Dự án đầu tư xây dựng công trình khu nghỉ dưỡng thể thao giải trí vườn THIÊN THANH

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
ĐỘC LẬP - TỰ DO - HẠNH PHÚC
-----------    ----------

THUYẾT MINH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

KHU NGHỈ DƯỠNG THỂ THAO GIẢI TRÍ
VƯỜN THIÊN THANH


ĐỊA ĐIỂM
CHỦ ĐẦU TƯ

: XÃ HIỆP PHƯỚC – HUYỆN NHÀ BÈ – TP. HỒ CHÍ MINH
: CÔNG TY TNHH SẢN XUẤT – THƯƠNG MẠI - DỊCH VỤ
HIỆP ĐỨC THÀNH

Tp.HCM- Tháng 8 năm 2011


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh
--------------------------------------------------------------------

MỤC LỤC
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN........................................................5
I.1. GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ.............................................................................................5
I.2. MÔ TẢ DỰ ÁN..................................................................................................................5
I.3. CƠ SỞ PHÁP LÝ TRIỂN KHAI DỰ ÁN.........................................................................5
I.3.1. Các văn bản pháp quy về quản lý đầu tư........................................................................5
I.3.2. Các tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng..........................................................................6

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG........................................................................8
II.1. TỔNG QUAN VỀ NỀN KINH TẾ VIỆT NAM.............................................................8
II.1.1. Tổng quan về nền kinh tế vĩ mô Việt Nam...................................................................8
II.1.2. Những thách thức của kinh tế Việt Nam năm 2012....................................................10
II.2. KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TP. HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN
2011-2015.....................................................................................................................11
II.2.1. Mục tiêu........................................................................................................................11
II.2.2. Quy mô dân số.............................................................................................................12
II.2.3. Quy hoạch sử dụng đất đai và kiến trúc cảnh quan đô thị..........................................12
II.2.4. Quy hoạch chung và định hướng phát triển của TP. Hồ Chí Minh:...........................12
II.3. TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI HUYỆN NHÀ BÈ..........................15
II.3.1. Vị trí địa lý...................................................................................................................15
II.3.2. Cơ sở hạ tầng................................................................................................................15
II.3.3. Quy hoạch xây dựng....................................................................................................15
II.4. TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA XÃ HIỆP PHƯỚC HUYỆN
NHÀ BÈ........................................................................................................................16
II.4.1. Điều kiện tự nhiên:.......................................................................................................16
II.4.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội xã Hiệp Phước Huyện Nhà Bè:.........................16
II.5. THỊ TRƯỜNG VÀ MẬT ĐỘ DÂN SỐ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.....................17
II.6. MỘT SỐ KHU DU LỊCH SINH THÁI ĐIỂN HÌNH....................................................17
II.6.1. Khu du lịch Vườn Xoài................................................................................................17
II.6.2. Khu du lịch Bò Cạp Vàng............................................................................................17
II.6.3. Khu du lịch sinh thái Bình Mỹ ...................................................................................17
CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ XÂY DỰNG.....................................................19
III.1. MỤC TIÊU NHIỆM VỤ ĐẦU TƯ...............................................................................19
III.2. SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ XÂY DỰNG..........................................................19
CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG...............................................................................21
IV.1. MÔ TẢ ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG................................................................................21
IV.2. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN...............................................................................................21
IV.2.1. Địa hình......................................................................................................................21

IV.2.2. Địa chất công trình.....................................................................................................21
IV.2.3. Thủy văn.....................................................................................................................21
IV.2.4. Khí hậu thời tiết..........................................................................................................21
IV.3. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT..................................................................................23
IV.3.1. Nền đất tại khu vực dự án..........................................................................................23
IV.3.2. Công trình kiến trúc khác...........................................................................................23
IV.3.3. Hiện trạng dân cư.......................................................................................................23

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 2


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh
-------------------------------------------------------------------IV.4. HIỆN TRẠNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT......................................................................23
IV.4.1. Đường giao thông.......................................................................................................23
IV.4.2. Hệ thống thoát nước mặt............................................................................................23
IV.4.3. Hệ thống thoát nước bẩn, vệ sinh môi trường...........................................................23
IV.4.4. Hệ thống cấp điện, chiếu sáng công cộng..................................................................23
IV.4. 5. Hệ thống cấp nước.....................................................................................................23
IV.5. NHẬN XÉT CHUNG...................................................................................................24
CHƯƠNG V: PHƯƠNG ÁN ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG..................................25
V.1. TỔNG QUỸ ĐẤT ĐẦU TƯ XÂY DỰNG...................................................................25
V.2. CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG......................................................................................25
CHƯƠNG VI : QUI MÔ CÔNG SUẤT DỰ ÁN..................................................................26
VI.1. PHẠM VI DỰ ÁN ĐẦU TƯ........................................................................................26
VI.2. LỰA CHỌN QUY MÔ VÀ CÔNG SUẤT THIẾT KẾ...............................................26
CHƯƠNG VII: GIẢI PHÁP QUI HOẠCH THIẾT KẾ CƠ SỞ...........................................29
VII.1. MỤC TIÊU NHIỆM VỤ THIẾT KẾ..........................................................................29
VII.2. GIẢI PHÁP THIẾT KẾ CÔNG TRÌNH.....................................................................29

VII.2.1. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án.....................................................................29
VII.2.2. Giải pháp quy hoạch.................................................................................................29
VII.2.3. Giải pháp kiến trúc....................................................................................................29
VII.2.4. Giải pháp kết cấu.......................................................................................................29
VII.2.5. Giải pháp kỹ thuật.....................................................................................................30
VII.2.6. Kết luận.....................................................................................................................30
VII.3. QUY HOẠCH HỆ THỐNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT...............................................30
VII.3.1. Đường giao thông......................................................................................................30
VII.3.2. Quy hoạch chuẩn bị đất xây dựng............................................................................31
VII.3.3. Hệ thống thoát nước mặt...........................................................................................31
VII.3.4. Hệ thống thoát nước bẩn – vệ sinh môi trường........................................................31
VII.3.5. Hệ thống cấp nước....................................................................................................31
VII.3.6. Hệ thống cấp điện – chiếu sáng công cộng..............................................................31
VII.4. XÂY DỰNG ĐƯỜNG, SÂN BÃI..............................................................................32
VII.5. HỆ THỐNG CẤP THOÁT NƯỚC.............................................................................32
VII.5.1. Hệ thống thoát nước mưa..........................................................................................32
VII.5.2. Hệ thống cấp nước....................................................................................................32
VII.6. HẠ TẦNG KỸ THUẬT..............................................................................................32
VII.6.1. Sân bãi, đường BTXM..............................................................................................32
VII.6.2. Đường giao thông nội bộ BTN.................................................................................33
VII.6.3. Thoát nước mưa........................................................................................................33
VII.6.4. Bó vỉa và trồng cây xanh..........................................................................................33
CHƯƠNG VIII: PHƯƠNG ÁN VẬN HÀNH - SỬ DỤNG LAO ĐỘNG...........................34
CHƯƠNG IX: PHƯƠNG ÁN THI CÔNG CÔNG TRÌNH..................................................35
IX.1. TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN – TIẾN ĐỘ DỰ ÁN..............................................................35
IX.2. GIẢI PHÁP THI CÔNG XÂY DỰNG – PHƯƠNG PHÁP THI CÔNG....................35
IX.3. SƠ ĐỒ TỔ CHỨC THI CÔNG....................................................................................35
IX.4. THIẾT BỊ THI CÔNG CHÍNH.....................................................................................35
IX.5. HÌNH THỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN................................................................................36
CHƯƠNG X: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG....................................................37

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 3


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh
-------------------------------------------------------------------X.1. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG....................................................................37
X.1.1. Giới thiệu chung..........................................................................................................37
X.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường...........................................................37
X.1.3. Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án.......................................................37
X.1.4. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng..................................................................38
X.2. TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN ĐẾN MÔI TRƯỜNG........................................................38
X.2.1. Nguồn gây ra ô nhiễm..................................................................................................38
X.2.2. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường..............................................................................39
X.2.3. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường...........................40
X.3. Kết luận...........................................................................................................................41
CHƯƠNG XI: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN....................................................................42
XI.1. CƠ SỞ LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ............................................................................42
XI.2. NỘI DUNG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ............................................................................42
XI.2.1. Chi phí xây dựng và lắp đặt.......................................................................................42
XI.2.2. Chi phí thiết bị............................................................................................................43
XI.2.3. Chi phí quản lý dự án.................................................................................................43
XI.2.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng..................................................................................43
XI.2.5. Chi phí khác................................................................................................................44
XI.2.6. Chi phí đất..................................................................................................................44
Chi phí đất cho dự án này là 43,243,860,000 đồng................................................................44
XI.2.7. Dự phòng phí..............................................................................................................44
CHƯƠNG XII: VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN......................................................................47
XII.1. NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ DỰ ÁN...............................................................................47

