Đánh Giá Việc Thực Hiện Chính Sách Bồi Thường, Hỗ Trợ Giải Phóng Mặt Bằng Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất Qua Một Số Dự Án Trên Địa Bàn Thị Xã Sông Công, Tỉnh Thái Nguyên

i

§¹i häc Th¸i Nguyªn
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƯƠNG NGỌC TRƯỜNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI
ĐẤT QUA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SÔNG CÔNG,
TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên, năm 2013


ii

§¹i häc Th¸i Nguyªn
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƯƠNG NGỌC TRƯỜNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI
ĐẤT QUA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SÔNG CÔNG,
TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. PHAN ĐÌNH BINH

Thái Nguyên, năm 2013


iii
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu
và kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Dương Ngọc Trường


iv
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự
nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của các
thầy, cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của cơ
quan, đồng nghiệp và chính quyền địa phương.
Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học TS Phan Đình Binh, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt
quá trình hoàn thành luận văn.

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy
giáo, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, tập thể phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển
quỹ đất thị xã, UBND phường Cải Đan, UBND phường Bách Quang đã nhiệt
tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, những người thân, đồng nghiệp và
bạn bè đã nhiệt tình, tạo điều kiện về mọi mặt để giúp đỡ tôi trong quá trình
thực hiện đề tài này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Dương Ngọc Trường


i
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài......................................................................... 3
2.1. Mục đích..................................................................................................... 3
2.2. Yêu cầu....................................................................................................... 3
2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước thu
hồi đất................................................................................................................ 4
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ GPMB.................................................. 4
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB.................................. 5
1.1.3. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB........ 7
1.1.4. Cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB của một số nước trên thế
giới................................................................................................................... 12

1.1.5. Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt
Nam ................................................................................................................. 17
1.2. Cơ sở thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB.......................... 24
1.2.1. Thực trạng công tác bồi thường GPMB ở Việt Nam............................ 24
1.2.2. Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên từ sau khi có Luật đất đai 2003 đến nay............................................ 27
1.2.3. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi
đất trên địa bàn thị xã Sông Công ................................................................... 34
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 40
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 40
2.2. Nội dung nghiên cứu................................................................................ 40


ii
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 40
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập các số liệu, tài liệu ............................... 40
2.3.2. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh số liệu................ 41
2.3.3. Phương pháp tham khảo, kế thừa các số liệu, tài liệu sẵn có................ 41
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 42
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất................ 42
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường..................... 42
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 44
3.1.3. Hiện trạng sử dụng các loại đất của thị xã Sông Công ......................... 50
3.2. Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB khi
Nhà nước thu hồi đất qua hai dự án ................................................................ 51
3.2.1. Khái quát chung về hai dự án lựa chọn nghiên cứu, đánh giá .............. 51
3.2.2. Tổng hợp diện tích các loại đất thu hồi vào hai dự án:......................... 52
3.2.3. Kết quả bồi thường, hỗ trợ đất và tài sản của hai dự án ....................... 53
3.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB qua kết quả

điều tra, phỏng vấn.......................................................................................... 70
3.3.1. Dự án 1 - Công ty may công nghiệp xuất khẩu .................................... 70
3.3.2. Dự án 2 - Khu công nghiệp Sông Công 21,74ha (đợt 4): ..................... 74
3.3.3. Đánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB
qua điều tra, phỏng vấn ................................................................................... 78
3.4. Đánh giá tác động của việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ
GPMB.............................................................................................................. 79
3.4.1. Về mặt kinh tế: ...................................................................................... 79
3.4.2. Về mặt xã hội: ....................................................................................... 80
3.4.3. Về mặt môi trường: ............................................................................... 82
3.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ
GPMB.............................................................................................................. 83


iii
3.5.1. Giải pháp về chính sách ........................................................................ 83
3.5.2. Giải pháp hỗ trợ CĐNN, tạo việc làm và tái định cư............................ 85
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 86
1. Kết luận ....................................................................................................... 86
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 87


iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Chữ viết tắt

Ý nghĩa

1.

CĐNN

Chuyển đổi nghề nghiệp

2.

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

3.

CP

Chính phủ

4.

GCN

Giấy chứng nhận

5.

