Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị trấn chợ chu – huyện định hóa – tỉnh thái nguyên giai đoạn 2012 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƢƠNG TUẤN ĐẠT
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ TRẤN CHỢ CHU
HUYỆN ĐỊNH HÓA, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2012-2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khoá học

: 2011 - 2015

Thái Nguyên, năm 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƢƠNG TUẤN ĐẠT
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ TRẤN CHỢ CHU
HUYỆN ĐỊNH HÓA, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2012-2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Lớp

: K43 – QLĐĐ – N02

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khoá học

: 2011 - 2015

Giảng viên hƣớng dẫn : ThS Nguyễn Lê Duy

Thái Nguyên, năm 2015


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của
mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và
vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường. Được sự nhất
trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên,
Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em nghiên cứu đề tài: :“Đánh giá
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị trấn Chợ Chu–
Huyện Định Hóa – Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014”
Thời gian thực tập tuy không dài nhưng đem lại cho em những kiến
thức bổ ích và những kinh nghiệm quý báu, đến nay em đã hoàn thành đề tài
tốt nghiệp của mình.
Em xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới các thầy giáo, cô giáo trong khoa
Quản lý Tài nguyên, người đã giảng dạy và đào tạo hướng dẫn chúng em và đặc
biệt là ThS Nguyễn Lê Duy, người đã trực tiếp hướng dẫn em một cách tận tình
và chu đáo trong suốt thời gian thực tập và hồn thành khóa luận này.
Em xin gửi lời cảm ơn tới các cô chú, anh chị đang công tác tại UBND
thị trấn Chợ Chu, đặc biệt là trong bộ phận phịng “ một cửa” đã nhiệt tình
giúp đỡ chỉ bảo em hoàn thành bản báo cáo tốt nghiệp này.
Cuối cùng em xin được bày tỏ lòng biết ơn tới gia đình, bạn bè là chỗ
dựa vững chắc, là nguồn đọng viên, khuyến khích, giúp đỡ, tạo điều kiện giúp
em hồn thành khóa luận.
Do thời gian có hạn, lại bước đầu mới làm quen với phương pháp mới

chắc chắn báo cáo khơng tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được ý kiến
đóng góp của các thầy, cơ giáo cùng tồn thể các bạn sinh viên để khóa luận
này được hồn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015
Sinh viên
Dương Tuấn Đạt


ii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CT – TTG

: Chỉ thị Thủ tướng

GCN

: Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NĐ – CP

: Nghị định Chính phủ

THCS

: Trung học cơ sở

THPT

: Trung học phổ thông

TT – BTNMT

: Thông tư Bộ Tài nguyên và Môi trường

TTLT

: Thông tư liên tịch

UBND

: Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


iii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1 Hiện Trạng Sử Dụng Đất Năm 2014 ............................................... 31
Bảng 4.2 Kết quả cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2012 - 2014 ............................. 36
Bảng 4.3 Kết quả cấp GCNQSDĐ đối với đất ở cho hộ ................................ 37
gia đình, cá nhân.............................................................................................. 37
Bảng 4.4 Kết quả cấp GCNQSD đất ở theo diện tích ..................................... 38
Bảng 4.5 Kết quả cấp GCNQSDĐ nơng ngiệp cho hộ gia đình, cá nhân ...... 39

Bảng 4.6 Kết quả cấp GCNQSDĐ nơng nghiệp theo diện tích ...................... 40
Bảng 4.7 Tổng hợp số đơn và số diện tích đất sản xuất nông nghiệp chưa
được cấp GCNQSDĐ ...................................................................................... 42
Bảng 4.8 Các trụ sở, cơ quan, cơng trình sự nghiệp ....................................... 43


