Một Số Giải Pháp Trong Quản Lý Và Sử Dụng Đất Đô Thị Ở Hà Nội Hiện Nay

Đề án môn học

A. Lời mở đầu
Đô thị và sự phát triển đô thị đóng vai trò quan trọng trong tiến bộ xã hội
và tăng trởng kinh tế. Theo thống kê từ nhiều nớc đang phát triển tổng thu
nhập quốc dân từ các đô thị ở những nớc đang phát triển chiếm khoảng 5070 % tổng thu nhập quốc dân của một quốc gia. ở Việt Nam, mặc dù tỷ lệ
dân số thành thị chiếm 20 % tổng số dân toàn quốc, song hơn 60% nguồn
thu ngân sách và 40% các khoản chi là từ các đô thị.
Cùng với sự công nghiệp hoá ở các nớc đang phát triển, tốc độ đô thị hoá
cũng gia tăng nhất là sau chiến tranh thế giới lần thứ hai. Theo thống kê ở
Trung Quốc, do kinh tế tăng trởng hơn 9%/ năm liên tục trong vòng 15 năm,
đô thị hoá tăng tới mức nhiều lúc, nhiều nơi không kiểm soát đợc.
Quá trình đô thị hoá tăng nhanh ở các nớc đang phát triển nói chung và ở
Việt Nam nói riêng hiện nay bên cạnh nhng mặt tích cực của nó thì vẫn còn
những vấn đề phát sinh cần phải giải quyết, trong đó có vấn đề về đất đô thị
Ta thờng nghe mọi ngời nói, các thành phố lớn đất chật ngời đông. Hà
Nội là một điển hình. Bên cạnh mặt tích cực của việc đông dân với nguồn lao
động dồi dào, mức tiêu dùng nhiều thì cũng có rất nhiều câu hỏi đợc đặt ra
cho chính quyền thành phố. Vì sao giao thông luôn bị tắc nghẽn? Vì sao giá
đất lại đắt đỏ? Vì sao nhiều gia đình sống trong ngôi nhà có 10 m 2?... Xuất
phát từ thực trạng trên, qua đi sâu tìm hiểu em đã chọn đề tài Một số giải
pháp trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hà Nội hiện nay.
Mặc dù cố gắng rất nhiều nhng do thiếu kinh nghiệm cũng nh kiến thức
còn hạn chế nên đề tài của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất
mong đợc sự chỉ bảo của thầy cô để đề tài của em hoàn thiện hơn.

Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

-1-

Đề án môn học

Mục lục
A.Lời mở đầu...............................................................................1
B Nội dung...................................................................................3
I. Nội dung quản lí và sử dụng đất đô thị ở nớc ta hiện nay .........3
1. Khái niệm về đặc điểm đất đô thị...............................................3
2. Phân loại đất đô thị .....................................................................4
2.1. Mục đích sử dụng ....................................................................4
2.2 Quy hoạch xây dựng đô thị ......................................................4
2.3. Nghĩa vụ tài chính của ngời sử dụng đất ................................5
3. Nội dung quản lí và sử dụng đất đô thị ở nớc ta hiện nay ........5
3.1.Điều tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính ..................................5
3.2 Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất
đô thị ..............................................................................................5
3.3. Giao đất cho thuê đất................................................................9
3.4. Đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị 11
3.5 Chuyển quyền sử dụng đất đô thị ..........................................12
3.6. Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị........................14
3.7. Thanh tra giải quyết các tranh chấp giải quyết khiếu nại tố cáo và
sử lí các vi phạm về sử lí đất đô thị ......................................................16
II. Thực trạng sử dụng đất đô thị ở Hà nội...................................18
1. Hiện trạng quỹ đất và dân số Hà nội.......................................18
1.1. Hiện trạng quỹ đất..................................................................18
1.2 Dân số Hà nội .........................................................................20
2. Những tồn tại về sử dụng đất đô thị ở Hà nội...........................21
2.1. Tốc độ tăng đất đô thị không theo kịp tốc độ tăng dân số và tốc độ
phất triển đô thị......................................................................................21
2.2.Hiệu quả sử dụng còn thấp .....................................................22
2.3 Quản lý sử dụng đất còn nhiều bất cập...................................23

2.4. Tồn tại đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất.......24
2.5. Thực trạng sử dụng đất không theo quy cách........................24
III. Một số giải pháp trong quản lý đất đô thị ở Hà Nội..............25
1. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đô thị...............................25
1.1 Quy hoạch đất đô thị...............................................................25
1.2. Kế hoạch sử dụng đất đô thị..................................................26
2. Tăng cờng luật pháp trong quản lý sử dụng đất đô thị.............27
2.1. Vận dụng các công cụ luật pháp chủ yếu trong quản lý sử dụng đất
đô thị.......................................................................................................28

Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

-2-


Đề án môn học

2.2. Một số vấn đề cần lu ý khi sử dụng công cụ luật pháp trong quản lý
sử dụng đất đô thị...................................................................................28
3. Tổ chức hợp lý quá trình quản lý..............................................30
C. Kết luận.....................................................................................32

Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

-3-


Đề án môn học

Lý do chọn đề tài

Thủ đô Hà Nội đợc hình thành và phát triển cách đây gần 10 thế kỷ. Rất
nhiều công trình đang khẩn trơng hoàn tất để kỷ niệm 1000 năm Thăng
Long. Hà Nội không chỉ là trung tâm văn hoá xã hội của cả nớc mà còn đại
diện cho Việt Nam. Trong thời gian qua Hà Nội với tốc độ đô thị hoá cao,
đạt đợc nhiều thành tựu tuy nhiên trong quá trình phát triển kinh tế việc xây
dựng và quản lý đô thị xuất hiện nhiều bất cập, quản lý sử dụng đất gặp
nhiều khó khăn. Nhận thức đợc vấn đề này chính quyền thành phố đang nỗ
lực bằng nhiều biện pháp để đa quỹ đất hạn hẹp của thành phố sử dụng hiệu
quả nhất, tránh lãng phí đồng thời tạo vẻ đẹp cho Hà Nội. Những nhà quản
lý đã đang và sẽ tiếp tục đa ra những biện pháp cả trong ngắn hạn và dài hạn
để Hà Nội không chỉ với 36 phố phờng mà còn là một thành phố hiện đại
văn minh.
Là một ngời đang sinh sống và học tập ở Hà Nội, hơn nữa là một sinh
viên khoa kinh tế và quản lý môi trờng- đô thị em tự thấy mình cần làm một
cái gì đó để góp phần thúc đẩy sự phát triển của thành phố cũng nh của toàn
đất nớc. Bởi vì các đô thị chính là các hạt nhân quan trọng trong chiến lợc
phát triển kinh tế của một quốc gia. Đó chính là lý do em chọn đề tài này.

B. Nội dung.
I. Nội dung quản lý và sử dụng đất đô thị ở nớc ta
hiện nay.
1. Khái niệm và đặc điểm đất đô thị.
Khái niệm: Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị
trấn đợc quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ
chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

