Tìm hiểu thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính tại huyện hoa lư tỉnh ninh bình từ khi có luật đất đai 2003 đến nay

MỞ ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai được ví như “tài sản vô cùng quý giá của quốc gia” và theo như
lời William Petty từng nói: “Lao động khơng phải là nguồn duy nhất sinh ra
của cải vật chất mà lao động là cha của của cải vật chất, còn đất là mẹ”. Đất
đai là sản phẩm mà thiên nhiên vô cùng ưu ái ban tặng cho con người. Đó là
mơi trường sống, là chỗ đứng, là địa bàn hoạt động cho tất cả các ngành các
lĩnh vực. Đặc biệt là trong lao động sản xuất nơng nghiệp thì đất đai lại càng
chiếm vai trị quan trọng vì đó là tư liệu khơng thể thay thế được.
Diện tích đất đai là có hạn trong khi nhu cầu của con người đối với đất
đai ngày càng lớn, quan hệ đất đai phức tạp và luôn biến động, việc quản lý,
sử dụng đất còn nhiều bất cập. Trong khi các chủ sử dụng đất chỉ quan tâm
đến lợi ích trước mắt mà khơng tính đến mục tiêu lâu dài, gây ra nhiều tranh
chấp đất đai, các vi phạm luật liên tục xảy ra. Các cán bộ, cơ quan còn chưa
thực sự nghiêm trong công tác Quản lý nhà nước về đất đai.
Đứng trước những vấn đề bức xúc như vậy, Đảng và Nhà nước ta đã rất
nhiều lần thay đổi, bổ sung các chính sách pháp luật về đất đai. Hiến pháp
năm 1980 quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý ”. Để nâng cao vai trò quản lý đất đai, Luật Đất đai 1988 đầu tiên ra
đời, tiếp đến là Luật Đất đai 1993 và Luật Đất đai 2003 đều có nội dung đăng
ký quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính, cùng với các các Thơng tư, Nghị
đinh, văn bản hướng dẫn thi hành về Luật đã và đang từng bước đi sâu vào
thực tiễn.
Công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập
Hồ sơ địa chính là một nội dung quan trọng trong 13 nội dung Quản lý Nhà
nước về đất đai được quy định trong Luật đất đai năm 2003. Đăng ký đất đai


Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính
đầy đủ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất
hợp pháp, xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử
dụng đất làm cơ sở để nhà nước quản chặt, nắm chắc toàn bộ quỹ đất đai theo
pháp luật. Từ đó, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất được bảo vệ và phát huy đảm bảo cho đất đai
được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.
Huyện Hoa Lư là một huyện nằm ở trung tâm tỉnh Ninh Bình, có nhiều
tiềm năng, triển vọng phát triển kinh tế và trong tương lai sát nhập với thành
phố Ninh Bình hình thành khơng gian đơ thị có tầm cỡ một đơ thị loại II.
Chính sự phát triển đó cùng với nhiều vấn đề khác tồn tại trong xã hội đã
mang lại nhiều khó khăn trong cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai nói
chung và cơng tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ
sơ địa chính nói riêng.
Nhận thức được vai trị, tầm quan trọng cũng như nhu cầu cấp bách của
công tác đăng ký, cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa
chính tại huyện Hoa Lư, được sự đồng ý của khoa Quản lý đất đai - Trường
Đại học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội, tơi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Tìm hiểu thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính tại huyện Hoa Lư - tỉnh Ninh Bình từ khi
có Luật Đất đai 2003 đến nay”, dưới sự hướng dẫn của cô giáo - Thạc sỹ Đỗ
Hải Hà - Giảng viên khoa Quản lý đất đai - Trường Đại học Tài Nguyên và
Môi Trường Hà Nội cùng với sự giúp đỡ của Phịng Tài Ngun và Mơi
Trường huyện Hoa Lư – tỉnh Ninh Bình.

Sinh viên: Lê Hồng Phong

2

Lớp: LĐH1QĐ2


Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

Mục đích và u cầu
* Mục đích
- Tìm hiểu những quy định của Pháp luật đất đai về công tác quản lý của
Nhà nước về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, lập hồ sơ địa chính.
- Tìm hiểu và đánh giá thực trạng cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính của Huyện Hoa Lư tỉnh Ninh Bình.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính của huyện Hoa Lư - tỉnh
Ninh Bình. Các kiến nghị hồn chỉnh chính sách, văn bản, pháp luật về đất
đai.
* Yêu cầu
- Nắm chắc được quy định của Nhà nước, của ngành và địa phương đối
với công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập
hồ sơ địa chính để vận dụng vào thực tế của địa phương.
- Thu thập tài liệu, số liệu theo các tiêu chí đã được xác định. Các số liệu
điều tra, thu thập phải chính xác, đầy đủ phản ánh trung thực khách quan việc
thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
lập hồ sơ địa chính của địa phương.
- Xử lý, phân tích số liệu, rút ra kết luận về các tiêu chí phản ánh nội
dung nghiên cứu.
- Kiến nghị và đề xuất phù hợp với thực tiễn của địa phương.

