Lập dự án đầu tư khu nhà hàng, khách sạn

LỜI MỞ ĐẦU
Trong 10 năm gần đây, tăng trưởng kinh tế trung bình ở Việt Nam tăng từ
6% đến 7% / năm , điều đó đồng nghĩa với thu nhập người dân tăng cao dẫn đến
thói quen tăng nhu cầu tiêu dùng và thay đổi tập quán tiêu dùng trong xã
hội.Trong lĩnh vực khách sạn nhà hàng những năm gần đây đã thể hiện được
tiềm năng lớn về thị trường ở Việt Nam nói chung và thành phố Hải Phòng nói
riêng. Hơn thế nữa Việt Nam cũng đang dần đẩy mạnh du lịch nhằm quảng bá
những nét văn hoá truyền thống của Việt Nam với các nước trên thế giới. Vì vậy
ngày càng có nhiều nhà đầu tư tìm đến Việt Nam như một mảnh đất màu mỡ để
phát triển kinh doanh . Theo đó mà ngành du lịch, nhà hàng khách sạn cũng theo
đó mà phát triển.
Việc đầu tư dự án nhà hàng khách sạn sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển
kinh tế của thành phố cũng như sự phát triển của nền kinh tế cả nước .
Với đề tài : “ Lập dự án đầu tư khu nhà hàng, khách sạn”, bao gồm
những nội dung chính sau:
Chương I: Tổng quan về dự án đầu tư.
Chương II: Tính toán chi phí, doanh thu, lợi nhuận.
Chương III: Tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án.
Chương IV : Tính toán các chỉ tiêu kinh tế xã hội của dự án.


CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.1.Sự cần thiết của dự án:
1.1.1.Sự cần thiết phải có dự án:
Hải Phòng là thành phố Công Nghiệp, trung tâm Kinh Tế-Công nghiệpThương Mại-Du lịch của vùng Bắc Bộ; là đầu mối giao thông quan trọng giao
lưu kinh tế trong nước và quốc tế, đồng thời là thành phố có vị trí quốc phòng
trọng yếu. Hải Phòng là thành phố cấp một quốc gia, giàu tiềm lực về kinh tế.
Với tiềm năng và lợi thế so sánh, Hải Phòng được xác định là cực tăng trưởng
của vùng kinh tế động lực Bắc Bộ(Hà Nội-Hải Phòng-Quảng Ninh); là thành
phố công nghiệp- du lịch, được chính phủ quan tâm phát triển kinh tế chính , là
môi trường tiềm năng thu hút vốn đầu tư trong nước và nước ngoài trong năm

tới. Nhờ sự phát triển kinh tế mà mức sống của người dân cũng tăng cao.
Hải Phòng lại là thành phố có nhiều di tích cổ hàng ngàn năm để lại nên thu
hút nhiều khách du lịch từ nhiều nơi. Hiện nay trong thành phố có rất nhiều
khách sạn nhà hàng mọc lên để đáp ứng nhu cầu ngày cang cao của người dân
như khách sạn nhà hàng Hữu Nghị, Hoàng Long hotel,...Ngày nay mức sống của
người dân tăng cao, không những thế chất lượng cuộc sống cũng tăng cao, văn
hóa ẩm thực và dịch vụ chăm sóc sức khỏe đang trở thành một nhu cầu
lớn.Người dân thường tìm đến những nhà hàng có món ăn ngon, mới lạ để
thưởng thức, những khu sinh cảnh để vừa ăn uống vừa thư giãn. Không những
thế nhà hàng còn là nơi tổ chức các buổi liên hoan gặp mặt, những buổi làm
việc, giao tiếp trên bàn tiệc trong một khung cảnh riêng thư thái hơn.
Thông qua thực tế trên, xác định được xu hướng phát triển nhanh chóng về
xu hướng kinh tế xã hội của thành phố, qua đó nhu cầu được đáp ứng, phục vụ
lĩnh vực nhà hàng khách sạn. Để đáp ứng nhu cầu và nhằm thu hút nhiều đối tác
nước ngoài, công ty TNHH Hào Hưng Hải Phòng đã quyết định đầu tư một khu
nhà hàng khách sạn nữa tại quận Hồng Bàng.
1.1.2.Tầm quan trọng của dự án:


Việc đầu tư của dự án là đáp ứng nhu cầu khách quan của thị trường trong
tiến trình phát triển kinh tế của thành phố Hải Phòng.Sự thành công của dự án
không chỉ thể hiện tính lợi nhuận, mà mang tính phục vụ cao, góp phần trong
việc thu hút khách, thu hút nguồn vốn đầu tư vào thành phố Hải Phòng, nhằm
giới thiệu về phong tục tập quán cũng như tiềm lực của thành phố cho khách du
lịch trong nước và nước và nước ngoài, để thu hút không chỉ những nhà đầu tư
trong nước mà thu hút thêm cả những nhà đầu tư nước ngoài.Không chỉ thu hút
đầu tư mà dự án này còn đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của người dân,
của nhiều khách thập phương khó tính.Việc đầu tư dự án còn góp phần thúc đẩy
sự phát triển kinh tế của thành phố cũng như sự phát triển của nền kinh tế quốc
dân.