-4-

Đề án môn học

cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác. Ngoài ra, theo quy định các
loại đất ngoại thành, ngoại thị xã đã có quy hoạch của cơ quan Nhà nớc có
thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị thì cũng đợc tính vào đất đô thị.
Đặc điểm:
- Mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu: Trong những năm trở lại
đây tốc độ đô thị hoá ở Việt Nam tăng nhanh vừa kéo theo sự gia tăng của
dân số đô thị chính thức và nhiều hơn sự gia tăng của đô thị phi chính thức.
Tuy nhiên, điều kiện cơ sở hạ tầng đô thị tăng chậm, cùng với sự gia tăng
nhanh chóng của dân số đô thị đã và đang tạo ra những sức ép lớn về giải
quyết các nhu cầu sinh hoạt đô thị. Để gia tăng phát triển hệ thống cơ sở hạ
tầng đô thị, một trong những điều kiện cơ bản là khả năng đáp ứng về diện
tích đất đai tạo bề mặt cho phát triển đô thị. Việc mở rộng thêm diện tích đất
đai cho phát triển đô thị đang gặp phải nhiều giới hạn: giới hạn về quỹ đất
hiện có có thể mở rộng; giới hạn về địa hình bề mặt và nhất là giới hạn cho
phép phát triền quy mô đô thị. Chính những giới hạn trên đang làm tăng
thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai các đô thị ở nớc ta.
- Đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất: Do điều kiện đặc thù
về lịch sử, đất đai đô thị ở nớc ta hiện đang sử dụng phân tán về mục đích sử
dụng và chủ thể sử dụng. Sự đan xen giữa đất đai các khu dân c với đất phát
triển các hoạt động sản xuất công nghiệp, thơng mại, dịch vụ và các cơ quan
hành chính sự nghiệp. Sự đan xen về mục đích sử dụng cũng dẫn đến sự đan
xen về chủ thể đang sử dụng đất đô thị. Sự đan xen về chủ thể và mục đích
sử dụng đang làm tăng thêm tính bất hợp lý trong việc sử dụng đất của các
đô thị ở nớc ta hiện nay. Việc đan xen trên cũng đang là lực cản cho việc quy
hoạch phát triển đô thị theo hớng văn minh, hiện đại.
- Tình trạng
sử dụng đất không theo quy hoạch: Việc phát triển các đô thị ở nớc ta vốn dĩ
đã thiếu quy hoạch thống nhất, thêm vào đó do sự đan xen về chủ thể sử

dụng và mục đích sử dụng, nên tình trạng sử dụng đất đô thị hiện nay không
theo quy hoạch đang là vấn đề nổi cộm phổ biến ở các đô thị. Do thiếu quy
hoạch và sử dụng không theo quy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị hiện nay
đang thể hiện nhiều điều bất hợp lý cả về bố trí kết cấu không gian, địa điểm
và lợi ích mang lại.
2. Phân loại đất đô thị .
2.1. Theo mục đích sử dụng.
- Đất dành cho các công trình công cộng: đờng giao thông, các công
trình giao thông tĩnh, các nhà ga, bến bãi, các công trình cấp thoát nớc, các
đờng dây tải điện, thông tin liên lạc.
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

-5-


Đề án môn học

- Đất dùng vào các mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại
giao và các khu vực hành chính đặc biệt.
- Đất ở dân c: bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, các
công trình phục vụ sinh hoạt và khoảng không gian theo quy định về xây
dựng và thiết kế nhà ở.
- Đất chuyên dùng: xây dựng trờng học, bệnh viện, các công trình văn
hoá vui chơi giải trí, các công sở và khu vực hành chính, các trung tâm thơng
mại, buôn bán; các cơ sở sản xuất kinh doanh.
- Đất nông lâm, ng nghiệp đô thị: gồm diện tích các hồ nuôi trồng
thủy sản, các khu vực trồng cây xanh, trồng hoa cây cảnh, các phố vờn
- Đất cha sử dụng đến: là đất đợc quy hoạch để phát triển đô thị nhng
cha sử dụng.
2.2. Theo quy hoạch xây dựng đô thị.

- Đất dân dụng: là đất ở, đất phục vụ công cộng, đất cây xanh, đất giao
thông và đất các công trình hạ tầng kỹ thuật.
- Đất ngoài khu dân dụng: đất nông nghiệp, đất kho bãi, đất các trung
tâm chuyên ngành, đất quốc phòng an ninh, đất cơ quan ngoài đô thị, đất
chuyên dùng khác, đất cha sử dụng.
2.3. Theo nghĩa vụ tài chính của ngời sử dụng đất.
- Đất cho thuê: thờng đợc sử dụng để xây dựng các công trình sản xuất
kinh doanh và giao đất sử dụng có thời hạn.
- Giao đất: gồm có giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không
thu tiền sử dụng đất.
3. Nội dung quản lý và sử dụng đất đô thị ở nớc ta hiện nay.
3.1. Điều tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính.
Điều tra, khảo sát đo đạc, lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên
phải thực hiện trong công tác quản lý đất đô thị. Thực hiện tốt các công việc
này giúp cho ta nắm đợc sổ lợng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai.
Việc điều tra khảo sát đo đạc thờng đợc tiến hành dựa trên một bản đồ
hoặc tài liệu gốc sẵn có. Dựa vào tài liệu này, các thửa đất đợc trích lục và
tiến hành xác định mốc giới, hình dạng của lô đất trên thực địa; cắm mốc
giới và lập biên bản mốc giới. Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác về
hình dáng và kích thớc thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất. Trên
cơ sở các tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập đợc sau khi điều tra
đo đạc, tiến hành xây dựng bản đồ địa chính.
3.2. Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị.
3.2.1. Quy hoạch xây dựng đô thị.
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

-6-


Đề án môn học

Quy hoạch về cơ bản là một nỗ lực liên tục, tỉnh táo, có tổ chức để lựa
chọn phơng án tối u có thế có nhằm đạt đợc những mục tiêu cụ thể
Waterston 1965. Trong khi đó Franklin định nghĩa quy hoạch với nghĩa
rộng là: một quá trình quy hoạch linh hoạt và có thể bị thay đổi với ý định
sắp xếp trớc nhằm thực hiện có hiệu quả nguồn lực để đáp ứng nhu cầu của
con ngời 1979.
Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục
tiêu trọng tâm là nghiên cứu những vấn đề về phát triển và quy hoạch xây
dựng đô thị, các điểm dân c kiểu đô thị. Quy hoạch đô thị liên quan đến
nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn
đề về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi giải
trí của nhân dân, tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc và
tạo lập môi trờng sống đô thị.
Đô thị hoá phát triển kéo theo sự gia tăng về số lợng dân c đô thị, đòi
hỏi sự gia tăng về đất đai xây dựng. Chức năng và hoạt động của đô thị ngày
càng đa dạng và phức tạp, nhu cầu của con ngời ngày càng tăng cao và liên
tục đổi mới. Vì vậy quy hoạch đô thị là những hoạt động định hớng của con
ngời tác động vào không gian kinh tế và xã hội, vào môi trờng tự nhiên và
nhân tạo, tạo cuộc sống cộng đồng xã hội nhằm thoả mãn những nhu cầu của
con ngời. Công tác quy hoạch đô thị phải đạt đợc ba mục tiêu sau đây:
- Tạo lập tối u cho việc sử dụng các điều kiện không gian cho quá
trình sản xuất mở rộng của xã hội.
- Phát triển toàn diện tổng hợp những điều kiện sống, điều kiện lao
động và những tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng của con ngời.
- Tạo lập tối u quá trình trao đổi giữa con ngời với thiên nhiên khai
thác và bảo vệ tài nguyên môi trờng.
3.2.2. Lập kế hoạch và phân phối đất đai xây dựng đô thị.
Về nguyên lý, việc xác định địa điểm để phân chia đất đai cho các
hoạt động trên thờng xác định dựa vào việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất

của các dạng hoạt động khác nhau. Hiệu quả sử dụng đất đô thị đợc xác định
dựa vào hàm định giá thuê đất.
Q *p C t * Q* u
G=
D
Trong đó:
Q: Khối lợng sản phẩm của hoạt động sử dụng đất.
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