XII.2. PHƯƠNG ÁN GIẢI NGÂN VÀ HOÀN TRẢ NỢ VAY..........................................48
XII.2.1 Phương án giải ngân...................................................................................................48
XII.2.2. Phương án hoàn trả vốn vay.....................................................................................48
XIII.3. KẾ HOẠCH KHẤU HAO.........................................................................................49
CHƯƠNG XIII: HIỆU QUẢ KINH TẾ-TÀI CHÍNH DỰ ÁN.............................................51
XIII.1. CÁC GIẢ ĐỊNH KINH TẾ VÀ CƠ SỞ TÍNH TOÁN.............................................51
XIII.1.1 Các thông số giả định dùng để tính toán..................................................................51
XIII.1.2. Các thông số giả định dùng tính toán hiệu quả kinh tế...........................................51
XIII.2. CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ CỦA DỰ ÁN..................................................................56
XIII.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI..........................................................56
CHƯƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................................57
IX.1. KẾT LUẬN...................................................................................................................57
IX.2. KIẾN NGHỊ...................................................................................................................57

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 4


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh
--------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN
I.1. GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ
- Tên Công Ty: Công ty TNHH Sản xuất – Thương mại - Dịch vụ Hiệp Đức Thành
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 4102054068 do phòng đăng ký kinh doanh,
sở kế hoạch đầu tư TP. Hồ Chí Minh cấp ngày: 20/9/2007.
- Giấy chứng nhận đăng ký thuế, mã số : 0305264649 do cục thuế TP.Hồ Chí Minh
cấp ngày: 24/10/2007.
- Trụ sở công ty: 323 Đường Trần Hưng Đạo, Phường 10, Quận 5, TP.HCM

- Đại diện pháp luật công ty: Ông Nguyễn Văn Hiệp ;
- Chức vụ: Giám đốc công ty ;
- Điện Thoại: 08.3751256
; Di động: 0903728222.
I.2. MÔ TẢ DỰ ÁN
- Tên dự án: Khu nghỉ dưỡng thể thao giải trí Vườn Thiên Thanh
- Địa điểm: Tại xã Hiệp Phước, huyện Nhà Bè, TP. Hồ Chí Minh.
- Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới.
I.3. CƠ SỞ PHÁP LÝ TRIỂN KHAI DỰ ÁN
I.3.1. Các văn bản pháp quy về quản lý đầu tư
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 17/6/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
- Luật Xây dựng số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan
đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009 ;
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
- Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
- Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
- Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
- Luật Kinh doanh Bất động sản 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
- Luật Nhà ở 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
- Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;

- Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
- Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 5


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh
-------------------------------------------------------------------- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý chất
lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/4/2008 của Chính phủ
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 209/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án
đầu tư xây dựng công trình.
- Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về thuế
thu nhập doanh nghiệp;
- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết thi
hành Luật Thuế giá trị gia tăng;
- Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định
việc bảo vệ môi trường trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện các
chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển;
- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về việc qui
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường;
- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung
một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;
- Nghị định 29/2011/NĐ-CP quy định về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác
động môi trường, cam kết bảo vệ môi trường do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

- Thông tư 26/2011/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 29/2011/NĐ-CP quy định về
đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường, cam kết bảo vệ môi trường
do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành
- Thông tư 04/2010/TT-BXD hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công
trình do Bộ Xây dựng ban hành ;
- Thông tư 03/2011/TT-BXD về hướng dẫn hoạt động kiểm định, giám định và chứng
nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực, chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công
trình xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành ;
- Công văn 1751/BXD – VP của Bộ Xây Dựng ngày 14/08/2007 về việc qui định định
mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
- Công văn số 1777/BXD-VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố định
mức dự toán xây dựng công trình - Phần lắp đặt hệ thống điện trong công trình, ống và phụ
tùng ống, bảo ôn đường ống, phụ tùng và thiết bị khai thác nước ngầm;
- Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố định
mức dự toán xây dựng công trình - Phần Khảo sát xây dựng;
- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số
957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
- Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và
dự toán công trình.
I.3.2. Các tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng
Dự án đầu tư xây dựng Khu nghỉ dưỡng thể thao giải trí Vườn Thiên Thanh thực hiện
trên cơ sở những tiêu chuẩn, quy chuẩn chính như sau:
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, 3 xuất bản 1997-BXD);
- Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008. Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật
Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);
- TCVN 2737-1995
: Tải trọng và tác động- Tiêu chuẩn thiết kế;

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 6


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh
-------------------------------------------------------------------- TCXD 229-1999
: Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió theo
TCVN 2737 -1995;
- TCVN 375-2006
: Thiết kế công trình chống động đất;
- TCXD 45-1978
: Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình;
- TCVN 5760-1993
: Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung thiết kế lắp đặt và sử
dụng;
- TCVN 5738-2001
: Hệ thống báo cháy tự động - Yêu cầu kỹ thuật;
- TCVN 2622-1995
: PCCC cho nhà, công trình yêu cầu thiết kế;
- TCVN-62:1995
: Hệ thống PCCC chất cháy bột, khí;
- TCVN 6160 – 1996 : Yêu cầu chung về thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa
cháy;
- TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) và TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);
- TCVN 4760-1993
: Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung về thiết kế;
- TCXD 33-1985
: Cấp nước - mạng lưới bên ngoài và công trình - Tiêu chuẩn
thiết kế;
- TCVN 5576-1991
: Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;

- TCXD 51-1984
: Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêu
chuẩn thiết kế;
- TCXD 188-1996
: Nước thải đô thị -Tiêu chuẩn thải;
- TCVN 4474-1987
: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống thoát nước trong nhà;
- TCVN 4473:1988
: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp nước bên trong;
TCVN 5673:1992
: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nước bên trong;
TCVN 4513-1998
: Cấp nước trong nhà;
TCVN 6772
: Tiêu chuẩn chất lượng nước và nước thải sinh hoạt;
TCVN 188-1996
: Tiêu chuẩn nước thải đô thị;
TCVN 5502
: Đặc điểm kỹ thuật nước sinh hoạt;
TCVN 5687-1992
: Tiêu chuẩn thiết kế thông gió - điều tiết không khí - sưởi ấm;
TCXDVN 175:2005
: Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép;
11TCN 19-84
: Đường dây điện;
11TCN 21-84
: Thiết bị phân phối và trạm biến thế;
TCVN 5828-1994
: Đèn điện chiếu sáng đường phố - Yêu cầu kỹ thuật chung;
TCXD 95-1983

: Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo bên ngoài công trình
dân dụng;
TCXD 25-1991
: Tiêu chuẩn đặt đường dây dẫn điện trong nhà ở và công trình
công cộng;
TCXD 27-1991
: Tiêu chuẩn đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công
cộng;
TCVN-46-89
: Chống sét cho các công trình xây dựng;
EVN
: Yêu cầu của ngành điện lực Việt Nam (Electricity of Viet
Nam)

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 7


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh
--------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
II.1. TỔNG QUAN VỀ NỀN KINH TẾ VIỆT NAM
II.1.1. Tổng quan về nền kinh tế vĩ mô Việt Nam
Năm 2011 có thể vẫn còn là một năm thử thách cam go đối với sự hồi phục của kinh
tế Việt Nam. Chính sách thắt chặt tiền tệ quá lớn vì lạm phát 6 tháng đầu năm đã hơn 15%.
Đầu năm Ngân hàng Nhà nước công bố tăng trưởng tín dụng 20% cho nền kinh tế, thế mà
11 tháng qua tổng dư nợ tín dụng gia tăng chưa đến một nửa, lạm phát vẫn cao. Tuy nhiên,
trên thực tế kinh tế Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn hậu khủng hoảng và đang phục hồi

khá ấn tượng. Tăng trưởng kinh tế đạt 6,7-6,8% (năm 2009 là năm 5,2%); thâm hụt cán cân
vãng lai chỉ 5,5 tỷ USD giảm gần 2 tỷ so với năm 2009 (7,4 tỷ USD). Thâm hụt cán cân
thanh toán quốc tế ước khoảng 2,5 tỷ thấp hơn rất nhiều so với 8,8 tỷ USD của năm 2009.
Mặc dù tình hình kinh tế thế giới và trong nước có những diễn biến phức tạp, kinh tế
Việt Nam cũng đã đạt được những kết quả tích cực trên nhiều lĩnh vực. Kim ngạch xuất
khẩu tiếp tục tăng cao hơn 3 lần chỉ tiêu kế hoạch đề ra, tỷ lệ nhập siêu giảm mạnh, thấp
hơn nhiều so với mục tiêu đề ra trong Nghị quyết số 11/NQ-CP; thu ngân sách tăng khá,
bảo đảm cân đối các nhu cầu chi, góp phần giảm bội chi NSNN; tổng mức bán lẻ hàng
hóa, doanh thu dịch vụ tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước; công tác nâng cao chất lượng
giáo dục - đào tạo, nguồn nhân lực được quan tâm; duy tu, bảo tồn và phát huy các giá trị
văn hóa được tăng cường. Công tác dạy nghề, giải quyết việc làm, bảo đảm ổn định đời
sống của người lao động được chú trọng; nhiều chính sách xã hội được triển khai, góp phần
giảm bớt khó khăn và từng bước cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của người dân,
đảm bảo an sinh xã hội.
Việc đánh giá, nhìn nhận lại kinh tế Việt Nam năm 2011 để rút ra những bài học, chỉ
rõ những thách thức và giải pháp cho năm 2012 có ý nghĩa quan trọng đối với các nhà
hoạch định chính sách ở Việt Nam. Có thể tiếp cận và đánh giá một nền kinh tế từ nhiều
phương diện. Trong bài viết này, bức tranh kinh tế Việt Nam được nhìn nhận từ góc độ vĩ
mô dựa trên diễn biến tình hình kinh tế trong năm và các chỉ số kinh tế vĩ mô cơ bản.
 Sản xuất công nghiệp
Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) tháng 11/2011 ước tăng 5% so với tháng trước và
tăng 8,1% so với cùng kỳ. Tính chung 11 tháng năm 2011, IIP tăng 6,9% so với cùng kỳ
năm 2010. Trong đó: công nghiệp khai thác mỏ giảm 0,2%; công nghiệp chế biến tăng
9,8%; sản xuất, phân phối điện, gas, nước tăng 9,6%.
 Sản xuất nông nghiệp
Về kết quả thu hoạch lúa mùa, tính đến ngày 15/11/2011, cả nước đã thu hoạch được
1.415,4 nghìn ha, chiếm 77,4% diện tích gieo cấy và bằng 97,4% cùng kỳ năm trước. Tuy
năng suất và sản lượng đều tăng so với cùng kỳ nhưng tiến độ thu hoạch lúa mùa năm nay
vẫn chậm hơn năm trước chủ yếu do gieo cấy muộn hơn. Mưa nhiều, nước lũ lên cao cũng
đã ảnh hưởng đến tiến độ gieo cấy lúa đông xuân.