1.2.Thông số cơ bản của dự án:
1.2.1.Thông số kỹ thuật:
Dự án về đầu tư khách sạn có các thông số kỹ thuật sau:
Bảng 1: Các thông số kỹ thuật chủ yếu
Stt

Chỉ tiêu

đơn vị

Chi tiết

tính
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

Tên nhà hàng khách sạn
Địa điểm
Diện tích mặt bằng
Số tầng
Số phòng đôi(standard)

Số phòng đơn(standard)
Diện tích 1phòng đơn
Diện tích 1 phòng đôi
Sức chứa của garage
Diện tích bể bơi
Diện tich phòng masage

m2
Tầng
Phòng
Phòng
m2
m2
Chiếc ôtô
m2
m2

Hào Hưng Hotel
Hồng Bàng- Hải Phòng
6500
9
40
32
27
37
30
500
150

1.2.2.Thông số về kinh tế:

Các thông số về kinh tế của dự án như sau:
Vốn đầu tư: 1.967.000 USD =31.570.350.000 (Đ) [ 1USD=16.050 Đ]
Trong đó bao gồm:


1.Tài sản cố định: 18.942.210.000(Đ)
-Sửa chữa nâng cấp : 10.517.028.800(Đ)
-Mua sắm trang thiết bị: 9.425.181.200(Đ)
2.Chi phí chuẩn bị kinh doanh: 4.943.420.800(Đ)
3.Vốn lưu động: 6.684.719.200 (Đ)
Vốn vay: 55% * 31.570.350.000 =17.363.692.500(Đ)
Lãi vay: 6,9% năm
Kỳ trả nợ vay: 3 kỳ/năm
Thời hạn trả vốn vay: 7 năm
Thời gian kinh doanh: 11 năm

1.2.3.Định biên về nhân sự:


Nhà hàng-Khách sạn Hào Hưng Hotel có 152 nhân viên được định biên như
bảng sau:
Bảng 2: Định biên về nhân sự của khách sạn-nhà hàng
STT
Chức danh
Định biên (người)
1
Giám đốc
1
2
Phó giám đốc phụ trách nhà hàng

1
3
Phó giám đốc phụ trách khách sạn
1
4
Kế toán trưởng
1
5
Nhân viên kế toán
5
6
Đầu bếp
3
7
Phụ bếp
5
8
Nhân viên bếp
8
9
Trưởng bộ phận phòng
1
10
Phó bộ phận phòng
2
11
Nhân viên phục vụ phòng
45
12
Trưởng bộ phận bàn

1
13
Phó bộ phận bàn
2
14
Nhân viên bàn
25
15
Nhân viên vệ sinh
10
16
Nhân viên bảo vệ
5
17
Thư ký
1
18
Trưởng bộ phận lễ tân
1
19
Nhân viên lễ tân
6
20
Nhân viên masage
10
21
Nhân viên bar,cafe
20
1.3.Phương án kinh doanh:
Kinh doanh nhà hàng, khách sạn, tổ chức tiệc sinh nhật, liên hoan hội họp, tổ

chức lễ cưới...
1.3.1.Địa điểm đầu tư:
Công ty TNHH Hào Hưng Hải Phòng, một trong những công ty kinh doanh nhà
hang lớn của thành phố thuê tòa nhà với diện tích 6500 m 2 thuộc quyền quản lý
hợp pháp Nhà Khách thành phố, đơn vị thuộc ủy ban nhân dân thành phố tại phố
Điện Biên Phủ- Hồng Bàng- Hải Phòng, nơi trung tâm thành phố tập trung dân
cư đông có mức sống cao, Hải Phòng cũng là thành phố thu hút được nhiều nhà
đầu tư nước ngoài, có khá nhiều dân thập phương từ thành phố khác đến, với
mục đích đầu tư kinh doanh nhà hàng, khách sạn với tiêu chuẩn 3 sao trong
vòng 11 năm.


1.3.2.Lĩnh vực kinh doanh:
Công ty kinh doanh nhà hàng khách sạn theo phong cách Pháp, với đặc điểm
khác so với các nhà hàng khác:
1.Kinh doanh nhà hàng: công ty sẽ có các món ăn mang hương vị Pháp với
nguyên liệu nhập từ Pháp và do một đầu bếp người Pháp trực tiếp nấu
2.Ngoài ra nhà hàng cũng kết hợp các món ăn từ nhiều nước trên thế giới để đáp
ứng nhu cầu đa dạng của thực khách.
3.Đồ uống cũng được nhập từ những nước có tên tuổi.
4.Nhà hàng với sức chứa hơn 400 thực khách
5.Nhà hàng cho thuê tổ chức lễ cưới, hội nghị,liên hoan,các tiệc lớn nhỏ.
6. Kinh doanh Bar, cafe
7.Cho thuê phòng với giá cả hợp lý, đầy đủ tiện nghi đạt tiêu chuẩn khách sạn 3
sao.
1.3.3.Công tác sửa chữa, nâng cấp nhà hàng:
Tòa nhà 9 tầng trước kia cũng kinh doanh nhà hàng-khách sạn,để nâng cao chất
lượng đạt khách sạn theo đúng tiêu chuẩn 3 sao, nhà hàng cao cấp theo phong
cách Pháp.Cần sửa chữa nâng cấp chủ yếu là nội thất tòa nhà.Dự kiến tòa nhà
được quy hoạch và phân chia chức năng như sau:

Tầng trệt:garage ôtô, xe máy
Tầng 2: dùng cho bộ phận tiếp tân, bar, cafe
Tầng 3:cho thuê tiệc cưới ,hội nghị, khu vực nhà bếp.
Tầng 4:Sử dụng làm bể bơi,masage
Từ tầng 5 đến tầng 8 là kinh doanh khách sạn với gần 80 phòng.
Tầng 9 :Nhà hàng, bar, cafe vào buổi tối, khu vực bếp
Kiến trúc nội thất theo phong cách Pháp, giữ lại hầu hết kiến trúc ngoại thất,chỉ
chát lại vữa,sơn lại mặt ngoài,sửa chữa lại mặt tiền.
Sử dụng toàn bộ tòa nhà, dự tính chi phí sửa chữa 1.669.370 đồng/m 2, chi phí
sửa chữa nâng cấp toàn bộ tòa nhà là 10.517.028.800(Đ)
-Mỗi phòng ngủ đều đạt tiêu chuẩn


có đầy đủ các thiết bị : tivi, điều hòa nhiệt độ, điện thoại gọi quốc tế, tủ lạnh,
bồn tắm, bình nóng lạnh.
1.3.4.Công tác chuẩn bị kinh doanh:
1.Mua sắm trang thiết bị cho kinh doanh:
-Dụng cụ nhà bếp và cho bàn ăn; dụng cụ cho chế biến, 5 tủ lạnh bảo quản thực
phẩm dung tích:250 lít, bàn ghế, bát đĩa, giá treo,chén xe đẩy tay..
-Cho các phòng ăn uống: quầy, bàn ghế, giá kê, tủ trưng bày, tủ rượu; các vật rẻ
tiền mau hỏng như khăn trải bàn, thảm phủ sàn...
-Dụng cụ nội thất cho các phòng làm việc, thiết bị văn phòng.
-Các thiết bị cho phòng ngủ như: tivi (21 inch), tủ lạnh, điều hòa loại
18000BTU, và loại 42000 BTU, điện thoại IDD, bồn tắm, bình nóng lạnh, vòi
sen,...
-Quầy tiếp tân và bàn ghế cho bar, cafe.
-Đồng phục cho nhân viên
-Các thiết bị khác như: thiết bị phòng cháy chữa cháy, dụng cụ cho dọn vệ
sinh,...
2.Đào tạo nhân viên:

Trong thời gian nâng cấp sửa chữa 5 tháng, kể từ ngày dự án cấp giấy phép đầu
tư.Đây cũng là thời gian để tiến hành tuyển chọn,và đào tạo nhân viên phục vụ
bàn, bar, bếp và phòng,...học tập và thực hành thành thạo nghiệp vụ theo tiêu
chuẩn nhà hàng khách sạn 3 sao.
3.Marketing cho nhà hàng khách sạn:
-Quảng cáo cho nhà hàng qua các hệ thống truyền thông như qua truyền hình
,phát tờ rơi,qua báo, tạp chí,...dự tính chi cho hoạt động là:400000000(Đ)
-Có các hình thức ưu đãi như:cứ đặt 10 phòng thì được miễn phí 1 phòng, miễn
phí các cuộc gọi trong nội hạt thành phố., các bữa ăn sáng sẽ được giảm giá từ 5
%đến 10%.
4.Các công tác chuẩn bị khác:
-Đảm bảo phương tiện phòng cháy chữa cháy tốt, kịp thời.
-Công tác đảm bảo vệ sinh an toàn thực phẩm,xử lý chất thải...


CHƯƠNG II: TÍNH CHI PHÍ VÀ DOANH THU CỦA DỰ ÁN
2.1.Tính các khoản chi phí:
2.1.1.Chi phí lương cho nhân viên :
Định biên về nhân sự cho nhà hàng khách sạn là 152 người
Chi phí lương theo tháng cho từng nhân sự trong nhà hàng, khách sạn theo chức
danh được tính theo công thức sau:
Rl = ∑r * n
Trong đó n: số nhân sự theo chức danh
r : Lương theo chức danh của nhân viên
Bảng 3: Chi phí lương cho nhân viên
STT

Chức danh

N

r(103Đ)

Rl(103Đ)


1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21

Giám đốc
Phó giám đốc phụ trách nhà hàng

Phó giám đốc phụ trách khách sạn
Kế toán trưởng
Đầu bếp
Nhân viên kế toán
Phụ bếp
Nhân viên bếp
Trưởng bộ phận phòng
Phó bộ phận phòng
Nhân viên phục vụ phòng
Trưởng bộ phận bàn
Phó bộ phận bàn
Nhân viên bàn
Nhân viên vệ sinh
Nhân viên bảo vệ
Thư ký
Trưởng bộ phận lễ tân
Nhân viên lễ tân
Nhân viên masage
Nhân viên Bar,cafe
Tổng cộng

