Đánh giá kết quả thực hiện QHSDĐ giai đoạn 2001 2010 xã tiên nha, huyện lục nam, tỉnh bắc giang

1

M ỤC L ỤC
LỜI CAM ĐOAN……………………………….………………………….…....i
LỜI CẢM ƠN…………………………………………………………………...ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT…………………………………………….iii
DANH MỤC CÁC BẢNG……………………………………………………...iv
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU……………………………………………..............v

MỤC LỤC…………………………………………………………….…………1
MỞ ĐẦU.............................................................................................................................................................2
1. Tính cấp thiết của đề tài...............................................................................................................................2
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài........................................................................................................................3
CHƯƠNG I ........................................................................................................................................................4
TỔNG QUAN VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT.....................................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học cho việc sử dụng hợp lý đất đai.....................................................................................4
1.2. Cơ sở lý luận của QHSDĐ......................................................................................................................9
1.3. Tình hình triển khai QHSDĐ trên thế giới và thực tiễn công tác QHSDĐ ở Việt Nam .......................15
CHƯƠNG II ....................................................................................................................................................28
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.........................................................28
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu.............................................................................................................28
2.2. Nội dung nghiên cứu.............................................................................................................................28
2.3. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................................................29
CHƯƠNG III ..................................................................................................................................................30
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.............................................................................................................................30
3.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường.......................................................................................30
3.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội......................................................................................................33
3.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển KT - XH.................................................41
3.4. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn xã Tiên Nha.............................................................................42
3.5. Hiện trạng sử dụng đất xã Tiên Nha.....................................................................................................46
3.6. Đánh giá kết quả thực hiện QHSDĐ xã Tiên Nha giai đoạn 2001-2010..............................................51

3.7. Nguyên nhân và giải pháp ....................................................................................................................72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................................................................................76
* Kết luận.....................................................................................................................................................76
* Kiến nghị...................................................................................................................................................77
TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................................................................................78
PHỤ LỤC.....................................................................................................................................................80


2

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là bộ phận hợp thành của môi
trường sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố khu dân cư và tổ chức
các hoạt động KT - XH, an ninh quốc phòng.
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 1992, Tại
chương 2, điều 17 quy định:”Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý”. Tại điều 18 quy định:”Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch và pháp luật, đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả”.
(Hiến pháp 1992)
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng của
quản lý Nhà nước về đất đai. Trong thời gian qua, công tác lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất các cấp luôn nhận được sự quan tâm chỉ đạo của Đảng, Chính phủ,
được triển khai rộng khắp trên phạm vi cả nước và đó đạt được một số kết quả nhất
định. QHSDĐ đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2015 của cả nước đã
được Quốc hội thông qua ngày 15/6/2004 tại kỳ họp thứ 5, khoá IX. QHSDĐ cấp
tỉnh đã triển khai ở 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. QHSDĐ cấp huyện
đó hoàn thành tại 411 huyện, quận, thị xã, thành phố - chiếm 62% tổng số đơn vị
cấp huyện. QHSDĐ cấp xã đã triển khai và hoàn thành tại 5.878 xã, phường, thị
trấn - chiếm 55% tổng số đơn vị cấp xã.

Xã Tiên Nha là xã nằm ở phía Đông Bắc Huyện Lục Nam cách trung tâm
huyện lỵ khoảng 3 km. Hệ thống giao thông trên địa bàn xã là đầu mối quan trọng
của xã với các huyện trong tỉnh, với nhiều trục giao thông chính - đây là điều kiện
thuận lợi cho xã để quản lý, phát triển kinh tế, thương mại, dịch vụ....Trong những
năm gần đây do sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường đã gây áp lực lớn
đối với đất đai trên địa bàn xã. Do vậy, đánh giá kết quả thực hiện QHSDĐ là một
vấn đề quan trọng và cần thiết nhằm kiểm tra tình hình sử dụng đất thực tế trên địa
bàn xã, kiến nghị điều chỉnh kịp thời những nội dung sử dụng đất bất hợp lý,
không phù hợp với phương án QHSDĐ đã được phê duyệt, hoặc góp ý kiến điều


3

chỉnh nội dung của phương án QHSDĐ không theo kịp những biến động trong
phát triển KT - XH của địa phương.
Xã Tiên Nha đã xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thời kỳ 2001-2010
được UBND Huyện Lục Nam phê duyệt tại Quyết định số 857/QĐ-CH ngày
31/7/2000. Tuy nhiên, quá trình triển khai và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất vẫn bộc lộ một số tồn tại nhất định. Đặc biệt sau khi QHSDĐ được phê
duyệt và đưa vào thực hiện, tình hình theo dõi, giám sát việc thực hiện quy hoạch cũ
nhiều bất cập dẫn đến tình trạng “quy hoạch treo” hoặc không điều chỉnh kịp
những biến động về sử dụng đất trong quá trình thực hiện quy hoạch tại địa
phương.
Xuất phát từ thực trạng trên, tôi đã tiến hành thực hiện đề tài:
“Đánh giá kết quả thực hiện QHSDĐ giai đoạn 2001-2010 xã Tiên Nha,
huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang”
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
* Mục đích
- Đánh giá được hiện trạng sử dụng đất
- Đánh giá được những tiêu chí đã thực hiện được về kinh tế, xã hội, môi

trường và các chỉ tiêu về các loại đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, chưa sử dụng.
- Tìm ra được những yếu tố tích cực, những hạn chế bất cập trong quá trình tổ
chức thực hiện phương án quy hoạch để đưa ra được những giải pháp hạn chế bất
cập đó.
* Yêu cầu
- Đánh giá thực trạng sử dụng các loại đất trên địa bàn xã Tiên Nha về số
lượng, chất lượng, phân bố loại hình sử dụng, hiệu quả sử dụng đất, xu thế biến
động các loại đất, mức độ đáp ứng nhu cầu đất đai cho quá trình phát triển KT - XH
của xã.
- Đề xuất điều chỉnh những bất hợp lý trong sử dụng đất đối với từng loại hình
sử dụng đất cụ thể: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng theo
phương án QHSDĐ đã được phê duyệt.


4

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Cơ sở khoa học cho việc sử dụng hợp lý đất đai
1.1.1. Đất đai và chức năng của đất đai
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
“Đất đai” về mặt thuật ngữ khoa học có thể hiểu theo nghĩa rộng như sau:
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành
của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu, bề mặt, thổ
nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông suối, đầm lầy…), các lớp trầm tích sát
bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động vật và
thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người
trong quá khứ và hiện tại để lại (san hô, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước,
đường xá, nhà cửa…)”.

Theo định nghĩa của FAO: “Đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái,
bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng
nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất như: khí hậu, địa hình, thổ
nhưỡng, thủy văn, thảm thực vật, cỏ dại, động vật tự nhiên, những biến đổi của đất
do hoạt động của con người”.
Luật đất đai hiện hành đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công tình kinh tế, văn
hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”.
Như vậy, đất đai là một khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng
(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện
tích nước mặt, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm
ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực
vật và các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt
động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
1.1.1.2. Chức năng của đất đai
Các chức năng của đất đai đối với hoạt động sản xuất và sinh tồn của xã hội


5

loài người được thể hiện theo các mặt sau: sản xuất, môi trường sự sống; cân bằng
sinh thái; điều tiết khí hậu; tàng trữ và cung cấp nguồn nước; dự trữ (nguyên liệu và
khoáng sản trong lòng đất); kiểm soát ô nhiễm và chất thải; không gian sự sống; bảo
tồn – bảo tàng sự sống; phân dị lãnh thổ.
Theo ước tính của FAO : “Chỉ khoảng 30% diện tích đất có mưa (140 triệu
km2) có thể canh tác được trên thế giới”. Mặt khác, đất đai còn là tư liệu sản xuất, là
đối tượng lao động đặc biệt mà không vật thể tự nhiên nào có được (đó là độ phì
của đất). Vì vậy, đất đai là nhân tố vô cùng quan trọng nên việc sử dụng chúng phải
phù hợp, mang lại hiệu quả cao.

