Phân tích hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Hãy sưu tầm và phân tích một vụ việc về mua bán tài sản hình thành trong tương lai trên cơ sở quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành

Mục lục

1


Mở đầu
Đất nước Việt Nam đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ,
việc người từ nông thôn ra thành thị làm ăn và sinh sống ngày càng gia tăng, gây ra
hiện tượng đất chật người đông, thiếu thốn trầm trọng về nhà ở. Trước nhu cầu cấp
thiết đó, việc xây dựng lên thêm nhiều nhà ở đang rất được coi trọng. Nhưng việc
xây dựng một ngôi nhà không phải là nhanh chóng và cần một lượng vốn khá lớn,
vậy nên pháp luật đã cho phép các chủ thể có thể mua bán nhà hình thành trong
tương lai, nhằm đáp ứng nhu cầu và huy động vốn nhanh nhất cho chủ đầu tư. Tuy
nhiên, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện tại tồn tại khá nhiều bất
cập và rủi ro, đặc biệt là đối với người mua. Để làm rõ hơn về vấn đề này, em xin
chọn đề 8 : “Phân tích hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Hãy sưu tầm và phân tích một vụ việc về mua bán tài sản hình thành trong
tương lai trên cơ sở quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành.” Để
làm bài tập học kỳ.

Nội dung
I.
1.

2.

Những khái niệm cơ bản về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai
Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Theo khoản 4 điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014, ta có : “4. Nhà, công
trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong

quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”
Như vậy, có thể hiểu nhà ở được hình thành trong tương lai là nhà ở chưa được
xây dựng hoàn thành ở thời điểm thực hiện giao dịch về nhà ở đó và có cơ sở xác
định nhà ở đó sẽ được xây dựng và hoàn thành trong tương lai.
Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Ở Việt Nam, chế định pháp luật về hợp đồng luôn chiếm một vị trí quan trọng
trong hệ thống pháp luật. Chế định pháp luật về hợp đồng và các vấn đề liên quan
đến giao dịch dân sự được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự năm 2005. Mục
đích của pháp luật về hợp đồng là nhằm thể hiện quyền tự do ý chí của các bên,
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao kết hợp đồng dân
sự. Bộ luật Dân sự được coi là luật gốc quy định các vấn đề chung về hợp đồng.
Các đạo luật chuyên ngành quy định những vấn đề mang tính đặc thù của hợp đồng
2


3.

a.

trong các lĩnh vực khác nhau tùy thuộc vào tính chất riêng của các giao dịch đó.
Đối với quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng là
cách thức cơ bản để thực hiện các giao dịch mua bán giữa bên bán và bên mua.
Hợp đồng mua bán nhà ở là hình thức pháp lý phổ biến thể hiện sự tự do ý chí của
các bên trong giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Vì
nhà ở là tài sản có giá trị lớn nên việc giao kết hợp đồng giữa các bên phải được
thể hiện bằng nội dung các điều khoản của hợp đồng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của các bên. Pháp luật về nhà ở không đưa ra định nghĩa cụ thể về giao
dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (hay còn gọi là hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai). Theo quy định tại Điều 388 và Điều 697 của
Bộ luật Dân sự năm 2005 thì: Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về

việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dânsự và Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó
bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho
bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển
nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai .Từ hai khái niệm
trên đây ta có thể nhận diện khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự
thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao nhà
ở và Quyền sử dụng đất cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải
thanh toán tiền mua nhà cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp
với quy định của pháp luật.
Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai có những đặc điểm pháp lý
sau đây:
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có các đặc điểm của hợp
đồng mua bán nhà ở nói chung
Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng là hợp
đồng song vụ. Bên mua và bê n bán nhà ở hình thành trong tương lai đều có
quyền và nghĩa vụ đối với nhau.
Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng có
đền bù. Tức là bên mua có nghĩa vụ phải trả cho bên bán một khoản tiền hoặc lợi
ích vật chất khác theo thỏa thuận của 2 bên hoặc theo quy định của pháp luật. Đây

3


b.

