Đánh giá thực trạng và một số giải pháp phát triển thị trường đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH THỊ NHÍP NHUNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ BẮC KẠN, TỈNH BẮC KẠN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH THỊ NHÍP NHUNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ BẮC KẠN, TỈNH BẮC KẠN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Lê Văn Thơ

Thái Nguyên, năm 2014

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả

Đinh Thị Nhíp Nhung


ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành
cảm ơn tới thầy giáo - TS. Lê Văn Thơ đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời
gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Tài nguyên và Môi trường, Khoa Sau đại học Trường Đại học Nông Lâm, Đại
học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn, Trung tâm
Phát triển quỹ đất, Phòng Tài nguyên đất, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh
Bắc Kạn đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Đinh Thị Nhíp Nhung


iii

MỤC LỤC

Trang
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................ii
MỤC LỤC............................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................vii
DANH MỤC CÁC BẢNG..................................................................................viii
DANH MỤC CÁC HÌNH.....................................................................................ix
MỞ ĐẦU ................................................................................................................1

1. Tính cấp thiết của đề tài....................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu ........................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài..............................................................................................2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..........................................................3
1.1. Cơ sở khoa học về thị trường bất động sản ..................................................3
1.1.1. Bất động sản...................................................................................... 3
1.1.2. Thị trường bất động sản..................................................................... 5
1.2. Quản lý thị trường bất động sản..................................................................10
1.2.1. Các yếu tố của thị trường bất động sản ............................................ 10
1.2.2. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ................ 15
1.3. Thị trường nhà đất các nước trên thế giới và ở Việt Nam......................... 18

1.3.1. Trên thế giới .................................................................................... 18
1.3.2. Một số vấn đề về thị trường đất ở tại Việt Nam và tỉnh Bắc Kạn..... 25
1.3.3. Bài học kinh nghiệm đối với thị trường BĐS ở Việt Nam ............... 30
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
.............................................................................................................................. 33

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .............................................................. 33
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................... 33


iv

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 33
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................... 33
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.................................................. 33
2.2.2. Khái quát về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn
.................................................................................................................. 33
2.2.3. Thực trạng thị trường đất ở tại thị xã Bắc Kạn................................. 33
2.2.4. Thực trạng quản lý thị trường đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn...... 34
2.2.5. Một số ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân của thị trường đất ở trên địa bàn
thị xã Bắc Kạn ............................................................................................ 34
2.2.6. Một số giải pháp phát triển thị trường đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 34
2.3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 34
2.3.1. Phương pháp điều tra cơ bản ........................................................... 34
2.3.2. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu................................................ 34
2.3.3. Phương pháp so sánh ....................................................................... 35
2.3.4. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan ................................. 35
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 36

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ............................................................ 36

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................... 36
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội................................................................. 39
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường
.................................................................................................................. 41
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị xã ................................ 42
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................. 42
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của thị xã Bắc Kạn năm 2013
.................................................................................................................. 43
3.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......................... 46
3.2.4. Tình hình giao đất ở tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2011-2013 .......... 49


v

3.3. Thực trạng thị trường đất ở tại thị xã Bắc Kạn ..........................................50
3.3.1. Hiện trạng đất ở trên địa bàn thị xã năm 2013 ................................. 50
3.3.2. Hiện trạng cung - cầu bất động sản.................................................. 51
3.3.3. Về quan điểm của bên cầu về đất ở.................................................. 53
3.3.4. Tình hình giá đất tại thị xã Bắc Kạn ................................................ 55
3.3.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường đất ở ...................................... 63
3.4. Thực trạng quản lý thị trường đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn ............. 66
3.4.1. Về tổ chức bộ máy quản lý thị trường đất ở..................................... 66
3.4.2. Các biện pháp quản lý của Nhà nước đối với thị trường đất ở thị xã
Bắc Kạn .................................................................................................... 67
3.4.3. Thực trạng quản lý thị trường đất ở ................................................. 72
3.5. Một số ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân của thị trường đất ở trên địa bàn
thị xã Bắc Kạn .....................................................................................................75
3.5.1. Ưu điểm .......................................................................................... 75
3.5.2. Những hạn chế, tồn tại..................................................................... 76
3.5.3. Nguyên nhân cuả những hạn chế, tồn tại ......................................... 77