Tính đến trung tuần tháng 11/2011, các địa phương phía Nam gieo sạ được 241,6
nghìn ha lúa, bằng 63,7% cùng kỳ năm trước. Chăn nuôi gia súc, gia cầm phát triển khá ổn
Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 8


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh
-------------------------------------------------------------------định, người chăn nuôi đang tập trung đầu tư tái đàn nhằm bảo đảm nguồn cung thịt lợn cho
thị trường phục vụ trong dịp tết Nguyên đán. Tổng sản lượng thuỷ sản trong 11 tháng năm
2011 ước đạt trên 5 triệu tấn, tăng 4% so với cùng kỳ năm trước.
 Khu vực dịch vụ
Trong 11 tháng năm 2011, tổng mức bán lẻ hàng hoá và doanh thu dịch vụ tiêu
dùng ước tăng 23,5% so với cùng kỳ năm trước; lượng khách du lịch quốc tế đến Việt
Nam ước tăng 15,9% so với cùng kỳ năm trước. Các hoạt động vận tải, bưu chính viễn
thông tiếp tục đạt kết quả khá tốt.
 Về sắp xếp, đổi mới và phát triển doanh nghiệp
Tính đến hết 20/11/2011 đã thực hiện sắp xếp được 5.856 doanh nghiệp và bộ phận
doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp cổ phần chiếm gần 70%. Có khoảng 70,1 nghìn
doanh nghiệp được thành lập mới với tổng số vốn đăng ký gần 436,4 nghìn tỷ đồng; giảm
5,6% về số doanh nghiệp nhưng tăng 0,27% về số vốn đăng ký với cùng kỳ năm trước.
 Xuất nhập khẩu
Tổng kim ngạch xuất khẩu tháng 11/2011 ước đạt 8,6 tỷ USD, tăng 2,5% so với
tháng trước; lũy kế 11 tháng ước đạt 87,2 tỷ USD, tăng 34,7% so với cùng kỳ năm
trước và gấp hơn 3 lần chỉ tiêu kế hoạch đã được Quốc hội thông qua (10%). Tổng kim
ngạch nhập khẩu tháng 11/2011 ước khoảng 9,3 tỷ USD, tăng 1,7% so với tháng trước;
lũy kế 11 tháng ước trên 96,1 tỷ USD, tăng 26,4% so với cùng kỳ năm trước.
Nhập siêu tháng 11/2011 khoảng 0,7 tỷ USD, bằng 8,1% kim ngạch xuất khẩu; nhập
siêu 10 tháng năm 2011 khoảng 8,9 tỷ USD, bằng 10,2% tổng kim ngạch xuất khẩu. Như
vậy, kim ngạch xuất khẩu tiếp tục đạt tốc độ tăng trưởng cao so với cùng kỳ năm trước

và hơn gấp 3 lần so với kế hoạch đề ra. Tỷ lệ nhập siêu 11 tháng năm 2011 thấp hơn
nhiều so với chỉ tiêu phấn đấu theo Nghị quyết số 11/NQ-CP (không quá 16%).
 Thu chi ngân sách Nhà nước
Luỹ kế đến ngày 15/11/2011, tổng thu NSNN ước đạt 586,2 nghìn tỷ đồng, bằng
98,5% dự toán năm; tổng chi NSNN ước đạt 639 nghìn tỷ đồng, bằng 88,1% dự toán
năm. Nhìn chung, thu ngân sách tiếp tục đạt khá, có khả năng vượt dự toán năm, đáp ứng
các nhiệm vụ chi, góp phần giảm bội chi NSNN và thực hiện tốt các chính sách an sinh xã
hội. Công tác điều hành chính sách tài khóa đã quán triệt nghiêm túc chủ trương thắt chặt
chi tiêu, giảm bội chi NSNN theo tinh thần của Nghị quyết số 11/NQ- CP ngày
24/02/2011 và Nghị quyết số 91/NQ-CP ngày 8/9/2011 của Chính phủ.
 Đầu tư phát triển
Chi đầu tư phát triển từ NSNN lũy kế đến 15/11/2011 ước đạt trên 133,16 nghìn tỷ
đồng, bằng 87,6% kế hoạch năm. Vốn tín dụng trong nước cho vay đầu tư của Nhà nước
11 tháng đầu năm ước giải ngân khoảng 19,7 nghìn tỷ đồng, bằng 85,6% kế hoạch năm
theo Nghị quyết 11/NQ-CP. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện ước đạt 10 tỷ
USD, tăng 1% so với cùng kỳ năm 2010; trong đó vốn góp của nước ngoài chiếm
khoảng 74,1%. Vốn ODA giải ngân ước đạt 2.990 triệu USD, bằng 124,5% kế hoạch
năm, tăng khoảng 27,5% so với cùng kỳ năm trước.
 Về ổn định kinh tế vĩ mô và kiềm chế lạm phát

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 9


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh
-------------------------------------------------------------------Chỉ số giá tiêu dùng tháng 11/2011 tăng 0,39% so với tháng trước, là mức tăng
khá thấp so với những tháng đầu năm và là tháng thứ tư liên tiếp có mức tăng chỉ số
giá dưới 1%. Chỉ số giá tiêu dùng tháng 11/2011 so với tháng 12/2010 tăng 17,5%;
so với cùng kỳ năm trước tăng 19,83%; bình quân 11 tháng tăng 18,62%. Năng suất

lúa mùa các địa phương phía Bắc ước tính đạt 48,9 tạ/ha, tăng 1,1 tạ/ha so với vụ mùa
trước; sản lượng đạt 5,8 triệu tấn, tăng 130 nghìn tấn; năng suất lúa mùa các địa phương
phía Nam ước tính 43,4 tạ/ha, tăng 0,8 tạ/ha so với vụ mùa trước. Mức tăng CPI tháng 0111/2011: 1,74%; 2,09%; 2,17%; 3,32%; 2,21%; 1,09%; 1,17%; 0,93%; 0,82%; 0,36 và
0,39%.
 Lĩnh vực giáo dục, đào tạo, y tế, văn hóa và các lĩnh vực xã hội khác tiếp tục
đạt kết quả khá.
Trong 11 tháng năm 2011 ước tạo việc làm trên 1,4 triệu người, đạt 87,6% kế hoạch
năm, trong đó xuất khẩu lao động khoảng 81,4 nghìn người, đạt 93,5% kế hoạch năm.
Công tác nâng cao chất lượng giáo dục - đào tạo, phát triển nguồn nhân lực tiếp tục được
chú trọng. Các cấp, các ngành tiếp tục thực hiện tốt các chính sách bảo đảm an sinh xã
hội, xóa đói giảm nghèo, tăng cường công tác phòng, chống, khắc phục hậu quả thiên tai,
bảo đảm tính mạng và tài sản cho nhân dân trong mùa mưa lũ. Trong 10 tháng đầu năm
2011, trên địa bàn cả nước đã xảy ra 11 nghìn vụ tai nạn giao thông, giảm 1,6% so với
cùng kỳ năm 2010; trong đó: làm chết 9,3 nghìn người, giảm 1,3% và làm bị thương 8,4
nghìn người, tăng 2,3%.
II.1.2. Những thách thức của kinh tế Việt Nam năm 2012
Trong năm 2012 chúng ta có nhiệm vụ khôi phục ổn định kinh tế vĩ mô, kiềm chế lạm
phát và phục hồi tăng trưởng. Về nguyên tắc, đó là những nhiệm vụ thông thường của một
nền kinh tế khi lâm vào tình trạng khó khăn. Nhưng năm 2012 là năm đặc biệt. Đặc biệt
theo nghĩa đây là năm nền kinh tế lâm vào tình thế khó khăn nghiêm trọng, cũng là năm nền
kinh tế phải tạo bước ngoặt để xoay chuyển tình hình - ổn định vững chắc tình hình để khôi
phục lòng tin, hạ thấp mức lạm phát để giúp các doanh nghiệp không lún sâu hơn vào tình
thế bi kịch. Cụ thể mục tiêu của trong năm 2012 là kiềm chế lạm phát ở mức 1 con số. GDP
tăng trưởng 6%. Bội chi ngân sách dưới 4,8%, kim ngạch xuất khẩu 13%, nhập siêu 11 12%, tăng trưởng tín dụng từ 13 -1 5%. (Nghị quyết kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm
2012)
Hiện nay, kinh tế vĩ mô đang dần ổn định, lạm phát được kiểm soát và sản xuất đang
trên đà phục hồi. Trong năm 2012, chúng ta chú ý đến những khó khăn sau: Khủng hoảng
nợ công ở các nước châu Âu và Mỹ sẽ khiến họ phải cắt giảm đầu tư khiến thị trường xuất
khẩu hàng hóa của Việt Nam bị thu hẹp. Nguồn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam cũng
giảm. Giá hàng hóa (nguyên nhiên vật liệu) trên thế giới tăng giảm bất thường gây khó khăn