iv

MỤC LỤC
PHẦN 1: MỞ ĐẦU.......................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài ...................................................................... 2
1.2.1 Mục đích nghiên cứu ................................................................................ 2
1.2.2 Yêu cầu của đề tài .................................................................................... 3
1.3. ý nghĩa của đề tài........................................................................................ 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1 Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ............................................... 4
2.2 Cơ sở pháp lý của đề tài .............................................................................. 8
2.2.1 Những căn cứ pháp lý của việc cấp GCNQSDĐ ..................................... 8
2.2.2 Những quy định về công tác cấp GCNQSDĐ ....................................... 11
2.2.3 Quy định về thẩm quyền cấp GCNQSDĐ. ............................................ 20
2.2.4 Quy trình cấp GCNQSDĐ ..................................................................... 21
2.2.5 Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ .................................................................. 23
2.2.6 Mục đích và yêu cầu điều kiện của đối tượng cấp GCNQSDĐ ............ 24
2.3 Tình hình cấp GCNQSDĐ thị trấn Chợ Chu - Huyện Định Hóa - Tỉnh
Thái Nguyên .................................................................................................... 24
PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 26
3.1 Đối tượng , phạm vi nghiên cứu ............................................................... 26

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 26
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 26
3.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................. 26
3.2.1 Địa điểm nghiên cứu .............................................................................. 26
3.2.2 Thời gian nghiên cứu. ............................................................................ 26
3.3 Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 26
3.3.1 Điều tra cơ bản ....................................................................................... 26


v

3.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ..................................................... 27
3.3.3 Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ của thị trấn Chợ Chu giai đoạn 2012
– 2014 .............................................................................................................. 27
3.4 Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 27
3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu ................................................................. 27
3.4.2 Phương pháp so sánh.............................................................................. 27
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI ............................................ 28
4.1 Kết quả điều tra tình hình cơ bản .............................................................. 28
4.1.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 28
4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................... 30
4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ........................................................ 31
4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Chợ Chu ........................................ 31
4.2.2 Công tác quản lý đất đai của thị trấn Chợ Chu ...................................... 32
4.3 Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ theo loại đất của thị trấn Chợ Chu giai
đoạn 2012 – 2014 ............................................................................................ 36
4.3.1 Kết quả cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2012 - 2014 .................................... 36
4.3.2 Kết quả cấp GCNQSDĐ đối với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân .......... 37
4.3.3 Kết quả cấp GCNQSDĐ đối với đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân. .. 39
4.3.4 Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ cho các tổ chức trên địa bàn thị trấn...... 43

4.3.5 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và biện pháp khắc phục ........ Error!
Bookmark not defined.
4.3.5.1 Thuận lợi ............................................................................................. 44
4.3.5.2 Khó khăn ............................................................................................. 45
4.3.5.3 Giải pháp khắc phục ............................................................................ 45
PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..................................................... 47
5.1 Kết luận ..................................................................................................... 47
5.2 Kiến nghị ................................................................................................... 47
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 49


vi


1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài sản Quốc gia, là một nguồn tài nguyên vô cùng quý giá
nhưng không phải là vô tận mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người. Đất
đai còn là tư liệu sản xuất chủ yếu, là đối tượng lao động và sản phẩm của lao
động. Hiện nay xã hội càng ngày càng phát triển, dân số ngày một tăng lên
một cách nhanh chóng, tốc độ đơ thị hóa diễn ra mạnh kéo theo nhu cầu về sử
dụng đất và nhu cầu về lương thực tăng lên. Đồng thời đất đai được sử dụng
vào mục đích nhà ở, sản xuất nơng nghiệp và các cơng trình cơng cộng,
những điều này đã gây một áp lực rất lớn cho quỹ đất của nước ta, đặc biệt là
đất nơng nghiệp. Chính vì vậy mà giá trị của đất ngày càng cao và yêu cầu sử
dụng đất càng phải tốt hơn so với hiệu quả kinh tế xã hội.
Việt Nam là một nước đang phát triển trên tất cả các lĩnh vực, nền kinh
tế đi theo đinh hướng Xã hội chủ nghĩa dưới sự lãnh đạo của Đảng và Nhà