1
1
1
1
3
5
5
8
1

2
45
1
2
25
10
5
1
1
6
10
20
152

8025
7200
7200
5600
4800
2000
2400
1500
3210
2500
1500
3210
2500
1500
800
1000

3000
3210
1800
1500
1000

8025
7200
7200
5600
14400
10000
12000
12000
3210
5000
67500
3210
5000
37500
8000
5000
3000
3210
10800
15000
20000
322755

Như vậy ta có:

Rl = 12 * Rl= 12 * 322755= 4.753.760(103 đ)
2.1.2.Chi phí BHXH:
Chi phí về BHXH được tính theo công thức:
RBHXH = kBHXH * Rl
KBHXH : hệ số tính đến BHXH , kBHXH = 19%
RBHXH = 19% * 4.753.760.000 =713.140.400 (Đ)
2.1.3.Chi phí tiền ăn cho nhân viên :
Với định biên 140 người thì dự tính tiền ăn cho nhân viên, bao gồm cả ban giám
đốc:
Nghỉ tết 7 ngày
Ra = ra * n * 358


ra tiền ăn trung bình định biên cho một người / ngày ra = 40.000( đ/người ngày)
Ra= 40000* 152 *358 =2176640(103đ)
2.1.4.Chi phí về nguyên liệu:
Chi phí nguyên liệu bao gồm chi phí nhập khẩu thực phẩm, gia vị, chi phí mua
các loại thực phẩm nguyên liệu tại Việt Nam, chi phí đồ uống để chế biến các
món ăn phục vụ thực khách. Chi phí các khăn tắm cho bộ phận masage, các
phòng ngủ, xà bông, bàn chải...Chi phí này chiếm 20% doanh thu.
RNL =20% *42.514.488.000 = 8.502.897.600(Đ)
2.1.5. Chi phí khác
Chi phí khác bao gồm chi phí điện, nước, chất đốt, chi phí vận tải và các chi phí
khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh của nhà hàng,khách sạn. Chi phí này
được tính bằng 7% doanh thu.
RK = 7% * 42.514.488.000=3.050.869.280(Đ)
2.1.6. Chi phí quản lý, hành chính
Chi phí quản lý, hành chính được tính bằng 20% chi phí tiền lương.
RQLHC =20% * Rl = 20% * 4.753.760.000= 750.675.000 (Đ)

2.1.7.Chi phí khấu hao cơ bản:
Ta có:
Gọi số vốn đầu tư ban đầu là V0
Giá trị còn lại của tài sản là Đn
r là lãi suất bình quân năm
Chi phí khấu hao cơ bản hàng năm là KH
Hệ số vốn chìm là r / ((1+r)n) - 1)
Vậy chi phí khấu hao cơ bản cho khoản đầu tư Vn là
KH =( V0 - Đn) * r / ((1+r)n) - 1)
n là số năm kinh doanh
n = 11 năm
r = 6,9%


V0 = 18.942.210.000 (Đ)
Đn = 1.118.996.000(Đ)
Vậy chi phí khấu hao cơ bản hàng năm là :
KH = (18942210000 - 118996000 )*6,9 % / ((1+0,069) 11 -1 ) =1.093.184.090
(Đ)
2.1.8.Chi phí sửa chữa các thiết bị phòng ngủ, bóng đèn...:
Chi phí sửa chữa các thiết bị ở phòng ngủ, nhà hàng, đường ống nước,… thường
xuyên dự tính lấy ra hàng năm là
RSCTX =1 .605.000.000(Đ)
2.1.9.Chi phí thuê địa điểm :
Chi phí thuê địa điểm là 40500 USD/ tháng, vậy 1 năm là 486.000 USD/năm
Tương đương là RT= 7800300(103 đ) [ 1USD=16.050 Đ]
Tổng hợp chi phí trong bảng sau:


Bảng 4: Tổng hợp chi phí trong 1 năm

STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9

Khoản mục chi phí
Lương nhân viên
Bảo hiểm xã hội
Tiền ăn
Nguyên liệu
Quản lý hành chính
Khấu hao cơ bản
Sửa chữa thường xuyên
Thuê địa điểm
Chi phí khác
Tổng

Ký hiệu
Rl
RBHXH
Ra
RNL
RQLHC
KH

RSCTX
RT
Rk
RKD

Số tiền (Đ)
4.753.760.000
713.140.400
2.176.640.000
8.502.897.600
750.675.000
1.093.184.090
1.605.000.000
7.800.300.000
3.050.869.280
30.446.075.770

2.2.Phương án trả nợ vốn vay:
Gọi Av là tổng số vốn nợ trong năm
C là số tiền gốc phải trả một kỳ
N là số kỳ trả vốn vay
C = Av / n
p: lãi suất vay
Ta có bảng sau:
Năm Kỳ
Nợ gốc
Trả vốn Trả lãi
Vốn+lãi
1
A

C
p*A
C+p*A
1
2
A-C
C
p*(A-C)
C+p*(A-C)
1
A - 2C
C
p*(A-2C) C+p*(A-2C)
2
2
A - 3C
C
p*(A-3C) C+p*(A-3C)
...
...
...
...
...
...
1
2C
C
p*2C
C+p*2C
n

