Phân tích rủi ro tài chính dự án đầu tư xây dựng chung cư trường hợp nghiên cứu dự án chung cư bình đồng xanh

----------

LÊ

Ơ

Ề TÀI
PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH DỰ

NG HỢP NGHIÊN CỨU DỰ

ẦU

XÂY Ự

U

Ì

U

Ô

:

XA

: Xây dựng Công trình dân dụng và Công nghiệp
: 60 58 02 08

LU

Ĩ

GS S LƯU RƯỜ G VĂ


ĐỀ ÀI
G IÊ

Â
Í
RỦI RO ÀI
Í
ỨU DỰ Á
U G Ư BÌ

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

Ó

Ắ

V i mật độ dân s ngày càng phát triển mạnh trên thế gi i, Việt Nam là qu c gia có
dân s đứng thứ 4 Để đáp ứng nhu cầu phát triển của một thành ph H Chí Minh 10
triệ â ù l ợng l
i vãng lai, việc xây dự
p ục vụ nhu cầu ở,

nhu cầu sinh hoạt củ
i dân và làm việ l đ ều cần thiết. Vì vậy, nhiều dự án
đ
đ ợc quy hoạ đầ t xâ ự
đ ng th i kinh phí xây dựng chung
rất l n nên việ đá
á rủi ro tài chính của dự án sẽ giúp dự á trá
ơt
lỗ v đe lại thành công cho dự án
.
r
ơ ở đó để nhận dạng các yếu t rủi ro, bảng câu hỏi khả át đ ợc xây dựng
dựa trên ngu n thông tin thu thập
á bá l ậ v
á
ứu và dự án
t ơ tự kết hợp v i phỏng vấn chuyên gia. Bảng câu hỏ đ ợ p â p át đến các
ô t tr
lĩ vực xây dựng, kết quả thu thập đ ợc tổng hợp và xử lý. Sau khi
phân tích và xếp hạng, 4 nhóm nhân t rủ r
đ ợ xá định có ả
ởng tài
chính dự á
Đ ng th i, sử dụng mô phỏ
te rl để phân tích yếu t rủ r đị l ợng và
đá
á ứ độ tá động của các yếu t đó đến tài chính dự án
thông qua
các chỉ tiêu NPV và IRR.
Cu i cùng, từ các nhân t rủ r đ ợc nhận dạng, các biện pháp ứng phó v i rủi ro

đ ợ đề xuất và phân bổ các bên tham gia dự án. Từ đó ỗ trợ cho chủ đầ t t ực
hiện t t kế hoạch quản lý và kiểm soát rủ r để đe lại hiệu quả
đầ t ự án
.

V

LÊ OÀ G

ƯƠ G

iii-1


ĐỀ ÀI
G IÊ

Â
Í
RỦI RO ÀI
Í
ỨU DỰ Á
U G Ư BÌ

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

ABSTRACT

With increasing population density in the developed world, Vietnam is a country with
a population ranks 14 To meet the development needs of a city of 10 million people in
Ho Chi Minh City with the current large, apartment building to serve the needs of the
demand of the people living and working is essential. Therefore, many tenement
investment projects are being planned, invested and construction. Also, tenement
investment construction cost is very high so financial risk assessment of project will
help to reduce the risk of project losses and increase orsuccess f the tenement
investment project.
On that basis, to identify risk factors, survey questionnaires are built based on
collected information such as books, thesis, studies and similar projects are combined
with interview experts. The questionnaires are distributed to companies that relate to
building. Collected results are aggregated and processed. After analysis and
lassification, four main groups of risk factors affect finance of tenement investment
projects are identified.
Also, Monte Carlo simulation is applied to analysis quantitative risk factors and
assessment of impact of these factors to tenement investment project finance through
NPV and IRR criteria.
Finally when the risk factors are identified, methods to risks response are proposed and
distributed to parties involved in the project. Since then, supporting Client to
implement good management plans and control risk will bring about an effectively
investment for tenement investment project.

V

LÊ OÀ G

ƯƠ G

iii-2

ĐỀ ÀI
G IÊ

Â
Í
RỦI RO ÀI
Í
ỨU DỰ Á
U G Ư BÌ

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

Ụ LỤ

ẤY X

........................................................................................................ I

LỜI CAM ĐOA ................................................................................................................................................. I
LỜI CÁM Ơ ..................................................................................................................................................... II
TÓM TẮT .......................................................................................................................................................... III
ABSTRACT ....................................................................................................................................................... III
MỤC LỤC .......................................................................................................................................................... IV
DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ ĐỒ THỊ ............................................................................................................... V
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ....................................................................................................................... VI
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................................................................ VII

Ơ
I.1
I.2
I.3
I.4
I.5

:

Ặ

Ấ

Ề ........................................................................................1

GIỚI THIỆU CHUNG ................................................................................................................................. 1
XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................................................................................ 1
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ........................................................................................................................... 2
PHẠM VI NGHIÊN CỨU ........................................................................................................................... 2
ĐÓ G GÓP DỰ KIẾN CỦA NGHIÊN CỨU ........................................................................................... 3

Ơ

: Ổ

QUA .......................................................................................4

II.1 GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ CHUNG Ư ........................................................................................... 4
II.1.1 KHÁI NIỆM ....................................................................................................................................... 4

II.1.2 PHÂN LOẠI ....................................................................................................................................... 4
II.1.3 CHỨC NĂNG ..................................................................................................................................... 5
II.2 KHÁI QUÁT DỰ ÁN ĐẦU Ư ................................................................................................................ 5
II.2.1 ĐỊNH NGHĨA DỰ ÁN ĐẦU TƯ ....................................................................................................... 5
II.2.2 TRÌNH TỰ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ..................................................................................................... 5
II.3 HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU Ư .............................................................................................. 6
II.3.1 KHÁI NIỆM HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ ...................................................................................... 6
II.3.2 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ ........................................ 6
II.4 CÁC QUAN ĐIỂM PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH ........................................................................................ 7
II.4.1 QUAN ĐIỂM TỔNG ĐẦU TƯ .......................................................................................................... 7
II.4.2 QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ ............................................................................................................ 7
II.5 QUẢN LÝ RỦI RO TRONG DỰ ÁN ĐẦU Ư ....................................................................................... 8
II.5.1 RỦI RO DỰ ÁN ................................................................................................................................. 8
II.5.2 QUẢN LÝ RỦI RO CỦA DỰ ÁN ....................................................................................................... 8
II.6 GIỚI THIỆU SƠ BỘ VỀ CÁC PHẦN MỀM SỬ DỤNG ....................................................................... 11
II.6.1 PHẦN MỀM SPSS ........................................................................................................................... 11
II.6.2 PHẦN MỀM CRYSTAL BALL ......................................................................................................... 12
II.7 CÁC CÔNG TRÌNH ĐÃ NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI............................................ 12

Ơ

:

Ơ

Ê

ỨU ...................................................18

III.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU .................................................................................................................. 18

III.2 THU THẬP DỮ LIỆU ............................................................................................................................. 19
III.2.1 QUY TRÌNH THU THẬP DỮ LIỆU ............................................................................................... 19
III.2.2 THIẾT KẾ BẢNG CÂU HỎI .......................................................................................................... 20
III.2.3 PHƯƠNG PHÁP LẤY MẪU VÀ SỐ LƯỢNG MẪU ..................................................................... 22
III.3 CÁC CÔNG CỤ NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH DỮ LIỆU .............................................................. 22
III.3.1 CÁC CÔNG CỤ NGHIÊN CỨU .................................................................................................... 22
III.3.2 PHÂN TÍCH DỮ LIỆU................................................................................................................... 23
V

LÊ OÀ G

ƯƠ G

iv-1


ĐỀ ÀI
G IÊ

Â
Í
RỦI RO ÀI
Í
ỨU DỰ Á
U G Ư BÌ

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

III.4 DỮ LIỆU PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH ...................................................................................................... 26
III.4.1 THÔNG TIN CHUNG .................................................................................................................... 27
III.5 DỮ LIỆU PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG ................................................................................................. 30
III.5.1 GIỚI THIỆU DỰ ÁN ...................................................................................................................... 30
III.5.2 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN CHUNG CƯ CHƯA XÉT YẾU TỐ RỦI RO ......... 33

Ơ

:

Â

Ủ

................................................38

IV.1 PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH – PHÂN TÍCH SỐ LIỆU KHẢO SÁT ...................................................... 38
IV.1.2 KIỂM TRA THANG ĐO (CRONBACH’S ALPHA) ........................................................................ 38
IV.2.1 PHÂN TÍCH NHÂN TỐ CHÍNH ...................................................................................................... 43
IV.2 PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG – PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN CHUNG Ư CÓ
XÉT YẾU TỐ RỦI RO .................................................................................................................................... 49
IV.2.1 CÁC YẾU TỐ RỦI RO ...................................................................................................................... 49
IV.2.2 KẾT QUẢ MÔ PHỎNG MONTE CARLO ........................................................................................ 58

Ơ

:

Ệ

Ứ

Ó Ớ

Ủ RO ..................................66

V.1 ĐỀ XUẤT CÁC BIỆN PHÁP ỨNG PHÓ VÀ PHÂN BỔ RỦI RO ....................................................... 66
V.2 ĐỀ XUẤT CÁC BIỆN PHÁP ỨNG PHÓ VỚI CÁC YẾU TỐ RỦI RO ĐỊNH LƯỢNG ................. 69

Ơ

: KẾ LU

KẾ

Ị ..........................................................71

VI.1 KẾT LUẬN .............................................................................................................................................. 71
VI.2 KIẾN NGHỊ ............................................................................................................................................. 72
VI.2.1 NHỮNG HẠN CHẾ CỦA LUẬN VĂN............................................................................................ 72
VI.2.2 HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO ............................................................................................ 72

L ỆU
Ầ

A
L

K Ả ..........................................................................................74

.........................................................................................................77

PHỤ LỤC 1: BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT .................................................................................................. 78
PHỤ LỤC 2: HIỆU QUẢ ĐẦU Ư ................................................................................................................ 81
PHỤ LỤC 3: MÃ HÓA DỮ LIỆU TRONG PHẦN MỀM SPSS, PHÂN TÍCH RO BA ’S ALPHA,
PHÂN TÍCH NHÂN TỐ ................................................................................................................................... 82
3.1 MÃ HÓA DỮ LIỆU ................................................................................................................................ 82
3.2 PHÂN TÍCH CRONBACH’S ALPHA .................................................................................................... 84
3.2.1 THANG ĐO KHẢ NĂNG XẢY RA.......................................................................................................... 84
3.2.2 THANG ĐO MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG ............................................................................................... 87
3.3 PHÂN TÍCH NHÂN TỐ ......................................................................................................................... 91
PHỤ LỤC 4: HÀM PHÂN PHỐI XÁC SUẤT CỦA BIẾN ĐỊNH LƯỢNG ..................................................... 96

XÂY Ự

HVTH: LÊ OÀ G

ƯƠ G

iv-2


ĐỀ ÀI
G IÊ

Â
Í
RỦI RO ÀI
Í
ỨU DỰ Á

U G Ư BÌ

DA

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

Ụ

Á

Ì

VÀ ĐỒ

Ị

HÌNH III-1:

Ơ

Ị Ô

...................................................................................................27

HÌNH III-2:

Ị

Ô

....................................................................................................28

A

HÌNH III-3:
HÌNH III-4: QUY

Ô

Ô Ự

HÌNH III-5:

ỂU

HÌNH IV-1:

ỂU

Ế

TÁC ...........................................................................................28
.........................................................................................................29

Ề ỦI RO .............................................................................................30
Â

X

XUẤ

(

Ủ ẦU

)...................................58

HÌNH IV-2:
ỂU
Â
Y
Â
Ớ
(
Ủ ẦU
) ........................................................................................................................................................59
HÌNH IV-3:

ỂU

Â

X

XUẤ

(

Ủ ẦU

) ...................................60

HÌNH IV-4:
ỂU
Â
Y
Â
Ớ
(
Ủ ẦU
) ........................................................................................................................................................61
HÌNH IV-5:

ỂU

Â

X

XUẤ

( Ổ

ẦU

) ................................62

HÌNH IV-6:
ỂU
Â
Y
Â
Ớ
( Ổ
ẦU
) ........................................................................................................................................................63
HÌNH IV-7:

ỂU

Â

X

XUẤ

( Ổ

ẦU

) .................................63

HÌNH IV-8:
ỂU
Â
Y
Â

Ớ
( Ổ
ẦU
) ........................................................................................................................................................64
HÌNH V-1:

V

ỂU

LÊ OÀ G

Â

ƯƠ G

Y(

E

QUA

Ể

) ..........................69

v


ĐỀ ÀI

G IÊ

Â
Í
RỦI RO ÀI
Í
ỨU DỰ Á
U G Ư BÌ

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

DA
Ả

-1: Ổ

KẾ

Ả

-1:

Ả

-2:

Ả

-3:

A

Ả

-4:

XẾ

Ả

-1:

Ổ

Ả

-2:

Ả

-3:

Ả

-4:

Ả

-5:

Ả

-6:

Ả

-7:

Ả

-8:

Ả

-9:

Ả

-10:

Ả

-11: XẾ

Ả

QUA

Á BẢ G BIỂU

Ể

Ự

PHÂN NHÓM CÁC YẾU
Ô

Ủ

Ê
Ủ

..................................................................20

.............................................................................24

ỰA

Ê

A

ỂM ..............................................24

Ợ

Â

.................................................38

Ợ

NG KÊ.......................................................................................38

Ị

KÊ

Ệ

A
Ị

Ổ

.................................................8

ỨU .............................................................................22
Ủ

Y

Ế ..........................................................................38

’ AL
KÊ

A ỦA

A

ẾN ...............................................39

........................................................................40

Ợ

Ợ
Y

Â

.................................................41

NG KÊ.......................................................................................41

Ị

KÊ

Ệ

A

Ế ..........................................................................41

’ A

Ị

KÊ
YẾU

A ỦA
A

ẾN ...............................................42

.......................................................................43
Ủ

Ợ K Ả

..................................43

-12:
A
Â
à X AY
KẾ QUẢ
Â
Â
..........................................................................................................................................................45

Ả

-13: K

Ả

-14:

Ả

Ụ

K Ể
Ơ

A

ỊNH BARTLETT SAU KHI

Â

Â

.......46

CH ............................................................................................46

-15:
Ó
Â
Ủ
Ả
Ế

Ự
Ể .......................................................................................................................................................48

Ả

(

IV-16: LÃI VAY TRUNG

Ả

-17:

Â

X

UẤ

Ả

-18:

QUẢ LÝ, KI

Ả

-19:

Â

Ả

-20:

X

Ả

) ..............................................................49

ỦA LÃ
A

UẤ

Ự
ỦA

U

...............................51

QUẢ LÝ, K

Ầ

Á

AY .................................................51

2

A

..51

LÊN .........................................52

Ả
-21:
Â
X
UẤ
ỦA
Ầ
2
LÊN .......................................................................................................................................................55
Ả
Ả
+ LỬ

Ả

-22:

Ệ + LỬ

...................................55

-23:
Â
X
UẤ
ỦA
Ầ
Ệ
................................................................................................................................................56

Ả
Ể

-24:
Ủ ẦU

Ả
Ể

-25:
Ổ
ẦU

Ả

-1:

V

Ầ

Â

LÊ OÀ G

Â
X
UẤ
ỦA UẤ
Ế K ẤU
E QUA
..........................................................................................................................56
Â
X
UẤ
ỦA UẤ
Ế K ẤU
E QUA
.......................................................................................................................57
Ổ

ƯƠ G

Ê

A

A

Ệ

Ứ

Ó

Ủ

..............67

vi


ĐỀ ÀI
G IÊ

Â
Í
RỦI RO ÀI
Í
ỨU DỰ Á
U G Ư BÌ

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

DA

Ụ

Ừ VIẾ

Ắ

B/C (Benefit/Cost): Tỷ s lợi ích và chi phí.
BOT (Built-Operation-Transfer): Hợp đ ng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao
BQL: Ban quản lý.
BTC-TCDN: Bộ Tài chính-Tài chính Doanh nghiệp.
: Chủ đầ t
COV (covariance): hiệp p

ơ

DA: Dự án.
Đô

Bắc.

