Bài thu hoạch môn học định giá bất động sản

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ
Yêu cầu số: 11P04TĐ1943
Ngày: 24/06/2011
I.

Thông tin cơ bản
1. Người yêu cầu: ÔNG VŨ ĐẮC BA
2. Loại tài sản: Bất động sản
3. Thời điểm thẩm định giá: Tháng 06/2011
4. Tên đơn vị thẩm định giá: Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
(PTFV)
5. Họ tên thẩm định viên lập báo cáo: Nguyễn Văn Dũng
6. Họ tên người đứng đầu tổ chức thẩm định giá: Đào Trọng Đức
7. Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở khách hàng vay vốn Ngân hàng

II.

Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá:
1. Cơ sở giá trị để thẩm định giá: Giá trị thị trường theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số
01
2. Cơ sở pháp lý:
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/4/2002.
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 qui định chi tiết thi hành một số điều của
Pháp lệnh giá.
- Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 09/3/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
170/2003/NĐ-CP
- Nghị định về thẩm định giá số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005.
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thi hành Nghị định số
101/2005/NĐ-CP.
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam.
- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam

(đợt 2).
- Quyết định 06/2005/QĐ-BTC về phương pháp tính giá hàng hóa và sản phẩm dịch vụ.
-

Căn cứ vào Giấy yêu cầu số 1943/YC-TĐBĐS/2011 ngày 23/06/2011 của Ông Vũ Đắc Ba
về việc thẩm định giá bất động sản.

-

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
số BD 829996 của UBND huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội cấp ngày 10 tháng 12 năm
2010.


III.

Mô tả đặc điểm bất động sản về mặt kỹ thuật

3.1. Đặc điểm của Bất động sản tại: Thửa đất số 377, tờ bản đồ số 07, thôn Phương Quan, xã
Vân Côn, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
a.

Đặc điểm chung
-

Vị trí bất động sản: Thửa đất số 377, tờ bản đồ số 07, thôn Phương Quan, xã Vân Côn,
huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.

-

-

Ranh giới:
+ Hướng đông bắc giáp

:

Đường đi rộng 3m và hộ dân lân cận

+ Hướng tây bắc giáp

:

Hộ dân lân cận

+ Hướng đông nam giáp

:

Hộ dân lân cận

+ Hướng tây nam giáp

:

Tỉnh lộ 72

:

Bất động sản nằm trên tỉnh lộ 72, cách đình làng

Giao thông

Phương Quan khoảng 400m.
-

Vị trí bất động sản

:

Bất động sản thuộc vị trí 1 tỉnh lộ 72 đoạn qua xã
Vân Côn

b.

-

Hệ thống cấp nước

:

Sử dụng nước giếng khoan

-

Hệ thống cấp điện

:

Thành phố

-

Hệ thống thoát nước

:

Tự chảy (nông thôn)

-

Thông tin, liên lạc

:

Điện thoại di động, cố định, internet hoạt động tốt

-

Chiếu sáng

:

Không có hệ thống chiếu sáng công cộng

-

Môi trường kinh doanh

:

Thích hợp cho việc để ở và kinh doanh

-

Cảnh quan

:

Bình thường

-

An ninh

:

Tốt

-

Dân trí

:

Trung bình

Đặc điểm chi tiết

-

Địa điểm tài sản

:

Thửa đất số 377, tờ bản đồ số 07, thôn Phương Quan, xã
Vân Côn, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.

-

Diện tích đất

:

217,0 m2 (133,4 m2 đất ở tại nông thôn + 83,6 m2 đất nằm


trong hành lang giao thông)
-

Công trình xây dựng

:

Nhà đã cũ

-

Mặt tiền

:

8,63 m

-

Chiều sâu

:

38,27 m

-

Mặt sau

:

2,45 m

-

Mục đích sử dụng

:

Đất ở tại nông thôn

-

Thời hạn sử dụng

:

Lâu dài

IV. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý
-

Căn cứ vào Giấy yêu cầu số 1943/YC-TĐBĐS/2011 ngày 23/06/2011 của Ông Vũ Đắc Ba
về việc thẩm định giá bất động sản.

-

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số
BD 829996 của UBND huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội cấp ngày 10 tháng 12 năm 2010.