cho DN. Trong nước, một số tồn tại từ năm 2011 đưa sang, lạm phát cao, rủi ro về thanh
khoản nợ xấu ngân hàng vẫn tăng, sản xuất đình trệ, đời sống của người dân, nhất là người
nghèo, còn gặp nhiều khó khăn. Sự yếu kém về mặt xã hội như: ô nhiễm môi trường, ùn tắc
giao thông… đều ảnh hưởng tới tình hình phát triển KT - XH năm 2012.
Năm 2012 còn một điểm nhấn đặc biệt khác, đó là tiến hành tái cấu trúc nền kinh tế
với các hành động mang tính chiến lược để thay đổi mô hình tăng trưởng. Để diễn ra quá
trình tái cơ cấu, cần ổn định nền kinh tế nhằm tái lập lòng tin thị trường, lòng tin xã hội.
Đây là hai mục tiêu - nhiệm vụ ưu tiên cao nhất. Năm 2012, phải biết đặt mục tiêu tăng

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 10


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh
-------------------------------------------------------------------trưởng ở mức ít tham vọng nhất. Cần gạt bỏ triệt để căn bệnh “nghiện” thành tích tốc độ
tăng trưởng. Chính phủ và cả hệ thống chính trị cần coi trọng hơn hệ thống đánh giá năng
lực và thưởng phạt căn cứ vào thành tích chống lạm phát và khôi phục lòng tin. Muốn vậy,
phải cải cách hệ thống lương trong khu vực Nhà nước, coi đây là phương cách quyết định để
nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động của bộ máy Nhà nước.
Đối với trong nước, những bất ổn vĩ mô và những yếu kém trong nội tại nền kinh tế sẽ
trở thành thách thức lớn cho phát triển kinh tế năm 2012. Trước hết, những nhân tố tiềm ẩn
lạm phát vẫn tiếp tục trong năm 2012. Đó là giá cả thị trường thế giới sẽ tăng khi kinh tế thế
giới tiếp tục phục hồi, chính sách điều chỉnh tăng lương cơ bản vào tháng 5/2012 sẽ tạo ra
tâm lý và lý do để thị trường tăng giá hàng hóa tiêu dùng, tỷ giá biến động, đầu tư công
chưa hiệu quả và bội chi ngân sách tiếp tục gây sức ép lên lạm phát... Thứ hai, mặc dù tình
trạng nhập siêu đã được cải thiện nhưng chưa tạo được nền tảng vững chắc. Tình trạng này
chắc chắn không dễ giải quyết trong ngắn hạn khi cơ cấu kinh tế kém hiệu quả, công nghiệp
phụ trợ yếu kém và nguyên phụ liệu, máy móc, thiết bị, phụ tùng còn phụ thuộc khá nặng nề
vào nước ngoài.

Thứ ba, bội chi ngân sách cũng là áp lực cần giải quyết. Với mức bội chi cao và nếu
nguồn vốn bù đắp ngân sách chủ yếu từ thị trường vốn trong nước, mặt bằng lãi suất sẽ chịu
áp lực của nhu cầu vốn, mà đầu tiên là lãi suất tiền gửi ngân hàng... Bội chi vẫn là thách
thức khi chưa có những biện pháp nghiêm khắc và cụ thể để giải quyết thông qua việc nâng
cao hiệu quả đầu tư từ ngân sách nhà nước và tiết kiệm chi thường xuyên. Trong bối cảnh
thâm hụt, cơ cấu chi, hiệu quả chi và khả năng kiểm soát chi thể hiện dấu hiệu thiếu bền
vững của ngân sách bởi các khoản chi tiêu của chính phủ không tạo nên nguồn thu trong
tương lai và gây sức ép cho bội chi mới.
Thứ tư, đồng nội tệ sẽ tiếp tục bị áp lực giảm giá trong thời gian tới vì lạm phát của
Việt Nam luôn ở mức cao hơn so với khu vực và thế giới và NHNN không thể dùng dự trữ
ngoại hối ít ỏi để can thiệp mạnh theo nhu cầu vì cần ngoại tệ để giải quyết các nhu cầu thiết
yếu khác. Thứ năm, những “nút thắt” của tăng trưởng kinh tế như cơ sở hạ tầng, trình độ
nguồn nhân lực và cải cách hành chính vẫn chưa có sự chuyển biến rõ rệt. Điều này không
chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lòng tin của các nhà đầu tư trong và ngoài nước mà còn cản trở
lớn đến tăng trưởng kinh tế theo hướng hiệu quả và bền vững trong năm tới.
Về điều hành kinh tế vĩ mô, hiện nay chúng ta dựa trên 3 công cụ chính để tác động
đến nền kinh tế, đó là chính sách tài khoá, chính sách tiền tệ và chính sách cán cân thanh
toán. Tuy nhiên, sự phối hợp giữa các chính sách đó còn lúng túng và thiếu linh hoạt. Nhiều
chính sách mạng nặng tính hành chính và thiếu kết hợp với các giải pháp dựa trên nguyên
tắc thị trường. Hơn nữa, các cơ quan quản lý nhà nước còn đưa ra các giải pháp mang tính
tình thế, giật cục, thiếu sự minh bạch và nhất quán làm giảm lòng tin của nhân dân và cộng
đồng doanh nghiệp. Năng lực dự báo kém cộng với dự kiến các biện pháp ứng phó với diễn
biến kinh tế thấp kém cũng là những hạn chế quản lý vĩ mô nền kinh tế.
II.2. KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TP. HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN
2011-2015
II.2.1. Mục tiêu
Định hướng phát triển quy hoạch thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2015 sẽ trở thành
một đô thị vừa hiện đại, vừa có bản sắc dân tộc, là một trung tâm kinh tế, giao dịch quốc tế
và du lịch của cả nước, có vị trí chính trị quan trọng của nước ta ở phía Nam với các nước
trong khu vực và quốc tế.

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 11


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh
-------------------------------------------------------------------II.2.2. Quy mô dân số
Theo kết quả điều tra dân số 1 tháng 4 năm 2009 thì dân số thành phố là 7.123.340
người (chiếm 8,30% dân số Việt Nam), mật độ trung bình 3.401 người/km². Trong đó dân
số của 19 quận là 5.140.412 người, chiếm 84,03% dân số thành phố và dân số của 5 huyện
ngoại thành là 976.839 người chiếm 15,97% dân số thành phố còn lại lại dân nhập cư.
Định hướng phát triển dân số thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2015 khoảng trên 10
triệu người, trong đó khu vực nội thành khoảng 6 triệu người.
II.2.3. Quy hoạch sử dụng đất đai và kiến trúc cảnh quan đô thị
Về chỉ tiêu sử dụng đất đô thị bình quân 100m²/người, trong đó đất giao thông là 2022m²/người, đất cây xanh là 10-15m²/người và đất xây dựng các công trình phục vụ lợi ích
công cộng là 5m²/người.
Khu vực nội thành
:
35-40m2/người, trong đó:
Đất dân dụng
:
26-30m²/người
Đất ngoài dân dụng
:
09-10m²/người.
Khu vực đô thị phát triển
:
110-120m²/người, trong đó:
Đất dân dụng
:

70-80m²/người
Đất ngoài dân dụng
:
30-40m²/người.
Khu vực ngoại vi (các khu đô thị mới và các khu nông thôn đô thị hóa): 110
-120m²/người.
Chỉ tiêu nhà ở bình quân
:
18-20m2/người.
Hoàn thành việc di dời và tái định cư số dân sống trên kênh rạch ở nội thành, tạo quỹ
nhà ở cho người có thu nhập thấp. Về phân khu chức năng: các khu dân cư bao gồm khu nội
thành cũ (12 quận), khu nội thành phát triển (5 quận mới) khống chế khoảng 6 triệu người
và khu vực ngoại thành bao gồm các thị trấn, thị tứ, các đô thị mới và dân cư nông thôn với
số dân từ 3 đến 4 triệu người.
Về kiến trúc và cảnh quan đô thị: Các khu phát triển mới phải được xây dựng theo
hướng hiện đại, văn minh, bền vững, chú trọng phát triển hệ thống cây xanh, công viên, mặt
nước, tổ chức các khu đô thị mới theo hướng có cơ sở hạ tầng hiện đại, đồng bộ, tăng tỷ lệ
trung bình tầng cao, triệt để khai thác không gian ngầm và trên không, mật độ xây dựng
thấp, ưu tiên đất cho không gian thông thoáng, xây dựng các khu sản xuất, các trung tâm
thương mại, dịch vụ, các khu nghỉ ngơi giải trí, đáp ứng nhu cầu vật chất và tinh thần ngày
càng cao của nhân dân.
II.2.4. Quy hoạch chung và định hướng phát triển của TP. Hồ Chí Minh:
Cùng với cả nước gặt hái những thành công sau một năm đầu gia nhập WTO, những
năm gần đây, vừa qua, TP.HCM đã có những chuyển biến tích cực về nhiều mặt: Kinh tế
tăng trưởng cao, đời sống người dân
ngày một nâng lên, nhiều dự án lớn
khởi động và tăng tốc, bộ mặt đô thị
có nhiều chuyển biến khá tích cực…
Bất kỳ ai đã và đang sống, làm
việc hoặc thường xuyên tới TP.HCM