Sinh viên: Lê Hồng Phong

3

Lớp: LĐH1QĐ2


Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

PHẦN I
ĐỐI TƯỢNG, PHƯƠNG PHÁP, TỔNG QUAN
CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, lập hồ sơ địa chính tại huyện Hoa Lư - tỉnh Ninh Bình từ khi có Luật Đất
đai 2003 đến nay.
1.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu: Tại huyện Hoa Lư - tỉnh Ninh Bình.
1.2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
1.2.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng
nhận, lập hồ sơ địa chính, đăng ký biến động về đất đai.
* Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính và
đăng ký biến động về đất đai.
Đất đai là một phần diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm các yếu
tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đất như: khí hậu,
thổ nhưỡng, địa hình - địa mạo, thủy văn, hệ sinh thái động thực vật, trạng
thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá

khứ và hiện tại ảnh hưởng đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Sự gia
tăng dân số và sự phát triển kinh tế, xã hội đã gây áp lực lên các nguồn tài
nguyên thiên nhiên đặc biệt là đất đai. Cùng với đó là sự ơ nhiễm mơi trường
ngày càng tăng làm cho đất đai ngày càng bị thối hóa.
Chính vì vậy mà cơng tác quản lý và sử dụng đất luôn được Đảng và
Nhà nước ta quan tâm sâu sắc. Trong các nội dung quản lý nhà nước về đất

Sinh viên: Lê Hồng Phong

4

Lớp: LĐH1QĐ2


Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

đai thì cơng tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính và đăng ký biến
động đất đai giữ vai trị rất quan trọng. Thơng qua cơng tác đăng ký đât đai
Nhà nước nắm bắt được các thông tin về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội và
pháp lý của thửa đất thì mới thực sự nắm chác được tình hình sử dụng và
quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật. Từ đó, bảo vệ
được lợi ích của Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của nhân dân.
Đối với Nhà nước, xã hội và nhân dân việc cấp cấp giấy chứng nhận, lập
hồ sơ địa chính và đăng ký biến động đất đai đem lại những lợi ích như:
- Thơng qua công tác đăng ký đât đai Nhà nước nắm bắt được các thông
tin về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội và pháp lý của thửa đất thì mới thực sự
nắm chắc được tình hình sử dụng và quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai
theo đúng pháp luật. Từ đó, bảo vệ được lợi ích của Nhà nước, lợi ích cộng

đồng cũng như lợi ích của nhân dân. Cung cấp tư liệu phục vụ các chương
trình cải cách đất đai trong đó bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký
đất đai cũng là một hệ thống pháp luật.
- Phục vụ quản lý trật tự trị an, tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối
với thửa đất, giảm tranh chấp đất đai. Giám sát việc giao dịch đất đai, phục vụ
thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển
nhượng, lệ phí trước bạ…
- Khuyến khích chủ sử dụng đất đầu tư vào đất đai, mở rộng khả năng
vay vốn, hỗ trợ các giao dịch về đất đai.
Thực hiện không tốt công tác cấp cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa
chính và đăng ký biến động đất đai thì: Số liệu trên bản đồ, hồ sơ địa chính và
ngồi thực địa không trùng khớp. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ tiếp
khơng có hiệu quả cao, đất đai sử dụng chồng chéo hoặc khơng sử dụng, gây
lỗng phí tài nguyên đất ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của địa
phương. Quản lý đất đai bị bỏ lỏng, không được chặt chẽ, sai lệch về diện

Sinh viên: Lê Hồng Phong

5

Lớp: LĐH1QĐ2


Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

tích, loại đất, gây khó khăn trong cơng tác cấp giấy chứng nhận. Người sử
dụng đất không yên tâm khai thác, sử dụng đất.
Do đó, việc thực hiện cơng tác cấp cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa

chính và đăng ký biến động đất đai đến từng thửa đất là nhiệm vụ không thể
thiếu được của tất cả mọi người tham gia khi sử dụng đất. Nhờ đó người sử
dụng đất yên tâm khai thác tiềm năng của đất hợp lý, có hiệu quả và chấp
hành đầy đủ các quy định về đất đai.
* Căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
và đăng ký biến động về đất đai.
- Trước khi có Luật Đất đai 2003
Trong thời kỳ trước những năm 1945, ở Việt Nam cơng tác đăng ký đất
đai có từ thế kỷ VI và nổi bật nhất ở các thời kỳ như : Gia Long, Minh Mạng,
thời kỳ Pháp thuộc. Các vấn đề này cũng đã được quy định trong các Hiến
pháp, Pháp Luật Đất đai như:
Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1959 quy định ba hình
thức sở hữu về đất đai: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân.
Năm 1980, Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời
khẳng định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch
chung nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm …”. Công tác
đăng ký đất đai, cấp cấp giấy chứng nhận được Đảng và Nhà nước ta quan
tâm chỉ đạo thông qua hệ thống các văn bản pháp luật.
Hiến pháp năm 1992 ra đời đã khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ,
tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển thềm lục địa và vùng trời,…
đều thuộc sở hữu toàn dân”. Đây là cơ sở vững chắc cho sự ra đời của Luật
Đất đai năm 1993 được thông qua ngày 14/07/1993. Tiếp theo đó là Luật sửa
đổi bổ sung một số Điều của Luật Đất đai được Quốc hội khóa IX thơng qua
ngày 02/12/1998 và Quốc hội khóa X thơng qua ngày 29/06/2001.