2
C
C
p*C
C+p*C
Ta có thời gian trả vốn vay là 7 năm, kỳ trả vốn vay 3kỳ/năm

Lãi cả năm
p*A+
p*(A-C)
p*(2A-5C)
...
P*3C

Vậy số kỳ trả vốn vay là 7 * 3= 21 kỳ
Ta có vốn vay là 17.363.692.500(Đ)
Vậy vốn gốc phải trả trong 1 kỳ
C =Av / 21 = 826.842.500(Đ)
Lãi xuất là 6,9 %/ năm, trả vốn vay 3 kỳ / năm.Vậy lãi suất 1 kỳ là 2,3%/ kỳ


Ta có bảng sau:
Bảng 5:Phương án trả vốn vay cho từng năm
Năm
1
2
3
4
5
6

7

Kỳ
1
2
3
1
2
3
1
2
3
1
2
3
1
2
3
1
2
3
1
2
3

Nợ gốc
17363692.5
16536850
15710007.5
14883165

14056322.5
13229480
12402637.5
11575795
10748952.5
9922110
9095267.5
8268425
7441582.5
6614740
5787897.5
4961055
4134212.5
3307370
2480527.5
1653685
826842.5

Trả vốn
826842.5
826842.5
826842.5
826842.5
826842.5
826842.5
826842.5
826842.5
826842.5
826842.5
826842.5

826842.5
826842.5
826842.5
826842.5
826842.5
826842.5
826842.5
826842.5
826842.5
826842.5

Trả lãi
399364.930
380374.550
361330.175
342312.795
323295.417
304278.040
285260.662
266243.285
247225.907
228208.530
209191.152
190173.775
171156.397
152139.020
133121.642
114104265
95086.887
76069.510

57052.132
38034.755
19017.377

Vốn+lãi
1226207.43
1207217.05
1188172.67
1169155.29
1150137.91
1131120.54
1112103.16
1093085.78
1074068.40
1055051.03
1036033.65
1017016.27
997998.897
978981.52
959964.142
114931107
921929.387
902912.01
883894.632
864877.255
845859.877

Lãi cả năm
1141069.655
1026938.387

798729.854
627573.457
456417.059
285260.660
114104.264

2.3.Tính doanh thu cho dự án:
Để xác định được doanh thu, căn cứ vào thực tế kinh doanh của nhà hàng khách
sạn Kim Liên 1, 2, 3 của công ty và kết quả khảo sát thị trường hiện tại.Các giả
định được áp dụng như sau:Ta tính doanh thu cho tháng kinh doanh ổn định
Số ngày hoạt động trong tháng: hoạt động suốt tháng(1 tháng=30 ngày)
1.Doanh thu nhà hàng:
Dự tính tầng 3 cho thuê tiệc cưới,hội nghị với sức chứa 400 khách
Giá thuê:Po = 3.000.000/4(h)
Trung bình trong tháng có:
-10 hội nghị thuê trong 8 h(2 buổi)
DT1 = 10 * 2P0 = 60.000.000 (đ)
-8 tiệc cưới thuê trọn gói bao gồm cả ăn mặn:


Giá 1 bàn là: 1.000.000/1 mâm.Giả định với 100 mâm
DT2 =8 * (100.000.000 + 3000.000) = 824.000.000 (Đ)
-10 liên hoan hội lớp:
Trung bình một hội lớp đặt trọn gói ăn tại nhà hànglà 50.000.000
DT3 =10* (50.000.000 + 3000.000) = 530.000.000(Đ)
-Trung bình có khoảng 100 thực khách ăn tại nhà hàng:
Tiêu dùng trung bình 1 thực khách là 8 USD/ người
Doanh thu 1 ngày: 8 * 100 * 16050 = 12.840.000(Đ)
-Doanh thu từ dịch vụ khác( như nước uống cho hội nghi và tiệc cưới)
DT’ = 80.000.000(Đ)

Doanh thu của nhà hàng trong tháng:
DT =DT1 + DT2 + DT3 = 60.000.000 + 824.000.000 +530.000.000+80.000.000
+12.840.000=1.506.840.000(đ)
Tổng trong cả năm DNH= 1.506.840.000 * 12 =18.082.080.000 (Đ)
2.Doanh thu từ bar, cafe ở tầng 1 và tầng 9: bằng 10% doanh thu của nhà hàng
DBC = 10%* DT = 10% * 1.506.840.000 *12 = 1.808.208.000 (Đ)
3.Doanh thu từ phòng masage:
Giá 60.000 đ/ 60 phút
Có 10 phòng masage
Trung bình có 100 khách masage/ 1 ngày:
Doanh thu 1 tháng là
Dm = 100 * 60.000 * 30 = 180.000.000 (Đ)
Doanh thu 1 năm là
DM = 180.000.000 * 12=2.160.000.000 (Đ)
4. Doanh thu từ khách sạn :
1 USD = 16050 (Đ)
-Giá 1phòng standard đơn : 40 USD/ phòng = 642.000(Đ)
-Giá 1phòng standard đôi: 45 USD / phòng = 722.250(Đ)
-Giá 1 phòng cao cấp : 100 USD / phòng =1.605.000 (Đ)