đều có cảm nhận rằng trong những
năm gần đây TP đã có sự chuyển

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 12


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh
-------------------------------------------------------------------mình rất mạnh mẽ để xứng tầm với kỳ vọng của nhân dân cả nước về một thành phố trung
tâm khoa học kỹ thuật, kinh tế, văn hoá và là thành phố phát triển, năng động nhất đất nước.
Tuy nhiên, vẫn còn đó những trăn trở trong công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch xây
dựng ở đô thị lớn nhất cả nước này.
Theo quy luật, trong bất kỳ sự phát triển nào cũng để lại những hạn chế nhất định. Với
một đô thị lớn như TP.HCM, những hạn chế đó rất dễ nhận biết. Bức xúc lớn nhất tồn tại
trong quản lý quy hoạch, quản lý xây dựng ở TP.HCM là gia tăng dân số đã đi vượt quá sự
đáp ứng về hạ tầng xã hội (đường sá, mạng lưới giáo dục, y tế…). Thêm vào đó, kinh tế
phát triển quá nhanh không đồng bộ với mạng lưới hạ tầng xã hội gây nên tình trạng ùn tắc
giao thông, triều cường, ngập nước, tồn ứ rác thải, thiếu điện, thiếu nước… Nói cụ thể hơn,
đô thị TP.HCM đã trở nên quá tải sau sự phát triển rất nhanh chóng của công nghiệp hoá.

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 13


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh
--------------------------------------------------------------------

Nhiều chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý… đã đánh giá công tác quy hoạch, phát triển

hạ tầng xã hội hiện không theo kịp tốc độ phát triển chung của TP. Điều đó đúng bởi chỉ
tính riêng công tác quy hoạch trong những năm gần đây đã có sự điều chỉnh, hoàn thiện và
phát triển không ngừng để phù hợp với quy luật và định hướng phát triển. Năm 2003,
TP.HCM lại được Thủ tướng Chính phủ cho phép điều chỉnh quy hoạch lần thứ 2, dù mỗi
đồ án quy hoạch luôn có tầm nhìn 20 năm trở lên. Bản đồ án này được đặt tên là “Điều
chỉnh quy hoạch chung TP.HCM định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn 2050” được thực
hiện với sự giúp đỡ của Bộ Xây dựng, sự cộng tác của các chuyên gia quy hoạch hàng đầu
cả nước cùng sự giúp đỡ hợp tác của các tập đoàn quy hoạch hàng đầu đến từ Hoa Kỳ, Nhật
Bản, Pháp, Hà Lan… nên có một tầm nhìn hơn hẳn các đồ án trước đây và định hình được
hình dáng TP trong tương lai. Chủ trương của chính quyền Thành phố là không ngừng điều
chỉnh và hoàn thiện quy hoạch chung. Theo ông Nguyễn Trọng Hoà - Giám đốc Sở Quy
hoạch Kiến trúc TP.HCM, năm 2008 bản đồ án Quy hoạch chung TP.HCM định hướng đến
năm 2025 và tầm nhìn 2050 sẽ nhanh chóng được hoàn tất và phối hợp với đồ án Quy hoạch
Vùng TP.HCM mà Bộ Xây dựng đang hoàn thiện để trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
Sự điều chỉnh và hoàn thiện quy hoạch một cách liên tục, khoa học và hệ thống đã
mang lại cho bộ mặt đô thị những diện mạo mới. Trong 5 năm gần đây, công tác quy hoạch,
quản lý đô thị ở TP.HCM đã được thực hiện rất tốt. TP có mô hình nhà ở Phú Mỹ Hưng, đại
lộ Nguyễn Văn Linh, các đường vành đai, xa lộ Hà Nội, nút giao thông, khu công nghiệp,

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 14


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh
-------------------------------------------------------------------công nghệ cao tập trung… là những minh chứng cho sự phát triển của công tác quản lý quy
hoạch.
II.3. TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI HUYỆN NHÀ BÈ
II.3.1. Vị trí địa lý

Hiện tại, huyện Nhà Bè là phần còn lại của huyện Nhà Bè cũ sau khi lập mới quận 7.
Là địa bàn cửa ngõ phía nam của thành phố hướng ra biển Đông, thuận lợi giao thông thủy
bộ, có điều kiện phát triển cảng biển và khu công nghiệp quy mô lớn của thành phố. Cơ cấu
kinh tế của huyện trong tương lai chủ yếu là công nghiệp, tiểu - thủ công nghiệp, dịch vụ,
nông nghiệp và du lịch. Xã Phú Xuân, Phước Kiển đang được đô thị hóa rất nhanh do được
quy hoạch xây dựng tổ hợp các công trình trung tâm hành chính của huyện Nhà Bè trong
tương lai. Tại xã Phú Xuân, Phước Kiển nhiều dự án sẽ được hoàn thành vào năm 2008.
II.3.2. Cơ sở hạ tầng
 Giao thông
Hệ thống giao thông đường bộ chính là trục vành đai Nam thành phố (từ quốc lộ 1 –
Bình Chánh qua Nhà Bè, Cần Giờ, Nhơn Trạch – Đồng Nai), đường Vĩnh Phước (nằm
trong trục Bắc Nam từ quốc lộ 22 qua nội thành đến khu công nghiệp Hiệp Phước) và hệ
thống đường khác của huyện gồm liên tỉnh lộ 15 và 15B, đường công nghiệp – cảng, đường
khu vực.
Bến bãi đậu xe lớn của huyện và thành phố bố trí tại khu công nghiệp Hiệp Phước, khu
cảng sông Cây Khô và khu phà Phú Xuân. Cảng biển Hiệp Phước (trong khu công nghiệp
Hiệp Phước) công suất 15 – 20 triệu tấn/năm, tương lai thay thế một số cảng hiện nay nằm
quá sâu cần được di chuyển ra khỏi khu vực nội thành. Ngoài cảng biển Hiệp Phước còn
xây dựng cảng sông Cây Khô (2 - 3 triệu tấn/năm) và một số bến trên các sông Phú Xuân,
Mương Chuối phục vụ cho sản xuất của huyện Nhà Bè. Tuyến đường sắt từ Bình Chánh đến
khu công nghiệp Hiệp Phước và cảng Cây Khô, bố trí ga hàng hóa chính tại khu công
nghiệp Hiệp Phước. Khu cảng cá và trung tâm thủy sản (80 ha) thuộc xã Phú Xuân, tại ngã
ba sông Soài Rạp và rạch Mương Chuối bao gồm cảng cá, các xí nghiệp chế biến đông lạnh,
các xí nghiệp dịch vụ ngành thủy sản. Tổng kinh phí đền bù giải tỏa ước tính hơn 180 tỷ.
 Cấp thoát nước
Xây dựng hệ thống thóat nước bẩn riêng, xây dựng trạm xử lý cục bộ cho khu công
nghiệp Hiệp Phước, các khu dân cư tập trung và nhà máy xử lý nước thải của thành phố ở
Long Thới (công suất Q>1.000.000m3/ngày đêm)
Cấp điện
Từ các trạm nguồn 500/220/110/22 KV Nhà Bè (xây dựng mới vào giai đọan đầu) và

nhà máy điện Hiệp Phước (675 MW). Đến năm 2010 sẽ xây dựng trạm 220/110/22 KV
Nam Sài Gòn 3 theo yêu cầu phụ tải phát triển; xây dựng các trạm 110/22 KV cấp điện cho
khu công nghiệp Hiệp Phước.
II.3.3. Quy hoạch xây dựng
 Phương hướng chung:
Từ nay đến năm 2015, tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng thiết yếu (chủ yếu là giao
thông và cấp nước), trung tâm hành chánh mới của huyện và công trình công cộng về giáo
dục, y tế, văn hóa cho các khu dân cư mới đồng thời với cải thiện, chỉnh trang các khu dân
cư hiện hữu tao điều kiện thuận lợi cho huyện phát triển.

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 15


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh
-------------------------------------------------------------------Quy hoạch sử dụng đất đai: Nhu cầu sử dụng đất 5 – 7 năm đầu khoảng 800 ha, đáp
ứng xây dựng một số công trình trọng điểm trong khu trung tâm huyện lỵ. Mới, cải tạo
chỉnh trang các khu dân cư cũ (đô thị hóa và nông thôn), khu dân cư kế cận, khu công
nghiệp Hiệp Phước, khu tiểu thủ công nghiệp huyện, đường sá…
 Công trình hạ tầng kỹ thuật
Nâng cấp, mở rộng các Hương lộ 34, 35, 39 cùng 6 cầu bê tông cốt thép (cầu Rạch
Đĩa, Long Kiển, Rạch Tôm, Rạch Dơi, Bà Sáu và Bà Chim) và các đường cùng huyện khác
với quy mô phù hợp; xây dựng mới đường Vĩnh Phước (từ quận 7 xuống khu công nghiệp
Hiệp Phước) cùng hệ thống cầu bê tông cốt thép trên tòan tuyến, đường từ Hương lộ 34 (cũ)
tới cảng Cây Khô (dự kiến) và một số tuyến đường khu vực khác (đường Nam Nhà Bè – từ
Liên tỉnh 15 tới Hương lộ 34, đường nối bến cảng Hiệp Phước với Hương lộ 35 – đường
Long Thới – Nhơn Đức, đường phía Tây sông Cây Khô – Phước Lộc nối với đường Bình
Thuận qua xã Bình Hưng – Bình Chánh). Xây dựng mới cảng Hiệp Phước, đợt đầu 3 – 4
triệu tấn/năm trong khu công nghiệp Hiệp Phước. Khu cảng cá và trung tâm thủy sản 80ha

thuộc xã Phú Xuân, tại ngã 3 sông Soài Rạp và rạch Mương Chuối bao gồm cảng cá, các xí
nghiệp chế biến đông lạnh, các xí nghiệp chế biến dịch vụ ngành thủy sản. Được biết tổng
kinh phí đền bù giải tỏa ước tính hơn 180 tỷ.
Xây dựng trạm biến áp 500/220/110/22 KV Nhà Bè tại Phước Kiển (10 ha), trạm
110/22 KV – 2x40 MVA cấp điện cho khu công nghiệp Hiệp Phước, lưới điện cho Phước
Lộc (phía tây kinh Cây Khô) và các khu vực nông thôn còn lại.
Xây dựng đường ống cấp nước Þ1200 từ quận 2 qua quận 7 và xuống khu vực Nhà Bè
(theo đường Vĩnh Phước) để đến điểm đầu các khu dân cư và khu công nghiệp Hiệp Phước,
tiếp tục triển khai chương trình nước sạch nông thôn đến các xã vùng sâu của nông thôn.
Khi xây dựng các khu đô thị, các khu công nghiệp, tiến hành xây dựng song song các trạm
xử lý cục bộ, xây dựng từ 5-10 ha trong khu nghĩa trang nhân dân Nhơn Đức.
II.4. TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA XÃ HIỆP PHƯỚC
HUYỆN NHÀ BÈ
II.4.1. Điều kiện tự nhiên:
Tổng diện tích đất ở xã Hiệp Phước trên 3.800ha (lớn gần gấp sáu lần khu đô thị Thủ
Thiêm), trong đó chủ yếu là đất nông nghiệp. Bao gồm 1.923ha đất ruộng do người dân địa
phương và người dân ở Cần Giuộc, Long An, Cần Giờ đang canh tác); 475,25ha đã chuyển
nhượng cho người dân ở các quận, huyện của TP.HCM), còn lại là đất mặt nước như sông,
rạch.
II.4.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội xã Hiệp Phước Huyện Nhà Bè:
Trước đây xã Hiệp Phước, huyện Nhà Bè diện tích đất rộng, đất chủ yếu là đất nông
nghiệp, chưa phát triển mạnh các ngành công nghiệp, dịch vụ, hệ thống cơ sở hạ tầng chưa
hoàn thiện…Nhà Nước chủ trương phát triển vùng này trở thành vùng đô thị mới với nhiều
dự án đầu tư xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng, cải thiện đời sống nhân dân, tận dụng điều
kiện tự nhiên thuận lợi, tận dụng tối đa và hiệu quả nguồn đất tự nhiên.
Khu CN Hiệp Phước được thành lập 22/7/2004 hoạt động theo mô hình công ty mẹ con. Dự án Khu Công nghiệp Hiệp Phước nhằm xây dựng một khu công nghiệp phục vụ
cho các ngành công nghiệp chế tạo nguyên liệu cơ bản, các nhà máy không thể bố trí trong
nội thành, đặc biệt là các ngành công nghiệp cần sử dụng nhiều đất đai với quy mô rộng lớn,
gần cảng, thuận lợi về giao thông thủy bộ v.v… Dự án có quy mô mặt bằng lên đến 2.000

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 16


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh
-------------------------------------------------------------------ha, tọa lạc tại xã Long Thới và xã Hiệp Phước, huyện Nhà Bè, TP. Hồ Chí Minh trên trục
đường Bắc Nam của thành phố bên bờ sông Soài Rạp. KCN Hiệp Phước được xây dựng,
giải quyết được công việc làm cho phần lớn nguồn lao động ở đây, đời sống nhân được cải
thiện rất nhiều.
Diện tích tự nhiên còn lại được quy hoạch tổng thể thành khu đô thị mới, nhiều khu
chung cư, dân cư, khu căn hộ được xây dựng, hệ thống cơ sở hạ tầng dần dần hoàn thiện và
nâng cấp như hệ thống cấp thoát nước, hệ thống giao thông.
II.5. THỊ TRƯỜNG VÀ MẬT ĐỘ DÂN SỐ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố đông dân nhất, đồng thời cũng là trung tâm kinh
tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của Việt Nam. Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền
Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long, Thành phố Hồ Chí Minh ngày nay bao gồm
19 quận và 5 huyện, tổng diện tích 2.095,01 km². Theo kết quả điều tra dân số chính thức
vào thời điểm 0 giờ ngày 1 tháng 4 năm 2009 thì dân số thành phố là 7.123.340 người
(chiếm 8,30% dân số Việt Nam), mật độ trung bình 3.401 người/km². Tuy nhiên nếu tính
những người cư trú không đăng ký thì dân số thực tế của thành phố vượt trên 8 triệu người.
II.6. MỘT SỐ KHU DU LỊCH SINH THÁI ĐIỂN HÌNH
II.6.1. Khu du lịch Vườn Xoài
Theo xa lộ Hà Nội, ra khỏi TP. Hồ Chí Minh, đến ngã Ba Vũng Tàu, quẹo phải 7km là
đến Khu Du lịch sinh thái Vườn Xoài (114, ấp Tân Cang, Phước Tân, Long Thành, Đồng
Nai). Với diện tích khoảng 30ha trở thành khu du lịch sinh thái tầm cỡ với một hồ bơi trong
xanh uốn lượn rộng 1.500m²; một sân quần vợt đôi có thể tổ chức thi đấu chuyên nghiệp; hệ
thống ao hồ rộng 7ha phục vụ thú câu cá tao nhã; thuyền độc mộc; các ngôi nhà gỗ cổ kính,
trầm tư...
Đây là khu du lịch đúng nghĩa sinh thái, ở đây có con đường để du khách bát bộ với

những hàng tre xanh mát hai bên, một rừng xoài cát xanh rì men theo con suối tự nhiên róc
rách quanh năm.
II.6.2. Khu du lịch Bò Cạp Vàng
Tên khu du lịch được đặt vì tại nơi đây có cây bò cạp vào khoảng tháng 3, 4 hàng năm
trổ hoa vàng rực cả một vùng. Điểm nổi bật của Bò Cạp Vàng là khung cảnh thơ mộng,
sông nước hữu tình, đón được nhiều hướng gió trong lành. Nơi đây du khách cũng được thư
giãn với nhiều trò chơi: trượt nước, câu cá, bơi thuyền… hoặc tản bộ trong vườn cây ăn trái.
Với diện tích gần 4 ha, 200 láng trại nhà sàn, nhà chòi, Khu du lịch sinh thái Bò Cạp Vàng
ngày càng được nhiều người biết đến. Đặc biệt trong những ngày lễ, tết giới trẻ kéo về đây
rất đông. Ngày nay, ngoài Bò Cạp Vàng, nhiều khu du lịch mới như: Quê Hương Mới, Sư
Tử Vàng, Bằng Lăng Tím, Đảo Hoa Gió, Hương Đồng, Thanh Phú, Dòng Sông Xanh, Đảo
Dừa Lửa … thi nhau mọc lên quanh vùng, tạo thành một cụm du lịch sông nước thú vị.
II.6.3. Khu du lịch sinh thái Bình Mỹ
Khu du lịch nằm tại xã Bình Mỹ là xã nông nghiệp ngoại thành, Thành phố Hồ Chí
Minh thuộc huyện Củ Chi. Địa thế thuộc vùng bưng trũng nhiều sông rạch chằng chịt, có
diện tích tự nhiên là 2.539,44 ha. xã Bình Mỹ cách trung tâm thành phố 25km, phía đông và
bắc giáp tỉnh Bình Dương bởi sông Sài Gòn, phía nam giáp huyện Hóc Môn. Với diện tích
trên 4 ha bao gồm : Trang trại và khu du lịch có được một cảnh quan sinh thái tự nhiên nằm

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 17


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh
-------------------------------------------------------------------bên dòng sông Sài Gòn, với những hàng cây cổ thụ cập theo hai bờ biền rạch xanh mát,
một không gian miền quê yên tĩnh, thoáng mát, vẫn còn nguyên vẻ đẹp sinh thái hoang sơ.