4.

là đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với
hợp đồng tặng cho nhà ở hình thành trong tương lai.
Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng
chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà hoặc ngôi nhà sẽ hình thành trong
tương lai.
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng có những đặc điểm
riêng biệt
Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là
loại nhà ở chưa hình thành hoặc đang hình thành. Cụ thể, nhà ở hình thành trong
tương lai như đã nói ở trên là nhà ở chưa được xây dựng hoàn thành ở thời điểm
thực hiện giao dịch về nhà ở đó và có cơ sở xác định nhà ở đó sẽ được xây dựng và
hoàn thành trong tương lai.
Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng những điều kiện trong
luật định. Cụ thể, theo điều 55 luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, điều kiện
của bất động sản hình thành trong tương lai nói chung và nhà hình thành trong
tương lai nói riêng để có thể được đưa vào kinh doanh là : “Có giấy tờ về quyền sử
dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy
tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo
tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình
thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần
móng của tòa nhà đó.
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải
có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều
kiện được bán, cho thuê mua.Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông
báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ
đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều
kiện phải nêu rõ lý do.”
Thứ ba, chủ thể tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương

lai phải đáp ứng những điều kiện riêng do pháp luật quy định.
Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai
Tham khảo tại luận văn thạc sỹ luật học của Nguyễn Thị Huyền Trang, đề tài
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI MỘT SỐ
VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN, trường đại học Luật Hà Nội, giao dịch mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể được thực hiện theo 2 hình thức : Hình
thức ứng tiền trước của người mua nhà và hình thức ký hợp đồng, văn bản góp
4


5.

vốn, trong đó có thỏa thuận về việc phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ
góp vốn theo thỏa thuận.
Hình thức hợp đồng nói chung trong hợp đồng mua bán nhà ở và các bất động
sản khác phải được thể hiện dưới dạng văn bản, mà hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai cũng thuộc loại hợp đồng mua bán nhà ở nói chung, vậy nên
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng phải được lập thành văn
bản. Đồng thời theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai không phải công chứng, chứng thực.
Thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Đối với hợp đồng mua bán thông thường, sau khi thỏa thuận xong nội dung của
hợp đồng mua bán, bên bán sẽ chuyển vật hoặc quyền sở hữu cho bên mua, còn
bên mua sẽ giao tiền cho bên bán. Tuy nhiên, với những tính chất đặc biệt về đối
tượng của hợp đồng, phương thức thanh toán của hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai có những khác biệt lớn. Việc thanh toán trong hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại điều 57 luật Kinh doanh bất
động sản 2014 như sau : “ Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản
hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá
trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản

nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình
xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho
thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng
được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên
mua, bên thuê mua.”
Việc nhà làm luật quy định phương thức thanh toán thành nhiều lần như trên
nhằm mục đích bảo vệ cho người mua, tránh trường hợp chủ đầu tư huy động 1
lượng vốn khổng lồ của khách hàng rồi chiếm đoạt hoặc chủ đầu tư nhận tiền góp
vốn rồi nhưng không thực hiện đúng theo thỏa thuận. Đồng thời, việc thanh toán
như vậy cũng giảm bớt gánh nặng tài chính cho người mua, để họ có thể thành toán
khoản tiền mua nhà ở đang xây dựng đó dễ dàng hơn.

5


6. Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành

II.
1.

a.
b.

c.
d.

trong tương lai
Theo khoản 1 và khoản 3 của điều 12 luật Nhà ở 2014, ta có thời điểm chuyển
quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau :
“1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều
này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể
từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và
đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người
mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn
giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ
đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về
kinh doanh bất động sản.”
Như vậy, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai là thời điểm bên bán chuyển giao nhà cho bên mua hoặc
thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua nhà cho bên bán. Trường hợp các bên
có thỏa thuận khác mà thỏa thuận đó không trái pháp luật thì thời điểm chuyển
giao quyền sở hữu nhà ở sẽ được áp dụng theo thỏa thuận ấy.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai
Quyền và nghĩa vụ của bên bán
Quyền của bên bán
Theo điều 58 và điều 21 luật Kinh doanh bất động sản 2014 và điều 452 bộ luật
dân sự 2005, bên bán nhà hình thành trong tương lai có các quyền sau :
Bên bán nhà ở có quyền yêu cầu bên mua nhà nhận nhà khi đã hoàn thành việc xây
dựng ngôi nhà hình thành trong tương lai đó.
Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận giữa hai bên. Việc thanh toán
trong hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai như đã nói ở trên là tương
đối đặc biệt. Vì vậy, bên mua chỉ phải thanh toán khoản tiền theo pháp luật quy
định chứ không phải thanh toán toàn bộ giá trị của ngôi nhà ngay lúc giao nhà.

Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời gian đã thỏa
thuận.
Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.
6


e. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên mua vi phạm điều kiện để

f.

a.

b.
c.

d.
e.
f.
g.
2.

a.
b.

c.
d.
e.
f.

đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng theo thỏa thuận hoặc theo quy định

của pháp luật.
Các quyền khác theo hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật
Nghĩa vụ của bên bán.
Bên bán nhà ở hình thành trong tương lai có những nghĩa vụ sau :
Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng
(nếu có).Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định
của pháp luật
Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên
mua.Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán.
Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các
điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo
thỏa thuận trong hợp đồng.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo
điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.
Các nghĩa vụ khác theo hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật.
Quyền và nghĩa vụ của bên mua
Quyền của bên mua
Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo
thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và
các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan
theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng.
Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không
đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
Yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng,

việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình.
Các quyền khác theo hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
7


a.
b.

c.
d.

e.
f.
III.
1.

