BÁO cáo dự án đầu tư xây DỰNG KHÁCH sạn 3 SAO PHÚ NHUẬN

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------

BÁO CÁO DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

KHÁCH SẠN 3 SAO PHÚ NHUẬN

Địa điểm
: Quận Phú Nhuận, TPHCM
Chủ đầu tư
: An Chi Co.,ltd
Đơn vị tư vấn : Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 6 năm 2012


CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------

BÁO CÁO DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

KHÁCH SẠN 3 SAO PHÚ NHUẬN
CHỦ ĐẦU TƯ

ĐƠN VỊ TƯ VẤN
CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ
THẢO NGUYÊN XANH

NGUYỄN VĂN MAI

Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 6 năm
2012


NỘI DUNG
CHƯƠNG I: QUY MÔ VÀ CÔNG SUẤT HOẠT ĐỘNG...................................................4
BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ TỔ CHỨC NHÂN SỰ..................................................................4
I.1. Quy mô khách sạn.............................................................................................................4
II.1. Tổng mức đầu tư của dự án............................................................................................6
II.1.2. Cơ sở lập tổng mức đầu tư...........................................................................................6
IV.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán......................................................................15


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG I: QUY MÔ VÀ CÔNG SUẤT HOẠT ĐỘNG
BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ TỔ CHỨC NHÂN SỰ
I.1. Quy mô khách sạn
Khách sạn 03 sao Phú Nhuận được xây dựng với quy mô 100 phòng
Khách sạn có các loại phòng tiêu chuẩn như sau:
 Loại 1 (phòng Standard) : 70 phòng
 Loại 2 (phòng Superior) : 21 phòng
 Loại 3 (phòng Deluxe)
: 6 phòng
 Loại 4 (phòng Suite)
: 2 phòng
I.2. Lựa chọn công suất phục vụ

Mục tiêu công suất phục vụ của khách sạn vào năm đầu tiên hoạt động là 65%/năm,
tương đương số ngày khách của năm là 23,725 ngày khách
Vào năm thứ hai tốc độ tăng công suất là 15%, công suất phục vụ là 75%/năm, tương
đương số ngày khách là 27,284 ngày khách. Các năm tiếp theo công suất phục vụ tăng dần với
tốc độ tăng dự đoán lần lượt là 10% (năm 3), 8% (năm 4) và 5% (năm 5).
Đến năm thứ 5 công suất phục vụ đạt 93%/năm, tương đương số ngày khách đạt được
là 34,034 ngày khách.
I.3. Bộ máy tổ chức nhân sự và nhu cầu nhân sự tiền lương
Sơ đồ bộ máy quản lý của khách sạn

Đây là mô hình trực tuyến - tham mưu, tức là các phong ban không có quyền ra lệnh
trực tiếp các bộ phận kinh doanh mà chỉ tham mưu tư vấn giúp cho giám đốc ra quyết định tối
ưu. Giám đốc vạch ra các chế độ quản lý như phân công việc và chi tiết hoá nhiệm vụ cho các
trưởng bộ phận, các trưởng bộ phận phân công trách nhiệm cho từng thành viên trong tổ chức
của mình.
4


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Nhu cầu sử dụng lao động và bảng lương
Nhân sự
BỘ PHẬN
GIÁN TIẾP
Giám đốc
Kế toán, Nhân
sự
Kế hoạch, thị

trường
Cộng
BỘ PHẬN LĐ
TRỰC TIẾP
Tổ lễ tân
Tổ buồng
Tổ nhà hàng
Tổ bán hàng
Tổ kỹ thuật
Tổ bảo vệ
Đội xe du lịch
Cộng

Ngày
làm
việc
trong
năm

365
365
365
365
365
365
365

Số ca
/ngày

3
3
3
3
3
2
3

Số
người
/ca

Tổng
số
nhân
sự

Lương bình
quân/tháng/
người

Quĩ lương
BQ tháng
(VNĐ)

Quĩ lương
BQ năm
(VNĐ)

5

22,000,000

34,000,000

442,000,000

1

10,000,000

10,000,000

130,000,000

2

6,000,000

12,000,000

156,000,000

2

6,000,000

12,000,000

156,000,000

34,000,000

442,000,000

20

58

30,200,000

228,100,000

2,965,300,000

1
8
4
2
1
2
2

3
24
12
6
3
4
6

63

5,500,000
3,500,000
4,000,000
4,000,000
5,200,000
4,000,000
4,000,000

16,500,000
84,000,000
48,000,000
24,000,000
15,600,000
16,000,000
24,000,000
228,100,000

214,500,000
1,092,000,000
624,000,000
312,000,000
202,800,000
208,000,000
312,000,000
2,965,300,000

Số lượng nhân công đạt tối đa là 63 người, bao gồm bộ phận nhân sự quản lý, hành
chính và các tổ nhóm phục vụ.

Số lượng nhân sự gián tiếp là 5 người, thay đổi không phụ thuộc vào công suất phục vụ
của năm hoạt động.
Nhu cầu sử dụng lao động trực tiếp tối đa là 58 người, tăng hoặc giảm tùy thuộc vào
công suất phục vụ của năm hoạt động.
Tương đương với công suất 65% nhu cầu sử dụng lao động cho năm đầu tiên là 41
người.
Theo đó, Chi phí tiền lương ước tính một năm với công suất tối đa là khoảng
2,965,300,000 đồng. Lương tăng 8%/năm.
Ngoài ra, chi phí tuyển dụng, huấn luyện, đào tạo khoảng 300,000 đồng/người/năm.