(giá đã bao gồm cả bể bơi và GTGT)
Trung bình một ngày số lượng phòng được đặt là
-20 phòng đơn, 20 phòng đôi , 5 phòng cao cấp:
Doanh thu 1 ngày của khách sạn :
dKS = 20 * 642.000 + 20 * 722.250 + 5* 1.605.000 = 35.310.000 (Đ)
Doanh thu của khách sạn trong 1 năm :
DKS = 35.310.000 * 30 *12 = 12.711.600.000 (Đ)
5.Doanh thu từ phục vụ ăn uống cho khách nghỉ tại khách sạn
-Bữa chính: khách nước ngoài 100000 đ/người

khách Việt Nam :60000 đ/người
-Bữa sáng tự chọn: 50.000đ/người
Trung bình 1 ngày phục vụ trung bình 50 khách Việt, 50 khách nước ngoài
Doanh thu 1 ngày :
da = 50*100000*2+50*60000*2+100*50000 = 21.000.000(đ)
Doanh thu trong năm
Da = 21.000.000 * 30*12= 7.560.000.000(đ)

6.Trong năm nhà hàng tổ chức tiệc Buffe vào các ngày lễ như 30/4,1/5,2/9, lễ
noel
Giá 15 USD/người.Trung bình mỗi ngày lễ như vậy có 200 khách
Doanh thu trong năm DBU = 15 * 200* 4=12.000(USD)= 192.600.000 (Đ)
Vậy tổng hợp doanh thu:
Bảng 6:Tổng hợp doanh thu trong năm
Stt
1
2
3
4
5
6

Khoản mục doanh thu
Doanh thu nhà hàng
Doanh thu của Bar, caffe
Doanh thu dịch vụ masage
Doanh thu từ khách sạn
Doanh thu từ phục vụ ăn uống
Doanh thu từ tiệc Buffe
Tổng cộng

Ký hiệu
DNH
DBC
DM
DKS
Da
DB
DT

Số tiền (Đ)
18.082.080.000
1.808.208.000
2.160.000.000
12.711.600.000
7.560.000.000
192.600.000
42.514.488.000


2.4.Lợi nhuận của dự án:
2.4.1.Lợi nhuận trước thuế :
Lợi nhuận trước thuế hàng năm được tính theo công thức:
LNTT = DT- R- RLV
DT: Tổng doanh thu
R: Chi phí
RLV: Chi phí trả cho lãi vay
2.4.2. Thuế thu nhập doanh nghiệp:
T= LNTT * 28%
2.4.3.Lợi nhuận sau thuế :

LNST = LNTT – T
Ta có bảng tính lợi nhuận của từng năm


Đơn vị :103đ

Bảng 7: Lợi nhuận của dự án từng năm :
Năm

1
2
3

Doanh thu

42.514.488
42.514.488
42.514.488

Chi phí
trả
lãi vay

Tổng chi
phí

29.446.076

1.141.07
0

30.587.14
5

11.927.343

3.339.656

8.587.687

29.446.076

1.026.93
8

30.473.01
4

12.041.474

3.371.613

8.669.861

798.730

30.244.80
6

12.269.682

3.435.511

8.834.171

30.073.64
9

12.440.839

3.483.435

8.957.404

Chi phí
kinh doanh

29.446.076

Lnhuận
trớc thuế

Thuế
TNDN

LN
sau thuế

4

42.514.488

29.446.076

627.573

5

42.514.488

29.446.076

456.417 29.902.493

12.611.995

3.531.359

9.080.637

6

42.514.488

29.446.076

285.261 29.731.336

12.783.152

3.579.282

9.203.869

29.560.18
0

12.954.308

3.627.206

9.327.102

7

42.514.488

29.446.076

114.104

8

42.514.488

29.446.076

0 29.446.076

13.068.412

3.659.155

9.409.257

9

42.514.488

29.446.076

0 29.446.076

13.068.412

3.659.155

9.409.257

10

42.514.488

29.446.076

0 29.446.076

13.068.412

3.659.155

9.409.257

11

42.514.488

29.446.076

0 29.446.076

13.068.412

3.659.155

9.409.257



CHƯƠNG III:TÍNH CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
3.1.Giá trị hiện tại thuần (NPV : Net present value)
Giá trị hiện tại thuần là giá trị của dòng lợi ích gia tăng hoặc cũng có thể định nghĩa là
hiệu số giữa giá trị hiện tại của dòng lợi ích và giá trị hiện tại của dòng chi phí khi đã
được chiết khấu với lãi xuất thích hợp.
n
n
NBt
Bt
Ct
=

+
NPV = ∑
∑
∑
t
t
t
t = 0 (1 + r )
t =1 (1 + r )
t = 0 (1 + r )
n

Trong đó:
Bt : Lợi ích trong năm t
Ct : Chi phí trong năm t
NBt : Lợi ích thuần trong năm ta
r: Lãi xuất; n: tuổi thọ của dự án
n

NPV =

Nt − It

∑ (1 + r )
t =0

t

+ Đn *

1
(1 + r) n

Nt : Thu hồi gộp năm t hoặc giá trị hoàn vốn năm t
Nt = LNt + KHt
LNt : Lợi nhuận sau thuế thu được của năm t
KHt : Khấu hao tính cho năm t
It : vốn đầu tư năm t
Đn : giá trị còn lại của TSCĐ vào cuối năm t
Các công thức trên là các dạng công thức tổng quát nhất.Trong một số trường hợp đặc
biệt, thường xảy ra chỉ bỏ vốn một lần vào thời điểm hiện tại (t=0).Sang các


năm t=1,2,3,,4,... thu được giá trị hoàn vốn là Nt thì giá trị hiện tại thuần được viết dưới
dạng :
n

