Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam

1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thời gian gần đây, ở Việt Nam, những biến động của thị trường bất động sản
(BĐS) luôn là chủ đề thu hút được sự quan tâm không chỉ của các nhà đầu tư BĐS, các
nhà kinh doanh, ngân hàng mà còn cả cơ quan quản lý, nhà nghiên cứu, hoạch định
chính sách. Thị trường BĐS tại Việt Nam đang phải đối mặt với vấn đề về thanh khoản và
nguồn tài chính phục vụ cho phát triển dự án. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng đó
là do các sản phẩm tài chính cho thị trường còn khá đơn điệu, hạn chế về số lượng,
chưa đáp ứng được yêu cầu thay đổi về chất.
Với cương vị công tác của mình và thời gian trải nghiệm thực tiễn, NCS nhận thức rõ
nếu không phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS Việt Nam thì thị trường sẽ
khó phát triển bền vững như mong đợi, và hơn thế, chiến lược phát triển đồng bộ các thị
trường đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế Việt Nam sẽ khó thành hiện thực.
Vì lý do này, một nghiên cứu chính thức về các sản phẩm tài chính cho thị trường
BĐS tại Việt Nam là cần thiết. Bên cạnh đó, tại Ngân hàng TMCP Quân đội (MB), các sản
phẩm tài chính cho thị trường BĐS cũng còn hạn chế. Hiện nay, danh mục sản phẩm tài
chính cho thị trường BĐS tại MB chủ yếu là các sản phẩm cho vay từng đối tượng riêng lẻ
của chuỗi liên kết BĐS (Chủ đầu tư; Nhà thầu; Nhà cung cấp vật liệu, Người mua nhà),
chưa đáp ứng được hết nhu cầu đa dạng của từng phân khúc khách hàng cũng như theo kịp
với những biến động từ thị trường và thay đổi trong quy định pháp luật có liên quan. Chính
vì vậy, đề tài “Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt
Nam” đã được NCS lựa chọn với mong muốn sẽ có những đóng góp vào sự hiểu biết chung
của giới học giả cũng như giới kinh doanh về sự kết hợp giữa sản phẩm tài chính và sản
phẩm BĐS, đáp ứng yêu cầu phát triển ngày càng cao của thị trường BĐS.
2. Tổng quan về tình hình nghiên cứu
Theo Austin J. Jaffe; C. F. Sirmans (1994), nghiên cứu về sản phẩm tài chính cho
thị trường BĐS là một lĩnh vực nghiên cứu mang tính ứng dụng cao chủ yếu tập trung vào
hai khía cạnh (i) các công cụ tài chính và (ii) thị trường BĐS. Sự kết hợp giữa hai nhóm
này tạo ra sự đặc thù riêng là sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS. Như vậy, có thể hiểu

rằng sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS là một lĩnh vực ứng dụng các công cụ tài
chính vào trường hợp cụ thể là thị trường BĐS. Tại các quốc gia như Anh, Mỹ, việc thiết
kế các sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS vừa là động lực xã hội vừa là cơ hội kiếm
tiền cho những tổ chức tư vấn và TCTD. Xét ở khía cạnh xã hội, việc tạo dựng các sản
phẩm nhà ở xã hội đòi hỏi một nguồn lực tài chính rất lớn trong điều kiện việc huy động
vốn bởi chủ đầu tư không hề dễ dàng (Quach M.H và Dayson K., 2006). Đây chính là lý
do giải thích tại sao các mô hình kết hợp công - tư ra đời trong lĩnh vực nhà ở xã hội. Xét
ở khía cạnh kinh doanh, việc phát triển sản phẩm tài chính cho lĩnh vực BĐS về bản chất
là sự kết nối giữa những người tiết kiệm (có tiền nhàn rỗi) với những người phát triển BĐS


2

(developer). Có thể nói, sản phẩm tài chính cấu trúc là một đỉnh cao của giới kinh doanh
tài chính trong việc tạo ra thanh khoản cho thị trường BĐS. Tuy vậy, những sản phẩm tài
chính cũng chính lại cũng là tác nhân mang lại những rủi ro trong nền kinh tế. Adam
B.Ashcraff and Till Shuermann (March 2008) và Federic. S. Mishkin (2004) đã phân tích
và chỉ ra rằng bản thân các sản phẩm chứng khoán hóa BĐS không mang lại rủi ro mà việc
vận hành nó đã mang lại rủi ro do những tiêu chuẩn truyền thống về dịch vụ tín dụng đã
không được đảm bảo. Trước đó, cuộc khủng hoảng năm 1997/1998 tại các quốc gia châu
Á lại được nhìn nhận là do sự thiếu vắng các công cụ tài chính làm cho thị trường BĐS trở
thành bong bóng (Willem H. Buiter (2007). Rất nhiều các bài học kinh nghiệm đã được rút
ra sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-2008 bắt nguồn từ Mỹ mà nguyên nhân
chính là các khoản vay thế chấp BĐS dưới chuẩn và thiếu một hệ thống sản phẩm và các
công cụ kiểm soát rủi ro (Priyanka Chandra (2008); Dwight M.Jaffee (April 7, 2008)).
Như vậy, có thể thấy rằng việc nghiên cứu để tìm ra những bài học chung từ sự phát triển
sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS của các quốc gia trên thế giới là điều cần thiết để
tìm ra những thế mạnh có thể phát huy và những điểm yếu cần phải tránh. Sự đánh giá này
sẽ là nền tảng cho việc phát triển lành mạnh và bền vững thị trường BĐS tại Việt Nam.
Tính tới thời điểm trước khi thực hiện Luận án này, các nghiên cứu trước đó ở trong

nước chỉ tập trung vào vào việc nhìn nhận thị trường BĐS một cách tổng quát (Bùi Văn
Huyền, 2010). Hay như nghiên cứu mới của PGS.TS Trần Thị Thái Hà (2011) có đề cập
tới kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS của các quốc gia trên thế giới và những bài học
kinh nghiệm cho Việt Nam nhưng chưa đề cập sâu về các vấn đề thuộc về sản phẩm tài
chính cho thị trường BĐS. Các nghiên cứu khác trong lĩnh vực này phần lớn gắn việc đánh
giá sự phát triển thị trường BĐS với các chính sách tài chính, tiền tệ và tín dụng một cách
tổng quát và chưa thực sự đề cập tới sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS (Lê Xuân
Nghĩa, 2011). Mặc dù các nghiên cứu cũng đã có những nhận xét hết sức xác đáng liên
quan tới tính pháp lý, khả năng thanh khoản thị trường, môi trường tài chính... nhưng phần
lớn các nghiên cứu chưa thực sự chỉ rõ liệu đâu là những sản phẩm tài chính phù hợp và
liệu những sản phẩm tài chính đó có thể ứng dụng tại Việt Nam hay không (Lê Vũ Nam,
2008); Bùi Văn Huyền, 2010). Như vậy, có thể thấy khoảng trống nghiên cứu cho thị
trường BĐS chính là sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS và các mô hình sản phẩm
tài chính có thể áp dụng cho thị trường BĐS tại Việt Nam.
Do đó, để lấp đầy khoảng trống nghiên cứu nói trên, Luận án tập trung nghiên cứu
về các sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS trên thế giới và các mô hình sản phẩm tài
chính cho thị trường BĐS có thể áp dụng cho thị trường BĐS tại Việt Nam.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
- Mục tiêu nghiên cứu: tìm kiếm các sản phẩm tài chính và mô hình sản phẩm tài chính
cho thị trường BĐS trên thế giới, phù hợp với điều kiện Việt Nam, từ đó đề xuất giải pháp phát
triển sản phẩm tài chính và mô hình sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS tại Việt Nam.


3

- Nhiệm vụ nghiên cứu: (i) Nghiên cứu lý thuyết và kinh nghiệm quốc tế trong việc
phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS, các mô hình phát triển sản phẩm tài
chính cho thị trường BĐS. (ii) Phân tích, đánh giá thực trạng phát triển sản phẩm tài chính
cho thị trường BĐS tại Việt Nam và khảo sát nhu cầu sản phẩm tài chính cho thị trường
BĐS tại Việt Nam. Đề xuất giải pháp phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS tại

Việt Nam và ứng dụng tại MB, đặc biệt là mô hình chứng khoán hóa các khoản vay thế
chấp BĐS của người mua nhà, chủ đầu tư và mô hình Ngân hàng tiết kiệm nhà ở.
4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS tại Việt Nam trên
giác độ các thành viên trực tiếp tham gia thị trường, bao gồm: Chủ đầu tư BĐS; Người mua
BĐS; Nhà thầu thi công; Nhà cung ứng vật liệu; Trung gian tài chính và Nhà đầu tư tài chính.
- Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS tại Việt
Nam giai đoạn 2010-2015.
5. Phương pháp nghiên cứu:
Để hoàn thành luận án, NCS sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp, bao gồm
phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin kết hợp
với các phương pháp như phân tích tổng hợp, thống kê và so sánh, phỏng vấn chuyên
gia, khảo sát điều tra…
6. Đóng góp mới của Luận án:
- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận cơ bản về BĐS và thị trường BĐS với đầy đủ luận
cứ khoa học. Đặc biệt, luận án đã trình bày được các mô hình phát triển sản phẩm tài chính
cho thị trường BĐS.
- Luận giải rõ khái niệm, nội dung của phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS.
- Xây dựng hệ thống các chỉ tiêu đánh giá, đo lường mức độ phát triển sản phẩm tài
chính cho thị trường BĐS, bao gồm các chỉ tiêu định lượng (Quy mô dư nợ cho vay BĐS;
Tỷ trọng thu nhập từ sản phẩm tài chính BĐS trên tổng thu nhập của ngân hàng; Số lượng
sản phẩm; Giá của sản phẩm) và các chỉ tiêu định tính (Mức độ chuẩn hóa quy trình
nghiệp vụ; Khả năng đáp ứng nhu cầu của khách hàng; Khả năng tiếp cận sản phẩm tài
chính của khách hàng; Chất lượng dịch vụ).
- Để hoàn thành luận án, NCS đã thiết kế mẫu và thực hiện khảo sát điều tra để đánh
giá về nhu cầu sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS tại Việt Nam. Việc khảo sát được
thực hiện với sự tham gia của 100 người được lựa chọn ngẫu nhiên, có am hiểu về thị
trường BĐS và sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS. Với cách đánh giá thực trạng của
NCS là sử dụng hệ thống các chỉ tiêu định lượng và định tính đã xây dựng ở chương 1 để
đo lường, cùng với số liệu thống kê từ các phiếu điều tra, kết quả đánh giá đảm bảo phản

ánh được một cách chính xác, trung thực và khách quan nhất về thực trạng phát triển sản
phẩm tài chính cho thị trường BĐS tại Việt Nam.


