Đánh Giá Thực Trạng Thị Trường Bất Động Sản Tại Thành Phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên Giai Đoạn Năm 2005-2009

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THANH THẾ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN NĂM 2005-2009
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.62.16

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên, năm 2010


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng
tôi, các tài liệu được sử dụng trong luận văn đều được phản ánh trung thực và
được chỉ rõ nguồn gốc, cũng như chưa từng công bố trong bất kỳ đề tài
nghiên cứu khoa học nào.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Thế


LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng thị trường bất
động sản tại thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn năm 20052009” Tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ, động viên của nhiều cá nhân
và tập thể. Tôi xin được bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất tới tất cả các cá nhân
và tập thể đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong học tập và nghiên cứu.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, khoa Sau đại học
và các thầy giáo, cô giáo Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, đặc biệt là
Phó giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Khắc Thái Sơn đã nhiệt tình hướng dẫn chỉ bảo
tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài của mình.
Trong quá trình thực hiện đề tài tôi còn nhận được sự giúp đỡ và cộng
tác của các cá nhân và tập thể: phòng Tài nguyên – Môi trường, phòng Công
thương, phòng Thống kê và các hộ gia đình đã tạo điều kiện cho tôi trong quá
trình điều tra thu thập số liệu, cũng như nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự động viên của bạn bè và gia đình đã giúp đỡ trong
quá trình thực hiện đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Thái Nguyên, ngày 10 tháng 10 năm 2010
Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Thế


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
1. BĐS

: Bất động sản

2. CMT8

: Cách mạng tháng 8

3. CTCP

: Công ty cổ phần

4. ĐV

: Đơn vị

5. ĐVHC

: Đơn vị hành chính

6. GPMB

: Giải phóng mặt bằng

7. HĐĐG

: Hội đồng đấu giá

8. HTCS

: Hạ tầng cơ sở

9. KDC

: Khu dân cư

10. KT-XH

: Kinh tế xã hội

11. NĐ-CP

: Nghị định chính phủ

12. QĐ

: Quyết định

13. QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

14. QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

15.QSHTS

: Quyền sở hữu tài sản

16. TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

17. TNMT

: Tài nguyên và Môi trường

18. TP

: Thành phố

19. TTBĐS

: Thị trường Bất động sản

20. TTQSDĐ

: Thị trường quyền sử dụng đất

21. TW

: Trung ương

22. UBND

: Uỷ ban nhân dân

23. VNĐ

: Việt Nam đồng

24. VT

: Vị trí

25. WTO

: Tổ chức thương mại thế giới


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU............................................................................................................................... 1

1. ĐẶT VẤN ĐỀ.....................................................................................................................1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI...............................................................................................3
3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI..................................................................................................3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .................................................. 5
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI...........................................................................5
1.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài .................................................................. 5
1.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài ................................................................. 6
Đề tài nghiên cứu dựa vào cơ sở pháp lý là các văn bản chính sau:....... 6
1.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ............................................................. 9
1.2. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN ...........................................................................................................................11
1.2.1. Khái quát về thị trường................................................................ 11
1.2.2. Khái quát về bất động sản và động sản ....................................... 13
1.2.3. Khái quát về thị trường bất động sản .......................................... 15
1.2.4. Quy luật cung, cầu trong thị trường bất động sản....................... 25
1.2.5. Vai trò của nhà nước trong công tác quản lí thị trường bất động sản......39
1.3. HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC
TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở TRONG NƯỚC....................................................................39
1.3.1. Hoạt động của thị trường bất động sản một số nước trên thế giới .......39
1.3.2. Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản ở Việt Nam 43
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.................................. 46
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU......................................................46
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ......................................................46
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU......................................................................................46

2.3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên tác động
đến thị trường bất động sản .................................................................46