nước. Tốc độ phát triển kinh tế nhanh, Chính phủ có nhiều ưu đãi cho các
nguồn vốn đầu tư từ trong nước cũng như ngoài nước. Trong vòng vài năm
gần đây nước ta thu hút một lượng vốn đầu tư nước ngoài rất lớn, điều này rất
có lợi cho nền kinh tế của nước ta nhưng nó cũng làm ảnh hưởng đến q
trình sử dụng đất. Nhiều khu công nghiệp, các khu đô thị xuất hiện ngày càng
nhiều, quỹ đất nông nghiệp giảm đi một cách rõ rệt và đất phi nông nghiệp
tăng lên một cách nhanh chóng dẫn đến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất
ngày càng cao.
Ở Việt Nam, Nhà nước la chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng
không trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân…. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng


2
thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng
đất. Đối với người sử dụng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ
sở để được Nhà nước đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền để để họ
thực hiện các quyền mà Nhà nước đã trao tặng cho người sử dụng đất, đặc
biệt là các quyền đối với đất đai. Đối với Nhà nước, thì việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý
tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình, giúp Nhà nước kiểm sốt tình hình đất
đai một cách thuận tiện. Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp
phần hồn thiện hồ sơ địa chính, giúp cho việc nắm chắc quỹ đất cả về số
lượng và chất lượng.
Xuất phát từ những yêu cầu của thực tiễn cũng như tính cấp thiết của
cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Được sự đồng ý của ban
giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên trường Đại
học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của Ths. Nguyễn Lê
Duy em tiến hành thực hiện đề tài : “ Đánh giá công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại thị trấn Chợ Chu, Huyện Định Hóa, Tỉnh Thái

Nguyên giai đoạn 2012 – 2014 ’’ .
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
1.2.1 Mục đích nghiên cứu
- Qua nghiên cứu nắm được quy trình đăng ký cấp GCNQSDĐ cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn thị trấn Chợ Chu, bao gồm công tác cấp mới,
cấp đổi GCNQSDĐ.
- Xác định được những thuận lợi, khó khăn trong q trình cấp
GCNQSDĐ.
- Đề xuất những giải pháp thích hợp góp phần làm tăng tiến độ của
cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Chợ
Chu trong những giai đoạn tới.


3
1.2.2 Yêu cầu của đề tài
Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa phương
phải trung thực, khách quan, chính xác.
Nắm bắt được những quy định của Nhà nước về công tác cấp
GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 2003 và những quyết định của tỉnh về
trình tự, thủ tục cấp giấy.
Quá trình thực hiện phải tuân thủ theo đúng quy định của tỉnh về trình
tự thủ tục cấp giấy.
Kết quả cơng tác cấp GCNQSDĐ phải đảm bảo trung thực, khách quan.
Những giải pháp đưa ra phải phù hợp với địa phương và có tính khả thi.
1.3. ý nghĩa của đề tài
* Đối với việc học tập :
- Giúp củng cố lại các kiến thức đã học trong nhà trường và bước đầu
làm quen được với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong
thực tiễn.
* Đối với thực tiễn :

- Đưa ra được những kiến nghị đề xuất với các cấp có thẩm quyền để cá
những giải pháp phù hợp cho cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất nói riêng và cơng tác quản lý nhà nước nói chung được tốt hơn.
- Đề tài có ý nghĩa góp phần đấy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở thị trấn Chợ Chu trong những giai đoạn tới.