Sinh viên: Lê Hồng Phong

6

Lớp: LĐH1QĐ2

Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

Tuy nhiên, quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện nhiều
vấn đề bất cập, nó khơng cịn phù hợp với thực tế tình hình quản lý và sử
dụng đất trong quá trình phát triển đất nước.Vì vậy để khắc phục tình trạng
trên, ngày 26/11/2003 Quốc hội khố XI kỳ họp thứ 4 đã thông qua Luật đất
đai và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 và quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” và nêu lên 13 nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai trong đó nội dung cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, lập hồ sơ địa chính và đăng ký biến động đất đai là một nội dung quan
trọng được tái khẳng định.
- Sau khi có Luật Đất đai 2003
Đến nay, cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 2003 thì đã có nhiều
văn bản pháp luật do các cơ quan có thẩm quyền từ Trung ương đến địa
phương ban hành để làm cơ sở cho việc thực hiện cấp cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính và đăng ký biến động đất đai. Cụ thể
là:
+ Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành có
quy định về cấp cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính và đăng ký biến
động đất đai:
Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành vào ngày
01/07/2004, trong đó quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về cấp giấy
chứng nhận; các trường hợp được cấp cấp giấy chứng nhận, thực hiện nghĩa
vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận; lập hồ sơ địa chính và về việc xác định
diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở;
trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp giấy chứng nhận

hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên giấy chứng nhận.
Nghị quyết 775/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Ủy ban
thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về
nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách
Sinh viên: Lê Hồng Phong

7

Lớp: LĐH1QĐ2


Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/07/1991 làm cơ sở xác định điều kiện
cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện
thực hiện các chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết số
23/2003/QH11.
Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 của Ủy ban
thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia làm cơ sở xác
định đối tượng được cấp giấy chứng nhận trong những trường hợp có tranh
chấp.
+ Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ
ban hành có quy định về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính, đăng ký
biến động đất đai và các vấn đề liên quan gồm:
Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 sửa đổi bổ sung một số
Điều của Nghị định 176/1999/NĐ-CP.
Chỉ thị số 05/2004/CT – TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ

về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận trong năm
2005.
Nghị định số 152/2004/NĐ-CP ngày 06/08/2004 của Chính phủ về việc
sử đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 164/2003/NĐ-CP.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003.
Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật Đất đai về việc thu tiền
sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận.
Nghị định số 127/2005/NĐ-CP ngày 10/10/2005 của Chính phủ về việc
hướng dẫn thực hiện Nghị quyết số 23/2003/QH 11 ngày 26/11/2003 của
Quốc hội và Nghị quyết số 755/2003/NQ-UBTVQH 11 ngày 02/04/2005 của
Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường
Sinh viên: Lê Hồng Phong

8

Lớp: LĐH1QĐ2


Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất
và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/07/1991.
Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền
thuê đất khi cấp giấy chứng nhận.
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính Phủ về sửa

đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành
công ty cổ phần. Trong đó sửa đổi bổ sung một số quy định về việc thu tiền
sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận, việc xác nhận hợp đồng chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/06/2006 của Thủ tướng Chính phủ
về việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật
Đất đai; trong đó chỉ đạo các địa phương đảy mạnh để hoàn thành cơ bản việc
cấp giấy chứng nhận trong năm 2006.
Nghị quyết số 23/2006/NQ-CP ngày 07/09/2006 về một số giải pháp
nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê
theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ, trong
đó quy định việc thu tiền sử dụng đất không bán nhà ở cho người đang thuê.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Sinh viên: Lê Hồng Phong

9

Lớp: LĐH1QĐ2


Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

+ Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành ở Trung ương ban hành có
quy định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính cùng các vấn
đề liên quan gồm:
Thông tư số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/07/2003 của Bộ Tài
ngun và Mơi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký
và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất.
Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường ban hành quy định về giấy chứng nhận.
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thơng tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tổ chức phát
triển quỹ đất.
Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003.
Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn việc luân chuyển hồ
sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Thơng tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005
thay thế Thông tư số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/07/2003.
Thông tư số 04/2005/TT-BTNMT ngày 18/07/2005 của Bộ tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện các biện pháp quản lý, sử dụng đất đai sau khi

Sinh viên: Lê Hồng Phong

10

Lớp: LĐH1QĐ2


Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

sắp xếp, đổi mới và phát triển các nông, lâm trường quốc doanh. Trong đó có
hướng dẫn việc rà sốt, cấp giấy chứng nhận cho các nông, lâm trường quốc
doanh sau khi sắp xếp lại.
Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng
dẫn các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
Thơng tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 của Bộ Tài chính hướng
dẫn sửa đổi, bổ sung Thơng tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
Thông tư số 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/2006 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn việc chuyển hợp đồng thuê đất và cấp giấy chứng
nhận khi chuyển cơng ty nhà nước thành cơng ty cổ phần hóa; trong đó có
hướng dẫn việc rà sốt, cấp giấy chứng nhận cho cơng ty đã cổ phần hóa.
Quyết định số 08/2006/QĐ – BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận thay thế cho Quyết định
số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2001.
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thơng tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài Nguyên và