Đất đai là tài nguyên cơ bản cho kiểu sử dụng như: sử dụng trên sơ sở sản xuất
trực tiếp và gián tiếp; sử dụng vì mục đích bảo vệ và sử dụng theo các chức năng
đặc biệt (đường sá, dân cư, công nghiệp, an dưỡng, du lịch sinh thái, đa dạng sinh
học...). Như vậy, sử dụng đất đai là những hoạt động sản xuất nông, lâm nghiệp
hoặc các hoạt động khác tạo ra các loại hình sử dụng đất trên mỗi đơn vị bản đồ đất
đai.
1.1.2. Những nhân tố ảnh hưởng đến sử dụng đất
1.1.2.1. Nhân tố điều kiện tự nhiên
Khi sử dụng đất đai, ngoài bề mặt không gian gồm diện tích trồng trọt, mặt
bằng xây dựng... phải quan tâm đến sự phù hợp với điều kiện tự nhiên và sinh thái
của đất cũng như các yếu tố bao quanh mặt đất, bao gồm nhiệt độ, ánh sáng, lượng
mưa, không khí và các khoáng sản dưới lòng đất. Trong nhân tố điều kiện tự nhiên,
khí hậu là yếu tố hạn chế hàng đầu của việc sử dụng đất sau đó là điều kiện đất đai
và các nhân tố khác.
Quá trình sử dụng đất đai cần phải chú ý đến các đặc tính và tính chất đất đai
để xác định yếu tố hạn chế hay tích cực cho việc sử dụng đất hợp lý. Các đặc tính
và tính chất đất đai có thể được chia làm 2 loại.
+ Yếu tố khí hậu ảnh hưởng trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và sinh hoạt
của con người. Việc đánh giá sự phân bố của các yếu tố khí hậu và quy luật hoạt
động của chúng kết hợp với nghiên cứu phân vùng khí hậu nông nghiệp, xác định


6

hệ thống cây trồng phù hợp với điều kiện sinh thái ở mỗi vùng, tạo điều kiện thuận
lợi để sử dụng tốt nhất nguồn lợi thiên nhiên, đạt năng suất cao, ổn định, hạn chế sự
thiệt hại do ngoại cảnh gây ra là một việc làm rất quan trọng.
+ Điều kiện đất đai, quá trình vận động của trái đất đã tạo nên sự khác biệt
giữa địa hình, địa mạo, độ cao so với mặt nước biển, độ dốc, và hướng dốc, sự bào
mòn mặt đất và mức độ xói mòn.... Mỗi vị trí địa lý có đặc thù điều kiện tự nhiên

khác nhau, vì vậy trong thực tiễn sử dụng đất cần phải tuân thủ quy luật tự nhiên,
phát huy những lợi thế, khắc phục hạn chế để việc sử dụng đất mang hiệu quả cao
nhất.
1.1.2.2. Nhân tố KT - XH
Các điều kiện KT - XH bao gồm chế độ xã hội, thể chế, chính sách môi
trường, chính sách đất đai, thực trạng phát triển các ngành, dân số và lao động, sức
sản xuất và trình độ phát triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, các điều kiện
về công nghiệp, nông nghiệp, thương mại dịch vụ, điều kiện cơ sở hạ tầng (giao
thông, thủy lợi, xây dựng, trình độ dân trí, đời sống văn hóa, xã hội...). Điều kiện
kinh tế quyết định đối với việc sử dụng đất đai, các điều kiện tự nhiên là cơ sở để
xây dựng phương án sử dụng đất. Phương hướng sử dụng đất được quyết định bởi
khả năng của con người và các điều kiện KT - XH, khoa học kỹ thuật hiện có.
Trình độ sử dụng đất phụ thuộc vào trình độ phát triển KT - XH và khoa học
công nghệ là đòn bẩy, là động lực để phát triển nền kinh tế. Do đó, phải dựa vào
quy luật tự nhiên và quy luật KT - XH để nghiên cứu, xử lý mối quan hệ giữa các
nhân tố tự nhiên, KT - XH trong lĩnh vực sử dụng đất đai.
Các điều kiện KT - XH tác động rất lớn đến việc sử dụng đất đai, căn cứ vào
yêu cầu của thị trường và của xã hội, xác định mục đích sử dụng đất, kết hợp yêu
cầu sử dụng đất với lợi thế của tài nguyên đất đai sẽ mang lại hiệu quả KT - XH
cao.
1.1.2.3. Nhân tố không gian
Tính chất không gian của đất đai có đặc tính vĩnh cửu, bao gồm: vị trí địa lý,
địa hình, địa mạo, diện tích, cố định vị trí khi sử dụng. Đất đai không thể di dời từ


7

nơi này đến nơi khác, phải khai thác tại vị trí cố định của nó, vì vậy không gian là
yếu tố quan trọng mang tính chất quyết định hiệu quả của việc sử dụng đất đai. Với
đặc tính này sẽ dẫn đến những lợi thế hoặc khó khăn đối với từng vùng, từng lãnh

thổ, hạn chế khả năng mở rộng không gian và chi phối giới hạn thay đổi cơ cấu đất
đai.
“Trên sườn dốc, khi độ dốc tăng lên thì chi phí nhiên liệu tăng lên 1,5% và
hiệu quả sử dụng máy móc giảm đi 1%”. Đây là nguyên nhân chủ yếu của sự chênh
lệch giữa các vùng miền kinh tế, đời sống văn hóa, KT - XH cũng khác nhau. Tài
nguyên đất đai có hạn, giới hạn về không gian, đây là hạn chế lớn nhất đối với việc
sử dụng đất, cần phải thực hiện đúng nguyên tắc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, có
hiệu quả, kết hợp bảo vệ tài nguyên đất và môi trường ở mọi quốc gia trên thế giới.
1.1.3. Các xu thế phát triển sử dụng đất
1.1.3.1. Sử dụng đất phát triển theo chiều rộng và tập trung
Lịch sử phát triển của xã hội loài người chính là lịch sử biến đổi của quá trình
sử dụng đất. Khi con người còn sống bằng phương thức săn bắn và hái lượm, chủ
yếu dựa vào sự ban phát của tự nhiên, vấn đề sử dụng đất hầu như không tồn tại.
Khi xuất hiện ngành trồng trọt với những công cụ sản xuất thô sơ, diện tích đất đai
được sử dụng tăng lên nhanh chóng, năng lực sử dụng và ý nghĩa kinh tế của đất đai
cũng gia tăng. Tuy nhiên, trình độ sử dụng đất còn rất thấp, phạm vi sử dụng cũng
rất hạn chế, mang tính kinh doanh thô, đất khai phá nhiều nhưng thu nhập rất thấp.
Với sự tăng trưởng của dân số và phát triển của kinh tế, kỹ thuật, văn hoá và
khoa học, quy mô, phạm vi và chiều sâu của việc sử dụng đất ngày một nâng cao.
Yêu cầu sinh hoạt vật chất và tinh thần của người dân ngày càng cao, các ngành
nghề cũng phát triển theo xu hướng phức tạp và đa dạng dần, phạm vi sử dụng đất
càng mở rộng (từ cục bộ một vùng đã phát triển trên phạm vi cả thế giới, thậm chí
kể cả những vùng đất trước đây không thể sử dụng được). Cùng với việc phát triển
sử dụng đất theo không gian, trình độ tập trung cũng sâu hơn nhiều. Đất canh tác
cũng như đất sử dụng theo các mục đích khác đều được phát triển theo hướng kinh
doanh tập trung, với diện tích đất ít nhưng hiệu quả sử dụng cao. Để nâng cao sức


