Bài giảng môn Định giá tài sản

Chƣơng I
TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
1.1. CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN
1.1.1. Tài sản
Theo chuẩn mực Kế toán Việt Nam số 4:
“Tài sản: là một nguồn lực:
(a) Doanh nghiệp kiểm soát được; và
(b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp”.
Nhằm đáp ứng các yêu cầu trong đời sống kinh tế - xã hội nói chung, trong
quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân biệt các loại tài sản:
+ Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình.
+ Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân.
+ Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa.
+ Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản.
+ Theo quyền của chủ thể: quyền cho thuê, quyền kiểm soát, quyền sở hữu…
+ Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu động.
1.1.1.1. Động sản và bất động sản
Theo điều 181 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 1995:
Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
a) Đất đai.
b) Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
Việc phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quan trọng để
thấy rõ những nét đặc thù của BĐS, mà theo những cách phân loại khác người ta
không thể nhận biết hoặc không nhận rõ được. Những sự nhận biết bổ sung đó là cơ
sở quan trọng để Nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư biết đưa ra những cách quản lý,
đầu tư và sử dụng tài sản một cách tốt nhất.
1

1.1.1.2. Tài sản cố định và tài sản lưu động
Đây là cách phân loại được dùng một cách khá phổ biến trong lĩnh vực quản lý
kinh tế. Trong đó:
*

Tài sản lưu động: là tài sản không sử dụng lâu dài trong doanh nghiệp,

như: hàng trong kho, các khoản nợ phải thu, đầu tư ngắn hạn, tiền mặt trong ngân
hàng và tiền trao tay. Bất động sản thường được coi là TSCĐ, nhưng trong một số
trường hợp lại được coi là TSLĐ, ví dụ như đất đai hoặc bất động sản được giữ để
bán.
*

Tài sản cố định hoặc tài sản sử dụng lâu dài: là những tài sản vô hình và

hữu hình thuộc một trong hai loại:
a. Bất động sản, nhà xưởng và trang thiết bị: là tài sản dùng cho mục đích duy
trì các hoạt động của doanh nghiệp, gồm: đất đai và các tòa nhà, nhà xưởng, đường
xá, cầu cống, tranh thiết bị. Bất động sản, nhà xưởng và trang thiết bị là những tài sản
có hình thái vật chất.
b. Các tài sản sử dụng lâu dài khác, như: đầu tư dài hạn, danh tiếng, bằng sáng
chế, thương hiệu và những tài sản tương tự. Loại tài sản này bao gồm cả tài sản có
hình thái vật chất và không có hình thái vật chất.
Theo chuẩn mực kế toán số 3 và 4 của Việt Nam:
+ Tài sản cố định hữu hình:
Là tài sản có hình thái vật chất do doanh nghiệp nắm giữ để sử dụng cho hoạt
động sản xuất, kinh doanh phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ hữu hình. Các tài
sản được ghi nhận là TSCĐ hữu hình phải thỏa mãn đồng thời 4 tiêu chuẩn:

(a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc sử dụng tài sản
đó.
(b) Nguyên giá phải được xác định một cách đáng tin cậy.
(c) Thời gian sử dụng ước tính trên một năm.
(d) Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành.
+ Tài sản cố định vô hình:
Là tài sản không có hình thái vật chất nhưng xác định được giá trị và do doanh
nghiệp nắm giữ, sử dụng trong sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ hoặc cho các
2


đối tượng khác thuê phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ vô hình, như: quyền sử
dụng đất có thời hạn, phần mềm máy vi tính, bằng sáng chế, bản quyền, giấy phép
khai thác thủy sản, hạn ngạch xuất khẩu, hạn ngạch nhập khẩu, giấy phép nhượng
quyền, quan hệ kinh doanh với khách hàng hoặc nhà cung cấp, sự trung thành của
khách hàng, thị phần hoặc quyền tiếp thị…
Một tài sản vô hình được ghi nhận là TSCĐ vô hình phải thỏa mãn đồng thời:
- Định nghĩa về TSCĐ vô hình; và
- Bốn tiêu chuẩn:
+ Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai do tài sản đó mang lại.
+ Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách đáng tin cậy.
+ Thời gian sử dụng ước tính trên một năm.
+ Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành.
Quan niệm về tính có thể xác định được, khả năng kiểm soát nguồn lực và tính
chắc chắn của lợi ích kinh tế trong tương lai theo chế độ kế toán hiện hành là:
Tính có thể xác định đƣợc
- TSCĐ vô hình phải là tài sản có thể xác định được để có thể phân biệt một
cách rõ ràng tài sản đó với lợi thế thương mại. Lợi thế thương mại phát sinh từ việc
sáp nhập doanh nghiệp có tính chất mua lại được thể hiện bằng một khoản thanh toán
do bên đi mua tài sản thực hiện để có thể thu được lợi ích kinh tế trong tương lai.

- Một TSCĐ vô hình có thể xác định riêng biệt khi doanh nghiệp có thể đem
TSCĐ vô hình đó cho thuê, bán, trao đổi hoặc thu được lợi ích kinh tế cụ thể từ tài sản
đó trong tương lai. Những tài sản chỉ tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai khi kết hợp
với các tài sản khác nhưng vẫn được coi là tài sản có thể xác định riêng biệt nếu doanh
nghiệp xác định được chắc chắn lợi ích kinh tế trong tương lai do tài sản đó đem lại.
Khả năng kiểm soát
- Doanh nghiệp nắm quyền kiểm soát một tài sản nếu doanh nghiệp có quyền
thu lợi ích kinh tế trong tương lai mà tài sản đó đem lại, đồng thời cũng có khả năng
hạn chế sự tiếp cận của các đối tượng khác đối với lợi ích đó. Khả năng kiểm soát của
doanh nghiệp đối với lợi ích kinh tế trong tương lai từ TSCĐ vô hình, thông thường
có nguồn gốc từ quyền pháp lý.
3


- Tri thức về thị trường và hiểu biết chuyên môn có thể mang lại lợi ích kinh
tế trong tương lai. Doanh nghiệp có thể kiểm soát lợi ích đó khi có ràng buộc bằng
quyền pháp lý, ví dụ: bản quyền, giấy phép khai thác thủy sản.
- Doanh nghiệp có đội ngũ nhân viên lành nghề và thông qua việc đào tạo,
doanh nghiệp có thể xác định được sự nâng cao kiến thức của nhân viên sẽ mang lại
lợi ích kinh tế trong tương lai, nhưng doanh nghiệp không đủ khả năng kiểm soát lợi
ích kinh tế đó, vì vậy không được ghi nhận là TSCĐ vô hình. Tài năng lãnh đạo và kỹ
thuật chuyên môn cũng không được ghi nhận là TSCĐ vô hình trừ khi tài sản này
được bảo đảm bằng các quyền pháp lý để sử dụng nó và để thu được lợi ích kinh tế
trong tương lai đồng thời thỏa mãn các quy định về định nghĩa TSCĐ vô hình và tiêu
chuẩn ghi nhận TSCĐ vô hình.
- Doanh nghiệp có danh sách khách hàng hoặc thị phần nhưng do không có
quyền pháp lý hoặc biện pháp khác để bảo vệ hoặc kiểm soát các lợi ích kinh tế từ các
mối quan hệ với khách hàng và sự trung thành của họ, vì vậy không được ghi nhận là
TSCĐ vô hình.
Lợi ích kinh tế trong tƣơng lai

Lợi ích kinh tế trong tương lai mà TSCĐ vô hình đem lại cho doanh nghiệp có
thể bao gồm: tăng doanh thu, tiết kiệm chi phí, hoặc lợi ích khác xuất phát từ việc sử
dụng TSCĐ vô hình.
Nói tóm lại, có thể thấy rằng, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, khái niệm
về “tài sản” đang dần được mở rộng, đòi hỏi có sự nhất quán và tiêu chuẩn hóa việc sử
dụng thuật ngữ này trong một số hoạt động có tính chất chuyên ngành, đáp ứng yêu
cầu giao lưu kinh tế giữa các quốc gia cũng như quá trình toàn cầu hóa.
Xung quanh khái niệm tài sản người ta có thể có nhiều cách dùng từ khác nhau.
Song, yếu tố chung hay nội hàm của khái niệm tài sản cần thể hiện được, là:
+ Thứ nhất: Tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất, hữu
hình hoặc vô hình – gọi chung là nguồn lực.
+ Thứ hai: Tài sản xác định cho một chủ thể nhất định – đặt dưới sự kiểm soát
của một chủ thể nào đó.

4


+ Thứ ba: Khái niệm về tài sản hàm chứa về những lợi ích mà nó có thể mang
lại cho chủ thể, không nhất thiết giành riêng cho doanh nghiệp.
Với ý nghĩa như vậy, để phản ánh rõ đối tượng của ngành thẩm định giá, có thể
đưa ra một ý nghĩa đơn giản: tài sản là nguồn lực được kiếm soát bởi một chủ thể nhất
định.
1.1.2. Quyền sở hữu tài sản
Khoa học về quản lý nhà nước và pháp luật đã chỉ ra rằng:
- Sở hữu là một phạm trù kinh tế, hình thành và tồn tại một cách khách quan,
phản ánh quan hệ giữa các cá nhân, các tập đoàn, các giai cấp về việc chiếm giữ của
cải vật chất trong xã hội. Sở hữu là quan hệ xã hội. Khác với sở hữu, quyền sở hữu là
phạm trù pháp lý, gồm các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu trong xã
hội.
- Chủ sở hữu có thể là cá nhân, pháp nhân hoặc các chủ thể khác.

- Hình thức sở hữu, bao gồm toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, sở hữu
của các tổ chức chính trị, chính trị - xã hội, sở hữu của các tổ chức xã hội, tổ chức xã
hội nghề nghiệp, sở hữu hỗn hợp và sở hữu chung.
- Quyền sở hữu gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
+ Quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản.
+ Quyền sử dụng là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản,
quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản có thể mang lại.
+ Quyền định đoạt là quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu, tặng,
cho, cho vay, để thừa kế… hoặc không thực hiện các quyền đó.
Như vậy, có thể thấy rằng: Quyền sở hữu tài sản là sự quy định về mặt pháp lý,
cho phép chủ thể những khả năng khai thác lợi ích từ tài sản.
Định giá tài sản thực chất là định giá các quyền năng. Quyền năng của chủ thể
đối với tài sản thuộc loại tài sản vô hình. Việc phân biệt rõ giới hạn của quyền, quyền
lợi tạo cơ sở để thẩm định viên xác định giá trị của các hợp đồng, uy tín kinh doanh,
quyền thương mại, quyền kiểm soát doanh nghiệp.
1.1.3. Giá trị
Khái niệm giá trị trong ngành Định giá tài sản
5


Trong thực tiễn quản lý kinh tế, khái niệm về giá trị được sử dụng hết sức
phong phú. Nhằm tránh sự hiểu lầm có thể xảy ra, Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá
quốc tế đã chuẩn hóa một số khái niệm: giá trị (value), giá trị thị trường (market value), giá trị trao đổi (value in exchange), giá trị công bằng (fair value), giá trị trong sử
dụng (value in use)… làm cơ sở cho các giao dịch kinh tế, cũng như giải quyết những
tranh chấp quốc tế có thể xảy ra. Trong đó: giá trị (value) được định nghĩa là số tiền
ước tính của hàng hóa và dịch vụ tại thời điểm nhất định.
Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể
nào đó tại một thời điểm nhất định.
Những yếu tố chính cần nhận rõ qua định nghĩa này là gì?
- Giá trị tài sản được đo bằng tiền.

- Giá trị tài sản có tính thời điểm. Đến thời điểm khác có thể không còn như
vậy.
- Cùng là một tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các cá
nhân hay các chủ thể khác nhau.
- Giá trị tài sản cao hay thấp do 2 nhóm yếu tố quyết định: công dụng hữu ích
vốn có của tài sản và khả năng của chủ thể trong việc khai thác công dụng đó.
- Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là: khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản mang lại
cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.
1.1.4. Định giá và thẩm định giá
“Định giá” với “Thẩm định giá” – có sự khác biệt trong cách dùng từ. “Thẩm
định giá” đôi khi gọi là định giá lại. Trên thực tế không có sự phân biệt giữa “Định giá
viên” và “Thẩm định viên”. Mặc dù vậy, định giá và thẩm định giá đều là công việc
ước tính giá trị.
Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận hành của
nền kinh tế thị trường. Trong hầu hết các trường hợp, việc định giá được tiến hành dựa
trên các giao dịch có tính thị trường. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp không có thị
trường để định giá. Nhà định giá phải dựa vào các cơ sở phi thị trường.
Đặc trưng cơ bản của thẩm định giá cần được thừa nhận là:
- Thẩm định giá là công việc ước tính.
6


- Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
- Giá trị của tài sản được ước tính bằng tiền.
- Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS.
- Xác định tại một thời điểm cụ thể.
- Xác định cho một mục đích nhất định.
- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Khái quát hóa những đặc trưng nêu trên, có thể định nghĩa:
“Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà

tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.
1.1.5. Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí
1.1.5.1. Giá trị
Để có cơ sở phân biệt, có thể hiểu khái niệm giá trị trên các góc độ sau:
- Giá trị tài sản biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho
chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Chủ thể có thể nhận được các lợi ích bằng
tiền – nhận được giá trị, không nhất thiết phải qua trao đổi, mua bán, ví dụ như: giá trị
doanh nghiệp, giá trị bảo hiểm…
- Giá trị tài sản là số tiền ước tính của hàng hóa và dịch vụ tại một thời điểm
nhất định.
Thuật ngữ giá trị, theo IVSC là thuật ngữ mang tính chất giả thiết, không có
trên thực tế, là mức giá dự tính của người mua, người bán hàng hóa và dịch vụ tại một
thời điểm nhất định. Giá trị thể hiện mức giá cả dự tính sẽ được chấp nhận trong một
cuộc giao dịch: giá trị thị trường thể hiện mức giá cả dự tính sẽ được chấp nhận trong
một cuộc giao dịch bình đẳng.
1.1.5.2. Giá cả
- Theo kinh tế chính trị học: giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị. Quan
niệm này có ý nghĩa quan trọng đối với việc phân tích bản chất của các quan hệ kinh
tế và giá trị thặng dư trong nền kinh tế tư bản chủ nghĩa.
- Theo Kinh tế học: giá cả được xác định bằng tiền, được hình thành trong
quan hệ mua bán. Giá cả là một số tiền nhất định yêu cầu chào bán hay thanh toán cho
một hàng hóa hay dịch vụ. Phản ánh chi phí bằng tiền mà người mua phải bỏ ra, phản
7


ánh thu nhập mà người bán nhận được. Giá cả thanh toán – số tiền thực tế thanh toán
thể hiện sự gặp gỡ giữa cung và cầu. Trên thực tế, có nhiều tên gọi khác nhau về giá
cả:
+ Giá cả: được dùng đối với hầu hết các loai hàng hóa.
+ Cước phí: sử dụng đối với các loại dịch vụ, như vận chuyển, bưu chính…

+ Tiền thuê: nhà ở, văn phòng, phương tiện, thiết bị, máy móc…
+ Lãi suất: tiền gửi, tiền vay.
+ Lệ phí: các dịch vụ tư vấn.
+ Tiền lương, tiền công: đối với lao động.
+ Học phí: cho các khóa đào tạo.
+ Hoa hồng: cho các dịch vụ đại lý mua bán, môi giới.
Trên quan điểm này có 2 định nghĩa điển hình về giá cả:
+ Giá cả là khoản tiền mà người mua phải trả cho người bán để được quyền sở
hữu sản phẩm hay dịch vụ.
+ Giá cả là khoản thu nhập mà người bán nhận được nhờ việc tiêu thụ sản
phẩm hay dịch vụ.
- Theo IVSC: “Giá cả” (Price) là số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được
trả cho một số hàng hóa hoặc dịch vụ nhất định.
Giá cả có thể được công bố rộng rãi trước công chúng hoặc có thể được giữ bí
mật. Tùy thuộc vào cung cầu, mức giá trả cho hàng hóa hoặc dịch vụ có thể chênh
lệch rất lớn so với giá trị của hàng hóa. Tuy nhiên, nhìn chung trong thị trường cạnh
tranh, giá cả thường phản ánh được giá trị tương đối của hàng hóa hoặc dịch vụ mà
người mua và người bán quan tâm.
1.1.5.3. Chi phí
-

“Chi phí” là mức giá được trả cho hàng hóa hoặc dịch vụ hoặc là một số

tiền cần có để tạo ra hoặc để sản xuất ra hàng hóa hoặc dịch vụ. Khi hàng hóa hoặc
dịch vụ được hoàn tất (sản phẩm đã chế tạo xong, dịch vụ đã cung ứng) thì chi phí của
hàng hóa hoặc dịch vụ đó trở thành một thực tế lịch sử và được gọi là giá gốc. Mức
giá được trả cho hàng hóa hoặc dịch vụ đó trở thành chi phí đối với người mua.

8

- Ở góc độ doanh nghiệp, chi phí kinh doanh là biểu hiện bằng tiền hao phí về
lao động và vật tư mà doanh nghiệp phải bỏ ra trong một thời kỳ nhất định.
Nói tóm lại, có thể phân biệt 3 khái niệm trên ở những đặc điểm chính sau:
*Giống nhau:
- Đều thể hiện bằng một số tiền nhất định.
- Đều có thể sử dụng để đo lường lợi ích của hàng hóa đối với các chủ thể.
*Khác nhau:
- Giá cả là một khái niệm phản ánh quan hệ trao đổi, mua bán hàng hóa.
- Khái niệm giá trị không nhất thiết được hình thành và được dùng trong quan
hệ trao đổi, mua bán. Trong nhiều trường hợp, khái niệm giá trị thể hiện số tiền ước
tính, số tiền mang tính giả thiết. Giá trị ước tính có thể có khoảng cách xa so với giá
cả thực tế giao dịch. Nhưng giá trị trao đổi là đồng nghĩa với khái niệm giá cả.
- Chi phí là một dạng đặc biệt của giá cả. Chi phí là cách gọi khác của giá cả,
được người mua dùng cho các yếu tố đầu vào của họ, phản ánh phí tổn cho việc sản
xuất hàng hóa, dịch vụ.
1.1.6. Giá trị thị trƣờng và phi thị trƣờng
1.1.6.1. Khái niệm thị trường
Thị trường là một môi trường, trong đó hàng hóa, dịch vụ được trao đổi, kinh
doanh giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá. Khái niệm thị trường hàm
ý khả năng người mua, người bán tiến hành các hoạt động của họ một cách tự nguyện.
1.1.6.2. Phân loại thị trường
- Theo Kinh tế học:
+ Thị trường cạnh tranh hoàn toàn hay hoàn hảo
+ Thị trường độc quyền hoàn toàn
+ Thị trường cạnh tranh
+ Thị trường độc quyền nhóm
-

Theo Lý thuyết Marketing:

+

Thị trường khách hàng.

+

Thị trường sản phẩm.

+

Thị trường khu vực.
9


1.1.6.3. Cung, cầu và sự hình thành giá cả thị trường
Giá trị của bất kỳ một sản phẩm hàng hóa hay dịch vụ nào cũng đều được tạo ra
và được duy trì bởi quan hệ của 4 yếu tố: tính hữu ích, sự khan hiếm, có yêu cầu và có
thể chuyển giao được.
Sự tác động qua lại của các yếu tố trên được biểu hiện thông qua quan hệ cung
và cầu trên thị trường. Mặt cung chịu tác động của tính hữu ích và sự hấp dẫn của
hàng hóa, dịch vụ. Khả năng cung ứng bị hạn chế bởi sự khan hiếm, khả năng chuyển
giao và bởi sức mua hay nhu cầu có khả năng thanh toán của người tiêu dùng. Cũng
như vậy, nhu cầu được tạo ra bởi tính hữu ích và chịu ảnh hưởng bởi sự khan hiếm,
bởi tính hấp dẫn của hàng hóa, dịch vụ và bị khống chế bởi sức mua của người tiêu
dùng.
1.1.6.4. Giá trị thị trường
a. Khái niệm
Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định
giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua,

sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách
quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
Định nghĩa trên có thể giải thích một cách cụ thể như sau:
- Số tiền trao đổi:
+ Giá trị thị trường được đo đếm, tính toán, định lượng bằng đơn vị tiền tệ.
+ Số tiền này có nguồn gốc, được ước tính dựa trên cơ sở của việc trao đổi, mua
bán tài sản, chứ không phải dựa trên các cơ sở khác mà ước tính.
- Ước tính: nói lên giá trị thị trường của tài sản là số tiền ước tính, chứ không
phải là số tiền được quyết định từ trước hoặc là giá bán thực tế. Nó là số tiền ước định,
dự báo có thể sẽ được thanh toán như vậy vào thời điểm giao dịch.
- Thời điểm: giá trị thị trường của một tài sản xác định mang tính thởi điểm,
của một ngày tháng cụ thể cho trước. Các điều kiện thị trường có thể thay đổi theo
thời gian, do đó giá trị đã được ước tính chỉ có ý nghĩa và thích hợp tại thời điểm đó.
Đến thời điểm khác có thể sẽ không còn chính xác hoặc không còn phù hợp nữa.
- Người bán sẵn sàng bán:
10


+ Là người muốn bán tài sản, nhưng không phải là người nhiệt tình quá mức
với việc bán hay muốn bán tài sản với bất cứ giá nào, mà không cần đến những điều
kiện giao dịch thông thường trên thị trường.
+ Là người sẽ bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường công
khai sau một quá trình tiếp thị.
- Người mua sẵn sàng mua:
+ Là người muốn mua, nhưng không nhiệt tình quá mức để sẵn sàng mua với
bất cứ giá nào, mà không cần tính đến những điều kiện giao dịch thông thường trên thị
trường.
+ Là người không trả giá cao hơn giá trị thị trường yêu cầu. Là người sẽ mua
với giá thấp nhất có thể được.
- Sau một quá trình tiếp thị công khai: có nghĩa là tài sản phải được giới thiệu,

trưng bày một cách công khai, nhằm có thể đạt mức giá hợp lý nhất qua trao đổi, mua
bán. Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từng thị trường, nhưng phải
đủ để thu hút sự chú ý các khách hàng. Thời gian tiếp thị phải diễn ra trước thời gian
thẩm định giá.
- Khách quan, hiểu biết và không ép buộc:
+ Khách quan: Các bên mua, bên bán trên cơ sở không có quan hệ phụ thuộc
hay quan hệ đặc biệt nào (ví dụ quan hệ giữa công ty mẹ và công ty con hoặc các chi
nhánh) có thể gây ra một mức giá giả tạo. Giá trị thị trường giả thiết hình thành thông
qua trao đổi giữa các bên bán độc lập, khách quan.
+ Hiểu biết: Các bên ra quyết định mua, bán trên cơ sở đều được thông tin đầy
đủ về đặc điểm, bản chất của tài sản, giá trị sử dụng thực tế và tiềm tàng của tài sản
đó, đặc điểm của thị trường và thời gian tiến hành thẩm định giá. Giả thiết rằng các
bên đều hành động thận trọng và khôn ngoan vì lợi ích của mình, nhằm tìm kiếm mức
giá mua hoặc bán hợp lý nhất. Trong thực tế, biểu hiện của khôn ngoan và hiểu biết, là
người mua và người bán sẽ hành động phù hợp với thông tin về thị trường mà anh ta
nhận được tại thời điểm đó.
+ Không bị ép buộc: Cả hai bên đều không bị bất cứ sự ép buộc nào từ bên
ngoài ảnh hưởng đến quyết định mua và bán.
11


b. Các tình huống đƣợc có là bị ép buộc
- Người bán bị ép buộc bán với giá thấp. Có thể xảy ra khi người bán:
+ Gặp khó khăn về tài chính.
+ Sức khỏe không tốt và buộc phải bán tài sản.
+ Thực hiện di chúc để chi trả theo di chúc.
+ Phát mãi tài sản theo yêu cầu của bên cầm cố hoặc tòa án.
+ Bị trưng thu đất đai.
- Người mua bị ép buộc mua với giá cao hơn giá bình thường:
+ Phải trả mức giá cao giả tạo vì không có sự lựa chọn thay thế nào. Chẳng

hạn, mua BĐS liền kề để mở rộng kinh doanh, người mua sẵn sàng trả mức giá cao
hơn giá thị trường để có BĐS liền kề đó.
+ Mua lại của người đồng sở hữu.
+ Người mua bị ảnh hưởng bởi gia đình hoặc các lý do về tình cảm.
c. Yêu cầu đối với thẩm định viên
Để đảm bảo cho việc thẩm định giá trị tuân theo các Tiêu chuẩn và nguyên tắc
thẩm định chung. IVSC đã đưa ra 8 yêu cầu đối với các Thẩm định viên khi thẩm định
và báo cáo về GTTT:
1) Thẩm định giá theo một tiến trình chặt chẽ, dễ hiểu, công khai, không đưa
đến hiểu lầm.
2) Cung cấp thông tin đầy đủ để mọi người đọc và hiểu rõ số liệu, nguyên
nhân, hiểu rõ các phân tích và kết luận rút ra trong báo cáo thẩm định.
3) Trình bày rõ các giả thiết và điều kiện mà việc thẩm định dựa vào đó.
4) Xác định, mô tả rõ ràng đối tượng thẩm định và mức độ khảo sát tài sản.
5) Xác định rõ một hay nhiều lợi ích cần thẩm định giá trị.
6) Xác định rõ giá trị cần ước tính, mục đích của thẩm định, thời gian thẩm
định và thời gian báo cáo.
7) Giải thích đầy đủ, rõ ràng phương pháp thẩm định cần áp dụng, lý do áp
dụng và các kết luận cần rút ra.

12


8) Kèm theo Chứng chỉ, Giấy chứng nhận hành nghề thẩm định cấp cho thẩm
định viên, các bằng cấp chuyên môn, giấy phép thu lệ phí thẩm định, hướng dẫn thực
hành thẩm định và các bằng chứng khác.
d.

Yêu cầu đối với việc phân tích các giao dịch và thƣơng vụ so sánh.

- Để đảm bảo ứng dụng tiêu chuẩn này một cách đúng đắn, đòi hỏi phải phân
tích chi tiết và thận trọng đối với từng thương vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà
thương vụ hoàn thành có phải là giá trị thị trường hay không.
- Để đánh giá tính thị trường, đánh giá khả năng so sánh của các thương vụ
hay giao dịch chứng cớ, mỗi thương vụ khi xem xét cần phải trả lời rõ ràng các câu
hỏi:
1) Thương vụ có thật không?
2) Thời điểm thực hiện thương vụ?
3) Giới thiệu và quảng cáo về tài sản có chính xác không?
4) Phương thức bán là đấu giá hay thỏa thuận?
5) Đấu giá có đông người đến dự và có tính cạnh tranh không?
6) Tại sao người bán quyết định bán, người mua quyết định mua?
7) Người mua có cân nhắc đến việc mua một BĐS khác trước khi quyết định
mua BĐS này không?
8) Người mua có quen thuộc địa bàn này không?
9) Điều gì ảnh hưởng đến hành vi mua BĐS này của người mua?
10)

Người mua quyết định giá mà anh ta sẽ trả như thế nào?

11)

Giá mua có phải là giá định trả không?

12)

Người mua có hài lòng với việc mua BĐS này không?

13)

Người mua có xem xét đến lợi nhuận từ việc mua BĐS này hay BĐS

tương tự hay không?
14)

Người mua mong đợi từ việc kinh doanh này là gì?

15)

Người mua có lợi gì từ việc nhận tư vấn chuyên nghiệp?

16)

Người mua có nhận thức được những ảnh hưởng của quy hoạch đến BĐS

này không?

13


17)

Những hạn chế nào việc sử dụng, xây dựng hoặc quyền đi lại trên đất của

người khác đối với BĐS này là gì?
1.1.6.5. Giá trị phi thị trường
Trên thực tế, có nhiều loại tài sản cần được thẩm định giá nhưng chúng lại rất ít
khi được mua bán, thậm chí không có thị trường đối với chúng. Ví dụ, như: công viên,
nhà ga, nhà thờ, bệnh viện, trường học,… Để đánh giá giá trị đối với những loại tài
sản này, người ta dựa vào những yếu tố phi thị trường chi phối đến giá trị tài sản. Giá

trị được ước tính như vậy gọi là giá trị phi thị trường. Nói một cách đầy đủ:
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá
yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên
thị trường.
Một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng:
 Giá trị đang sử dụng
Là số tiền mà một tài sản đưa lại cho một người cụ thể đang sử dụng tài sản. Đó
là giá trị của một tài sản khi nó đang được một người cụ thể sử dụng, dùng trong một
mục đích nhất định, và do đó không liên quan tới thị trường.
 Giá trị đầu tƣ
Là số tiền mà tài sản mang lại cho một hoặc một số nhà đầu tư nhất định, cho
một dự án nhất định.
 Giá trị doanh nghiệp
Giá trị toàn bộ của một doanh nghiệp: là số tiền mà doanh nghiệp mang lại cho
nhà đầu tư trong quá trình sản xuất kinh doanh.
 Giá trị bảo hiểm (insurable value)
Là số tiền bồi thường cho những tài sản được xác định trong chính sách hoặc
hợp đồng bảo hiểm.
Giá trị bảo hiểm hay số tiền bồi thường được ước tính trên cơ sở những chi phí
thay thế tài sản khi xảy ra trách nhiệm bồi thường, chứ không xem trọng đến việc xác
định GTTT của tài sản là bao nhiêu.
 Giá trị tính thuế

14


Là số tiền thể hiện giá trị tài sản được quy định trong các văn bản pháp lý, làm
căn cứ để tính ra số tiền thuế phải nộp cho Nhà nước.
 Giá trị còn lại
Là thuật ngữ dùng để chỉ số tiền có thể nhận được từ tài sản sau khi đã trừ chi

phí thanh lý, phá dỡ. Đó là giá trị của những tài sản không còn được tiếp tục sửa chữa
hay sử dụng nữa. Còn gọi là giá trị thanh lý hay giá trị ròng.
 Giá trị tài sản bắt buộc phải bán
Là số tiền có thể thu được từ việc bán tài sản trong các điều kiện: thời gian giao
dịch quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để giao dịch theo GTTT; người sẵn
sàng bán và người mua biết rõ sự bất lợi của người bán.
 Giá trị đặc biệt
Là khái niệm chỉ số tiền phản ánh giá trị tài sản được hình thành trong những
tình huống giao dịch đặc biệt, mà ở đó các chủ thể đánh giá tài sản vượt quá GTTT.
1.2.

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ TÀI SẢN

Muốn kết quả định giá thực sự trở thành lời tư vấn hữu ích và có hiệu quả cho
khách hàng thì bên cạnh việc xác định mục đích định giá. TĐV trước hết phải nhận
dạng một cách cụ thể và rõ ràng từng yếu tố riêng biệt ảnh hưởng đến giá trị tài sản –
nhà định giá phải hiểu được thị trường đánh giá tài sản không chỉ giới hạn trong các
điều kiện tĩnh, hiện tại, mà cần phải phân tích xu hướng thay đổi của từng yếu tố về:
chiều hướng, tốc độ, thời hạn, mặt mạnh và hạn chế của các xu hướng này đến giá trị
tài sản.
Định giá tài sản là công việc ước tính. Kết quả định giá thường là một ý kiến có
tính chất tư vấn cho đến khi giao dịch diễn ra, kết quả đó không phải là một thực tế
được chứng minh. Để nâng cao độ tin tưởng đối với kết quả định giá, khi ước tính giá
trị tài sản, nhất thiết phải xem xét và phân tích một cách kỹ lưỡng các yếu tố ảnh
hưởng đến giá trị của chúng.
Việc nhận diện một cách rõ ràng những yếu tố này giúp thẩm định viên đánh
giá tính quan trọng của từng yếu tố, thiết lập và tìm ra mối quan hệ giữa chúng, để từ
đó đưa ra các tiêu thức và lựa chọn các phương pháp đánh giá thích hợp.

15

Các tài sản khác nhau sẽ có sự khác nhau về yếu tố và mức độ tác động đến giá
trị tài sản. Song nhìn chung, có thể chia thành 4 nhóm sau:
1.2.1 Các yếu tố mang tính vật chất
Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà tài sản
có thể mang lại cho người sử dụng, như: đối với đất đai, nhà cửa là vị trí, kích thước,
khả năng, tác dụng và độ bền vật liệu…
Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của tài sản càng cao thì giá
trị tài sản sẽ càng lớn. Tuy nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị. Tài sản được đánh
giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác
những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có của tài sản. Do vậy, bên cạnh việc
dựa vào công dụng của tài sản, nhà thẩm định cần phải xét đến mục tiêu của khách
hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.
Với một tài sản có rất nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích hay công dụng khác
nhau. Mặt khác, có thể yếu tố này là quan trọng đối với người này nhưng lại trở nên
không quan trọng đối với người khác. Vì vậy, đối với mỗi tài sản cụ thể, bên cạnh việc
lựa chọn các yếu tố chính phản ánh giá trị tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến
quan điểm về giá trị của khách hàng để quyết định loại giá trị cần thẩm định cho phù
hợp.
1.2.2. Các yếu tố về tình trạng pháp lý
Hai tài sản có các yếu tố vật chất hay công dụng như nhau, nhưng khác nhau về
tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau.
Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việc khai
thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng. Tình trạng pháp lý của tài sản
ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản, nhất là đối với bất động sản. Thông thường
quyền khai thác các thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị tài sản càng cao và
ngược lại. Tất nhiên, các quyền đó phải được sự bảo hộ của pháp luật. Đó là các
quyền: được phép hay không được phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, biếu,
tặng, thừa kế, nghĩa vụ nộp thuế khi mua bán…

Để xác định giá trị tài sản một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm
được những quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch
16


cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định. Để có được những thông tin chính xác
và tin cậy về tình trạng pháp lý của tài sản, thẩm định viên cần phải dựa vào các văn
bản pháp lý hiện hành, xem xét một cách cụ thể các loại giấy tờ làm bằng chứng kèm
theo tài sản và dựa vào tài liệu do các cơ quan kiểm toán có uy tín cung cấp.
1.2.3. Các yếu tố mang tính kinh tế
Đó là cung và cầu. Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trị. Hay
còn gọi là tính kinh tế của giá trị tài sản. Giả thiết rằng tại một thời điểm, các yếu tố
khác là cố định, tài sản được mua bán trên thị trường. Khi đó, giá trị tài sản tùy thuộc
vào quan hệ giữa cung và cầu, phụ thuộc vào độ co giãn hay còn gọi là độ nhạy cảm
của cung và cầu trên thị trường. Trên thực tế, tài sản được đánh giá cao khi cung trở
nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao, và ngược lại, tài sản sẽ được đánh
giá thấp khi cung trở nên phong phú, nhu cầu và sức mua ngày càng sụt giảm.
Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị tài sản một cách hợp lý, trong hoạt
động thẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu thập, lưu trữ các thông tin có liên
quan đến giao dịch mua bán tài sản, hình thành nên các ngân hàng dữ liệu để phục vụ
cho chuyên ngành thẩm định giá. Ngoài ra, các thẩm định viên cần được trang bị các
kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích và dự báo về sự biến động của giá cả thị trường,
nhằm giúp cho thẩm định viên có thể làm tốt vai trò tư vấn, đồng thời giảm thiểu rủi
ro đối với việc hành nghề thẩm định giá.
1.2.4. Các yếu tố khác
Những yếu tố đã nêu là những yếu tố thể hiện một cách trực quan và rõ ràng
ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Tuy nhiên, còn có những yếu tố khác, chẳng hạn như tập
quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng một cách đáng kể tới giá trị tài sản.
Thẩm định viên, phải có sự am hiểu về tập quán dân cư cũng như có sự phân tích về
yếu tố tâm lý trong một không gian văn hóa nhằm xác minh giá cả của giao dịch

chứng cớ có thể được coi là GTTT hay giá trị phi thị trường. Do sự ảnh hưởng của yếu
tố này đến tính chính xác của giá trị tài sản, đồng thời nhằm giảm thiểu rủi ro cho
nghề thẩm định giá, các nước thường không cho phép các công ty cũng như các thẩm
định viên nước ngoài hoạt động một cách độc lập trên lãnh thổ quốc gia mà không có
sự liên doanh với một tổ chức nào ở trong nước.
17


1.3.

CÁC NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ

THỊ TRƢỜNG
Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm đã được thừa nhận
một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế xã hội. Là cơ sở quan trọng để
đưa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học. Nó cho phép
thẩm định viên có thể tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị tài sản.
1.3.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN)
- Nội dung của nguyên tắc:
Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau,
nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được
SDTNVHQN .
“SDTNVHQN” là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự
nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. Có nghĩa
là, một tài sản được coi là SDTNVHQN trước hết phải thỏa mãn điều kiện tối thiểu:
+ Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên: tài sản được sử dụng hoặc giả
định sử dụng trong các điều kiện có thực, có độ tin cậy tại thời điểm ước tính giá trị tài
sản. Không phải sử dụng trong điều kiện bất bình thường hay có sự bi quan hay lạc
quan quá mức về khả năng sử dụng tài sản.
+ Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý.

+ Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính: mỗi người
hay mỗi nhà đầu tư có thể sử dụng tài sản dựa theo chi phí cơ hội của riêng mình. Tuy
nhiên, nó phải phản ánh tính khả thi về mặt tài chính.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc:
Con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác một cách tối đa lợi ích
mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ sở để người ta đánh giá, ra
quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại. Vì vậy, giá trị
của một tài sản được thừa nhận trong điều kiện nó được SDTNVHQN.
- Tuân thủ nguyên tắc:
Trong hoạt động định giá đòi hỏi Thẩm định viên phải chỉ ra được chi phí cơ
hội của tài sản. Phân biệt được các giả định tình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng
18


sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính. Tức là chỉ ra các khả năng thực tế về
việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng đó. Đồng thời, khẳng định tình
huống nào hay cơ hội sử dụng nào là cơ hội SDTNVHQN, sẽ là cơ sở để ước tính giá
trị tài sản.
Trên thực tế, trong nhiều trường hợp, việc xác định cơ hội SDTNVHQN cũng
không đơn giản. Việc SDTNVHQN còn tùy thuộc vào ý chí chủ quan của giá trị và
chi phí cơ hội của từng nhà đầu tư
1.3.2. Nguyên tắc thay thế (NTTT)
- Nội dung: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi
phí để có một tài sản tương đương.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc:
Nguyên tắc này được xây dựng dựa trên quan điểm rất đơn giản và rõ ràng: một
người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn
nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế. Tài sản tương tự để
thay thế có thể có bằng cách mua trên thị trường hoặc bằng cách bỏ tiền ra để xây
dựng mới.

- Tuân thủ nguyên tắc:
“Thay thế” là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lý thuyết thẩm định
giá. Nó là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành phương pháp so sánh trực tiếp – một
phương pháp đơn giản nhưng lại là phương pháp chủ yếu nhất trong hệ thống các
phương pháp định giá. Tuân thủ nguyên tắc này, đòi hỏi thẩm định viên phải nắm
được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gắn với thời
điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các
tài sản cần định giá.
Trên thực tế, trong nhiều trường hợp rất khó tìm được 2 BĐS tương tự hoặc
giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất. Do vậy, để vận dụng tốt
nguyên tắc này, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về
cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có thể so
sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính
giá trị tài sản cần thẩm định.
19


Nguyên tắc thay thế không chỉ được vận dụng khi thẩm định giá trị BĐS mà
còn được sử dụng trong hoạt động tư vấn về các cơ hội đầu tư.
1.3.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tƣơng lai (LITL)
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi
ích tương lai tài sản mang lại cho nhà đầu tư.
- Cơ sở của nguyên tắc:
Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về
những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Hơn
nữa, thẩm định giá về thực chất cũng là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản
có thể mang lại trong tương lai.
- Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác, thẩm
định viên phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích
đó để ước tính giá trị tài sản. Theo nguyên tắc này có thể áp dụng để đánh giá tất cả

các loại tài sản, bất kể đó là tài sản có tạo ra thu nhập hay không. Tuy nhiên, nó có ý
nghĩa thực tiễn hơn đối với các tài sản mang lại thu nhập bằng tiền. Đối với những tài
sản này, tùy thuộc vào mục đích định giá, việc thẩm định có thể dựa trên GTTT hoặc
giá trị phi thị trường – yếu tố chủ quan của giá trị. Song nhìn chung tuân thủ nguyên
tắc này, cả người bán và người mua; người sở hữu và người đi thuê… đều phải dự
toán về các điều kiện của thị trường tương lai, như: các yếu tố thuận lợi, bất lợi, dòng
thu nhập và rủi ro cho người nắm giữ tài sản. Vai trò của thẩm định viên chủ yếu là ở
chỗ thu thập những chứng cớ thị trường gần nhất về các mức giá bán, giá cho thuê và
tỷ lệ chiết khấu các tài sản tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối
cùng là ước tính giá trị của tài sản.
1.3.4. Nguyên tắc đóng góp (NTĐG)
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu
thành một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của
toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu.
- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là
biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể. Đó là cơ sở để
người ta chấp nhận giá trị đóng góp, như ví dụ trên.
20