5


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG II: TỔNG MỨC VỐN CỦA DỰ ÁN
II.1. Tổng mức đầu tư của dự án
II.1.1. Mục đích lập tổng mức đầu tư
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng dự án khách
sạn 3 sao Phú Nhuận, làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu
tư của dự án.
II.1.2. Cơ sở lập tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư cho dự án xây dựng khách sản 3 sao Phúc Nhuận được lập dựa trên
các phương án quy mô - công suất của của dự án và các căn cứ sau đây :
- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số
14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án
đầu tư và xây dựng công trình;

- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý chất
lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ
về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu
tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật thuế giá trị gia tăng;
- Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 7
Nghị định số 158/2003/NĐ-CP;
- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hướng
dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình”;
- Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định số
123/2008/NĐ-CP;
- Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành một số điều của
Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp.
- Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hướng dẫn một số nội dung về: lập,
thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ chức quản lý
dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Thông tư 33-2007-TT/BTC của Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hướng dẫn
quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;
- Thông tư 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010 hướng
dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số
957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
- Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và
dự toán công trình.
6


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận

Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

II.1.3. Nội dung
Tổng mức đầu tư của dự án bao gồm: Chi phí mua đất, Chi phí tư vấn, thiết kế và quản
lý dự án, Chi phí xây dựng công trình, Chi phí mua sắm trang thiết bị và Dự phòng phí.
Bảng tổng mức đầu tư
STT
1
2
3
4
5

Hạng mục đầu tư

Chỉ dẫn

Chi phí đất
Chi phí xây dựng
Trang thiết bị
Chi phí tư vấn, thiết kế, quản lý dự án
Dự phòng phí

Thành tiền
50,000,000,000
15,000,000,000
10,000,000,000
863,000,000
1,250,000,000

3.452% XD+TB
5% XD+TB

Tổng cộng

77,113,000,000

II.2. Nhu cầu vốn lưu động
Ngoài những khoảng đầu tư máy móc thiết bị, nhà xưởng trong giai đoạn đầu tư; khi
dự án đi vào hoạt động cần bổ sung nguồn vốn lưu động.
Vốn lưu động của dự án bao gồm khoản phải thu bằng 15% doanh thu, khoản phải trả
bằng 20% chi phí hoạt động, số dư tiền mặt tối thiểu bằng 5% chi phí hoạt động và hàng tồn
kho bằng 5% giá vốn các mặt hàng kinh doanh.
Theo kế hoạch thì dự án sẽ đi vào hoạt động từ năm 2014 sau khi hoàn thành các giai
đoạn đầu tư.
Bảng nhu cầu vốn lưu động
Năm
Khoản phải thu

15%

Chênh lệch +/- AR
Khoản phải trả

20%

Chênh lệch +/- AP
Số dư tiền mặt tối thiểu

5%

Chênh lệch +/- CB
Hàng tồn kho
Chênh lệch +/- Inventory
Cộng

5%

ĐVT: VNĐ
2014
3,374,959,068

2015
4,191,699,162

2016
4,979,738,605

3,374,959,068

816,740,094

788,039,443

1,376,805,721

1,685,211,323

1,976,046,893

(1,376,805,721)

(308,405,602)

(290,835,571)

938,549,096

1,075,040,739

1,198,392,437

938,549,096

136,491,643

123,351,698

189,536,458

211,510,838

226,613,633

189,536,458

21,974,379

15,102,795

3,126,238,901

666,800,515

635,658,365

7


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Năm
Khoản phải thu

15%

Chênh lệch +/- AR
Khoản phải trả

20%

Chênh lệch +/- AP
Số dư tiền mặt tối thiểu

5%

Chênh lệch +/- CB
Hàng tồn kho

5%

Chênh lệch +/- Inventory
Cộng

2017

2018

5,808,367,109

6,586,688,301

828,628,504

778,321,193

2,286,525,764

2,580,462,751

(310,478,871)

(293,936,987)

1,330,535,227

1,455,861,757

132,142,790

125,326,530

243,377,541

259,560,763

16,763,908

16,183,222

667,056,331

625,893,958

8


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG III: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN
III.1. Cấu trúc vốn và phân bổ nguồn vốn đầu tư
ĐVT: VNĐ
STT
1
2
3
4

5

Hạng mục đầu tư

Thành tiền

Chi phí đất
Chi phí xây dựng
Trang thiết bị
Chi phí tư vấn, thiết kế, quản lý dự án
Dự phòng phí

Tổng cộng

50,000,000,000
15,000,000,000
10,000,000,000
863,000,000
1,250,000,000

77,113,000,000

Nguồn vốn
Vốn chủ sở hữu
Vốn vay
50,000,000,000
7,165,250,000
7,834,750,000
10,000,000,000
863,000,000

1,250,000,000

19,278,250,000

57,834,750,000

III.2. Tiến độ đầu tư và sử dụng vốn
Tiến độ đầu tư của dự án được thực hiện trong vòng 18 tháng với các hạng mục công việc
trong từng giai đoạn như:
1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:
- Thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng
- Tư vấn, thiết kế, khảo sát khối lượng
- Hoàn thành thủ tục xin đầu tư, cấp phép xây dựng
2. Giai đoạn đầu tư
- Chuẩn bị xây dựng (thẩm định kết cấu, tháo dỡ công trình cũ, tư vấn khác,...)
- Xây dựng cọc móng và tường vây
- Xây dựng hầm, phần thô và hoàn thiện
- Lắp đặt thiết bị, thực hiện các công trình cảnh quan, cây xanh
- Hoàn công xây lắp
3. Giai đoạn chuẩn bị đưa vào hoạt động
- Xúc tiến quảng bá hình ảnh
- Thực hiện các công tác chuẩn bị khác
- Khánh thành công trình nhà hàng – khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Bảng tiến độ thực hiện và sử dụng nguồn vốn:
ĐVT: đồng
Các giai đoạn đầu tư
1. Giai đoạn chuẩn bị
đầu tư