8

sản xuất và sức tải của một đơn vị diện tích, đòi hỏi phải liên tục nâng mức đầu tư
về vốn và lao động, thường xuyên cải tiến kỹ thuật và công tác quản lý.
1.1.3.2. Sử dụng đất phát triển theo hướng phức tạp hóa và chuyên môn hoá
Khi kinh tế phát triển, nhu cầu của con người về vật chất, văn hoá, tinh thần và
môi trường ngày càng cao sẽ trực tiếp hoặc gián tiếp đòi hỏi yêu cầu cao hơn đối
với đất đai đã làm cho cơ cấu sử dụng đất trở nên phức tạp hơn.
Trước đây, việc sử dụng đất rất hạn chế do kinh tế và khoa học kỹ thuật còn ở
trình độ thấp, chủ yếu sử dụng bề mặt của đất đai, nông nghiệp độc canh, đất lâm
nghiệp, đồng cỏ, mặt nước ít được khai thác, khai thác khoáng sản hạn chế, xây
dựng chủ yếu chọn đất bằng. Khi khoa học kỹ thuật hiện đại phát triển, ngay cả đất
xấu cũng được khai thác triệt để, hình thức sử dụng đa dạng, ruộng nước phát
triển... đã làm cho nội dung sử dụng đất ngày càng phức tạp hơn theo hướng sử
dụng toàn diện, triệt để các chất dinh dưỡng, sức tải, vật chất cấu thành và sản phẩm
của đất đai để phục vụ lợi ích con người.
Hiện đại hoá nền kinh tế quốc dân và phát triển kinh tế hàng hoá, dẫn đến sự
phân công trong sử dụng đất theo hướng chuyên môn hoá. Do đất đai có đặc tính
khu vực rất mạnh, sự sai khác về ưu thế tài nguyên hết sức rõ rệt, phương hướng và
biện pháp sử dụng đất của các vùng cũng rất khác nhau. Để sử dụng hợp lý đất đai,
đạt được sản lượng và hiệu quả kinh tế cao nhất cần có sự phân công và chuyên
môn hoá theo khu vực. Cùng với việc đầu tư, trang bị và ứng dụng các công cụ kỹ
thuật, công cụ quản lý hiện đại sẽ nẩy sinh yêu cầu phát triển các vùng sản xuất
nông nghiệp có quy mô lớn và tập trung, đồng thời cũng hình thành các khu vực
chuyên môn hoá sử dụng đất khác nhau về hình thức và quy mô.
1.1.3.3. Sử dụng đất phát triển theo hướng xã hội hoá và công hữu hóa
Đất đai là cơ sở vật chất công cụ để con người sinh sống và xã hội tồn tại, vì
vậy việc chuyên môn hóa theo yêu cầu xã hội hóa phải đáp ứng nhu cầu của xã hội,
hướng tới lợi ích cộng đồng và tiến bộ xã hội. Ngay cả ở chế độ xã hội mà mục tiêu
sử dụng đất chủ yếu là vì lợi ích của tư nhân, những vùng đất đai hướng dụng như
nguồn nước, núi rừng, khoáng sản, sông ngòi, mặt hồ, biển cả, cầu cảng, hải cảng,

9

danh lam thắng cảnh, động thực vật quý hiếm ... vẫn cần có những chính sách thực
thi hoặc tiến hành công quản, kinh doanh ... của nhà nước nhằm ngăn chặn, phòng
ngừa việc tự hữu tạo nên những mâu thuẩn gay gắt của xã hội.
Xã hội hóa sử dụng đất là sản phẩm tất yếu và là yêu cầu khách quan của sự
phát triển xã hội hóa sản xuất. Vì vậy, xã hội hóa sử dụng đất và công hữu hóa là xu
thế tất yếu. Muốn kinh tế phát triển và thúc đẩy xã hội hóa sản xuất cao hơn cần
phải thực hiện xã hội hóa và công hữu hóa.
1.2. Cơ sở lý luận của QHSDĐ
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm QHSDĐ
1.2.1.1. Khái niệm QHSDĐ
QHSDĐ là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của nhà
nước về tổ chức và sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất
thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng đất như
một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng
cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trường.
Bản chất của QHSDĐ là một hiện tượng KT - XH thể hiện đồng thời 3 tính
chất: kinh tế, kỹ thuật, pháp chế. Trong đó cần hiểu:
- Tính kỹ thuật: gồm điều tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý
dữ liệu, bố trí sử dụng đất.
- Tính pháp chế: là việc xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng
đất theo quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng quản lý đất đúng pháp luật.
- Tính kinh tế: thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai.
QHSDĐ theo hướng bền vững là một hệ thống các công nghệ, chính sách và
hoạt động nhằm liên hợp các nguyên lý KT - XH với sự quan tâm về môi trường để
đồng thời duy trì nâng cao sức sản xuất của đất, giảm rủi ro trong sản xuất, bảo vệ
tiềm năng nguồn lực tự nhiên và ngăn ngừa quá trình thoái hóa môi trường đất, có
hiệu quả lâu dài và được xã hội chấp nhận.

1.2.1.2. Đặc điểm QHSDĐ
- Tính lịch sử - xã hội


10

Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của QHSDĐ. Trong
QHSDĐ luôn nảy sinh quan hệ giữa người với đất đai -yếu tố tự nhiên cũng như
quan hệ giữa người với người và nó thể hiện đồng thời hai yếu tố: thúc đẩy lực
lượng sản xuất phát triển và thúc đẩy sự phát triển của các mối quan hệ sản xuất. Do
vậy, QHSDĐ có tính lịch sử xã hội. Tính chất lịch sử của QHSDĐ xác nhận vai trò
lịch sử của nó trong từng thời kỳ xây dựng và hoàn thiện phương thức sản xuất xã
hội, thể hiện ở mục đích, yêu cầu, nội dung và sự hoàn thiện của phương án
QHSDĐ.
- Tính tổng hợp
Trong QHSDĐ thường liên quan đến việc sử dụng đất của cả 3 loại đất chính theo Luật Đất đai năm 2003: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử
dụng. Tính tổng hợp của QHSDĐ biểu hiện chủ yếu ở 2 mặt: đối tượng của quy
hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ... toàn bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu
của toàn bộ nền kinh tế quốc dân và nó còn đề cập đến các lĩnh vực như khoa học,
kinh tế, xã hội, môi trường. Do đó quy hoạch chịu trách nhiệm tổng hợp toàn bộ
nhu cầu sử dụng đất đai, điều hòa các mâu thuẫn về đất đai giữa các ngành, các lĩnh
vực, xác định và điều phối các phương hướng, phân bố sử dụng đất phù hợp đảm
bảo nền kinh tế quốc dân phát triển bền vững.
- Tính dài hạn
Căn cứ vào dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố KT - XH quan
trọng (sự thay đổi về nhân khẩu, khoa học kỹ thuật, công nghiệp hóa, hiện đại hóa
nông nghiệp...) từ đó xác định quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra
những phương hướng, chính sách chiến lược làm căn cứ cho việc xây dựng kế
hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng năm. QHSDĐ dài hạn cần phải điều chỉnh từng
bước song song với quá trình phát triển dài hạn KT - XH. Thời hạn của QHSDĐ

thường từ 10 năm đến 20 năm và có thể lâu hơn.
- Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô
Với đặc tính dài hạn QHSDĐ chỉ dự kiến được các xu thế thay đổi phương
hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất với tính đại thể chứ không dự kiến