4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1 Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Ngày nay kinh tế xã hội ngày càng phát triển cùng với sự bùng nổ dân
số thì nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng gia tăng. Vì vậy để sử
dụng đất đai một cách khoa học, tiết kiệm mang lại hiệu quả cao nhất thì Nhà
nước phải có một chế độ chính sách về quản lý đất đai hợp lý và chặt chẽ
nhằm tận dụng được toàn bộ quỹ đất của nước ta.
Ở Việt Nam nhà nước quản lý đất đai bao gồm toàn bộ diện tích các
loại đất trong phạm vi hành chính các cấp thông qua các văn bản pháp luật,
Nhà nước giao cho UBND các cấp phải thực hiện việc quản lý đất đai trên tồn
bộ ranh giới hành chính đối với tất cả các loại đất theo quy định của pháp luật.
Để công tác quản lý và vấn đề sử dụng đất đai đạt hiệu quả cao nhất.
Tại khoản 2 điều 6 Luật Đất Đai năm 2003 đề ra 13 nội dung quản lý nhà
nước về đất đai như sau :
1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện tốt văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.

4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đât, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.


5
6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
7. Thống kê, kiểm kê đất đai.
8. Quản lý tài chính về đất đai.
9. Quản lý và phát triển thị trường sử dụng đất tron thị trường bất động sản.
10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ cua người sử
dụng đất.
11. Thanh tra, kiểm tra các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý
các vi phạm pháp luật về đất đai.
12. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
Thông qua 13 nội dung về quản lý nhà nước về đất đai ta thấy được một
trong những nôi dung quan trọng của việc quản lý và sử dụng đất đai là công
tác cấp GCNQSDĐ. “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng
nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm
bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất ” [1]
2.1.1.1 Sơ lược về hồ sơ địa chính
Khái niệm về hồ sơ địa chính được quy định tại Điều 40 [Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004] [11] như sau:
- Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất theo đơn vị hành
chính xã, phường, thị trấn. Mỗi thửa đất phải có số hiệu riêng và không trùng
với số hiệu của các thửa đất khác trong phạm vi cả nước.
- Nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ, chính xác,

kịp thời, phải được chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo quy
định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất.


6
- Hồ sơ địa chính phải được lập thành một (01) bản gốc và hai (02) bản
sao từ bản gốc; bản gốc được lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, một bản sao được lưu tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phịng Tài ngun và Mơi trường, một bản
sao lưu tại UBND xã, phường, thị trấn.
Mục đích thiết lập hồ sơ địa chính nhằm kiểm sốt mọi hình thức quản
lý và sử dụng đất. Đối với ngành quản lý đất đai, hồ sơ địa chính là phương
tiện phản ánh các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý.
Theo khoản 1,2 điều 47 luật đất đai 2003 quy định :
Hồ sơ địa chính gồm :
 Bản đồ địa chính :
 Sở địa chính:
 Sổ mục kê đất đai:
 Sổ theo dõi biến động đất đai:
Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thơng tin sau:
 Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí.
 Người sử dụng đất.
 Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
 Giá đất, các tài sản gắn liền với đất, các nghĩa vụ tài chính về đất đai
đã thực hiện và chưa thực hiện.
 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyền và những hạn chế về
quyền của người sử dụng đất.
 Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thơng tin khác có liên quan.
 Theo Luật Đất đai 2013 mới ban hành thì . Hồ sơ địa chính bao gồm
các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất,

người quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các
quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.Bộ


7
Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính và việc lập, chỉnh lý
và quản lý hồ sơ địa chính; lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa chính dạng giấy sang
hồ sơ địa chính dạng số.
So với luật 2003 thì Luật hiện hành chỉ đơn thuần là các quy định về kỹ
thuật. Các nội dung quy định này rất dễ thay đổi trong điều kiện kỹ thuật,
công nghệ đang ngày càng phát triển và bổ sung quy định trách nhiệm của cơ
quan đăng ký trong việc lập, quản lý, cập nhật, chỉnh lý biến động thường
xuyên hồ sơ địa chính.
2.1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đât
Khoản 20 Điều 4 [1] quy định:
“GCNQSDĐ là giấy do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho
người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất. Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ hợp pháp
giữa Nhà nước và người sử dụng đất”.
Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất :
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường
phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước
đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận
là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa
văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “ Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ” in
màu đỏ: mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6
chữ số, bắt đầu từ BA 000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên

và Môi trường.