Môi Trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Thông
tư số 20/2010/TT-BTNMT).
+ Các văn bản thuộc thẩm quyền của uỷ ban nhân dân tỉnh, sở Tài nguyên
và Môi trường và huyện Hoa Lư ban hành có quy định về đăng ký, cấp giấy
chứng nhận và lập hồ sơ địa chính cùng các vấn đề liên quan gồm:
Sinh viên: Lê Hồng Phong

11

Lớp: LĐH1QĐ2


Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

Báo cáo số 01/BC-STNMT ng ày 04/09/2012 của Sở Tài nguyên và Môi
trường Về việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp Giấy
chứng nhận và trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất
Quy hoạch, kế họạch sử dụng đất của huyện Hoa Lư đến năm 2020.
Báo cáo số 1252/BC-UBND ngày 21/12/2012 của uỷ ban nhân dân
huyện Hoa Lư về tình hinh kinh tế - xã hội năm 2012, mục tiêu và các nhiệm
vụ chủ yếu năm 2013.
1.2.2. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về
quyền sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước

thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất; là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất xác định vào
hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận cho những chủ sử dụng đất hợp pháp
nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng
đất đồng thời nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất; là cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt toàn bộ đất đai theo Pháp
luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai có hai loại, đó là đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký
biến động quyền sử dụng đất. đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong
trường hợp người sử dụng đất chưa kê khai đăng ký quyền sử dụng đất và
chưa được cấp giấy chứng nhận. Đăng ký biến động quyền sử dụng đất chỉ
được thực hiện đối với người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận hoặc
có các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 - Luật
Đất đai 2003 mà có thay đổi về quyền sử dụng đất hay nội dung sử dụng đất
mà pháp luật quy định. Việc đăng ký đất đai được thực hiện tại văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất (đối với người sử dụng đất ở đô thị) và tại uỷ ban
nhân dân xã (đối với người sử dụng đất ở nông thôn).
- Đăng ký ban đầu được thực hiện với các trường hợp sau:
Sinh viên: Lê Hồng Phong

12

Lớp: LĐH1QĐ2


Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

+ Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng chưa thực hiện đăng ký quyền

sử dụng đất.
+ Người đang sử dụng đất nhưng chưa có giấy chứng nhận.
- Đăng ký biến động được thực hiện với người sử dụng đất đã được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có sự thay đổi về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp giấy chứng nhận mới trong các
trường hợp:
+ Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, cho tặng,
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
+ Hình thành thửa đất mới trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng
một phần thửa đất, Nhà nước thu hồi một phần thửa đất, tách thửa thành nhiều
thửa mà nhà nước cho phép.
+ Thay đổi hình dạng kích thước của thửa đất theo quy định của pháp
luật
+ Thay đổi thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính.
+ Giấy chứng nhận đã cấp bị mất hoặc bị hư hỏng.
+ Nguời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu thay
đổi Giấy chứng nhận đã được cấp trước ngày 10/12/2009.
- Riêng người thuê đất nơng nghiệp sử dụng đất vào mục đích cơng ích
của xã, thuê hoặc mượn đất của người khác được sử dụng và trường hợp tổ
chức, cộng đồng dân cư giao để quản lý thì khơng được đăng ký quyền sử
dụng đất.
- Đăng ký biến động với người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp trong
các trường hợp:
+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện thế chấp, góp vốn
mà khơng hình thành pháp nhân mới.

Sinh viên: Lê Hồng Phong

13

Lớp: LĐH1QĐ2


Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

+ Chuyển từ hình thức nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
+ Thay đổi về hạn chế quyền của nguời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất.
+ Thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện.
+ Các trường hợp thay đổi: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được
phép đổi tên, giảm diện tích do sạt lở, nguời sử dụng đất đề nghị chứng nhận
quyền sở hữư tài sản gắn liền với đất vào giấy chứng nhận đã cấp, thay đổi
thông tin về số hiệu thửa đất, đơn vị hành chính nơi có thửa đất, thay đổi về
nhà ở và cơng trình xây dựng trên đất, thay đổi diện tích và nguồn gốc, hồ sơ
giao rừng sản xuất, đính chính nội dung ghi trên giấy chứng nhận đã cấp có
sai sót do việc in hoặc cấp giấy chứng nhận mà người đựoc cấp giấy chứng
nhận không đề nghị cấp mới.
- Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất: là người đang sử
dụng đất và là người có quan hệ trực tiếp đối với Nhà nước trong việc thực
hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Các đối tượng đăng ký
quyền sử dụng đất (theo Điều 9 và điều 107 của Luật đất đai năm 2003) bao
gồm:
+ Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước;
+ Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nơng nghiệp và cơng
trình tín ngưỡng);

+ Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;
+ Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức các nhân nước ngoài
đầu tư vào Việt Nam (đăng ký theo tổ chức kinh tế là pháp nhân Việt Nam).
Sinh viên: Lê Hồng Phong

14

Lớp: LĐH1QĐ2


Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

- Người chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất:
Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất là cá
nhân mà pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với
việc sử dụng đất của người sử dụng đất; Người chịu trách nhiệm thực hiện
việc đăng ký được quy định tại Điều 2 và Khoản 1 điều 39 Nghị định 181 bao
gồm:
+ Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng
đất;
+ Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh (tại Khoản 3 Điều 81/NĐ);
+ Chủ tịch uỷ ban nhân dân cấp xã đối với đất do uỷ ban nhân dân cấp
xã sử dụng;
+ Chủ hộ gia đình sử dụng đất;
+ Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài

sử dụng đất;
+ Người đại diện của cộng đồng dân cư sử dụng đất được uỷ ban nhân
dân cấp xã chứng thực;
+ Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất;
+ Người đại diện cho những người sử dụng chung thửa đất.
Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể uỷ quyền cho người
khác theo quy định của pháp luật.
1.2.3. Cấp giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận là giấy do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho
người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất
để họ yên tâm đầu tư, cải tạo và nâng cao hiệu quả sử dụng đất; Là chứng thư
pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng
đất. Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận là quá trình xác lập căn cứ
pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên quan đến quan hệ đất đai
(giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và giữa người sử dụng
Sinh viên: Lê Hồng Phong

15

Lớp: LĐH1QĐ2


Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

đất với nhau) theo đúng pháp luật hiện hành.
- Giấy chứng nhận từ trước đến nay tồn tại 4 loại giấy:
+ Loại thứ nhất: Giấy chứng nhận được cấp theo Luật Đất đai năm 1988
do Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo

mẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục
Quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nơng thơn
có màu đỏ.
+ Loại thứ 2: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở tại đô thị do Bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số
60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ và theo Luật Đất đai năm 1993. Giấy
chứng nhận có hai màu: Màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu xanh lưu
tại Sở Địa chính (nay là Sở Tài ngun và Mơi trường) trực thuộc.
+ Loại thứ 3: Giấy chứng nhận được lập theo các quy định của Luật Đất
đai 2003, mẫu giấy theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 và
Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi Quyết định số
24/2004/BTNMT. Giấy có hai màu: Màu đỏ giao cho các chủ sử dụng đất và
màu trắng lưu tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận, huyện.
+ Loại thứ 4: Giấy chứng nhận được lập theo quy định của Luật Đất đai
2003, mẫu giấy theo Nghị định số 88/2009/NĐ – CP ngày 19/10/2009 và
thông tư số 17/2009/TT – BTNMT ngày 21/10/2009. Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Điều 48 Luật Đất đai năm 2003, quyết định 20/2004 QĐ –
BTNMT ngày 01/11/2004, quyết định 08/2006QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006
sửa đổi quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP
ngày 19/10/2009 của Chính phủ và Thông tư số 17/2009/TT – BTNMT ngày
21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì
giấy chứng nhận được cấp cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản theo một
Sinh viên: Lê Hồng Phong

16

Lớp: LĐH1QĐ2

Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

mẫu thống nhất trong cả nước. giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi
trường phát hành.
- Những trường hợp được Nhà nước cấp giấy chứng nhận được quy định
tại Điều 49-Luật Đất đai 2003 gồm:
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường , thị trấn;
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến
trước ngày 1/07/2004 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng
nhận;
+ Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50, Điều 51 của Luật
này mà chưa được cấp giấy chứng nhận;
+ Người được chuyển đổi, chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất; Người nhận quyền sử dụng đất khi xử ký hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; Tổ chức sử dụng đất là pháp
nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyến sử dụng đất;
+ Người được sử dụng đất theo bản án hoặc Quyết định của Toà án nhân
dân, Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi
hành;
+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất của khu công nghiệp, đất khu công nghệ cao, đất
khu kinh tế;
+ Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;
+ Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
+ Người sử dụng đất xin hợp thử tách thửa mà pháp luật cho phép.

+ Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
- Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận được quy định tại Điều 52 Luật Đất
đai năm 2003 như sau:
Sinh viên: Lê Hồng Phong

17

Lớp: LĐH1QĐ2


Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng
nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ
chức, cá nhân nước ngoài;
+Uỷ ban nhân dân cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy
chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được uỷ quyền
cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp trong một số trường hợp cụ thể. Điều
kiện được uỷ quyền cấp giấy chứng nhận được quy định theo Điều 56 Nghị
định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 và điều 5 Nghị định 88/NĐ-CP ngày
19/10/2009.
1.2.4. Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách chứa đựng
những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất
đai được thiết lập trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai
và cấp giấy chứng nhận.