4

- Xây dựng, đề xuất nhóm các giải pháp phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường
BĐS Việt Nam. Trong đó đặc biệt là hai giải pháp về mô hình Ngân hàng tiết kiệm nhà ở
và mô hình chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp BĐS. Đây là hai mô hình tiên tiến,
phù hợp cho thị trường BĐS tại Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển lên cấp độ 4, cấp
độ tài chính hóa.
7. Kết cấu của Luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
chính của Luận án được chia làm 5 chương:
Chương 1 – Cơ sở lý luận về phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất
động sản;
Chương 2 – Kinh nghiệm thế giới về phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản;
Chương 3 – Thực trạng phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại
Việt Nam – Trường hợp nghiên cứu Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội
Chương 4 – Đánh giá thực trạng nhu cầu sản phẩm tài chính cho thị trường bất động
sản tại Việt Nam;
Chương 5 – Giải pháp phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản
tại Việt Nam và ứng dụng tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội;
Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CÁC SẢN PHẨM TÀI CHÍNH
CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan về bất động sản - thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm BĐS
Theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì: “BĐS là các tài sản bao

gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do
pháp luật quy định”. Như vậy có thể thấy quy định về BĐS theo Pháp luật của Việt Nam là
một khái niệm mở, chưa có quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Trong phạm vi
luận án, loại BĐS được giới hạn nghiên cứu là nhà, công trình xây dựng, vật kiến trúc,
gắn liền với đất đai.
1.1.1.2. Đặc điểm của BĐS
Nghiên cứu nội dung này, luận án kết luận: (i) BĐS có tính cá biệt và khan hiếm;
(ii) Tính bền lâu; (iii) Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau và (iv) Một số tính chất đặc thù
khác như tính thích ứng, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, mang nặng yếu tố tập quán,
thị hiếu và tâm lý xã hội, cần nhiều vốn và thời gian đầu tư và BĐS có khả năng chuyển
đổi thành tiền mặt kém linh hoạt.


5

1.1.2. Thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm thị trường BĐS
BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là
đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, chuyển dịch quyền sử dụng, sử dụng làm
tài sản đảm bảo trong các quan hệ tín dụng, là nguồn gốc sâu xa hình thành các loại chứng
khoán phái sinh... Do vậy, thị trường BĐS được hiểu một cách khái quát là tổng thể các
giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và
thời gian nhất định.
1.1.2.2. Đặc điểm thị trường BĐS
Trong nội dung này, luận án đã nêu và phân tích các đặc trưng cơ bản của thị trường
BĐS như: (i) Thị trường BĐS đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế;
(ii) Thị trường BĐS hình thành và phát triển qua 4 cấp độ từ sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa
tới tài chính hóa; (iii) Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản; (iv) Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc;

(v) Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo; (vi) Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so
với biến động về cầu và giá cả BĐS; (vii) Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập; (viii)
Thị trường BĐS chịu sự chi phối mạnh của yếu tố pháp luật và (ix) Thị trường BĐS có mối
liên hệ mật thiết với thị trường tài chính.
1.2. Sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản
1.2.1. Khái niệm sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản
Sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS được hiểu là các công cụ tài chính để tài trợ
cho các nhu cầu đầu tư, hoặc sử dụng BĐS của các thành viên tham gia thị trường BĐS. Các
sản phẩm này được tạo ra bởi trung gian tài chính nhằm đáp ứng nhu cầu kết nối giữa người
đầu tư và người sử dụng vốn (chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu, người mua nhà) để
gia tăng nguồn cung và cầu cho thị trường BĐS.
1.2.2. Các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản theo từng giai đoạn
phát triển của thị trường
1.2.2.1. Các sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS ở giai đoạn sơ khởi và tập
trung hóa
Khi thị trường BĐS ở giai đoạn sơ khởi, tất cả mọi người đều có thể tạo lập được
nhà của mình và các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai
đóng vai trò quyết định. Ở giai đoạn tập trung hóa, đã có sự phân hóa vai trò và xuất
hiện các chủ đầu tư BĐS, nhà thầu, nhà cung ứng vật liệu và người mua. Tuy nhiên, các
đối tượng tham gia thị trường vẫn dựa vào nguồn vốn của mình là chính. Do vậy, các
sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS ở cả hai giai đoạn này hầu như chưa xuất hiện.
1.2.2.2. Các sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS ở giai đoạn tiền tệ hóa
Các sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS ở giai đoạn này đã bắt đầu hình thành và
chủ yếu được cung cấp bởi các ngân hàng, công ty tài chính, bao gồm: Nhóm các sản phẩm


6

cho chủ đầu tư/ nhà thầu/ nhà cung ứng vật liệu như huy động, cho vay, bảo lãnh, quản lý
dòng tiền, tài trợ thương mại, tài trợ theo chuỗi...; và nhóm các sản phẩm cho người tiêu dùng

như cho vay mua, xây dựng, sửa chữa nhà.

1.2.2.3. Các sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS ở giai đoạn tài chính hóa
Đây là giai đoạn ghi nhận sự đầy đủ nhất về các sản phẩm tài chính cho thị
trường BĐS bao gồm các sản phẩm cho thị trường BĐS ở giai đoạn tiền tệ hóa và sự
phát triển của các sản phẩm tài chính hóa cho thị trường BĐS bao gồm: Các dự án
thương mại; Quỹ đầu tư BĐS; Khoản vay thế chấp thương mại; Chứng khoán đảm bảo
bằng thế chấp; Nghĩa vụ thế chấp có thể cầm cố.
1.2.3. Các mô hình phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản
Dựa trên các sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS ở giai đoạn tài chính hóa,
các mô hình tạo sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS được hình thành, bao gồm: (i)
Chứng khoán đảm bảo bởi các khoản thế chấp; (ii) Chứng khoán có tài sản cầm cố bằng
các chứng khoán tái thế chấp; (iii) Chứng khoán thế chấp thương mại; (iv) Chứng
khoán hóa có tài sản thế chấp không thông qua trung gian; (v) Quyền dịch vụ thế chấp;
(vi) Mô hình kết hợp giữa nhà tạo lập bất động sản, ngân hàng tín thác và công ty SPC;
(vii) Mô hình xây dựng và vận hành dự án bất động sản và (viii) Mô hình kết hợp giữa
bên tạo lập bất động sản và công ty SPC.
1.3. Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản.
1.3.1. Khái niệm phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản.
Phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS là việc không ngừng mở rộng
số lượng và nâng cao chất lượng của các sản phẩm tài chính hiện có để đáp ứng được nhu
cầu của các chủ thể tham gia thị trường BĐS trong giai đoạn tiền tệ hóa đồng thời phải
tìm ra những sản phẩm tài chính BĐS mới để thỏa mãn nhu cầu đầu tư của nhà đầu tư tài
chính khi thị trường BĐS vận động lên giai đoạn tài chính hóa
1.3.2. Nội dung phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản
Nội dung của phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS bao hàm những vấn
đề sau: (i) Mở rộng danh mục, hoàn thiện chất lượng của các sẩn phẩm tài chính cho thị
trường BĐS ở giai đoạn tiền tệ hóa; (ii) Nghiên cứu, phát triển các sản phẩm tài chính
BĐS mới đáp ứng nhu cầu của các chủ thể tham gia thị trường ở cấp độ tài chính hóa.
1.3.3. Các chỉ tiêu đánh giá sự phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường

bất động sản
Để đo lường mức độ phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS, luận án
đề cập đến 2 nhóm chỉ tiêu chủ yếu: nhóm chỉ tiêu định lượng (Quy mô dư nợ cho vay
BĐS; Tỷ trọng thu nhập từ sản phẩm tài chính BĐS trên tổng thu nhập của ngân hàng; Số
lượng sản phẩm; Giá của sản phẩm) và các chỉ tiêu định tính (Mức độ chuẩn hóa quy trình
nghiệp vụ; Khả năng đáp ứng nhu cầu của khách hàng; Khả năng tiếp cận sản phẩm tài
chính của khách hàng; Chất lượng dịch vụ).