-7-


Đề án môn học

p: Giá sản phẩm.
C: Chi phí kinh tế ( bao gồm tất cả các chi phí đầu vào mức sinh lợi
bình quân, không kể đất đai)
t: Cớc phí vận chuyển.
u: Khoảng cách tới trung tâm.
D: Quy mô diện tích đất đai sử dụng.
Việc phân chia đất đai sử dụng vào xây dựng đô thị có thể chia ra
thành các nhóm chính sau đây:
- Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung: bao gồm đất để
xây dựng các công trình sản xuất, kho tàng, các xí nghiệp dịch vụ sản xuất,
hành chính quản lý, đào tạo, nghiên cứu và giao thông phục vụ các hoạt
động sản xuất và đi lại của ngời lao động.
Ngoài ra còn có thể bố trí trong khu đất công nghiệp các công trình
dịch vụ công cộng, thể thao và nghỉ nghơi, giải trí.
- Đất các khu ở: bao gồm đất để xây dựng các khu ở mới và các khu ở
cũ (thờng gọi là khu hỗn hợp ở, làm việc). Trong các khu đất ở dùng để xây

dựng nhà ở, các công trình dịch vụ công cộng, đất cây xanh, thể dục thể thao
và giao thông phục vụ cho khu ở.
Ngoài ra còn bố trí trong khu ở các cơ sở sản xuất không độc hại và sử
dụng đất ít, các cơ quan hành chính sự nghiệp, các cơ sở nghiên cứu khoa
học, thực nghiệm và tiểu thủ công nghiệp.
- Đất khu trung tâm đô thị: bao gồm đất trung tâm đô thị, các trung
tâm phụ và trung tâm chức năng của đô thị trong các khu quận dùng để xây
dựng các công trình hành chính- chính trị, dịch vụ cung cấp hàng hoá vật
chất, văn hoá, giáo dục đào tạo, nghỉ dỡng du lịch và các công trình giao
thông.
Ngoài ra còn có thể bố trí các khu đất trung tâm của đô thị các nhà ở
khách sạn, các công trình nghỉ ngơi, giải trí, các cơ sở sản xuất không độc
hại, chiếm ít diện tích, các cơ sở làm việc cao tầng.
- Đất cây xanh, thể dục thể thao: bao gồm đất vờn hoa, công viên, các
bờ sông, bờ hồ, các mảng rừng cây nhỏ, các khu vờn (trồng hoa, ơm cây) và
đất xây dựng các công trình và sân bãi thể dục, thể thao, cấp đô thị.
Có thể bố trí trong khu đất cây xanh, thể dục thể thao các công trình
dịch vụ công cộng, nhà ở, nhà nghỉ dỡng khu cắm lều trại nghỉ mát, các cơ
sở sản xuất nông lâm ng nghiệp đô thị.

Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

-8-


Đề án môn học

- Đất giao thông: bao gồm đất xây dựng các tuyến đờng chính, đờng
khu vực, đờng trục đi bộ lớn, tuyến đờng sắt, bến bãi giao thông tĩnh, ga đỗ
xe và một số công trình dịch vụ kỹ thuật giao thông. Trong quy hoạch đất

giao thông cần đặc biệt lu ý đến đất dành cho các công trình ngầm nh đờng
cấp, thoát nớc, đờng dây điện và dây thông tin...
Ngoài ra, đất đô thị còn gồm một số khu đất đặc biệt không trực
thuộc quản lý trực tiếp của đô thị nh khu ngoại giao đoàn, khu doanh trại
quân đội, các khu nghỉ dỡng, các cơ quan đặc biệt của Nhà nớc.
Khi lập kế hoạch thiết kế đất đai xây dựng đô thị ngời ta phải căn cứ
vào dự kiến quy mô dân số đô thị để tính quy mô diện tích mỗi loại đất theo
các tiêu chuẩn thiết kế sau đây:
Loại đất

Diện tích bình quân

Cơ cấu (%)

( m2/ ngời)
Đất công nghiệp, TT công nghiệp

10 12

10 12

Đất kho tàng

23

23

Đất các khu ở

40 50

46 50

Đất trung tâm đô thị khu đô thị

35

35

Đất cây xanh, thể dục thể thao

15 22

15 22

Đất giao thông

10 13

12 14

Tổng cộng

80 100

100

Sự dao động của các chỉ tiêu phụ thuộc vào nhiều yếu tố nh địa hình
của khu đất xây dựng, địa chất công trình của khu đất xây dựng,số tầng cao
của công trình, hiện trạng tự nhiên và xây dựng của đô thị.

Đối với chỉ tiêu diện tích đất bình quân đầu ngời, các đô thị nhỏ thờng
lấy chỉ tiêu cao, các đô thị lớn lấy chỉ tiêu thấp.
3.3. Giao đất, cho thuê đất.
3.3.1. Giao đất.
Các tổ chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị vào các mục tiêu
đã đợc phê duyệt có thể lập hồ sơ xin giao đất để sử dụng vào các mục đích
đó. Thủ tục giao đất bao gồm: (Nghị định 17 CP về thủ tục chuyển nhợng,
cho thuê, cho thuê lại, góp vốn sử dụng đất).
- Đơn xin giao đất.
- Dự án đầu t xây dựng đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt.
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

-9-


Đề án môn học

- Bản đồ địa chính về hiện trạng khu đất.
- Phơng án đền bù
Việc tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị đợc thực hiện nh sau:
ủy ban nhân dân thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện có
trách nhiệm tổ chức triển khai việc giải phóng mặt bằng và hớng dẫn việc
đền bù các thiệt hại khi thu hồi đất trong phạm vi địa phơng mình quản lý.
Các cơ quan địa chính cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất, tổ chức việc
giao đất tại hiện trờng theo quyết định giao đất, lập hồ sơ quản lý và theo dõi
sự biến động của quỹ đất đô thị.
Việc giao nhận đất tại hiện trờng chỉ đợc thực hiện khi các tổ chức, cá
nhân xin giao đất có quyết định giao đất, nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa
chính và làm các thủ tục đền bù thiệt hại theo đúng các quy định của pháp
luật.

Ngời đợc giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất đai tại
ủy ban nhân dân phờng, xã, thị trấn nơi đang quản lý khu đất đó.
Sau khi nhận đất, ngời đợc giao đất phải tiến hành ngay các thủ tục
chuẩn bị đa vào sử dụng, trong trờng hợp có sự thay đổi về mục đích sử
dụng, thì ngời đợc giao đất phải trình cơ quan quyết định giao đất xem xét
giải quyết.
Việc sử dụng đất đợc giao phải đảm bảo đúng tiến độ ghi trong dự án
đầu t xây dựng đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt. Nếu trong
thời hạn 12 tháng kể từ khi nhận đất, ngời đợc giao đất vẫn không tiến hành
sử dụng mà không đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép thì quyết
định giao đất không còn hiệu lực.
3.3.2. Thuê đất.
Các tổ chức và cá nhân không thuộc diện đợc giao đất hoặc không
có quỹ đất xin giao, hoặc các công việc sử dụng không thuộc diện đợc giao
đất thì phải tiến hành xin thuê đất. Nhà nớc cho các tổ chức, cá nhân Việt
Nam thuê đất đô thị để sử dụng vào các mục đích sau đây:
- Tổ chức mặt bằng phục vụ cho việc thi công xây dựng các công
trình trong đô thị.
- Sử dụng mặt bằng làm kho bãi.
- Tổ chức các hoạt động xã hội nh cắm trại, hội chợ, lễ hội.
- Xây dựng các công trình cố định theo các dự án đầu t phát triển
sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở.
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

- 10 -


Đề án môn học

Các tổ chức, cá nhân nếu có nhu cầu thuê đất trong đô thị dành cho

các mục đích đã đợc phê duyệt thì phải làm hồ sơ xin thuê đất.
Sau khi có quyết định cho thuê đất, cơ quan nhà nớc đợc uỷ quyền tiến
hành ký hợp đồng với bên xin thuê đất.
Ngời thuê đất có nghĩa vụ:
- Sử dụng đất đúng mục đích.
- Nộp tiền thuê đất, lệ phí địa chính theo đúng quy định của pháp
luật.
- Thực hiện đúng hợp đồng thuê đất.
Hết thời hạn thuê đất, đối với trờng hợp sử dụng mặt bằng, ngời thuê
đất phải thu dọn mặt bằng trở lại nguyên trạng, không đợc làm h hỏng công
trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật có liên quan và bàn giao lại cho bên cho thuê.
Đối với việc cho ngời nớc ngoài thuê đất đợc tiến hành theo quy định
riêng của Nhà nớc.
3.4. Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị.
3.4.1 Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất
Mọi tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai
đăng ký việc sử dụng đất với Uỷ ban nhân dân phờng, thị trấn để đợc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đất đang sử dụng. Việc đăng ký
đất đai không chỉ đảm bảo quyền lợi của ngời sử dụng đất mà còn là nghĩa
vụ bắt bụôc đối với ngời sử dụng đất. Việc đăng ký đất đai sẽ giúp cho cơ
quan nhà nớc nắm chắc hiện trạng sử dụng đất, thực hiện các tác nghiệp
quản lý, đồng thời thờng xuyên theo dõi, quản lý việc sử dụng đất đai theo
đúng mục đích.
3.4.2. Xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ng ời đang sử
dụng đất đô thị.
Thủ tục xin xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị bao
gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ về lô đất hoặc thửa
đất đang đợc sử dụng.
- Sơ đồ, bản đồ, vị trí của lô đất.