8
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “ II. Thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất” , trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng
trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú;
ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số
vào sô cấp Giấy chứng nhận.
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “ III. Sở dồ thửa đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất” và mục “ IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy
chứng nhận” .
Trang 4 in chữ màu đen gồm nọi dung tiếp theo của mục “ IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” ; những vấn đề cần lưu ý đối với
người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch.
2.2 Cơ sở pháp lý của đề tài
2.2.1 Những căn cứ pháp lý của việc cấp GCNQSDĐ
Nhận thức được tầm quan trọng của đất đai đối với xã hội và phát triển
kinh tế, nên ngay từ khi giành được độc lập Đảng và Nhà nước ta đã quan tâm
đến vấn đề quản lý đất đai.
Qua các giai đoạn phát triển của đất nước, công tác quản lý đất đai
cũng được hoàn thiện. Khởi đầu là ngày 19/12/1953 Chủ tịch Hồ Chí Minh đã
ký sắc lệnh số 179/SL ban hành Luât cải cách ruộng đất cho nhân dân. Đến
hiến pháp năm 1959 ra đời quy định 3 hình thức sở hữu ruộng đất đó là: Sở
hữu tồn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân.
Đến khi hiến pháp năm 1980 ra đời đã quy định hình thức sở hữu về đất
đai ở nước ta chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất là hình thức sở hữu toàn
dân do nhà nước thống nhất quản lý. Điều này được thể hiện tại điều 19 hiến
pháp 1980 “ Đất đai, núi rừng, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong
lòng đất ở vùng biển và thềm lục địa cùng các tài sản khác mà pháp luật quy

định là của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân ”.


9
Ngày 01/7/1980 Chính phủ ra quyết định số 201/CP về việc thống nhất
tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước về đất đai để giúp thực
hiện tốt Hiến pháp năm 1980.
Ngày 05/11/1981 Quyết định 56/ĐK – TK ra đời nhằm tăng cường
công tác chức năng nhiêm vụ quản lý, quy định thủ tục đăng ký thống kê
ruộng đất và lập biểu mẫu hồ sơ địa chính. Đây là hệ thống hồ sơ đầu tiên
được ban hành với nhiều loại biểu mẫu giấy tờ, sổ sách để quản lý thông tin
đất đai khoa học và chặt chẽ hơn.
Ngày 29/12/1987 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên và có hiệu lực vào ngày 07/1/1988. Điều
này đã giúp cho việc quản lý đất đai đã được chú trọng hơn và đi vào nề nếp.
Nhưng chỉ sau 5 năm thực hiện Luật Đất đai 1987 đã bộc lộ một số nhược
điểm và khơng cịn phù hợp với thực tiễn do vậy địi hỏi có sự thay đổi cho
phù hợp hơn.
Trong những năm qua, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn
bản liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ, cụ thể như sau:
*Các văn bản pháp luật: Luật Đất đai năm 1987, Luật đất đai 1993,
Luật sửa đổi bổ sung năm 1988, 2001 , Luật Đất đai năm 2003, Hiến pháp
1992 đã sửa đổi bổ sung năm 2001,Luật đất đai năm 2013 mới nhất.
*Các văn bản dưới luật ( văn bản pháp quy ):
 Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của chính phủ quy định về việc
giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mục đích sản
xuất nơng nghiệp.
 Nghị định 02/CP ngày 15/01/1994 của Chính phủ quy định về việc
giao đất Lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài vào mục đích nơng nghiệp.

