ý kiến chi tiết
về các phơng án bồi thờng TĐC.
+ Các chủ đầu t đặc biệt chú ý đến tầng lớp những ngời nghèo nhất, trong
đó có những ngời không hoặc cha có quyền lợi hợp pháp về đất đai, tài sản,

những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ.
2.3.3. Tại Hàn Quốc
- Luật bồi thờng thiệt hại của Hàn Quốc đợc chia làm hai thể chế:
+ Một là: Luật Đặc lệ liên quan đến bồi thờng thiệt hại cho đất công
cộng đã đợc quy định theo thủ tục thơng lợng của pháp luật.
+ Hai là: Luật Sung công đất theo thủ tục quy định cỡng chế của công
pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng
trong một thời gian ngắn với mục đích cỡng chế đất cho nên luật Sung công
đất đã đợc xây dựng vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích th-
ơng lợng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên toàn
quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã đợc lập vào năm 1975
14
và dựa vào hai luật trên, Hàn Quốc đã triển khai bồi thờng thiệt hại cho đến nay.
Tuy nhiên dới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật Đặc lệ thơng
lợng không đạt đợc thoả thuận thì luật Sung công đất đợc thực hiện bằng cách
cỡng chế nhng nếu nh thế thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi bị trùng
hợp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí bồi thờng sẽ tăng lên. Do
đó luật bồi thờng thiệt hại của Hàn Quốc mới ra đời và thực hiện theo 3 giai
đoạn:
+ Thứ nhất tiền bồi thờng đất đai sẽ đợc giám định viên công cộng đánh
giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công
cộng. Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm
bảo sự khách quan trong việc bồi thờng.
+ Thứ hai pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho ngời có
quyền sử hữu đất trong quá trình thơng lợng chấp nhận thu hồi đất. Quy trình
chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, th-
ơng lợng chấp nhận thu hồi.
+ Thứ ba biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế độ này đợc
Nhà nớc hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con

ngời, cung cấp đất đai cho những ngời bị nơi c trú do thực hiện công trình công
cộng cần thiết của Nhà nớc. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn ngời dân tự
nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc giải phóng mặt bằng. Theo luật bồi
thờng, nếu nh toà nhà nơi dự án sẽ đợc thực hiện có trên 10 ngời sở hữu thì phải
xây dựng cho các đối tợng, xây c trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của toà nhà đó.
Còn nếu nh là dự án xây nhà chung c thì cung cấp cho các đối tợng này nhà
chung c hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành. Đối với các đối tác kinh doanh
để kiếm sống nhng có pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm
thì có chính sách mang tính chất ân huệ thì ngoài biện pháp di dời còn u tiên
cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu vực kinh doanh [31].
15