V.

Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản

-

Thị trường Bất động sản của Việt Nam còn thiếu minh bạch về các thông tin mua bán trên thị
trường. Do giá đất theo khung của nhà nước thấp hơn nhiều so với giá đất giao dịch trên thị
trường nên giá giao dịch trong các hợp đồng giao dịch thường được đưa ra rất thấp để tránh
phần thuế trước bạ và thuế chuyển quyền sử dụng đất.

-

Thói quen giao dịch không thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghiệp nên các thông tin
về thị trường đối với người tham gia giao dịch là không nhiều.

-

Việc giao dịch các lô đất lớn trên thị trường là rất ít, thậm chí vài tháng mới có một giao dịch
nên rất khó cho thẩm định viên xác định giá.

-

Giá xây dựng công trình xây dựng ở khu vực khác nhau có giá cũng khác nhau.

VI. Phương pháp thẩm định giá:
-

Phương pháp so sánh trực tiếp


VII. Những lập luận về mức giá cuối cùng
1. áp dụng phương pháp so sánh để tính giá trị quyền sử dụng đất
a. Các bất động sản so sánh
Nội dung

BĐS 1

BĐS 2

BĐS 3

Địa chỉ

BĐS so sánh 1 nằm
trên tỉnh lộ 72,
Phương Quan, Vân
Côn, Hoài Đức.

BĐS so sánh 2 nằm
trên tỉnh lộ 72,
Phương Quan, Vân
Côn, Hoài Đức.

BĐS so sánh 3 nằm
trong ngõ thôn
Phương Quan, Vân
Côn, Hoài Đức.

Nguồn thông tin

Hỏi trực tiếp

Hỏi trực tiếp



Diện
tích

80 m2

(m x m)

DT đất:
DTXD

Mô tả

Pháp lý
Mặt tiền
Điều kiện KT - XH
Liên hệ

0 m2

80,0 m2

77,0 m2

0 m2

0 m2

BĐS so sánh 1 nằm
trên mặt đường 72.
Diện tích 80m2(đã trừ
lưu không) đất vuông
vắn. Mặt tiền 4,5m, 2
mặt thoáng.

BĐS so sánh 2 nằm
trên tỉnh lộ 72. Diện

tích 80m2 (đã trừ lưu
không) đất vuông
vắn. Mặt tiền 4,5m.

BĐS so sánh 3 diện
tích 77m2, mặt tiền
4m, đất vuông vắn,
đường bê tông trước
nhà rộng gần 3m,
cách tỉnh lộ 72
khoảng 200m.

Sổ đỏ chính chủ

Sổ đỏ chính chủ

Sổ đỏ chính chủ

4,5 m

4,5 m

4m

Tương đồng

Tương đồng

Tương đồng

Liên hệ A. Tiện

Liên hệ A. Tiện

Liên hệ: Anh Dư

0976 833 559

0976 833 559

0902 236 078

35,0 triệu đ/m2

32,0 triệu/m2

19,0 triệu/m2

Bán
Giá

Giá XD:
GiáQSDĐ/
m2

b. Phân tích và đánh giá các thương vụ so sánh:
Thương vụ 1:
BĐS so sánh 1 có vị trí tại khu đất có các điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội tương đồng như
Bất động sản Thẩm định. Xét về vị trí BĐS so sánh 1 tương đồng với bất động sản thẩm định.