7

1.3.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới sự phát triển các sản phẩm tài chính cho thị
trường bất động sản
Các nhân tố ảnh hưởng tới sự phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS
được chia làm 2 nhóm chính: Các nhân tố khách quan (Môi trường kinh tế; Môi trường
chính trị; Môi trường pháp lý; Mức độ phát triển của thị trường BĐS) và Nhân tố chủ
quan chính là các chủ thể trực tiếp tham gia vào thị trường BĐS.
Chương 2
KINH NGHIỆM THẾ GIỚI VỀ PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM TÀI CHÍNH
CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Sản phẩm tài chính tại những quốc gia có thị trường bất động sản phát triển
2.1.1 Sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Đức
Một trong những mô hình đặc thù là mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở, theo đó
ngân hàng và khách hàng ký hợp đồng về mức tiền tiết kiệm nhà ở và khách hàng gửi tiết kiệm
hàng tháng với mức lãi suất cố định và thấp hơn thị trường. Khi khách hàng tiết kiệm được 50%
tiền thì Ngân hàng sẽ cho khách hàng vay 50% số tiền còn lại và trả góp với lãi suất cố
định, cũng thấp hơn thị trường. Trong trường hợp khách hàng đã tích lũy mà không có nhu
cầu vay thì Nhà nước sẽ hỗ trợ tiền lãi để tổng lãi tiền gửi và lãi hỗ trợ sẽ bằng lãi gửi tiết
kiệm thị trường.
2.1.2. Sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Mỹ

Chứng khoán hóa ra đời và phát triển ở Mỹ trong những năm 70 của thế kỷ XX, nghiệp vụ
này đã thúc đẩy thị trường thứ cấp các khoản cho vay phát triển, góp phần thu hút vốn nhàn rỗi
trong dân chúng thông qua việc đầu tư vào các trái phiếu để tài trợ dân cư mua nhà.
2.1.3. Sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Nhật Bản
Chứng khoán hóa xuất hiện muộn ở Nhật, nhưng lại phát triển rất nhanh, tổng giá trị
chứng khoán hóa năm 1998 là 12.5 tỷ USD, năm 1999 là 23.2 tỷ USD tốc độ tăng trưởng gần
100%, tốc độ này ở năm 2000 là 30%. Các tài sản được chứng khoán hóa bao gồm các khoản
cho vay thương mại thế chấp BĐS, các khoản cho vay nhà ở, vay doanh nghiệp nhỏ.
2.1.4. Sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Malaysia
Malaysia là quốc gia đầu tiên trong khu vực và trong khối các nước đang phát triển
hình thành thị trường thứ cấp các khoản cho vay BĐS, thông qua việc thành lập Công ty
cổ phần Chứng khoán quốc gia – Cagamas Berhad năm 1986. Cagamas giữ vai trò chủ lực
trong việc cung cấp khả năng thanh khoản cho các tổ chức tài chính bằng cách mua tập
hợp (danh mục) các khoản cho vay thế chấp của chúng và đảm bảo cung cấp liên tục
nguồn vốn cho vay thế chấp BĐS.
2.2. Mô hình sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản phổ biến trên thế giới
2.2.1. Đối tác trách nhiệm hữu hạn về bất động sản


8

Là khi một nhóm hai hoặc nhiều người tham gia với nhau để tạo thành một quan hệ
đối tác với mục đích duy nhất là lợi ích tài chính từ BĐS. Khi hình thành một quan hệ đối
tác trách nhiệm hữu hạn về BĐS, một thỏa thuận hợp tác thường được thiết lập, bao gồm
các đối tác chung và các đối tác hữu hạn.
2.2.2. Quỹ đầu tư bất động sản
Là một công ty sở hữu và thường vận hành các BĐS tạo ra thu nhập hoặc các tài sản
có liên quan đến BĐS. Yếu tố cơ bản phân biệt REITs với các công ty BĐS khác là REIT
mua và phát triển BĐS của mình chủ yếu để vận hành chúng như một phần của danh mục
đầu tư của riêng mình, chứ không phát triển BĐS để bán lại chúng. Có 3 loại hình REITs

là: REITs vốn chủ sở hữu, REITs thế chấp và REITs lai.
2.3. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
2.3.1. Mô hình Ngân hàng Tiết kiệm Nhà ở với sản phẩm tài chính truyền
thống cho thị trường bất động sản
Đây là mô hình hoàn toàn khả thi và có thể triển khai sớm ở thị trường Việt Nam.
Điều kiện để phát triển mô hình này bao gồm: Cần có một ngân hàng chuyên biệt để triển
khai mô hình này; Cần xây dựng cơ chế bảo trợ của Nhà nước về phần lãi suất chênh lệch
khi người mua nhà không có nhu cầu vay mua nhà sau khi đã thực hiện tiết kiệm đủ giá trị
theo quy định ở mức lãi suất thấp.
2.3.2. Mô hình chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản
Để triển khai các sản phẩm tài chính (chứng khoán hóa các khoản vay BĐS…) cần phải có:
¾ Sự bảo trợ của Chính phủ cho các sản phẩm chứng khoán các khoản vay
BĐS. Những biện pháp cụ thể là: Thành lập hoặc cho phép thành lập các công ty chứng
khoán hóa và các tổ chức liên quan; Có chính sách giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế
thu nhập cá nhân cho các thành phần tham gia quá trình chứng khoán hóa; Hỗ trợ người
dân mua nhà từ các dự án trong chương trình chứng khoán hóa.
¾ Thành lập công ty chứng khoán hóa. Để chứng khoán hóa các khoản vay mua
nhà, các quốc gia thường có hai hướng thực hiện: cho phép các ngân hàng chứng khoán
hóa các khoản cho vay mua nhà của mình hoặc thực hiện thành lập các công ty chứng
khoán hóa chuyên mua lại các khoản cho vay và phát hành các loại trái phiếu chứng khoán
hóa. Hầu hết các nước hình thành chứng khoán hóa từ hướng thứ nhất và phát triển kỹ
thuật này theo hướng thứ hai.
¾ Chứng khoán hóa chủ yếu dựa vào các khoản cho vay thế chấp BĐS. Đại đa
số các nước thì việc chứng khoán hóa các khoản vay thường bắt đầu từ việc chứng khoán
hóa các khoản vay thế chấp BĐS. Nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao, dẫn đến sự khan
hiếm các nguồn lực tài chính, khiến các NHTM phát sinh nhu cầu giải tỏa nguồn vốn và
huy động thêm vốn nhằm cung cấp thêm các khoản vay mới.
¾ Thành lập và phát triển công ty đánh giá định mức tín nhiệm. Bên cạnh công
ty chứng khoán hóa, cần hình thành các tổ chức tham gia cung ứng dịch vụ trong từng

9

công đoạn trong quy trình chứng khoán hóa: Tổ chức hỗ trợ thanh khoản; Tổ chức bảo
lãnh phát hành; Tổ chức quản lý tài sản và tổ chức định mức tín nhiệm.
Chương 3
THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM TÀI CHÍNH CHO
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM – TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI
3.1. Khái quát về thị trường bất động sản Việt Nam
3.1.1. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường bất động
sản Việt Nam
Hiện tại, thị trường BĐS Việt Nam được điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự và 4 luật cơ bản
là: Luật nhà ở, Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Kinh doanh BĐS cùng một số Luật liên
quan khác như pháp luật về thuế, đầu tư, tài chính – ngân hàng. Tuy hệ thống văn bản pháp
luật điều chỉnh thị trường BĐS đã khá đầy đủ song vẫn còn một số hạn chế, cụ thể như
sau: Các văn bản luật thường có tính ổn định thấp và thiếu khả thi; Pháp luật về thị trường
BĐS còn chồng chéo, mâu thuẫn; Đứng trên giác độ ngân hàng, hệ thống văn bản pháp luật
liên quan đến thị trường BĐS của Việt Nam còn gây nhiều trở ngại trong hoạt động nhận tài
sản đảm bảo là các BĐS của ngân hàng.
3.1.2. Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam
Trong giai đoạn từ năm 2010 đến giữa năm 2012, thị trường BĐS rơi vào trầm lắng,
khó khăn. Một phần do ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ năm 2007 -2009,
một phần do chính sách thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực phi sản xuất, khiến các công ty
kinh doanh BĐS trước đây hoạt động dựa phần lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, thì
nay gặp khó khăn trong việc tiếp cận dòng vốn này. Bên cạnh đó, lạm phát giai đoạn này
tăng cao khiến lãi suất huy động vốn, lãi suất cho vay tăng, đội chi phí tài chính lên, khiến
các doanh nghiệp càng khó khăn.

Những khó khăn chung của nền kinh tế và của thị trường BĐS thể hiện rõ nét

qua số lượng căn hộ tồn kho tại hai thị trường chính Hà Nội và Hồ Chí Minh tăng vọt,
kéo theo tỷ lệ nợ xấu BĐS tăng mạnh tại các ngân hàng. Trước những khó khăn chung
của thị trường, Chính phủ đã có những giải pháp quyết liệt để hỗ trợ thị trường: cho
phép loại BĐS ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất, thành lập công ty VAMC để hỗ trợ ngân


10

hàng xử lý nợ xấu. NHNN cũng tuyên bố tung ra gói 30.000 tỷ lãi suất chỉ 6% để hỗ
trợ người thu nhập thấp mua nhà. Các chủ đầu tư cũng đã chủ động tìm ra những
hướng đi mới để vượt qua khó khăn: giảm giá hàng bán, điều chỉnh thiết kế, chuyển
sang phát triển phân khúc nhà ở dành cho khách hàng có thu nhập trung bình, mua
bán, sáp nhập với các đối tác có tiềm lực tài chính tốt, có khả năng triển khai dự án.
3.2. Thực trạng phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam
3.2.1. Quy trình thực hiện một dự án bất động sản tại Việt Nam
Ở nội dung này, luận án diễn giải chi tiết quy trình thực hiện một dự án bất động sản
tại Việt Nam, từ những bước sơ khởi của dự án là điều tra thị trường, lên ý tưởng đầu tư
đến khâu kết thúc là mở bán cho khách hàng, nộp tiền thuế sử dụng đất.
3.2.2.Thực trạng phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại
Việt Nam
3.2.2.1. Thực trạng phát triển sản phẩm tài chính BĐS cho Chủ đầu tư và Nhà thầu
Trong khi nhu cầu chính của Chủ đầu tư là tài trợ vay vốn trung dài hạn để thực
hiện dự án (thanh toán tiền giải phóng mặt bằng, nộp thuế đất, thanh toán tạm ứng, thanh
toán nhà thầu…) thì nhu cầu về các sản phẩm tài chính của Nhà thầu đa dạng hơn, bao
gồm: (i) Sản phẩm bảo lãnh (bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh tạm
ứng, bảo lãnh thanh toán, bảo lãnh bảo hành): (ii) Tài trợ vốn lưu động (thanh toán chi phí
nguyên vật liệu xây dựng; chi phí nhân công; chi phí thuê/sửa chữa máy móc thiết bị,
thanh toán hoặc tạm ứng cho nhà thầu phụ…) và (iii) Tài trợ trung dài hạn để mua máy
móc thiết bị thi công. Qua khảo sát, điều tra 10 ngân hàng, luận án đã rút ra một số nhận
xét, so sánh về sản phẩm xây lắp như sau:

Tiêu chí
Tỷ lệ cho vay

TSBĐ

Quản lý, thu nợ

BIDV
Vietinbank
- Tối đa 80% khoản phải
thu và quyền đòi nợ từ Chủ
đầu tư.
- Quản lý và cho vay giống
như hạn mức thương mại
thông thường.
Khoản phải thu và quyền
đòi nợ từ Chủ đầu tư (hình
thành hoặc chưa hình
thành)
Theo nhóm công trình

MB
- Khách hàng Quân đội: 100% khoản phải thu và
quyền đòi nợ từ Chủ đầu tư (hình hành hoặc
chưa hình thành).
- Khách hàng thông thường: cho vay tối đa 80%
nhu cầu vốn và MB quản lý cho vay giải ngân
theo tiến độ nghiệm thu và thi công công trình
- Khoản phải thu và quyền đòi nợ từ Chủ đầu tư
hình thành trong tương lai;

- Quyền được thanh toán từ giá trị sản lượng dở
dang (áp dụng đối với KH thông thường)

Bên cạnh các sản phẩm truyền thống cho ngành BĐS, một số TCTD (BIDV, Ocean
bank) đã triển khai mô hình tài trợ mới – Mô hình khách hàng quản lý dòng tiền (Chủ đầu
tư – Nhà thầu – Nhà cung cấp nguyên vật liệu – KHCN).
3.2.2.2. Thực trạng phát triển sản phẩm tài chính BĐS dành cho Người mua nhà
Mua, xây dựng, sửa chữa nhà là các sản phẩm phổ biến dành cho KHCN, đây cũng là


11

phân khúc chịu sự cạnh tranh cao giữa các ngân hàng hiện nay. Các ngân hàng tập
trung cải tiến sản phẩm theo hướng linh hoạt, đáp ứng đa dạng nhu cầu của khách hàng,
từ việc kéo dài thời gian vay, nâng tỷ lệ tài trợ đến đa dạng hóa loại hình TSBĐ. Bảng
so sánh về sản phẩm cho vay mua, xây dựng, sửa chữa nhà tại một số ngân hàng hiện
nay như sau:
Tiêu chí
MB
Tỷ lệ tài trợ Tối đa 90%
Thời
hạn - Mua nhà đất tối đa 15 năm.
vay
- Xây dựng, sửa chữa tối đa
10 năm.
TSBĐ
GTCG, Ô tô, BĐS

Sacombank Techcombank VP Bank
Tối đa 100% Tối đa 70%

Tối đa 100%
Tối đa 15 Tối đa 25 năm Tối đa 25
năm
năm
BĐS

BĐS

BĐS

Ngoài ra, để tạo yếu tố khác biệt, tăng sức cạnh tranh, các ngân hàng cũng đưa ra
một số đặc tính riêng biệt của sản phẩm như cho vay bù đắp (cho vay hoàn vốn), cung cấp
dịch vụ trung gian BĐS, đồng thời tung ra các gói lãi suất đặc biệt ưu đãi dành cho người
mua nhà. Đối với hình thức cho vay mua nhà chung cư, đất dự án, các ngân hàng chủ yếu
triển khai theo hướng hợp tác với chủ đầu tư. Một mặt đảm bảo khả năng quản lý TSBĐ,
một mặt ngân hàng và chủ đầu tư phối hợp thiết kế các ưu đãi riêng cho khách hàng như
ưu đãi về lãi suất, về thủ tục hồ sơ.
3.2.3. Đánh giá thực trạng phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất
động sản tại Việt Nam.
Trong nội dung này, tác giả đã sử dụng nhóm các chỉ tiêu định lượng (thông qua số liệu
thu thập, tổng hợp) và nhóm các chỉ tiêu định tính (thông qua kết quả khảo sát điều tra) để đo
lường mức độ phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS tại Việt Nam.
3.3. Giới thiệu khái quát về Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội và thực
trạng sản phẩm tài chính bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội
3.3.1. Giới thiệu khái quát về Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội
MB được thành lập năm 1994 với mục tiêu ban đầu là hỗ trợ các doanh nghiệp quân
đội làm kinh tế. Từ vị thế một ngân hàng nhỏ với số vốn điều lệ khi thành lập chỉ là 20 tỷ
đồng, sau hơn 20 năm hoạt động, sự phát triển của MB đã ra khỏi nhiệm vụ ban đầu để trở
thành một tổ chức tài chính có thể đáp ứng nhu cầu của hầu hết các phân khúc khách hàng
tại Việt Nam. Tính đến 31/12/2014, mạng lưới của MB đã được mở rộng với 224 điểm

giao dịch, có tổng tài sản đạt hơn 200 nghìn tỷ đồng; huy động vốn đạt hơn 167 nghìn tỷ
đồng; dư nợ cho vay đạt hơn 100 nghìn tỷ đồng. Với lợi nhuận năm 2014 đạt hơn 3000 tỷ
đồng, MB liên tiếp nằm trong nhóm ngân hàng có mức lợi nhuận cao nhất hệ thống. Với
mục tiêu trở thành tập đoàn tài chính, MB hiện có 5 công ty con bao gồm: Công ty cổ phần
chứng khoán MB; Công ty cổ phần Quản lý quỹ đầu tư MB; Công ty Trách nhiệm hữu hạn
Quản lý nợ và khai thác tài sản MB; Công ty cổ phần Địa ốc MB (MB Land) và Công ty
cổ phần Việt R.E.M.A.X.


12

3.3.2. Thực trạng sản phẩm tài chính bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quân đội
3.3.2.1 Thực trạng cho vay Người mua nhà tại MB

Dư nợ BĐS luôn chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu dư nợ KHCN của MB trong
suốt 5 năm qua, tỷ trọng này dao động ở mức 40% đến 54%. Tuy nhiên, so với một số
ngân hàng trên thị trường thì quy mô dư nợ BĐS tại MB vẫn còn khá khiêm tốn và còn
nhiều cơ hội phát triển.
3.3.2.2. Thực trạng cho vay Chủ đầu tư, Nhà thầu, Người cung ứng vật liệu tại MB
Dư nợ cho vay Nhà thầu, Người cung ứng vật liệu chiếm tỷ trọng khoảng 19% tổng
dư nợ SMEs của MB. Trong đó dư nợ cho vay mảng xây dựng chiếm 15%, dư nợ mảng
cho vay sản xuất vật liệu xây dựng chiếm khoảng 4% dư nợ SMEs.
3.3.2.3. Đánh giá về các loại hình cho vay bất động sản tại MB
Qua phân tích về thực trạng cho vay bất động sản tại MB như trên, có thể thấy MB
tập trung chủ yếu vào mảng cho vay Người mua nhà, tiếp theo là Nhà thầu và Nhà cung
ứng vật liệu. Việc tài trợ cho đối tượng Chủ đầu tư hiện rất hạn chế tại MB.
3.4. Nguyên nhân tác động đến mức độ phát triển sản phẩm tài chính cho thị
trường bất động sản tại Việt Nam
Hiện nay, các sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS tại Việt Nam chưa thực sự
phát triển bởi hai nguyên nhân cơ bản sau:

Thứ nhất, do quy mô và mức độ phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam. Hiện
nay, thị trường BĐS nước ta mới đang phát triển ở cấp độ tiền tệ hóa, ở cấp độ này, nhu
cầu về sản phẩm tài chính, đặc biệt là nhu cầu về vốn của các chủ thể tham gia thị trường
BĐS về cơ bản đã được các NHTM đáp ứng đầy đủ.
Thứ hai, do quy định của NHNN vẫn cho phép các NHTM sử dụng một phần
nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn nên các NHTM vẫn có khả năng cân đối
nguồn vốn của mình để tài trợ trung hạn cho các dự án (chủ đầu tư, người mua nhà).
Chính vì vậy, khi các NHTM gặp khó khăn về thanh khoản trong điều kiện nền kinh tế
không thuận lợi, thì các dự án BĐS sẽ khó tiếp cận nguồn vốn để phát triển (thực trang
năm 2011 – 2013)


13

Chương 4
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NHU CẦU SẢN PHẨM TÀI CHÍNH
CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
Để đánh giá thực trạng nhu cầu về sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS Việt Nam,
NCS đã tiến hành khảo sát điều tra với sự tham gia của 100 cá nhân gồm các đối tượng có hiểu
biết về các sản phẩm tài chính nói chung và sản phẩm tài chính dành cho thị trường BĐS nói
riêng và rút ra một số kết luận:
4.1 Đánh giá nhu cầu sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản cho chủ
dự án
4.1.1. Các nguồn tài chính bất động sản ở Việt Nam hiện nay
¾ Kết quả cho thấy nguồn tiền từ chính người
mua nhà và tiền vay ngân hàng là ưu tiên
lựa chọn hàng đầu với người được hỏi,
chiếm trên 94%.
¾ Sự đánh giá không cao các nguồn tài trợ
khác, chẳng hạn trái phiếu (56%), cổ phiếu

(36%), và quỹ đầu tư BĐS (28%) cho thấy
quan điểm của thị trường hoặc là chưa đánh
giá cao hoặc những sản phẩm tài chính đó
chưa có cơ sở để phát triển.
4.1.1.1. Mức độ quan trọng của các nguồn tài chính BĐS khác nhau
Tác giả cũng đã đi sâu khảo sát, phân tích làm rõ các mức độ quan trọng của các nguồn
tài chính đối với chủ đầu tư, theo 5 cấp độ tăng dần từ mức 1 – Không quan trọng đến mức 5 –
Rất quan trọng và rút ra kết luận:
- Đối với nguồn tiền từ người mua nhà: có tới 74% người được hỏi đánh giá nguồn vốn
này quan trọng với chủ đầu tư, chỉ có 7% đánh giá không quan trọng.
- Đối với nguồn vốn vay ngân hàng: có tới 80% ý kiến đánh giá nguồn vốn vay ngân
hàng là rất quan trọng đối với chủ đầu tư, chỉ có 2% ý kiến không đánh gia cao tầm quan trọng
của nguồn vốn này.
- Nguồn vốn ngân sách: chỉ có 34% đánh giá cao (mức 4 &5) tầm quan trọng của
nguồn vốn ngân sách đối với chủ đầu tư.
4.1.1.2. Mức độ rủi ro của các nguồn tài chính BĐS khác nhau
Kết quả khảo sát cũng làm rõ các mức đo rủi ro của các nguồn vốn đối với chủ đầu tư,
theo 5 cấp độ khác nhau từ mức 1 – Rất ít rủi ro đến mức 5 – Rất nhiều. Theo đó, mức độ rủi ro
lớn nhất là huy động tiền từ vay vốn ngân hàng, sau đó mới đến huy động từ phát hành trái
phiếu, từ người mua nhà và cuối cùng là từ phát hành cổ phiếu hay chứng chỉ quỹ BĐS. Những
phát hiện này gợi ý rằng chủ đầu tư về cơ bản sẽ ưa thích nguồn tài trợ từ người mua nhà và


