bài giảng thị trường bất động sản - báo cáo định giá

BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ
BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ
•Khái niệm và yêu cầu
• Phân loại và hình thức trình bày báo cáo
định giá.
• Nội dung của báo cáo định giá.
1. Khái niệm và yêu cầu
 Khái niệm: Báo cáo định giá là tài liệu trình bày kết quả quá trình
định giá do định giá viên chuẩn bị.
Báo cáo định giá thể hiện quan điểm và hệ thống thông tin mà người
định giá sử dụng để đưa ra kết luận và ước lượng mức giá của BĐS cần
định giá.
Thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa
trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh mức giá của BĐS.
 Thể hiện những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong
quá trình định giá và giải thích một cách rõ ràng tất cả các vấn đề có tác
động đến giá trị BĐS nhằm tránh hiểu lầm cho người sử dụng và các tổ
chức liên quan.
1. Khái niệm và yêu cầu
•Yêu cầu:
 Báo cáo phải có kết cấu lôgic, các nội dung trình bày phải rõ
ràng, chính xác, tránh hiểu lầm.
 Phải chứa đựng đủ thông tin cho phép tổ chức, cá nhân sử dụng
báo cáo có thể hiểu một cách hợp lý.
 Bất cứ giả thiết đặc biệt hoặc điều kiện hạn chế nào có ảnh
hưởng trực tiếp đến việc định giá phải được trình bày rõ ràng và
chính xác, chỉ rõ ảnh hưởng của nó đối với việc định giá và giá trị
BĐS cần định giá.
2. Phân loại và hình thức trình bày
1. Phân loại
 Báo cáo đầy đủ

 Báo cáo tóm tắt
 Báo cáo có giới hạn
2. HÌnh thức trình bày
 Bằng miệng
 Bằng văn bản
-Theo mẫu
- Theo cách tường thuật
3. Nội dung của báo cáo định giá
3.1. Những thông tin cơ bản
 Tên, loại BĐS
 Vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình
kiến trúc khác).
 Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của doanh nghiệp, tổ
chức định giá hoặc chi nhánh.
 Họ và tên định giá viên lập báo cáo thẩm định giá.
 Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người
đứng đầu tổ chức định giá hoặc phụ trách chi nhánh.
3. Nội dung của báo cáo định giá
3.1. Căn cứ pháp lý để định giá
 Những văn bản pháp lý về loại BĐS đang định
giá.
 Các quyết định, văn bản của cơ quan quản lý Nhà
nước liên quan đến BĐS cần định giá.
 Các tiêu chuẩn và quy định liên quan đến xây
dựng, sử dụng, khai thác BĐS
3.3. Mô tả đặc điểm BĐS về mặt kỹ thuật
 Vị trí của bất động sản: Vị trí địa lý và hành chính
 Đặc điểm kỹ thuật:
Đối với đất ở: số lô đất, số địa chính, điện tích đất, phân loai đường
phố, nhóm đất.

 Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: số lô đất, số địa chính, điện tích
đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống
giao thông, hệ thống tưới và tiêu nước.
 Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống):
loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng
(m2), chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời) mục đích sử dụng, cấu trúc
nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống
cấp và thoát nước, loại, hạng đường xá, cầu cống.
3.3. Mô tả đặc điểm BĐS về mặt kỹ thuật
 Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung
tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung
quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những
địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, những địa điểm giao
thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện,
những trúc đường chính.
 Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai,
nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất.
 Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục
đích được phép sử dụng theo quy hoạch phân vùng và mang lại
giá trị tối ưu cho bất động sản hay không.
3.4. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý
 Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà: những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số
lô đất, tên địa phương và tên nước, ngày cấp và số đăng ký của
Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản).
 Bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà: Nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức,
cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, các
giấy tờ kèm theo.
 Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề.

 Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất
động sản đang cho thuê: giá thuê, thời gian thuê, hợp đồng thuê,
thu nhập hàng tháng từ người thuê bất động sản để mở cửa hàng,
cửa hiệu, văn phòng đại diện.
 Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản.
3.5. Những giả thiết và hạn chế trong định giá
T
ính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến
đặc điểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của
tài sản.
 Nếu không đưa ra những hạn chế như vậy thì kết quả sẽ ra sao,
ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá như thế nào.
Ví dụ:
Người định giá không có trách nhiệm phải đi thẩm tra lại việc cung
cấp thông tin của khách hàng.
 BĐS này được định giá không có bất kỳ sự cản trở hoặc chi phối
nào.
 Quyền sở hữu bất động sản của khách hàng cung cấp là đáng tin
cậy, việc quản lý BĐS là bình thường.
 Những thông tin được cung cấp từ những nghiên cứu khác là đáng
tin cậy.
3.5. Những giả thiết và hạn chế trong định giá
Ng
ười định giá không có trách nhiệm phải đi khảo sát những
điều kiện, những yếu tố bị che giấu bên trong BĐS
Người định giá phải được thông tin đầy đủ về vấn đề môi
trường
 BĐS phải phù hợp với phân vùng quy hoạch, an toàn xây
dựng và môi trường.
Mọi giấy giờ liên quan đến BĐS là hợp pháp.