11

được các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay đổi. Do khoảng thời gian
dự báo là tương đối dài nhưng lại phải chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố kinh tế xã
hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch thường là không cụ thể và chi tiết như
trong kế hoạch ngắn và trung hạn do vậy nó chỉ có thể là một quy hoạch mang tính
chiến lước chỉ đạo vĩ mô. Các chỉ tiêu quy hoạch càng khái lược hóa quy hoạch
càng ổn định.
- Tính chính sách
QHSDĐ thể hiện rất rõ đặc tính chính trị và chính sách xã hội. Khi xây dựng
phương án phải quán triệt các chính sách và quy định có liên quan đến đất đai của
Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt bằng đất đai các mục tiêu
phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch kinh tế xã hội, tuân thủ
các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi trường sinh thái.
- Tính khả biến
Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trước, theo nhiều phương
diện khác nhau, QHSDĐ chỉ là một trong những giải pháp biến đổi hiện trạng sử
dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế trong một
thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính
sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của QHSDĐ không còn phù hợp,
việc chỉnh sửa bổ sung, hoàn thiện quy hoạch là rất cần thiết, điều này thể hiện tính
khả biến của quy hoạch. QHSDĐ luôn ở trạng thái động, một quá trình lặp lại theo
chiều xoắn ốc “quy hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc chỉnh lý - tiếp tục thực
hiện...” với chất lượng và mức độ phù hợp ngày càng cao.

1.2.2. Các loại hình QHSDĐ
QHSDĐ được tiến hành theo lãnh thổ và theo ngành.
1.2.2.1. QHSDĐ theo lãnh thổ
+ Quy hoạch tổng thể sử dụng đất cả nước;
+ QHSDĐ cấp tỉnh;
+ QHSDĐ cấp huyện;
+ QHSDĐ cấp xã.


12

Đối tượng của QHSDĐ theo lãnh thổ là toàn bộ diện tích đất tự nhiên của lãnh
thổ. Tuỳ thuộc vào cấp vị lãnh thổ hành chính, QHSDĐ theo lãnh thổ sẽ có nội
dung cụ thể, chi tiết khác nhau và được thực hiện theo nguyên tắc: từ trên xuống, từ
dưới lên, từ toàn cục đến bộ phận, từ cái chung đến cái riêng, từ vi mô đến vĩ mô và
bước sau chỉnh lý bước trước.
Mục đích của QHSDĐ theo các cấp lãnh thổ hành chính là: Đáp ứng nhu cầu
đất đai cho hiện tại và tương lai để phát triển các ngành kinh tế quốc dân; cụ thể hoá
một bước QHSDĐ của các ngành và đơn vị hành chính cấp cao hơn; làm căn cứ, cơ
sở để các ngành (cùng cấp) và các đơn vị hành chính cấp dưới triển khai QHSDĐ
của ngành và địa phương mình; làm cơ sở để lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm (căn
cứ để giao cấp đất, thu hồi đất theo thẩm quyền được quy định trong Luật Đất đai);
phục vụ cho công tác thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai.
- QHSDĐ cả nước được xây dựng căn cứ vào nhu cầu của nền KT - XH, trong
đó xác định phương hướng, mục tiêu và nhiệm vụ sử dụng đất cả nước nhằm điều
hoà mối quan hệ sử dụng đất giữa các ngành, các tỉnh và thành phố trực thuộc
Trung ương; đề xuất các chính sách, biện pháp, điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và
thực hiện quy hoạch.
- QHSDĐ đai cấp tỉnh được xây dựng căn cứ vào QHSDĐ toàn quốc và quy
hoạch vùng; cụ thể hoá các chỉ tiêu chủ yếu của quy hoạch cả nước kết hợp với đặc

điểm đất đai và yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội trong phạm vi tỉnh.
- QHSDĐ đai cấp huyện được xây dựng trên cơ sở định hướng của QHSDĐ
cấp tỉnh nhằm giải quyết các mâu thuẫn về quan hệ đất đai. Căn cứ vào đặc điểm
nguồn tài nguyên đất, mục tiêu dài hạn phát triển KT - XH và các điều kiện cụ thể
khác của huyện, đề xuất các chỉ tiêu và phân bổ các loại đất; xác định các chỉ tiêu
định hướng về đất đai đối với quy hoạch ngành và xã, phường trên phạm vi của
huyện.
- QHSDĐ cấp xã: xã là đơn vị hành chính cấp cuối cùng. Vì vậy, trong quy
hoạch cấp xã (vấn đề sử dụng đất đai được giải quyết rất cụ thể) gắn chặt với các
mục tiêu phát triển KT - XH của xã và các quan hệ ngoài xã. QHSDĐ cấp xã là quy


13

hoạch vi mô, được xây dựng trên khung chung các chỉ tiêu định hướng sử dụng đất
cấp huyện. Kết quả của QHSDĐ cấp xã còn là cơ sở để bổ sung QHSDĐ cấp huyện
và là căn cứ để giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài, để tiến hành dồn điền đổi thửa nhằm thực hiện các phương án
sản xuất kinh doanh cũng như các dự án cụ thể.
1.2.2.2. QHSDĐ theo ngành
+ QHSDĐ theo ngành;
+ QHSDĐ lâm nghiệp;
+ QHSDĐ công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp;
+ QHSDĐ giao thông, thuỷ lợi v.v.
Đối tượng của QHSDĐ theo ngành là diện tích đất đai thuộc quyền sử dụng và
diện tích dự kiến cấp thêm cho ngành (trong phạm vi ranh giới đã được xác định rõ
mục đích cho từng ngành ở các cấp lãnh thổ tương ứng). QHSDĐ giữa các ngành
có quan hệ chặt chẽ với QHSDĐ của vùng và cả nước
1.2.2.3. Mối quan hệ giữa quy hoạch theo lãnh thổ hành chính với QHSDĐ

theo ngành
Trước tiên, Nhà nước căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của cả nước
và hệ thống thông tin tư liệu về điều kiện đất đai hiện có để xây dựng quy hoạch tổng thể
sử dụng các loại đất. Các ngành chức năng căn cứ vào quy hoạch tổng thể sử dụng các
loại đất để xây dựng QHSDĐ cụ thể cho từng ngành phù hợp với yêu cầu và nội dung sử
dụng đất của ngành. Như vậy, quy hoạch tổng thể đất đai phải đi trước và có tính định
hướng cho QHSDĐ theo ngành. Nói khác đi, quy hoạch ngành là một bộ phận cấu thành
trong QHSDĐ theo lãnh thổ.
1.2.3. Ý nghĩa, tầm quan trọng của QHSDĐ.
1.2.3.1. Ý nghĩa của QHSDĐ
QHSDĐ là công tác có ý nghĩa quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất
đai. Đây là công cụ hữu hiệu tạo ra những điều kiện lãnh thổ cần thiết để tổ chức sử
dụng đất có hiệu quả cao. Ở Việt Nam, QHSDĐ được hiểu là hệ thống các biện