10
 Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất tại đơ thị.
 Nghị định 04/2000/NĐ – CP của Chính phủ về thi hành sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Đất đai.
 Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
việc hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai 2003.
 Nghị định 17/2006/NĐ – CP ngày 27/10/2006 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
 Nghị định 84/2007/NĐ – CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc
cấp giấy chứng nhận, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai.
 Nghị định 88/2009/NĐ – CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định
về việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tà sản khác gắn liền với đất.
*Các văn bản dưới Luật của Bộ.
 Thông tư liên tịch số 01/2003/TTLT – BTNMT – BNV ngày
15/7/2003 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường và Bộ nội vụ hướng dẫn chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của cơ quan chuyên môn giúp Ủy ban
nhân dân về quản lý tài nguyên và môi trường ở địa phương.
 Quyết định số 07/2006/QĐ – BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ
trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường ban hành quy định về cấp GCNQSDĐ.
 Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT – BTNMT – BNV ngày
13/06/2006 của Bộ tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
công chứng và chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử
dụng đất.

11
 Thông tư số 01/2005/TT – BTNT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
 Thơng tư số 06/2007TT – BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về hướng dẫn việc thực hiện một số điều của Nghị định số 84/207/NĐ
– CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
GCNQSDĐ, thu hồi, thực hiện quyền sư dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai.
 Thông tư số 09/2007/TT – BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
 Thơng tư số 17/2009/TT – BTNMT ngày 22/10/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
- Luật đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
Phủ quy định chi tiết về luật đất đai 2013
- Nghị định số 21/2013/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2013 của Chính
phủ về quy định chức năng,nhiệm vụ,quyền hạn về cơ cấu tổ chức của Bộ Tài
Nguyên và Môi trường.
2.2.2 Những quy định về công tác cấp GCNQSDĐ
A. Những trường hợp được cấp GCNQSDĐ [ 1 ]
* Những trường hợp được cấp GCNQSDĐ
1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp th đất
nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn;

12
2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10
năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp
GCNQSDĐ;
3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của
Luật này mà chưa được cấp GCNQSDĐ;
4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyên sử dụng đất khi xử lý hợp
đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử
dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền
sử dụng đất
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định cử Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
6. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử
dụng đất;
7. Người sử dụng đất quy định tại các Điều 90 ( Đất khu công ngiệp
cao ), 91 ( Đất sử dụng cho khhu công nghệ cao ) và 92 ( Đất sử dụng cho khu
kinh tế ) của Luật này;
8. Người mua nhà ở gắn liền với đất;
9. Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
* Các trường hợp được cấp GCNQSDĐ không phải nộp tiền sử dụng đất :
1. Người được Nhà nước giao đất để sử dụng và các mục đích sau :
a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở
b) Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở
để bán hoặc cho thuê đất.
c) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân trong nước giao đất làm mặt
bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh.

13
d) Tổ chức kinh tế giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
đ) Tổ chức kinh tế được giao đất đế san xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối.
e) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất để xây dựng
cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh theo quy định của Chính phủ.
g) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện
các dự án đầu tư.
2. Người đang sử dụng đất trong các trường hợp sau :
1) Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp được Nhà nước
giao không thu tiền sang đất phi nơng nghiệp có thu tiền.
2) Đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử
dụng đất hoặc được thuê đất, nay được cơ quan có thẩm quyền cho chuyển
snag sử dụng vào mục đích đất ở hoặc đất phi nơng nghiệp có thu tiền sử
dụng đất, đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh
thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao.
3) Đất phi nơng nghiệp ( khơng phải là đất ở ) được nhà nước giao có
thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở.
* Các trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất.
1. Giảm tiền sử dụng đất theo quy dịnh của pháp luật vè khuyến khích
đầu tư.
2. Giảm 50 % tiền sử dụng đất đối với đất trong hạn mức đất ở được
giao của hộ gia đình ngèo.
3. Giảm 20 % tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất đối với nhà
máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch, nhưng diện tích đất được giả tối đa
khơng vượt q diện tích tại điểm di dời.
4. Đất ở trong hạn mức giao đất đối vơi người có cơng với cách mạng.