2.3.2. Đánh giá thực trạng hoạt động, diễn biến của thị trường bất động
sản tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005- 2009.......................... 47
2.3.3. Đánh giá công tác quản lý của nhà nước về thị trường bất động
sản tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009............................ 47
2.3.4. Đề xuất các giải pháp góp phần phát triển và quản lý thị trường
bất động sản tại thành phố Thái Nguyên trong tương lai...................... 48
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...........................................................................48
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Nhóm quản lý Nhà Nước về
TTBĐS, nhóm tham gia kinh doanh BĐS, môi giới BĐS và nhóm
người sử dụng BĐS. .............................................................................. 48
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Điều tra thu thập số liệu ở
các cơ quan quản lý nhà nước: .............................................................. 48
2.4.3. Phương pháp chuyên gia ............................................................. 49
2.4.4. Phương pháp tổng hợp, xử lý, phân tích số liệu.......................... 49
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................................. 50

3.1. SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ..........................................50
3.1.1. Sơ lược về điều kiện tự nhiên của thành phố Thái Nguyên ........ 50
3.1.2. Sơ lược về điều kiện kinh tế-xã hội của thành phố Thái Nguyên52
3.1.3. Thực trạng về cơ sở hạ tầng ........................................................ 55
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố qua các năm 2005-2009 .............56
3.1.5. Thực trạng công tác quản lý đất đai và xây dựng giai đoạn 2005-2009 .........58
3.1.6. Đánh giá chung về tình hình cơ bản ảnh hưởng tới thị trường bất
động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009 ....................... 59
3.2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT

ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2005-2009.......60
3.2.1. Đánh giá kết quả giao dịch bất động sản giai đoạn 2005-2009 tại
thành phố thái nguyên ........................................................................... 60


3.2.2. Đánh giá thực trạng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất giai
đoạn 2005-2009 tại thành phố Thái Nguyên......................................... 69
3.2.3. Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản giai đoạn
2005-2009 tại thành phố thái nguyên.................................................... 77
3.2.4. Đánh giá thực trạng biến động về giá đất ở tại thành phố thành
phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009................................................. 84
3.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GIAI ĐOẠN 2005-2009 TẠI THÀNH PHỐ THÁI
NGUYÊN ...............................................................................................................................95
3.3.1. Đánh giá về cơ chế chính sách của Nhà nước đối với thị trường
bất động sản........................................................................................... 95
3.3.2. Đánh giá công tác quản lý các thành phần tham gia hoạt động thị
trường bất động sản ............................................................................... 97
3.3.3. Đánh giá công tác quản lý tài chính thu từ thị trường bất động sản ..98
3.3.4. Công tác quản lý giao dịch bất động sản................................... 100
3.4. NHỮNG TỒN TẠI VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP GÓP PHẦN
PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH
PHỐ THÁI NGUYÊN TRONG TƯƠNG LAI .........................................................101
3.4.1. Nhận xét chung về thị trường bất động sản ở thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2005-2009 .............................................................. 101
3.4.2. Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới..104
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ.............................................................................................. 107

1. KẾT LUẬN .....................................................................................................................107
2. ĐỀ NGHỊ .........................................................................................................................108

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tình hình sử dụng đất qua các năm 2005-2009 ................................... 57
Bảng 3.2. Giao dịch bất động sản ở thành phố Thái Nguyên giai đoạn năm 20052009..................................................................................................................... 61
Bảng 3.3. Giao dịch bất động sản theo đơn vị hành chính ................................... 64
Bảng 3.4. Giao dịch bất động sản phân theo loại đất ............................................. 67
Bảng 3.5. Diện tích và số tiền thu được qua đấu giá quyền sử dụng đất tại
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009.......................................... 71
Bảng 3.6. Đấu giá quyền sử dụng đất phân theo đơn vị hành chính .................. 73
Bảng 3.7. So sánh chênh lệch giá giữa giá sàn và giá trúng đấu giá giai đoạn
2005-2009 theo khu vực đấu giá ................................................................ 76
Bảng 3.8. Tình hình các thành phần tham gia môi giới bất động sản ở thành
phố Thái Nguyên ............................................................................................. 78
Bảng 3.9. Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công trên tháng của các thành phần
tham gia môi giới ............................................................................................ 80
Bảng số 3.10. Sự biến động về giá đất ở tại vị trí 1 tuyến đường giai
đoạn 2005-2009 ............................................................................................. 85
Bảng số 3.11. Sự biến động về giá đất ở tại vị trí 2 tuyến đường giai
đoạn 2005-2009 ............................................................................................. 86
Bảng số 3.12. Sự biến động về giá đất ở tại vị trí 3 tuyến đường giai
đoạn 2005-2009 ............................................................................................. 87
Bảng số 3.13. Sự biến động về giá đất ở tại vị trí 4 tuyến đường giai đoạn 20052009..................................................................................................................... 88
Bảng 3.14. Thu ngân sách Nhà nước về đất đai giai đoạn 2005-2009 .............. 99


DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1. Thị trường sơ cấp về đất đai.......................................................... 16
Hình 1.2. Thị trường thứ cấp về đất đai ........................................................ 17

Hình 1.3. Các chủ thể tham gia vào thị trường động sản............................. 24
Hình 1.4. Mức cung cố định với mọi mức giá thay đổi............................... 28
Hình 1.5. Mức cung thay đổi khi giá thay đổi .............................................. 29
Hình 1.6. Sự dịch chuyển cung bất động sản................................................ 29
Hình 1.7. Mối quan hệ thu nhập và cầu nhà ở .............................................. 33
Hình 1.8. Mối quan hệ giữa lượng cầu đất và trình độ sản xuất................... 34
Hình 1.9. Quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu về đất................................ 34
Hình 1.10. Mức thu nhập với tổng cầu nhà ở .............................................. 35
Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên năm 2009 ......... 56
Hình 3.2. Giao dịch bất động sản là quyền sử dụng đất thành phố Thái
Nguyên giai đoạn năm 2005-2009............................................... 62
Hình 3.4. Giao dịch bất động sản phân theo loại đất tại thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2005-2009....................................................... 68
Hình 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất qua các năm.......................... 72
Hình 3.6. So sánh đấu giá quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính ......... 74
Hình 3.7. Mức tăng giá đất đường phố nhóm I giai đoạn 2005-2009 ......... 90
Hình 3.8. Mức tăng giá đất đường phố nhóm II giai đoạn 2005-2009 ......... 91
Hình 3.9. Biến động giá tại đường phố nhóm III giai đoạn 2005-2009 ....... 92
Hình 3.11. Biến động giá tại đường phố nhóm V giai đoạn 2005-2009....... 93


1

MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất nước ta đã và đang trong tiến trình hội nhập vào nền kinh tế thế giới, sau
khi gia nhập vào tổ chức thương mại thế giới (WTO) nền kinh tế của nước nhà
thực sự đang đứng trước những cơ hội và tách thức không nhỏ.
Sự nghiệp tiếp tục đổi mới trong giai đoạn này đòi hỏi Đảng ta, nhân dân

ta lựa chọn điểm đột phá mới, chính sách mới để tạo bước nhảy mới trong quá
trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ đất nước nông nghiệp thành đất nước công
nghiệp. Để chủ đạo quá trình đầu tư làm chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nhà nước
cần chủ đạo 3 thị trường nguồn lực đầu vào của nền kinh tế, đó là thị trường
bất động sản (đất đai và tài sản gắn liền với đất), thị trường lao động và thị
trường vốn..
Thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã
hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu
hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước.
Sự sụp đổ thị trường bất động sản tại một số nước đã gây hậu quả rất nặng nề
cho nền kinh tế - xã hội của những nước đó.
Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá VIII (1996) đã quyết định
chủ trương phát triển thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là quản
lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản; thực hiện đúng Luật Đất đai
và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai; xác định đúng giá đất trong
giao đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực,
yếu kém trong quản lý và sử dụng đất; chǎm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho
nhân dân; phát triển các doanh nghiệp nhà nước và khuyến khích các thành
phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và
quản lý của Nhà nước. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá IX (2001)
đã quyết định chủ trương về thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu


2

là hình thành và phát triển thị trường bất động sản theo quy định của pháp
luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người nước ngoài tham gia
đầu tư. Dấu mốc đổi mới quan trọng về thị trường bất động sản là Nghị
quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 của Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp
hành TƯ Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai

trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trong đó
có nội dung quan trọng là đất đai không chỉ là tài nguyên quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, mà còn là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất
nước. Chủ trương đã tìm thấy nguồn vốn đầu tư từ nội lực đang tiềm ẩn
trong đất đai và bất động sản. Luật Đất đai năm 2003 đã quyết định áp
dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện
bình thường và đã đưa ra hệ thống chính sách đất đai nhằm đẩy mạnh
quá trình đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp, đồng thời bảo đảm
đời sống, việc làm cho người sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất.
Thành phố Thái Nguyên với vị trí là cửa ngõ phía đông bắc của thủ đô
Hà nội cách Hà nội 80 km có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội
hết sức thuận lợi, với dân số tập chung đông cùng với sự phát triển của thị
trường lao động, thị trường vốn, ở đây thị trường Bất động sản diễn ra khá sôi
động, giá trị bất động sản cao, là địa bàn tập chung và phân bố nhiều các khu
công nghiệp, trường đại học, cao đẳng và trung học chuyên nghiệp, với đầu
mối giao thông thuận lợi cho việc phát triển kinh tế.
Có thể nói thị trường bất động sản ở thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái
Nguyên là một thị trường đầy tiềm năng và hấp dẫn. Do đó, để có cách nhìn
một cách khách quan dựa trên những cơ sở luận cứ khoa học và nhằm góp
phần làm sáng tỏ những vấn đề nêu trên chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài
“Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009”.


3

2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

* Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng hoạt động thị trường bất động sản và công tác quản

lý về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tìm ra
những điểm mạnh, những hạn chế và quy luật vận động của nó từ đó đề xuất
một số giải pháp góp phần phát triển thị trường bất động sản của thành phố
Thái Nguyên theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
* Mục tiêu cụ thể
Đề tài nghiên cứu nhằm 3 mục tiêu cụ thể sau:
- Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên tác động đến thị
trường bất động sản.
- Đánh giá thực trạng hoạt động, diễn biến của thị trường bất động sản
tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005- 2009.
- Đánh giá công tác quản lý của nhà nước về thị trường bất động sản tại
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009.
3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI

- Nắm vững chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, quy luật phát triển
của thị trường.
- Các nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập trên địa bàn nghiên cứu
phải phản ánh đúng thực trạng phát triển của thị trường, đánh giá đẩy đủ trung
thực, khách quan, khoa học đảm bảo lô gíc và hệ thống.
- Công tác điều tra thực trạng thị trường phải đảm bảo tính chính xác, sử
dụng phương pháp thu thập, chuyên gia (Dùng phiếu đánh giá tham khảo ý
kiến).
- Đánh giá công tác quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản
của chính quyền địa phương phải đảm bảo tính chính xác trên cơ sở các qui
định pháp luật.
- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện và phát triển thị trường bất
động sản trên địa bàn thành phố phải đảm bảo khoa học, đúng với chính sách


4

và sự phát triển của địa phương, quy luật của thị trường, đảm bảo sự quản lý
và điều tiết của nhà nước.
4.Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
- Ý nghĩa lý luận
Góp phần nghiên cứu về cơ chế, chính sách của nhà nước và địa phương
đối với thị trường bất động sản từ đó góp phần thúc đẩy sự phát triển lành
mạnh, minh bạch của thị trường bất động sản của nước ta và của Thái Nguyên
trong thời gian tới
- Ý nghĩa thực tiễn
Số liệu của đề tài có thể dùng để tham khảo cho địa phương thành phố
Thái Nguyên để nghiên cứu về cơ chế, chính sách cũng như tìm ra những giải
pháp góp phần quản lý và tiến tới minh bạch hoá thị trường bất động sản theo
thực tế của địa phương.