Hồ sơ địa chính do Bộ Tài ngun và Mơi trường quy định và hướng dẫn
lập, chỉnh lý, quản lý. Biểu mẫu hồ sơ địa chính được quy định theo Quyết
định 56/QĐ-ĐKTK, Quyết định 449/QĐ-ĐC, Thông tư 1990/TT-BTNMT
gần đây là Thông tư 29/2004/TT-BTNMT và Thông tư 09/2007/TT-BTNMT.
Theo quy định hiện hành hồ sơ địa chính có 2 dạng là hồ sơ địa chính dạng
giấy và hồ sơ địa chính dạng số. Tuy nhiên trong q trình xây dựng hồ sơ địa
chính dạng số vẫn phải duy trì hệ thống hồ sơ địa chính dạng giấy.
Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thơng tin về thửa đất sau đây: Số
hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí; Người sử dụng thửa đất; Nguồn
gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất; Tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài
chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực hiện; giấy chứng nhận, quyền và

Sinh viên: Lê Hồng Phong

18

Lớp: LĐH1QĐ2


Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

những hạn chế về quyền của người sử dụng đất; Biến động trong q trình sử
dụng đất và các thơng tin khác có liên quan;
Hồ sơ địa chính được lập theo đơn vị hành chính cấp ; Lập và chỉnh lý
biến động cho từng thửa đất theo đúng trình tự thủ tục quy định; Hồ sơ địa
chính phải đảm bảo độ chính xác, thống nhất giữa các tài liệu sau: Giữa bản đồ,
sổ đia chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai. Giữa bản đồ gốc và các
bản sao của hồ sơ địa chính. Giữa hồ sơ địa chính với giấy chứng nhận và hiện

trạng sử dụng đất.
* Hồ sơ địa chính dạng giấy
Các tài liệu của hồ sơ địa chính dạng giấy bao gồm: Bản đồ địa chính
hoặc các loại bản đồ khác, sơ đồ, trích đo địa chính thửa đất được sử dụng để
cấp giấy chứng nhận; Sổ địa chính (Mẫu 01/ĐK); Sổ mục kê đất đai (Mẫu
02/ĐK); Sổ theo dõi biến động đất đai (Mẫu 03/ĐK). Trong đó:
Bản đồ địa chính: Là bản đồ thể hiện các yếu tố tự nhiên của thửa đất và
các yếu tố địa lý có liên quan đến sử dụng đất, được lập theo đơn vị hành
chính xã, phường, thị trấn.
Sổ mục kê đất đai: Là sổ ghi các thửa đất và các đối tượng chiếm đất
nhưng khơng có ranh giới khép kín trên bản đồ. Mục đích lập sổ là để quản lý
thửa đất, tra cứu thông tin thửa đất, thống kê và kiểm kê đất đai. Sổ lập trong
q trình đo vẽ bản đồ địa chính.
Sổ địa chính: Là sổ ghi về người sử dụng đất và các thông tin về thửa đất
đã được cấp giấy chứng nhận của người đó. Mục đích lập sổ là để cung cấp
các thông tin phục vụ yều cầu quản lý nhà nước về đất đai. Nội dung các
thông tin về người sử dụng đất và thửa đất được ghi theo nội dung ghi trên
giấy chứng nhận.
Sổ theo dõi biến động đất đai: Là sổ ghi những trường hợp đăng ký biến
động đất đai đã được chỉnh lý trên sổ địa chính. Mục đích lập sổ để theo dõi
tình hình đăng ký biến động về sử dụng đất, làm cơ sở để thống kê diện tích
Sinh viên: Lê Hồng Phong

19

Lớp: LĐH1QĐ2


Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

đất đai hàng năm. Nội dung các thông tin ghi vào sổ mục kê được ghi theo nội
dung đã chỉnh lý trên sổ địa chính.
- Trách nhiệm lập, nghiệm thu hồ sơ địa chính:
+ Sở Tài ngun và Mơi trường tổ chức việc lập hồ sơ địa chính;
+ Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Mơi
trường triển khai việc lập hồ sơ địa chính gốc và làm 02 bản sao để gửi cho
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
trường và uỷ ban nhân dân cấp xã.
+ Trường hợp trích đo thì Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất chịu
trách nhiệm kiểm tra chất lượng trước khi sử dụng.
Nội dung kiểm tra, nghiệm thu thực hiện theo quy định của Bộ Tài
nguyên và Môi trường.
- Trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật lập hồ sơ địa chính:
+ Văn phịng đăng ký quyền sử dụng thuộc Sở Tài nguyên và Mơi
trường chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính gốc;
+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài ngun và Mơi
trường và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn chỉnh lý, cập nhật bản sao hồ sơ
địa chính;
- Trách nhiệm quản lý hồ sơ địa chính:
+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài ngun và Mơi
trường quản lý hồ sơ địa chính gốc và các tài liệu có liên quan;
+ Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và
Mơi trường quản lý bản sao hồ sơ địa chính và các tài liệu có liên quan;
+ Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý bản sao hồ sơ địa chính;
bản trích sao hồ sơ địa chính đã được chỉnh lý, cập nhật và các giấy tờ kèm
theo do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường gửi đến để chỉnh lý, cập nhật bản sao hồ sơ địa chính.
* Hồ sơ địa chính dạng số