thời gian

Bắt đầu

Vốn sử dụng

Vốn chủ sở hữu

Vốn vay

2 tháng

7/1/2012

50,172,600,000

172,600,000

50,000,000,000

2. Giai đoạn đầu tư
3. Giai đoạn chuẩn bị
đưa vào sử dụng
Cộng

14 tháng

9/1/2012

25,690,400,000

17,855,650,000

7,834,750,000

2 tháng

11/1/2013

1,250,000,000

1,250,000,000

77,113,000,000

19,278,250,000

18 tháng

57,834,750,000

9


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

III.3. Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án
ĐVT: đồng
Hạng mục

Vốn chủ sở hữu
Vốn vay
Tổng cộng

Tỷ lệ
25%
75%
100%

Thành tiền
19,278,250,000
57,834,750,000
77,113,000,000

Giá nguồn vốn
25%
14%

Với tổng mức đầu tư 77,113,000,000 đồng (Bảy mươi sáu tỷ một trăm mười ba triệu
đồng chẵn).
Trong đó:
Chủ đầu tư bỏ vốn 25% tổng đầu tư, tương ứng với số tiền 19,278,250,000 đồng, với
mức chi phí sử dụng vốn kỳ vọng là 25%.
Ngoài ra công ty dự định vay của Ngân hàng 75% trên tổng vốn đầu tư, tức tổng số tiền
cần vay là 57,834,750,000 đồng, với mức lãi suất cho vay tạm tính là 14%/năm.
III.4. Phương án vay vốn và trả nợ vay
Phương thức vay vốn: Chìa khóa trao tay – giải ngân vốn vay theo nhu cầu sử dụng vốn
vay, vào đầu mỗi kỳ của giai đoạn chuẩn bị đầu tư và giai đoạn đầu tư.
Các giai đoạn đầu tư
1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

Bắt đầu
7/1/2012

Vốn vay
50,000,000,000

2. Giai đoạn đầu tư
Cộng

9/1/2012

7,834,750,000
57,834,750,000

Phương án trả nợ gốc và lãi vay: Ân hạn trong các giai đoạn đầu tư của dự án (18
tháng). Bắt đầu trả vốn gốc từ khi dự án đi vào hoạt động từ năm 2014. Trả nợ gốc đều hàng
quý trong vòng 20 quý và lãi vay tính theo dư nợ đầu kỳ (mỗi tháng).
Tiến độ rút vốn vay và trả lãi vay trong các giai đoạn đầu tư được trình bày ở bảng sau:
Dư nợ đầu kỳ
-

Vay nợ trong kỳ Trả nợ trong kỳ
50,000,000,000

50,000,000,000
50,000,000,000
57,834,750,000
57,834,750,000
57,834,750,000

57,834,750,000
57,834,750,000
57,834,750,000

7,834,750,000

Trả lãi vay

Dư nợ cuối kỳ

-

-

50,000,000,000

594,520,548

594,520,548

50,000,000,000

575,342,466

575,342,466

57,834,750,000

687,678,945
665,495,753

687,678,945
687,678,945
621,129,370
687,678,945

687,678,945
665,495,753
687,678,945
687,678,945
621,129,370
687,678,945

57,834,750,000
57,834,750,000
57,834,750,000
57,834,750,000
57,834,750,000
57,834,750,000

Ghi chú
Giai
đoạn
chuẩn bị
đầu tư
-ntGiai
đoạn đầu
tư
-nt-nt-nt-nt-nt-nt10

Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------57,834,750,000
665,495,753
665,495,753
57,834,750,000
-nt57,834,750,000
687,678,945
687,678,945
57,834,750,000
-nt57,834,750,000
665,495,753
665,495,753
57,834,750,000
-nt57,834,750,000
687,678,945
687,678,945
57,834,750,000
-nt57,834,750,000
687,678,945
687,678,945
57,834,750,000
-nt57,834,750,000
665,495,753
665,495,753
57,834,750,000
-nt57,834,750,000
687,678,945
687,678,945
57,834,750,000

-ntChuẩn bị
57,834,750,000
665,495,753
665,495,753
57,834,750,000
hoạt
động
57,834,750,000
687,678,945
687,678,945
57,834,750,000
-nt-

Số vốn vay này kỳ vọng sẽ được giải ngân thành hai lần vào đầu tháng 7 năm 2012 và
đầu tháng 9 năm 2012, với tổng số tiền cần vay là 57,834,750,000 đồng.
Trong giai đoạn đầu tư cuối mỗi tháng sẽ trả toàn bộ lãi vay chứ chưa trả vốn gốc vì
chưa có nguồn doanh thu, với tổng lãi vay trong thời gian xây dựng ban đầu là
11,307,581,658 đồng. Lãi vay trong thời gian đầu tư xây dựng được tính vào chi phí tài chính
của dự án trong báo cáo ngân lưu và được chi trả bằng nguồn vốn dự phòng khác của dự án.
Khi dự án đi vào khai thác kinh doanh, có nguồn thu sẽ bắt đầu trả vốn gốc.
 Thời gian trả nợ gốc dự tính trong 20 kỳ vào đầu mỗi quý với những khoản vốn gốc
đều mỗi kỳ.
 Chi phí lãi vay được trả vào đầu mỗi tháng với mức lãi suất 14%/năm số tiền theo
dư nợ đầu kỳ.
 Nợ phải trả tại mỗi kỳ bao gồm lãi vay và vốn gốc.
Qua hoạch định nguồn doanh thu, chi phí và lãi vay theo kế hoạch trả nợ cho thấy dự án
hoạt động hiệu quả, có khả năng trả nợ đúng hạn rất cao, mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu
tư và các đối tác hợp tác như ngân hàng.
Kế hoạch vay trả nợ theo các kỳ được thể hiện cụ thể như sau:
 Lịch trả nợ vay và lãi vay