3.6. Một số giải pháp phát triển thị trường đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn .......78
3.6.1. Có kế hoạch hợp lý và khoa học đối với nguồn cung đất đai cho thị
trường bất động sản................................................................................... 78
3.6.2. Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất ................................................ 78
3.6.3. Định giá đất ..................................................................................... 79
3.6.4. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ........................................................................... 79
3.6.5. Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát triển thị
trường bất động sản................................................................................... 79
3.6.6. Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất động sản
.................................................................................................................. 80


vi

3.6.7. Giải pháp về tài chính, tín dụng, thuế .............................................. 80
3.6.8. Giải pháp về thông tin ..................................................................... 81
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ.................................................................................. 83

1. Kết luận............................................................................................................ 83
2. Đề nghị............................................................................................................. 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................................1
PHIẾU ĐIỀU TRA ................................................................................................3


vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

CP

: Chính phủ

ĐKQSDĐ

: Đăng ký quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NĐ

: Nghị định

QĐ

: Quyết định

QLĐĐ

: Quản lý đất đai

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TN&MT

: Tài nguyên và Môi trường

TT

: Thông tư

UBND

: Ủy ban nhân dân

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa


viii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng các loại đất thị xã Bắc Kạn năm 2013............ 43
Bảng 3.2: Biến động đất đai giai đoạn 2010-2013 ........................................ 45
Bảng 3.3: Tình hình cấp GCN một số loại đất tại thị xã Bắc Kạn năm 2013....... 48
Bảng 3.4: Tình hình giao đất ở giai đoạn 2011-2013 .................................... 49
Bảng 3.5: Hiện trạng đất ở đô thị phân theo các đơn vị hành chính .............. 50
Bảng 3.6: Hiện trạng đất ở nông thôn phân theo các đơn vị hành chính........ 50
Bảng 3.7: Các nguồn cung về đất ở .............................................................. 52
Bảng 3.8: Nhu cầu mua nhà ở, đất ở của hộ gia đình.................................... 54
Bảng 3.9: Quan điểm lựa chọn quy mô diện tích đất ở ................................. 55
Bảng 3.10: Giá đất ở quy định tối đa và tối thiểu tại thị xã Bắc Kạn............. 57
Bảng 3.11: Tổng hợp giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Bắc Kạn từ 2011
đến 2013........................................................................................ 58
Bảng 3.12: Bảng so sánh giá đất nhà nước quy định với giá đất trên thị trường
tại thị xã Bắc Kạn.......................................................................... 61
Bảng 3.13: Các dự án quy hoạch đất ở trên địa bàn thị xã đến năm 2020 ..... 68
Bảng 3.14: Các văn bản do UNND tỉnh Bắc Kạn ban hành .......................... 71


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang
Hình 3.1: Bản đồ thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn ........................................... 37
Hình 3.2: Biểu đồ yếu tố quan tâm khi mua đất của hộ gia đình ................... 54
Hình 3.3: Biểu đồ giá đất ở quy định tại các vị trí trung bình
giai đoạn 2011-2013...................................................................... 59
Hình 3.4: Biểu đồ giá đất ở phường Đức Xuân............................................. 62

Hình 3.5: Biểu đồ giá đất ở phường Nguyễn Thị Minh Khai ........................ 62