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 18


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh
--------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
III.1. MỤC TIÊU NHIỆM VỤ ĐẦU TƯ
TP. HCM một trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước. Dựa trên các cơ sở phân tích về điều
kiện kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên chung của khu vực cũng như trên cơ sở các văn bản
pháp lý có liên quan. Việc đầu tư dự án Khu nghỉ dưỡng thể thao giải trí Vườn Thiên Thanh
tại xã Hiệp Phước, huyện Nhà Bè, TP. Hồ Chí Minh có tính khả thi cao bởi các yếu tố sau:
Thực hiện chiến lược phát triển đô thị tại các Quận, Huyện nói chung và Huyện Nhà
Bè nói riêng cuả Ủy Ban Nhân Dân Thành phố và địa phương, tạo ra mô hình cụ thể phù
hợp với quy hoạch và chủ trương chính sách chung, góp phần vào việc phát triển tăng tốc
chung của huyện và thành phố đặc biệt là du lịch và du lịch sinh thái kết hợp nghỉ dưỡng thể
thao, giải trí. Thống nhất quản lý về quy hoạch và xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng và
thượng tầng kiến trúc đồng bộ với tiến trình phát triển tổng thể cuả thành phố Hồ Chí Minh.
Đối với chủ đầu tư đây là một dự án lớn, có tỷ suất sinh lời cao nên sẽ mang lại nguồn lợi
nhuận lớn cho chủ đầu tư. Đặc biệt qua dự án, thì vị thế cũng như uy tín và thương hiệu của
chủ đầu tư sẽ tăng cao, có vị trí vững mạnh trong lĩnh vực nghỉ dưỡng, thể thao, giải trí kết
hợp dịch vụ du lịch sinh thái.
Do đó, để xúc tiến việc thành lập và đầu tư xây dựng Khu nghỉ dưỡng thể thao giải trí
Vườn Thiên Thanh. Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ Hiệp Đức Thành đã
hoàn thiện báo cáo đầu tư dự án. Dự kiến sơ bộ về phương án kinh doanh cũng như kế
hoạch hoàn vốn và trả lãi ngân hàng, trình lãnh đạo thành phố Hồ Chí Minh cùng các sở,
ban ngành để nhất trí chủ trương. Đầu tư xây dựng dự án Khu nghỉ dưỡng thể thao giải trí
Vườn Thiên Thanh, sẽ đóng góp một phần nhỏ phúc lợi an sinh cho xã hội nói chung, cho
thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và cũng là nơi du lich sinh thái, vui chơi thư giãn sau
những giờ làm việc căng thẳng của nhân dân TP. HCM.

Căn cứ định hướng quy hoạch xây dựng chung phát triển khu đô thị mới, khu CN mới
ở xã Hiệp Phước nói riêng và nâng cao chất lượng đời sống của toàn huyện Nhà Bè nói
chung, thì dự án đầu tư xây dựng khu nghỉ dưỡng thể thao giải trí là góp phần thực hiện chủ
trương đẩy mạnh chất lượng đời sống nhân dân, tổ chức không gian trung tâm, cửa ngõ của
đô thị mới, môi trường xanh sạch hoạt động xã hội, sinh hoạt thể thao lành mạnh.
III.2. SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
Khu nghỉ dưỡng thể thao giải trí Vườn Thiên Thanh nằm Tại xã Hiệp Phước, huyện
Nhà Bè, TP. Hồ Chí Minh có tính khả thi bởi các yếu tố sau:
Thực hiện chiến lược phát triển khu vui chơi nói chung, tạo ra được một mô hình cụ
thể phù hợp với các quy hoạch và chủ trương, chính sách chung, góp phần vào việc phát
triển tăng tốc của thành phố Hồ Chí Minh đưa ra.
Xã Hiệp Phước Huyện Nhà Bè là nằm trong khu quy hoạch phát triển, khu này có điều
kiện tự nhiên thuận lợi, đất rộng phong phú, khu chung cư, dân cư, căn hộ cao cấp được xây
dựng nhiều. Hệ thống giao thông thuận tiện, tiếp giáp các cửa ngõ đi vào nội thành và ngõ
giao thông thông thương với các tỉnh như Đồng Nai, Long An, Tiền Giang…Dự án xây
dựng khu nghỉ dưỡng thể dục thể thao, giải trí Vườn Thiên Thanh là tận dụng được điều
kiện thuận lợi của khu quy hoạch này, bắt nhịp được đà phát triển mạnh của vùng này , dự
án này được thực thi là đem lại nguồn lợi nhuận lớn cho chủ đầu tư, và cái chính là phục vụ
được nhu cầu đời sống của người dân.

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 19


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh
-------------------------------------------------------------------Đối với chủ đầu tư đây là một dự án lớn, có tỷ suất sinh lời cao nên sẽ mang lại nguồn
lợi nhuận lớn cho chủ đầu tư. Đặc biệt qua dự án vị thế, uy tín và thương hiệu của chủ đầu
tư sẽ tăng cao, tạo dựng thương hiệu mạnh trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ và quảng bá
du lịch trong nước, tạo một phần thu nhập từ dự án cho địa phương. Như vậy, có thể nói

việc đầu tư xây dựng Khu nghỉ dưỡng thể thao giải trí Vườn Thiên Thanh nằm tại xã Hiệp
Phước, huyện Nhà Bè, TP. Hồ Chí Minh là tất yếu và cần thiết, vừa thoả mãn được các mục
tiêu và yêu cầu phát triển du lịch, giải trí, thể thao của thành phố Hồ Chí Minh vừa đem lại
lợi nhuận cho chủ đầu tư.

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 20


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh
--------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG
IV.1. MÔ TẢ ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG
Khu nghỉ dưỡng thể thao giải trí nằm Tại xã Hiệp Phước, huyện Nhà Bè, TP. Hồ Chí
Minh với diện tích (gần 3 ha) 29.944 m². Nhằm các lô thửa 677, 305, 192, 193, 762, 695,
657 thuộc tờ bản đồ số 05 và thửa đất số 252 thuộc tờ bản đồ số 08
- Phía Bắc tiếp giáp với Đường Rạch Đọp
- Phía Nam tiếp giáp với đất của dân
- Phía Đông tiếp giáp với đất của dân
- Phía Tây tiếp giáp với đất của dân.
IV.2. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN
IV.2.1. Địa hình
Diện tích xây dựng khoảng 29.944 m2 nằm Tại xã Hiệp Phước, huyện Nhà Bè, TP. Hồ
Chí Minh, khu vực xây dựng chủ yếu là đất trống và đất nông nghiệp năng suất thấp, không
còn canh tác. Địa hình nhìn chung tương đối bằng phẳng. Cao độ thấp, nền đất tương đối
yếu. Dải đất quy hoạch thuộc vùng đất ruộng & trũng thấp, có cao độ nền phổ biến từ: 0,4
-0,8; một số nơi có cao độ nền đắp từ: 0,9 - 1,5. so với cao độ nền đường.
IV.2.2. Địa chất công trình

Khu nghỉ dưỡng thể thao giải trí Vườn Thiên Thanh, có cấu tạo địa chất công trình như
sau:
Cho đến độ sâu khoan khảo sát (71,5m), địa tầng từ trên xuống dưới gồm 7 lớp và 3
phụ lớp; các lớp phân bố nằm ngang, thể hiện qua bảng thống kê sau:
Lớp 1 là lớp đất đắp, khi khai đào móng xây dựng công trình sẽ bị bóc bỏ.
Lớp 2 là lớp đất yếu, chứa mùn và xác bã thực vật, độ rỗng cao, bề dày khá lớn. Lớp 2
không bảo đảm làm nền thiên nhiên tựa móng cho các công trình xây dựng.
Từ lớp 3 đến lớp 7 là những lớp đất có sức chịu tải trung bình đến khá lớn, bảo đảm
làm nền tựa móng. Tuy nhiên, ngoài lớp 4 ra, các lớp khác có bề dày nhỏ, phân bố kém ổn
định.
Đối với công trình xây dựng này nên chọn lớp 4 làm nền thiên nhiên tựa móng. Cần
lưu ý là trong lớp 4 từ độ sâu 22,5m đến 42m có xen kẹp các thấu kính sét, sét lẫn cát, dày
1 - 2m. Do vậy, tốt nhất nên chọn độ sâu dưới 42m làm nền tựa mũi móng cọc chống hoặc
cọc nhồi và trong thiết kế nên chọn giải pháp móng cọc ma sát.
Nước ngầm tại đây có đặc tính ăn mòn yếu đối với bê tông. Mực nước ngầm nông (0,9
m ÷1,4m). Cần lưu ý đến điều kiện địa chất thuỷ văn khi thiết kế cũng như khi thi công khai
đào hố móng.
Nền đất rộng, nằm cạnh đường giao thông, thuận lợi cho việc vận chuyển và tập kết
vật liệu xây dựng.
IV.2.3. Thủy văn
Khu vực quy hoạch thuộc vùng đất bồi lắng, có cường độ tương đối yếu, ngang mực
nước triều sông rạch nên cũng chịu ảnh hưởng cuả thủy triều.
IV.2.4. Khí hậu thời tiết