GPMB

Giải phóng mặt bằng

6.

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

7.

PTQĐ

Phát triển quỹ đất

8.

QĐ-UB

Quyết định ủy ban

9.

TĐC

Tái định cư

10.

UBND

Ủy ban nhân dân

v
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 thị xã Sông Công ..................... 50
Bảng 3.2: Tổng hợp diện tích các loại đất thu hồi vào hai dự án ................... 52
Bảng 3.3. Tổng hợp bồi thường, hỗ trợ đất và tài sản của dự án 1................. 54
Bảng 3.4: Tổng hợp phương án bố trí đất tái định cư dự án 1........................ 58
Bảng 3.5: Tổng hợp bồi thường, hỗ trợ đất và tài sản của dự án 2................. 59
Bảng 3.6: Tổng hợp phương án bố trí đất tái định cư dự án 2........................ 63
Bảng 3.7: Kết quả điều tra về bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án 1 .................. 71
Bảng 3.8: Kết quả điều tra về bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án 2 .................. 75


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở văn hóa, kinh tế - xã hội và
an ninh, quốc phòng.
Từ khi đất nước ta hoàn toàn được giải phóng (năm 1975), trải qua các
giai đoạn đổi mới và phát triển, cho đến nay, Nhà nước đã nhiều lần ban hành
luật Đất đai để nhằm quản lý, sử dụng đất một cách hợp lý, có hiệu quả. Kể từ
luật Đất đai năm 1987 đến luật Đất đai năm 1993 (được sửa đổi, bổ sung 2 lần
vào năm 1998 và 2001), tiếp đến là luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung
năm 2009) cho thấy pháp luật đất đai luôn được Nhà nước ta quan tâm bổ
sung và hoàn thiện. Việc điều chỉnh, bổ sung hay ban hành luật mới về đất đai
đã góp phần quan trọng vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước, đồng thời
đáp ứng được quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Việt Nam cũng như các nước khác trên thế giới đều thực hiện việc quản
lý đất đai bằng các văn bản Pháp luật. Trong các quy định của Pháp luật đất
đai thì quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là
một lĩnh vực rất quan trọng, bởi thu hồi đất và bồi thường trên thực tế rất
phức tạp và nhạy cảm, có liên quan trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của
người sử dụng đất, nó còn có những tác động đến các mặt của đời sống kinh
tế - xã hội, an ninh trật tự.
Trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên, những năm gần đây công tác thu hồi
đất và bồi thường GPMB đang được tỉnh chú trọng và đặc biệt quan tâm để
tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng, thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển
kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, trong công tác thu hồi đất và bồi thường GPMB
vẫn còn một số “điểm nóng”, phức tạp, việc thực thi và áp dụng chính sách


2
quy định của Nhà nước chưa được đầy đủ hoặc chưa đáp ứng được quyền lợi
và nguyện vọng của nhân dân nên vẫn còn những vụ việc khiếu kiện, khiếu
nại kéo dài, đặc biệt là khiếu nại vượt cấp, đông người, gây khó khăn cho
công tác GPMB và trật tự xã hội.
Thị xã Sông Công nằm ở phía Nam tỉnh Thái Nguyên, cách thành phố
Thái Nguyên 20 km, cách thủ đô Hà Nội 65 km về phía Bắc theo hướng quốc
lộ 3. Nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ, là đô thị bản lề trung chuyển
giữa vùng công nghiệp Hà Nội, trục công nghiệp đường 18 với vùng Việt
Bắc. Do vậy, Sông Công có đầy đủ các điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư,
thực hiện CNH-HĐH địa phương với sự phát triển của các khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, các khu đô thị mới và mạng lưới giao thông quan trọng từ
liên huyện, liên tỉnh và các tỉnh lân cận.
Từ khi Nhà nước ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày
13/8/2009, việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất có những thay
đổi đáng kể, đảm bảo có lợi hơn cho người bị thu hồi đất. Từng bước đáp ứng

được yêu cầu của Nhà nước và đảm bảo quyền lợi của nhân dân, khắc phục
được nhiều tồn tại, vướng mắc trước đây. Tuy nhiên, việc triển khai và áp
dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ theo quy định vẫn còn một số khó khăn,
vướng mắc, có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân từ các chính sách
pháp luật có liên quan và cơ chế, chính sách của từng địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên, để có những đề xuất sửa đổi, bổ sung chính sách
bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp
pháp của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, nhằm đảm bảo việc thực
thi pháp luật, tránh việc khiếu nại, tố cáo, tranh chấp trong việc bồi thường, hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết. Do vậy, tôi lựa chọn và thực hiện đề tài:
“Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước
thu hồi đất qua một số dự án trên địa bàn thị xã Sông Công, tỉnh Thái Nguyên”.