14

thông qua phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, do điều kiện thị trường tài chính Việt Nam còn chưa
phát triển, việc huy động vốn thông qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu còn gặp nhiều
khó khăn, thì nguồn tài trợ thông qua hệ thống ngân hàng hiện vẫn đang là lựa chọn, nhưng
hiển nhiên không phải là tốt nhất đối với họ.
Bên cạnh khó khăn về tiếp cận nguồn vốn, kết quả khảo sát cũng chỉ ra một số nguyên

nhân dẫn đến việc chậm/ không triển khai dự án.
¾ Một trong những nguyên nhân hàng đầu là
khó khăn trong việc tìm nguồn vốn tài trợ và
tình trạng dư cung trên thị trường. Tiếp đến
là các lý do như sự không chắc chắn về
tương lai của thị trường hay người mua nhà
khó tiếp cận được vốn vay.
¾ Kết quả khảo sát này cũng phản ánh khá
chính xác về thực trạng chậm tiến độ triển
khai các dự án trong thời gian qua.
4.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc huy động các nguồn tài chính cho bất
động sản
¾ Đối với nguồn vốn huy động từ người mua nhà: kết quả phỏng vấn đã làm rõ
các nguyên nhân với mức độ quan trọng khác nhau. Thứ nhất là việc người mua nhà
không tin tưởng năng lực của chủ đầu tư (29% và 37% người được phỏng vấn đánh giá là
quan trọng và rất quan trọng tương ứng). Tiếp đến là tiến độ thực hiện dự án (chiếm 81%)
và rủi ro pháp lý (chiếm 47%) cũng là mối bận tâm của nhiều người mua nhà.
¾ Đối với nguồn vốn vay ngân hàng: Việc khơi thông nguồn vốn của ngân hàng
cho chủ dự án bất động sản thường gặp các rào cản, trong đó nổi bật là việc ngân hàng
không tin tưởng vào năng lực của chủ đầu tư (41% cho là rất quan trọng) và triển vọng của
thị trường bất động sản (16% cho là rất quan trọng) và thủ tục rườm rà (16% cho là rất
quan trọng). Sau đó đến các vấn đề như yêu cầu về lãi suất không phù hợp (11%), tài sản
thế chấp và đối ứng (15%) và thời hạn vay không phù hợp (8%).
¾ Nguồn vốn từ thị trường trái phiếu: Mặc dù là một kênh huy động vốn có ưu
thế tại các nước phát triển, song nguồn vốn huy động từ phát hành trái phiếu ở VN nói
chung và huy động tài trợ cho BĐS nói riêng còn gặp nhiều khó khăn. Kết quả khảo sát
phản ánh những khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn trái phiếu, trong đó nổi bất lên là
trở ngại trong việc tìm được nhà đầu tư mua trái phiếu (35% xem là rất quan trọng), tiếp
đến là tiếp cận ngân hàng bảo lãnh phát hành (29% xem là rất quan trọng), tiếp đến là lãi
suất trái phiếu (23%), tài sản đảm bảo (19%) và cuối cùng là thời hạn trái phiếu (6%).

¾ Nguồn vốn huy động từ phát hành cổ phiếu: Kết quả khảo sát cho thấy việc
thị trường diễn biến không thuận lợi (28%) và sức ép trả cổ tức cao (26%) là hai yếu tố
cản trở lớn nhất đến việc phát hành cổ phiếu của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.


15

Ngoài ra còn có những yếu tố khác như giá trị phát hành nhỏ so với nhu cầu (17%) và sự
không ủng hộ của cổ đông hiện hữu (21%).
¾ Nguồn vốn huy động từ các quỹ đầu tư BĐS: Các quỹ đầu tư BĐS hay còn gọi
quỹ tín thác BĐS là hình thức khá mới mẻ tại Việt Nam. Kết quả khảo sát phản ánh rõ nét
thực trạng này, theo đó ba vấn đề nổi bật là (1) khái niệm này còn rất mới mẻ (34% người
phỏng vấn cho là rất quan trọng), (2) khó tìm nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ (40%) và (3) Nhà
đầu tư không tin vào năng lực quản lý quỹ (35%). Ngoài ra còn có những trở ngại khác như
rủi ro biến động giá bất động sản và thời hạn quỹ đầu tư không phù hợp.
4.2. Đánh giá nhu cầu về sản phẩm tài chính bất động sản cho người mua nhà
¾ Mặc dù các sản phẩm tài chính cho thị
trường BĐS hiện chỉ mang tính truyền
thống (tiết kiệm và vay ngân hàng), điểm
đáng chú ý là phần lớn các ý kiến (68%
người được hỏi) đồng tình rằng các sản
phẩm hiện tại là phù hợp.
¾ Có 18% ý kiến cho rằng cần phát triển các
sản phẩm mới, chẳng hạn như chứng khoán
hóa các khoản vay thế chấp, trái phiếu cho
thị trường BĐS
Kết quả này gợi ý rằng có lẽ các định chế tài chính tại Việt Nam nên tập trung
nhiều hơn vào việc cải thiện các sản phẩm hiện có, đồng thời từng bước giới thiệu các
sản phẩm tài chính mới mà thị trường có thể tiếp nhận. Một số sản phẩm tài chính mới
cho thị trường BĐS do tác giả đề xuất gồm có: Chứng chỉ BĐS, chứng chỉ REIT, trái

phiếu đảm bảo bởi khoản vay thế chấp MBS, trái phiếu công trình; Sản phẩm thuê
nhà kết hợp với mua nhà vào thời điểm được lựa chọn; Tài trợ mua nhà xã hội với cơ
chế đơn giản hơn; Tài trợ ngắn hạn trọn gói cho chủ đầu tư; Tài trợ mua nhà theo
lô/nhóm; Sản phẩm trọn gói tài trợ tất cả đối tượng tham gia vào chuỗi liên kết BĐS
(Nhà đầu tư, nhà thầu, nhà cung ứng vật liệu và người mua nhà); Sản phẩm bảo lãnh
thanh toán cho người mua nhà, Bảo lãnh chứng minh vốn tự có cho chủ đầu tư; Quỹ
đầu tư BĐS.
4.2.1. Mức độ khó khăn của các nguồn huy động đối với người mua nhà
Những rào cản cơ bản đối với các KHCN khi huy động nguồn vốn tín dụng ngân hàng
để mua nhà bao gồm: khó tiếp cận với nguồn tài trợ; Lãi suất tài trợ không hợp lý, Giá trị đối
ứng không hợp lý; Thời gian cho vay không hợp lý và cuối cùng là yếu tố quy trình thủ tục
ngân hàng rườm rà.
4.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến sản phẩm tài chính bất động sản cho người
mua nhà


16

Các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến sản phẩm cho vay mua nhà của KHCN bao gồm:
mức lãi suất cho vay phù hợp, thời gian cho vay phù hợp, tỷ lệ vốn đối ứng, kỳ hạn thanh toán
gốc lãi và định kỳ điều chỉnh kỳ hạn của lãi suất. Kết quả khảo sát đã làm rõ hơn các đặc
điểm về khoản vay của người mua nhà, theo đó hầu hết người mua nhà mong muốn lãi
suất cho vay mua nhà được chấp nhận nên ở mức là 9%, thời gian vay là 15 năm, giá trị
đối ứng là 30%, kỳ trả lãi và gốc là 1 tháng và lãi suất nên điều chỉnh theo thời hạn hàng
năm (12 tháng).
4.2.3. Mức độ quan trọng của các yếu tố đối với khả năng vay vốn của người
mua nhà
Đứng ở góc độ bên cho vay, giá trị tài sản thế chấp và việc chứng minh khả năng trả nợ
là hai tiêu chí được đánh giá là có mức độ quan trọng nhất, sau đó mới đến các khía cạnh khác
như việc làm của người vay, lịch sử tín dụng và tiền gửi tiết kiệm.