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội.
Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong những thị
trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường BĐS là một trong những thị
trường quan trọng của nền kinh tế. Trong những năm vừa qua, thị trường BĐS
nước ta đã, đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp.
Nền kinh tế của Việt Nam đã chấm dứt được tình trạng suy thoái, phát
triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao theo hướng
khai thác khả năng đầu tư và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế
xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương hướng hiệu quả quy mô đầu tư.
Để từng bước đưa công tác quản lý nhà nước về đất đai ngày càng chặt chẽ,
hiệu quả, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai 2003, Luật Dân sự (sửa đổi, bổ sung năm
2005), Luật Nhà ở 2005, Luật Thuế thu nhập, Luật Kinh doanh BĐS 2006. Theo đó thị
trường đất ở thông qua việc thực hiện các quyền tài sản, QSDĐ ngày càng được mở
rộng về quy mô, tăng về số lượng, sự vận động của chúng luôn gắn với nghĩa vụ tài
chính đối với các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật liên quan đến thị trường, song
cũng còn không ít những tồn tại bất cập do còn thiếu hành lang pháp lý về đăng ký bất
động sản, về quản lý giá đất theo thị trường, về thuế giao dịch bất động sản, về chính
sách điều tiết giá trị gia tăng bất động sản do ảnh hưởng từ công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển không gian đô thị của nhà nước.
Thị xã Bắc Kạn là trung tâm chính của tỉnh Bắc Kạn nơi mà thị trường đất
ở có những diễn biến tương đối đa dạng. Đặc biệt, trong một vài năm trở lại đây,
thị trường bất động sản của thị xã cũng phát triển khá mạnh do tác động của quá

trình phát triển đô thị và sự hình thành các khu tái định cư mới. Tuy nhiên, bên
cạnh những mặt đạt được thì hoạt động thị trường bất động sản của thị xã Bắc Kạn


2

trong thời gian qua đã bộc lộ những mặt hạn chế như chưa nhận thức đầy đủ về
vai trò, vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội;
tài sản nhà đất chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả gây nên sự lãng phí,
thất thoát lớn cho xã hội; nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và
điều tiết thị trường bất động sản; tình trạng đầu cơ đất ở, kích cầu ảo để nâng giá
đất vẫn còn diễn ra... Tất cả những điều đó đã gây tác động xấu đến thị trường bất
động sản, ảnh hưởng đến tâm lý và đời sống của người dân, nhất là đối tượng có
thu nhập thấp vì họ hầu như không có điều kiện để tiếp cận được thị trường bất
động sản. Xuất phát từ tình hình nêu trên, để có một cách nhìn toàn diện về thị
trường đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn, tôi lựa chọn nghiên cứu đề tài “ Đánh
giá thực trạng và một số giải pháp phát triển thị trường đất ở trên địa bàn thị xã
Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn”.
2. Mục đích nghiên cứu
- Tìm hiểu về thị trường đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn;
- Điều tra thực trạng hoạt động của thị trường đất ở trên địa bàn thị xã
Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn;
- Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường đất ở trên địa bàn thị xã
Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Kết quả nghiên cứu góp phần phản ánh thực trạng hoạt động của thị
trường đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn và giúp các nhà hoạch định chính
sách hoàn thiện các giải pháp phát triển thị trường đất ở.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các nhà quản
lý thị xã Bắc Kạn, đồng thời đưa ra các quyết sách đúng đắn đối với hoạt

động phát triển thị trường đất ở tại Bắc Kạn.


3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học về thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm
Theo Bloomberg_com Financial Glossary " BĐS là một phần đất đai và
tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất".
Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p3: "BĐS bao gồm đất đai, tài sản
phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được định bởi luật pháp".
Theo khoản 1, điều 174 của Bộ luật dân sự năm 2005: Bất động sản là
các loại tài sản bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản
khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định [10].
1.1.1.2. Đặc điểm của hàng hóa bất động sản
- Có vị trí cố định, không di chuyển được: đặc điểm này có ảnh hưởng
lớn đến việc đầu tư và nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem
bất động sản đi nơi khác để giao dịch.
- Tính bền lâu: đất đai là hàng hóa được xem như không bị hủy hoại,
trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp và vật kiến trúc có thể tồn tại đến hàng
chục năm đến hàng trăm năm.
- Tính thích ứng: lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử
dụng. Tính thích ứng của bất động sản là một trong đặc điểm cực kỳ quan
trọng để thu hút khác hàng và các nhà đầu tư.
- Tính dị biệt: trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình

hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau.