5

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI

1.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài
Từ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã công nhận quyền sử dụng đất
được coi như một loại hàng hoá đặc biệt có giá trị và được tính bằng tiền,
từ thực tế đó đã hình thành thị trường quyền sử dụng đất. Đó chính là cơ sở
và tiền đề đầu tiên cho sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản ở
nước ta.
Mặt khác, Hiến pháp 1992 ra đời cũng đã quy định: “Nhà nước phát

triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự
quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN” [5].
Nghị quyết Hội nghị lần thứ chín Ban Chấp hành Trung ương Đảng cộng
sản Việt Nam khoá IX đã khẳng định một trong những mục tiêu, nhiệm vụ
chủ yếu về phát triển kinh tế trong nửa nhiệm kỳ còn lại của Đại hội lần thứ
IX là hình thành đồng bộ các loại thị trường, trong đó yêu cầu "khẩn trương
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật có liên
quan khác để phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản; áp
dụng những biện pháp mạnh mẽ, đồng bộ để xoá bao cấp về đất, chống đầu
cơ trục lợi, kích cầu ảo, gây khan hiếm, "sốt" BĐS giả tạo, tham nhũng, chiếm
dụng trái phép và lãng phí đất đai. Thực hiện chính sách điều tiết để đảm bảo
lợi ích của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu và là nhà đầu tư
lớn nhất phát triển hạ tầng, làm tăng giá trị của đất".
Thực trạng thị trường bất động sản nước ta nói chung cũng như thị
trường BĐS tại đô thị và khu vực phát triển đô thị những năm qua đã có
những chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của
đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản
xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bước
nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi
bộ mặt đô thị, nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công


6

nghiệp hoá, hiện đại hoá. Qua thực tiễn hoạt động của thị trường bất động sản ở
nước ta, môi trường đầu tư cũng như cơ sở pháp lý được hình thành theo hướng
phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản thời
gian qua cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém: do chưa nhận thức đầy đủ về
vai trò, vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, tài sản BĐS chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, lãng phí,

thất thoát lớn; Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều
tiết thị trường bất động sản; tình trạng đầu cơ BĐS, kích cầu ảo để nâng giá
bất động sản diễn ra khá phổ biến; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng
đất trái quy định, mua bán “trao tay” và xây dựng tự phát... gây ảnh hưởng
không tốt đến hoạt động đầu tư cũng như quản lý xây dựng theo quy hoạch,
giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý và đời sống của
nhân dân nhất là các đối tượng có thu nhập thấp, những hộ bị thu hồi đất và
làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền vững.
1.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài
Đề tài nghiên cứu dựa vào cơ sở pháp lý là các văn bản chính sau:
- Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1992.
- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002 của
Uỷ ban Thường vụ quốc hội;
- Luật Đất đai 2003.
- Luật Xây dựng 2003.
- Luật Thuế sử dụng đất.
- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Luật Đấu thầu 2005.
- Luật Chứng khoán 2006.
- Luật Ngân hàng nhà nước 1997
- Luật Hợp tác xã 2003.
- Bộ luật Dân sự 2005.
- Luật Doanh nghiệp 2005.
- Luật Đầu tư 2005.


7

- Luật Kinh doanh bất động sản 2006.
- Luật Nhà ở 2006.