3
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài

2.1. Mục đích
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà
nước thu hồi đất qua một số dự án trên địa bàn thị xã Sông Công, định hướng một
số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn.
- Đánh giá những ưu điểm, thuận lợi, những khó khăn vướng mắc của
việc áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước thu hồi đất. Đề
xuất một số giải pháp nhằm sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chế độ chính sách bồi
thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

2.2. Y êu cầu
- Các tài liệu, số liệu thu thập đảm bảo đúng với thực tế thực hiện ở địa
phương, phản ánh trung thực quá trình thực hiện các chính sách bồi thường,
hỗ trợ GPMB của các dự án đang được thực hiện trên địa bàn thị xã Sông

Công, đánh giá vấn đề một cách khách quan.
- Đề ra các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước thu hồi đất phù hợp với điều kiện thực tế
tại địa phương, đảm bảm đúng quy trình và theo quy định của chính sách
pháp luật hiện hành.

2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
* Ý nghĩa khoa học: Những kết quả nghiên cứu khoa học khi thực hiện
đề tài sẽ là cơ sở để đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ
GPMB của người dân cũng như cơ quan Nhà nước và tác động của việc thực
hiện chính sách bồi thường GPMB đến các vấn đề kinh tế, xã hội, môi trường.
* Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu đề tài sẽ là cơ sở đề xuất một
số giải pháp để bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB và thúc đẩy
công tác GPMB trên địa bàn thị xã Sông Công và là tài liệu tham khảo cho
các địa phương khác có điều kiện tương tự.


4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước
thu hồi đất

1.1.1. K hái quát về bồi thường, hỗ trợ GPMB
1.1.1.1. Bồi thường
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. [9]
Bồi thường gồm:
+ Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi.
+ Bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí

đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi.
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng khác trên một
diện tích đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây
dựng mới một công trình trên đó.[12]
1.1.1.2. Hỗ trợ
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị
thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để
di dời đến địa điểm mới.[9]
Hỗ trợ gồm:
+ Hỗ trợ đất là khoản hỗ trợ đối với đất không đủ điều kiện được bồi
thường thì được xem xét hỗ trợ cho người đang sử dụng.
+ Hỗ trợ tài sản: Tài sản, vật kiện trúc hợp pháp không đủ điều kiện
được bồi thường thì được xem xét hỗ trợ cho người có tài sản.
- Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
+ Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở;


5
+ Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề
nghiệp và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp;
+ Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn ao
không được công nhận là đất ở;
+ Hỗ trợ khác.[6]
1.1.1.3. Tái định cư
Tái định cư được hiểu là quá trình bồi thường, hỗ trợ về đất, tài sản, các
khoản hỗ trợ để người bị thu hồi đất di chuyển đến một nơi ở mới để định cư
và các hoạt động hỗ trợ xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất và
tinh thần tại đó để bàn giao lại đất thu hồi cho dự án. Khu tái định cư phải
được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử

dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ.
Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp phải di chuyển
chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình
thức như sau:
- Bồi thường bằng việc giao đất ở mới hoặc nhà ở tái định cư.
- Bồi thường bằng tiền để người bị thu hồi đất tự lo chỗ ở.
Việc bố trí, sắp xếp tái định cư là một phần không thể tách rời và giữ
vai trò rất quan trọng trong công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB.[12]

1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB
Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án là
một lĩnh vực rất đa dạng và phức tạp, các văn bản chính sách về bồi thường,
hỗ trợ của Nhà nước được áp dụng cho tất cả các dự án thu hồi đất. Tuy nhiên
công tác thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ GPMB trên thực tế rất khác nhau
đối với mỗi dự án, mỗi địa phương, nó có liên quan trực tiếp đến quyền và lợi
ích của người bị thu hồi đất.
- Tính đa dạng: Đối với mỗi dự án thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ


6
GPMB được tiến hành trên địa bàn một tỉnh, một địa phương sẽ khác nhau về
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, các chính sách vận dụng cụ thể của cấp
tỉnh cũng rất khác nhau. Các dự án trong khu vực đô thị, mật độ dân cư cao,
công trình xây dựng nhiều, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực giáp
ranh giữa đô thị và nông thôn, ven các khu công nghiệp mức độ dân cư khá
cao, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ,
buôn bán nhỏ… khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu là nông
nghiệp, dân cư thưa thớt… Do vậy, đối với mỗi dự án ở mỗi vùng có những
đặc trưng riêng, công tác thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ GPMB được tiến
hành cần có những giải pháp riêng, phù hợp với đặc điểm và điều kiện riêng

của mỗi khu vực tùy theo từng dự án cụ thể (phương thức tái định cư, chính
sách hỗ trợ việc làm, hỗ trợ CĐNN…).
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản – bất động sản có giá trị cao (giá trị
sử dụng), nó có vai trò quan trọng trong đời sống sản xuất, sự phát triển kinh
tế - xã hội. Trong khi các văn bản quy định về thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ của Nhà nước thường xuyên có sự điều chỉnh, bổ sung và hoàn
thiện, do đó dẫn đến sự thay đổi về giá trị bồi thường, hỗ trợ cho đối tượng bị
thu hồi đất.
+ Đối đất nông nghiệp: Trong sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản
xuất quan trọng đối với mỗi người dân, cuộc sống của người dân nông thôn chủ
yếu phụ thuộc vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, trong khi đó năng suất, sản
lượng lại phụ thuộc rất lớn vào điều kiện đất đai, trình độ sản xuất, tập quán và
kinh nghiệm canh tác có từ lâu đời. Do vậy, khi thu hồi đất – thu hồi tư liệu sản
xuất của người dân thì việc người dân chấp hành phương án thu hồi đất, di
chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ CĐNN cho người dân là rất cần thiết để
đảm bảo đời sống người dân về lâu dài.
+ Đối với đất ở, đất phi nông nghiệp: Do giá trị sử dụng đất và tài sản


7
gắn liền với đất lớn, nó gắn bó trực tiếp với đời sống, sinh hoạt của người
dân. Do vậy, việc thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ đối với đất ở, đất phi nông
nghiệp và tài sản gắn liền với đất lại càng phức tạp. Bởi vì, việc bồi thường,
phải di chuyển chỗ ở đi nơi khác dẫn đến sự thay đổi lớn về đời sống, tập
quán sinh hoạt, điều kiện tái định cư, điều kiện sản xuất, kinh doanh… nên
người bị thu hồi đất không muốn di chuyển.[12]

1.1.3. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB
1.1.3.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tượng quản lý rất phức tạp, luôn có sự biến động theo sự
phát triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà
nước về đất đai đòi hỏi hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực
này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Trong thời gian mấy thập kỷ vừa qua, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước ta có nhiều biến động lớn, nên các chính sách pháp luật
về đất đai theo đó cũng liên tục được sửa đổi, bổ sung. Chỉ tính từ năm 1993
đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật
về quản lý và sử dụng đất. Luật đất đai năm 2003 sau khi được Quốc hội
thông qua, cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào
cuộc sống. Với một hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh,
cụ thể, chi tiết, rõ ràng, đề cập đến các quan hệ đất đai phù hợp với thực tế.
Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ
sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai của các chủ thể. Bước đầu
đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp
hóa và đô thị hóa. Trong đó, hệ thống văn bản quy định về chính sách bồi
thường, hỗ trợ GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện,