 Người định giá không có trách nhiệm kiểm tra xem BĐS có
công trình nằm trên ranh giới an toàn phúc lợi XH hay không.
3.5. Những giả thiết và hạn chế trong định giá
 Tỷ lệ phân phối giữa đất và công trình trong tổng giá
trị BĐS chỉ được áp dụng cho BĐS này, không sử dụng
cho BĐS khác.
 Khách hàng chỉ được sử dụng báo cáo này vào mục
đích đã yêu cầu.
 Tất cả hoặc bất kỳ phần nào của báo cáo cũng không
được sử dụng rộng rãi, và không dùng để quảng cáo.
3.6. Kết quả khảo sát thực địa
 Mục đích, thời gian và người khảo sát.
 Kết quả thu được từ khảo sát.
 Chênh lệch giữa kết quả khảo sát thực địa với
hồ sơ địa chính. Ghi rõ lý do chênh lệch.
3.7. Lập luận về mức giá cuối cùng
 Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận
động của thị trường BĐS trong khu vực, hành vi của những
người mua, bán trên thị trường này, những ưu thế hoặc bất
lợi của BĐS mục tiêu trên thị trường.
 Mục đích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất và tối ưu, mang
lại giá trị cao nhất của BĐS. Trường hợp mục đích sử dụng
tốt nhất, hiệu quả nhất khác với mục đích sử dụng hiện tại
của BĐS thì trình bày về tiềm nănga của nó, những điều
kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc không cho phép ảnh
hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của
BĐS.
3.8. Phương pháp định giá
 Trình bày kết quả áp dụng từng phương pháp định giá:
Những so sánh, phân tích, điều chỉnh, điều kiện giả thiết,

bảng tính toán các chỉ số giá trị. Trường hợp áp dụng 1
hoặc 2 phương pháp trong quá trình định giá cần nêu lý
do vì sao có sự hạn chế đó.
 Hoà hợp các chỉ số giá trị từ các BĐS so sánh khác
nhau và từ các phương pháp khác nhau.
3.9. Các vấn đề khác
 Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của
định giá viên liên quan đến BĐS cần định giá, có thể
làm nảy sinh những xung đột lợi ích của quá trình
thực thi nhiệm vụ.
 Tên, chữ ký của định giá viên tiến hành định giá
BĐS
3.11. Phụ lục kèm theo
 Hồ sơ giấy tờ
 Hệ thống bản vẽ thiết kế, sơ đồ BĐS
 Thiết bị gắn với BĐS
4. Chứng thư định giá
 Là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm công
bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản
liên quan đến kết quả định giá.
 Chứng thư định giá được lập thành 03 bản, có giá trị pháp lý
như nhau, 02 bản giao khách hàng, 01 bản lưu tại hồ sơ định giá
của doanh nghiệp, tổ chức định giá.
 Mẫu chứng thư định giá được quy định theo phụ lục 02, tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam sóo 04 do Bộ tài chính ban hành.
5. Nội dung chứng tư
 M
ục đích định giá
 Thời điểm định giá
 Cơ sở định giá

 Thực trạng BĐS
 Phương pháp định giá
 Kết quả định giá
 Ký tên của định giá viên và giám đốc doanh nghiệp định giá.
PHƯƠNG PHÁP VỐN HOÁ
(Phương pháp đầu tư, phương pháp
thu nhập)
1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp
 Khái niệm: Là quá trình chuyển đổi các dòng tiền
tương lai thành giá trị vốn hiện tại.
Phương pháp vốn hoá dựa trên nguyên lý là giá trị hàng
năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến nhau. Khi
thu nhập hàng năm mà BĐS tạo ra được biết trước thì giá
trị vốn của BĐS có thể được tìm ra.
 Ý nghĩa: Được sử dụng rộng rãi để định giá BĐS tạo
thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư.
2. Các nguyên tắc ứng dụng
 Nguyên tắc dự báo
 Nguyên tắc thay đổi
 Cung cầu
 Nguyên tắc thay thế
 Nguyên tắc cân bằng
 Nguyên tắc ngoại ứng
3. Các lợi ích cần định giá
 Các lợi ích trong BĐS:
- Quyền sở hữu: Chủ sở hữu, các cổ đông
- Các lợi ích tài chính: Người đi vay và người cho vay
- Tài sản pháp lý: Người cho thuê và người đi thuê
 Các lợi ích không phải bất động sản. Những tài sản cá nhân vô hình và
hữu hình, chúng liên quan đến hoạt động kinh doanh – giá trị kinh

doanh.
 Các loại giá trị cần định giá: Giá trị thị trường và giá trị đầu tư
 Các loại ích tương lai:
- Tổng thu nhập tiềm năng
- Tổng thu nhập hiệu quả
- Thu nhập hoạt động ròng
- Luồng tiền trước thuế
- Luồng tiền sau thuế
- Tiền thu hồi (giá trị thanh lý)
4. Tỷ lệ vốn hoá
4.1. Các loại tỷ lệ vốn hoá
•Tỷ lệ thu nhập: Thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập một năm của BĐS
và giá trị vốn tương ứng của BĐS.
-Tỷ lệ vốn hoá chung, Ro, là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ BĐS, phản ánh
mối quan hệ kỳ vọng về thu nhập hoạt động ròng của 1 năm và giá cả
toàn bộ BĐS hoặc giá trị của BĐS. Nó được sử dụng để chuyển đổi thu
nhập hoạt động ròng vào chỉ số giá trị chung của BĐS.
- Tỷ lệ vốn hoá của vốn tự có Re, là tỷ lệ thu nhập phản ánh mối quan
hệ kỳ vọng về luồng tiền trước thuế của 1 năm và vốn tự có. Nó được
sử dụng để vốn hoá luồng tiền trước thuế của BĐS mục tiêu vào giá trị
của vốn tự có.
- Các tỷ lệ thu nhập không phải tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, nó có
thể cao hơn, bằng hoặc thấp hơn, phụ thuộc vào những thay đổi trong
thu nhập, giá trị và thanh toán tiền vay dự kiến.