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 21


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh

-------------------------------------------------------------------Khu vực xây dựng công trình có đặc điểm khí hậu của Thành phố Hồ Chí Minh là khí
hậu nằm trong miền nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, có hai mùa rõ rệt trong năm là mùa
mưa (tháng 5-11) và mùa khô (tháng 12- 4).
Mùa mưa ấm áp, gió thịnh hành theo hướng Đông Bắc từ biển thổi vào nên nhiều mây,
mưa .
Mùa khô tiếp nhận không khí từ miền Bắc vì vậy hơi khô và lạnh về đêm.
Nhiệt độ trung bình hàng năm là 270C.
 Gió
Hai hướng gió chính:
- Gió Tây Nam: từ tháng 5 đến tháng 10.
- Gió Đông - Đông Nam: từ tháng 1 đến tháng 4
Riêng 2 tháng 11 và 12, hướng gió chính không trùng hướng gió thịnh hành. Tốc độ
gió trung bình cấp 2 - 3. Khu vực Thành Phố Hồ Chí Minh hầu như không bị ảnh hưởng của
gió bão.
 Mưa
Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 11, vào các tháng trên, mỗi mùa mưa trên 20
ngày. Tháng mưa nhiều nhất tập trung vào các tháng 8, 9, 10 (chiếm tỷ lệ 43,6% so với cả
năm) .
Lượng mưa trung bình năm
1.949 mm
Lượng mưa tối đa
2.711 mm
Lượng mưa tối thiểu
1.533 mm
Số ngày mưa trung bình hàng năm
162 ngày
Lượng mưa tối đa trong ngày
177 mm
Lượng mưa tối đa trong tháng
603 mm

Luợng mưa tối đa trong việc tính toán xây dựng trình bày ở bảng 2.
Bảng 5.2: Lượng mưa tối đa (mm) trong 15’, 30’, 60’ cho việc
tính toán lượng mưa trong xây dựng
Tháng

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

15'

15,4

15,0

19,9

30,0

30,0

41,2

28,0

29,0

33,5

35,0

25,5

41,2

30'

15,6

20,0

32,1

50,0

52,0

59,0

52,0

50,0

50,0

58,0

44,0

99,0

60'

15,6

31,8

37,0

70,0

70,8

89,3

78,0

72,0

72,0

77,0

62,2

89,0

 Nhiệt độ không khí
Nhiệt độ bình quân trong năm
270 C
Nhiệt độ cực đại tuyệt đối
400 C
Nhiệt độ cực tiểu tuyệt đối
13,80 C
Tháng có nhiệt độ cao nhất trong năm là tháng 4: 28,80 C
Tháng có nhiệt độ thấp nhất trong năm là tháng 1: 210 C
 Độ ẩm:
Độ ẩm trung bình năm
79,5 %
Độ ẩm cực tiểu tuyệt đối

20 %
Độ ẩm cực đại tuyệt đối
86,6 %
 Lượng bốc hơi
Lượng bốc hơi bình quân năm
1.350,5 mm
Lượng bốc hơi bình quân ngày
3,7 mm

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 22


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh
-------------------------------------------------------------------Lượng bốc hơi lớn nhất ngày
 Các yếu tố khí hậu khác
Số giờ nắng trong ngày bình quân năm
Độ mây bình quân năm
Số ngày có sương mù bình quân năm

13,8 mm
6,3 giờ
5,3 l/s
10,5 ngày

IV.3. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT
IV.3.1. Nền đất tại khu vực dự án
Hiện trạng khu đất chủ yếu là nông nghiệp năng suất thấp. Tổng diện tích của khu đất
xây dựng Khu nghỉ dưỡng thể thao giải trí nằm Tại xã Hiệp Phước, huyện Nhà Bè, TP. Hồ

Chí Minh với diện tích 29.944 m². Toàn bộ diện tích đất là đất thuộc quyền sở hữu của chủ
đầu tư, không có công trình công cộng.
IV.3.2. Công trình kiến trúc khác
Trong khu đất đầu tư xây dựng là đất ruộng (đất nông nghiệp) không có các công trình
công cộng.
IV.3.3. Hiện trạng dân cư
Dân cư quanh khu vực tương đối đông, tập trung nhiều nhất tại khu công nghiệp Hiệp
Phước. Đây là điều kiện thuận lợi để chủ đầu tư đầu tư khu vui chơi giải trí thể thao Vườn
Thiên Thanh.
IV.4. HIỆN TRẠNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT
IV.4.1. Đường giao thông
Khu vực đầu tư xây dựng có trục đường giao thông chính là đường Phan Văn Bảy. Để
ra đường từ khu dự án là đường Rạch Đọp trục đường này có lộ giới là 12m. Còn lại chưa
có đường giao thông bên trong khu đất.
IV.4.2. Hệ thống thoát nước mặt
Hệ thống thoát nước chưa được xây dựng, hiện tại tự chảy đổ ra các kênh rạch quanh
khu đất.
IV.4.3. Hệ thống thoát nước bẩn, vệ sinh môi trường
Khu vực này chưa có hệ thống thoát nước bẩn, toàn bộ nước thải được thoát tự nhiên.
Dự án xây dựng hệ thống thoát nước bẩn độc lập với hệ thống thoát nước mưa. Hệ thống
cống sử dụng có đường kính D200-D300. Rác thải được thu gom và chuyển về tập trung tại
bãi rác chung của thành phố.
IV.4.4. Hệ thống cấp điện, chiếu sáng công cộng
Hiện trạng tại khu vực có đã tuyến trung thế từ lưới điện quốc gia, qua trạm 110/22
KV, và nguồn điện sử dụng cho khu vực sẽ được lấy từ tuyến đường dây cấp cho khu vực
dự án.
IV.4. 5. Hệ thống cấp nước
Trong khu vực dự kiến hiện nay đã có mạng phân phối nước máy qua tuyến ống hiện
hữu. Sử dụng ống chính D100- D150 và ống nhánh D50 – D80.

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 23


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh
-------------------------------------------------------------------IV.5. NHẬN XÉT CHUNG
Dự án đầu tư xây dựng Khu nghỉ dưỡng thể thao giải trí Vườn Thiên Thanh nằm trong
khu vực quy hoạch hiện chủ yếu là đất nông nghiệp, đã được chuyển quyền sử dụng cho chủ
đầu tư. Với tầm quan trọng to lớn về vị trí chức năng cùng với hiện trạng thực tế đất đai
chưa được khai thác đúng mức, thì việc phát triển một Khu nghỉ dưỡng thể thao giải trí
vườn Thiên Thanh, với các tiêu chuẩn tiện nghi, hiện đại thích ứng với nhu cầu trước mắt và
lâu dài của người dân tại thành phố Hồ Chí Minh và vùng miền lân cận là tất yếu và cần
thiết.

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 24


Dự Án Đầu Tư Khu Nghĩ Dưỡng Thể Thao Giải Trí- Vườn Thiên Thanh
--------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG V: PHƯƠNG ÁN ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG
V.1. TỔNG QUỸ ĐẤT ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
STT

1
2

3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27

HẠNG MỤC
KHU A
Khu nhà nghỉ, khách sạn
khu ẩm thực

Khu Bar, Karaoke
Ao Kiểng
Bãi đậu xe khách
Nhà xe nhân viên
Vườn Kiểng + khu vui
chơi thiếu nhi
Giao thông, sân bãi
KHU B
Khu nhà điều hành
Hồ bơi trẻ em
Hồ bơi người lớn
WC thay đồ + tắm sạch
Sân tennis
Sân bóng chuyền
Nhà nghỉ + căn tin
Bếp, nhà nghỉ nhân viên,
kỹ thuật
Cây xanh
Giao thông, sân bãi
KHU C
Nhà hàng
Ao nuôi cá
Chòi câu
Vườn cây ăn trái
Khu nuôi gia cầm
Giao thông, sân bãi
Tổng Khu A + Khu B+
Khu C

TỔNG

K.LƯỢNG

TỔNG
K.LƯỢNG

1
1
1
1
1
1

8,012
2,009
345
382
753
247
110

2,009
345
382
753
247
110

8,012
2,009
345

382
753
247
110

5,250
3,150
4,100
1,500
1,000
1,100

19,255,480
10,547,250
1,086,750
1,564,150
1,129,500
246,800
121,000

1

1,548

1,548

1,548

2,100

3,250,380

1

2,619

2,619

500

1
1
1
1
2
1
1

435
216
433
375
600
496
100

435
216
433
375

1,200
496
100

2,619
6,476
435
216
433
375
1,200
496
100

3,120
1,550
2,200
3,250
1,500
1,200
3,150

1,309,650
9,016,625
1,355,640
335,110
951,500
1,218,750
1,800,000
595,200

315,000

1

650

650

650

2,500

1,625,000

1
1

1,330
1,242

1,330
1,242

150
500

1
1
17
1

1
1

320
2,247
50
480
433
838

320
2,247
850
480
433
838

1,330
1,242
5,168
320
2,247
850
480
433
838

199,425
621,000
4,016,360

1,280,000
674,010
850,000
360,000
433,200
419,150

SL

DIỆN
TÍCH

ĐƠN
GIÁ

4,000
300
1,000
750
1,000
500

19,656

THÀNH TiỀN

32,288,465

V.2. CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG
Dự án Khu nghỉ dưỡng thể thao giải trí nằm trong khu đất thuộc quyền sở hữu của chủ

đầu tư không phải thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng.

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Trang 25