4

- Tính chịu ảnh hưởng của chính sách: bất động sản có tầm quan trọng
đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính phủ rất quan tâm đến thị
trường bất động sản và thường xuyên đưa ra các chính sách mới trong lĩnh
vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong
việc sử dụng đất, giao dịch và sử dụng bất động sản.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: nhiều loại đầu tư không đòi hỏi
phải tốn công quản lý lắm như đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại
quý nhưng đầu tư trực tiếp vào bất động sản thì phải có năng lực quản lý thích
hợp, đòi hỏi nhiều kiến thức tổng hợp.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng có thể
nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều.[3]
1.1.1.3. Phân loại bất động sản
BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không
đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.
a) BĐS có đầu tư xây dựng gồm: Nhà ở, nhà xưởng và công trình
thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội). Trong
BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất là nhóm BĐS cơ bản, chiếm
tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố
chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng
quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị
trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
b) BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu dưới dạng
tư liệu sản xuất bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng
thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng...

5

c) BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang... Đặc điểm
của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên là rất cần thiết bảo đảm cho việc
xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp
với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.[3]
1.1.2. Thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm
Thị trường bất động sản (TTBĐS) trước hết được hiểu là nơi diễn ra các
hành vi mua và bán hàng hoá BĐS cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó,
tại đó người mua và người bán BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định số
lượng và giá cả hàng hoá BĐS. Quá trình trao đổi mua và bán BĐS luôn vận
động và phát triển làm cho phương thức giao dịch trao đổi BĐS cũng diễn ra
nhiều dạng khác nhau.
Một bộ phận hết sức quan trọng của TTBĐS là thị trường nhà đất. Ở
nước ta hiện nay, thị trường nhà đất đã và đang được hình thành rõ rệt và vận
hành rất sôi động, nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của TTBĐS.
Trong các văn bản pháp luật của nhà nước, nhà nước đã quy định đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý và nhà nước giao
cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Do vậy ở nước ta thực
chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà ở. Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung là nơi mà người mua
và người bán thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng
hoá là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Thị trường nhà đất ở các
vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau. Tuỳ theo số lượng, quy
mô của từng người tham gia, kết cấu hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa

người mua và người bán.[4]


6

1.1.2.2. Tính chất của thị trường bất động sản
a) Thị trường BĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa
- Thị trường BĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy
luật giá trị, quy luật cung cầu.
- Thị trường BĐS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3
yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả.
- Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước
quy định nên cũng không đồng nhất.
b) Việc hiểu rõ về các lực lượng cung và cầu ảnh hưởng đến tính khả
thi của một đầu tư cụ thể vào thị trường BĐS là rất quan trọng.
Phân tích thị trường phải xem xét ở các cấp độ quốc gia và địa phương.
Cầu về BĐS xuất phát từ cầu về các hàng hoá và dịch vụ mà BĐS tạo ra. Tuy
nhiên, sẽ là chưa đầy đủ nếu chỉ xem xét thị trường BĐS về phía cầu mà bỏ
qua phía cung. Một trong những mục đích phân tích phía cung của thị trường
là xác định người sử dụng dịch vụ được cung cấp bởi đầu tư. Những đặc trưng
và sở thích của những "khách hàng" tiềm năng phải được phân tích kỹ lưỡng
để xác định hợp lý cầu cho bất kỳ dự án BĐS cụ thể nào. Những nhân tố khác
cần quan tâm là những đặc trưng vật chất, cơ cấu của mặt bằng, điều kiện cải
tạo, giao thông vận tải và các nhân tố đáp ứng cá nhân như an ninh. Tất cả
những thuộc tính này là một phần của “dịch vụ” mà dự án cung cấp để đáp
ứng cầu tiềm năng. [4]
1.1.2.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
a) Thị trường bất động sản mang tính không tập trung, trải rộng trên tất
cả các vùng đất nước.
TTBĐS thường không bao gồm một thị trường lớn mà bao gồm hàng

loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trường mang bản chất địa phương về quy mô và
trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các


7

miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác
nhau quy định. TTBĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn
TTBĐS ở nông thôn và miền núi, v.v...
b) Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo.
Do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị
trường đó. Điều này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự
chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán về sử dụng
nhà đất - BĐS nói chung. Trong các thị trường địa phương, sự hiểu biết về
các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán BĐS thường
thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước đó. Điều này gây ra hiện
tượng độc quyền, đầu cơ tạo ra hiện tượng cung - cầu, giá cả giả tạo. Đây là
một đặc điểm chủ yếu của TTBĐS.
c) Việc tạo lập các bộ phận cấu thành BĐS đòi hỏi vốn đầu tư và lao
động lớn
Mà sự vận động, vận hành của các yếu tố đó trong thị trường BĐS diễn
ra chậm chạp vì nó còn phụ thuộc vào: cơ chế, chính sách của nhà nước; các
thủ tục về hợp đồng, chuyển nhượng, đăng ký đất đai, nhà ở,…
d) Việc tham gia và rút khỏi thị trường mất rất nhiều thời gian, tiền bạc
Để tạo lập và đưa một BĐS vào sử dụng phải mất một khoảng thời gian
tương đối dài và đòi hỏi phải có sự đầu tư vốn lớn. Do vậy việc thu hồi vốn
chậm và thường có nhiều rủi ro.
đ) Thị trường bất động sản là thị trường đầu vào, thị trường tư liệu sản
xuất nên rất đa dạng về hình thức
Nó có thể diễn ra dưới dạng trao đổi, mua bán chuyển nhượng, cầm cố

và cũng có thể diễn ra dưới hình thức cho thuê. Trong điều kiện đất đai ngày
càng khan hiếm và nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng thì xu hướng cho
thuê đất đai, BĐS trở nên khá phổ biến. Việc cho thuê đất đai thực chất là cho


8

thuê quyền sử dụng đất đai. Người thuê phải trả cho người cho thuê một
khoản tiền về việc sử dụng đất đai, BĐS trong thời hạn thuê. Ở nước ta, đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, nên thực chất việc
mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, cầm cố,… Đất đai là trao đổi mua bán,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhà nước ta cũng đang mở rộng và phát
triển hình thức cho thuê đất, tạo ra những điều kiện thuận lợi cho người có
nhu cầu về đất, BĐS muốn thuê để sản xuất về thủ tục, giá cả, thời hạn,…đặc
biệt là đối với người nước ngoài muốn đầu tư và nước ta.
e) Thị trường Bất động sản chịu sự điều tiết của pháp luật
Thị trường BĐS nói chung và thị trường đất đai nói riêng là một thị
trường đặc biệt, nó không được tự do trao đổi như các thị trường hàng hoá
khác. Nó được hạn chế bởi sự quản lý chặt chẽ và nghiêm ngặt của nhà nước
nhằm bảo vệ tài nguyên đất trên phạm vi quốc gia. Trong điều kiện đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước là người đại diện thì chế độ quản lý của nhà
nước về đất đai có vai trò vô cùng quan trọng trong việc thúc đẩy quá trình
hình thành và phát triển thị trường BĐS. Điều đó thể hiện trong việc quy định
các quyền lợi, nghĩa vụ của người sử dụng đất, những quy định trong việc
đánh giá và định giá đất đai khi chuyển mục đích và quyền sử dụng đất. Chế
độ quản lý của nhà nước về đất đai được thể hiện ở luật đất đai và những văn
bản khác dưới luật quy định và hướng dẫn thi hành các điều khoản của luật
đất đai.
g) Một đặc điểm nữa của TTBĐS là cung trong TTBĐS không thể phản
ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu

Bởi việc tăng cung của một loại BĐS chẳng hạn như nhà đất cho một
mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian. Đó là thời gian dành cho
việc tạo nguồn cung cho thị trường như: mua đất, xin cấp giấy phép xây


9

dựng,… Những biến động xảy ra trong thị trường nhà đất chậm hơn nhiều so
với phần lớn các thị trường khác.
Trong TTBĐS, cầu phản ứng rất nhanh nhưng phản ứng chậm và cần
phải có thời gian mới có thể tiếp cận, đáp ứng được cầu. Như vậy, cung BĐS
ít co giãn, trong khi cầu co giãn nhiều. Điều này dẫn đến hậu quả là mất cân
bằng cung cầu trên TTBĐS.[4]
1.1.2.4. Chức năng của thị trường bất động sản
- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch;
- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu;
- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.[4]
1.1.2.5. Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quan trọng;
- Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư
phát triển BĐS;
- Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
trường hàng hoá, thị trường lao động;
- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà
ở.[4]
1.1.2.6. Những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS
- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được

mua BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ;
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho
người mua quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên


10

quan đến BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với
người bán; mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng
như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của nhà nước...;
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
được cộng đồng chấp nhận;
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ
quan đăng ký BĐS;
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp
mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của
TTBĐS.[3]
1.2. Quản lý thị trường bất động sản
1.2.1. Các yếu tố của thị trường bất động sản
1.2.1.1. Các chủ thể của thị trường BĐS
a) Nhà nước và người sử dụng đất
Đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, nhà nước
giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, người sử dụng đất
được các quyền sử dụng như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho
thuê lại, thừa kế, thế chấp,cầm cố, góp vốn, cho tặng.
b) Người kinh doanh bất động sản
Là người thông qua các quá trình kinh doanh BĐS để tìm lợi nhuận.

Bao gồm các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân.
c) Chính phủ và các cơ cấu chính phủ
Chính phủ và các cơ cấu chính phủ, giám sát, ra các quy tắc đối với sự
vận hành của thị trường BĐS. Sự tham gia của chính phủ thể hiện trên hai mặt
chủ yếu: Thứ nhất, thông qua công cụ kế hoạch và các đòn bẩy, chính phủ


11

điều tiết vĩ mô tổng lượng của thị trường BĐS; Thứ hai, thông qua cơ chế thị
trường chính phủ điều tiết quan hệ cung - cầu và giá cả BĐS.
d) Ngân hàng
Thông qua nguyên tắc kinh doanh tiền, ngân hàng tổ chức kinh doanh
BĐS nhằm thúc đẩy mở rộng TTBĐS (tạo vốn cho các doanh nghiệp, tổ chức,
cá nhân kinh doanh BĐS).
đ) Nhà thầu xây dựng
Nhà thầu xây dựng nhận thầu thi công xây dựng công trình từ các chủ
đầu tư BĐS.
e) Chuyên gia tư vấn các loại
Các chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư thiết kế, thi công, lắp đặt
công trình; kế toán lo hạch toán kinh tế, tài vụ, nộp thuế; chuyên viên kinh tế
và giá cả trong giao dịch mua bán, thuê nhà; luật sư, môi giới.[11]
1.2.1.2. Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản
a) Sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số
Một mặt sự phát triển kinh tế của một nước cũng đồng thời là sự tăng
nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích khác nhau phi nông nghiệp, sự phát
triển kinh tế đồng thời là sự gia tăng nhu cầu sử dụng BĐS trong nền kinh tế
cho các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ…sự tăng trưởng này đòi hỏi
phải chuyển dịch đất đai đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp, thủy sản…
sang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, dịch vụ… Mặt khác, sự

phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá trình phát triển khoa học kỹ thuật và
công nghệ tác động trực tiếp đến việc tạo lập, xây dựng, những BĐS phù hợp
với yêu cầu sản xuất, thương mại, dịch vụ, đời sống, đó chính là quá trình cải
tạo BĐS hiện có, thay thế và xây dựng các BĐS mới cho phù hợp. Quá trình
này có chậm so với quá trình sản xuất hàng hóa khác nhưng do tính chất của


12

hàng hóa BĐS có thể mua đi bán lại nhiều lần, nên trên thực tế mật độ giao
dịch BĐS ngày càng cao.
Thực tế chứng minh rằng sản xuất trong thời kỳ tự cung tự cấp, nhu cầu
về đất đai chỉ được thỏa mãn bằng cách điều chỉnh quỹ đất sẵn có của thiên
nhiên. Đến thời kỳ kinh tế trang trại hình thành và phát triển nhu cầu đất đai
cho sản xuất không chỉ còn dựa vào khai phá tự nhiên mà từng bước đi đến
chủ yếu được giải quyết thông qua thị trường. Rõ ràng ngay ở giai đoạn này,
nhu cầu về đất đai cho sản xuất đã thúc đẩy sự hình thành của các ngành kinh
tế mới làm xuất hiện yêu cầu sử dụng đất vào các mục đích khác nhau làm
nảy sinh nhu cầu về đất đai cho sản xuất. Xã hội càng phát triển làm nảy sinh
nhiều ngành kinh tế mới, nhu cầu BĐS, trung tâm thương mại, văn phòng
công sở…tăng lên thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS.
Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng nhu cầu mọi mặt của xã hội về
việc làm, nơi ăn chốn ở, học hành…theo đó làm tăng nhu cầu về BĐS trước
hết là sự gia tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh, vì số lượng lao
động tăng lên đòi hỏi mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh làm tăng nhu
cầu về sử dụng đất, nhất là khu vực sản xuất nông nghiệp đất đai có hạn
nhưng lao động nông nghiệp tăng nhanh và yêu cầu chuyển đất nông nghiệp
sang đất sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp tạo thành một sức ép nhu cầu
lớn đòi hỏi phải được giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu.
Tiếp đó sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng

BĐS là nhà ở và đất ở. Dân số tăng nhanh làm tăng quy mô gia đình (theo
nghĩa có nhiều thế hệ cùng chung sống) dẫn đến nhu cầu về quy mô, diện tích
mỗi nhà ở của mỗi hộ gia đình cũng tăng theo. Mặt khác sự gia tăng dân số
cũng kéo theo sự gia tăng về các hộ gia đình độc lập. Đời sống ngày càng
tăng gia đình nhiều thế hệ ngày càng giảm thay vào đó là hệ thống gia đình
một hoặc hai thế hệ, đó là một nhu cầu về đất đai và BĐS.