14

pháp của Nhà nước về tổ chức, quản lý nhằm sử dụng hiệu quả tối đa tài nguyên đất
trong mối tương quan với các tài nguyên thiên nhiên khác gắn với bảo vệ môi
trường để phát triển bền vững trên cơ sở phân bố quỹ đất vào các mục đích sử dụng
đất ở nhiều phạm vi khác nhau. QHSDĐ mang tính dự báo, phải thể hiện được
những mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế- xã hội. Sau khi được phê duyệt,
QHSDĐ trở thành công cụ quản lý Nhà nước về đất đai để các cấp, các ngành quản
lý, điều chỉnh việc khai thác sử dụng đất phù hợp với yêu cầu của từng giai đoạn
phát triển, xử lý các vấn đề còn bất cập và các vi phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất đai.
1.2.3.2. Vai trò của QHSDĐ
QHSDĐ cấp tỉnh có vị trí trung tâm, tạo khung sườn trung gian giữa tổng thể
và cụ thể, giữa Trung ương và địa phương. Nó có tác dụng trực tiếp tới việc sử dụng
đất của các Bộ, ngành, Vùng, các huyện, các dự án; đồng thời cũng có vai trò cụ thể

hóa, bổ sung, hoàn thiện QHSDĐ cả nước.
QHSDĐ cấp huyện là cơ sở để cụ thể hóa QHSDĐ cấp tỉnh và cả nước trực
tiếp chỉ đạo và khống chế QHSDĐ của nội bộ các ngành, các xí nghiệp, kế thừa quy
hoạch cấp trên.``
QHSDĐ cấp xã đóng vai trò quan trọng trong quá trình QHSDĐ. Lập quy
hoạch tiến hành từ trên xuống dưới và sau đó lại bổ sung, hoàn chỉnh từ dưới lên.
QHSDĐ cấp xã giải quyết được những tồn tại về ranh giới hành chính, ranh giới sử
dụng đất, làm cơ sở vững chắc để lập quy hoạch phân bổ đất đai cho các ngành, quy
hoạch phân bổ đất đai theo lãnh thổ. Mặt khác quy hoạch sử dụng đât cấp xã còn là
cơ sở để chỉnh lý QHSDĐ đai của cấp cao hơn.
1.2.4. Cơ sở pháp lý của QHSDĐ
- Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992.
- Luật đất đai 2003 có hiệu lực ngày 01/7/2004 được quốc hội nước cộng hoà
xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kì họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về hướng dẫn
thi hành luật đất đai năm 2003.


15

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính Phủ quy định bổ sung
về QHSDĐ, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên Môi
trường hướng dẫn thực hiện thống kê kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng
sử dụng đất .
- Thông tư 19/2009/TT-BTNMT ngày 02/11/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường, quy định chi tiết việc lập, thẩm định, điều chỉnh QHSDĐ.
- Thông tư 13/2011/TT-BTNMT ngày 15/04/2011 của Bộ Tài Nguyên và Môi

Trường, Quy định về ký hiệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất phục vụ QHSDĐ và
bản đồ QHSDĐ.
- Quyết định số 04/2005/QĐ-BTNMT, ngày 30/06/2005 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường về ban hành quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Công văn số 1814/CV-TCĐC, của Tổng cục Địa chính đã ban hành ngày
12/10/1998 về việc hướng dẫn lập QHSDĐ đai theo đơn vị hành chính các cấp để
đưa công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào nề nếp, đúng chế độ.
- Hướng dẫn định mức sử dụng đất trong công tác lập và điều chỉnh quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất kèm theo Công văn số 576/BTNMT-ĐKTK ngày 25
tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Chỉ thị 274/TTg ngày 28/4/1995, chỉ thị số: 254/TTg ngày 24/6/1996 của
Thủ tướng Chính phủ đã quy định việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Chỉ thị 05/2004/CT-TTg ngày 9 tháng 02 năm 2004 của Thủ tướng Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai.
1.3. Tình hình triển khai QHSDĐ trên thế giới và thực tiễn công tác
QHSDĐ ở Việt Nam
1.3.1. Tình hình triển khai QHSDĐ trên thế giới
1.3.1.1. Quy hoạch ở Cộng hòa Liên bang Đức


16

Quy hoạch không gian hay quy hoạch tổng thể vùng lãnh thổ ở Đức là loại
quy hoạch tổng hợp về sự phát triển giữa các vùng và các ngành của toàn bộ lãnh
thổ. Trong đó, QHSDĐ là bộ phận của quy hoạch không gian. Một trong những
chức năng của quy hoạch không gian là điều phối các loại hình quy hoạch, giải
quyết những mâu thuẫn phát sinh từ sự tranh chấp sử dụng đất đai của vùng lãnh
thổ. QHSDĐ là một bộ phận của quy hoạch không gian, do chính quyền địa phương
thực hiện ở mức độ chi tiết tương ứng với cấp quận.
Quy hoạch tổng thể phát triển lãnh thổ ở Cộng hòa Liên bang Đức bao gồm
quy hoạch lãnh thổ và quy hoạch vùng. Quy hoạch lãnh thổ thực hiện việc sắp xếp

(cấu tạo) không gian; cấu trúc định cư của khu vực; các biện pháp hạ tầng không
gian lớn; xác định những khu vực dự phòng, những vùng ưu tiên. Để thực hiện các
nội dung quy hoạch lãnh thổ cần có các hoạt động của quy hoạch lãnh thổ, chương
trình phát triển lãnh thổ. Nhiệm vụ chính của quy hoạch lãnh thổ là xây dựng những
chương trình và kế hoạch phát triển lãnh thổ, gồm:
- Xây dựng bản phúc trình về trật tự không gian lãnh thổ: Xác định ranh giới
giữa các vùng đô thị, vùng nông thôn, vùng tụt hậu; phân tích, đánh giá các điều
kiện tự nhiên, KT - XH, văn hóa.
- Xây dựng bản đồ địa chính lãnh thổ: Thể hiện được tất cả hiện trạng, kế
hoạch và biện pháp cần thiết cho quy hoạch lãnh thổ. Đó là các sử dụng trực tiếp
hoặc gián tiếp ảnh hưởng đến mặt bằng sử dụng đất. Tư liệu địa chính như vậy là
nguồn thông tin quý giá cho các báo cáo, các chương trình và các kế hoạch. Các dữ
liệu được thu nạp trong máy vi tính và gắn liền với hệ thống thông tin địa lý (GIS);
- Chương trình phát triển lãnh thổ là quan trọng nhất, do Chính phủ trung
ương xây dựng;
- Kế hoạch phát triển lãnh thổ là bước cuối cùng của công việc quy hoạch lãnh
thổ.
Tại Cộng hòa Liên bang Đức, Chính phủ của mỗi bang chủ quản việc quy
hoạch lãnh thổ. Trên bình diện bang (cấp quốc gia), việc xây dựng chương trình