14
5. Các trường hợp khác theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.
* Các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất:
1. Miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về khuyến khích
đầu tư.
2. Đất giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để thực hiện
chính sách nhà ở đối với người có cơng với cách mạng theo pháp luật người
có cơng.
3. Đối với đất để giao xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân
sách nhà nước, đất để xây dựng nhà ở cho người phải đi di dời do thiên tai,
đất xây dựng nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số vùng có điều kiện kinh tế
đặc biệt khó khăn, đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho khu cơng nghiệp.
4. Đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh thuộc
lĩnh vực văn hóa, y tế, giáo dục, thể thao.
5. Đất ở trong hạn mức giao đất đối với người có cơng với cách mạng
theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
6. Hộ gia đình, cá nhân đã được cấp GCNQSDĐ nhưng đất đó đã được
sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 mà còn nợ tiền sử dụng đất.
7. Các trường hợp khác theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.
B. Các trường hợp không được cấp GCNQSDĐ.
 Đất sử dụng không đúng mục đích theo quy định của pháp luật.
 Đất cho thuê từ quỹ đất cơng ích.
 Đất sử dụng lấn chiếm, vi phạm quy hoạch đã được phê duyệt.
 Đất nhận khoán từ các doanh nghiệp Nhà nước.
 Các trường hợp không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với nhà nước.
Ngồi ra hộ gia đình, cá nhân khơng được cấp GCNQSDĐ đối với
phần diện tích sử dụng trước ngày 15/10/1993 trong trường hợp tại thời điểm
sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm sau đây:

15
1. Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt cơng khai.
2. Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt và cơng khai đối với phần diện tích đất đã
được giao cho tổ chức cộng đồng dân cư quản lý.
3. Lấn, chiếm lịng, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng.
4. Lấn, chiếm, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng, đất chun dùng,
đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn
bản ngăn chặn nhưng người sử dụng cố tình vi phạm.
C. Cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử
dụng đất. [ 1]
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định được UBND xã,
phường, thị trấn xác nhận khơng có tranh chấp mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn
liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất;
 Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 thang 10 năm
1993 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trịn qua trình thực hiện chính
sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hịa, Chính phủ Cách
mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam;
 GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
 Giấy tờ hợp pháp về thừa kê, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài
sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
 Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trước ngày 15 thang10 năm 1993 nay được UBND xã, phường, thị
trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

16
 Giấy tờ vè thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định
của pháp luật;
 Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất;
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm
them giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên
quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ
tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND
xã, phường, thị trấn xác nhận là đất khơng có tranh chấp thì được cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không
phải nộp tiền sử dụng đất;
4. Hộ gia đinh, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo,
nay được UBND xã nơi có đất xáclà người đã sử dụng đất ổn định, khơng có
tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và khơng phải nộp tiền sử dụng đất;
5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này nhưng đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15
tháng 10 năm 1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất đã
được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không
phải nộp tiền sử dụng đất;
6. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định
giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi

17
hành thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất;
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10
năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được UBND xã,
phường, thị trấn xác nhận là đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì
được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
8. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực
thi hành mà chưa được cấp GCNQSDĐ thì được cấp GCNQSDĐ; trường hợp
chưa thực hiện nghĩa tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
9. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có cơng trình là đình, đền,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp GCNQSDĐ khi có các điều kiện
sau:
 Có đơn đề nghị xin cấp GCNQSDĐ.
 Được Ủy ban nhân dan xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất
sử dụng chung cho cộng đồng và khơng có tranh chấp.
D .Trường hợp được cấp GCNQSDĐ mà phải xem xét đến nghĩa vụ tài
chính đối với Nhà nước, nếu chưa hồn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà
nước thì phải hoàn thành xong mới được cấp GCNQSDĐ, trừ trường hợp
được cơ quan có thẩm quyền cho phép chậm thực hiện tài chính[1]
 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết
định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã
được thi hành.