8
sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ
GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Thực tiễn cho thấy, việc ban
hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh
hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật về
đất đai còn có những nhược điểm như số lượng các văn bản nhiều, mức độ
phức tạp, nhiều văn bản còn có sự chồng chéo, chưa đồng bộ, chặt chẽ gây
khó khăn cho việc tiếp cận nghiên cứu và lúng túng trong xử lý, tạo kẽ hở
trong thực thi pháp luật.[2]
Mặc dù chỉ có đối tượng quản lý đất đai nhưng được điều chỉnh ở nhiều
văn bản khác nhau. Các văn bản này được ban hành ở những thời điểm khác

nhau, cơ quan chủ trì xây dựng văn bản khác nhau nên dẫn đến sự chồng
chéo, có nhiều điểm chưa thống nhất, làm cho các cơ quan quản lý khó khăn,
lúng túng trong việc áp dụng pháp luật và gây khó khăn cho việc thực hiện
pháp luật của người dân cũng như doanh nghiệp. Đặc biệt là trong các công
việc như: cấp GCN quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư,
giải quyết tranh chấp, khiếu nại... Đó là nguyên nhân có ảnh hưởng trực tiếp
đến công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB.[7]
1.1.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu trong
việc tổ chức sử dụng đất của tất cả các ngành kinh tế - xã hội và là công cụ
thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa
nhiệm vụ an toàn lượng thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và
địa phương nói riêng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giữ vai trò quan trọng trong việc tăng
cường hiệu lực và hiệu quả của quản lý nhà nước về đất đai, góp phần tích
cực vào việc phát huy tiềm năng đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển


9
kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và chuyển đổi cơ cấu lao động thông qua
chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, tạo việc làm mới, tăng thu nhập, cải thiện đời
sống cho nhân dân. Do vậy, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động đến
chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất. Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, việc quyết định giao đất, cho
thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện
sau khi có quyết định thu hồi đất đó.[4]
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh

hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó có tác động tới giá đất
để tính bồi thường GPMB.
Tuy nhiên, ở nhiều địa phương chỉ mới chú trọng đến công tác lập quy
hoạch, chưa chú trọng đến công tác quản lý và tổ chức triển khai đưa quy
hoạch vào thực tiễn cuộc sống, chất lượng phương án quy hoạch còn thấp,
thiếu đồng bộ, tính khả thi thấp. Phương án quy hoạch dự báo chưa sát với
thực tế, mang nặng tính chủ quan, áp đặt, quy hoạch theo phong trào. Đây
chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo”.
Ngoài ra, trong thực hiện quy hoạch sử dụng đất vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại,
yếu kém, bức xúc như: việc điều chỉnh quy hoạch, sử dụng đất sai mục đích,
kém hiệu quả, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn tùy tiện, vi
phạm pháp luật còn xẩy ra ở nhiều nơi.[8]
1.1.3.3. Công tác giao đất, cho thuê đất
Việc giao đất, cho thuê đất là yếu tố có tác động rất lớn đến công tác
bồi thường, hỗ trợ GPMB. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch sử dụng dất là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa
phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức giao đất và nghĩa vụ


10
đóng thuế đất quy định không rõ ràng. Hơn nữa, tình trạng đất được giao, cho
thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm
đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địa phương
dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư luận. Những yếu tố này dẫn
đến những khó khăn cho công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB.[2]
1.1.3.4. Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
GCN quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một thành phần quan trọng của hệ thống quản lý
Nhà nước về đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sử dụng đất, bất
động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sử dụng đất. Theo quy

định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sử
dụng, quyền sở hữu.
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng
ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt
lập hồ sơ địa chính và cấp GCN quyền sử dụng đất. Vai trò của việc đăng ký
đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác cho việc thu hồi đất, chấp thuận
hoặc từ chối các quyền của người sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa chính và
GCN quyền sử dụng đất có liên quan trực tiếp đến công tác bồi thường, hỗ trợ
GPMB. Đây là căn cứ để xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng, diện
tích, loại đất và mức bồi thường, hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính có vai trò hết sức
quan trọng, việc triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính để thay thế dần
cho việc lập sổ sách địa chính dạng giấy, nhằm thiết lập hệ thống thông tin đất
đai hoàn chỉnh, hiện đại. Cơ sở dữ liệu địa chính sẽ tạo điều kiện cho việc
khai thác, cung cấp thông tin đất đai một cách thuận lợi, nhanh chóng, chính
xác, đồng thời nâng cao năng lực và hiệu quả của hệ thống đăng ký đất đai,
góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản minh bạch.