17

phát triển lãnh thổ không mang tính cưỡng bức và thường được hội nhập vào “kế
hoạch phát triển lãnh thổ” nêu đầy đủ, chính xác và rất chi tiết các số liệu.
Quy hoạch vùng ở Đức có nhiệm vụ chính là thực hiện và sắp xếp sự phát
triển tích cực của một khu vực. Khái niệm vùng được hiểu là những khu vực lớn
trung bình, một phần của một bang, thường gồm nhiều huyện gộp lại. Quy hoạch
vùng quan tâm đến sự phát triển kinh tế và xã hội đồng thời với việc bảo tồn và duy
trì môi trường. Mối quan hệ này dựa trên lợi ích kinh tế và sinh thái làm cho quy

hoạch vùng trở thành công cụ đặc biệt cho quy hoạch tổng thể. Hoạt động quan
trọng nhất của quy hoạch vùng là việc thiết lập kế hoạch vùng, thường được gọi là
“kế hoạch trật tự không gian của vùng”. Các nội dung hoạt động của quy hoạch
vùng quan hệ đến 4 hướng:
- Nhìn nhận các vấn đề quan trọng vượt qua phạm vi vùng. Quy hoạch vùng
phụ thuộc vào các tiền đề của quy hoạch lãnh thổ về các nội dung: Mục tiêu chung
về sắp xếp không gian; sắp xếp khái quát về cấu trúc không gian ở khu vực dân cư
và nông thôn; các địa phương trung tâm và các trục hệ thống dân cư; dự tính dân số
cho vùng; định hướng trị giá về trang thiết bị hạ tầng.
- Lưu ý đến quy hoạch vùng của vùng lân cận vì cần phải có những vị trí sử
dụng không gian liên khu vực tại vùng giáp ranh.
- Xem xét các đề nghị của từng vùng, điều này tác động đến định hướng cho
quy hoạch thôn xã.
- Cuối cùng quy hoạch vùng cần ghi nhận các đề nghị vượt qua phạm vi vùng
về quy hoạch chuyên ngành.
Một điển hình về thành công trong công tác quy hoạch ở Đức là quy hoạch thủ
đô Berlin. Đó là phương án lớn về xây dựng mới và cải tạo trung tâm Berlin, là một
công trường khổng lồ, cả ở trên mặt đất lẫn dưới đất, vì nó đặt vấn đề không những
là phải xây dựng cùng một lúc ở nhiều khu khác nhau, mà còn phải cải tạo lại các hệ
thống thiết bị và giao thông trên và dưới mặt đất cho cả vùng Berlin: hệ thống cống
rãnh, điện, nước, điện thoại, tàu điện ngầm, xe lửa, xe điện, xe hơi... Thành công
của quy hoạch tái thiết thủ đô Berlin là đã tạo nên bộ mặt mới của thành phố, trở


18

thành một thủ đô hiện đại, xứng đáng với vị trí của nước Đức ở châu Âu và trên thế
giới.
1.3.1.2. QHSDĐ ở Mỹ
Việc quản lý hành chính và quản lý đất đai ở Mỹ được thực hiện theo mô hình

địa lý – hành chính:
- Liên bang;
- Các bang: 50 bang và một số lãnh thổ đặc biệt;
- Các quận (County): có khoảng 3.500 quận;
- Các thành phố, thị trấn, hoặc các đơn vị đô thị nhỏ hơn.
Mỹ là nước có nền kinh tế đa dạng pha trộn giữa các doanh nghiệp lớn có địa
bàn hoạt động xuyên quốc gia và đa quốc gia với các doanh nghiệp nhỏ tại địa
phương. Các công ty và tập đoàn sản xuất hàng hoá và dịch vụ quy mô lớn đòi hỏi
có mô hình tổ chức tập trung nhằm quyết định nhanh việc điều hành và phối hợp
hoạt động các văn phòng và nhà máy trên toàn quốc bố trí gần các vùng tiêu thụ,
nguyên – nhiên liệu và nhân công. Mỹ cũng là nước có nhiều thể chế đảm bảo mức
độ phi tập trung hoá cao. Nhờ đó mỗi địa phương có toàn quyền đưa ra các quyết
định trong nhiều lĩnh vực chính trị, kinh tế, xã hội khác nhau. Trong đó, quy hoạch
phát triển về cơ bản chỉ chịu ảnh hưởng trong ranh giới địa phương đó. Các yếu tố
trên có ảnh hưởng quyết định tới sử dụng đất cũng như QHSDĐ.
QHSDĐ ở Mỹ là bộ phận của quy hoạch vùng. Về mặt lý thuyết, quy hoạch
vùng ở Mỹ hiện nay có hai xu hướng chính: Thứ nhất, đặt trọng tâm vào hiệu quả
kinh tế thuần tuý, thường dựa trên việc đưa ra các mô hình toán và kinh tế định
lượng rất phức tạp để phân tích hoạt động kinh tế vùng và từ đó đề ra các hướng
đầu tư hữu hiệu nhất; thứ hai, nghiên cứu quy hoạch vùng mang tính chất phát triển
KT - XH hơn là nhấn mạnh hiệu quả kinh tế thuần tuý; xu hướng quy hoạch này
mang tính công bằng xã hội nhiều hơn tính hiệu quả kinh tế, nên chú ý nhiều hơn
đến yếu tố môi trường và phát triển bền vững nên hay được áp dụng trong thực tế
hơn.


19

Trên thực tế, quy hoạch vùng ở Mỹ gồm quy hoạch vùng nhiều bang, quy
hoạch vùng bang hoặc vùng một vài quận trong một bang. Trong đó, quy hoạch cấp

vùng nhiều bang thực chất là quy hoạch phát triển KT - XH ở quy mô lớn, còn quy
hoạch vùng bang hoặc vùng một vài quận thực chất là quy hoạch phối hợp phát
triển giữa đô thị trung tâm với các vùng nông thôn xung quanh.
Mỹ là nước công nghiệp phát triển với nhiều tập đoàn công nghiệp và dịch vụ
lớn hoạt động xuyên quốc gia. Với các nguồn lực dồi dào và do cạnh tranh thúc
đẩy, các quy hoạch phát triển ngành của các tập đoàn công nghiệp thường rất chi
tiết, có cơ sở chắc chắn hơn, và có tính khả thi hơn nhiều so với quy hoạch phát
triển của các chính quyền địa phương và do đó có ảnh hưởng mạnh tới quy hoạch
phát triển địa phương, trong đó kể cả QHSDĐ. Trên thực tế, các địa phương thường
phải cạnh tranh nhau để các doanh nghiệp xây dựng văn phòng hay nhà máy trên
đất của mình, qua đó tạo công việc cho lao động địa phương và tạo nguồn thu cho
ngân sách địa phương. Nhưng một điều dễ thấy là do bị yếu tố lợi nhuận chi phối,
các quy hoạch ngành của các doanh nghiệp lớn không nhất thiết đặt lợi ích phát
triển của mỗi địa phương lên ưu tiên hàng đầu. Ngoài ra, các quy hoạch ngành
thường có xuất phát điểm và thời hạn quy hoạch rất khác nhau, nên dễ nảy sinh ra
nhiều vấn đề khi phối hợp chúng trên một quy hoạch phát triển chung.
1.3.1.3. QHSDĐ ở Trung Quốc
Bên cạnh Luật đất đai, Trung Quốc đã ban hành Luật Quy hoạch nông thôn và
đô thị (có hiệu lực từ ngày 01/01/2008). Công tác quy hoạch ở Trung Quốc hiện nay
chịu sự điều chỉnh chủ yếu của hai Luật này.
QHSDĐ đai cả nước của Trung Quốc được lập lần đầu tiên vào năm 1987, lần
thứ hai vào năm 1998 và lần thứ ba vào năm 2003; nội dung quy hoạch qua các lần
dần dần được hoàn thiện, phù hợp với từng giai đoạn phát triển.
QHSDĐ của Trung Quốc được triển khai với các nhiệm vụ: đẩy mạnh việc sử
dụng đất hợp lý, bảo đảm các lợi ích; bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và cải thiện chất
lượng môi trường; đẩy mạnh việc sử dụng đất bền vững; đẩy mạnh phát triển kinh