4.2.4. Mức độ hiểu biết các sản phẩm tài chính bất động sản của người mua nhà

Mặc dù một số sản phẩm/ mô hình tài chính chuyên biệt cho thị trường BĐS như
Chứng khoán được đảm bảo bởi BĐS, Chứng chỉ quỹ tín thác/ quỹ đầu tư BĐS, Trái phiếu
đảm bảo bằng BĐS hay ngân hàng tiết kiệm nhà ở chưa xuất hiện ở Việt Nam, nhưng có trên
50% ý kiến phỏng vấn có biết đến mô hình, sản phẩm này. Trong đó, người được phỏng vấn
đánh giá cao tính khả thi trong triển khai mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở cho thị trường
BĐS Việt Nam,với 80% nhận định là có thể triển khai.
Chương 5
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CÁC SẢN PHẨM TÀI CHÍNH
CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM VÀ ỨNG DỤNG TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI
5.1. Định hướng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam giai đoạn 2015 – 2020
Mục tiêu chiến lược về phát triển thị trường BĐS trong giai đoạn 5 năm tới được
xác lập:
- Phát triển thị trường BĐS đảm bảo ổn định, vững chắc, hoạt động hiệu quả, có cấu
trúc hoàn chỉnh và đồng bộ, kết nối thông suốt với các thị trường khác của nền kinh tế.
- Hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh
doanh BĐS, nhà ở... tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho thị trường BĐS phát triển ổn định.
- Mục tiêu đến năm 2020 diện tích nhà ở bình quân đạt 25 m2 sàn/người, trong đó tại


17

đô thị đạt 29 m2/người, tại nông thôn đạt 22 m2 sàn/người. Giai đoạn 2015 - 2020 xây dựng
mới 425 triệu m2 sàn nhà ở, với khoảng 3 triệu căn hộ/căn nhà xây mới; đầu tư xây dựng 12,5
triệu m2 nhà ở xã hội tại khu vực đô thị. Đáp ứng cơ bản nhu cầu về các công trình văn phòng
cho thuê, khách sạn, thương mại, hạ tầng xã hội, hạ tầng khu công nghiệp...
- Huy động các nguồn lực trong và ngoài nước để phát triển thị trường BĐS, góp
phần thúc đẩy các ngành sản xuất khác phát triển và tăng trưởng kinh tế của đất nước. Thu

ngân sách từ đất và BĐS đạt 10% - 15% tổng thu ngân sách.
Chiến lược phát triển thị trường BĐS cần được xây dựng trên một số quan điểm sau:
- Một là, xây dựng và quản lý thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững, phù hợp
với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và điều kiện phát triển kinh tế xã hội từng thời kỳ. Phát triển thị trường BĐS đảm bảo đồng bộ, thống nhất và liên thông
với các thị trường khác trong cân đối tổng thể của nền kinh tế vĩ mô.
- Hai là, huy động tối đa các nguồn lực, khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn
lực từ đất đai để phát triển đa dạng, đồng bộ các loại hàng hóa của thị trường BĐS, đáp
ứng nhu cầu của xã hội và nhu cầu phát triển kinh tế của đất nước. Phát triển thị trường
BĐS trên cơ sở cân đối hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người dân và của nhà đầu tư.
- Ba là, phát triển các dự án BĐS phải tuân thủ quy hoạch phát triển đô thị, quy
hoạch ngành và phù hợp nhu cầu của thị trường. Phát triển nhà ở phải đồng bộ với các
công trình hạ tầng xã hội, phải có giá cả phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số đối
tượng trong xã hội.
- Bốn là, tạo hành lang pháp lý và các điều kiện để hàng hóa BĐS được giao dịch thuận
lợi, công khai, minh bạch trên thị trường BĐS. Nhà nước tăng cường công tác quản lý, kiểm
soát thị trường BĐS bằng công cụ pháp luật. Nhà nước chủ động điều tiết thị trường BĐS với
tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, thông qua việc điều tiết nguồn cung trên thị trường quyền
sử dụng đất sơ cấp và sử dụng linh hoạt các chính sách thuế, tài khóa, tín dụng.
5.2. Quan điểm về phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động
sản tại Việt Nam.
- Phát triển sản phẩm tài chính BĐS tại Việt Nam trên cơ sở quán triệt chủ trương,
đường lối của Đảng, Nhà nước và Chính phủ, tuân thủ quy định của pháp luật về hoạt
động NH, đảm bảo an toàn cho hoạt động của hệ thống NH.
- Phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS phải gắn liền với định hướng
chiến lược và những quan điểm phát triển chung của thị trường BĐS cũng như tiến trình
phát triển kinh tế xã hội của đất nước nhưng phải đảm bảo phù hợp với xu hướng vận động
đi lên của thị trường BĐS.
- Phát triển đảm bảo tính đồng bộ: Phát triển sản phẩm tài chính BĐS cần quan tâm
thực hiện đồng bộ đối với cả các yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp. Nói cách
khác, phát triển sản phẩm tài chính BĐS không chỉ quan tâm về mặt số lượng, mà còn cần

không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ, kết hợp với việc hoàn thiện quy trình nghiệp


18

vụ, nâng cao trình độ cán bộ nhân viên, tăng cường cơ sở hạ tầng công nghệ…Đồng thời,
đảm bảo các sản phẩm dịch vụ dành cho thị trường BĐS được phát triển, hoàn thiện đồng
bộ với các nền tảng, dịch vụ ngân hàng khác.
- Phát triển đảm bảo an toàn, ổn định và bền vững: Việc phát triển sản phẩm tài
chính BĐS phải đảm bảo an toàn cho hoạt động chung của hệ thống ngân hàng, thị trường
tài chính và thị trường BĐS. Phát triển sản phẩm tài chính BĐS phải dựa trên nền tảng tài
chính vững chắc, năng lực quản trị rủi ro vượt trội và hạ tầng công nghệ tiên tiến. Đồng
thời, phải đảm bảo nhà nước phát huy tốt vai trò quản lý, giám sát vận hành thị trường.
- Đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể tham gia thị trường và của nền kinh tế
nói chung. Việc kết hợp hài hòa lợi ích giữa các bên cần phải được xem xét và quán
triệt ngay từ khi xây dựng định hướng, kế hoạch phát triển các sản phẩm tài chính BĐS
cho đến khi đề ra từng chính sách, giải pháp kinh doanh, chương trình hoạt động cụ thể.
Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS phải đảm bảo vừa mang lại sự
thuận tiện, đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng, quan tâm đến lợi ích của khách
hàng trong quan hệ giao dịch. Đồng thời cũng phải đảm bảo cân đối, đem lại nguồn lợi
nhuận ổn định, bền vững, phù hợp với những nguồn lực mà ngân hàng đã phải bỏ ra.
5.3. Giải pháp phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS tại Việt Nam
5.3.1. Nhóm giải pháp đẩy mạnh phát triển sản phẩm tài chính hiện hữu
5.3.1.1. Sản phẩm tài chính dành cho người mua nhà
¾ Phát triển các sản phẩm cho vay truyền thống phù hợp với người mua nhà: Tác giả
đề xuất 5 loại sản phẩm cho vay có thế chấp trong phân khúc nhà ở mà các NHTM của
Việt Nam có thể áp dụng. Sự khác nhau ở các khoản vay đến từ sự linh hoạt trong lãi suất,
kỳ hạn và thời gian điều chỉnh lãi suất để có thể đáp ứng tốt nhu cầu của từng đối tượng
Người mua nhà, cụ thể:
(1). Vay lãi suất cố định: Sử dụng một mức lãi suất cố định trong suốt thời hạn của

khoản vay, thường áp dụng với các khoản vay tiêu chuẩn thời hạn khoảng 15 năm, hoặc
biến động trong thời gian 15 – 20 năm.
(2). Vay lãi suất có điều chỉnh một năm: Khoản vay này được xếp vào nhóm lãi suất có
thể điều chỉnh (ARM) theo các chỉ số tài chính nhất định được lựa chọn (Chỉ số chứng khoán, chỉ
số nhà, …), các khoản trả lãi có thể tăng hay giảm phụ thuộc vào sự biến động của chỉ số đó.
(3). Khoản vay 10/1 ARM: Lãi suất của khoản vay này có thể giữ nguyên trong 10
năm đầu, từ năm thứ 11 trở đi sẽ bắt đầu biến động hàng năm theo một chỉ số nợ. Con số
đầu tiên chỉ thời hạn thanh toán ổn định, con số thứ hai chỉ khoảng thời gian bao lâu thì lãi
suất thay đổi một lần sau đó. Các trường hợp khác tương tự như 7/1 ARM; 9/1 ARM.
(4). Khoản vay 5/5 và 3/3 ARM: Loại khoản vay này sẽ có kỳ thanh toán cố định
theo mức đầu tiên, sau đó lãi suất sẽ được thay đổi theo tần suất được đưa ra bởi mức thứ
hai. Ở đây 5/5 ARM nghĩa là lãi suất cố định trong 5 năm đầu, từ năm thứ 6, lãi suất sẽ
điều chỉnh cứ 5 năm một lần. Tương tự với loại khoản vay 3/3 ARM.


19

(5). Khoản vay bong bóng: Các khoản vay này có thể được trả dần tiền lãi, một phần
hoặc toàn bộ tiền gốc. Tuy nhiên, sau kì thanh toán thỏa thuận (thường là 3, 5 hoặc 7
năm), người đi vay phải trả ngay toàn bộ gốc khoản vay. Sau đó, bên đi vay có thể được
tái cấp tín dụng bằng một khoản vay mới sử dụng lãi suất hiện hành.
¾ Phát triển sản phẩm tiết kiệm mua nhà ở với mô hình Ngân hàng Tiết kiệm
nhà ở:
- Phương án 1: NHNN chủ trì thành lập một Ngân hàng Tiết kiệm Nhà ở chuyên biệt
với sứ mệnh và nghiệp vụ duy nhất là: nhận tiền gửi tiết kiệm từ đối tượng Người mua nhà và
sau đó thực hiện cho vay để mua BĐS khi người mua nhà đã hoàn thành thời gian tiết kiệm
theo yêu cầu (khi đã tiết kiệm đủ dài và đáp ứng được phần vốn tự có cần đối ứng trong
phương án vay dự kiến). Ngân hàng này có thể mở rộng nghiệp vụ của mình sang tài trợ chủ
đầu tư hay nhà thầu của một dự án nhà cụ thể mang tính khả mại cao.
- Phương án 2: NHNN chủ trì xây dựng thêm một nghiệp vụ bổ sung cho Ngân hàng

