Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng theo pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

LÊ THỊ THU HƢƠNG

QUYÒN Vµ NGHÜA Vô CñA NG¦êI Sö DôNG §ÊT Lµ Vî CHåNG
THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM

LUẬT VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2015


I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

Lấ TH THU HNG

QUYềN Và NGHĩA Vụ CủA NGƯờI Sử DụNG ĐấT Là Vợ CHồNG
THEO PHáP LUậT VIệT NAM
Chuyờn ngnh: Lut kinh t
Mó s: 60 38 01 07

LUT VN THC S LUT HC

Cỏn b hng dn khoa hc: PGS. TS. DON HNG NHUNG

H NI - 2015


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng
tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ
công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm
bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các
môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định
của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi
có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lê Thị Thu Hƣơng


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUYỀN VÀ
NGHĨA VỤ CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT LÀ VỢ CHỒNG ...... 6
1.1.

Tổng quan về ngƣời sử dụng đất ...................................................... 6

1.1.1. Khái niệm người sử dụng đất ............................................................... 6
1.1.2. Nguyên tắc sử dụng đất ........................................................................ 8

1.1.3. Các hình thức pháp lý xác lập quyền của người sử dụng đất ............ 10
1.2.

Khái niệm, đặc trƣng về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử
dụng đất là vợ chồng ........................................................................ 16

1.2.1. Khái niệm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng .... 16
1.2.2. Đặc trưng chế độ tài sản là quyền sử dụng đất của vợ chồng ........... 20
1.3.

Nội dung pháp luật về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng
đất là vợ chồng .................................................................................. 23

Kết luận chƣơng 1 ......................................................................................... 26
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA
VỤ CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT LÀ VỢ CHỒNG ................... 27
2.1.

Quyền và nghĩa vụ chung của ngƣời sử dụng đất ......................... 27

2.1.1. Quyền chung của người sử dụng đất .................................................. 27
2.1.2. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.............................................. 41
2.2.

Đánh giá quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất là vợ chồng ... 43

2.2.1. Điều kiện chung chuyển quyền sử dụng đất ...................................... 43


2.2.2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ...... 48

2.2.3. Các quyền năng cơ bản của người sử dụng đất là vợ chồng .............. 53
2.2.4. Những vướng mắc, bất cập khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất là vợ chồng .................................................... 72
Kết luận chƣơng 2 ......................................................................................... 77
Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO
HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ
NGHĨA VỤ CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT LÀ VỢ CHỒNG .... 78
3.1.

Định hƣớng hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp
luật về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất là vợ chồng .... 78

3.1.1. Hoàn thiện các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất là vợ chồng nhằm khắc phục những bất cập, kẽ hở của
pháp luật khi vận dụng vào thực tế .................................................... 78
3.1.2. Hoàn thiện quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
là vợ chồng là nhằm đảm bảo nhu cầu phát triển của nền kinh tế
và lợi ích chung của xã hội ................................................................. 79
3.1.3. Hoàn thiện quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
là vợ chồng cần tạo ra sự tương thích với pháp luật của các nước
trong điều kiện hội nhập quốc tế hiện nay ......................................... 80
3.2.

Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp
luật về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất là vợ chồng .... 80

3.2.1. Thống nhất các qui định pháp luật về thời điểm có hiệu lực của
giao dịch quyền sử dụng đất của vợ chồng ........................................ 80
3.2.2. Hoàn thiện qui định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất của vợ chồng................................................................................. 81

3.2.3. Hoàn thiện qui định pháp luật về tính thuế thu nhập cá nhân khi
vợ chồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất..................................... 82


3.2.4. Kiến nghị biện pháp quản lý tài sản chung của vợ chồng khi vợ,
chồng có yêu cầu ly hôn ..................................................................... 83
3.2.5. Kiến nghị nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thông báo
thông tin tranh chấp về đất đai và tình trạng hôn nhân của vợ chồng ... 85
3.2.6. Kiến nghị bổ sung thông tin trong giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của vợ chồng........................................................................ 86
Kết luận chƣơng 3 ......................................................................................... 88
KẾT LUẬN .................................................................................................... 89
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 90


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CHXHCN:

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

GCN:

Giấy chứng nhận

HN&GĐ:

Hôn nhân và gia đình

KT – XH:

Kinh tế - xã hội

TNCN:

Thu nhập cá nhân

TW:

Trung ương

UBND:

Uỷ ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là
tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là
một quyền tài sản đặc biệt quan trọng. Nhà nước ngày càng mở rộng và tạo điều
kiện cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền năng của mình thông qua hệ
thống pháp luật.
Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông
qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, có hiệu lực pháp luật từ ngày 01/7/2014. Sau gần 1
năm thi hành Luật Đất đai năm 2013, đã đạt được những kết quả chủ yếu như sau:
Chính sách, pháp luật đất đai từng bước được hoàn thiện, được phổ cập trên toàn mặt
bằng xã hội, ý thức pháp luật về đất đai của xã hội được nâng cao so với trước đây, đã
đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế, góp phần giữ vững ổn định chính trị, đảm
bảo an sinh xã hội; thu hẹp sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài

trong việc tiếp cận đất đai; khắc phục những bất cập về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất; đổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai; Các
quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện đã
làm cho người sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản
xuất, kinh doanh để tăng hiệu quả sử dụng đất; Thị trường bất động sản trong đó có
quyền sử dụng đất đã tạo lập được cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ;
từng bước hoàn thiện chính sách tài chính đất đai theo hướng tiếp cận cơ chế thị
trường, đã huy động được nguồn vốn xã hội cho thị trường, thu hút đầu tư cho phát
triển, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển đất nước; cải cách
thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai đã được đẩy mạnh.
Mặc dù đạt được nhiều thành tựu quan trọng, tuy nhiên vẫn còn nổi lên một số
tồn tại, bất cập chủ yếu như sau: Pháp luật đất đai và các pháp luật khác có liên quan
đến đất đai quy định còn thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến việc áp dụng
khó khăn. Mặt khác, pháp luật về đất đai còn một số nội dung chưa rõ ràng, chưa phù
hợp. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung, và của chủ thể là vợ chồng
1


nói riêng chưa được quy định đầy đủ, nhất là điều kiện thực hiện các quyền.
Ở khía cạnh quan hệ hôn nhân và gia đình thấy rằng quyền sử dụng đất là
một quyền tài sản có giá trị lớn, phần lớn các giao dịch liên quan đến đất đai trong
quan hệ kinh doanh thương mại lại gắn liền với chủ thể là vợ chồng. Những giao
dịch đó không chỉ chịu sự điều chỉnh của pháp luật đất đai mà nó còn phải chịu sự
điều chỉnh của pháp luật hôn nhân và gia đình. Vì vậy, nghiên cứu một cách tổng
quát, quan hệ biện chứng giữa hai chế định trên nhằm đưa ra những giải pháp, kiến
nghị hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất dưới góc độ là tài sản của vợ chồng
là thiết thực, có ý nghĩa thực tiễn cao. Vì lí do trên nên tôi đã chọn đề tài “Quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng theo pháp luật Việt Nam” làm luận
văn thạc sỹ luật học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu

Trong những năm gần đây, đã có một số đề tài nghiên cứu về vấn đề quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung và chế độ tài sản của vợ chồng như:
Pháp luật về quyền của người sử dụng đất đã được đề cập trong: Nguyễn Ngọc Điện
– Tiến sĩ Luật học (1999), Nghiên cứu về tài sản trong Luật dân sự Việt Nam, Nxb.
Trẻ, TP. Hồ Chí Minh; Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý của người sử
dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, Luận án tiến sĩ luật
học; TS.Thẩm phán Nguyễn Văn Cường, TS Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch
về quyền sử dụng đất vô hiệu, pháp luật và thực tiễn xét xử, Nxb thông tin và truyền
thông; PGS.TS. Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ dân sự và bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự, Nxb chính trị quốc gia – sự thật; Cao Thu Phương(năm 2011), Sở
hữu chung của vợ, chồng đối với quyền tài sản theo pháp luật Việt Nam, đề tài
nghiên cứu khoa học ; PGS.TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung (2014), Bàn về quyền sử
dụng đất được phép chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, tạp
chí Luật học số 6/2014, tr.40 – 47; Jack Thurston (December, 2006), The Fat of the
Land, Prospect Magazine; Kevin Cahill (2006), Who owns the world: the hidden
facts behind the landownership?, Mainstream Publishing.… Bên cạnh đó, có rất
nhiều các bài báo, bài nghiên cứu được đăng tải trên các tạp chí, báo viết, báo mạng
và phương tiện thông tin đại chúng khác về những nội dung liên quan đến chế độ tài
2


sản của vợ chồng, địa vị pháp lí của người sử dụng đất,…. Nhìn chung những công
trình nghiên cứu trên đã góp phần tạo nên những cơ sở lý luận và chỉ ra được những
vấn đề thực tiễn cho việc thực hiện các các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất. Tuy nhiên, các đề tài trên chỉ mới dừng lại ở quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất nói chung hay chế độ tài sản của của vợ chồng mà chưa phân tích chuyên
sâu vào quyền sử dụng đất dưới góc độ là quyền tài sản của vợ chồng.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích của đề tài: trên cơ sở lí luận, các qui định pháp luật cùng thực tiễn
áp dụng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chế độ tài sản của

vợ chồng mà từ đó tìm hiểu những bất cập, chưa phù hợp với tình hình thực tiễn
cũng như xu hướng phát triển của xã hội để có những nhận xét, kiến nghị nhằm
nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ
chồng theo pháp luật Việt Nam.
Để đạt được mục đích trên, nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn là:
Thứ nhất: nghiên cứu lý luận chung về quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất, chế độ tài sản của vợ chồng. Đây là cơ sở lý luận cơ bản để hình
thành các qui định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng.
Thứ hai: nghiên cứu các qui định hiện hành về quyền, nghĩa vụ của người sử
dụng đất nói chung và chủ thể là vợ chồng nói riêng. Luận văn đi sâu vào nghiên
cứu quyền sử dụng đất là tài sản hình thành trong thời kì hôn nhân hợp pháp của vợ
chồng. Đặc biệt trú trọng vào các quyền năng như quyền chuyển nhượng, góp vốn,
thế chấp quyền sử dụng đất. Tham khảo một số qui định của pháp luật thế giới về
việc pháp luật đất đai. Trên cơ sở thực tiễn xét xử ở Tòa án Đống Đa, Hà Nội để rút
ra những bất cập, hạn chế của qui định pháp luật.
Thứ ba: tác giả đưa ra những kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện
pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ một bản luận văn thạc sỹ, với khả năng nghiên cứu và
nguồn tài liệu còn hạn chế, luận văn chưa thể nghiên cứu bao quát hết các vấn đề về
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng là vợ chồng mà chỉ dừng lại ở những tiếp cận,

3


nghiên cứu dưới góc độ quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng có thể đưa
vào lưu thông, sản xuất và kinh doanh.
Luật văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận cũng như qui định của
pháp luật Việt Nam hiện hành, có so sánh với các qui định pháp luật cũ. Thông qua
hoạt động thực tiễn xét xử của Tòa án mà từ đó tác giả đưa ra những kiến nghị

nhằm hoàn thiện về chế định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng
với tư cách là tài sản có giá trị được đưa vào hoạt động kinh doanh thương mại.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu và hoàn thiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ
nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử kết hợp với các phương pháp
tổng hợp, phân tích, thống kê.
Đặc biệt luận văn chủ yếu được nghiên cứu dưới phương pháp phân tích và so
sánh. Tức là phân tích các qui định pháp luật về địa vị pháp lí của người sử dụng đất,
về chế định tài sản của vợ chồng. Phân tích việc áp dụng pháp luật trong thực tiễn đời
sống. Song song với đó có sự so sánh với những qui định của pháp luật nước ngoài để
thấy những điểm tương đồng cũng như sự khác biệt giữa hệ thống pháp luật các nước
khi qui định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng.
Việc sử dụng phương pháp so sánh, nghiên cứu giúp cho người nghiên cứu
có cái nhìn toàn diện cũng như qua đó kham khảo và đưa ra được những giải pháp
nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất là vợ chồng theo pháp luật Việt Nam.
6. Kết quả nghiên cứu và những đóng góp mới của đề tài
Đây là công trình nghiên cứu có tính hệ thống và chuyên sâu về quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng theo pháp luật Việt Nam. Dưới góc độ
lý luận và thực tiễn luận văn làm sáng tỏ được các khái niệm, đặc điểm, những
vướng mắc trong quá trình thực hiện pháp luật. Luận văn có cái nhìn tổng quát về
chế định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chế định về tài sản của vợ
chồng. Quá trình nghiên cứu có tham khảo chế định pháp luật của một số nước trên
thế giới, phân tích, đánh giá các báo cáo xét xử, thống kê của các cơ quan nhà nước.

4


Trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thời điểm phát sinh
hiệu lực của giao dịch đất đai, về đăng kí biến động đất đai, về quyền xử lý tài sản

thế chấp, về cách tính thuế thu nhập do chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nội dung của luận văn có ý nghĩa thiết thực cho mọi cá nhân, đặc biệt là các
cặp vợ chồng trong việc giao dịch quyền sử dụng đất. Từ đó, góp phần thực hiện
pháp luật, xây dựng gia đình hạnh phúc, bền vững.
7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chương với kết cấu nội dung nghiên cứu như sau:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận cơ bản về quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất là vợ chồng
Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất là vợ chồng
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp
luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng

5


Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ
CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT LÀ VỢ CHỒNG
1.1. Tổng quan về ngƣời sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm người sử dụng đất
Xem xét ở góc độ lý luận, khái niệm người sử dụng đất được xác định dựa
trên hai tiêu chí cơ bản:
Tiêu chí thứ nhất: căn cứ vào cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất (tiêu
chí pháp lý). Một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được xác định là người sử dụng đất khi
được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua một trong các hình thức sau đây:
- Được Nhà nước giao đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có
thu tiền sử dụng đất);

- Được Nhà nước cho thuê đất (cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê);
- Được Nhà nước cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất (thông qua các
giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng
quyền sử dụng đất);
- Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp (cấp GCN quyền sử
dụng đất cho các trường hợp đang sử dụng đất ổn định, lâu dài và không có tranh chấp).
Tiêu chí thứ hai: căn cứ vào thực tế sử dụng đất (tiêu chí thực tế). Người sử
dụng đất là những người đang sử dụng đất trên thực tế [62, tr.180]
Tuy nhiên việc dựa vào một trong hai tiêu chí này để xác định thế nào là
người sử dụng đất thì sẽ nảy sinh một số vấn đề. Nếu chỉ căn cứ vào việc được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền
sử dụng đất để xác định người sử dụng đất sẽ dẫn đến việc bỏ qua đối tượng thuê
đất. Trên thực tế, đất được hình thành từ hình thức cho thuê lại khá phổ biến. Nên
nếu chỉ căn cứ qua các hình thức trên thì đối tượng thuê lại đất của người sử dụng sẽ
không được xem là người sử dụng đất. Ngược lại, nếu dựa vào tiêu chí sử dụng đất

6


thực tế sẽ dẫn đến việc những người sử dụng đất hợp pháp (được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hay nhận chuyển quyền sử dụng đất)
và người sử dụng đất bất hợp pháp (lấn, chiếm đất đai; mua bán, chuyển nhượng đất
đai trái phép; sử dụng đất sai mục đích...) đều được hưởng quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất. Điều này sẽ tạo ra sự không phù hợp trên thực tế.
Theo qui định tại Điều 5 Luật đất đai năm 2013 thì: “Người sử dụng đất
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển
quyền sử dụng đất” [45, Điều 5]. Người sử dụng đất theo qui định tại Điều 5 Luật
đất đai năm 2013 có thể là hộ gia đình, cá nhân trong nước; Tổ chức trong nước
gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị

- xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy
định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); Cộng đồng dân cư gồm
cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn,
phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có
chung dòng họ; Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh
đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ
chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại
giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của
nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan
đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ
quan đại diện của tổ chức liên chính phủ…
Từ qui định trên thấy rằng khái niệm người sử dụng đất phải được xây dựng
trên hai cơ sở là lý luận và thực tiễn. Bởi vì, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tuy nhiên, cần phải hiểu
khái niệm người sử dụng đất được đề cập ở đây không chỉ là người được Nhà nước
giao đất hoặc cho thuê đất để trực tiếp sử dụng (trực tiếp khai thác các thuộc tính có
ích của đất) mà còn bao gồm cả những người được giao đất, cho thuê đất... song
không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà đóng vai trò là người tổ chức quá trình sử
dụng đất, như: bỏ vốn, công nghệ đầu tư vào đất đai, thuê người lao động v.v.

7


Qua những phân tích trên đây, có thể đưa ra khái niệm về người sử dụng đất
như sau: Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho
phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; có quyền
và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất.
1.1.2. Nguyên tắc sử dụng đất

Điều 4 Luật đất đai năm 2013 một lần nữa lại khẳng định: “Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao
quyền sử dụng cho người sử dụng đất theo qui định của Luật này” [45, Điều 4]. Nhà
nước đảm bảo cho người sử dụng đất thông qua những hình thức như cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất; Nhà nước không thừa
nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng
trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà,
Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà
xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có đất để sản xuất;
đồng thời có chính sách ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, phát triển ngành nghề, tạo việc
làm cho lao động ở nông thôn phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và
chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Tuy
nhiên ngoài những đảm bảo của Nhà nước được ghi nhận trong pháp luật đất đai thì
Nhà nước cũng đưa ra những nguyên tắc đối với người sử dụng đất để đảm bảo cho
quyền đại diện chủ sở hữu của mình và đảm bảo cho việc sử dụng đất đai được hiệu
quả, bền vững, lâu dài theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
Không chỉ quy định những đảm bảo cho người sử dụng đất, Điều 6 Luật đất đai
năm 2013 còn xác định các nguyên tắc sử dụng đất nhằm định hướng cho việc sử dụng
đất, tránh tình trạng sử dụng đất bừa bãi, lãng phí, sai mục đích... gây thiệt hại đến tài
nguyên đất đai - nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước [45, Điều 6].
Theo đó, việc sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất;
Không phải ngẫu nhiên nguyên tắc này được đặt lên hàng đầu trong sử dụng

8


đất, bởi lẽ, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chính là sự định hướng, thể hiện quan
điểm, chiến lược quản lý và sử dụng đất trong tương lai của Nhà nước. Việc sử

dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ đảm bảo đất đai được sử
dụng có hiệu quả và bền vững. Không chỉ sử dụng đất đai đúng quy hoạch, kế
hoạch mà người sử dụng đất còn phải sử dụng đất đúng mục đích. Việc sử dụng đất
đúng mục đích sẽ góp phần duy trì và củng cố trật tự quản lý đất đai đã được Nhà
nước xác lập.
- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích
chính đáng của người sử dụng đất xung quanh;
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn và vô cùng quý giá nên việc
sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả có ý nghĩa rất quan trọng không chỉ vì lợi ích
trước mắt của chính người sử dụng đất mà còn vì lợi ích lâu dài của các thế hệ
tương lai. Hơn nữa, thực hiện tốt nguyên tắc này còn góp phần thiết thực vào việc
bảo vệ môi trường sống của con người.
- Người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn
sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai và các quy định khác của pháp luật có
liên quan.
Theo Điều 166 Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất [45, Điều 166]. Hơn nữa,
người sử dụng đất còn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định.
Quyền được lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất. Quyền năng này vẫn được Luật
đất đai năm 2013 kế thừa Luật đất đai năm 2003. Điều này thể hiện sự tôn trọng của
Nhà nước đối với quyền tự do lựa chọn hình thức sử dụng đất cho phù hợp với điều
kiện, hoàn cảnh thực tế của người sử dụng. Đây là một minh chứng cho việc pháp
luật đất đai luôn luôn quan tâm và bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử
dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất.
Hơn nữa, quy định này ra đời đáp ứng được các đòi hỏi của việc sử dụng đất trong
điều kiện kinh tế thị trường.

9

Tương ứng với quyền thì theo đó sẽ đi kèm với các nghĩa vụ. Để thực hiện
được các quyền năng trên thì người sử dụng đất cũng phải thực hiện các nghĩa vụ
như: phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, phải đăng kí quyền sử dụng
đất, phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai…. Tuy vậy, việc
thực hiện quyền và nghĩa vụ chỉ trong thời hạn sử dụng đất và nó còn bị chi phối
bởi những qui định của pháp luật khác như Bộ luật dân sự năm 2005, Luật hôn nhân
gia đình năm 2014, Luật nhà ở năm 2014….
1.1.3. Các hình thức pháp lý xác lập quyền của người sử dụng đất
Nhu cầu sử dụng đất trên thực tế rất đa dạng nên Nhà nước căn cứ vào từng
trường hợp cụ thể để giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền của người sử dụng đất.
Thứ nhất: các căn cứ giao đất, cho thuê đất
Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng
năm của cấp huyện [45, Điều 52]. Đây là điểm mới so với qui định của Luật Đất đai
năm 2003 là theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị,
quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định. Lần đầu tiên vai trò của
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật. Nếu trước đây, để
giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch
của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác, thì nay phải kế
hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt.
Việc nhấn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần thiết và
là bước tiến của Luật Đất đai năm 2013, vì quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp
hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng
chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút
nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp, ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực,
tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi
trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và
rất nhiều các hiện tượng nguy hại khác. Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo
điều kiện để sử dụng đất đai hợp lý hơn. Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp

10


xếp các loại đất đai quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra cái khung pháp lý yêu cầu các
đối tượng quản lý và sử dụng đất đai tuân thủ pháp luật. Điều đó cho phép việc sử
dụng đất đai sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng
đất đai hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ yên tâm
đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn. Điểm c
Khoản 4 Điều 40 Luật Đất đai năm 2013 quy định phải:
Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình,
dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của
Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã. Đối với
dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông
thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng
phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại,
dịch vụ, sản xuất, kinh doanh và Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng
năm của cấp huyện [45, Điều 40, Khoản 4].
Nhằm đảm bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất.
Khi giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong
dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Nếu chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân hay cộng đồng dân cư muốn
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước hết và nhất thiết phải có đơn xin giao
đất, thuê đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn về nhu cầu của
mình. Đối với các dự án cần phê duyệt thì tùy từng loại mà có cơ quan thẩm định
nhu cầu sử dụng đất khác nhau. Như những dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng
nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp giấy phép đầu tư thì cơ quan thực hiện việc cấp giấy phép đầu tư cũng
chính là cơ quan thẩm định nhu cầu sử dụng đất. Còn đối với dự án xây dựng cơ sở

tôn giáo thì phải do ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét
duyệt. Việc giao đất, cho thuê đất dựa trên nhu cầu sử dụng giúp cho việc quản lý
trở nên minh bạch, việc sử dụng nguồn đất được hiệu quả.

11


Thứ hai: các hình thức xác lập quyền của người sử dụng đất
Trong thời kì Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 cũng đã ghi nhận
việc Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông qua
2 hình thức xác lập là: Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế, đơn
vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội, hộ gia đình và cá
nhân; Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất. Sau đó, Luật đất đai sửa
đổi năm 1998, 2001 đã mở rộng thêm hình thức giao đất. Đó là giao đất có thu tiền
sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất. Và hình thức cho thuê đất: gồm
thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, trả tiền thuê đất nhiều năm mà thời hạn thuê đất
đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, cho thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả
thời gian thuê. Tiếp đó đến Luật đất đai năm 2003, sửa đổi, bổ sung năm 2009 đã bổ
sung thêm 2 hình thức xác lập nữa: một là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
đối với người đang sử dụng đất ổn định bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; hai là Nhà nước đảm bảo việc sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận thông
qua việc chuyển quyền sử dụng đất. Đến Luật đất đai năm 2013 thì lại qui định đối
với hình thức thuê đất thì chỉ xác lập hai hình thức là thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; và thêm nữa là
hình thức công nhận quyền sử dụng đất.
Về hình thức giao đất: “giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” [45, Điều 3, Khoản 7]. Có 2
hình thức giao đất:
Một là giao đất không thu tiền sử dụng đất: là những trường hợp chủ thể sử
dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối… sử dụng đất

vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, an ninh quốc phòng thì không phải trả
tiền. Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng nhằm mục đích khuyến khích, hỗ
trợ các chủ thể sử dụng đất và đồng thời phát triển các mảng kinh tế còn non yếu.
Điều 54 Luật đất đai 2013 cụ thể hóa những đối tượng không phải nộp tiền sử
dụng đất như sau: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức; người sử

12


dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất
xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng
vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang,
nghĩa địa mà không phải do tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ
tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; tổ
chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự
nghiệp; tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của
Nhà nước; cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi
nông nghiệp như: đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm
phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo,
các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động [12, Điều 54].
Hai là: giao đất có thu tiền sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; tổ
chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để
bán kết hợp cho thuê; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để
bán kết hợp cho thuê; tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng
nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
Đối với các loại đất như đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất thì Nhà nước chỉ
tạo điều kiện, khuyến khích trong một hạn mức nhất định. Theo quy định tại khoản 3,
Điều 129 thì hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30ha đối với

mỗi loại đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất. Nếu vượt quá hạn mức đó thì người sử
dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo qui định [45, Điều 129, Khoản 3].
Khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho
thuê [45, Điều 55, Khoản 3]. Quy định này tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư và tạo cơ hội
cho các doanh nghiệp kêu gọi vốn đầu tư ở nước ngoài.
Khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế
được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để

13


chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có
thu tiền sử dụng đất [45, Điều 55, Khoản 4]. Đối với các dự án sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước trước đây được
lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì nay không còn được lựa
chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất nữa mà chỉ áp dụng hình thức thuê đất.
Về hình thức thuê đất: “ thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất
bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất ” [45, Điều 3, Khoản 8]. Pháp
luật hiện hành không qui định việc cho thuê trả tiền nhiều năm và một lần đối tổ
chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước mà chỉ áp dụng trả tiền một lần với
đối tượng là tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cử ở nước ngoài khi
đầu tư vào Việt Nam.
Hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm áp dụng với các đối tượng sau đây:
- Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất
nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999

mà thời hạn sử dụng đất đã hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của
Luật này;
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức
giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày Luật này có hiệu
lực thi hành, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất,
kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công
cộng có mục đích kinh doanh;
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,
cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây
dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục

14


đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho
thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây
dựng trụ sở làm việc [45, Điều 56, Khoản 1].
Trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần chỉ áp dụng với các đối tượng sau:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê
đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ
sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công
trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ
gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở
làm việc [45, Điều 56, Khoản 2].

Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia
đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê [45, Điều 56, Khoản 1]. Trước đây,
Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước
chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được lựa chọn hình thức thuê đất
trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Quy định này đã gây khó khăn cho một số
doanh nghiệp trong nước có năng lực tài chính tốt. Cụ thể: Giá thuê đất chỉ ổn định
trong năm năm, mặc dù biến động về giá không vượt quá 20% nhưng nó vẫn đem
lại những thiệt thòi nhất định khi mà doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính để thuê
đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì lại không được lựa chọn. Sự thay đổi
trên đã mở ra cho doanh nghiệp trong nước nhiều sự lựa chọn, phù hợp với sự đa
dạng của các mô hình doanh nghiệp.
Về công nhận quyền sử dụng đất: “là việc Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác
định” [45, Điều 3, Khoản 9].

15


Nhà nước chỉ công nhận quyền sử dụng đất đối với những chủ thể đủ điều
kiện, trong phạm vi đối tượng nhà nước qui định. Điều kiện để nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất cũng chính là điều kiện để nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
1.2. Khái niệm, đặc trƣng về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất là
vợ chồng
1.2.1. Khái niệm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng
Khi nghiên cứu khái niệm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ
chồng, trước hết với tư cách là một chủ thể pháp luật nói chung chúng ta cần tìm

hiểu quyền và nghĩa vụ nói chung.
Quyền chủ thể được hiểu là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể
được tiến hành. Nói cách khác, quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo
cách thức nhất định được pháp luật cho phép. Nói là khả năng có nghĩa là chủ
thể có thể lựa chọn giữa việc xử sự theo cách mà nó được phép tiến hành hoặc
không xử sự như vậy.
Còn nghĩa vụ chủ thể được quan niệm là: là cách xử sự mà Nhà nước bắt buộc
chủ thể phải tiến hành nhằm đáp ứng việc thực hiện quyền của chủ thể khác. Nghĩa vụ
pháp lý tự nó không phải là hành vi mà chỉ là sự cần thiết phải xử sự như vậy.
Quyền và nghĩa vụ là hai mặt thống nhất không thể tách rời của chủ thể khi
tham gia vào quan hệ pháp luật, dù là quan hệ đơn phương hay quan hệ song phương.
Chủ thể được Nhà nước bảo hộ cho họ được hưởng quyền lợi nhưng đồng thời cũng
phải thực hiện những trách nhiệm nhằm đáp ứng quyền lợi của chủ thể khác.
Quyền và nghĩa vụ trong quan hệ đất đai là một loại quyền và nghĩa vụ pháp
lý nên nó cũng có đặc điểm này. Khi một chủ thể tham gia vào quan hệ sử dụng đất
thì họ được pháp luật cho hưởng các quyền của người sử dụng đất như quyền được
hưởng hoa lợi, lợi tức trên đất, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Nhưng
đồng thời pháp luật cũng bắt họ phải thực hiện những nghĩa vụ nhất định nhằm
không làm tổn hại đến quyền, lợi ích của Nhà nước hay ảnh hưởng đến quyền của
chủ thể sử dụng đất khác.

16


Ở phạm vi đề tài này chúng ta chỉ nghiên cứu quyền sử dụng đất là tài sản của
vợ chồng ở Việt Nam trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp.
Kết hôn là sự kiện làm phát sinh một gia đình mà ở đó phản ánh sự chung sống
của hai vợ chồng và con cái (nếu có). Như là một tất yếu của cuộc sống chung, vợ và
chồng thực hiện những quan hệ về tài sản nhằm đáp ứng những nhu cầu tồn tại và phát
triển của gia đình. Đây là những quan hệ xảy ra phổ biến trong xã hội và chịu sự điều

chỉnh trực tiếp của pháp luật về hôn nhân và gia đình. Chế độ tài sản của vợ chồng
được xác định dựa trên hai căn cứ: Sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trước khi
đăng kí kết hôn (chế độ tài sản theo thỏa thuận) và theo các quy định của pháp luật (chế
độ tài sản luật định).
Chế độ tài sản của vợ chồng thực chất là chế độ sở hữu của vợ chồng. Vợ,
chồng với tư cách là công dân, vừa là chủ thể của quan hệ hôn nhân và gia đình, vừa là
chủ thể của quan hệ dân sự khi thực hiện quyền sở hữu của mình tham gia các giao
dịch dân sự. Chế độ tài sản của vợ chồng có một số đặc điểm sau:
Thứ nhất, xét về chủ thể của quan hệ sở hữu trong chế độ tài sản này, thì các
bên phải có quan hệ hôn nhân hợp pháp với tư cách là vợ chồng của nhau. Do vậy, để
trở thành chủ thể của quan hệ sở hữu này, các chủ thể ngoài việc có đầy đủ năng lực
chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự còn đòi hỏi họ phải tuân thủ các điều kiện kết
hôn được quy định trong pháp luật hôn nhân và gia đình.
Thứ hai, xuất phát từ vị trí, vai trò quan trọng của gia đình đối với sự tồn tại và
phát triển của xã hội, nhà nước bằng pháp luật quy định chế độ tài sản của vợ chồng
đều xuất phát từ mục đích trước tiên và chủ yếu nhằm bảo đảm quyền lợi của gia đình,
trong đó có lợi ích cá nhân của vợ và chồng. Những quy định của pháp luật về chế độ
tài sản của vợ chồng là cơ sở tạo điều kiện để vợ chồng chủ động thực hiện các quyền
và nghĩa vụ của mình đối với tài sản của vợ chồng.
Thứ ba, căn cứ xác lập, chấm dứt chế độ tài sản này phụ thuộc vào sự phát sinh,
chấm dứt của quan hệ hôn nhân hay nói cách khác, chế độ tài sản của vợ chồng thường
chỉ tồn tại trong thời kỳ hôn nhân.
Chế độ tài sản được pháp luật ghi nhận, dù là chế độ tài sản theo thỏa thuận hay

17


chế độ tài sản luật định đều nhằm mục đích điều chỉnh các quan hệ tài sản của vợ
chồng, tạo điều kiện để vợ, chồng có những cách “xử sự” theo yêu cầu của pháp luật và
phù hợp với đạo đức xã hội.

Chế độ tài sản của vợ chồng được quy định trong pháp luật có ý nghĩa nhằm xác
định các loại tài sản trong quan hệ giữa vợ chồng và gia đình. Khi hai bên nam nữ kết
hôn với nhau trở thành vợ chồng, chế độ tài sản của vợ chồng được liệu với những
thành phần tài sản của vợ chồng. Dù vợ chồng lực chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận
hay chế độ tài sản pháp định luôn được pháp luật quy định rõ. Việc phân định các loại
tài sản trong quan hệ giữa vợ và chồng của chế độ tài sản còn nhằm xác định các quyền
và nghĩa vụ của các bên vợ, chồng đối với các loại tài sản của vợ chồng. Là cơ sở pháp
lý để giải quyết các tranh chấp về tài sản giữa vợ và chồng với nhau hoặc với những
người khác trong thực tế, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng về tài sản cho các
bên vợ chồng hoặc người thứ ba tham gia giao dịch liên quan đến tài sản của vợ chồng.
Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 có nhiều điểm mới so với Luật Hôn nhân
và gia đình năm 2000, trong đó có có điể m mới về chế độ tài sản của vợ chồng
. Cụ thể,
Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 bổ sung quy định về các nguyên tắc chung trong
áp dụng chế độ tài sản của vợ chồng, trong đó vợ chồng có quyền lựa chọn áp dụng chế
độ tài sản theo luật định hoặc chế độ tài sản theo thỏa thuận.
Về chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định, Pháp luật hôn nhân gia đình quy
định tài sản riêng khác của vợ, chồng theo quy định của pháp luật gồm: Quyền tài sản
đối với đối tượng sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật sở hữu trí tuệ; Tài sản mà
vợ, chồng xác lập quyền sở hữu riêng theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan
có thẩm quyền khác; Khoản trợ cấp, ưu đãi mà vợ, chồng được nhận theo quy định của
pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; quyền tài sản khác gắn liền với nhân
thân của vợ, chồng.
Thu nhập hợp pháp khác của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân gồm: Khoản tiền
thưởng, tiền trúng thưởng xổ số, tiền trợ cấp (trừ khoản trợ cấp, ưu đãi mà vợ, chồng
được nhận theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; quyền
tài sản khác gắn liền với nhân thân của vợ, chồng); Tài sản mà vợ, chồng được xác lập

18