Nghĩa vụ của bên mua
Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức
thỏa thuận trong hợp đồng.
Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo
đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận
trong hợp đồng.
Trong trường hợp mua nhà, công trình xây dựng đang cho thuê, phải bảo đảm
quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê
còn hiệu lực.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Các nghĩa vụ khác theo hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật
Sưu tầm và phân tích một vụ việc về mua bán tài sản hình thành trong tương

lai theo quy định của pháp luật
Vụ việc
Tháng 8-2011, ông Nguyễn Thái An nộp đơn khởi kiện Công ty Quốc Cường
Gia Lai ra TAND huyện Bình Chánh. Theo ông An trình bày, trước đó Công ty
Quốc Cường Gia Lai có hợp tác với Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà đầu
tư dự án căn hộ chung cư cao cấp tọa lạc tại lô số 4, khu 6B (xã Bình Hưng). Trong
hai tháng 1 và 2-2008, Công ty Quốc Cường Gia Lai và ông An có ký tám hợp
đồng góp vốn đầu tư xây dựng tám căn hộ cao cấp ở đây. Để đảm bảo thực hiện
các hợp đồng góp vốn trên, sau đó ông An đã đặt cọc và thanh toán trước cho Công
ty Quốc Cường Gia Lai tổng cộng hơn 4,3 tỉ đồng.
Tuy nhiên, trong quá trình kiểm tra thực tế, ông phát hiện Công ty Quốc Cường
Gia Lai không thực hiện đúng cam kết về tiến độ thi công và hoàn thành dự án như
trong hợp đồng đã ký. Cụ thể, theo thỏa thuận thì Công ty Quốc Cường Gia Lai
phải giao nhà cho ông trong thời hạn 33 tháng kể từ ngày ký hợp đồng. Nhưng đến
nay, công ty vẫn chưa hoàn thành phần cơ bản hạ tầng kỹ thuật của công trình.
Nhiều lần công ty đã gửi cam kết đến tháng 12-2011 hoàn thành nhưng không thực
hiện đúng.
Ông An cho rằng vào thời điểm hai bên ký kết hợp đồng, Công ty Quốc Cường
Gia Lai vẫn chưa đủ điều kiện pháp lý để thực hiện giao dịch với ông, vẫn chưa
hoàn thành phần móng của công trình. Mặt khác, bản chất của hợp đồng góp vốn
8


2.

này là hợp đồng mua bán căn hộ chứ không phải hợp đồng góp vốn đầu tư xây
dựng. Từ đó ông yêu cầu tòa tuyên bố các hợp đồng trên là vô hiệu và buộc Công
ty Quốc Cường Gia Lai trả lại số tiền mà ông đã đóng.
Trong quá trình TAND huyện Bình Chánh giải quyết vụ án, Công ty Quốc
Cường Gia Lai không có văn bản phản hồi yêu cầu khởi kiện của ông An. Tháng 22013, TAND huyện Bình Chánh đã mở phiên xử vắng mặt phía Công ty Quốc

Cường Gia Lai sau khi đã niêm yết giấy triệu tập đúng luật. Tòa nhận định đúng
như nguyên đơn trình bày, Công ty Quốc Cường Gia Lai hợp tác với Công ty Cổ
phần Đầu tư Kinh doanh nhà để đầu tư xây dựng dự án này. Theo thỏa thuận giữa
hai công ty thì Quốc Cường Gia Lai được trọn quyền kinh doanh dự án theo giá cả
thỏa thuận với khách hàng nhưng phải thông qua ý kiến của đối tác. Trong trường
hợp ký hợp đồng với ông An, Công ty Quốc Cường Gia Lai chưa có sự thông qua
của đối tác.
Tòa đồng tình rằng đây thực chất là các hợp đồng mua bán căn hộ. Thêm vào
đó, tại thời điểm ký tám hợp đồng với ông An, Công ty Quốc Cường Gia Lai chưa
hoàn thành phần xây dựng cơ bản và cũng chưa đủ điều kiện giao dịch theo quy
định tại Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 91 Luật Nhà ở. Như vậy căn
cứ theo quy định của BLDS, các hợp đồng giữa hai bên nguyên, bị là vô hiệu. Từ
đó tòa đã chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông An.
Phân tích và giải quyết vụ việc
Trước hết ta cần xác định đây là loại hợp đồng gì. Hợp đồng góp vốn hay hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo như tình tiết của vụ án, Công
ty Quốc Cường Gia Lai và ông An có ký tám hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng
tám căn hộ cao cấp tọa lạc tại lô số 4, khu 6B, xã Bình Hưng, theo đó ông An trả
cho công ty Quốc Cường Gia Lai hơn 4,3 tỷ đồng. Như vậy, có thể thấy hợp đồng
này trên danh nghĩa là hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở, tuy nhiên bản chất của
hợp đồng góp vốn này vẫn là việc mua bán 8 căn hộ trên, khi hoàn thành công
trình ông An sẽ sở hữu 8 căn hộ đó, còn công ty Quốc Cường Gia Lai sẽ nhận
những khoản tiền trong thời gian công trình được xây dựng từ ông An. Như vậy, có
thể nói hợp đồng được giao kết giữa ông An và công ty Quốc Cường Gia Lai là
một hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo như lời khai của ông An, nếu các cơ quan điều tra xác thực là đúng, thì
việc ông An và công ty Quốc Cường Gia Lai ký với nhau hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai khi công trình này còn chưa xây xong phần móng là trái
với quy định của pháp luật. Theo điều 55 luật kinh doanh bất động sản 2014, thì
9

nhà ở trong tương lai phải “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế
bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với
trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành
xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà
chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có
biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”. Có thể thấy
trường hợp này 8 căn hộ ông A mua là căn hộ thuộc nhà chung cư, vì vậy khi giao
bán, nhà đầu tư phải đảm bảo nhà chung cư đó đã hoàn thành xong phần móng.
Như vậy, hợp đồng ký kết giữa ông An và công ty Quốc Cường Gia Lai về mua
bán 8 căn hộ chung cư hình thành trong tương lai đã vi phạm vào điều cấm của
pháp luật, Tòa án tuyên hợp đồng này vô hiệu là chính xác. Tuy nhiên, vì hợp đồng
này liên quan đến bên thư ba là Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà nên Tòa
án cần mời cả đại diện Công ty này đến dự phiên xét xử. Bên cạnh đó, việc ông An
và công ty Quốc Cường Gia Lai đã ký với nhau hợp đồng nhưng bị vô hiệu, thì
công ty Quốc Cường Gia Lai phải hoàn trả lại cho ông An hơn 4,3 tỷ đồng, tuy
nhiên ông An mặc dù biết hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật nhưng vẫn
chấp nhận ký, nếu việc tuyên hợp đồng vô hiệu có gây thiệt hại cho công ty Quốc
Cường Gia Lai thì ông An cũng vẫn phải bồi thường cho công ty này một khoản
tiền do hai bên thỏa thuận vì ông cũng có lỗi trong việc gây thiệt hại do việc tuyên
bố vô hiệu đó. Trên thực tế, công ty Quốc Cường Gia Lai đang dùng tiền góp vốn (
hay khoản trả trước ) của ông An để xây dựng các căn hộ đó, vậy nên tất yếu vẫn
sẽ có thiệt hại xảy ra, như chậm tiến độ công trình, chất lượng công trình giảm sút,
…

Kết luận
Mặc dù nền kinh tế và xã hội phát triển rất nhanh, với một tốc độ chóng mặt,
nhưng luật pháp lại không như vậy, pháp luật luôn đi sau sự phát triển của xã hội,
tuy nhiên pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai lại đang tụt quá

nhiều so với xã hội. Những vụ việc tranh chấp về mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai, đặc biệt là những vụ mua bán nhà chung cư trong dự án vẫn xảy ra rất
nhiều, với giá trị rất lớn, lên tới hàng tỷ đồng. Hầu hết những người phải chịu thiệt
thỏi trong các vụ tranh chấp này đều là người mua, là những người lao động. Đối
với họ, việc mua một căn hộ là việc hệ trọng cả đời người, nhưng vẫn có những
trường hợp người mua mất trắng số tiền trả trước của mình do nhiều lý do khác
10


nhau, hoặc mua phải những căn hộ không như mong muốn, không đạt tiêu chuẩn.
Nói vậy để thấy pháp luật Việt Nam về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai còn nhiều lỗ hổng, nhiều bất cập cần phải được khắc phục một cách nhanh
chóng nhất.

11


Danh mục tài liệu tham khảo
1. Trường đại học luật Hà Nội, Giáo trình luật Dân sự Việt Nam tập 2, Nxb
Công an nhân dân, 200
2. Nguyễn Thị Huyền Trang, HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ
THỰC TIỄN, Luận văn Thạc sỹ, Trường đại học Luật Hà Nội.
3. Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005
4. Luật nhà ở 2014.
5. Luật kinh doanh bất động sản 2014.
6. Các website:
• />• />• />• 123tailieu.com
• Vietnamnet.vn
• />

12