Ngày

Dư nợ đầu kỳ

Trả nợ trong kỳ

Trả nợ vay

Trả lãi vay

Dư nợ cuối kỳ

1/1/2014

57,834,750,00
0

3,579,416,445

2,891,737,500

687,678,945

54,943,012,50
0

2/1/2014
3/1/2014

54,943,012,50

0
54,943,012,50
0

590,072,901

590,072,901

653,294,998

653,294,998

4/1/2014

54,943,012,50
0

3,523,958,466

5/1/2014
6/1/2014

52,051,275,000
52,051,275,000

618,911,051
598,946,178

2,891,737,500

54,943,012,50
0
54,943,012,50
0

Ghi chú
Đưa kỳ
vào trả
hoạt nợ
động 1
-nt-nt-

632,220,966

52,051,275,000

-nt-

618,911,051
598,946,178

52,051,275,000
52,051,275,000

-nt-nt-

kỳ
trả
nợ
2

11


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7/1/2014
8/1/2014
9/1/2014
10/1/2014

52,051,275,000
49,159,537,50
0
49,159,537,50
0
49,159,537,50
0

11/1/2014 46,267,800,000
12/1/2014 46,267,800,000

3,510,648,551

584,527,103

565,671,390

565,671,390

3,476,264,603

3,441,880,656

2/1/2015
3/1/2015

43,376,062,500
43,376,062,500

465,847,027
515,759,209

5/1/2015
6/1/2015

40,484,325,00
0
40,484,325,00
0

3,390,859,315

8/1/2015
9/1/2015

37,592,587,500
37,592,587,500

446,991,314

432,572,240

12/1/2015

532,396,603
550,143,156

46,267,800,000
46,267,800,000

-nt-nt-

550,143,156

43,376,062,500

-nt-

465,847,027
515,759,209

43,376,062,500
43,376,062,500

-nt-nt-

499,121,815

40,484,325,00
0

465,847,027

3,338,728,814

2,891,737,500

2,891,737,500

446,991,314
432,572,240

37,592,587,500
37,592,587,500

-nt-nt-

446,991,314

34,700,850,00
0

412,607,367

412,607,367

3,304,344,867

2/1/2016
3/1/2016

4/1/2016

31,809,112,500
31,809,112,500
31,809,112,500

353,821,909
378,223,420
3,257,760,164

kỳ
trả
nợ
5

kỳ
trả
nợ
6

-nt-nt-

34,700,850,00
0
34,700,850,00
0

kỳ
trả
nợ

4

-nt-

37,592,587,500

399,297,452

1/1/2016

40,484,325,00
0
40,484,325,00
0

-nt-

481,375,262

399,297,452

34,700,850,00
0

-nt-nt-

465,847,027
3,373,112,762

34,700,850,00

0
34,700,850,00
0

2,891,737,500

kỳ
trả
nợ
3

-nt-

46,267,800,000

481,375,262

7/1/2015

11/1/2015

2,891,737,500

49,159,537,50
0
49,159,537,50
0

-nt-

584,527,103

481,375,262

40,484,325,00
0

10/1/2015 37,592,587,500

2,891,737,500

532,396,603
550,143,156

46,267,800,000

43,376,062,500

618,911,051

584,527,103

1/1/2015

4/1/2015

2,891,737,500

49,159,537,50
0

-nt-

kỳ
trả
nợ
7

kỳ
trả
nợ
8

-nt-nt-

2,891,737,500

412,607,367

31,809,112,500

-nt-

2,891,737,500

353,821,909
378,223,420
366,022,664

31,809,112,500

31,809,112,500
28,917,375,000

-nt-nt-nt-

kỳ
trả
nợ
9

kỳ

12


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------trả
nợ
10
5/1/2016
6/1/2016