20

tế; đẩy mạnh việc quản lý nhà nước. Mục tiêu cơ bản trong QHSDĐ của Trung
Quốc là:
- Định rõ việc sử dụng đất hợp lý để giảm thiểu mâu thuẫn sử dụng đất cũng
như chi phí kinh tế xã hội;
- Bảo vệ đất canh tác, nước và tài nguyên thiên nhiên khác cũng như di sản
văn hoá và thiên nhiên;
- Đất sử dụng cho mục đích công được bảo đảm và phân bổ hợp lý;
- Kìm chế sự phát triển lộn xộn khu vực đô thị, cải thiện khu vực sinh sống
của con người theo hướng bền vững;
- Khai thác và củng cố đất có hiệu quả khi cần; đẩy mạnh việc sử dụng đất có
hiệu quả hơn;
- Cải tiến việc ra quyết định và quản lý nhà nước.
QHSDĐ ở Trung Quốc bao gồm các loại hình: Quy hoạch tổng thể (bắt buộc
theo luật mang tính chiến lược, toàn diện, quy định chính sách); quy hoạch chuyên
ngành (mang tính chuyên đề, đặc thù); quy hoạch chi tiết (quy hoạch bố trí trên thực
địa).
Về quản lý quy hoạch, thực hiện theo nguyên tắc:
- Phân cấp cụ thể trong việc xét duyệt quy hoạch.
- Khống chế một cách nghiêm ngặt về việc xây dựng các khu chức năng, bảo
đảm thống nhất với quy hoạch và quản lý toàn diện của thành phố.
- Quy hoạch chung và quy hoạch cụ thể phải quy định rõ ràng những nội dung
mang tính bắt buộc. Bất cứ đơn vị và cá nhân nào đều không được điều chỉnh
những nội dung có tính bắt buộc trong quy hoạch chung và quy hoạch cụ thể mà đã
được phê chuẩn.
- Quản lý một cách nghiêm ngặt về việc sửa đổi quy hoạch chung sử dụng đất
đai, quy hoạch chung thành phố và quy hoạch làng xã cũng như thị trấn.
- Quy mô sử dụng đất đai trong quy hoạch chung thành phố, quy hoạch làng
xã và quy hoạch thị trấn không được vượt quá quy mô sử dụng đất đai được xác
định trong quy hoạch chung sử dụng đất đai.

21

- Quy hoạch chung thành phố, quy hoạch làng xã và quy hoạch thị trấn phải
coi phạm vi bảo hộ đồng ruộng cơ bản trong khu quy hoạch là nội dung mang tính
bắt buộc…
Từ đó ta thấy:
Hầu hết các nước trên thế giới, kể cả các nước phát triển (như Đức, Mỹ) và
đang phát triển (như Trung Quốc), có quy trình QHSDĐ đai mang tính đặc thù
riêng. Trước hết họ chú trọng về quy hoạch tổng thể không gian (hay còn gọi là
định hướng phát triển tổng thể - Master Plan), trên cơ sở quy hoạch không gian
người ta tiến hành phân vùng sử dụng đất, sau đó tiến hành quy hoạch chi tiết cho
từng khu vực.
QHSDĐ ở các nước, nhất là ở các nước phát triển thường là quy hoạch bộ
phận của quy hoạch tổng thể không gian nên về cơ bản có sự thống nhất, đồng bộ
với nhau về không gian, thời gian, nội dung quy hoạch; hướng tới mục tiêu là phát
triển KT - XH, văn hóa, bảo vệ tài nguyên, bảo vệ môi trường.
Trong quy hoạch lãnh thổ cũng như quy hoạch vùng, QHSDĐ, các nước đều
quan tâm giải quyết việc sắp xếp không gian, các biện pháp hạ tầng không gian lớn,
xác định những vùng ưu tiên, từ đó thực hiện các hoạt động của quy hoạch lãnh thổ,
quy hoạch vùng.
Việc lập các quy hoạch thường do các cơ quan công quyền của Nhà nước thực
hiện, có sự tham gia của các tập đoàn, tổ chức kinh tế ở mức độ khác nhau và
thường có sự tham gia rộng rãi của người dân. Ở các nước phát triển, về cơ bản các
cơ quan nhà nước chỉ tham gia sâu vào quá trình duyệt quy hoạch tổng thể không
gian và phân vùng sử dụng đất. Quy hoạch chi tiết phát triển từng vùng thông
thường được đấu thầu cho các cơ quan phát triển bất động sản tư nhân.
1.3.1.4. Bài học kinh nghiệm cho quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam
* Việc hình thành, phát triển quy hoạch chi tiết cho các lĩnh vực
Sau khi thực hiện xong quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai, để quá trình thực

hiện phương án quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai một cách nhanh chóng và


22

thuận lợi hơn thì phải thực hiện quy hoạch chi tiết sử dụng đất cho các lĩnh vực.
Trong mỗi loại đất phải chỉ rõ, chi tiết các nhu cầu sử dụng đất.
Để đấy nhanh tiến độ thực hiện phương án quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
ta phải chi tiết thêm, cụ thể hóa thêm các nhu cầu sử dụng đất.
Khi ta đã xác định được ranh giới, chi tiết từng vị trí, từng địa điểm cho các
mục đích sử dụng nó giúp ta xác định được mức độ đầu tư vào từng hạng mục, công
trình đi vào thực hiện.
* Xác định tiến độ thực hiện và tiến độ ưu tiên các công trình lớn có ảnh
hưởng tới vấn đề KT – XH
Đây là một trong những giải pháp rất quan trọng góp phần đẩy nhanh quá trình
thực hiện hoàn thành QHSDĐ của nước ta. Trong các phương án QHSDĐ ta định
hướng xây dựng hàng loạt các công trình giao thông, hệ thống công trình thủy lợi,
các điểm dân cư mới…, còn nhiều công trình khác. Từ phương án quy hoạch này
khi ta xây dựng kế hoạch thực hiện QHSDĐ cho từng giai đoạn. Trong mỗi giai
đoạn ta phải lựa chọn ưu tiên lên làm công trình nào được thực hiện trước, công
trình nào được thực hiện sau.
* Phải có giải pháp về thu hồi và chuyển đổi đất trong quy hoạch
Tùy từng địa phương, từng khu vực trong nước ta cần có những chính sách
khuyến khích các đối tượng sử dụng đất đẩy nhanh tiến độ di dời đến chỗ mới đã
được bố trí. Ưu tiên những trường hợp chấp hành nghiêm chỉnh các quy định đặt ra.
Đối với diện tích đất đã được giao khi thu hồi cần phải có các chính sách ưu
tiên và khuyến khích người dân di chuyển đi chỗ khác. Phải tạo điều kiện thuận lợi
cho đối tượng sử dụng đất di chuyển một cách nhanh nhất. Do đó, góp phần giúp
cho quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng được diễn ra nhanh chóng, đẩy nhanh
tiến độ thực hiện quy hoạch.