Df (degrees of freedom): là bậc tự do.
Đô
EFA (Exploit Factor Analysis): Phân tích nhân t khám phá.
G.sát: Giám sát.
G

đ ạn.

GPQH: Giấy phép qui hoạch.
IRR (internal rate of return): Suất thu lợi nội tại.
IRRtc (internal rate of return) tham chiếu: Suất thu lợi nội tại tham chiếu.
đầ đủ.

KMO (Kaiser-Meyer-Olkin): Biện pháp lấy m

MARR (minimum acceptable rate of return): Tính toán lãi suất thu lợi t i thiểu chấp
nhậ đ ợc.
ML (Most Likely): Ư

l ợng khả ĩ

ất.

NPV (Net present value): Giá trị hiện tạ t ơ

đ ơ

G á trị hiện tại ròng.

PCCC: Phòng cháy chữa cháy.
PP (PAYBACK PERIOD): Th i gian hoàn v n.
QCVN 03:2012/BXD: Qui Chuẩn Việt Nam 03:2012/Bộ Xây Dựng.
RBS (Risk Breakdown Structure):
V

LÊ OÀ G

ƯƠ G

ơ ự c cấu trúc.
vii-1

ĐỀ ÀI
G IÊ

Â
Í
RỦI RO ÀI
Í
ỨU DỰ Á
U G Ư BÌ

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

RSB (Roundtable on Sustainable Biomaterials): Cấu trúc phân chia rủi ro.
SFCC CO.,LTD (SAIGON FIVE COMMERCE – CONSTRUCTION COMPANY
LIMITED): Công ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Một thành viên Xây dự
ơ
ại Sài
Gòn 5.
SPSS (Statistical Product and Services Solutions): Phần mềm th ng kê.
STT: S thứ tự.
SWOT (Strengths- Đ ểm mạnh, Weaknesses- Đ ểm yếu, Opportunities- ơ hội,
Threats- Thách thức): Mô hình nổi tiếng trong phân tích kinh doanh của doanh nghiệp.
TB: Tây Bắc.
TCVN: Tiêu chuẩn Việt nam.
TN: Tây Nam.
TNDN: Thu nhập Doanh nghiệp.

Tp HCM: Thành ph H Chí Minh.
TT-BXD

ô

t -Bộ Xây Dựng.

UBND: Ủy ban nhân dân.
UBND-

: Ủy ban nhân dân –Đầ t

VAT (Value Added Tax): Thuế giá trị

t

VB (Visual Basic): Ngôn ngữ lập trình.
: Việt

đ ng

WACC (Weighted Average Cost of Capital): Trung bình tr ng s chi phí v n.

V

LÊ OÀ G

ƯƠ G

vii-2

ĐỀ ÀI
G IÊ

Â
Í
RỦI RO ÀI
Í
ỨU DỰ Á
U G Ư BÌ

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

Ơ
.1

Ớ

ỆU

:

Ặ

Ấ

Ề

U

Khu vực phát triển kinh tế tr
đ ểm phía nam sẽ trở thành một tr
tâ t ơ
mại, mậu dịch của cả
r
đó t
p H Chí Minh là trung tâm công
nghiệp, khoa h c kỹ thuật tr
tâ t
t ơ
ại, khoa h c, dịch vụ và du
lịch, bên cạ đó v i sự phát triển kinh tế, áp lực về sự
t
â
ơ ở hạ tầng,
v p ò l
vệ đ
l
ột sức ép l n cho khu vực trung tâm thành ph , Phạm
Thị Thu Huyền (2007)
Trong nhiề
q
v i dân s hiện tại của Thành ph H Chí Minh trên 8 triệu
i và theo dự kiến có thể t
l đến 10 triệu dân trong th i gian t i, việc giải
quyết nhà ở

i dân là một trong những vấ đề kinh tế - xã hội quan tr ng của
t Đặc biệt nhu cầu về nhà ở tại Tp. H
đ
l vấ đề rất bức thiết...
Cụ thể ù tr
- 2014 do chịu ả
ởng của làn sóng suy thoái kinh tế
toàn cầu nên thị tr ng bất động sản tại thành ph ó x
ng chững lại, phân khúc
thị tr ng nhà ở cao cấp ô
ô độ
t ị tr
ộ
á tr
bì v t ấp v đ ợc sự quan tâm củ á
đầ t
ầu
thực sự về nhà ở
đại bộ phậ
i dân sinh s ng, h c tập và làm việc tại thành
ph là có thực và khá bức xúc.
Dự án chỉ tr
đô t ị, di d v tá đị
lụp xụp trên và ven rạch Ụ Cây,
p
ng 9 - 10 - 11 quận 8 là tr
đ ểm củ
ơ trì p át tr ển nhà ở của thành
ph ũ
ỉ tr

đô t ị, phát triển nhà ở của quậ 8 Đâ l
ột trong những
dự á đầ t ó q
ô l n, nhằm giải quyết t t ơ đ ều kiện s ng củ
i dân
thành ph , góp phần nhỏ giúp thành ph H Chí Minh xóa bỏ nhà ổ chuột, chỉnh trang
sạ đẹp thành ph , Tin tức sự kiện (2010) tr
đó ự án
Bì Đô X
là một trong những dự án tiêu biể đ ợc thực hiệ tr
đ ạn này.
Do vậy, hiện nay việc tổ chức dầ t v p â
dụng hợp lý, giá thành phù hợp
ng thu hút sự quan tâm củ á
đầ t
.2 X

Ị

Ấ

Ề

Ê

ú
ở chất l ợng t t, diện tích sử
i có thu nhập tr
bì đ
l x

ỨU

Trong hoạt động kinh doanh chúng ta có thể bắt gặp rất nhiều rủi ro, rủi ro là những
yếu t không chắc chắn t n tại trong công việc mà chúng ta tiến hành nó có những ảnh
ởng tiêu cực và tiềm ẩ
ơ â r t ệt hại hoặ đ â r á t ệt hại. Dù
mu n hay không, hầu hết nhữ đ ề
ú t l
đều chứ đựng rủi ro, hoạt động
đầ t ũ
ô t ể tránh khỏi. Trong kinh tế thị tr
ô
ó ạt
độ đầ t
lạ
ô
ó
ơ ặp rủi ro. Dự án nào có lợi nhuận
HVTH: LÊ HOÀNG

ƯƠ G

I-1


ĐỀ ÀI
G IÊ

Â

Í
RỦI RO ÀI
Í
ỨU DỰ Á
U G Ư BÌ

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

càng cao thì rủi ro càng l n, Trí thức Việt (2011). Vì vậy, dự á đầ t
không nằm ngoài quy luật đó

ũ

V i nhu cầ ơ ở t ô q
t
ề
đ
đ ợc
đầ t xâ ự đặc biệt khu vực Thành ph H Chí Minh. Vì vậy, sự lựa ch n
ph ơ p áp p â t
đá
á ựá
ó xét đế tá động các yếu t rủi ro sẽ góp
phần nâng cao khả
t
ô
ựá

.
Rủ r đ ợc hiểu là khả
(
xá
ất) xảy ra tổn thất
ĩ l ó đề cập đến khả
ột sự kiện không thuận lợi nào đó ó t ể xảy ra. Rủ r đầ t
l
ả
t
ập thực tế thấp ơ t
ập kỳ v
ĩ l
ả
lợi tức âm
hay thấp mà càng l n thì hoạt độ đầ t
ó rủi ro, Báo Kinh Tế (2009).
V i những vấ đề đặt ra ở tr
.3

ÊU

Ê

l

ơ ở cho việc thực hiện luậ v

.