Sinh viên: Lê Hồng Phong

20

Lớp: LĐH1QĐ2


Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

Hồ sơ địa chính dạng số là hệ thống thơng tin được lập trên máy vi tính
chứa tồn bộ thơng tin về nội dung của hồ sơ địa chính (Được gọi là cơ sở dữ
liệu địa chính).
Hồ sơ địa chính dạng số khi lập phải đảm bảo các điều kiện sau: Chỉnh
lý, cập nhật được nội dung thông tin của bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ địa
chính, sổ theo dõi biến động đất đai; Tra cứu theo mã thửa đất, tên người sử
dụng đất trong vùng dữ liệu sổ và tìm được thửa đất trong vùng dữ liệu bản
đồ địa chính. Từ mã thửa đất trong vùng dữ liệu bản đồ địa chính tìm được
thửa đất và người sử dụng đất trong vùng dữ liệu sổ mục kê đất đai, sổ địa
chính; Tìm được đầy đủ các thơng tin về thửa đất và người sử dụng đất; Dữ
liệu trong hệ thống thông tin đất được lập theo đúng chuẩn dữ liệu đất đai do
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định; Từ hệ thống thông tin đất đai trên
máy vi tính in ra được các tài liệu sau:
- Bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai;
- Trích lục hoặc trích đo, trích sao hồ sơ địa chính của thửa đất hoặc
nhóm thửa liền kề;
- Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai năm 2003;
Việc lập, quản lý và khai thác hệ thống thông tin đất đai bao gồm
những công việc sau: Lập cơ sở dữ liệu từ hệ thống hồ sơ địa chính trên giấy

gồm: Lập bản đồ địa chính số hoặc số hố bản đồ địa chính và cập nhật thông
tin thửa đất từ giấy chứng nhận hoặc sổ địa chính,chúng được kết nối bằng
mã thửa đất; Tổ chức quản lý cơ sở dữ liệu bằng phần mềm quản trị cơ sở dữ
liệu được chọn phù hợp với chức năng quản lý hệ thống thông tin đất; Lựa
chọn các phần mềm ứng dụng phù hợp để xử lý, tìm kiếm, thống kê, tổng
hợp, phân tích thơng tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý và cung cấp thông tin
đất đai; Tổ chức kết nối hệ thống thông tin đất đai của địa phương với: Mạng
thông tin quản lý hành chính của địa phương, mạng thơng tin đất đai quốc gia,

Sinh viên: Lê Hồng Phong

21

Lớp: LĐH1QĐ2


Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

mạng thông tin chuyên ngành như: Về đầu tư, giá đất, bất động sản, thuế,
ngân hàng…
Hồ sơ địa chính dạng số do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm lập, chỉnh lý, quản lý và
cung cấp hồ sơ địa chính dạng số để thay thế bản sao hồ sơ địa chính trên giấy
cho Phịng Tài ngun và Mơi trường, Uỷ ban nhân dân xã. Điều kiện lập hồ
sơ địa chính dạng số: Có đủ máy vi tính, thiết bị ngoại vi đáp ứng yêu cầu cần
thiết; Cán bộ chuyên môn đủ năng lực sử dụng thành thạo máy vi tính và phần
mềm hệ thống thông tin đất đai.
1.2.5. Kết quả lập hồ sơ địa chính trên địa bàn cả nước

* Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn cả
nước. “Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các loại đất chính của
cả nước tính đến tháng 9/2011 được thể hiện ở bảng 1”
Theo tin tức từ Tổng cục Quản lý đất đai và báo cáo về kết quả cấp giấy
chứng nhận của Chính phủ thì cho đến tháng 9 năm 2011 cơng tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận trong phạm vi cả nước đã đạt kết quả như sau: Đất
sản xuất nông nghiệp đã cấp được trên 16 triệu giấy với diện tích 8.316.600
ha đạt 85,1%. Đất lâm nghiệp cấp trên 2,6 triệu giấy với diện tích 10.371.500
đạt 86,3% so với diện tích cần cấp. Đất nơng thơn cấp trên 11,67 triệu giấy
với diện tích 435.967 ha đạt 79,3% so với diện tích cần cấp. Đất đơ thị cấp
trên 3,67 triệu giấy với diện tích 83.109 ha đạt 63,5% so với diện tích cần cấp.
Đất chuyên dùng cấp trên 149,8 nghìn giấy với diện tích 466.552 ha đạt
60,5% so với diện tích cần cấp. Đất cơ sở tơn giáo gấp 13 nghìn giấy với diện
tích 5.586 ha đạt 42,5% so với diện tích cần cấp
Như vậy, so với năm 2009, kết quả cấp giấy chứng nhận năm 2010 chỉ
tăng chủ yếu ở một số loại đất: Đất ở đô thị tăng 8,5%, đất lâm nghiệp tăng
10,1%, đất chuyên dùng tăng 15,2%. Các loại đất khác tăng không đáng kể.