- Biên lai hoá đơn nộp tiền sử dụng đất.
Việc xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những ngời đang
sử dụng thờng thuộc vào các trờng hợp sau đây:
- Cá nhân sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền
của Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam hoặc Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam
cấp.
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

- 11 -


Đề án môn học

- Những ngời đang có các giấy tờ hợp lệ chứng nhận quyền sử dụng
đất do các cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, không có tranh chấp
về quyền sử dụng đất và đang sử dụng đất không thuộc diện phải giao lại cho
ngời khác theo chính sách của Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ Cách mạng lâm thời miền
Nam Việt Nam.
- Các cá nhân đang sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện
các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nớc về quyền sử dụng đất.
Những ngời sử dụng đất đô thị không có nguồn gốc hợp pháp, nếu
không có đủ các giấy tờ hợp lệ nh quy định song có đủ các điều kiện sau đây
thì cũng đợc xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đợc cơ
quan nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt.
- Không có tranh chấp hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ
quan nhà nớc có thẩm quyền.
- Không vi phạm các công trình cơ sở hạ tầng công cộng và các hành

lang bảo vệ các công trình kỹ thuật đô thị.
- Không lấn chiếm đất thuộc các công trình di tích lich sử, văn hoá,
tôn giáo đã đợc Nhà nớc công nhận
- Nộp tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối
với Nhà nớc về sử dụng đất.
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị do ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng ( gọi tắt là cấp tỉnh ) cấp. Cơ
quan quản lý nhà đất và địa chính giúp ủy ban nhân dân tỉnh tổ chức thực
hiện việc đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ gốc và quản lý hồ sơ
về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị.
3.5. Chuyển quyền sử dụng đất đô thị
Chuyển quyền sử dụng đất đợc hiểu là việc ngời có quyền sử dụng đất
hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngời khác, tuân theo các
quy định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thờng,
tất yếu, thờng xuyên của cuộc sống xã hội nhất là trong nền kinh tế thị trờng.
Vì vậy, công tác quản lý đất đai phải thờng xuyên nắm bắt, cập nhật đợc các
biến động về chủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của ngời
chủ sử dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cờng công tác quản lý đất đai đợc
kịp thời chính xác. Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng
đất sẽ ngăn chặn đợc tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhợng quyền sử
dụng đất để thực hiện các hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cBùi Thanh Tùng - Đô thị 44

- 12 -


Đề án môn học

ờng các nguồn thu tài chính thích đáng với các hoạt động buôn bán kinh
doanh đất đai.

Theo quy định của Luật Đất đai và Bộ Luật Dân sự thì chuyển quyền
sử dụng đất gồm 5 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế
và thế chấp quyền sử dụng đất.
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng
đất trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau
theo các nội dung, hình thức chuyển sử dụng đất theo quy định của các cơ
quan có thẩm quyền đợc quy định trong Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất
đai.
- Chuyển nhợng quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử
dụng đất, trong đó ngời sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất)
chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngời đợc chuyển nhợng (gọi là
bên nhận quyền sử dụng đất), còn ngời đợc chuyển nhợng trả tiền cho ngời
chuyển nhợng.
- Cho thuê quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất
có thời hạn, trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng
trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền
thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê.
- Thế chấp quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất
không đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo
việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Bên thế chấp đợc tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế
chấp.Thông thờng việc thế chấp đất đô thị thờng đi liền với thế chấp về nhà ở
hoặc thế chấp về nhà ở nhng thực chất là thế chấp cả về đất ở.
- Thừa kế quyền sử dụng đất: là việc chuyển quyền sử dụng đất của
ngời chết sang ngời thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với
quy định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
3.5.1. Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định của Bộ Luật Dân sự thì việc chuyển quyền sử dụng
đất phải đợc làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền. Đối
với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến hành làm thủ tục tại

Uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện. Đối với việc
chuyển nhợng quyền sử dụng đất đô thị phải làm thủ tục tại Uỷ ban nhân dân
thành phố trực thuộc Trung ơng.
Việc chuyển quyền sử dụng đất phải đợc các bên thoả thuận thực
hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đợc lập
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

- 13 -


Đề án môn học

thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (trừ văn
bản về thừa kế quyền sử dụng đất thì đợc tiến hành theo Luật thừa kế).
3.5.2. Những điều kiện đợc đợc chuyển quyền sử dụng đất đô thị.
Chỉ những ngời sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển quyền
sử dụng đất. Ngời đợc phép chuyển quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các
điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cơ quan nhà nớc có
thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Trong thời hạn còn đợc quyền sử dụng đất và chỉ đợc chuyển
quyền sử dụng đất trong thời hạn đợc quyền sử dụng còn lại.
- Phải tuân thủ các quy định của Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai;
đất chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có
quy hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
3.6. Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị.
3.6.1. Thu hồi đất xây dựng và phát triển đô thị
Để phục vụ cho nhu cầu xây dựng, phát triển đô thị, Nhà nớc có
quyền thu hồi phần diện tích đất đai đã giao cho các tổ chức, cá nhân sử
dụng hiện đang nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô thị.

Khi thu hồi đất đang có ngời sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng
công cộng, các công trình lợi ích chung, thực hiện việc cải tạo và xây dựng
đô thị theo quy hoạch và các dự án đầu t lớn đã đợc duyệt thì phải có quyết
định thu hồi đất của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền.
Trớc khi thu hồi đất, cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phải thông
báo cho ngời đang sử dụng đất biết về lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và
phơng án đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản gắn với đất.
Ngời đang sử dụng đất bị thu hồi đất phải chấp hành nghiêm chỉnh
quyết định thu hồi đất của Nhà nớc. Trong trờng hợp ngời có đất cố tình
không chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền
thì bị cỡng chế di chuyển ra khỏi khu đất đó.
Khi thu hồi đất để xây dựng đô thị mới, hoặc phát triển các công
trình công cộng, Uỷ ban nhân dân các thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận
huyện phải lập và thực hiện các dự án di dân, giải phóng mặt bằng, tạo điều
kiện sinh hoạt cần thiết và ổn định cuộc sống cho ngời có đất bị thu hồi.
Đối với các trờng hợp các tổ chức, cá nhân tự nguyện chuyển nhợng thừa kế, biếu tặng và trờng hợp chuyển đổi quyền sở hữu nhà và quyền
sử dụng đất hợp pháp khác thì việc đền bù, di chuyển và giải phóng mặt
bằng do hai bên thoả thuận không thuộc vào chế độ đền bù thiệt hại của Nhà
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