- Tuân thủ nguyên tắc:
+ TĐV cần lưu ý: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị
toàn bộ tài sản. Nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn
bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại.
+ Thực ra giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình. Cơ sở
để phân loại và định giá tác động của các yếu tố vô hình thường rất khó khăn. Nguyên
tắc đóng góp đã tạo cơ sở định giá tổng thể yếu tố này bằng phép tính ngược: khi xác
định giá trị của yếu tố vị trí – chi phí cơ hội hay mức độ SDTNVHQN của mảnh đất,
nếu tính riêng giá trị của mảnh đất rồi cộng với giá trị của công trình thì sẽ có nguy cơ
tính sai giá trị của BĐS. Vì vậy, cần tính giá trị của BĐS trước rồi trừ đi giá trị của

công trình xây dựng để ra giá trị của yếu tố vị trí. Đây cũng là cơ sở để xây dựng
phương pháp thặng dư.
1.3.5. Nguyên tắc cung cầu (NTCC)
- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản.
Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận của thị
trường về giá trị tài sản. Trong các thị trường khác, dưới sức ép của cung và cầu, giá
cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực. Vì vậy, khi so sánh các tài sản với
nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung và cầu ảnh hưởng đến giá tài sản cần
thẩm định.
- Cơ sở của nguyên tắc:
Với một thị trường công khai, minh bạch và có tính cạnh tranh cao thì những
yếu tố thuận lợi và khó khăn đã phản ánh vào giá cả giao dịch trên thị trường. Vì vậy,
thẩm định viên có cơ sở dựa vào các giao dịch trên thị trường để ước tính giá trị cho
các tài sản tương tự.
- Tuân thủ nguyên tắc:
+ Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị trường, cần phải
xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có đạt
tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật “thay thế so sánh” hay không – NTTT. Thực hiện đánh
giá, dự báo tương lai về cung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để
sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập – LITL.
21


+ Theo NTĐG, bộ phận cấu thành tài sản có thể được đánh giá rất cao, nhưng
trên thị trường, bộ phận tài sản này được bán một cách rộng rãi, với giá rất rẻ. Khi đó
việc định giá chủ yếu phải dựa trên NTCC và NTTT.

22

Chƣơng 3
CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BĐS
3.1.1. Đặc điểm chủ yếu của BĐS
* Tính khan hiếm:
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.
* Tính cá biệt
Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu
tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau
vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây
theo một thiết kế.
Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt
hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v..
* Tính bền lâu
Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp.
Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây
dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm
năm hoặc lâu hơn nữa.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế
chấm dứt khi mà chi phí sử dụng BĐS = với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật
lý chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng
bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng.
* Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công
trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong
khu vực đó.
* Các tính chất khác:
a. Tính thích ứng:

23


Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,
b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá
thông thường khác.
c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất
khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố
tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu
cầu và hình thức BĐS.
3.1.2. Phân loại BĐS
a. Theo đặc tính vật chất
1. Đất đai: đó là đất đai tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
2. Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời.
+ Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện lưới, điện
thoại, ăng ten và cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nước, hệ thống cấp khí
gas, hệ thống cứu hỏa…
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: điều
hòa, thang máy, chống trộm tự động…
3. Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lâu năm.
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối.
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao.
+ Các công trình khai thác mỏ.
b. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất

Đất đai và công trình kiến trúc. Trong đó:
*Công trình kiến trúc: 5 loại:
- Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán:
24


+ Tùy thuộc vào các yêu cầu về kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, môi trường
người ta có thể phân biệt nhà ở thành 2 loại là: nhà chung cư, nhà ở riêng biệt và biệt
thự. Trong loại biệt thự lại được phân chia thành 4 hạng: từ hạng I đến hạng IV. Hạng
IV là loại có chất lượng sử dụng tốt nhất.
+ Tùy thuộc vào yêu cầu về kỹ thuật, độ bền và giá trị của các loại vật liệu và
của các kết cấu chính, như: cột, móng, sàn, tường… mà người ta phân chia nhà ở
thành 4 cấp: (I) có niên hạn sử dụng trên 100 năm; (II) trên 50 năm; (III) trên 20 năm;
(IV) dưới 20 năm.
- Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tàng, mặt bằng khu
công nghiệp.
- Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng cho thuê, chợ, trung
tâm TM…
- Khách sạn và văn phòng cho thuê: tùy thuộc vào các điều kiện vật chất, chất
lượng phục vụ, cảnh quan môi trường… mà khách sạn được chia ra các loại từ 1 đến 5
sao.
- Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học…
* Đất đai: Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng,
đất đai được phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi.
Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và
chưa sử dụng. Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại:
Nhóm đất nông nghiệp: 8 loại, gồm:
1. Đất trồng cây hàng năm: trồng lúa, cỏ và cây hàng năm khác.
2. Đất trồng cây lâu năm.
3. Đất rừng sản xuất.

4. Đất rừng phòng hộ.
5. Đất rừng đặc dụng.
6. Đất nuôi trồng thủy sản.
7. Đất làm muối.
8. Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
Nhóm đất phi nông nghiệp: 10 loại, gồm:
25