Sinh viên: Lê Hồng Phong

22

Lớp: LĐH1QĐ2


Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

Nguyên nhân dẫn đến tiến độ xét cấp giấy chứng nhận chậm ở nhiều

địa phương là: Thiếu về nhân lực; vướng mắc do nhiều xã chưa có bản đồ địa
chính, biến động đất đai lớn nhưng thiếu kinh phí thực hiện kế hoạch cấp
giấy chứng nhận. Thêm vào đó cơ chế chính sách có nhiều điểm bất cập,
chưa thuận lợi và tác động tích cực đến người dân xin cấp giấy. Mặc dù
những năm gần đây Nhà nước có chủ trương khuyến khích mọi người dân
tiến hành làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận theo phương châm đơn
giản hóa các thủ tục, giải quyết nhanh gọn, đúng luật, đúng trình tự, hạn chế
tối đa việc đi lại của người dân. Song theo khảo sát điều tra cho thấy hiện tại
đa phần người dân làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận chủ yếu là do nhu cầu
thiết yếu như: Để thế chấp vay vốn; mua bán; cho tặng; thừa kế... cịn lại
những trường hợp khác khơng có nhu cầu xử lý vì chưa có tiền nộp các khoản
thu. Có thể nói một trong những ngun nhân chính trong cơ chế chính sách
làm cản trở và chậm đến tiến độ xét cấp giấy chứng nhận hiện nay đó là về
chính sách tài chính về nghĩa vụ đối với Nhà nước của người sử dụng đất.

Sinh viên: Lê Hồng Phong

23

Lớp: LĐH1QĐ2


Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

Bảng 1: Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất chính trong cả nước.
Đến tháng 9 năm 2011
S
TT

Đơn vị hành
chính

Đất SXNN

Đất lâm nghiệp

Diện tích
(ha)

Tỷ lệ
diện
tích

Cả nước

16,173,096 8,316,529

85,1

1

Miền núi phía Bắc

2,186,296

1,079,077

2

Đồng bằng Bắc Bộ

3,776,284

3

Bắc Trung Bộ

4

Diện tích

Đất ở nơng thơn
Diện tích

Tỷ lệ
diện
tích

Số giấy

2,629,232 10,371,482

86,3

11,671,553

435,967

79,3

3,685.259

83,109

63,5 149,845

466,552

60,5

66,4

1,068,558

4,312,110

79,3

1,997,909

98,591

90,7

525,546

11,709

67,7

29,241

80,928

49,7

769,313

92,3

10,912

25,923

23,0

2,952,270

87,280

82,5

751,014

12,487

56,2

22,386

52,760

49,9

2,138,192

684,864

80,3

267,552

1,829,507

75,9

1,834,186

73,165

75,9

320,831

10,302

85,9

16,399

38,670

69,7

Nam Trung Bộ

1,649,099

743,624

74,7

323,433

1,207,999

82,1

1,118,752

40,438

74,7

458,953

10,910

65,5

16,485

127,454

73,7

5

Tây Ngun

1,182,574

1,220,672

62,4

810,323

2,066,411

71,6

842,834

23,268

58,9

232,304

7,187

55,8

6,719

28,961

54,7

6

Đơng Nam Bộ

1,283,987

1,273,128

87,8

153,898

720,056

87,3

880,108

27,654

61,2

863,678

15,790

53,9

24,606

84,335

67,5

7

Tây Nam Bộ

3,956,563

2,545,251

95,9

53,992

303,476

82,3

2,245,494

85,571

85,7

532,934

16,100

70,1

34,549

53,445

55,5

Số giấy

Số giấy

(ha)

(ha)

Tỷ lệ
diện

tích

Đất ở đơ thị
Đất chun dùng
Diện
Diện tích
tích
Tỷ lệ
Tỷ lệ
Số giấy
diện Số giấy
diện
(ha)
(ha)
tích
tích

(Nguồn: sở Tài Ngun và Mơi Trường tỉnh Ninh Bình)

Sinh viên: Lê Hồng Phong

Lớp:
24 LĐH1QĐ2


Trường đại học TN&MT Hà Nội

Khoa quản lý đất đai

* Kết quả lập hồ sơ địa chính trên địa bàn cả nước

Từ năm 1981 đến nay, Tổng cục quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài
nguyên và Môi trường) đã ban hành 6 loại biểu mẫu phục vụ cho công tác lập
hồ sơ địa chính là: Quyết định số 56/QĐ-ĐC ngày 05/11/1981; Quyết định số
499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995; Thông tư 346/1998/TT-ĐC; Thông tư
1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001; Thông tư 29/2004/TT-BTNMT;
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT.
Hiện nay, các địa phương đã ứng dụng công nghệ thông tin vào việc lập hồ
sơ địa chính dưới dạng số phần nào đáp ứng được yêu cầu ngày càng tăng trong
công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Tuy nhiên việc lập hồ sơ địa chính ở nhiều
địa phương còn chưa đầy đủ (đạt khoảng 70%), mới chỉ tập trung ở một số xã mà
chưa triển khai trên diện rộng. Bên cạnh đó, phần mềm ứng dụng cơng tác lập hồ
sơ địa chính ở nhiều địa phương chưa thống nhất, chỉnh lý biến động chưa được
đầy đủ, thường xuyên, kịp thời thiếu đồng bộ.
1.2.6. Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận và lập
hồ sơ địa chính trên địa bàn tỉnh Ninh Bình.
* Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
tỉnh Ninh Bình trong thời gian qua đã đạt kết quả như sau:

Sinh viên: Lê Hồng Phong

25

Lớp: LĐH1QĐ2