- 14 -


Đề án môn học

nớc. Nhà nớc chỉ thực hiện việc thu hồi và giao đất về thủ tục theo quy định
của pháp luật.
3.6.2. Đền bù thu hồi đất đô thị.
Đối tợng đợc hởng đền bù thiệt hại khi thu hồi đất bao gồm các hộ
gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp; các doanh nghiệp, các tổ chức

kinh tế, xã hội đang sử dụng đất hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng đất mà tiền
đó không thuộc nguồn vốn của Ngân sách nhà nớc.
Ngoài ra, những trờng hợp sau đây khi bị thu hồi đất tuy không đợc
hởng tiền đền bù thiệt hại về đất nhng đợc hỏng đền bù thiệt hại về tài sản và
trợ cấp vốn hoặc xem xét cấp đất mới:
+ Hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất tạm giao, đất thuê của Nhà
nớc, hoặc đất đấu thầu.
+ Cơ quan nhà nớc, tổ chức chính trị- xã hội, các đơn vị lực lợng vũ
trang nhân dân, các tổ chức kinh tế của Nhà nớc đợc giao đất mà đợc miễn
không phải nộp tiền giao đất hoặc nộp tiền giao đất bằng nguồn vốn của
Ngân sách nhà nớc.
Những ngời sử dụng đất bất hợp pháp khi bị Nhà nớc thu hồi đất
thì không đợc đền bù thiệt hại về đất và phải tự chịu mọi chi phí tháo dỡ, giải
toả mặt bằng theo yêu cầu của Nhà nớc.
Về nguyên tắc chung, ngời đợc Nhà nớc giao đất sử dụng vào mục
đích nào thì khi Nhà nớc thu hồi đất đợc đền bù bằng cách giao đất có cùng
mục đích sử dụng để thay thế. Trờng hợp Nhà nớc không thể đền bù bằng đất
hoặc ngời bị thu hồi đất không yêu cầu đền bù bằng đất thì đền bù bằng tiền
theo giá đất bị thu hồi, do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khung
giá đất do Chính phủ quy định.
Đối với trờng hợp đất ở đô thị, khi Nhà nớc thu hồi thì việc đền bù
chủ yếu bằng nhà ở hoặc bằng tiền.
Việc đền bù thiệt hại về tài sản nh nhà cửa, vật kiến trúc, công
trình ngầm gắn liền với đất bị thu hồi bằng giá trị thực tế còn lại của các
công trình đó. Trong trờng hợp mức giá đền bù không đủ để xây dựng ngôi
nhà mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tong đơng ngôi nhà đã phá dỡ thì hộ gia đình
đợc đền bù thêm, nhng mức đền bù thêm không đợc vợt quá giá xây dựng
mới.
3.7. Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo
và xử lý các vi phạm về đất đô thị

3.7.1.Những nội dung tranh chấp về đất đai đô thị.

Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

- 15 -


Đề án môn học

Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện
những mâu thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp. Những hình thức tranh
chấp đất đai thờng xảy ra trong quản lý đất đô thị là:
- Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng.
- Tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ( chuyển nhợng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất).
- Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất.
- Tranh chấp về bồi thờng hại về đất.
- Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất.
- Tranh chấp về lối đi.
- Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất ( nh không
cho đào rãnh thoát nớc qua bất động sản liền kề...).
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đai.
3.7.2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai.
*Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất thuộc Uỷ ban nhân dân
và toà án nhân dân các cấp.
Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về
quyền sử dụng đất mà ngời sử dụng đất không có các giấy tờ chứng nhận
quyền của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền. Cụ thể:
- Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải
quyết các tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân, hộ
gia đình với các tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình.

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng giải quyết
các tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức; giữa tổ chức với hộ gia đình, cá
nhân nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc trung ơng.
- Trong trờng hợp không đồng ý với quyết định của Uỷ ban nhân
dân đã giải quyết tranh chấp, đơng sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành
chính nhà nớc cấp trên. Quyết định của cơ quan nhà nớc cấp trên trực tiếp có
hiệu lực thi hành.
* Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Toà án
nhân dân.
Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất
mà ngời sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nớc có thẩm
quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó.
Việc giải quyết xét xử các tranh chấp về đất đai đợc thực hiện theo
các thủ tục và các quy định pháp luật hiện hành.
II. Thực trạng sử dụng đất đô thị ở Hà Nội.
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

- 16 -


Đề án môn học

H Nội là thủ đô của nớc Việt Nam, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn
hoá, thơng mại và du lịch của Việt Nam. Hà Nội nằm trên hai bên bờ sông
Hồng, giữa vùng đồng bằng bắc bộ trù phú. Khí hậu Hà Nội tiêu biểu cho
khí hậu bắc bộ với đặc điểm là khí hậu nhiệt đới gió mùa. Hà Nội là thành
phố cổ với lịch sử gần 1000 năm văn hiến. Theo dòng thời gian Hà Nội đã
nhiều lần đợc đổi tên từ Thăng Long, Đông Đô đến Hà Nội. Trải qua bao
biến động thăng trầm, Hà Nội vẫn còn lu giữ đợc nhiều di tích văn hoá lịch
sử có giá trị, nhiều công trình kiến trúc cổ, gồm hơn 600 ngôi chùa và khu

phố cổCho đến nay Hà Nội có trên 300 di tích đợc công nhận di tích văn
hoá lịch sử. Bên cạnh các công trình kiến trúc cổ còn có nhiều công trình
mới đợc xây dựng nh lăng chủ tịch Hồ Chí Minh, cung văn hoá hữu nghị
Việt XôCùng với hệ thống các viện bảo tàng, nhà hát phong phú đa dạng.
Nói đến Hà Nội không thể không nói đến vẻ đẹp của hệ thống sông hồ.
Dòng sông Hồng nh dải lụa vắt ngang thành phố. Hai bên sông có biết bao
di tích mà du khách có thể ghé thăm nếu đi du lịch bằng đờng thuỷ. Hệ
thống các hồ ở Hà Nội chiếm tới 10 héc ta nằm lẫn trong các khu phố trong
đó lớn nhất là Hồ Tây, Hồ Hoàn Kiếm và hồ Bảy Mẫu. Tất cả hoà quyện vào
nhau mang đến cho Hà Nội một vẻ đẹp thực sự mơ mộng và cổ kính
1. Hiện trạng quỹ đất và dân số Hà Nội
1.1. Hiện trạng quỹ đất Hà Nội.
H Ni nm trung tâm Bc B, gii hn trong khong t 2053' n
2132' v Bc, trong khong t 10544' n 10602' kinh ông, tip
giáp vi 5 tnh: Thái Nguyên phía Bc, Bc Ninh v Hng Yên phía
ông, H Tây v Vnh Phúc phía Nam v phía Tây, H N i có din tích
91846 km2. Khong cách di nht t phía Bc xung phía Nam thnh ph
trên 50 km v ch rng nht t Tây sang ông gn 30 km.
L mt thnh ph nm hai bên b sông Hng trên vùng ng bng
trù phú v ni ting t lâu i, H Ni có v trí v a th p, thun li
tr thnh trung tâm chính tr, kinh t, vn hoá v u mi giao thông quan
trng ca Vit Nam.
i b phn din tích H Ni nm trong vùng ng bng châu th
sông Hng vi cao trung bình t 5m n 20m so vi mc nc bin. Còn
li ch có khu vc i núi phía Bc v Tây Bc ca huyn Sóc Sn thuc rìa

Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

- 17 -

Đề án môn học

phía Nam ca dẫy núi Tam o có cao t 20m n 400m, vi nh cao
nht l núi Chân Chim cao 462m.
a hình H Ni thp dn t Bc xung Nam v t Tây sang ông. iu
ny c phn ánh rõ nét qua hng dòng chy t nhiên ca các dòng sông
chính chy qua H Ni.
Dng a hình ch yu ca H Ni l dng a hình ng bng c bi
p hin i, bãi bi cao v các bc thm. Xen gia các bãi bi hin i v
các bãi bi cao còn có các vùng trng vi các h m (du vt ca các lòng
sông c). Riêng các bc thm ch có phn ln huyn Sóc Sn v phía
Bc huyn ông Anh. Ngoi ra H Ni còn có các dng a hình núi v i
xâm thc tp trung khu vc i núi Sóc Sn vi din tích không ln lm.
Th ô H Ni ngy nay ã tr nên rt rng ln,vi din tích 920,97
km2 trong đó nội thành là 178,78 km2 bao gm 9 qun ni thnh: Hon
Kim, Hai B Trng, Ba ình, ng a, Tây H, Cu Giy, Thanh Xuân,
Long Biên, Hong Mai v 5 huyn ngoi thnh: T Liêm, Gia Lâm, Đông
Anh, Thanh Trì, Sóc Sn. Diện tích của các quận huyện tính đến ngày 3112- 2004 nh sau:

STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9

10
11
12
13
14

Tên các quận và các huyện
Ba Đình
Hoàn Kiếm
Hai Bà Trng
Đống Đa
Tây Hồ
Thanh Xuân
Cầu Giấy
Long Biên
Hoàng Mai
Thanh Trì
Đông Anh
Từ Liêm
Gia Lâm
Sóc Sơn

1.2. Dân số Hà Nội.
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

- 18 -

Diện tích (km2)
9,25
5,29

10,09
9,96
24
9,11
12,04
59,53
39,51
63,27
182,3
75,32
114,79
306,51


Đề án môn học

Theo niên giám thông kê thì tính đến ngày 31- 12- 2003 dân số Hà
Nội là 3,0553 triệu ngời.
Theo số liệu điều tra mới nhất của công an thành phố Hà Nội thì tính
đến ngày 15- 10- 2004, toàn thành phố có hơn 678 nghìn hộ với hơn 3,02
triệu nhân khẩu trong đó nữ giới chiếm tỷ lệ 50,18 % với hơn 1,5 triệu ngời.
Nông thôn 47%, thành thị 53% , mật độ dân số 2881 ngời/ km2
Nh vậy dân số Hà Nội đã tăng gần 33 nghìn hộ với gần 167 nghìn
nhân khẩu (tăng gần 26%) so với thời điềm năm 2003
Theo niên giám thông kê thì tính đến ngày 31- 12- 2004, dân số Hà
Nội là 3,1182 triệu ngời, trong đó nội thành là 1,9505 triệu ngời. Dân số các
quận và các huyện của Hà Nội tính 31- 12- 2004 nh sau:

STT
1

2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14

Tên các quận và các huyện
Ba Đình
Hoàn Kiếm
Hai Bà Trng
Đống Đa
Tây Hồ
Thanh Xuân
Cầu Giấy
Long Biên
Hoàng Mai
Thanh Trì
Đông Anh
Từ Liêm
Gia Lâm
Sóc Sơn

Dân số (1000 ngời)
228,5
179,4
308,3
369,6
106,7
193,2
165
178,8
221
161,2
283
253,3
208,4
261,8

Thành phần dân c ở Hà Nội đa dạng, phân bố không đồng đều tập
trung đông nhất ở các quận nội thành và khu vực ven nội, có tốc độ đô thị
hoá nhanh.
Lợng ngời từ các tỉnh về Hà Nội làm ăn sinh sống có xu hớng tăng đột
biến phần lớn là di chuyển cả gia đình về mua nhà, mua đất để c trú lâu dài.
Các đối tợng nằm trong diện này thờng là cán bộ nhân viên đang công tác
làm hợp đồng tại các doanh nghiệp nhà nớc và t nhân.
Sự gia tăng dân số cùng với những biến đồng phức tạp, tình trạng ngời
đăng kí hộ khẩu một nơi nhng lại thờng xuyên sống ở chỗ khác đã làm cho
công tác quản lý gặp nhiều trở ngại
2. Những vấn đề tồn tại về sử dụng đất đô thị ở Hà Nội.
2.1. Tốc độ tăng đất đô thị không theo kịp tốc độ tăng dân số và tốc
độ phát triển đô thị
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

- 19 -


Đề án môn học

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, đô thị ngày một mở rộng, việc
đô thị hoá mạnh mẽ kéo theo sự tích tụ dân c ngày càng cao ở các đô thị cho
nên nhu cầu về đất đô thị là rất lớn. Sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế
đòi hỏi phải có cở sở hạ tầng chất lợng cao để đáp ứng đầy đủ về cả số lợng
cũng nh chất lợng, quỹ đất cần cho việc phát triển nhà ở, các công trình dịch
vụ công cộng, nhà xởng Đất ở đô thị ngày một khan hiếm và tăng một cách
chậm chạp so với tốc độ tăng dân số và sự phát triển của nền kinh tế, mặc dù
đã chuyển một lợng đất lớn từ đất nông nghiệp sang đất đô thị. Hằng năm, ở
Hà Nội có khoảng 30 héc ta đất nông nghiệp chuyển sang để xây dựng các
công trình nhằm phát triển đô thị, tuy nhiên diện tích đất đô thị bình quân
theo đầu ngời cũng chỉ đạt trên 50m2/ ngời. Dân số ngày càng tăng lên thì
quỹ đất đai dành cho sự phát triển sản xuất ngày càng giảm, đất đai chuyển
mục đích từ nông nghiệp sang đất chuyên dùng và đất ở ngày càng nhiều.
Dân số tăng nhanh do tỷ lệ tăng dân số tự nhiên và tỷ lệ tăng cơ học trong đó
tỷ lệ tăng cơ học là chủ yếu do di dân từ các tỉnh khác về.
Mặt khác mật độ sử dụng đất là rất không đồng đều, có nơi tha thớt,
nhng có nơi tập trung dân c với mật độ rất cao. Mật độ dân số ở mức cao
khoảng 2881 ngời/ km2, đặc biệt ở khu vực nội thành có mật độ dân số trung
bình 16000 ngời/ km2. Điều này gây ra sự mất cân đối trong việc sử dụng
đất, gây khó khăn cho việc quản lý nhân hộ khẩu, không đảm bảo chỗ ở đầy
đủ cho ngời dân ảnh hởng nghiêm trọng đến môi trờng sinh thái.
2.2. Hiệu quả sử dụng đất đô thị còn thấp
Trong năm 2003, việc thành lập một số quận mới trong thành phố,
chia tách một số tỉnh và nâng cấp thành phố, thị xã, thị trấn làm cho quá

trình đô thị hoá diễn ra ngày càng mạnh mẽ và rộng khắp. Cùng với quá
trình này là một loạt vấn đề nảy sinh nh việc sử dụng đất đô thị đang còn
nhiều mặt bất hợp lý và không hiệu quả. Quỹ đất dành cho các hoạt động
khác nhau trong nền kinh tế đô thị đang còn mất cân đối, việc sử dụng cha
hết công suất. Hệ số sử dụng đất đô thị nói chung từ 1 đến 1,5 lần. Tầng cao
trung bình về xây dựng tại các đô thị là 2 3 tầng điều này cho thấy việc sử
dụng quá lãng phí, xây dựng chiếm nhiều diện tích bề mặt của đất đô thị
(mật độ xây dựng 50 %). Sự yếu kém của việc sử dụng đất đô thị đợc biểu
hiện khá rõ nét ở kết cấu sử dụng và bố cục không gian, sử dụng đất đô thị
còn nhiều bất hợp lý. Trong tổng diện tích đất của thành phố năm 2005, đất ở
là 144,8 héc ta, đạt 45,3 %; đất chuyên dùng 474 héc ta, đạt 27,5 %; đất sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp là 145,4 héc ta, đạt 40,2 %; đất sử dụng
vào mục đích công cộng 309,7 héc ta, đạt 25,7 %. Mặt khác sự phân bố đất
đai giữa các vùng của đô thị là không đồng đều, có vùng đợc dành quỹ đất
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

- 20 -


Đề án môn học

xây dựng nhiều nhng có vùng lại chỉ đợc một lợng đất ít ỏi. Sự phân bố dân
c không hợp lý trong đô thị cũng là vấn đề đang còn tồn tại ở đô thị, việc bố
trí các nhà máy cạnh khu dân c đã gây ảnh hởng không nhỏ đến đời sống
của ngời dân. Một ví dụ điển hình của vấn đề này là các nhà máy cao su, xà
phòng, thuốc lá vẫn tồn tại và hoạt động trong lòng thủ đô gây ảnh hởng đến
sức khỏe của những hộ dân sống xung quanh- những ngời hằng ngày vẫn
phải sống trong không khí độc hại mà nhà máy thải ra.
2.3. Quản lý sử dụng đất đô thị còn nhiều bất cập.
Đất đô thị là một hàng hoá đặc biệt và nó mang tính khan hiếm cao,