28,917,375,000
28,917,375,000

343,839,473
332,747,877

7/1/2016

28,917,375,000

3,235,576,973

8/1/2016
9/1/2016

26,025,637,500
26,025,637,500

309,455,525
299,473,089

10/1/2016 26,025,637,500

3,201,193,025

11/1/2016 23,133,900,000
12/1/2016 23,133,900,000

266,198,301
275,071,578

1/1/2017

23,133,900,000

3,166,809,078

2/1/2017
3/1/2017

20,242,162,500
20,242,162,500

217,395,279
240,687,631

4/1/2017

20,242,162,500

3,124,661,014

5/1/2017
6/1/2017

17,350,425,000
17,350,425,000

206,303,684
199,648,726

7/1/2017
8/1/2017
9/1/2017
10/1/2017

17,350,425,000

14,458,687,50
0
14,458,687,50
0
14,458,687,50
0

11/1/2017 11,566,950,000
12/1/2017 11,566,950,000

3,098,041,184

343,839,473
332,747,877
2,891,737,500

2,891,737,500

2,891,737,500

2,891,737,500

2,891,737,500

26,025,637,500

-nt-

309,455,525
299,473,089

26,025,637,500
26,025,637,500

-nt-nt-

309,455,525

23,133,900,000

-nt-

266,198,301
275,071,578

23,133,900,000
23,133,900,000

-nt-nt-

275,071,578

20,242,162,500

-nt-

217,395,279
240,687,631

20,242,162,500

20,242,162,500

-nt-nt-

232,923,514

17,350,425,000

-nt-

206,303,684
199,648,726

17,350,425,000
17,350,425,000

-nt-nt-

206,303,684

14,458,687,50
0

171,919,736

166,373,938

166,373,938
2,891,737,500

133,099,151
137,535,789

1/1/2018

11,566,950,000

3,029,273,289

2/1/2018

8,675,212,500

93,169,405

2,891,737,500

-nt-nt-

343,839,473

171,919,736

3,063,657,236

28,917,375,000
28,917,375,000

14,458,687,50
0

14,458,687,50
0

-nt-

kỳ
trả
nợ
11

kỳ
trả
nợ
12

kỳ
trả
nợ
13

kỳ
trả
nợ
14

kỳ
trả
nợ
15

-nt-nt-

171,919,736

11,566,950,000

-nt-

133,099,151
137,535,789

11,566,950,000
11,566,950,000

-nt-nt-

137,535,789

8,675,212,500

-nt-

93,169,405

8,675,212,500

-nt-

kỳ
trả

nợ
16

kỳ
trả
nợ
17

13


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------3/1/2018

8,675,212,500

103,151,842

4/1/2018

8,675,212,500

2,991,561,863

5/1/2018
6/1/2018

5,783,475,000
5,783,475,000

68,767,895
66,549,575

7/1/2018

5,783,475,000

2,960,505,395

8/1/2018
9/1/2018

2,891,737,500
2,891,737,500

34,383,947
33,274,788

10/1/2018

2,891,737,500
Cộng

103,151,842
2,891,737,500

2,891,737,500

8,675,212,500

-nt-

99,824,363

5,783,475,000

-nt-

68,767,895
66,549,575

5,783,475,000
5,783,475,000

-nt-nt-

68,767,895

2,891,737,500

-nt-

34,383,947
33,274,788

2,891,737,500
2,891,737,500

-nt-nt-

2,891,737,500

2,891,737,500

-

89,012,925,695

57,834,750,000 31,178,175,695

-

-nt-

kỳ
trả
nợ
18

kỳ
trả
nợ
19

kỳ
trả
nợ
20

Hằng quý chủ đầu tư phải trả vốn gốc cho số tiền đi vay là 2,891,737,500 đồng và số
tiền này trả trong 20 quý tiếp theo. Còn số lãi vay chủ đầu tư sẽ trả kèm với lãi gốc dựa vào dư
nợ đầu kỳ của mỗi tháng. Theo dự kiến thì đến ngày 1/10/2018 chủ đầu tư sẽ hoàn trả nợ đúng
hạn cho ngân hàng.
Ghi chú : Chủ đầu tư phân tích phương án tài chính bằng vốn vay của ngân hàng, kết
quả đã chứng minh dự án mang lại hiệu quả cao. Do đó, trong trường hợp chủ đầu tư có thể
lựa chọn phương án huy động vốn khác như phát hành cổ phiếu thì dự án vẫn đảm bảo tính
khả thi, đảm bảo sinh lợi cho các cổ đông góp vốn.

14


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG IV: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH
IV.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán
Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ sở tính
toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán, các tài liệu cung cấp từ
Chủ đầu tư, cụ thể như sau:
- Phân tích hiệu quả kinh tế tài chính của dự án trong thời gian hoạt động hiệu quả của
dự án là 05 năm, sau giai đoạn đầu tư kéo dài 18 tháng, dự án sẽ đi vào hoạt động từ
quý đầu năm 2014;
- Thuế thu nhập doanh nghiệp của dự án: 25%/năm;
- Tốc độ tăng giá bán hàng năm là 8%/năm;
- Tốc độ tăng giá nguyên vật liệu giả sử là 5%/năm;
- Tốc độc tăng trưởng tiền lương là 8%/năm;
IV.2. Tính toán doanh thu
IV.2.1. Sản lượng sản phẩm và dịch vụ

Theo kế hoạch, công suất phòng của dự án đạt từ 65% - 93%/năm.
Năm
Số ngày khách tối đa (ngày khách)
Tốc độ tăng công suất phục vụ
Công suất phục vụ bình quân năm
Số ngày khách thực tế (ngày khách)

2014
36,500
65%
23,725

2015
36,500
15%
75%
27,284

2016
36,500
10%
82%
30,012

2017
36,500
8%
89%
32,413

2018
36,500
5%
93%
34,034

Các hoạt động kinh doanh của dự án tạo doanh thu bao gồm:
o Kinh doanh cho thuê phòng với 4 loại cấp phòng, đối tượng khách hàng là khách
nội địa và quốc tế.
o Kinh doanh nhà hàng phục vụ cho các đối lượng khách lưu trú và khách vãng lai.
o Kinh doanh các loại hình dịch vụ khác như:
 Hoạt động vận chuyển với các hoạt động như đưa đón khách, cho thuê xe,…
 Dịch vụ thương mại với các hoạt động như kinh doanh siêu thị mini, bán
hàng lưu niệm, bán hàng thực phẩm,…
 Dịch vụ giải trí với một số loại hình như : Massage, Gym, Café
 Ngoài ra, còn có các dịch vụ như cho thuê mặt bằng, tham gia tổ chức sự
kiện, hội nghị

IV.2.2. Cơ cấu doanh thu của dự án
Bảng tính toán doanh thu của dự án

Đvt: VNĐ
Năm
A. TÍNH DOANH THU
1.Kinh doanh cho thuê phòng

2014

2015

2016

15


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1.1.Giá phòng
Phòng loại 1
842,400
909,792
982,575
Phòng loại 2
1,010,880
1,091,750
1,179,090
Phòng loại 3
1,560,000
1,684,800
1,819,584
Phòng loại 4
2,134,080
2,304,806
2,489,191
1.2.Doanh thu cho thuê phòng