13

b) Yếu tố pháp luật
Như ta đã biết yếu tố pháp luật quy định các quyền mua bán, cho thuê,
thế chấp, góp vốn liên doanh…hướng dẫn (quy định) hợp đồng dân sự giao
dịch BĐS. Như vậy pháp luật là một yếu tố có tính quyết định đến sự hình
thành và phát triển TTBĐS. Thực tế cho thấy yếu tố pháp luật có thể thúc đẩy
hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa TTBĐS như ở nước ta trước khi có Luật
Đất đai 1993. Yếu tố pháp luật lại có sự ảnh hưởng mang tính quyết định đến
sự hình thành và phát triển TTBĐS. Vì BĐS và yếu tố ban đầu cấu thành nên
nó là đất đai nhưng quan hệ đất đai do nhà nước điều chỉnh bằng pháp luật:
pháp luật đất đai hoặc luật dân sự. Các quan hệ đất đai dưới bất cứ hình thức
nào ở bất cứ chế độ xã hội nào (trừ chế độ xã hội công xã nguyên thủy) đều
được pháp luật quy định. Chính sự quy định này là đặc điểm riêng có của
hàng hóa BĐS và ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển TTBĐS.
c) Chính sách kinh tế quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của chính phủ
Chính sách của chính phủ trung ương và chính quyền địa phương cũng
là một nhân tố nhạy cảm tác động làm ảnh hưởng đến TTBĐS. Trước hết, là
chính sách khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế,…kéo
theo sự gia tăng các cơ sở sản xuất kinh doanh, sự gia tăng dân số làm tăng
nhu cầu về BĐS, thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS. Ngược lại ở một vùng,
một khu vực nào đó, chính phủ không chú ý khuyến khích đầu tư thì sản xuất

phát triển kém, dân số có thể di chuyển sang vùng khác làm cho nhu cầu về
BĐS sản xuất và dịch vụ không tăng, nhu cầu về nhà ở và các công trình phục
vụ cho sinh hoạt cũng không tăng, dẫn đến sự kém nhộn nhịp của TTBĐS.
Sau là chính sách về nhà ở, đất ở nói chung của chính phủ và nhà ở cho người
nghèo, người có thu nhập thấp,…làm tăng nhu cầu về nhà ở, đất ở hoặc có thể
làm giảm cầu về nhà ở, đất ở. Chính phủ cũng có thể cho phép cá nhân, tổ
chức trong và ngoài nước đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây


14

dựng nhà để bán hoặc cho thê…tất cả các chính sách của chính phủ đều có thể
làm tăng giảm thay đổi nhu cầu, cung trên TTBĐS.
d) Tập quán, truyền thống và thị hiếu
Tập quán, truyền thống và thị hiếu là yếu tố mang tính nhân văn của
TTBĐS, còn ở thị trường lao động, thị trường hàng hóa, thị trường vốn ảnh
hưởng của yếu tố này là rất hạn chế. Tập quán và truyền thống ảnh hưởng trực
tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa
các bên mua bán, cho thuê và đi thuê. Ví dụ tập quán và phong tục của người
Việt Nam là sự mua bán BĐS chỉ cần làm văn tự tại xã, phường là được, là
xong có quyền sử hữu BĐS sau đó mới đăng ký và nộp thuế trước bạ, trường
hợp phức tạp phiền hà người dân cũng không nộp và họ sở hữu BĐS một cách
đương nhiên, vì họ bỏ tiền ra mua BĐS đó. Nhưng ở một số nước bất kỳ
người mua nào mua BĐS phải đến kiểm tra đăng ký trước khi mua, giao dịch
nào không có đăng ký thì không có tác dụng, đăng ký BĐS đã có truyền thống
từ lâu đời và là thói quen của họ. Việc thực hiện kê khai đăng ký bảo đảm cho
nhà nước kiểm soát được TTBĐS và chính nó cũng là độ tin cậy cho người
mua BĐS. Còn thực tế nước ta nhiều trường hợp thiếu bảo đảm vì người mua
chưa nắm đủ thông tin về BĐS…nhưng họ vẫn mua vì theo tập quán và
truyền thống.

Thị hiếu ảnh hưởng đến TTBĐS trên hai khía cạnh chủ yếu. Một là thị
hiếu về vị trí BĐS mang tính tập quán và truyền thống nhiều hơn nhất là thị
hiếu về nhà ở, đất ở. Hai là thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng kể cả mốt là những
nhân tố làm ảnh hưởng đến TTBĐS, mốt nhà ở trong điều kiện một nền kinh
tế phát triển con người đang hướng về nhu cầu có ngôi nhà độc lập, cũng là
yếu tố ảnh hưởng đến TTBĐS.[10]