Chính sách xã hội là nghiệp vụ Tiết kiệm Nhà ở. Về cơ bản nghiệp vụ này sẽ bao gồm 2
hoạt động là Tiết kiệm và Cho vay Nhà ở tương tự như ngân hàng Tiết kiệm Nhà ở chuyên
biệt như phương án 1.
Bên cạnh đó, NHNN cần đóng vai trò là đơn vị bảo trợ phần tiền lãi chênh lệch
(giữa lãi suất thông thường và lãi suất thấp của tiết kiệm nhà ở) cho Người mua nhà khi
Người mua nhà không có nhu cầu vay mua nhà sau khi kết thúc thời gian tiết kiệm.
¾ Phát triển các sản phẩm cho vay Người mua nhà dựa trên các quy định pháp luật
mới có liên quan đến thị trường BĐS: Việc thiết kế gói sản phẩm cho vay Người mua nhà
tích hợp với các sản phẩm bảo hiểm cho khoản vay và TSĐB của khoản vay là việc cần
triển khai sớm và cần được thiết kế tự động trên hệ thống ngay khi khởi tạo khoản vay để
việc quản lý của ngân hàng được hiệu quả hơn cũng như tạo thêm công cụ phòng vệ cho
Người mua nhà trước các rủi ro. Các sản phẩm bảo hiểm có thể tích hợp với sản phẩm cho
vay BĐS dành cho Người mua nhà ngoài Bảo hiểm Tín dụng cá nhân thì còn có Bảo hiểm
Cháy nổ bắt buộc đối với nhà chung cư.
5.3.1.2. Sản phẩm tài chính dành cho chủ đầu tư
¾ Phát triển các sản phẩm mới phù hợp với Chủ đầu tư: Mua bán sáp nhập
(M&A) công ty BĐS có 1 dự án sẽ là một xu hướng tiềm năng trong thời gian tới tại thị
trường Việt Nam. Bản chất của việc M&A công ty BĐS có 1 dự án là việc mua lại các dự án
BĐS được đánh giá là tiềm năng và hiện đang gặp khó khăn về tài chính để triển khai tiếp dự
án. M&A công ty BĐS 1 dự án cũng đơn giản hơn nhiều M&A công ty thông thường vì bản
chất chính là mua lại dự án duy nhất của công ty đó.
¾ Phát triển sản phẩm tài chính dành cho Chủ đầu tư dựa trên các quy định pháp
luật mới có liên quan đến thị trường BĐS: Theo Luật kinh doanh BĐS 2014, các doanh nghiệp
kinh doanh BĐS phải được ngân hàng bảo lãnh khi bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai.
Đây là một sản phẩm mới, có tính khả thi và các ngân hàng cần phải triển khai ngay. Sản phẩm này


20

có thể được thiết kế như một sản phẩm độc lập hoặc sản phẩm kèm trong gói cho vay BĐS dành

cho Chủ đầu tư hoặc trong gói tài trợ chuỗi liên kết (Chủ đầu tư – Khách hàng). Tuy nhiên, để giảm
trừ rủi ro, các ngân hàng nên ưu tiên việc phát triển sản phẩm dưới dạng sản phẩm trong gói tài trợ
chuỗi (Chủ đầu tư – Khách hàng) tức là chỉ phát hành bảo lãnh cho dự án mà ngân hàng có thể
quản lý được dòng tiền thu được từ khách hàng, dòng vốn giải ngân và tiến độ dự án (tài trợ đồng
thời cho Chủ đầu tư và Khách hàng).
5.3.2. Nhóm giải pháp phát triển sản phẩm tài chính bất động sản chuỗi liên kết
5.3.2.1. Phát triển sản phẩm tài chính theo phương thức 1 tổ chức tín dụng tài trợ
cho cả 4 thành tố của chuỗi liên kết
Việc tài trợ chuỗi liên kết giúp ngân hàng có thể tham gia vào toàn bộ các quá trình
hình thành, xây dựng và thương mại của dự án, từ đó các ngân hàng sẽ quản lý được mục đích
sử dụng vốn vay và dòng tiền luân chuyển trong chuỗi có bảo đảm phù hợp với đặc điểm dự
án xây dựng, tiến độ xây dựng, nhu cầu của Khách hàng hay không. Các sản phẩm dịch vụ cụ
thể dành cho từng yếu tố cấu thành nên chuỗi liên kết bao gồm:
- Đối với nhà thầu: Các loại bảo lãnh cho Chủ đầu tư; Bảo lãnh thanh toán cho nhà cung
ứng vật liệu; Cho vay theo tiến độ xây dựng (tùy thuộc vào tiến độ thanh toán và tiền tạm ứng).
- Dành cho nhà cung ứng vật liệu xây dựng: Bảo lãnh tiền tạm ứng từ nhà thầu; Có
thể cho vay vốn lưu động để nhập nguyên vật liệu.
- Dành cho chủ đầu tư: Cho vay để thực hiện dự án (đền bù, giải phóng mặt bằng, nộp
tiền thuế…); Bảo lãnh thanh toán cho nhà thầu; Bảo lãnh tiến độ cho người mua nhà.
- Dành cho người mua nhà: Các sản phẩm cho vay truyền thống; Phát hành bảo lãnh
thanh toán cho chủ đầu tư (đối với một số dự án đặc thù theo yêu cầu của chủ đầu tư).
5.3.2.2. Phát triển sản phẩm tài chính theo phương thức nhiều tổ chức tín dụng
liên kết tài trợ cho toàn bộ chuỗi liên kết
Ngân hàng tài trợ 1 trong 4 thành tố đó có thể đứng ra ký hợp tác với 3 Ngân hàng
của 3 thành tố còn lại để hình thành chuỗi quản lý dòng tiền luân chuyển trong 4 thành tố
nhằm đảm bảo dự án được thực hiện thành công và đảm bảo an toàn cho các bên tham gia.
5.3.2.3. Nhóm giải pháp phát triển sản phẩm tài chính theo mô hình tối ưu
¾ Mẫu hình lý thuyết cho sản phẩm tài chính BĐS: Trên cơ sở phân tích ở
Chương 1 và 3, Luận án đã kết luận một số đặc điểm cơ bản của cho sản phẩm tài chính BĐS,
đó là: Lợi tức của khoản đầu tư đến từ thu nhập (cho thuê) và lợi vốn; Không có thời hạn cố

định; Dựa trên tài sản có thực; Đòi hỏi sự duy trì, bảo dưỡng thường xuyên; Thị trường không
hiệu quả; Chi phí giao dịch lớn; Thanh khoản thấp và sự đồng nhất không cao.
Cân nhắc những đặc điểm riêng biệt của thị trường BĐS, sản phẩm BĐS nêu trên, việc
thiết kế sản phẩm chứng khoán hóa các khoản vay BĐS sẽ phải đảm bảo các yêu cầu: Các sản
phẩm tài chính được thiết kế để giảm thiểu rủi ro đầu tư; Chia nhỏ các khoản đầu tư để phân
tán rủi ro cho nhiều người; Tạo ra các sản phẩm thanh khoản cao hơn.
Mẫu hình được mô tả như sau: Chủ đầu tư phải tìm kiếm các nhà tài trợ đối với dự


21

án BĐS. Để thuận lợi, thường các dự án BĐS sẽ được thể chế hóa bằng một công ty và
công ty này sẽ phát hành các trái phiếu huy động vốn. Các trái phiếu này sẽ được dàn xếp
bảo lãnh bởi các ngân hàng đầu tư và bán cho nhà đầu tư trên thị trường tài chính với tài
sản đảm bảo chính là BĐS và dòng tiền chi trả là dòng tiền bán BĐS. Sau khi sản phẩm
hoàn thành sẽ được bán hoặc cho thuê với những người tiêu dùng. Dòng tiền bán được sẽ
được dùng để chi trả lãi và gốc trái phiếu.
¾ Mô hình chứng khoán hóa: Mô hình được thực hiện như sau: Ngân hàng cung
cấp tín dụng cho khách hàng và nhận tài sản thế chấp. Ngân hàng nhóm các khoản vay
đồng tiêu chuẩn thời hạn và lãi suất, chuyển giao cho tổ chức trung gian chuyên trách
(SPV). Tổ chức này chịu trách nhiệm hoàn thành các thủ tục cần thiết để phát hành chứng
khoán thông qua tổ chức phát hành. SPV dùng tiền thu được từ phát hành chứng khoán để
trả cho các NHTM. Thông thường các khoản phải thu, các khoản nợ được chứng khoán
hóa do tổ chức quản lý tài sản (AMC) trực thuộc ngân hàng nắm giữ. Người đi vay đến kỳ
hạn có trách nhiệm thanh toán nợ gốc, lãi cho ngân hàng. Ngân hàng sẽ dùng dòng tiền
này để thanh toán cho SPV, nguồn vốn này sẽ được SPV thanh toán cho các nhà đầu tư
chứng khoán khi đến hạn thanh toán.
Để triển khai mô hình chứng khoán hóa thì cần có một số điều kiện tiên quyết: Cần có
khung pháp lý cho phép thành lập các SPV; Xây dựng các tổ chức định mức tín nhiệm có uy
tín; NHNN cần ban hành các quy định và điều kiện cho việc chứng khoán hóa để các ngân

hàng thỏa mãn điều kiện thì được tham gia vào việc bán các khoản vay cho các SPV
¾ Giải pháp chứng khoán hóa đối với chủ đầu tư: Với điều kiện thực tế tại thị
trường Việt Nam, tác giả đề xuất một số sản phẩm tài chính mới cho chủ đầu tư: Sản phẩm
quỹ REIT; Trái phiếu công trình và chứng chỉ BĐS.
5.4. Ứng dụng các giải pháp phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất
động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội
5.4.1. Giải pháp phát triển các sản phẩm truyền thống đối với Người mua nhà
và Chủ đầu tư – là khách hàng hoặc khách hàng tiềm năng của Ngân hàng TMCP
Quân đội
5.4.1.1.Phát triển các sản phẩm cho vay truyền thống phù hợp với Người mua nhà
Hiện tại, các sản phẩm cho vay đối với người mua nhà tại MB khá đa dạng, đảm bảo
tính cạnh tranh trên thị trường. Trong thời gian tới, MB có thể nghiên cứu, cải tiến nhằm
tăng tính linh hoạt của sản phẩm, tăng khả năng cạnh tranh như: Kéo dài thời gian cho vay
mua, xây dựng sửa chữa nhà đất; Đa dạng phương thức trả gốc lãi trên core banking; Thiết
kế các gói tín dụng linh hoạt cho người mua nhà.
5.4.1.2. Phát triển các sản phẩm cho vay Người mua nhà dựa trên các quy định
pháp luật mới có liên quan đến thị trường BĐS
Việc thiết kế một gói sản phẩm cho vay BĐS dành cho Người mua nhà với tính
năng tích hợp tự động trên hệ thống việc bán kèm 2 sản phẩm bảo hiểm là Bảo hiểm Tín