ỨU

Nghiên cứ đ ợc tiến hành nhằ

đáp ứng các mụ t

- Nhận dạng và xếp hạng các yếu t rủi ro ả

đâ

ở

đến tài chính của dự án chung

- Phân tích và nhóm nhân t chính các yếu t rủi ro có mức ả
của dự á

ởng l n t i tài chính

- Phân tích các yếu t rủ r đị l ợng bằng mô phỏng Monte Carlo cho dự án nghiên
cứu (dự án chung cư Bình Đông Xanh) v đá
á ứ độ ả
ởng t i tài chính
của dự án thông qua các chỉ tiêu: giá trị hiện tại ròng (NPV) và suất thu lợi (IRR).
- Kiến nghị các biện pháp ứng phó v i các yếu t rủi ro có mức ả
chính của dự án nghiên cứu.
.4

Ê

đến tài

ỨU

đề tài chỉ nghiên cứu trong những gi i hạ

Vì th i gian có hạ

ởng l

đâ

) Đị đ ểm và không gian nghiên cứu
- Phạm vi nghiên cứu là dự á đầ t xây dựng
Dự án cụ thể trong nghiên
cứu này là:
Bì Đô X
7 đ ng Bế Bì Đô
p
ng 13, quận
8, Tp HCM.
- Nghiên cứ đ ợc thực hiệ tr

đ ạn lập dự á đầu t (Fe

b l t St

)

b) Tính chất dự án

- Các dự á
dựng kéo dài.

ót

ất

p

- Chủ đầ t t
ng là á ơ q
Địa c Sài Gòn, Tổng Công ty Xây dự
HVTH: LÊ HOÀNG

ƯƠ G

đầ t xâ

ự

b

c hay các tập đ
S Gò …

đầu l n và th i gian xây
l

ổng Công ty

I-2


ĐỀ ÀI
G IÊ

)Q

Â
Í
RỦI RO ÀI
Í
ỨU DỰ Á
U G Ư BÌ

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

đ ểm phân tích

-Q
đ ểm chủ đầ t v q
đ ểm tổ
phân tích hiệu quả tài chính của dự án
.5

Ó

Ó

ỰK Ế

ỦA

đầ t tr
.
Ê

đề tài này sẽ đ ợc tiến hành

ỨU

a) Về mặt thực tiễn
- Việc nhận dạng, phân tích, xếp hạng các yếu t rủ r tá độ đến tài chính dự án
giúp các bên tham gia dự án có cái nhìn tổng quát những rủi ro gặp phả đ i v i dự án
đầ t xây dựng
từ b c lập dự á đầ t
- Đ ng th i, phân tích các yếu t rủ r đị l ợng bằng mô phỏng Monte Carlo sẽ
giúp cho chủ đầ t ó á
ì ụ thể mứ độ rủi ro tài chính dự án thông qua các chỉ
tiêu: giá trị hiện tại ròng (NPV), suất thu lợi (IRR).
- Ngoài ra việc kiến nghị các biện pháp ứng phó v i rủ r
úp
đị đầ t ó t
ải pháp trong quản lý và kiểm soát rủ r để đe
công cho dự án
.

i ra quyết
lại sự thành

b) Về mặt lý luận
- Sử dụng bảng câu hỏi kết hợp v i phỏng vấn chuyên gia và tham khảo sách báo, các
nghiên cứ tr
đâ l p ơ p áp ữu hiệu để nhận dạng các nhân t rủi ro.
- Ngoài ra, phân tích rủi ro tài chính sử dụng mô phỏng Monto-Carlo là một p ơ
p áp để
á v đá
áv
á p ơ p áp á
p â t
độ nhạy, phân
tích kịch bả để có cái nhìn khách quan mứ độ ả
ởng các yếu t rủ r đến tài
chính dự án
.

HVTH: LÊ HOÀNG

ƯƠ G

I-3


ĐỀ ÀI
G IÊ

Â

Í
RỦI RO ÀI
Í
ỨU DỰ Á
U G Ư BÌ

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

Ơ
.1

Ớ

ỆU K

.1.1 K

QU

: Ổ
Ề

QUA

U

Ệ

K

l

ững khu nhà bao g m một hay nhiều đơ
,
b tr
b trí các
ộ khép kín
á
đì
t
ng xuất hiện nhiều ở các đô t ị
l
ở có từ hai tầng trở lên, có
l đ ầu thang và hệ th ng công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ
đì
á â
ó p ần sở hữu riêng của từng hộ
đì
á â v p ần sở
hữu chung của tất cả các hộ
đì
á â ử dụ
Đ ều 70 của Luật
Nhà ở (2005)
ó v trò q
tr ng trong sự phát triển củ đô t ị hiệ đại, bởi vì khi phát
triể đô t ị hóa và tập tr
â

đô đú
l lú ảy sinh vấ đề, nhu cầu
(bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích công cộng khác...). Sự phát triển
để tiết kiệm diện tích sử dụ đất, giảm giá thành xây dựng, tạ ơ ội nhà ở
cho nhiề
i ở các tầng l p khác nhau, Wikipedia (2014).
.1.2

Â

L

e đ ều 2.1.2 QCVN 03:2012/BXD phân loại nhà ở
Nhà ở đ ợc phân thành hai loại:
+

;

+ Nhà riêng lẻ.
ù t e

ơ ấu bu

+

p ò

tr

ộ

đ ợc phân thành:

ộ độc lập, khép kín;

+ Nhà tập thể (ký túc xá).
Ngoài r t e đ ề
t ô t 4/
đ ợc phân thành các hạ

8/

-BXD

t á

6

8

)
ạng 1(cao cấp) là hạng có chất l ợng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất l ợng hoàn thiện,
trang thiết bị v đ ều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụ đạt mứ độ hoàn hảo;
b)
ạng 2 là hạng có chất l ợng sử dụ
; đảm bảo yêu cầu về quy
hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất l ợng hoàn thiện, trang thiết bị
v đ ều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụ đạt mứ độ t ơ đ i hoàn hảo;

V

LÊ OÀ G

ƯƠ G

II - 4


ĐỀ ÀI
G IÊ

Â
Í
RỦI RO ÀI
Í
ỨU DỰ Á
U G Ư BÌ

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

)
ạng 3 là hạng có chất l ợng sử dụ
á
; đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất l ợng hoàn thiện, trang
thiết bị v đ ều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụ đạt mứ độ khá;

)
ạng 4 là hạng có chất l ợng sử dụ tr
bì ; đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất l ợng hoàn thiện, trang
thiết bị v đ ều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụ đạt tiêu chuẩ đủ đ ều kiệ để
đ v
t á ử dụng.
.1.3

Ứ

e đ ều 1.5.2 QCVN 03:2012/BXD:
Công trình xây dựng có chứ
l bảo vệ, che chắ
i hoặc vật chứa
bên trong; t ô t
đ ợc bao che một phần hoặc toàn bộ v đ ợc xây dựng ở một
vị trí c định.
II.2 KHÁI QUÁT
.2.1

Ị

Ự ÁN
ĨA

ẦU

Ự

ẦU

Dự á đầ t l
ột tập hợp nhữ đề xuất ó l
q
đến việc bỏ v để tạo m i,
mở rộng hoặc cải tạo nhữ
ơ ở vật chất nhất định nhằ đạt đ ợc sự t
tr ởng về
s l ợng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất l ợng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong
khoảng th
xá định, (Tài liệu tập huấ
á đ tạo b
ỡng nghiệp vụ định
giá xây dựng).
II.2.2 TRÌ

Ự

ẦU

XÂY

Ự

II.2.2.1 Chuẩn bị đầ t
- Nghiên cứu sự cần thiết đầ t .
- Xá định quy mô và hình thứ đầ t .
- Ch

đị đ ểm xây dựng.

- Lập bá
- Thẩ

á đầ t

ự á đầ t .

định dự á đầ t .