NPV = -I0 +

Nt

∑ (1 + r )
t =1

t

+ Đn *

1
(1 + r) n

Theo các thông số của bảng 4, bảng 5, bảng 7 ta có bảng tính giá trị hoàn vốn
Bảng 8: Giá trị hoàn vốn của dự án
Đơn vị :103 Đ
Năm
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

Lợi nhuận sau
thuế
7.867.687
7.949.861
8.114.171
8.237.404
8.360.637
8.483.869
8.607.102
8.689.257
8.689.257
8.689.257
8.689.257

Khấu hao
1.093.184
1.093.184
1.093.184
1.093.184
1.093.184
1.093.184
1.093.184
1.093.184
1.093.184
1.093.184
1.093.184

Giá trị hoàn
vốn
8.960.871
9.043.045
9.207.355
9.330.588
9.453.821
9.577.053
9.700.286
9.782.441
9.782.441
9.782.441
9.782.441

Ta có bảng tính NPV của dự án như sau : r = 6,9%

Bảng 9: NPV của dự án

Đơn vị : 103 đồng

19


Năm

Vốn đầu t

0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

31.570.350

Giá trị

Giá trị

Lợi ích

hoàn vốn

còn lại

thuần năm
-31.570.350
8.960.871
9.043.045
9.207.355
9.330.588
9.453.821
9.577.053
9.700.286
9.782.441
9.782.441
9.782.441
10.901.437

8.960.871
9.043.045
9.207.355
9.330.588
9.453.821
9.577.053
9.700.286
9.782.441
9.782.441
9.782.441

9.782.441

1.118.996
NPV

1/(1+r)t
1,000
0,935
0,875
0,819
0,766
0,716
0,670
0,627
0,586
0,549
0,513
0,480

Hiện giá
hàng năm
-31.570.350
8.382.480
7.913.330
7.537.057
7.144.934
6.772.029
6.417.497
6.080.518
5.736.217

5.365.966
5.019.612
5.232.738
40.032.028

3.2.Tỷ suất nội hoàn:(IRR: Internal rate of return)
Tỷ suất nội hoàn là lãi suất mà tại đó giá trị hiện tại của dòng lợi ích bằng giá trị
hiện tại của dòng chi phí hay nói cách khác là giá trị hiện tại thuần của dự án bằng 0
Theo định nghĩa trên thì tỷ suất nội hoàn là lãi suất thỏa mãn phương trình:

Bt − Ct
=0
∑
t
t = 0 (1 + IRR )
n

Tính IRR:
-Chỉ tiêu IRR và NPV có liên quan với nhau trong cách tính. Khi tính NPV ta chọn
trước một lãi suất từ đó tính giá trị hiện tại của dòng lợi ích và dòng chi phí, ngược lại
khi tính IRR thay vì chọn trước một lãi suất, NPV của dự án được giả sử bằng 0 và từ
đó tìm ra IRR. Khác với tiêu chuẩn NPV không có một công thức toán học nào cho
phép tính trực tiếp IRR mà IRR được tính bằng phương pháp nội suy. Tức là phương
20


pháp xác định một giá trị cần tìm giữa hai giá trị đã chọn .Theo phương pháp này, ta
chọn trước hai lãi suất r1, r2 sao cho ứng với lãi suất nhỏ hơn giả sử là r 1, NPV của dự
án là > 0, còn lãi suất kia sẽ làm NPV của dự án < 0. IRR cần tính ứng với NPV = 0 sẽ
nằm khoảng giữa 2 lãi suất r1 và r2 . Việc nội suy được thực hiện theo công thức:

NPV

1
IRR = r1 + (r2 − r1 ) * NPV − NPV
1
2

Trong đó :
r1: Lãi suất nhỏ hơn
r2: Lãi suất lớn hơn
NPV1 :Giá trị hiện tại thuần ứng với lãi suất r1
NPV2 :Giá trị hiện tại thuần ứng với lãi suất r2
Chọn r1 sao cho NPV1 > 0
r2 sao cho NPV2 <0
Ta chọn r1 = 27% , r2 =28%

Đơn vị:103 Đ

Bảng 10:Bảng tính NPV1 , NPV2
Năm
0
1
2
3

Lợi ích
thuần năm
-31.570.350
8.960.871
9.043.045

9.207.355

1/(1+r1)^t
1
0,787
0,620
0,488

Hiện giá hàng
năm
-31.570.350
7.055.804
5.606.699
4.494.938

1/(1+r2)^t
1
0,781
0,610
0,477

Hiện giá
hàng năm
-31.570.350
7.000.680
5.519.437
4.390.409
21

4
5
6
7
8
9
10
11

9.330.588
9.453.821
9.577.053
9.700.286
9.782.441
9.782.441
9.782.441
10.901.437

0,384
0,303
0,238
0,188
0,148
0,116
0,092
0,072
NPV1=

3.586.692
2.861.467

2.282.494
1.820.365
1.445.498
1.138.187
896.210
786.399
404.404

0,373
0,291
0,227
0,178
0,139
0,108
0,085
0,066
NPV2=

3.475.915
2.751.424
2.177.570
1.723.117
1.357.586
1.060.614
828.605
721.397
-563.596