11
1.1.3.5. Yếu tố về giá đất và định giá đất
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng
quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một trong
những điểm mới của Luật đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu như
trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ
đất đai khác nhau thì Luật đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng
nhóm quan hệ đất đai khác nhau.
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường GPMB
và tái định cư đều được quy định tại các văn bản dưới Luật như: Nghị định

87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại
đất; Nghị định 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về
việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; Nghị định số
22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy định
về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng... Khung giá đất để tính bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP đã
được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá
trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường
bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1,2 lần đối với đất nông
nghiệp hạng i. Do vậy, giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với
giá thực tế, dẫn đến phát sinh nhiều bất cập, số người bị thu hồi đất có kiến
nghị, khiếu kiện về giá đất bồi thường GPMB nhiều tại các địa phương.[10]
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Các trường hợp hình thành giá đất được
quy định tại Điều 55.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được


12
sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền
sử dụng đất; Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu
dự án có sử dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc
phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất; Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những
người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất...
Luật đất đai 2003 đã quy định khá cụ thể những vấn đề quan trọng, có
tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất, bồi thường GPMB và tái định
cư. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá

chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường”. [10]
Cụ thể hóa các quy định về giá đất tại Luật đất đai 2003, ngày 16 tháng
11 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là
phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình
phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không
theo đúng nguyên tắc đó, dẫn đến nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất
đai và phát sinh khiếu kiện. Thực tế cho thấy, bảng giá đất các địa phương công
bố hàng năm chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn đến các khiếu kiện của
người bị thu hồi đất và gây ách tắc trong thực hiện bồi thường GPMB.[12]

1.1.4. Cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB của một số nước trên
thế giới
1.1.4.1. Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thể kỷ trước, trước tình trạng di
dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Seoul đã phải đối mặt với


13
tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết vấn đề
nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của
nông dân vùng phụ cận. Việc đền bù được thực hiện thông qua các công cụ
chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý
và chính sách tái định cư.
Hàn Quốc là một nước có diện tích nhỏ hẹp (99.538 km2), với 70%
diện tích là đất đồi, núi cho nên diện tích đất công cộng được xem là một vấn
đề hết sức quan trọng. Do đó để sử dụng đất một cách có hiệu quả hơn thì các
quy hoạch và quy chế được coi như một hình thức pháp luật.

Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô
thị cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô
thị, Nhà nước chỉ định năm khu vực để cân bằng sự phát triển đồng bộ.
Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế.
Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt
được theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công đất”
theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo
ba giai đoạn:
- Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giá trên
tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng. Giá
quy định không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách
quan trong việc bồi thường.
- Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền
sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất. Quy trình
chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai,
thương lượng, chấp nhận thu hồi.
- Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng, nhà nước hỗ trợ tích cực


14
về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho
những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của
Nhà nước. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời
và liên quan rất nhiều tới việc GPMB.[12]
1.1.4.2. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng
như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu
tư. Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn

thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập
thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại
hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì
người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi
đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái
định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường
đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của
đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa
màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc
đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản
lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa
phương đảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả
tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương
thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản
sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và


15
nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng
lại là tiền bồi thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường
cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành
thị và nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi
thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định
qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông
thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối
tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng

đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có
những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do:
- Thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc
đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho
người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư.
- Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh.
Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương
trình bồi thường hỗ trợ tái định cư.
- Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường
hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn. Tiền đền bù cho
đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để
tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để
phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia
cho các hộ bị ảnh hưởng.
Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là
vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng


16
mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư.[8]
1.1.4.3. Thái Lan
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á,
quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ
chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý,
việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân, định
giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án
mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá

thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân
đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường.
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng dất cho các
mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên
cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác
phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra và quy định việc
bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa
kế tài sản đó. Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho
việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp
dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích
công công, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho
đất nước, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các
mục đích công cộng. Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất,
nguyên tắc tính giá bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó,
từng ngành đưa ra các quy định cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường tái
định cư,nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập và phê