Để quá trình quy hoạch được thực hiện đúng tiến độ thì vấn đề thu hồi giải
phóng mặt bằng và chuyển đổi đất cần được tiến hành một cách nhanh chóng.
* Tăng cường công tác tổ chức, quản lý sử dụng và bảo vệ đất đai chặt chẽ


23

Phải coi việc việc thực hiện phương án QHSDĐ vừa là trách nhiệm, vừa là
công cụ của công tác quản lý đất đai các cấp.
Các đối tượng sử dụng đất đai phải căn cứ vào phương án QHSDĐ làm các
khung để thực hiện các mục đích sử dụng đất đai của mình phải chấp hành nghiêm
chỉnh các nguyên tắc và phương án quy hoạch đề ra.
1.3.2. Tình hình công tác QHSDĐ trong nước
1.3.2.1. Thời kỳ trước Luật Đất đai năm 1993
Trước năm 1960 QHSDĐ ở nước ta hầu như chưa xuất hiện. Công tác phân
vùng quy hoạch nông nghiệp, lâm nghiệp, đã được đặt ra ngay từ những năm 1960.
Các bộ ngành chủ quản, các tỉnh, huyện đã có những điều chỉnh về sử dụng đất cho
các mục đích giao thông, thuỷ lợi, xây dựng kho tàng, trại chăn nuôi, bến bãi, nhà
xưởng… mang tính chất bố trí sắp xếp lại việc sử dụng đất cũng chỉ mới được đề
cập như một phần nội dung lồng ghép vào các phương án phân vùng nông nghiệp,
lâm nghiệp. Mặc dù chưa có điều kiện tiến hành theo một nội dung, phương pháp,
trình tự thống nhất trong phạm vi một cấp vị lãnh thổ nào đó nhưng với tư cách là
một phần nội dung của các phương án phát triển sản xuất nông lâm nghiệp,
QHSDĐ đai đã tạo ra những cơ sở có tính khoa học cho việc tính toán các phương
án sản xuất có lợi nhất.
Từ năm 1975 - 1981 là thời kỳ triển khai hàng loạt các nhiệm vụ điều tra cơ
bản trên phạm vi cả nước. Vào cuối năm 1978, lần đầu tiên đã xây dựng được các
phương án phân vùng nông nghiệp, lâm nghiệp, công nghiệp chế biến nông lâm sản
của cả nước, của 7 vùng kinh tế và của tất cả 44 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương trình Chính phủ xem xét phê duyệt. Trong các tài liệu này đều đã đề cập đến

QHSDĐ đai, coi đó như những căn cứ khoa học quan trọng để luận chứng các
phương án phát triển ngành.
Thực hiện Chỉ thị số 100/TW ngày 13 tháng 01 năm 1981 về cải tiến công tác
khoán, mở rộng khoán sản phẩm đến nhóm lao động và người lao động trong hợp
tác xã nông nghiệp, thời kỳ này xuất hiện cụm từ “Quy hoạch Hợp tác xã” mà thực


24

chất công tác này tập trung vào quy hoạch đồng ruộng với nội dung chủ yếu của nó
là bố trí sử dụng đất đai.
Bước vào thời kỳ 1981 - 1986, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ V (1982) đã
quyết định: “Xúc tiến công tác điều tra cơ bản, dự báo, lập Tổng sơ đồ phát triển và
phân bố lực lượng sản xuất…”. Chính phủ ra Nghị quyết số 50 về xây dựng quy
hoạch tổng thể KT - XH của 500 đơn vị hành chính cấp huyện được ví như 500
“pháo đài”. QHSDĐ đai là một nội dung quan trọng trong các quy hoạch hoạch
tổng thể KT - XH này tuy đã có bước phát triển nhưng vẫn chưa phải là một quy
hoạch riêng biệt nên vẫn còn nhiều hạn chế.
Đây là giai đoạn có tính bước ngoặt về bố trí sắp xếp lại đất đai trong hoạch
tổng thể KT - XH. Điều này được phản ánh ở chỗ nội dung chủ yếu của Tổng sơ đồ
tập trung vào quy hoạch vùng chuyên môn hoá và các vùng sản xuất trọng điểm của
lĩnh vực nông nghiệp, các vùng trọng điểm của lĩnh vực công nghiệp, xây dựng,
giao thông, thuỷ lợi, cơ sở hạ tầng và đô thị.
Khi Luật đất đai năm 1987 ra đời (có hiệu lực thi hành từ tháng 01 năm 1988),
đánh dấu một bước mới về QHSDĐ đai. Luật Đất đai 1987 quy định QHSDĐ có
tính pháp lý và là một trong những nội dung cơ bản của công tác quản lý nhà nước
về đất đai.
Trong thời gian từ 1988 đến 1990, Tổng cục Quản lý Ruộng đất đã chỉ đạo
một số địa phương lập QHSDĐ cấp huyện, cấp xã theo quy định của Luật đất đai
1988. Số lượng các quy hoạch này trên phạm vi cả nước chưa nhiều nhưng qua đó

Tổng cục Quản lý Ruộng đất và các địa phương đã trao đổi, hội thảo và rút ra
những vấn đề cơ bản về nội dung và phương pháp QHSDĐ, làm cho QHSDĐ
không chỉ đơn thuần đáp ứng việc sử dụng đất đai mà trở thành một nội dung, đồng
thời là công cụ đắc lực cho công tác quản lý nhà nước về đất đai của các địa
phương.
Tổng cục Quản lý Ruộng đất lần đầu tiên ban hành văn bản hướng dẫn về quy
hoạch phân bổ đất đai chủ yếu đối với cấp xã (Thông tư số 106/TT-QHKH ngày 15
tháng 4 năm 1991) với những nội dung chính như sau:


25

- Xác định ranh giới về quản lý, sử dụng đất;
- Điều chỉnh một số trường hợp về quản lý và sử dụng đất;
- Phân định và xác định ranh giới những khu vực đặc biệt;
- Một số nội dung khác về chu chuyển 5 loại đất, mở rộng diện tích đất sản
xuất, chuẩn bị cho việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng
các văn bản chính sách đất đai, kế hoạch sử dụng đất đai.
1.3.2.2. Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến nay
Luật Đất đai 1993 ra đời, tạo cơ sở pháp lý đầy đủ hơn cho công tác QHSDĐ
đai đai. Tổng cục Địa chính đã tổ chức các Hội nghị tập huấn, triển khai công tác
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và chỉ đạo thực hiện thí điểm ở 10 tỉnh, 20
huyện; ban hành quy trình, định mức và đơn giá điều tra QHSDĐ đai áp dụng trong
phạm vi cả nước.
Công tác QHSDĐ đai được triển khai mạnh mẽ và có bài bản hơn ở cả 4 cấp
là: cả nước, tỉnh, huyện, xã. Báo cáo “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nước
đến năm 2000” đã được Chính phủ trình Quốc hội khoá IX tại kỳ họp thứ 10 (15/10
- 12/11/1996) và kỳ họp thứ 11 (02/4 - 10/5/1997). Quốc Hội đã ra Nghị quyết số
01/1997/QH9 ngày 10/5/1997 thông qua kế hoạch sử dụng đất đai đến năm 2000
của cả nước.

Tại kỳ họp thứ 5 Quốc hội khoá XI, Quốc Hội có Nghị quyết số
29/2004/QH11 thông qua QHSDĐ đai cả nước đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng
đất đai đến năm 2005.
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 và các Nghị định của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai được ban hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư
số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và
thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, đồng thời Bộ đã ban hành Quy
trình, Định mức, đơn giá lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai các cấp; Định
mức sử dụng một số loại đất phi nông nghiệp.
Đến nay, kết quả triển khai công tác QHSDĐ đai trên phạm vi cả nước như
sau: