“Nghiên cứu công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở xã Hưng Chính, Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An trong giai đoạn 2011 2014”

Khóa luận tốt nghiệp
Việt Hà

GVHD: ThS. Nguyễn Thị
A. PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời gian
thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ
sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người, tức
cũng là sản phẩm của của xã hội. Đối với sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu
sản xuất không thể thay thế được. Đối với các ngành phi nông nghiệp, đất đai
giữ vai trò là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho
tàng dự trữ trong lòng đất.
Đất đai là tài nguyên có hạn về diện tích mà nhu cầu sử dụng đất ngày càng
tăng do dân số tăng, kinh tế phát triển. Đặc biệt là quá trình công nghiệp hóa –
hiện đại hóa đất nước đang diễn ra ồ ạt và Việt Nam lại vừa ra nhập tổ chức
thương mại quốc tế WTO. Chính những điều này đã làm cho việc phân bổ đất
đai vào các mục đích khác nhau ngày càng khó khăn, các quan hệ đất đai thay
đổi với tốc độ chóng mặt và ngày càng phức tạp, quỹ đất nông nghiệp bị thu hẹp
vì phải dành cho phát triển công nghiệp, quá trình đô thị hóa và cho cả những
nhu cầu ngày càng cao của con người. Vì vậy, công tác quản lý chuyển đổi mục
đích sử dụng đất sao cho có hiệu quả là vấn đề bức thiết. Để đảm bảo sử dụng
đất đai một cách có hiệu quả cũng như công tác bảo vệ và quản lý tốt đất đai thì
công tác đánh giá hiện trạng và định hướng sử dụng đất đai là việc làm rất quan
trọng, nhằm đưa ra các giải pháp khắc phục những khó khăn, tồn tại để đem lại
hiệu quả thiết thực nhất phục vụ đời sống xã hội.
Trong quá trình khai thác và sử dụng đất phục vụ các mục đích khác nhau
đã làm biến đổi tài nguyên đất nên vai trò của công tác quản lý đất đai là rất
quan trọng. Trong đó, quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một trong
những nội dung cơ bản của quản lý đất đai (Luật Đất đai 2013). Quản lý chuyển

đổi mục đích sử dụng đất vừa thể hiện vai trò quản lý của Nhà nước vừa đảm
bảo phát huy hiệu quả kinh tế - xã hội và môi trường trong quá trình sử dụng đất
SV: Phạm Duy Khánh

1

MSSV: 1252052425


Khóa luận tốt nghiệp
Việt Hà

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

của người dân. Cần phải bổ sung hoàn thiện hệ thống văn bản hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai, xử lý nghiêm minh các trường hợp vi phạm.
Xã Hưng Chính, Thành phố Vinh là một xã có quá trình thay đổi địa giới
hành chính có tác động mạnh mẽ đến quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng
đất. Từ một xã thuần nông của huyện Hưng Nguyên, năm 2008 xã đã sát nhập
vào Thành phố Vinh – đô thị đang phát triển, quy hoạch trở thành trung tâm kinh
tế - chính trị - xã hội của khu vực Bắc Trung Bộ nên chịu ảnh hưởng của quá
trình đô thị hóa, công nghiệp hóa. Do vậy, quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng
đất diễn ra mạnh mẽ. Xã đã tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất để có thể
sử dụng quỹ đất một cách hợp lý và có hiệu quả nhất, phù hợp với tình hình phát
triển kinh tế - xã hội của địa phương. Quá trình này diễn ra theo hướng tích cực
và có nhiều thành công. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn tồn tại những mặt hạn
chế về những vấn đề sau khi chuyển đổi và tác động cuả nó đến sự phát triển
kinh tế - xã hội.
Xuất phát từ những lí do trên nên em chọn vấn đề: “Nghiên cứu công tác
quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở xã Hưng Chính, Thành phố

Vinh, tỉnh Nghệ An trong giai đoạn 2011 - 2014” làm đề tài khóa luận tốt
nghiệp của mình.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục tiêu
Nghiên cứu công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất của xã Hưng
Chính, đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn trong công tác
quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn xã Hưng Chính.
2.2. Nhiệm vụ
- Khái quát cơ sở lý luận và thực tiễn của vấn đề công tác quản lý chuyển đổi
mục đích sử dụng đất ở xã Hưng Chính, Thành phố Vinh.
- Phân tích thực trạng, hiệu quả công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trên địa bàn xã.
SV: Phạm Duy Khánh

2

MSSV: 1252052425


Khóa luận tốt nghiệp
Việt Hà

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

- Đánh giá tác động của quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất đến phát triển
nông nghiệp, nông thôn về các mặt: Kinh tế - xã hội – môi trường trên địa bàn
xã Hưng Chính hướng đến sử dụng đất có hiệu quả.
- Xác định những tồn tại, nguyên nhân làm giảm tiến độ chuyển đổi mục đích sử
dụng đất và từ đó đưa ra các giải pháp phù hợp nhằm phục vụ công tác quản lý
chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

- Đề xuất các giải pháp quản lý sử dụng đất bền vững đáp ứng mục tiêu chiến
lược phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
3. Đối tượng nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng
đất trên địa bàn xã Hưng Chính, Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
4. Phạm vi nghiên cứu
4.1. Giới hạn nội dung
Công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
4.2. Không gian
Xã Hưng Chính, Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
4.3. Thời gian
Giai đoạn 2011 – 2014.
5. Quan điểm và phương pháp nghiên cứu
5.1. Quan điểm nghiên cứu
5.1.1. Quan điểm lịch sử
Quan điểm lịch sử là quan điểm nghiên cứu đối tượng, hiện tượng, sự vật
luôn luôn xem xét trong một quá trình phát triển cụ thể. Đối với đề tài này, em
đã nghiên cứu quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ trước cho đến nay,
ở quá khứ, hiện tại và tương lai; để từ đó thấy được diễn biến của vấn đề chuyển
đổi mục đích sử dụng đất và xác định được xu hướng phát triển chung của
chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở xã Hưng Chính, Thành phố Vinh nói riêng
và trên toàn lãnh thổ Việt Nam nói chung.
SV: Phạm Duy Khánh

3

MSSV: 1252052425


Khóa luận tốt nghiệp

Việt Hà

SV: Phạm Duy Khánh

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

4

MSSV: 1252052425


Khóa luận tốt nghiệp
Việt Hà

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

5.1.2. Quan điểm hệ thống – cấu trúc
Quan điểm hệ thống – cấu trúc là quan điểm nghiên cứu đặt sự vật, hiện
tượng, đối tượng trong một hệ thống bao gồm các nhân tố tác động đến nó và sự
tác động ngược trở lại của nó đối với hệ thống. Đối với đề tài này, quan điểm hệ
thống – cấu trúc được nghiên cứu thể hiện trong những nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai. Trong đó, bao gồm vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất, xem
xét thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất nói riêng trong công tác quản lý đất
đai nói chung. Từ đó, rút ra những ảnh hưởng của nó đến sự phát triển kinh tế xã hội hiện tại và trong tương lai của địa phương.
5.1.3. Quan điểm thực tiễn khách quan
Quan điểm thực tiễn khách quan là quan điểm nghiên cứu sự vật, hiện
tượng trong thực tiễn đối tượng phát triển. Đối với đề tài này, thực tiễn của xã
Hưng Chính, Thành phố Vinh cho thấy: Với điều kiện thuận lợi của xã cả về vị
trí địa lý, các nguồn tài nguyên và xu hướng phát triển kinh tế - xã hội của xã thì
vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra như là một tất yếu khách quan. Quá

trình chuyển đổi này là phù hợp và có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển
nói chung của địa phương.
5.1.4. Quan điểm phát triển bền vững
Quan điểm phát triển bền vững là phát triển nhanh, hiệu quả và bền vững,
tăng trưởng kinh tế đi đôi với thực hiện tiến bộ, công bằng xã hội và bảo vệ môi
trường. Đối với đề tài này, quan điểm phát triển bền vững được nghiên cứu thể
hiện trong những giải pháp trong các lĩnh vực, đặc biệt quan trọng là nhân tố con
người, trong đó có đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
5.2.1. Phương pháp thu thập, xử lý và tổng hợp tài liệu thông tin
+ Các thông tin từ hồ sơ địa chính (tài liệu sử dụng thường xuyên và tài liệu gốc
để tra cứu).
+ Tài liệu từ sách báo, tạp chí, internet…
SV: Phạm Duy Khánh

5

MSSV: 1252052425


Khóa luận tốt nghiệp
Việt Hà

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

Thông tin về địa chính, đặc biệt trong quản lý sử dụng đất được thu thập
phong phú và đa dạng, các dữ liệu đó chưa đáp ứng được cho quá trình nghiên
cứu. Để có hình ảnh tổng quát về tổng thể nghiên cứu, số liệu thu thập phải được
xử lý tổng hợp, trình bày, tính toán; kết quả có được sẽ giúp khái quát được đặc
trưng của tổng thể.

5.2.2. Phương pháp thống kê
Thống kê các số liệu, tài liệu địa chính, các số liệu điều tra và các tài liệu
khác liên quan.
Phương pháp liên quan đến việc thu thập số liệu, tóm tắt, trình bày, tính
toán và mô tả các đặc trưng khác nhau để phản ánh một cách tổng quát đối
tượng nghiên cứu.
5.2.3. Phương pháp nghiên cứu thực tiễn
Khảo sát địa bàn và trao đổi, phỏng vấn cán bộ, người dân trên địa bàn.
Phương pháp này được sử dụng để đánh giá thực trạng chuyển đổi mục
đích sử dụng đất và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản
lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn xã.
6. Cấu trúc của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận – kiến nghị, danh mục tài liệu tham khảo đề
tài gồm các chương sau:
Chương 1: Cơ sở lí luận và thực tiễn của công tác quản lý chuyển đổi mục
đích sử dụng đất ở xã Hưng Chính, Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
Chương 2: Thực trạng công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở
xã Hưng Chính, Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản
lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở xã Hưng Chính, Thành phố Vinh, tỉnh
Nghệ An.

SV: Phạm Duy Khánh

6

MSSV: 1252052425


Khóa luận tốt nghiệp

Việt Hà

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

B. NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC
QUẢN LÝ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT Ở XÃ HƯNG
CHÍNH, THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN
1.1. Khái quát về công tác quản lý đất đai
1.1.1. Quản lý Nhà nước về đất đai
1.1.1.1. Khái niệm cơ bản về quản lý Nhà nước về đất đai
Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối
với đất đai, đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất, phân phối và
phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, kiểm tra giám sát quá trình
quản lý và sử dụng đất, điều tiết các nguồn lợi từ đất đai.
Quản lý Nhà nước về đất đai nhằm mục đích: Bảo vệ quyền sở hữu Nhà
nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất;
đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của quốc gia; tăng cường hiệu quả sử dụng
đất; bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường.
1.1.1.2. Vai trò của Nhà nước về quản lý đất đai
- Đảm bảo các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đai. Nhà nước cần đảm
bảo các lợi ích cơ bản của người sử dụng để họ gắn bó với đất đai, yên tâm đầu
tư dài hạn. Đi đôi với các quyền, người sử dụng đất phải có các nghĩa vụ đối với
Nhà nước như: Nạp thuế sử dụng đất hàng năm, sử dụng đất đúng mục đích,
giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi…
- Đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Xây dựng tốt
các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tính khả thi cao, quản lý và
giám sát tốt việc thực hiện các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Có
như vậy, quản lý Nhà nước về đất đai mới phục vụ tốt cho chiến lược phát triển

SV: Phạm Duy Khánh

7

MSSV: 1252052425


Khóa luận tốt nghiệp
Việt Hà

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

kinh tế - xã hội, đảm bảo sử dụng tiết kiệm đất đai nhất mà vẫn đạt được mục
đích đề ra.
- Khai thác giá trị kinh tế từ đất đai góp phần phát triển kinh tế đất nước. Hoạt
động này được thực hiện thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: Thu
tiền sử dụng đất (tiền giao đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất), thu các loại thuế liên quan đến
việc sử dụng đất (thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu
nhập cao có được từ việc chuyển quyền sử dụng đất...) nhằm thực hiện quyền
điều tiết các nguồn lợi từ đất đai của Nhà nước.
- Đảm bảo ổn định chính trị, giải quyết các vấn đề xã hội trong quá trình khai
thác đất đai. Đất đai là tài sản mà thiên nhiên ban tặng cho cả cộng đồng dân cư,
được chính người dân khai thác để hưởng lợi, sinh sống; đồng thời cần được
Nhà nước thống nhất quản lý theo chuẩn mực chung là pháp luật.
- Bảo vệ tài nguyên và môi trường đất. Nhà nước đã hình thành được một hệ
thống các văn bản quy phạm pháp luật và hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về
môi trường từ Trung ương đến địa phương, đã ban hành và thực hiện nhiều biện
pháp nhằm khắc phục tình trạng ô nhiễm nghiêm trọng ở nước ta.

→ Từ các vai trò trên chúng ta có thể thấy công tác quản lý Nhà nước về đất đai
rất quan trọng, trong đó công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất là
đặc biệt quan trọng.
1.1.2. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
Theo Luật Đất đai 2013, các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai bao
gồm 15 nội dung cụ thể như sau:
a, Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện văn bản đó
Sau khi Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai có hiệu lực cần tổ chức các lớp tập huấn cho các cán bộ chủ chốt. Đồng
thời tổ chức tuyên truyền, tìm hiểu về Luật Đất đai trên các phương tiện thông
SV: Phạm Duy Khánh

8

MSSV: 1252052425


Khóa luận tốt nghiệp
Việt Hà

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

tin đại chúng và bằng nhiều hình thức phong phú nhằm giúp người dân hiểu và
thực hiện Luật Đất đai. Bên cạnh việc ban hành các văn bản cụ thể hoá các các
nội dung quản lý Nhà nước về đất đai cần chú ý tổ chức đôn đốc các cơ quan
chức năng thực hiện các văn bản trên địa bàn theo thẩm quyền quy định của
Luật Đất đai năm 2013.
Ví dụ như: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014, quyết định số
80, 81, 82/QĐ-UBND về việc thu hồi, giao đất, cho thuê đất và đăng ký cấp giấy

chứng nhận QSD đất.
b, Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính
Địa giới hành chính là ranh giới được chia nhỏ theo phường, xã vì vậy địa
giới hành chính cấp phường, xã được xác định và giao nhau có mốc cắm cụ thể
trên thực địa và định vị trên bản đồ địa giới hành chính, tương tự các huyện, các
tỉnh. Trên bản đồ được thể hiện bằng các nét vẽ theo quy định của bộ Tài nguyên
và Môi trường. Tiến hành hoạch định ranh giới theo tài liệu đo đạc địa chính. Hồ
sơ ranh giới đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt, đất đai trong phạm vi
lãnh thổ ổn định, không có tranh chấp.
c, Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng
giá đất
Nhìn chung trong những năm qua, việc khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân
hạng đất đã được thực hiện khá tốt như: Điều tra đất đang sử dụng của các tổ
chức thuộc diện Nhà nước giao đất, cho thuê đất (theo Chỉ thị 31/CT-TTg của
Thủ tướng Chính phủ)...
Mặt khác, công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, đánh giá đất đai theo
hướng địa chất công trình..., góp phần quan trọng trong việc thực thi các chương
trình mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Hiện nay có các loại bản đồ sau:
SV: Phạm Duy Khánh

9

MSSV: 1252052425


Khóa luận tốt nghiệp
Việt Hà

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

- Bản đồ giải thửa: Đây là tài liệu bản đồ duy nhất để cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho nhân dân theo Nghị định 64/CP và phục vụ quản lý đất
đai tại địa phương hiện nay.
- Bản đồ địa giới hành chính và các loại bản đồ chuyên đề khác:
+ Bản đồ, hồ sơ địa giới hành chính được thành lập năm 1995 tỷ lệ 1/50.000
theo Chỉ thị 364/CT ngày 06/11/1991 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính
phủ). Nguồn tài liệu này hiện đang được quản lý tại phường (xã), ranh giới ổn
định, không tranh chấp.
+ Bản đồ nền địa hình, bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010 (tỷ lệ 1:10.000),
bản đồ này được lập theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT, ngày 02/08/2007
của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
d, Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Trong những năm qua, công tác lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã
được thực hiện theo đúng thời gian cũng như quy trình hướng dẫn của Bộ Tài
Nguyên và Môi trường.
Về việc chỉ đạo, thực hiện lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
- Mở hội nghị họp.
- Mời các đơn vị tư vấn về làm việc, lựa chọn đơn vị tư vấn, lập đề cương dự
toán, trình phòng Tài nguyên thẩm định đề cương, ra quyết định chỉ định đơn vị
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
e, Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Việc giao đất ổn định lâu dài cho các đối tượng sử dụng đất nhằm nâng cao
quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tạo điều kiện cho các đối tượng sử
dụng đất yên tâm đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, sử dụng đất đúng mục
đích, tiết kiệm, hợp lý và mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất. Công tác giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất là một trong những nhiệm vụ quan trọng liên quan đến
lợi ích, đời sống của người dân bị thu hồi đất. Giải quyết tốt việc bồi thường sẽ

góp phần ổn định đời sống nhân dân, thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển nên cần
SV: Phạm Duy Khánh

10

MSSV: 1252052425


Khóa luận tốt nghiệp
Việt Hà

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

phối hợp chặt chẽ trong tất cả các bước như: Họp, tuyên truyền đến người dân
về nội dung, mục đích của việc Nhà nước thu hồi đất, ban hành quyết định thu
hồi đất, thành lập hội đồng bồi thường GPMB, niêm yết công khai giá trị bồi
thường đến từng hộ dân. Qua đó đề xuất các chính sách, tháo gỡ vướng mắc cho
người dân, đảm bảo nguyên tắc công khai, công bằng, phù hợp với quy định của
pháp luật.
Giao đất, cho thuê đất là một khâu quan trọng trong nội dung quản lý Nhà
nước, nó phản ánh cụ thể chính sách của Nhà nước trong việc điều chỉnh các quan
hệ đất đai trong thời kỳ đổi mới. Việc giao đất ổn định, lâu dài cho các đối tượng
sử dụng là một bước tiến mới trong nhận thức về quản lý đất đai. Đây là một giải
pháp quan trọng nhằm khắc phục tình trạng vô chủ, sử dụng kém hiệu quả, đồng
thời tạo điều kiện cho các đối tượng yên tâm đầu tư phát triển sản xuất và kinh
doanh. Bước đầu đã thu hút vốn đầu tư của nhân dân và các thành phần kinh tế,
tạo bước phát triển mới cho các ngành...
f, Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất
Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các dự án được Trung tâm
phát triển quỹ đất tổ chức thực hiện. Tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có

đất đai, tài sản nằm trong phạm vi mốc giới đất bị thu hồi đều được họp công
khai, được thông báo cụ thể lý do thu hồi, mục đích ý nghĩa của dự án. Trung
tâm phát triển quỹ đất tổ chức và lập biên bản điều tra, phúc tra hiện trạng, xác
minh diện tích đất và các tài sản trên đất. Các biên bản được chủ hộ gia đình, cá
nhân, tổ chức và các thành phần tham gia thống nhất ký xác nhận đầy đủ.
g, Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Trong những năm qua, công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý
hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được quan tâm chỉ
đạo thực hiện và đã đạt được kết quả quan trọng. Việc đăng ký, lập hồ sơ địa
chính đã cơ bản hoàn thành, hệ thống sổ sách, hồ sơ địa chính như sổ địa chính,
SV: Phạm Duy Khánh

11

MSSV: 1252052425


Khóa luận tốt nghiệp
Việt Hà

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

sổ theo dõi biến động đất đai, sổ theo dõi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất được hoàn thiện theo đúng quy định.
h, Thống kê, kiểm kê đất đai
Các số liệu thống kê và kiểm kê đất đai là các số liệu rất cần thiết cho quản
lý Nhà nước, hoạt động kinh tế xã hội, quốc phòng - an ninh, nghiên cứu khoa
học giáo dục – đào tạo và các nhu cầu khác của cộng đồng. Kết quả của thống
kê, kiểm kê đất đai còn là căn cứ để đánh giá hiện trạng sử dụng đất, kiểm tra

việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nhận thức được tầm quan trọng
cũng như để thực hiện vai trò quản lý về đất đai, Nhà nước đã thực hiện thống
kê đất đai hàng năm và kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần.
i, Xây dựng hệ thống thông tin đất đai
Ứng dụng các phần mềm như: Microstation V7, V8i, famis, arcgis, envi,
mapinfor...vào phục vụ công tác quản lý đất đai trên địa bàn.
k, Quản lý tài chính về đất đai và giá đất
Việc thực hiện các khoản thu, chi liên quan đến đất đai được tổ chức thực
hiện nghiêm ngặt theo quy định của Nhà nước. Hàng năm đều trích lại một phần
nguồn thu từ đất để đầu tư trở lại phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Chấp hành đúng các quy định của Nhà nước theo trình tự, thủ tục thu hồi
đất, phổ biến tuyên truyền các chủ trương, chính sách về bồi thường, hỗ trợ tái
định cư, ra thông báo GPMB, thông báo trước kế hoạch, phương án bồi thường
cho người dân biết. Việc áp dụng các chế độ chính sách bồi thường được thực
hiện đúng quy định của pháp luật, công tác bố trí tái định cư và giải quyết việc
làm cho người dân được đặc biệt quan tâm.
l, Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Căn cứ vào quy định của pháp luật nói chung và Luật Đất đai nói riêng,
trong những năm qua Nhà nước đã và đang quản lý, giám sát việc thực hiện các
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ngày một tốt hơn. Các cấp Đảng ủy,
Chính quyền thường xuyên quan tâm lãnh đạo, ra các Chỉ thị, Nghị quyết và cụ
SV: Phạm Duy Khánh

12

MSSV: 1252052425


Khóa luận tốt nghiệp
Việt Hà

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

thể hoá các Chủ trương, Chính sách của Đảng và Nhà nước để triển khai thực
hiện ở địa phương, đảm bảo mọi quyền lợi hợp pháp của người dân, đồng thời
cũng động viên và huy động được nhân dân tham gia đóng góp nghĩa vụ với
Nhà nước bằng việc thực hiện tốt các chính sách thuế.
m, Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định
của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
Tổ chức phối hợp với cán bộ thanh tra thường xuyên kiểm tra đã phát hiện
kịp thời xử lý các vi phạm lấn chiếm đất công và xây dựng trái phép.
Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành chế độ quản lý sử dụng đất
được quan tâm nhằm phát hiện ra những yếu kém trong quản lý sử dụng đất để
có các giải pháp khắc phục kịp thời. Hàng năm đều có kế hoạch triển khai việc
kiểm tra và xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai.
n, Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai
Tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai cho mọi người, triển khai các văn
bản thi hành Luật Đất đai. Ngoài ra, thông qua các buổi giao ban hàng tháng tổ
chức tập huấn các văn bản mới do bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. Qua
đó, nâng cao trình độ pháp luật, ý thức trách nhiệm trong công việc của đội ngũ
công chức địa chính cơ sở. Thường xuyên chuyển tải các văn bản quy phạm
pháp luật có liên quan đến công tác quản lý đất đai, khoáng sản, môi trường, tạo
điều kiện cho lãnh đạo cấp cơ sở nắm bắt, cập nhật được thường xuyên các quy
định của pháp luật để thực hiện có hiệu quả hơn công tác quản lý Nhà nước về
tài nguyên và môi trường. Công chức địa chính hướng dẫn tuyên truyền pháp
luật đất đai thông qua đài truyền thanh giúp cho quần chúng nhân dân nâng cao
hiểu biết pháp luật đất đai, môi trường góp phần hạn chế các vụ khiếu kiện kéo
dài, vượt cấp, tranh chấp, lấn chiếm đất đai, khoáng sản, nâng cao ý thức bảo vệ
môi trường.
p, Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và

sử dụng đất đai
SV: Phạm Duy Khánh

13

MSSV: 1252052425


Khóa luận tốt nghiệp
Việt Hà

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

Cần làm tốt công tác tiếp dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai kịp
thời. Công tác tiếp dân luôn được coi trọng và thực hiện có nề nếp, đúng nội
quy, quy chế tiếp dân và luật khiếu nại tố cáo.
q, Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai
Việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất được thực hiện nghiêm túc theo
pháp luật. Việc đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký biến động về đất đai thực
hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất chưa theo kịp diễn biến và thực
tế sử dụng đất. Hiện tượng tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền
sử dụng đất vẫn còn diễn ra trong những năm trước đây. Tình hình trên đã có
nhiều chuyển biến tích cực trong thời gian gần đây từ khi triển khai việc thực
hiện cơ chế "Một cửa" nhằm đơn giản hoá thủ tục hành chính.
1.2. Công tác quản lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm về đất đai và phân loại đất đai
1.2.1.1. Khái niệm cơ bản về đất đai
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước con người không tự sản sinh
thêm và đặc tính sử dụng của nó là vô hạn. Đất đai mang đặc tính mà không gì
có thể thay thế được, là cái nôi, cái cơ bản ban đầu cho sự tồn tại và phát triển

của muôn loài. Thiếu đất đai thì không thể có một sinh vật nào tồn tại được. Các
Mác viết rằng : “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để
sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất... ” [2].
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là
một tư liệu sản xuất đặc biệt. Nhưng tuỳ theo mỗi ngành nghề khác nhau mà
đất đai có những vị trí và vai trò khác nhau.
Trong ngành công nghiệp, đất đai làm nền tảng, làm cơ sở, làm địa điểm để
tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh.
Trong ngành xây dựng, nó là nền tảng, là cơ sở, tư liệu sản xuất, làm địa
điểm để xây dựng các công trình kiến trúc, nhà ở…

SV: Phạm Duy Khánh

14

MSSV: 1252052425


Khóa luận tốt nghiệp
Việt Hà

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

Còn trong ngành nông nghiệp, đất đai đóng một vai trò, một vị trí đặc biệt
quan trọng. Nó là yếu tố cơ bản hàng đầu của ngành sản xuất này. Nó không chỉ
là chỗ tựa, chỗ đứng để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây
trồng, nó vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động mà không có một vật
chất nào có được và thay thế được như con người chỉ có một mẹ mà thôi. Điều
đó đã được Các Mác khẳng định rằng đất đai là nguồn gốc của mọi của cải vật
chất, thiếu đất đai thì không thể có cái gì tồn tại được.

Với đặc tính như vậy của đất đai thì việc tìm hiểu, sử dụng hợp lý đất đai
ngoài ý nghĩa về kinh tế còn có ý nghĩa về bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên vô
cùng quý giá này, để nó mãi mãi là không khan hiếm, không mất đi cái giá trị
vốn có của nó, vẫn mãi mãi là môi trường sống của muôn loài.
1.2.1.2. Phân loại đất đai
a, Phân loại theo tự nhiên
Phân loại đất Việt Nam theo phương pháp định lượng của FAO – UNESCO
(Hội Khoa học đất Việt Nam 1996) thì thổ nhưỡng Việt Nam gồm các loại đất
sau [5]:
Bảng 1.1: Bảng phân loại đất Việt Nam theo phương pháp định lượng của
FAO-UNESCO
S

Tên Việt Nam

Tên theo FAO - UNESCO

TT
1

Đất feralit

Ferralsols

2

Đất xám

AC – Acrisols

3

Đất phù sa

FL – Thionic Fluvisols

4

Đất cát

Arenosols

5

Đất mặn

FLs – Salie Fluvisols

6

Đất phèn

FLt – Thionic Fluvisols

7

Đất than bùn

HS – Histosols

SV: Phạm Duy Khánh

15

MSSV: 1252052425


Khóa luận tốt nghiệp
Việt Hà

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

8

Đất đen

LV – Luvisols

9

Đất nâu

LX – Lixisols

1

Đất mùn alit trên núi

Al – Alisols

Đất tác nhân

AT – Antorosol

0

cao
1

1

- Đất Feralit
Tổng diện tích 20,49 triệu ha, chiếm 65% diện tích đất tự nhiên của cả
nước. Đất chua, nghèo mùn và nhiều sét. Có màu đỏ hoặc vàng và dễ kết von
thành đá ong do có hợp chất của Al và Fe. Thích hợp cho lâm nghiệp và nông –
lâm kết hợp, vườn rừng, vườn cây ăn quả, trồng cây công nghiệp dài ngày.

- Đất xám
Đa số các đất này được hình thành tại nơi có địa hình bậc thang và dốc
tương đối rõ. Diện tích lớn nhất gần 20 triệu ha, phân bố rộng khắp các vùng
trung du miền núi và một phần đồng bằng.
- Đất phù sa
Tổng diện tích đất phù sa chiếm 10,8% diện tích đất tự nhiên của cả nước,
là loại đất rất tốt có độ phì nhiêu và màu mỡ cao. Độ phì nhiêu của đất phụ
thuộc vào đặc tính phù sa sông bồi đắp. Đất phù sa về cơ học thì hạt mịn, tơi
xốp, có pha trộn ít hay nhiều cát, tùy lưu tốc của dòng chảy và tốc độ bồi lắng
từng vùng.
- Đất cát
Chúng có thành phần cơ giới nhẹ, bở rời, hàm lượng Si cao. Nhóm đất cát
biển nước ta có khoảng 530.000 ha. Phân bố dọc ven biển Việt Nam từ Bắc vào

SV: Phạm Duy Khánh

16

MSSV: 1252052425


Khóa luận tốt nghiệp
Việt Hà

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

Nam, nhiều nhất là ở Trung Bộ. Thích hợp cho việc trồng các loại cây như: Cây
công nghiệp ngắn ngày, cây ăn quả, rau màu…
- Đất mặn
Đất mặn là loại đất chứa hàm lượng các muối hòa tan lớn, đa phần là muối
Cl (NaCl, KCl). Ở Việt Nam, tổng diện tích đất mặn là 970.000 ha. Phân bố dọc
ven biển từ Bắc chí Nam, Phan Rang – Ninh Thuận, ở đồng bằng Bắc Bộ và
đồng bằng sông Cửu Long.
Nguyên nhân làm đất mặn: Do ảnh hưởng của nước biển theo thủy triều
dâng lên, sự xâm lược của nước biển vào vùng trũng nhất và do nước mạch mặn
tích lũy lâu ngày trong đất theo mao quản leo lên tạo thành một lớp muối trên
mặt đất.
- Đất phèn
Đất phèn là loại đất chua mặn chứa nhiều sulfat kép Fe và Al được hình
thành ở vùng đất mặn khó thoát nước có tích tụ xác hữu cơ thực vật. Ở Việt Nam
có hơn 1,85 triệu ha tập trung ở Đồng Tháp Mười, tứ giác Long Xuyên, Cà Mau,
Hải Phòng, Hà Nam, Nam Định.
- Đất than bùn

Đất than bùn được hình thành trong điều kiện hữu cơ bị chôn vùi trong
trạng thái bán phân giải. Đất phân bố ở ĐBSCL tập trung đáng kể ở vùng U
Minh thuộc Kiên Giang, Minh Hải. Đất thường được khai thác làm phân bón,
phân hữu cơ tổng hợp, phân sinh học sau khi để khô và ủ với lân, vôi.
- Đất đen
Là nhóm đất được hình thành trong điều kiện bão hòa bazơ hoặc sản phẩm
phong hóa tại chỗ. Đất thích hợp cho các loại cây như đỗ, đậu, ngô, mía, các loại
cây ăn quả. Ở địa hình bằng thoát nước kém dành cho lúa cũng như một số loài
cây thích nghi khá.
- Đất nâu

SV: Phạm Duy Khánh

17

MSSV: 1252052425


Khóa luận tốt nghiệp
Việt Hà

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

Nhóm đất này hình thành trong hoàn cảnh đặc biệt ở vùng khí hậu khô hạn
ở Việt Nam trong hai tỉnh Ninh Thuận và Bình Thuận. Ở đây lượng mưa thấp
hơn lượng bốc hơi, mức độ rửa trôi, xói mòn yếu. Đất có độ PH trung tính ít
chua hay kiềm yếu, mức độ bão hòa bazơ cao, lượng hữu cơ đạm lân kali trung
tính và nghèo, thường thiếu nước vào mùa khô nếu không có biện pháp bảo vệ.
- Đất mùn alit trên núi cao
Đất mùn alit núi cao thường nằm trên các đỉnh núi cao như Hoàng Liên