- Luật Thương mại 2005.
- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính phủ
về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.
- Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ
và đề xuất biện pháp đẩy mạnh công tác cải tạo nhà chung cư cũ.
- Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội
về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt
Nam;
- Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20 tháng 4 năm 2009 của Chính phủ về
một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh
viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công
nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị;
- Nghị định số 87/2005/NĐ-CP ngày ngày 11 tháng 7 năm 2005 của Chính
phủ về đăng ký kinh doanh hợp tác xã.
- Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ
về đăng ký kinh doanh.
Nghị định số 139/2007/NĐ-CP ngày 5 tháng 9 năm 2007 của Chính phủ
hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Doanh nghiệp.
- Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.
- Nghị định số 17/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá.
- Nghị định số 153/2007/NĐ- CP ngày 15 tháng10 năm 2007 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành
luật đất đai.

8

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất.
- Nghị định số 90/2009/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.
- Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 1 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 90/2009/NĐ-CP
ngày 6 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.
- Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày 25 tháng 11 năm 2005 của Thủ
tướng Chính Phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng
thành phố Thái Nguyên đến năm 2020.
- Quyết định số 29/2007/QĐ- BXD ngày 31 tháng 12 năm 2007 của Bộ
Xây dựng ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi
giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch
bất động sản
- Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08 tháng 01 năm 2008 của Thủ tướng
Chính phủ về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất
động sản.
- Thông báo số 138/TB-VPCP ngày 27 tháng 4 năm 2009 của Văn phòng
chính phủ về Kết luận của Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải-Trưởng ban chỉ
đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tại cuộc họp của ban
chỉ đạo.
- Thông báo số 177/TB-VPCP ngày 28 tháng 7 năn 2008 của Văn
phòng Chính phủ về Kết luận của Phó thủ tướng Hoàng Trung HảiTrưởng ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tại
cuộc họp về phát triển thị trường bất động sản và cải cách hành chính về
thị trường bất động sản

9

1.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Đề tài nghiên cứu dựa trên các cơ sở thực tiễn sau:
* Thứ nhất - Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng
của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng
tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền
kinh tế quốc dân:
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số
của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%
lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm
tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia,
tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế
giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ
ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong
vòng 30 năm qua.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình ngoài chức năng là nơi ở, nơi
tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông
qua hoạt động thế chấp.
* Thứ hai - Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được
huy động:
Nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều
kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho
nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển
kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Theo thống kê ở các nước phát
triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80%
trong tổng lượng vốn cho vay.
* Thứ ba - Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường

quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý
giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công
nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát
triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và


10

có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường
trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch
chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị
trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc
phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
* Thứ tư - Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích
thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài
chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường
lao động. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên
quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là
4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn
trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện
nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp
luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế)
và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS
sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
* Thứ năm- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp
ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thịnông thôn:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị
trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường

BĐS, những cơn “sốt” BĐS hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang
các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân.
Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị
trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là


11

một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS
nhà ở.
Từ các yếu tố trên cần thiết phải đánh giá thực trạng thị trường bất động
sản là yêu cầu cấp bách và cần thiết [4].
1.2. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Khái quát về thị trường
* Khái niệm về thị trường
- Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua tiếp
xúc trao đổi, thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết.
- Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá bao gồm cả hàng hoá hữu hình lẫn vô
hình;
- Thị trường là thể hiện tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá, tức là
quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa sản xuất và lưu thông,
giữa cung ứng và nhu cầu, và cũng là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch
giá trị của hàng hoá;
Chủ thể của thị trường là 3 loại người hoạt động trao đổi hàng hoá trong
thị trường :
(1) Người sản xuất hàng hoá là người tạo ra cơ sở vật chất của thị trường,
là người bán hàng hoá ra thị trường;
(2) Người tiêu dùng là người có tiền đi mua hàng;
(3) Người môi giới thương mại vừa đóng vai trò là người mua, vừa là
người bán, là người trung gian giữa người sản xuất và người tiêu dùng.

Khách thể của thị trường là số hàng hoá có thể đưa ra trao đổi mua bán,
ngoài các hàng hoá tiêu dùng và các tư liệu sản xuất còn bao gồm cả các yếu
tố cần cho sản xuất như tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động
sản .v.v... Khách thể là cơ sở vật chất cho sự tồn tại của thị trường [7].