22

dụng cá nhân và Bảo hiểm Cháy nổ bắt buộc đối với sản phẩm cho vay nhà chung cư là
cần thiết đối với MB.
5.4.1.3. Giải pháp phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS dành cho Chủ
đầu tư dựa trên các quy định pháp luật mới có liên quan đến thị trường bất động sản
Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014 chính thức có hiệu lực, doanh
nghiệp BĐS phải được ngân hàng bảo lãnh khi bán, cho thuê nhà hình thành trong tương
lai. Tại MB, với danh mục các Chủ đầu tư BĐS đang được tài trợ tại MB sẽ là nguồn

khách hàng tiềm năng cho sản phẩm bảo lãnh dành cho Chủ đầu tư này.
5.4.2. Nhóm giải pháp phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS chuỗi liên kết
MB có lịch sử và kinh nghiệm tài trợ cho tất cả các đối tượng của Chuỗi liên kết: Chủ đầu
tư; Nhà thầu, Nhà cung cấp vật liệu; Người mua nhà. Do hiểu rõ đặc tính khách hàng, MB có
thuận lợi trong việc triển khai giải pháp một ngân hàng tài trợ cho toàn bộ Chuỗi liên kết.
5.4.3. Nhóm giải pháp hướng tới mô hình tối ưu
5.4.3.1. Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp của Người mua nhà
MB có thể kết hợp với MB Capital hoặc MB Security, hai trong số các Công ty
con của MB, để thực hiện chứng khoán hóa BĐS các khoản vay thế chấp của Người
mua nhà. Tài sản đảm bảo cho các chứng khoán hóa này chính là các BĐS là TSĐB của
các khoản vay hiện tại tại MB. Lợi tức của các chứng khoán hóa BĐS này chính là
nguồn tiền thu được từ lãi vay mà MB thu từ khách hàng là Người mua nhà mà MB đã
tài trợ trước đó.
5.4.3.2. Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp của Chủ đầu tư
MB cũng có thể kết hợp với MB Capital/ MB Security để thực hiện nghiệp vụ chứng
khoán hóa. Trong trường hợp này, MB là ngân hàng thực hiện tài trợ cho chủ đầu tư để cho
vay dự án BĐS. MBC/MBS sẽ đóng vai trò là đơn vị phát hành trái phiếu (SPC). Dòng tiền
thu được từ phát hành trái phiếu BĐS này sẽ được giải ngân trực tiếp cho các nhà thầu thông
qua sự quản lý của ngân hàng để đảm bảo quản lý dòng tiền đúng mục đích nhờ đó đảm bảo
tiến độ dự án và hiệu quả dự án. Ngân hàng sẽ đóng vai trò trả gốc và lãi cho trái phiếu BĐS
được phát hành. Tiền trả gốc và lãi cho trái phiếu BĐS được phát hành là từ thu gốc và lãi của
khoản vay BĐS mà ngân hàng cho chủ đầu tư vay.
5.4.3.3. Chứng khoán hóa các dự án BĐS của MB Land
MB với vai trò quản lý Tập đoàn có thể nghiên cứu triển khai giải pháp chứng
khoán hóa các dự án BĐS của MB Land để tạo nguồn tài trợ cho các dự án này. MB Land
hiện có không phải một mà là một số dự án BĐS đang triển khai cùng lúc. Nếu huy động
vốn theo hình thức truyền thống thì nhà đầu tư/ngân hàng tham gia tài trợ sẽ buộc phải tài
trợ vào từng dự án cụ thể và chịu toàn bộ rủi ro của chính dự án đó. Rủi ro này sẽ được
giảm thiểu trong trường hợp MB triển khai biện pháp chứng khoán hóa toàn bộ danh mục
các dựa ns đang triển khai của MB Land. Theo đó, nhà đầu tư khi sở hữu các chứng khoán hóa

này sẽ được đảm bảo không phải bởi một mà là toàn bộ các dự án được chứng khoán hóa. Rủi


23

ro từ việc dự án có vấn đề sẽ được giảm thiểu và san đều.
5.5. Điều kiện thực hiện giải pháp
Để các giải pháp nêu trên phát huy được hiệu quả tối ưu, đồng thời hỗ trợ phát triển các
sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS tại Việt Nam, NCS có một số kiến nghị, đề xuất:
5.5.1. Điều kiện đối Ngân hàng Nhà nước
- Thành lập ngân hàng chuyên biệt theo mô hình Tiết kiệm Nhà ở.
- Thành lập đơn vị mua nợ BĐS có chất lượng tốt
- Thành lập đơn vị thực hiện chứng khoán hóa BĐS
5.5.2. Điều kiện đối với Bộ Tài chính
Để thị trường BĐS nói chung và thị trường sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS
nói riêng có tiền đề và cơ sở để phát triển, đặc biệt với thị trường đang hướng tới giai đoạn
4, việc phát triển các văn bản hướng dẫn cụ thể để tạo điều kiện cho phát triển thị trường
thứ cấp để mua bán các sản phẩm chứng khoán hóa BĐS là vô cùng cần thiết. Bộ Tài
chính cần nghiên cứu và ban hành các văn bản hướng dẫn quy định về việc vận hành thị
trường này.
5.5.3. Điều kiện đối với Bộ Xây dựng
Để Luật Nhà ở (sửa đổi) thực sự phát huy được hiệu quả và tạo điều kiện thuận lợi
hỗ trợ thị trường BĐS phát triển, Bộ Xây dựng cần xem xét nghiên cứu triển khai 1 số
nghị định hướng dẫn thi hành Luật này. Trên cơ sở nghiên cứu của cá nhân, NCS đề xuất
một số nội dung của Luật Nhà ở (sửa đổi) 2014 cần có hướng dẫn thi hành dưới dạng các
nghị định, cụ thể như sau:
- Nghị định về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (thay thế 4 nghị định: Nghị định
51/2009/NĐ-CP; Nghị định 71/2010/NĐ-CP; Nghị định 34/2013/NĐ-CP và Nghị định
84/2013/NĐ-CP);
- Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (thay thế Nghị định số

188/2013/NĐ-CP);
- Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (thay thế Nghị định số
34/2007/NĐ-CP);
- Nghị định về xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu và thông tin về nhà ở và thị trường BĐS


24

KẾT LUẬN CHUNG
Việc nghiên cứu sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS không phải là mới ở các
nước phát triển trên thế giới, nhưng lại khá mới mẻ tại Việt Nam. Nếu như phân thị trường
BĐS thành 4 mức độ phát triển: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa thì mỗi
một mức độ phát triển của thị trường đòi hỏi phải có các sản phẩm tài chính tương ứng.
Việt Nam được coi là có thị trường BĐS đang phát triển ở mức độ tiền tệ hóa và sẽ hướng
đến thị trường BĐS ở mức độ tài chính hóa.
Với việc nghiên cứu đầy đủ tổng thể về nền tảng lý thuyết sản phẩm cho thị trường BĐS,
kinh nghiệm thế giới về sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS ở các nước có thị trường BĐS
ở mức độ tài chính hóa và thực trạng sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS cũng như việc
khảo sát nhu cầu về sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS ở Việt Nam đã giúp NCS có cơ sở
để phân tích và đưa ra các giải pháp phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS ở
Việt Nam trong hiện tại và tương lai.
Nhóm giải pháp phát triển các sản phẩm tài chính cải thiện thực trạng gắn với nhu
cầu từ thị trường BĐS, bao gồm: cải thiện các tính năng sản phẩm cho vay truyền thống
cho Người mua nhà với thời gian vay dài hơn, lãi suất phù hợp và ổn định, phát triển sản
phẩm tiết kiệm mua nhà với Mô hình Ngân hàng tiết kiệm, phát triển các sản phẩm tài
chính cho Chủ đầu tư: Tài trợ cho M&A Công ty 1 dự án BĐS, Sản phẩm bảo lãnh cho
Chủ đầu tư bán nhà, các sản phẩm cho vay 4 thành tố trong chuỗi liên kết BĐS: Chủ đầu
tư, Người mua nhà, Nhà thầu, Nhà cung ứng vật liệu xây dựng.
Để đáp ứng yêu cầu thị trường BĐS ở Việt Nam chuẩn bị chuyển sang giai đoạn 4
của thị trường-giai đoạn tài chính hóa đòi hỏi tất yếu phải có các sản phẩm tài chính cho

giai đoạn phát triển này. Đó là các sản phẩm tài chính giúp nguồn tài chính cho thị trường
BĐS được khơi thông, nguồn tài chính cho thị trường BĐS lúc này không chỉ được cung
cấp bởi các NHTM mà còn được cung cấp từ những Nhà đầu tư tổ chức và cá nhân của
toàn xã hội thông qua mua bán các khoản cho vay BĐS đã được chứng khoán hóa (các
khoản vay của cả Người mua nhà và Chủ đầu tư).
NCS cũng đưa ra một số giải pháp phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường
BĐS mà MB có thể ứng dụng. Các sản phẩm hiện tại hướng đến cải tiến tính năng sản
phẩm cho vay Người mua nhà với thời gian vay, lãi suất vay phù hợp với nhu cầu; Phát
triển các sản phẩm cho vay, bảo lãnh cho Chủ đầu tư, Nhà thầu; Phát triển sản phẩm tài trợ
cho chuỗi liên kết. Các sản phẩm tương lai: MB có thể kết hợp với Công ty chứng khoán
MB và Công ty Quản lý quỹ MB thực hiện chứng khoán hóa các khoản vay BĐS (của cả
Người mua nhà và Chủ đầu tư); MB có thể giúp các Công ty BĐS của MB (MBland và
VIETREMAX) chứng khoán hóa các dự án BĐS để có thể huy động vốn từ các Nhà đầu
tư một cách dễ dàng và hiệu quả hơn trong tương lai.
Để có một thị trường BĐS phát triển đòi hỏi phải có một nguồn tài chính lớn và đa
dạng. Nguồn lực đó chỉ được huy động tối đa khi các sản phẩm tài chính phù hợp, minh
bạch, đảm bảo thanh khoản cao. Với những kiến nghị tới các cơ quan quản lý Nhà nước
như: NHNN, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, NCS tin trưởng các sản phẩm tài chính sẽ đủ
đáp ứng nhu cầu phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam trong hiện tại và tương lai.