với tốc độ đô thị hoá nh hiện nay thì sự khan hiếm này ngày càng trở nên
nghiêm trọng. Chính vì vậy giá trị của đất đô thị ngày một gia tăng. Sự lấn
chiếm vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất đô thị cũng từ đó mà gia
tăng. Đây là một trong những vấn đề đang phổ biến ở các đô thị nớc ta hiện
nay, việc quản lý sử dụng đất đô thị yếu kém đã dẫn đến tình trạng ngời dân
lấn chiếm vỉa hè, lòng đờng làm nơi bán hàng. Trên thực tế trong hàng chục
năm qua, nhiều đối tợng không có nhà ở, hoặc nhà ở quá chật chội, thiếu các
tiện nghi tối thiểu. Nguyên nhân chủ yếu là do sự buông lỏng của các nhà
quản lý hoặc chính sách quản lý không phù hợp nên giá chuyển nhợng
quyền sử dụng đất cũng nh giá nhà ở là rất cao. Các chủ đầu t là các doanh
nghiệp nhà nớc nhng vẫn vì lợi nhuận thuần tuý mà trong quy hoạch, thiết kế
và xây dựng thờng quên đi những quy định về các chỉ số cây xanh, mặt nớc,
môi trờng, diện tích ở tối thiểu mật đô xây dựngTất cả bất lợi đều rót vào
ngời sử dụng. Một vấn đề trong việc quản lý mà chúng ta cần quan tâm, nhất
là trong thời kỳ kinh tế thị trờng đó là việc mua bán trao tay của các chủ thể
mua bán không cần phép tắc trên thị trờng ngầm diễn ra không kiểm soát đợc. ở các nớc khác việc thu thuế thu nhập cá nhân từ phần chênh lệch sang
nhợng nhà đất đã có từ lâu. Tuy nhiên, rất khó để xác định chính xác giá
mua bán để tính thuế trong điều kiện ngời giao dịch kê khai thấp giá giao
dịch để trốn thuế. Đây là một thực tế đang diễn ra ở Việt Nam cũng nh ở Hà
Nội. ở nhiều trên thế giới, giá mua bán thực tế rất dễ xác định trong trờng
hợp cần thiết do thị trờng ổn định, mức giá giao dịch rõ ràng trong khi ở Việt
Nam thì có đến hai loại giá gồm giá thị trờng và giá do nhà nớc ban hành.
Việc xác định nguồn gốc, quyền sở hữu đất vẫn cha rõ ràng. Sự khó khăn
trong quản lý sử dụng đất hiện nay là do một phần lớn dân số tăng thêm
trong đô thị kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng, trong khi nhiều hộ gia đình
không đủ tiền để mua nhà dẫn đến tình trạng lấn chiếm hoặc ở tạm trong các
nhà ổ chuột, nhiều hộ sống trên cùng một mảnh đất, gây mất trật tự cảnh
quan đô thị và gây khó khăn trong công tác quản lý nhân khẩu.
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

- 21 -


Đề án môn học

2.4. Tồn tại đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất.
Sự đan xen hình thức, mục đích sử dụng đất đang là vấn đề phổ biến ở
nớc ta trong giai đoạn hiện nay. Đó là sự đan xen giữa khu đất dân c với đất
phát triển các hoạt động sản xuất công nghiệp thơng mại, dịch vụ và các cơ
quan hành chính sự nghiệp. Sự đan xen về mục đích sử dụng cũng dẫn đến
sự đan xen về chủ thể sử dụng đất đô thị. Sự đan xen về chủ thể và mục đích
sử dụng cũng dẫn đến tính bất hợp lý trong việc sử dụng đất của các đô thị ở
nớc ta hiện nay, đồng thời đó cũng là lực cản cho việc quy hoạch phát triển
đô thị theo hớng hiện đại.
2.5. Thực trạng sử dụng đất không theo quy hoạch.
Việc phát triển của các đô thị ở nớc ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch
thống nhất, thêm vào đó do sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sử
dụng, nên tình trạng sử dụng đất đô thị hiện nay không theo quy hoạch đang
là vấn đề nổi cộm phổ biến của các đô thị. Do thiếu quy hoạch và sử dụng
không theo quy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị hiện nay đang thể hiện
nhiều điều bất hợp lý cả về bố trí kết cấu không gian, địa điểm và lợi ích
mang lại. Nhiều dự án ra đời nhng không đợc thực thi do việc quy hoạch
thiếu đồng bộ nên trở thành những dự án treo ngời dân đang sinh sống trên
vùng đất có dự án treo không đợc thực hiện các quyền của mình đối với đất,
đất không đợc tham gia vào thị trờng. Có nhiều cơ sở sản xuất không còn
phù hợp quy hoạch phát triển đô thị, hoc gây ô nhiễm môi trờng đã bị
chuyển ra ngoại thành, tạo điều kiện cho các cơ sở sản xuất, phát triển ổn
định lâu dài, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo thêm quỹ đất cho khu
vực nội thành xây dựng các công trình công cộng, đảm bảo điều kiện môi trờng, tạo cảnh quan kiến trúc và văn minh đô thị. Cụ thể là nằm 2003 uỷ ban
nhân dân thành phố Hà Nội đã ký quyết định sô 74/2003/QĐ-UB về việc di

chuyển các cơ sở sản xuất không còn phù hợp với quy hoạch hoặc gây ô
nhiễm môi trờng ra khỏi các quận trung tâm. Một số đơn vị công nghiệp
không phù hợp quy hoạch đã và sẽ di dời đó là: Nhà máy cơ khí Trần Hng
Đạo, văn phòng phẩm Hồng Hà, nhuộm Tô Châu Mặt khác do quản lý quy
hoạch không tốt đất nằm trong quy hoạch bị lấn chiếm khi triển khai vẫn
phải đền bù. Một điều cần quan tâm là hiện nay cha có quy định cụ thể nào
cho quá trình chuyển đổi đất không phải đất đô thị thành đất đô thị, cha rõ
cơ quan nào chịu trách nhiệm về quy hoạch cho những vùng đô thị mới. Do
đó việc xây dựng tự phát không ít và những khu đô thị mới thực hiện giao
dịch thờng là phi chính quy.
III. Một số giải pháp trong quản lý sử dụng
đất đô thị ở Hà Nội.
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

- 22 -


Đề án môn học

1.Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đô thị.
1.1Quy hoạch sử dụng đất đô thị.
Quy hoạch sử dụng đất đô thị là tổng hợp các biện pháp về kinh tế, kỹ
thuật, sinh thái và pháp chế để tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị. Quá trình
đô thị hoá kéo theo sự gia tăng về số lợng dân c đô thị đòi hỏi sự gia tăng về
đất đai xây dựng. Chức năng và hoạt động của đô thị ngày càng đa dạng, nhu
cầu của con ngời ngày càng cao và liên tục đổi mới. Vì vậy quy hoạch sử
dụng đất đô thị do nhà nớc hay uỷ ban nhân dân thành phố quy định là một
trong những công cụ cơ bản để tăng cờng sự quản lý vĩ mô của các cấp chính
quyền đối với việc sử dụng đất đô thị. Trong quy hoạch sử dụng đất đô thị
cần thiết phải thống kê và phân loại đất. Để công tác quy hoạch đợc thực