II.2.2.2 Thực hiệ đầ t
-X

đất, th

đất.

- Khảo sát, thiết kế xây dựng.
- Thẩ

định duyệt thiết kế dự toán.

- Đấu thầu xây lắp, trang thiết bị.
- Thi công xây lắp.
- Nghiệm thu từng phần, vận hành thử.
V

LÊ OÀ G

ƯƠ G

II - 5


ĐỀ ÀI
G IÊ

Â
Í
RỦI RO ÀI
Í
ỨU DỰ Á
U G Ư BÌ

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

II.2.2.3 Nghiệm thu bàn giao
- Nghiệm thu, bàn giao.
- Vậ

ng d n sử dụng.

- Hoàn công, quyết toán.
- Bảo hành.
.3

ỆU QUẢ

.3.1 K

Ự

Ệ

ỆU QUẢ

ẦU
Ự

ẦU

Hiệu quả dự á đầ t l t
bộ mụ t
đề ra của dự á đ ợ đặ tr
bằng các
tiêu thức có tính chất định tính thể hiện ở các loại hiệu quả cầ đạt đ ợc và bằng các
chỉ t
đị l ợng thể hiện quan hệ giữ
p đ bỏ ra và kết quả đạt đ ợc theo
mục tiêu của dự án, (Tài liệu tập huấ
á đ tạo b
ỡng nghiệp vụ định giá xây
dựng).
.3.2

Ơ

II 3

ơ

p áp

ỆU QUẢ
á trị hiện tạ t ơ

đ ơ

(

đó

n

Nt - các khoản thu ở

t ứ t;

Vt - các khoản chi ở

t ứ t;

NPV  
t 0

Ự

ẦU

V)

L p ơ p áp q đổi các giá trị thu chi thự tr
b đầ để so sánh, ( S L ơ Đức Long).
r

ỦA

q á trì

đầ t về th

đ ểm

( N t  Vt )
D

t
(1  r )
(1  r ) n

r - Suất chiết khấu (%);
D - Giá trị thu h i do thanh lý tài sản khi kết thúc th i gian tính toán của dự án.
Dự án có:
NPV>0 => dự án có l i
NPV=0 => dự án hoà v n
NPV<0 => dự án bị lỗ

II 3

ơ

p áp

ất thu lợi nội tại (IRR)

Là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm suất chiết khấu thì giá trị hiện tạ t ơ đ ơ
của dự án bằ
ô
ó
á đ IRR l
ệm củ p ơ trì , ( S L ơ
Đức Long).
n
(N V )
D
NPV   t tt 
0
(1  r ) n
t  0 (1  r )
Dự án có: IRR>IRRtc (hay MARR) => dự á đá
V

LÊ OÀ G

ƯƠ G

á

II - 6


ĐỀ ÀI
G IÊ

II 3

Â
Í
RỦI RO ÀI
Í
ỨU DỰ Á
U G Ư BÌ

3

ơ

p áp t

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

i gian hoàn v n

Là th i gian mà ứng v i nó giá trị hiện tạ (t ơ
( S L ơ Đức Long).

l )t ơ

đ ơ

p ải bằng không,

( Nt  Vt )
D

0
t
t
(1

r
)
(1

r
)
t 0

T hv

r

NPV(t T hv )  

đó

Nt - các khoản thu ở

t ứ t;

Vt - các khoản chi ở

t ứ t;

r - Suất thu lợi hay suất chiết khấu (%);
D - Giá trị thu h i do thanh lý tài sản khi kết thúc th i gian tính toán của dự án.
Thv là th i gian cần thiết để thu h

đ ợc v

Dự án có: Thv ≤ * => ự á đá

đầ t

á

T*: th i gian hoàn v n theo yêu cầu
II 3

4

ơ

p áp

ệu s lợi ích-chi phí

Tỷ s lợi ích và chi phí (B/C) bằng tỷ lệ giữa giá trị t ơ đ ơ
ủa lợi ích trên giá trị
t ơ đ ơ
ủ
p
ơ p áp
đá
á ệu quả củ đ ng v v t
ng
sử dụng các dự á
ô đặt mụ t
đầu là lợi nhuận, ( S L ơ Đức Long).
Dự án có:
B/ ≥ => dự án t t
B/C< 1 => dự án xấu
.4

QUA

e q

đ ểm về ngu n v n ta có thể xét dự á t e

.4.1 QUA

Ể

Ể

Â

Ổ

q

đ ểm:

ẦU

Q
đ ểm tổ đầ t xe xét ột dự án là nhằ đá
á ự an toàn của v n vay
mà dự án có thể cầ D đó q
đ ểm này xem xét t i tổ
ò
â l
ự
án và tổ
ò
â l t về
ó đế ơ ấu tài chính dự á
p â
biệt ngu n v n từ đâ đến. Từ sự phân tích này các nhà tài trợ v n sẽ xá định tính khả
thi về mặt tài chính của dự á đó, Lê Công Hùng (2007).
.4.2 QUA

Ể

Ủ

ẦU

Q
đ ểm chủ đầ t xe xét á trị thu nhập ròng còn lại của dự án so v i những gì
h ó đ ợ tr
tr ng hợp không thực hiện dự á
e q
đ ểm này, khi tính
toán dòn
â l p ải cộng v v
â
v
ò
â l v trừ khoản trả
V

LÊ OÀ G

ƯƠ G

II - 7


ĐỀ ÀI
G IÊ

Â
Í

RỦI RO ÀI
Í
ỨU DỰ Á
U G Ư BÌ

lãi vay và nợ g c ở ò
â l rò
ò lạ

â l r
ó
đ t
t á

Bảng II-1:
Q

á
á
ủ đầ t q
tâ đến dòng
ợ vay, Lê Công Hùng (2007).

Tổng kết các qu

đ ể đá

đ ểm

đ ểm tổ

Q

đ ểm chủ đầ t

.5 QUẢ

Tổ
ò
thu vào.

đầ t

LÝ

Ủ

á ự án

Xem xét

Q

.5.1

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

â l

DA v tổng dòng

Giá trị thu nhập ròng còn lại của dự án so v i tr
không thực hiện DA.

Ủ

Ự

â l
ng hợp

ẦU

Ự

Rủi ro dự án: là tổng hợp những yếu t ng u nhiên, những tình hu ng không thuận lợi
l
q
đến sự không chắc chắn, có thể đ l ng bằng xác suất ô đạt mục tiêu
đ định của dự án và gây ra các mất mát thiệt hại, (Tài liệu tập huấ
á đ tạo b i
ỡng nghiệp vụ định giá xây dựng).
.5.2 QUẢ

LÝ

Ủ

ỦA

Ự

II.5.2.1 Khái niệm quản lý rủi ro dự án
Quản lý rủi ro dự án: là việc nhận dạ
đ l ng mứ độ rủ r tr
ơ ở đó lựa
ch n, triển khai và quản lý các hoạt động nhằm hạn chế và khắc phục rủi ro trong su t
vò đ i dự án, (Tài liệu tập huấ
á đ tạo b
ỡng nghiệp vụ định giá xây
dựng).
Quản lý rủi ro dự án nhằm mục đích, (ThS Trần Trung Hải):
hội).

t

đ

ả

xảy ra các sự kiệ

- Giảm thiểu khả
(giảm thiể
ơ)

xả r

ó tá động tích cự đến dự án (nắm bắt ơ

á đ ều kiện ả

ởng bất lợ đ i v i mục tiêu dự án
Nhận dạng rủi ro

II.5.2.2 Qui trình quản lý rủi ro
Phân tích rủi ro
Qui trình quản lý rủi ro
Đ i phó rủi ro

Kiểm soát rủi ro

V

LÊ OÀ G

ƯƠ G

II - 8


ĐỀ ÀI
G IÊ

Â
Í
RỦI RO ÀI

Í
ỨU DỰ Á
U G Ư BÌ

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

II.5.2.3 Nhận dạng rủi ro
á p

ơ

p áp t ô

t

á

- Dựa trên các ngu
của những dự á đ
- Phỏng vấ

ng nhận dạng rủi ro:
t

á

tạp chí về quản lý rủi ro, các dữ liệu về quản lý dự án

từ đó lập danh mục các nhân t rủi ro.

để tìm ra những rủi ro mà dự án có thể gặp phải.

- Sử dụng cấu trúc phân chia rủ r (RSB) để phân nhóm rủi ro.
- Thiết kế bảng câu hỏi.
- Độ
của dự án.

ĩ để nhận dạ

SWO ( ơ ội/nguy ơ v đ ểm mạ

/đ ểm yếu)

II.5.2.4 Phân tích rủi ro
a) Phân tích rủi ro định tính
- â t
định tính là mô tả tất cả các dạng rủi ro của dự án, các yếu t ả
đến mức rủi ro trong thực hiện những hoạt động nhất định của dự á v đá
mặt giá trị các ả
ởng của chúng và các biện pháp hạn chế.
- r
p â t
định tính sử dụng hai thuộc tính là khả
tá động (impact)
- Có nhiề á để
v
p â t
trên kinh nghiệ

dữ liệu th
…

xảy ra (probability) và

t
đ
ứ độ của khả
xả r v tá động tùy thuộc
Đ ng th
ơ ở để đá
á ả
xả r v tá động dựa
đ ợc phỏng vấn, phân tích dữ liệu của những dự á t ơ tự,

x ất hiệ v tá động tạo thành ma trận từ đó l

- Tích khả
ro.

ởng
á về

ơ ở xếp hạng rủi

b) Phân tích rủi ro định lượng, (Tài liệu tập huấn khoá đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ
định giá xây dựng).
- â t đị l ợ l xá định xác suất kết quả nhậ đ ợc thấp ơ
hay kế hoạch và mất mát, thiệt hại có thể xảy ra.
- á p

V

ơ

p áp ơ bả p â t

LÊ OÀ G

ƯƠ G

đị

v i yêu cầu

l ợng rủi ro dự á đầ t

II - 9


ĐỀ ÀI
G IÊ

Â
Í
RỦI RO ÀI
Í
ỨU DỰ Á
U G Ư BÌ

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

Rút ngắn tuổi th dự án
á p ơ p áp t
toán gầ đú

Giảm dòng lãi
ất chiết khấu
Lý thuyết xác suất

á p ơ p áp ơ
bả p â t định
l ợng rủi ro

á p ơ p áp t
toán tổng hợp

Mô phỏng
Cây quyết định
Phân tích hòa v n
â t
toàn

á p ơ p áp t e
ngu n gây rủi ro

â t

độ nhạy an
độ nhạy

Phân tích kịch bản
- r
p â t
pháp sau:

đị

l ợng của rủi ro tài chính dự á t

Phân tích kịch bản: l p ơ
của dự á v đá
á
á
bi quan, lạ q
v bì t

ng sử dụ

á p

ơ

p áp đề xuất một v p ơ á ( ịch bản) phát triển
ô t
t t
á p ơ á ( ịch bản)

đ iv i á t
đổi có thể của các biến s .

â t độ nhạy: p ơ p áp
p ép đá
á ự biế đổi của các chỉ tiêu kết quả
thực hiện dự án v i các giá trị khác nhau của các biến s dự án.
Phân tích mô phỏ
p ơ p áp ự tr xá định các chỉ tiêu kết quả theo từng
b c nh tiến hành thử nghiệm nhiều lần v
ô ì
Ư đ ểm là tính khách quan của
các tính toán, dễ hiểu, dễ chấp nhận và có sự đá
á ết quả phân tích dự án của tất
cả các thành viên trong quá trình lập kế hoạch. Một trong nhữ
ợ điểm chính là
chi phí cao.
II

Đ i phó rủi ro

- Tập trung xử lý những rủi ro có mức xếp hạng cao và có thể bỏ qua hoặc không tập
trung vào các rủ r ó đ ểm xếp hạng thấp.
ô

-

t

ó4p

+ â
l p
bên tham gia dự á tr
V

LÊ OÀ G

ƯƠ G

ơ
ơ

p áp đ i phó v i rủi ro:

p áp xử lý rủi ro có hiệu quả khi phân chia rủi ro cho các
q á trì đ p á
t ơ t ảo hợp đ ng.
II - 10


ĐỀ ÀI
G IÊ

Â
Í
RỦI RO ÀI
Í
ỨU DỰ Á
U G Ư BÌ

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

+ Bảo hiểm: khi các bên tham gia dự á
ô
xuất hiện rủi ro thì cần tiến hành bảo hiểm rủi ro.

đủ khả

tự thực thi dự án khi

+ Phòng tránh: chúng ta có thể phòng tránh rủi ro bằng cách lập quỹ dự phòng hay
lập những hợp đ ng thích hợp.
+ Chấp nhận:
* Chủ độ
ó đá
hại khi rủi ro xảy ra.

á xe

xét v

ng giải quyết v i những mất mát, thiệt

* Bị động: không hiểu biết, chủ quan hoặc thiếu quan tâm về những mứ độ
thiệt hại nếu rủi ro xảy ra.
Kết quả của chấp nhận rủi ro là dự án sẽ giảm lợi nhuận hoặc thua lỗ nếu rủi ro xảy ra.

II.5.2.6 Kiểm soát rủi ro
á

- Thực hiệ

động, các biệ p áp đ

ự kiến nếu rủi ro xảy ra.

- Cập nhật và theo dõi kế hoạch quản lý rủi ro một á
thực hiện dự án.
.6
.6.1

Ớ

ỆU Ơ
Ầ

Ề

Ầ

Ề

định kỳ trong su t quá trình

Ử

Ề

II.6.1.1 Th ng kê ứng dụng
II.6.1.1.1 Thống kê
Th ng kê: là môn khoa h c về việc thu thập, tổ chức, biểu diễn, phân tích và thể hiện
dữ liệu nhằm mụ đ
ô tả hoặc tìm ra các quy luật của tập dữ liệ để kiể định
một giả thuyết
đó lập dự báo hay ra quyết định, Lê Công Hùng (2007).
II.6.1.1.2 Phương pháp thống kê
- Th ng kê mô tả: là quá trình thu thập s liệu, trình bày dữ liệ v xá định dữ liệu.
- Th ng kê suy luận: là quá trình tạ r
thể dựa trên m u.

l ợng, dự đ á

q

ết định về quần

II.6.1.2 Phần mềm SPSS
Phần mềm SPSS: là phần mềm chuyên dụng xử lý thôn t ơ ấp t ô t đ ợc thu
thập trực tiếp từ đ t ợng nghiên cứ (
i trả l i bảng câu hỏi), thông qua một
bảng câu hỏ đ ợc thiết kế sẵ
ô t đ ợc xử lý là thông tin đị l ợng (có ý
ĩ về mặt th ng kê), (Đ
). Phần mềm này có một s chứ
xử lý s liệu, th ng kê mô tả (descriptive statistics), so sánh trị trung bình
(
p re e )

p â t
-te t p â t
A v t ơ q
( rrel te)
i
quy (re re
) p â t độ tin cậy, phân tích nhân t …
V

LÊ OÀ G

ƯƠ G

II - 11


ĐỀ ÀI
G IÊ

Â
Í
RỦI RO ÀI
Í
ỨU DỰ Á
U G Ư BÌ

II.6.2 PHẦ

Ề

Y

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

AL ALL

II.6.2.1 Mô phỏng Monte - Carlo:
Mô phỏng Monte- rl l p ơ p áp t ử nghiệm th ng kê nhằm phân tích mô tả
các hiệ t ợng có chứa yếu t ng u nhiên nhằm tìm ra l i giải gầ đú
ất, Lê Công
Hùng (2007).
II.6.2.2 Phần mềm Crystal Ball:
Phần mềm Crystalball: là phần mềm mô phỏng dựa trên lý thuyết mô phỏng MonteCarlo dùng cho các biế đầu vào dạng xác suất. Phần mề đ ợc viết bằng ngôn ngữ
VB v i Macro viết trên nền Excel, Lê Công Hùng (2007).
.7

Ô

Ì

Ã

Ê

ỨU

ÓL Ê

QUA

Ế

Ề

a) Các nghiên cứu liên quan phân tích rủi ro trong xây dựng
* Quản lý rủi ro cho nhà thầu xây dự
Cao (2009). Nội dung chủ yếu luậ v

c ngoài hoạt động tại Việt Nam Đ

- Luậ v đ ử dụng bảng câu hỏi khảo sát để nhận dạng các yếu t rủ r tá động
lên các nhà thầu xây dự
c ngoài hoạt động tại Việt Nam. Kết quả khả át đ xá
đị đ ợc 24 nhân t rủi ro và các nhân t rủ r
đ ợc chia thành 3 cấp độ: qu c
gia, ngành xây dựng và dự án.
- Tác giả sử dụng mô hình ARIMA v p ơ p áp B x-Jenkins và ý kiến của các
để dự bá đá
á rủi ro bên ngoài của dự á
á
vật liệu, lãi
suất, tỷ giá ngoại tệ.
- Cu i cùng, các biện pháp ứng phó v i rủ r đ ợc kiến nghị và sắp xếp thứ tự
tiên dựa trên mứ độ hiệu quả của nó thông qua phỏng vấn các chuyên gia kinh
nghiệm trong quản lý dự án. Từ đó tá ả đ xâ ựng mô hình quản lý rủi ro cho các
nhà thầu xây dự
c ngoài hoạt động ở Việt Nam.

* The risk breakdown structure (RBS) as an aid to effective risk management, David
Hillson (2002). Nội dung chủ yếu bài báo:
- Tác giả gi i thiệu RBS là công cụ đ ợc sử dụ
rủi ro trong nhiề lĩ vực khác nhau.

để nhận dạ

- Nội dung bài báo trình bày khái niệm RSB, các nghiên cứ đ
thức sử dụng RSB.

đá

á v q ản lý

ử dụng RSB và cách

- Cu i cùng là phần phụ lục gi i thiệu RSB sử dụ tr
á lĩ vự
p át tr ển
phần mềm, thiết kế xây dựng, dự á
ợc phẩ … ủa nhiều tác giả khác nhau.

V

LÊ OÀ G

ƯƠ G

II - 12

ĐỀ ÀI
G IÊ

Â
Í
RỦI RO ÀI
Í
ỨU DỰ Á
U G Ư BÌ

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

* An Assessment of Risk Management Practices in the Alabama Building
Construction Industry, Salman Azhar; William C. Ginder; Rizwan U. Farooqui (2009).
Nội dung chủ yếu bài báo:
- Để đá
á t ực hiện quản lý rủi ro trong ngành công nghiệp xây dựng ở Alabama,
các tác giả đ ử dụng bảng câu hỏi khả át đ ợc gở đế đ t ợng là các nhà thầu
chính và nhà thầu phụ. Bảng khảo sát chứa 20 câu hỏ đ ợc chia thành 4 phần:
+ Phần 1: Thông tin về cá nhân hoặc tổ chức;
+ Phần 2: Nhận thức cá nhân hay tổ chứ đ i v i quản lý rủi ro;
+ Phần 3: Ghi nhận v đá

á á

ỹ thuật quản lý rủi ro trong khi sử dụng;

+ Phầ 4 Xá định các rào cả đ i v i việc thực hiện kỹ thuật quản lý rủi ro
- Các kết luận từ khảo sát:
+ Các kỹ thuật quản lý rủi ro sử dụng mứ độ vừa phải bởi các nhà thầu xây
dựng cỡ vừa và l n ở Alabama. Các nhà thầu nhỏ ít khi sử dụng các kỹ thuật này do
thiếu kiến thức và chuyên môn. Kết quả khả át ũ tì t ấy rằ
á p ơ p áp
đá
á rủ r đị t
đ ợ
t
ơ p ơ p áp đị l ợng.
+ Trong hầu hết tr ng hợp, các nhà thầu nhận thức rủi ro dựa trên kinh nghiệm,
trực giác của h và bản án.
ơ p áp ứng phó phổ biến nhất là giả
ơ rủ r S đó l á
p ơ p áp á
l l ại bỏ, chấp nhận, chuyển giao rủi ro. Các công ty l n
mu n chuyển giao rủi ro vì h đang ở trong một vị trí t t ơ để thuê nhà thầu chuyên
ngành hoặc mua bảo hiể đ i v i các gói thầu nguy hiểm.
+

+ Các rào cả
ặn thực hiện quản lý rủi ro ở Alabama là thiếu kiến
thức và nghi ng về sự phù hợp của các kỹ thuật quản lý rủi ro; tính chất phức tạp của
những kỹ thuật này so v i các quy mô dự án và sự ch
đ i củ
i hay tổ
chức.
+ Đ tạo chính thức hoặc không chính thức các nhà thầu xây dựng sẽ hữu ích

cho h về thực hành quản lý rủi ro t t nhất. Sự
t
tr
v ệc sử dụng các kỹ thuật
quản lý rủi ro có thể d đến lợi nhuậ đ ợc cải thiện, giảm chi phí, quản lý th i gian
t t ơ v ải thiện m i quan hệ khách hàng.
* Identifying Key Risks in Construction Projects: Life Cycle and Stakeholder
Perspectives, Dr Patrick. X.W. Zou, Dr Guomin Zhang and Professor Jia-Yuan Wang
(2005). Nội dung chủ yếu bài báo:
- Bài báo này nhằ xá định và phân tích các rủi ro chủ yế l
q
đến thành công
của dự án về các mục tiêu: chi phí, th
ô tr ng, chất l ợng và an toàn, trên
V

LÊ OÀ G

ƯƠ G

II - 13


ĐỀ ÀI
G IÊ

Â
Í
RỦI RO ÀI
Í

ỨU DỰ Á
U G Ư BÌ

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

ơ ở các bên tham gia dự á v q
đ ể vò đ i dự án. Bảng câu hỏi khảo sát
đ ợc sử dụ để thu thập dữ liệu, bảng câu hỏi này dự tr đá
át
ện về khả
xảy ra và mứ độ tá độ đến các mục tiêu dự án.
- Kết quả nghiên cứ đ xá đị
ơ ếu t rủ r
r
đó
ững yếu t
rủi ro này chủ yếu liên quan t i nhà thầu, chủ đầ t v t vấn thiết kế, rất ít liên quan
đế ơ q
p ủ, nhà thầu phụ/nhà cung cấp và các vấ đề bên ngoài. Trong s
đó “chặt chẽ tiế độ dự án” đ ợc công nhận là ả
ở đến tất cả các mục tiêu dự
án.
- Nghiên cứ
ũ
t ấy những rủi ro này xảy ra xuyên su t toàn bộ vò đ i
dự án và nhiều rủi ro xảy ra ở nhiề
đ ạn, v

đ ạn xây dự l
đ ạn chịu
rủi ro nhiều nhất, tiếp t e l
đ ạn lập dự á đầ t
- Ngoài ra, tác giả ũ
ết luận rằng chủ đầ t t vấn thiết kế v á ơ q
phủ phải hợp tác v i nhau từ
đ ạn lập dự á đầ t trở đ để giải quyết những rủi
ro tiề
ột cách kịp th i, các nhà thầu và nhà thầu phụ phả ó
lực xây
dựng và chuẩn bị kiến thức quả lý để thực hiện các hoạt động xây dựng an toàn, hiệu
quả và chất l ợng.
b) Các nghiên cứu liên quan phân tích rủi ro sử dụng mô phỏng Monte Carlo
* Xây dựng tỷ lệ chiết khấu tài chính, phân tích rủi ro của dự á đầ t v
ột s giải
p áp để xây dựng dự á đầ t
ảo, Nguyễn Minh Thu, Lại Tiế Dĩ (2007).
Nội dung chủ yếu luậ v
- Nhận dạng rủi ro dựa trên các nghiên cứu các chỉ tiêu tài chính của dự á
q
tâm và dự bá đ ợc những rủi ro có thể có của dự á
rủi ro do lạm phát, giá bán
sản phẩm giảm do tình hình cạnh tranh gay gắt, giá nguyên liệ đầ v t
ự án
đầ t t
ng phải có một th i gian dài m i có thể thu h i lại v n nên rủ r l đ ều
không thể tránh khỏi.
- Xá định hàm phân ph i xác suất và các m i t ơ

q

ữa các biến.