IRR = 27% + 1 * 404403,98 / (404403,98 + 563595,92)
IRR =27,41%

3.3.Tỷ lệ lợi ích trên chi phí:
Tỷ lệ lợi ích trên chi phí là tỷ lệ nhận được khi chia giá trị hiện tại của dòng lợi ích cho
giá trị hiện tại của dòng chi phí.
Ta có:
Bt : Lợi ích có được trong năm t
Bt = DTn = 42514488 (103 Đ)
Đến năm thứ 11 thì lợi ích năm thứ 11 là:
B11 = DTn + Đn =42514488 + 1778996 =44293484 (103 Đ)
Ct = RKD – KH +Rlv + T
RKD : chi phí kinh doanh
KH :khấu hao cơ bản của khách sạn, nhà hàng
RLv :Chi phí trả lãi vay
T : Thuế phải nộp cho nhà nước
Ta có bảng tính Ct như sau:
Đơn vị 103 đ

Bảng 11: Tính chi phí hàng năm của dự án Ct
Năm

Chi phí
kinh doanh

Khấu hao

Chi phí lãi

Thuế phải

Chi phí hàng

vay

nộp

năm
22


1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

30.446.076
30.446.076
30.446.076
30.446.076
30.446.076
30.446.076
30.446.076
30.446.076
30.446.076
30.446.076

30.446.076

1.093.184
1.093.184
1.093.184
1.093.184
1.093.184
1.093.184
1.093.184
1.093.184
1.093.184
1.093.184
1.093.184

1.141.070
1.026.938
798.730
627.573
456.417
285.261
114.104
0
0
0
0

3.059.656
3.091.613
3.155.511
3.203.435

3.251.359
3.299.282
3.347.206
3.379.155
3.379.155
3.379.155
3.379.155

33.553.617
33.471.443
33.307.133
33.183.900
33.060.667
32.937.435
32.814.202
32.732.047
32.732.047
32.732.047
32.732.047

Sau khi đã tính được lợi ích và chi phí của dự án cho hàng năm ta tính hiện giá theo
hàng năm của lợi ích và chi phí. Ta có bảng:

Bảng 12: Hiện giá hàng năm của lợi ích và chi phí
Năm
0
1
2
3
4

5
6
7
8
9
10

Lãi
xuất
0,069
0,069
0,069
0,069
0,069
0,069
0,069
0,069
0,069
0,069
0,069

1/(1+r)t
1
0,94
0,88
0,82
0,77
0,72
0,67
0,63

0,59
0,55
0,51

Đơn vị : 103 Đ

Lợi ích

Chi phí

Bt/(1+r)t

Ct/(1+r)t

42.514.488
42.514.488
42.514.488
42.514.488
42.514.488
42.514.488
42.514.488
42.514.488
42.514.488
42.514.488

31.570.350
33.553.617
33.471.443
33.307.133
33.183.900

33.060.667
32.937.435
32.814.202
32.732.047
32.732.047
32.732.047

0
39.770.335
37.203.307
34.801.971
32.555.632
30.454.286
28.488.575
26.649.742
24.929.600
23.320.487
21.815.235

31.570.350
31.387.855
29.289.976
27.264.914
25.410.699
23.682.257
22.071.078
20.569.224
19.193.383
17.954.521
16.795.623

23


11

0,069

0,48

B
Như vậy

42.514.488

20.407.142

15.711.528

320396312
=

C

32.732.047

= 1,14
280901407

B
— = 1,16 >1

C
nên lợi ích sinh ra của dự án có thể bù đắp được chi phí bỏ ra và dự án có khả năng
sinh lời.
3.4.Các điểm hoà vốn:
Điểm hoà vốn là điểm mà tại đó doanh thu bằng chi phí. Phân tích điểm hoà vốn
được tiến hành nhằm xác định mức sản lượng hoặc mức doanh thu thấp nhất mà tại đó
dự án có thể vận hành không gây nguy hiểm đến khả năng tồn tại về mặt tài chính của
dự án, tức là không bị lỗ, có đủ tiền mặt để hoạt động và có khả năng trả nợ. Tuỳ theo
mục đích phân tích mà người ta chia điểm hoà vốn thành 4 loại:
+Điểm hoà vốn lý thuyết
+Điểm hoà vốn tiền tệ
+Điểm hoà vốn trả nợ
+Điểm hoà vốn nhiều giá bán
3.4.1.Điểm hoà vốn lý thuyết:
Điểm hoà vốn lý thuyết là điểm mà tại đó mức sản lượng hoặc mức doanh thu
đảm bảo cho dự án không bị lỗ trong những năm hoạt động bình thường của dự án
Điểm hoà vốn lý được biểu hiện thông qua các chỉ tiêu sau:
Hệ số hoà vốn lý thuyết (Hlt )
H lt=

D−B

Trong đó:
24