12

* Chức năng của thị trường
- Chức năng trao đổi
Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sở hữu đối với hàng hoá,
thông qua đó thực hiện giá trị của hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất
hàng hoá theo chiều hướng của yêu cầu tiêu dùng [1].
- Chức năng điều tiết
Thị trường hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật cung cầu và
quy luật cạnh tranh, do đó có khả năng tự động điều tiết quá trình vận hành
nền kinh tế và việc phân phối nguồn lực của xã hội cho các ngành kinh tế, các
vùng và các doanh nghiệp, không những điều tiết kết cấu và số lượng của
hàng hoá mà còn tự phát điều tiết lợi ích kinh tế của cả hai bên mua bán. Đây
là chức năng quan trọng nhất của thị trường [1].
- Chức năng thông tin
Thị trường phát ra các loại thông tin đến người sản xuất, người kinh
doanh (môi giới) và người tiêu dùng như thông tin về cung cầu, về chất
lượng, về giá cả, về thị hiếu, về nguồn vốn và về tỷ suất lợi nhuận .v.v... Khi
trình độ công nghệ thông tin của xã hội được nâng cao thì chức năng thông tin
của thị trường càng được tăng cường, nhạy bén [1].
- Chức năng liên hệ kinh tế
Thị trường phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất cứ lĩnh vực kinh tế, các
ngành, địa phương và doanh nghiệp đều trở thành một bộ phận hữu cơ của
nền kinh tế quốc dân của một nước, tiến tới hội nhập với nền kinh tế toàn

cầu. Tóm lại thị trường là hệ thống mở [1].
* Phân loại thị trường
Có rất nhiều cách phân loại thị trường tuỳ theo việc chọn tiêu chí phân
loại, ở đây đề cập một số cách phân loại cần thiết nhất:
- Căn cứ vào việc khống chế vĩ mô: chia thành thị trường tự do và thị
trường có kế hoạch.
- Căn cứ vào công dụng của hàng hoá: mà chia thành thị trường hàng hoá
và thị trường các yếu tố sản xuất như các thị trường tư liệu sản xuất, tiền vốn,
sức lao động, công nghệ, thông tin và thị trường bất động sản ...


13

- Căn cứ vào khu vực hoặc phạm vi lưu thông: chia thành thị trường đô thị,
nông thôn, trong nước và thị trường quốc tế.
- Căn cứ vào trình độ cạnh tranh: phân biệt có thị trường cạnh tranh hoàn
toàn, thị trường độc quyền hoàn toàn và thị trường cạnh tranh độc quyền.
- Căn cứ vào địa vị của chủ thể: Mà chia thành thị trường bên bán, thị
trường bên mua và thị trường cân bằng [5].
* Hệ thống thị trường
Muốn thị trường phát huy đầy đủ chức năng trong lĩnh vực lưu thông thì
phải tổ chức tốt hoạt động của các loại thị trường. Mỗi loại thị trường vừa có
tính độc lập tương đối, lại vừa kiềm chế và ỷ lại thúc đẩy lẫn nhau, trở thành
bộ phận hữu cơ của hệ thống thị trường cả nước. Ở nước ta hiện nay chỉ mới
có thị trường hàng tiêu dùng là ít nhiều được phát triển, còn các thị trường
khác hoặc mới hình thành hoặc còn què quặt, thậm chí có thị trường còn vắng
bóng hoặc tồn tại dưới dạng "chợ đen". Vì vậy để tiếp tục sự nghiệp đổi mới,
nước ta cần nhanh chóng thiết lập hệ thống thị trường hoàn chỉnh, trong đó có
thị trường bất động sản [5].
1.2.2. Khái quát về bất động sản và động sản