22,499,727,120

27,944,661,083

33,198,257,367

30,113

32,312

33,293

11,863
18,250
150,000
4,516,875,000

13,642
18,670
162,000
5,234,483,250

15,006
18,287
174,960
5,824,866,735

-

-

711,750,000
100,000

883,993,500
108,000

1,050,184,278
116,640

355,875,000

441,996,750

525,092,139

50,000
711,750,000
60,000
866,666,667
17
50,000,000

54,000
883,993,500
64,800
1,076,400,000
20
54,000,000

58,320
1,050,184,278
69,984
1,278,763,200

22
58,320,000

2,646,041,667

3,286,383,750

3,904,223,895

29,662,643,787

36,465,528,083

42,927,347,997

2017

2018

1,061,181
1,273,418
1,965,151
2,688,326
38,722,447,392

1,146,076
1,375,291
2,122,363
2,903,392
43,911,255,343

2.Kinh doanh nhà hàng
2.1.Khách sử dụng dịch vụ nhà hàng
Khách từ khách sạn (50%)
Khách vãng lai (50 người/ngày)
2.2.Đơn giá/khách/ngày
2.3. Doanh thu nhà hàng
3. Kinh doanh các dịch vụ khác
3.1. Doanh thu mỗi loại dịch vụ
- Vận chuyển: đưa đón khách, cho thuê xe,...
Đơn giá sử dụng
- Dịch vụ thương mại(siêu thị mini: bán hành
lưu niệm,hàng ăn uống,...)
Đơn giá sử dụng
- Giải trí: Massage, Gym, Café,…
Đơn giá sử dụng
- Cho thuê mặt bằng, tổ chức hội nghị, sự kiện
Số lượt tổ chức sự kiện
Đơn giá sử dụng
3.2. Doanh thu từ dịch vụ khác
CỘNG DOANH THU CỦA DỰ ÁN
Năm
A. TÍNH DOANH THU
1.Kinh doanh cho thuê phòng
1.1.Giá phòng
Phòng loại 1
Phòng loại 2
Phòng loại 3
Phòng loại 4
1.2.Doanh thu cho thuê phòng

16


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2.Kinh doanh nhà hàng
2.1.Khách sử dụng dịch vụ nhà hàng
Khách từ khách sạn (50%)
Khách vãng lai (50 người/ngày)
2.2.Đơn giá/khách/ngày
2.3. Doanh thu nhà hàng
3. Kinh doanh các dịch vụ khác

34,486

35,285

16,207
18,279
188,957
6,516,316,493

17,017
18,268
204,073
7,200,753,427

-

-

1,224,934,942

1,389,076,224

125,971

136,049

612,467,471

694,538,112

62,986
1,224,934,942
75,583
1,491,549,396
24
62,985,600
4,553,886,751

68,024
1,389,076,224
81,629
1,691,417,016
25
68,024,448
5,164,107,576

49,792,650,637

56,276,116,346

3.1. Doanh thu mỗi loại dịch vụ
- Vận chuyển: đưa đón khách, cho thuê xe,...
Đơn giá sử dụng
- Dịch vụ thương mại(siêu thị mini: bán hành
lưu niệm,hàng ăn uống,...)
Đơn giá sử dụng
- Giải trí: Massage, Gym, Café,…
Đơn giá sử dụng
- Cho thuê mặt bằng, tổ chức hội nghị, sự kiện
Số lượt tổ chức sự kiện
Đơn giá sử dụng
3.2. Doanh thu từ dịch vụ khác
CỘNG DOANH THU CỦA DỰ ÁN

Hai mảng hoạt động chính tạo nguồn thu cho Dự án là cho thuê phòng và nhà hàng.
Doanh thu của dự án có sự tăng trưởng đều đặn qua các năm nhờ vào các biện pháp:
 Chủ động cải cách chất lượng phục vụ khách hàng nhằm tăng trưởng và ổn định
công suất phòng và tăng giá bán phòng.
 Ngoài ra, Công ty còn tập trung khai thác thị trường tổ chức sự kiện và các dịch
vụ thương mại ngoài nhằm tăng doanh thu và lợi nhuận.
Doanh thu cho thuê phòng năm 2014 ước tính đạt gần 30 tỷ đồng. Năm 2015 sẽ tăng công
suất phục vụ và giá bán, doanh thu dự đoán đạt hơn 36 tỷ đồng, với tốc độ tăng doanh thu là
23%/năm. Các năm sau khi dần án dần đi vào ổn định, doanh thu này tiếp tục tăng với tốc độ lần
lượt là 18%/năm (năm 2016), 16% (năm 2017) và 13% (năm 2018).
Doanh thu nhà hàng hằng năm liên tục tăng. Năm 2014 đạt 4,5 tỷ đồng, tăng dần qua các
năm, đến năm 2018 doanh thu nhà hàng là 7,2 tỷ đồng/năm.

Doanh thu dịch vụ khác như vận chuyển, kinh doanh thương mại, dịch vụ giải trí, tổ chức sự
kiện tương đối ổn định. Và đến năm 2018, doanh thu từ các dịch vụ khác đạt 5,1 tỷ đồng/năm.
Tổng doanh thu của dự án qua các năm là :
• Năm 2014
29,662,643,787 đồng
• Năm 2015
36,465,528,083 đồng
• Năm 2016
42,927,347,997 đồng
17


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------• Năm 2017
49,792,650,637 đồng
• Năm 2018
56,276,116,346 đồng

IV.3.Tính toán chi phí của dự án
IV.3.1. Chi phí hoạt động
Bảng tính chi phí của dự án
ĐVT: VNĐ
Năm

2014

B.TÍNH CHI PHÍ
1.1.Chi phí lương công nhân viên
1.2.Chi phí BHXH, BHYT, BH thất nghiệp

1.3.Chi phí quảng cáo, tiếp thị, PR
1.4.Chi phí điện nước, dịch vụ công cộng
1.5.Chi phí tu bổ thiết bị, nhà cửa
1.6.Chi phí giá vốn dịch vụ:ăn uống, dịch vụ
khác
1.7.Chi phí mua sắm trang thiết bị, dụng cụ
phòng ngủ
1.8.Chi phí khấu hao tài sản cố định
CỘNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN

2015

2,248,171,848

2,792,229,435

472,116,088

586,368,181

1,186,505,751

1,458,621,123

889,879,314

1,093,965,842

1,483,132,189

1,823,276,404

1,790,729,167

2,130,216,750

2,000,000,000
2,416,666,667
12,487,201,024

Năm
B.TÍNH CHI PHÍ
1.1.Chi phí lương công nhân viên
1.2.Chi phí BHXH, BHYT, BH thất nghiệp
1.3.Chi phí quảng cáo, tiếp thị, PR
1.4.Chi phí điện nước, dịch vụ công cộng
1.5.Chi phí tu bổ thiết bị, nhà cửa
1.6.Chi phí giá vốn dịch vụ:ăn uống, dịch vụ khác
1.7.Chi phí mua sắm trang thiết bị, dụng cụ phòng ngủ
1.8.Chi phí khấu hao tài sản cố định
CỘNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN

2016

696,605,399
1,717,093,920
1,287,820,440
2,146,367,400
2,432,272,658

2,100,000,000

2,100,000,000
2,416,666,667

2,416,666,667
14,401,344,403
2017

3,317,168,569

16,113,995,052
2018

3,869,145,419

4,387,610,905

812,520,538
1,991,706,025
1,493,779,519
2,489,632,532
2,767,550,811
2,100,000,000
2,416,666,667
17,941,001,511

921,398,290
2,251,044,654
1,688,283,490

2,813,805,817
3,091,215,251
2,100,000,000
2,416,666,667
19,670,025,074

Trong đó:

18


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1. Chi phí lương: chi phí này bằng số lương chi trả cho bộ phận quản lý gián tiếp và bộ
phận lao động trực tiếp. Tổng số lương hằng năm phải chi phụ thuộc vào công suất
phục vụ của dự án mỗi năm. Tốc độ tăng lương bình quân là 8%/năm.
2. Chi phí bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp : theo quy định hiện nay
chi phí này bằng khoảng 21% mức lương chi trả hằng tháng cho công nhân viên của dự
án.
3. Chi phí tiếp thị, quảng cáo, PR : tạm tính bằng 4% doanh thu hằng năm
4. Chi phí điện nước, internet, điện thoại : bằng 3% doanh thu hằng năm.
5. Chi phí tu bổ thiết bị, nhà cửa, trang trí : ước tính khoảng 5% doanh thu hằng năm.
6. Ngoài ra còn có chi phí giá vốn các dịch vụ ăn uống và các dịch vụ khác ; Chi phí mua
sắm máy móc thiết bị phòng ngủ hằng năm,...
7. Chi phí khấu hao (Áp dụng phương pháp khấu hao đường thẳng)
Tài sản cố định của dự án gồm Công trình xây lắp và máy móc thiết bi.
Thời gian khấu hao cho công trình xây lắp là 20 năm, giá trị máy móc thiết bị là 6 năm.
Thời điểm bắt đầu tính khấu hao là từ khi dự án đi vào hoạt động .

IV.3.2. Chi phí tài chính
Bằng chi phí lãi vay hằng năm của dự án. Năm đầu tiên chi phí lãi vay bao gồm cả chi
phí lãi vay trong thời gian xây dựng. Lãi vay tính theo tháng với mức lãi suất 14/năm. Chi phí
tài chính hằng năm bằng tổng lãi vay các tháng trong năm.
IV.4. Hiệu quả kinh tế - tài chính của dự án
IV. 4.1. Báo cáo thu nhập và các chỉ tiêu hiệu quả của dự án
Năm

2014

2015
2

CỘNG DOANH THU CỦA
DỰ ÁN

29,662,643,787

CỘNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN

12,487,201,024

EBIT (lợi nhuận trước thuế và
lãi vay)
17,175,442,763
Chi phí tài chính
7,217,301,446
EBT (Lợi nhuận trước thuế)
9,958,141,317
Thuế thu nhập doanh nghiệp

25%
2,489,535,329
NI (Lợi nhuận ròng)
PMT (Tỷ suất lợi nhuận trên
doanh thu)
ROI (Tỷ suất lợi nhuận trên vốn
đầu tư)
Năm

7,468,605,988

ĐVT: VNĐ
2016
3

36,465,528,083
14,401,344,403

4

42,927,347,997
16,113,995,052

22,064,183,680

26,813,352,944

5,597,928,446
16,466,255,234
4,116,563,808

3,990,756,201
22,822,596,743
5,705,649,186

12,349,691,425

17,116,947,557

25%

34%

40%

10%

16%

22%

2017

2018
19


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

5

6

CỘNG DOANH THU CỦA DỰ ÁN

49,792,650,637

56,276,116,346

CỘNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN
EBIT (lợi nhuận trước thuế và lãi vay)
Chi phí tài chính
EBT (Lợi nhuận trước thuế)
Thuế thu nhập doanh nghiệp
NI (Lợi nhuận ròng)
PMT (Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu)
ROI (Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư)

17,941,001,511
31,851,649,126
2,359,182,446
29,492,466,680
7,373,116,670
22,119,350,010
44%
29%

19,670,025,074

36,606,091,272
705,425,499
35,900,665,773
8,975,166,443
26,925,499,330
48%
35%

25%

Nhận xét:
EBIT của dự án cao so với mức chi phí tài chính, chứng minh khả năng thanh toán nợ
vay cao của dự án.
Vào năm đầu tiên, tuy dự án hoạt động với công suất thấp và chưa tận dụng được triệt
để các chi phí và công suất thiết kế của dự án nhưng dự án vẫn mang lại lợi nhuận ròng (NI)
cao cho chủ đầu tư. Các năm sau lợi nhuận này tiếp tục tăng cao.
Các chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận của dự qua các năm tương đối hiệu quả và tăng dần qua
các năm chứng minh dự án hoạt động ngày càng hiệu quả
IV.4.2. Báo cáo ngân lưu
Phân tích hiệu quả của dự án hoạt động trong vòng 07 năm theo 2 quan điểm là quan
điểm tổng đầu tư và quan điểm chủ sở hữu.
Với suất chiết khấu là r = 14.13% được tính theo trung bình có trọng số giá sử dụng vốn
của các nguồn vốn.
a. Kết quả báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư:
Năm
Dòng ngân lưu vào
EBIT
Khấu hao tài sản cố
định
Giá trị thanh lý cuối kỳ