hiện tốt thì nhà quản lý phải nắm rõ đợc hiện trạng đất, tổng diện tích các
loại đất và thành phần các loại đất là bao nhiêu. Có nh vậy thì họ mới đa ra
căn cứ chính xác cho việc phân phối đất, điều chỉnh cơ cấu đất để đi đến quy
hoạch một cách hợp lý.
Tại quyết định số 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998, Thủ tớng Chính
phủ đã phê duyệt quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020. Trong đó
dự kiến đến hết năm 2005, bình quân đất đô thị đạt 70 m 2/ ngời và đạt 100
m2/ ngời vào năm 2020. Cơ cấu quy hoạch không gian bao gồm thành phố
Hà Nội trung tâm và các đô thị chung quanh thuộc các tỉnh Hà Tây, Vĩnh
Phúc, Bắc Ninh và Hng Yên, với bán kính ảnh hởng từ 30 50 km. Thành
phố Hà Nội đợc phát triển cả hai bên sông Hồng, khai thác có hiệu quả quỹ
đất, cảnh quan đô thị để trở thành thành phố hiện đại, nhng vẫn giữ đợc nét
đậm đà bản sắc và truyền thống nghìn năm văn hiến. Dự kiến đến năm 2020,
chùm đô thị Hà Nội có khoảng 4,5 5 triệu ngời. Chỉ tiêu sử dụng đất đô
thị bình quân vào năm 2020 là 100 m 2/ngời, trong đó đất giao thông là 25
m2/ngời; đất cây xanh, công viên thể dục thể thao là 18 m 2/ngời; đất phục vụ
công trình công cộng là 5 m2/ngời.
1.2. Kế hoạch sử dụng đất đô thị.
Khi quá trình quy hoạch đã đợc thực hiện thì cần phải có một kế
hoạch sử dụng đất đô thị một cách hợp lý. Nội dung của kế hoạch sử dụng
đất bao gồm: xác định nhu cầu về đất đô thị, điều chỉnh kế hoạch sử dụng
đất đô thị cho phù hợp với thực tế cải tạo, xây dựng và quá trình phát triển đô
thị.
Dự kiến kế hoạch sử dụng đất trong năm 2006 ở Hà Nội là 1626 héc
ta; cụ thể đất để ở là 713 héc ta, đất chuyên dùng 913 héc ta, đất sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp là 349 héc ta, đất có mục đích công cộng là 524
héc ta, đất chuyên dùng khác là 5 héc ta. Nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

- 23 -

Đề án môn học

kế hoạch sử dụng đất năm 2006, uỷ ban nhân dân thành phố đa ra một số
giải pháp nh: phân cấp cho uỷ ban nhân dân các quận, huyện phê duyệt quy
hoạch chi tiết 1/500; gắn trách nhiệm của các chủ đầu t đối với các dự án đã
ghi kế hoạch sử dụng đất. Các chủ đầu t phải chuẩn bị đầy đủ về vốn để thực
hiện dự án và lựa chọn t vấn có đủ năng lực để lập quy hoạch và dự án đầu t,
đảm bảo chất lợng và tiến độ theo kế hoạch; đối với các dự án cha có chủ nhng đã có quy hoạch đợc duyệt, giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất để thực
hiện công tác bồi thờng, hỗ trợ và tái định c tạo quỹ đất sạch chuẩn bị thực
hiện các dự án
2. Tăng cờng luật pháp trong quản lý sử dụng đất đô thị.
Luật pháp là công cụ quản lý không thể thiếu đợc của nhà nớc. Từ xa
đến nay Nhà nớc luôn luôn thực hiện quyền cai trị của mình, trớc hết bằng
luật pháp. Nhà nớc dùng luật pháp tác động vào ý chí của con ngời để điều
chỉnh hành vi của con ngời. Đối với công tác quản lý nhà nớc về đất đai và
nhà ở, luật pháp có những vai trò chủ yếu sau đây:
- Duy trì trật tự và an toàn xã hội trong lĩnh vực đất đai và nhà ở. Đất
đai và nhà ở là hai yếu tố gắn chặt với lợi ích vật chất, tinh thần của các tổ
chức và cá nhân, do đó rất dễ nảy sinh nhiều mâu thuẫn phức tạp. Trong các
mâu thuẫn đó, nhiều trờng hợp phải dùng đến pháp luật để cỡng chế thì mới
có thể giải quyết đợc. Nh vậy luật pháp là công cụ quan trọng nhằm duy trì
trật tự và an toàn xã hội.
- Luật pháp là công cụ bắt buộc các tổ chức và cá nhân thực hiện nghĩa
vụ thuế và các nghĩa vụ khác. Nghĩa vụ của các tổ chức và cá nhân sử dụng
đất đai và nhà ở, trớc hết là nghĩa vụ thuế có tính chất bắt buộc. Song, không
phải lúc nào các nghĩa vụ đó đều đợc các tổ chức và cá nhân tự giác thực
hiện. Rất nhiều trờng hợp phải dùng đến luật pháp để cỡng chế và bắt buộc
thì nghĩa vụ đó mới đợc thực hiện. Điều này không những để duy trì trật tự

xã hội, mà còn là để cho các tổ chức và cá nhân sử dụng đất đai, nhà ở thấy
đợc trách nhiệm và nghĩa vụ của mình.
- Thông qua công cụ luật pháp nhà nớc đảm bảo sự bình đẳng, công
bằng giữa các tổ chức và cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở cũng nh đảm bảo
sự kết hợp hài hoà các lợi ích. Trong luật pháp, thông qua những điều khoản
bắt buộc, thông qua các chính sách miễn giảm, thởng phạt v.v. cho phép Nhà
nớc thực hiện đợc quyền bình đẳng, sự công bằng cũng nh giải quyết tốt mối
quan hệ về lợi ích trong lĩnh vực đất đai và nhà ở giữa các tổ chức và cá
nhân.
Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

- 24 -


Đề án môn học

- Luật pháp là công cụ tạo điều kiện cho các công cụ quản lý khác, các
chính sách chế độ của nhà nớc thực hiện có hiệu quả hơn. Thông qua việc
giám sát, kiểm tra, xử phạt, khen thởng... công cụ pháp luật với chức năng
canh giữ, điều chỉnh và xử lý sẽ tạo điều kiện cho các công cụ chính sách,
chế độ của Nhà nớc thực hiện an toàn, thuận lợi hơn và có hiệu quả hơn.
2.1. Vận dụng các công cụ luật pháp chủ yếu trong quản lý sử dụng
đất đô thị.
Hệ thống luật pháp của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có
liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến lĩnh vực quản lý đất đai và nhà ở có rất
nhiều loại khác nhau nh: Hiến pháp, luật về đất đai, pháp lệnh về đất đai và
nhà ở, các thông t chỉ thị v.v. của Nhà nớc trug ơng và của các chính quyền
địa phơng, của các bộ, ngành có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến đất
đai nhà ở.
2.2. Một số vấn đề cần lu ý khi sử dụng công cụ luật pháp trong

quản lý sử dụng đất đô thị.
- Hoàn thiện hệ thống luật pháp nói chung và hệ thống luật pháp có
liên quan đến đất đai và nhà ở. Hệ thống luật pháp của chúng ta hiện nay nói
chung là cha hoàn chỉnh. Nhiều luật ra đời, nhng cha cụ thể hoá ngay bằng
các văn bản dới luật. Nhng cũng có nhiều văn bản dới luật có chỗ cha thống
nhất với nhau và với văn bản luật pháp. Nhiều trờng hợp các văn bản hợp
pháp lại thay đổi quá nhanh, nhng cũng có nhiều trờng hợp văn bản thay đổi
quá chậm do đó không đáp ứng đợc yêu cầu của công tác quản lý. Và một
việc chính phủ cũng nh các nhà quản lý đô thị cần phải quan tâm để đa ra
công cụ điều tiết, kiểm soát giá đất. Nếu làm đợc việc này thì chuyện bất cập
trong quản lý sử dụng đất sẽ đợc giải quyết. Trong khi nhiều nơi thiếu đất để
xây dựng nhng nhiều chủ đầu t có rất nhiều đất để không, chờ thời cơ để thu
lợi nhuận. Qua hai đợt sốt đất kéo dài, đợt 1 từ năm 1991- 1992 và đợt 2 từ
năm 2001- 2003, giá đất leo thang, chính phủ có can thiệp nhng chậm chủ
yếu sử dụng biện pháp hành chính. Có lẽ chúng ta cha có công cụ để điều
tiết và kiểm soát giá đất theo kinh tế thị trờng để có thể chủ động hởng các
nguồn vốn nhàn rỗi đi vào sản xuất kinh doanh chứ không phải để đầu cơ giá
đất. Đó chính là ý kiến của hiệp hội các nhà đầu t tài chính Việt Nam. Giải
pháp đa ra để khắc phục tình trạng này là cần có văn bản pháp lý quy định về
tài sản. Tại các nớc khu vực và trên thế giới đều ban hành luật thuế tài sản
trong đó có đối tợng là sở hữu đất theo đó ngời sử dụng đất ( không sản xuất
kinh doanh) phải chịu thuế tài sản theo mức luỹ tiến

Bùi Thanh Tùng - Đô thị 44

- 25 -