1.2.2.1. Khái niệm về bất động sản và động sản
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “bất
động sản” và “động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã,
theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì
được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất
(Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất”
chứ không phải là đất đai nói chung.
Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với
những đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những
“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây
được coi là động sản. Theo Mc Kenzie and Betts năm 1996, trang 3: “BĐS


14

bao gồm đất đai và những tài sản không di dời được được quy định bởi
pháp luật”.
Pháp luật của nước ta tại Điều 174 “Bất động sản và động sản” - Bộ luật
Dân sự quy định rõ:
+ Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản găn liền với đất đai;
Các tài sản khác do pháp luật quy định;
+ Động sản là những tài sản không phải là bất động sản [14].
1.2.2.2. Đặc điểm bất động sản
Thứ nhất, do bất động sản gắn với đất đai mà đất đai là những tài sản có

vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian nên có vị trí cố định về
vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Vì thế giá trị và
lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí khác nhau cũng sẽ khác nhau.
Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền do bất động sản
gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Các công trình xây dựng, công trình
kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể là hàng trăm năm. Khi
đề cập đến tính lâu bền của bất động sản sẽ đề cập đến hai chỉ tiêu đó là tuổi
thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm, điều này được giải
thích là do tính giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng,
từng địa phương, từng khu vực. Để bình ổn thị trường, nhà nước buộc phải
đưa ra các chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.
Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản
riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không
giống với bất kì một bất động sản nào khác.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và
tâm lý xã hội. Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này nhưng với
hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này trội hơn.


15

Thứ sáu, bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao bởi giá trị của bất
động sản được quyết định bởi giá trị của đất, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả
năng sinh lợi cao, đồng thời có thể tạo vốn mới.
Thứ bảy, hàng hóa bất động sản luôn chịu sự chi phối của pháp luật và
các chính sách của nhà nước bởi vì bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi
quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan, đơn vị cũng như mỗi người dân.
Thứ tám, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản
phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý vì bất động sản thường có giá trị lớn

bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp [1].
1.2.3. Khái quát về thị trường bất động sản
1.2.3.1. Thị trường bất động sản
* Khái niệm
Khái niệm 1. Thị trường Bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu
thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản liên
quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hóa, thị
trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường
khoa học công nghệ [46].
Khái niệm 2. “Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và
dịch vụ bất động sản được trao đổi”; TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ
bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho
thuê, thừa kế, thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các
hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan
đến việc tạo lập BĐS [1].
1.2.3.2. Phân loại thị trường bất động sản
Ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo các cách chính khác
nhau như sau:
Cách 1: Phân loại thị trường theo công năng của thị trường đầy đủ
- Thị trường đất đai
- Thị trường nhà ở
- Thị trường căn hộ chung cư
- Thị trường cao ốc văn phòng


16

- Thị trường công trình công nghiệp (khu cụng nghiệp)
- Thị trường công trình thương nghiệp (khu thương mai, trung tâm
thương mại)

- Thị trường công trình đặc biệt (sân bay, bến cảng) [45].
Cách 2: Phân loại theo tính chất kinh doanh của thị trường
- Thị trường mua bán
- Thị trường cho thuê
- Thị trường thế chấp [45]
Cách 3: Ngoài ra, cũng giống như các loại thị trường khác, ta có thể
phân thị trường bất động sản theo theo miền, vùng, lãnh thổ, quốc gia và
thành phố. Ví dụ phân thị trường bất động sản theo thành phố ta có thị
trường bất động sản Tp. HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ, Thái Nguyên...
Cách 4: Thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ) là TTBĐS mang
tính đặc thù của Việt Nam; TTQSDĐ phân chia thành Thị trường sơ cấp (thị
trường cấp 1) và Thị trường thứ cấp (có thể phân chia thành thị trường thứ cấp
2 và thị trường thứ cấp 3) [1].
* Thị trường sơ cấp
Thị trường cấp 1 là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng
đất cho người khác, thị trường này hoàn toàn do nhà nước khống chế [1].

Hình 1.1. Thị trường sơ cấp về đất đai