Thời điểm thẩm định giá đất có xu hướng giảm so với lúc BĐS 1 rao bán. Bất động sản thẩm
định có quy mô lớn hơn so với BĐS so sánh 1. Xét về hình thể BĐS so sánh 1 có hình dạng
vuông vắn, có 2 mặt thoáng, đẹp hơn so với BĐS thẩm định.
Giá QSDĐ: 35,0 triệu đ/m2.
Thương vụ 2:
BĐS so sánh 2 có vị trí tại khu đất có các điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội tương đồng như
Bất động sản Thẩm định. Xét về vị trí BĐS so sánh 2 tương đồng với bất động sản thẩm định.
Thời điểm thẩm định giá đất có xu hướng giảm so với lúc BĐS 2 rao bán. Bất động sản thẩm
định có quy mô lớn hơn so với BĐS so sánh 2. Xét về hình thể BĐS so sánh 2 có hình dạng
vuông vắn, đẹp hơn so với BĐS thẩm định, tuy nhiên BĐS so sánh 2 có 1 mặt tho0áng.
Giá QSDĐ: 32.000.000 đ/m2.
Thương vụ 3:
Xét về vị trí BĐS so sánh 3 kém hơn rất nhiều so với BĐS thẩm định. Thời điểm thẩm định giá
đất có xu hướng giảm so với lúc BĐS 3 rao bán. Bất động sản thẩm định có quy mô lớn hơn so
với BĐS so sánh 3. Xét về hình thể BĐS so sánh 3 có hình dạng vuông vắn, đẹp hơn so với BĐS
thẩm định.
Giá QSDĐ: Giá khởi điểm 19.000.000 đ/m2.
c.

Phân tích và đánh giá chi tiết trên cơ sở so sánh:
Sau khi so sánh, phân tích căn cứ vào CSHT kỹ thuật, xã hội, quy hoạch, môi trường sống, môi
trường kinh doanh và các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản, Phòng thẩm định
giá đã ước tính giá Quyền sử dụng đất phù hợp với khả năng trao đổi và mua bán ở thời điểm
hiện tại đối với bất động sản tại vị trí tương tự như BĐS thẩm định có giá từ 19,0 triệu/m2 đến
35,0 triệu/m2.

d.

Kết luận giá trị Quyền sử dụng đất đối với bất động sản:

Tính toán:
Hạng mục
So sánh 1
So sánh 2
So sánh 3
Giá bán
35.000.000
32.000.000
19.000.000
Hình thể
15%
8%
8%
Vị trí
0%
0%
-40%
Quy mô
3%
3%
3%
Thời điểm
3%
3%
3%
Tổng điều chỉnh
21%
14%
-26%
Giá bán

27.650.000
27.52.000
23.940.000
Căn cứ vào một số đặc điểm liên quan đến BĐS thẩm định như: Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật, quy mô diện tích, hướng, hình dạng thửa đất, môi trường nơi BĐS tọa lạc, v.v…Phòng
thẩm định giá đã ước tính giá trị Quyền sử dụng đất của BĐS thẩm định có giá: 24.000.000 đ/m2.
Giá trị trên được tính toán trên cơ sở diện tích đất không vi phạm quy hoạch và hoàn thành nghĩa
vụ tài chính cũng như hoàn thiện các thủ tục pháp lý của Bất động sản.

Giá trị quyền sử dụng đất ở:
Giá trị QSDĐ = Diện tích đất sử dụng (m2) x Giá thị trường QSDĐ (đồng/m2)


= 133,4 m2

x 24.000.000 đ/m2 = 3.201.600.000 đồng

Làm tròn: 3.202.000.000 VND
(Bằng chữ: Ba tỷ hai trăm linh hai triệu đồng chẵn)
V. KẾT QUẢ
Kết quả thẩm định ước tính giá trị bất động sản tại Thửa đất số 377, tờ bản đồ số 07, thôn
Phương Quan, xã Vân Côn, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội làm cơ sở tư vấn để khách hàng
vay vốn ngân hàng tại thời điểm tháng 06 năm 2011 là:

STT

Tài sản thẩm định giá

Diện tích

Giá thẩm định

(m2)

(VND)

1

Quyền sử dụng đất

133,40

3.201.600.000

2

Diện tích đất nằm trong hành lang giao thông

83,60

Không tính

TỔNG GIÁ TRỊ THẨM ĐỊNH:

3.201.600.000

Làm tròn: 3.202.000.000 VND
(Bằng chữ: Ba tỷ hai trăm linh hai triệu đồng chẵn)
Ghi chú: Giá trị thẩm định trên chỉ đúng với diện tích đất không vi phạm quy hoạch và hoàn thành
nghĩa vụ tài chính cũng như hoàn thiện các thủ tục pháp lý của Bất động sản.

Đính kèm:
-

Ghi chép kết quả:______ tờ.

-

Phụ lục tính toán:______ tờ

Ngày lập báo cáo: 24/06/2011
Phê duyệt

Thẩm định viên