Chênh lệch +/- AR
Chênh lệch +/- AP
Chênh lệch +/- CB
Chênh lệch +/Inventory
Cộng Dòng ngân lưu
vào

2012
0

2013
1

2014
2

2015
3

-

-

17,175,442,763

22,064,183,680

2,416,666,667

2,416,666,667

-

-

3,374,959,068
(1,376,805,721)
938,549,096

816,740,094
(308,405,602)
136,491,643

-

-

189,536,458

21,974,379

-

-

22,718,348,331

25,147,650,862
20

Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Dòng tiền ra
58,736,066,667
22,658,666,667
Đầu tư
3,210,716,658
8,096,865,000
7,217,301,446
5,597,928,446
Chi phí tài chính
2,489,535,329
4,116,563,808
Thuế TNDN
Cộng Dòng ngân lưu
61,946,783,324
30,755,531,667
9,706,836,775
9,714,492,254
ra
(61,946,783,324
(30,755,531,667)
13,011,511,556
15,433,158,607
Dòng ngân lưu ròng
)
Dòng ngân lưu ròng
(61,946,783,324
(26,948,987,222)

9,990,015,698
10,382,751,215
chiết khấu
)
Dòng ngân lưu ròng
(61,946,783,324
(88,895,770,546) (78,905,754,847) (68,523,003,632)
chiết khấu lũy kế
)
Năm

2016
4

2017
5

2018
6

Dòng ngân lưu vào
EBIT
Khấu hao tài sản cố định
Giá trị thanh lý cuối kỳ
Chênh lệch +/- AR
Chênh lệch +/- AP
Chênh lệch +/- CB
Chênh lệch +/- Inventory
Cộng Dòng ngân lưu vào
Dòng tiền ra

Đầu tư
Chi phí tài chính
Thuế TNDN
Cộng Dòng ngân lưu ra
Dòng ngân lưu ròng
Dòng ngân lưu ròng chiết khấu
Dòng ngân lưu ròng chiết khấu lũy kế

26,813,352,944
2,416,666,667

31,851,649,126
2,416,666,667

788,039,443
(290,835,571)
123,351,698
15,102,795
29,865,677,976

828,628,504
(310,478,871)
132,142,790
16,763,908
34,935,372,123

36,606,091,272
2,416,666,667
112,916,666,667
778,321,193

(293,936,987)
125,326,530
16,183,222
152,565,318,563

3,990,756,201
5,705,649,186
9,696,405,387
20,169,272,589
11,889,595,329
(56,633,408,303)

2,359,182,446
7,373,116,670
9,732,299,116
25,203,073,007
13,018,158,196
(43,615,250,107)

705,425,499
8,975,166,443
9,680,591,942
142,884,726,621
64,669,732,565
21,054,482,458

Theo cách đánh giá của quan điểm tổng đầu tư các chỉ số tài chính của dự án như sau:
 Hiện giá thu nhập thuần NPV= 21,054,482,458 đồng > 0
 Hiệu quả tài chính của dự án cao, dự án mang tính khả thi.
 Tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án IRR = 19.43% > > r = 14.13%

 Dự án có tỷ lệ sinh lợi nội bộ và hiệu quả đầu tư khá cao.
b. Kết quả báo cáo ngân lưu theo quan điểm chủ sở hữu
2012

2013

2014

2015
21


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------0
1
2
3
Dòng ngân lưu vào
EBIT
17,175,442,763
22,064,183,680
Khấu hao tài sản cố định
2,416,666,667
2,416,666,667
Giá trị thanh lý cuối kỳ
Chênh lệch +/- AR
3,374,959,068
816,740,094
Chênh lệch +/- AP

(1,376,805,721)
(308,405,602)
Chênh lệch +/- CB
938,549,096
136,491,643
Chênh lệch +/- Inventory
189,536,458
21,974,379
Vay vốn ngân hàng
52,611,583,333
6,528,958,333
Cộng Dòng ngân lưu
52,611,583,333
6,528,958,333
22,718,348,331
25,147,650,862
vào
Dòng tiền ra
Đầu tư
57,512,714,286 22,658,666,667
Chi phí nợ và lãi vay
3,210,716,658
8,096,865,000
18,784,251,446
17,164,878,446
Thuế TNDN
2,489,535,329
4,116,563,808
Cộng Dòng ngân lưu ra 60,723,430,943 30,755,531,667
21,273,786,775

21,281,442,254
(8,111,847,610
Dòng ngân lưu ròng
(24,226,573,333) 1,444,561,556
3,866,208,607
)
Dòng ngân lưu ròng chiết (8,111,847,610
(21,228,103,687) 1,109,109,619
2,601,015,329
khấu
)
Dòng ngân lưu ròng chiết (8,111,847,610
(29,339,951,297) (28,230,841,679) (25,629,826,350)
khấu lũy kế
)

Theo cách đánh giá của quan điểm chủ sở hữu các chỉ số tài chính của dự án như sau:
 Hiện giá thu nhập thuần NPV=17,826,875,279 đồng > 0
 Hiệu quả tài chính của dự án cao, dự án mang tính khả thi.
 Tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án IRR = 39% >>> r = 14.13%
 Dự án có tỷ lệ sinh lợi nội bộ cao và hiệu quả đầu tư lớn.
Xét cả hai quan điểm thì dự án đều mang lại các chỉ tiêu tài chính đạt hiệu
quả cao.

22