Sơn, Ngọc Linh, Ngọc Ang1, Chư Yang Sin với độ cao tuyệt đối trên 200m.
Thực vật thường là đỗ quyên, trúc, một số cây lá kim ôn đới. Trên cùng là tầng
thảm mục hoặc lớp mùn thô than bùn trên núi. Ở đây quá trình hình thành mùn
là quá trình chủ đạo trên loại đất này.
- Đất tác nhân
Đất nhân tác là đất hình thành do tác động của con người. Tầng đất do con
người tạo ra như đào, đắp, cày, bừa, tưới, tiêu tạo phải từ 50 cm trở lên. Những
đất chất đống ở thành phố, khu dân cư, khu công nghiệp hay khai thác mỏ, xây
dựng các cơ sở hạ tầng có độ dày từ 50 cm trở lên cũng được coi là đất nhân tác.
Đất nhân tác thường có hình thái phẫu diện không đồng nhất.
b, Phân loại theo mục đích sử dụng
* Trên thế giới
Căn cứ vào quỹ đất, mục đích sử dụng, chính sách thuế, các nước có sự
phân loại đất khác nhau như sau:
Hoa Kỳ

Nga

- Đất nông
nghiệp (bao gồm cả

- Đất nông
nghiệp

đất trồng rừng)
- Đất đồng cỏ

- Đất lâm

- Đất chuyên

dùng

SV: Phạm Duy Khánh

- Đất nông
nghiệp

lâm nghiệp và nuôi
trồng thuỷ sản)

nghiệp

Hàn Quốc

- Đất nông
nghiệp (bao gồm đất

- Đất lâm

(được tưới, không
được tưới)

Trung Quốc

nghiệp

18

- Đất lâm
nghiệp

- Đất giáp
ranh đất nông, lâm

MSSV: 1252052425


Khóa luận tốt nghiệp
Việt Hà
- Đất chuyên
dùng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

- Đất chưa sử

- Đất xây

dụng
- Đất hoang

nghiệp

dựng
- Đất đô thị -

- Đất ven đô
thị

khu hành chính và

- Đất đô thị

dân cư nông thôn
- Đất bảo vệ
thiên nhiên
- Đất mặt
nước

* Ở Việt Nam
- Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 1987
Theo Quyết định 201/CP ngày 01/07/1980 về thống nhất quản lý và tăng
cường công tác quản lý ruộng đất của Hội đồng Chính phủ, đất đai được phân
làm 4 loại: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng khác và đất chưa
sử dụng.
- Giai đoạn 1987 - 1993
Luật Đất đai 1987 quy định đất đai được phân thành 5 loại theo mục đích
sử dụng: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất chuyên dùng và
đất chưa sử dụng. Luật Đất đai 1993 quy định đất đai được phân thành 6 loại
theo mục đích sử dụng: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông
thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng. Trong đó đất đô thị là đất
nội thành phố, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ
quan, tổ chức các cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công
cộng, quốc phòng, an ninh và vào các mục đích khác.
- Theo quy định của Luật Đất đai 2003 (có hiệu lực từ 01/07/2004), đất đai được
chia thành 3 loại: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Đất đô thị nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm:
+ Đất ở tại đô thị (Điều 84).
+ Đất xây dựng khu chung cư (Điều 85).
SV: Phạm Duy Khánh

19

MSSV: 1252052425


Khóa luận tốt nghiệp
Việt Hà

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

+ Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị (Điều 86).
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp (Điều 88).
+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng (Điều 96).
- Theo quy định của điều 10 Luật đất đai năm 2013, căn cứ vào mục đích sử
dụng, đất đai được phân loại như sau:
Bảng 1.2: Phân loại đất theo mục đích sử dụng theo quy định hiện hành của
nước ta
S

Loại đất

TT
1

Đất nông
nghiệp

Đất trồng cây hàng năm
Đất trồng cây lâu năm
Đất rừng sản xuất

Đất rừng phòng hộ
Đất rừng đặc dụng
Đất nuôi trồng thủy sản
Đất làm muối
Đất nông nghiệp khác

2

Đất phi
nông nghiệp

Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị
Đất xây dựng trụ sở cơ quan
Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh
Đất xây dựng công trình sự nghiệp
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
Đất sử dụng vào mục đích công cộng
Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng
Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng
Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng

SV: Phạm Duy Khánh

20

MSSV: 1252052425


Khóa luận tốt nghiệp
Việt Hà

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

Đất phi nông nghiệp khác
3

Đất chưa sử
dụng

(Nguồn: Luật đất đai 2013)
1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà
khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp
trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật
khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho
mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống con, con giống
và đất trồng hoa, cây cảnh;
2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự
nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể

thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông

SV: Phạm Duy Khánh

21

MSSV: 1252052425


Khóa luận tốt nghiệp
Việt Hà

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng,
làm đồ gốm;
e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng
không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ
thống đường bộ và công trình giao thông khác); thuỷ lợi; đất có di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí
công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất
chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán trại cho người lao động
trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ
thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất
xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh

doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.
3. Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử
dụng.
- Đất nông nghiệp
Tổng quỹ đất nông nghiệp ở Việt Nam là 7.637.710 ha, đối với mỗi đơn vị
sản xuất, mỗi địa phương quỹ đất nông nghiệp là có giới hạn về mặt diện tích.
Trong đó, đặc điểm có tính hữu hạn về số lượng đất đai và tính vô hạn về sinh
lời của đất đai chi phối một cách rõ rệt nhất.
Đất nông nghiệp ở nước ta phân bổ không đều giữa các vùng trong cả
nước. Vùng đồng bằng sông Cửu Long có tỷ trọng lớn nhất của cả nước chiếm
67,1% diện tích toàn vùng và vùng đất trũng. Độ phì và độ màu mỡ của các
vùng khác nhau, trong đó vùng đồng vằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu

SV: Phạm Duy Khánh

22

MSSV: 1252052425


Khóa luận tốt nghiệp
Việt Hà

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

Long có độ màu mỡ cao chủ yếu là đất phù sa chiếm tỷ lệ lớn so với các vùng
khác. Còn vùng Đông Nam bộ và Tây Nguyên phần lớn là đất bazan.
Đất nông nghiệp Việt Nam chiếm tỷ lệ rất lớn tổng diện tích đất tự nhiên
của cả nước. Với quỹ đất như vậy sẽ bảo đảm cho nguồn lương thực, thực phẩm
tiêu dùng trong nước và xuất khẩu. Do đó đặc điểm tự nhiên khí hậu cận nhiệt

đới lên thực vật Việt Nam rất đa dạng nên sản xuất nông nghiệp ở nước ta cũng
rất đa dạng và phong phú. Ở miền Bắc nước ta có 4 mùa rõ rệt vì vậy sản xuất
nông nghiệp mang tính mùa vụ. Ở miền Nam có 2 mùa (mùa mưa và mùa khô)
nên việc sản xuất nông nghiệp rất thuận lợi.
Vậy để sử dụng đất nông nghiệp cần có các biện pháp nhằm nâng cao và sử
dụng đất đai hiệu quả nhất.
- Đất phi nông nghiệp
Diện tích đất phi nông nghiệp trên cả nước có mức tăng trưởng tương đối
nhanh và tuyến tính trong vòng một thập niên qua. Trung bình mỗi năm, diện
tích đất phi nông nghiệp gia tăng thêm khoảng 82.000 ha và tốc độ tăng trưởng
bình quân hằng năm ở mức xấp xỉ 29%.
- Đất chưa sử dụng
Thực tế, diện tích đất chưa sử dụng đã giảm nhanh, mạnh và đáng kể sau
một thập niên. Chỉ sau 5 năm từ năm 2000-2005, diện tích đất chưa sử dụng đã
giảm một nửa từ 10.027.265 ha xuống còn 5.065.884 ha. Những con số này cho
thấy, quỹ đất đai chưa sử dụng không còn nhiều. Ngay cả những cánh rừng
nguyên sinh cũng đã bị tàn phá nhiều để phục vụ cho các mục đích mưu sinh của
con người.
1.2.2. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất
1.2.2.1. Khái niệm về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Chuyển mục đích sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra
quyết định hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng với những diện tích
đất cụ thể từ mục đích này sang mục đích khác.
SV: Phạm Duy Khánh

23

MSSV: 1252052425

Khóa luận tốt nghiệp
Việt Hà

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

Trong phát triển kinh tế, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất luôn diễn ra
do nhu cầu của thực tế đòi hỏi. Việc CĐMĐSDĐ từ loại đất này sang loại đất
khác chịu tác động bởi nhiều yếu tố, phụ thuộc vào điều kiện, đặc điểm của từng
vùng, lãnh thổ; từng thời kỳ phát triển của vùng, lãnh thổ đó. Đối với nước ta,
quá trình chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế từ một nước nông nghiệp trở thành một
nước công nghiệp phát triển, trong số những yếu tố tác động đến việc
CĐMĐSDĐ, có thể phân ra 3 nhóm yếu tố chính sau đây:
- Nhóm các yếu tố về tự nhiên.
- Nhóm các yếu tố về kinh tế.
- Nhóm các yếu tố về xã hội và môi trường.
Các yếu tố nêu trên có mối quan hệ mật thiết với nhau, trong đó yếu tố về
điều kiện tự nhiên có vai trò quyết định, các yếu tố còn lại có vai trò quan trọng
đối với từng giai đoạn và từng địa phương.
Các yếu tố điều kiện tự nhiên và điều kiện kinh tế - xã hội tạo ra nhiều tổ hợp
ảnh hưởng đến việc sử dụng đất đai. Tuy nhiên mỗi yếu tố giữ vị trí và có vai trò
tác động khác nhau. Trong đó điều kiện tự nhiên là yếu tố cơ bản để xác định công
dụng của đất đai có ảnh hưởng trực tiếp, cụ thể và sâu sắc, nhất là đối với sản xuất
nông nghiệp. Điều kiện kinh tế sẽ kiềm chế tác dụng của con người trong việc sử
dụng đất. Điều kiện xã hội tạo ra khả năng khác nhau cho các yếu tố kinh tế và tự
nhiên tác động tới việc sử dụng đất. Vì vậy cần phải dựa vào quy luật tự nhiên và
quy luật kinh tế - xã hội để nghiên cứu, xử lý mối quan hệ giữa các yếu tố tự nhiên,
kinh tế - xã hội trong lĩnh vực sử dụng đất đai. Căn cứ vào yêu cầu của thị trường
và của xã hội, xác định mục đích sử dụng đất, kết hợp chặt chẽ yêu cầu sử dụng đất
với ưu thế tài nguyên của đất, để đạt tới cơ cấu tổng thể hợp lý nhất, với diện tích
đất đai có hạn sẽ mang lại hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội ngày càng cao và sử

dụng đất đai được bền vững.
1.2.2.2. Các quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất

SV: Phạm Duy Khánh

24

MSSV: 1252052425


Khóa luận tốt nghiệp
Việt Hà

GVHD: ThS. Nguyễn Thị

- Theo điều 52 luật đất đai 2013 quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì:
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất.
- Theo điều 57 luật đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất thì:
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối.
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn,
đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng
vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc thuê đất.
e) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công
cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không
phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương
mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi
nông nghiệp.
g) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 điều này thì
người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

SV: Phạm Duy Khánh

25

MSSV: 1252052425