- â t
độ nhạy một chiề độ nhạy hai chiều, phân tích kịch bản và phân tích mô
phỏ
te rl để tìm phân ph i xác xuất của biến kết quả là tỷ lệ lạm phát, giá
bán, giá v n của chủ đầ t …
- Kết quả nghiên cứu giúp
á
đầ t ó ự đá
á tổng quan về các biến có
ả
ởng l đến kết quả của dự á tr
t ơ l từ đó á
đầ t ó ải pháp
khắc phục, phòng ngừ để dự á đạt đ ợc kết quả
g mu n.
* Áp dụng mô phỏ
te rl để phân tích rủi ro chi phí của dự án xây dựng trong
đ ạn thi công, Nguyễn Qu c Tuấ L
r
V
PGS Lê Kiều (2006). Nội
dung chủ yếu bài báo:

V

LÊ OÀ G

ƯƠ G

II - 14


ĐỀ ÀI
G IÊ

Â
Í
RỦI RO ÀI
Í
ỨU DỰ Á
U G Ư BÌ

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

- Nhận dạng rủi ro dựa trên các nghiên cứ tr
đâ v p ỏng vấn trực tiếp kết hợp
v i bảng câu hỏ để khảo sát các chuyên gia và các nhà thầu xây dựng. Các biến rủi ro
đ ợ xá định g m: th i gian hoàn thành từng công tác thi công, giá thép tròn xây
dự
áx
- Xá định hàm phân ph i xác suất và hệ s t ơ
- Mô phỏ
te

v n) của nhà thầu.

q

giữa các biến.

rl để tìm phân ph i xác xuất của biến kết quả là chi phí (giá

- Kết quả nghiên cứu giúp nhà thầ
l ợng mứ
động chí phí (giá v ) để đ
ra quyết đị đấu thầu. Ngoài ra, nhà thầu còn biết đ ợc xác suất hoàn thành công
trình v i giá v n nhất định hay xác suất lợi nhuận mong mu n thông qua khả
trả của chủ đầ t
* Ứng dụng mô phỏng Monte- rl đá
á ệu quả tài chính dự án khu Công
Nghiệp, Lê Công Hùng (2007). Nội dung chủ yếu luận v
- Luậ v
ử dụng bảng câu hỏi và mô phỏng Monte- rl để xá định các yếu t rủi
ro ả
ở đến hiệu quả tài chính dự án khu công nghiệp, cụ thể là khu công nghiệp
Cái Mép, tỉnh Bà Rịa - Vũ
á
ả đ xá định các nhân t rủi ro là: giá cho
thuê lạ đất, tiế độ
t
đất p ơ t ức thanh toán và lãi suất ngân hàng. Từ đó
đ r ải pháp và kiến nghị để t
ệu quả dự án.
* Phân tích rủi ro tài chính của dự án B.O.T, Nguyễn Thị Ph ơng Dung (2007). Nội

dung chủ yếu luậ v
- Xá định các yếu t rủi ro ả
ở đến dự á B O
chất t
độc lập của mỗi dự án, th i gian thực hiệ é

t

i tiết đị

ì

địa

…

- Xá định m t ơ q
ữa các yếu t rủi ro v i giá trị
V đ ng th i phân tích
độ nhạ để tìm các biến c ảnh ởng l đến các chỉ tiêu tài chính của dự á S đó
xá định hàm phân ph i xác suất của các biế đó từ dữ liệu của 14 dự án B.O.T.
- Từ kết quả mô phỏng Monte Carlo cho thấy biế t
đổ l l ợng xe ả
ởng
l đến các chỉ tiêu tài chính và th i gia
ợng quyền khai thác dự án. Ngoài ra, dựa
tr
q
đ ểm phân tích của chủ đầ t v tổ đầ t để đá
át

ệu quả
của dự án.
* Phân tích và quản lý rủ r tr
đầ t ự án Bất Động Sản Du Lịch, L
V
uyễn Bá Th (2009). Nội dung chủ yếu luậ v

r

ng

- Xá định các yếu t rủ r định tính: sử dụng bảng câu hỏi và phân tích nhân t . Các
nhóm nhân t chính g m: Quản lý khai thác của dự án; Thu hút khách; Hiện trạng bất
động sản du lịch; Thủ tục hành chính; tài chính Chủ Đầ t ; G ám sát và quản lý.

V

LÊ OÀ G

ƯƠ G

II - 15


ĐỀ ÀI
G IÊ

Â
Í
RỦI RO ÀI

Í
ỨU DỰ Á
U G Ư BÌ

DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G
U G Ư RƯỜ G Ợ
ĐÔ G XA
GV D S LƯU RƯỜ G VĂ

- Xá định các yếu t rủ r đị l ợng: sử dụng mô phỏng Monte-Carlo thông qua
đá
á ỉ tiêu NPV và IRR v p â t độ nhạy. Các yếu t rủ r đị l ợng g m:
Suất v đầ t ; L v ;
ng quyền biệt thự; Kinh doanh khách sạn và biệt thự ;
Kinh doanh nhà hàng; Kinh doanh spa và massage; Chi phí hoạt động tiếp thị; Suất
sinh lợi mong mu n của chủ đầ t
- Từ đó đ r á b ện pháp ứng phó v i rủi ro và kiến nghị các bên tham gia dự án
để giảm thiểu rủi ro cho tài chính dự án.
* Introduction to financial risk assessment using Monte Carlo simulation, Robert A.
Strong, Natalie M. Steiger, James R. Wilson (2009). Nội dung chủ yếu bài báo:
- Xá đị v đá
á á l ại rủi ro tài chính g m: Rủ r đứng một ì tr
đầu
t (A
ve t e t’ t -alone risk), Rủi ro Diversifiable, Rủi ro thị tr ng hoặc bêta
(market or beta risk).
- Áp dụng các loại rủi ro cho từ

tr

ng hợp cụ thể:

+ V n ngân sách trong b i cảnh rủi ro một mình (Capital Budgeting Problem in
Stand-Alone Risk Context)
+ Rủi ro so v i rủ r
Comparison)

á

đầ t tự do (Risky vs. Risk-Free Investment

+ Xá định giá trị rủi ro sử dụng mô phỏng (Determination of Value at Risk
(VAR) Using Simulation)
- Kết luậ đ

r

ột s

đ ểm mô phỏ

te

rl để đá

á rủi ro tài chính:

+ Bảng tính dựa trên mô phỏng Monte Carlo có thể cung cấp
i dùng
một công cụ mạ để thực hiệ đá

á rủi ro mô hình tài chính trong các ứng dụng
phức tạp.
+ Mô phỏng
te rl
p ép
i dùng thực hiệ á t
sau:
kiểm tra tính phù hợp của các biến giả định của một mô hình tài chính; tìm hiể độ
nhạy của các kết quả mô hình v i các thông s đầu vào có giá trị không chắc chắn
hoặc biến ng u nhiên; thể hiện một cách trung thực các biến c định của các kết quả
cu i cùng.
+ Mô phỏng Monte Carlo cung cấp một ơ ế hiệu quả để tính toán thích hợp
cho biến ng u nhiên không chắc chắ tr
đầ v v đầu ra của một mô hình tài
Đó l ột yếu t quan tr
tr
đá
á rủi ro tài chính.
* Appraisal of airport alternatives in Greenland by the use of risk analysis and Monte
Carlo simulation, Kim Bang Salling & Steen Leleur (2007). Nội dung chủ yếu bài báo:

V

LÊ OÀ G

ƯƠ G

II - 16