Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn của huyện tủa chùa, tỉnh điện biên giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------- -----------

GIÀNG A CỞ
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ ĐẤT
CHO CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TỦA CHÙA, TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2014- 2016”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2013 - 2017

`
Thái Nguyên - 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------- -----------

GIÀNG A CỞ
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ ĐẤT
CHO CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TỦA CHÙA, TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2014- 2016”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Lớp

: K45 – QLĐĐ N01

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2013 - 2017

Giảng viên hướng dẫn

: TS. Nguyễn Thị Lợi

`
Thái Nguyên - 2017


i

LỜI CẢM ƠN
Qua thời gian học tập và rèn luyện đạo đức tại trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, bản thân tôi đã được sự chỉ bảo dạy dỗ tận tình của các thầy, cô
trong khoa Quản lý tài nguyên và các thầy cô giáo khác.
Đây là khoảng thời gian quý báu nhất, bổ ích và có ý nghĩa vô cùng lớn
đối với bản thân tôi. Tại nơi đây tôi đã được trang bị một lượng kiến thức về
chuyên ngành và xã hội sau này ra trường tôi có thể đóng góp phần công sức
nhỏ bé của mình để phục vụ cho công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước trở
thành người có ích cho xã hội.
Để hoàn thành tốt nhiệm vụ thực tập tốt nghiệp và hoàn chỉnh các nội
dung khoá luận tốt nghiệp này, ngoài sự phấn đấu nỗ lực của bản thân,tôi
nhận được sự giúp đỡ tận tình rất tâm huyết của thầy giáo, cô giáo trong khoa
Quản Lý tài Nguyên, đặc biệt là sự giám sát chỉ đạo của cô giáo T.S Nguyễn
Thị Lợi, đồng thời em còn nhận được sự quan tâm giúp đỡ của các anh chị
trong phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Tủa Chùa tỉnh Điện Biên.
Bản thân tôi xin bày tỏ sự biết ơn chân thành tới các thầy giáo,cô giáo
trong khoa Quản lý tài nguyên, cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi và các anh chị
trong phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Tủa Chùa tỉnh Điện Biên đã
giúp đỡ tôi hoàn thành tốt đề tài:“Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất cho

các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn của huyện Tủa Chùa,
tỉnh Điện Biên giai đoạn 2014-2016”
Em xin chân thành cảm ơn
Thái Nguyên, ngày 10 tháng 5 năm 2017
Sinh viên thực hiện
Giàng A Cở


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Cơ cấu các loại đất trên địa bàn huyện Tủa Chùa ......................... 40
Bảng 4.2. Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2016 huyện Tủa Chùa ..... 50
Bảng 4.3. Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2016 của huyện Tủa
Chùa ............................................................................................. 51
Bảng 4.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân năm 2014 ............................................................................. 56
Bảng 4.5. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia
đình, cá nhân năm 2015. ............................................................... 57
Bảng 4.6.Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình
cá nhân năm 2016 ......................................................................... 59
Bảng 4.7.Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các
hộ gia đình cá nhân theo các năm giai đoạn 2014-2016. ............... 60
Bảng 4.8. kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các loại đất
theo đơn vị hành chính giai đoạn năm 2014-2016......................... 62
Bảng 4.9. Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các
loại đất theo các năm giai đoạn 2014-2016 ................................... 63
Bảng 4.10. Kết quả điều tra sự hiểu biết của người dân về công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tủa Chùa ....... 65
Bảng 4.11.Tổng hợp các lý do không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ trên địa

bàn huyện Tủa Chùa tính đến ngày 30/12/2016. ........................... 68


iii
iiii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1: Trang 1 và trang 4 của GCNQSD đất ........................................... 12
Hình 2.2: Trang 2 và trang 3 GCNQSD đất .................................................. 12


iv
iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐĐC

:

Bản đồ địa chính

GCN

:

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

TN&MT

:

Tài nguyên và Môi trường

UBND

:

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

:

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

VPĐK

:

Văn phòng đăng ký


v
v

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN ................................................................................................. i
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................. ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... iv
MỤC LỤC ..................................................................................................... v
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ....................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài .................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát................................................................................ 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................... 3
1.2.3. Yêu cầu của đề tài ................................................................................ 3
1.3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................... 3
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập ........................................................................... 3
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn .................................................................................. 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................. 5
2.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu. .............................................................. 5
2.2. Khái quát về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất............................ 10
2.2.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất: ........................................................................ 10
2.2.2. Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ....................... 10

2.2.3. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.................... 13
2.2.4. Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ................... 13
2.2.5. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.......................... 17
2.2.6. Nhiệm vụ của các cấp trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
19


vi
vi

2.2.7. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ........................ 21
2.2.8. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................. 21
2.2.9. Các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.......................... 25
2.2.10. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai.............................................. 26
2.3. Những kết quả nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .....
27
2.3.1. Những kết quả nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Việt Nam:..................................................................................................... 27
2.3.2. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh Điện Biên........ 29
2.4. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài ............................ 30
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU..33
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................... 33
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu: ........................................................................ 33
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu: ........................................................................... 33
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu .......................................................... 33
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 33
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Tủa Chùa , tỉnh Điện Biên 33
3.3.2. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tủa chùa, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2014-2016 .................................. 33

3.3.3. Đánh giá sự nhận thức của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tủa chùa, tỉnh Điện Biên. ................. 34
3.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp về công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tủa chùa, tỉnh Điện Biên.34
3.4 Phương pháp nghiên cứu ........................................................................ 34
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu.............................................................. 34
3.4.2. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu: .............................................. 34
3.4.3. Phương pháp phân tích và so sánh: ..................................................... 35


vii

PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................... 36
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tủa Chùa. ............... 36
4.1.1. Điều kiện tự nhiên. ............................................................................. 36
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội. ..................................................................... 44
4.1.3.Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội............................ 46
4.1.4. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Tủa Chùa.......... 47
4.2. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tủa Chùa 2014-2016 ......................................................................... 53
4.2.1. Quy trình cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,
cá nhân tại huyện Tủa Chùa. ........................................................................ 53
4.2.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Tủa Chùa. ............... 55
4.2.3. Đánh giá chung công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Tủa Chùa. .............................................................................. 64
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tủa Chùa. ......................................... 65
4.4. Phân tích thuận lợi, khó khăn tồn tại và giải pháp về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ........................................................................................ 66
4.4.1. Thuận lợi ............................................................................................ 66

4.4.2. Khó Khăn. .......................................................................................... 67
4.4.3. Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. .................................................................................................. 69
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................... 70
5.1. Kết luận ................................................................................................. 70
5.1.1. Về hiện trạng sử dụng đất ................................................................... 70
5.1.2 .Về kết quả cấp GCNQSDĐ ................................................................ 70
5.2. Khuyến nghị .......................................................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 72


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh - quốc phòng.
Chính vì vậy mà đất đai có tầm quan trọng rất lớn, là vấn đề sống còn của mỗi
dân tộc, mỗi quốc gia.
Hơn nữa đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có tính hạn chế về số
lượng và tính cố định về vị trí do vậy việc sử dụng đất phải tuân theo quy
hoạch cụ thể và có sự quản lý hợp lý.
Đối với Việt Nam, đất đai còn có ý nghĩa lịch sử vô cùng to lớn. Dân tộc
Việt Nam đã trải qua ngàn đời dựng nước và giữ nước, bao thế hệ đã phải đổ mồ
hôi, nước mắt và sương máu để gìn giữ lấy từng tấc đất thiêng liêng của Tổ quốc.
Theo Hiến pháp Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Xuất phát từ nhu cầu thực tế Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến

việc hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai. Luật Đất đai 1988 ra đời
nhưng trước sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường, chỉ trong 5
năm đưa vào sử dụng đã bộc lộ nhiều hạn chế trong công tác quản lý và sử dụng.
Luật Đất đai 1993 ra đời nhằm khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai
1988, nhưng chỉ áp dụng trong vòng 10 năm đã phải sửa đổi 2 lần vào năm 1998
và năm 2001 và luật đất đai 2003 ra đời cũng chỉ áp dụng được trong vòng 10
năm. Để đáp ứng được mức độ chặt chẽ của quản lý nhà nước về đất đai
quốc hội đã soạn thảo và cho ra đời bộ luật đất đai 2013 được xem như là bước
đột phá trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, tạo điều kiện thuận lợi
cho nhà nước quản lý


2

chặt quỹ đất của mình và người sử dụng đất có điều kiện phát huy tối đa tiềm
năng của đất để phát triển kinh tế xóa đói giảm nghèo.
Một nội dung quan trọng trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai
được đưa ra trong Luật Đất đai 2013 là: “công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Nội dung này
thể hiện được mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất là chứng thư
pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Điều này giúp cho người
sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác tiềm năng của đất và chấp hành đầy đủ
những quy định về đất đai. Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính là cơ sở nhà nước nắm chắc, theo dõi toàn bộ
quỹ đất dựa trên nền tảng của pháp luật.
Vì vậy công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã và đang là vấn đề cấp
thiết hiện nay.

Xuất phát từ tình hình thực tế và nhu cầu thiết yếu của công tác cấp
GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được sự
đồng ý của ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của T.S Nguyễn Thị Lợi, em đã tiến
hành thực hiện đề tài “Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất cho các hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn của huyện Tủa Chùa, tỉnh Điện Biên
giai đoạn 2014-2016”.
1.2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn của huyện Tủa Chùa, tỉnh Điện Biên giai
đoạn 2014-2016.


3

1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn của huyện Tủa Chùa, tỉnh Điện Biên
giai đoạn 2014-2016.
- Tìm hiểu và đưa ra những nguyên nhân là hạn chế tiến trình cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tại huyện Tủa Chùa, tỉnh Điện Biên.
1.2.3. Yêu cầu của đề tài
- Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về giao đất, cấp giấy chứng nhận
trên địa bàn của huyện.
- Tiếp cận thực tế công việc để nắm được quy trình, trình tự cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện.
- Phân tích, đánh giá đầy đủ , chính xác công tác cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất của các hộ gia gia đình, cá nhân tại huyện.
- Những kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi, phù hợp với thực trạng
của địa phương và phù hợp với pháp luật đất đai do nhà nước quy định.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập
Giúp sinh viên củng cố nhưng kiến thức đã học trong nhà trường và
bước
đầu áp dụng vào trong thực tiễn phục vụ yêu cầu công việc sau khi ra trường.
Nâng cao khả năng tiếp cận, thu thập và xử lý thông tin của sinh viên
trong quá trình là đề tài.
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đáp ứng được vấn đề cấp bách của huyện Tủa Chùa,tỉnh Điện Biên
trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giúp UBND huyện Tủa
Chùa tăng cường công tác quản lí nhà nước về đất đai.


4

Trên cơ sở đánh giá hiểu quả sử dụng đất và từ đó đề xuất được những
giải pháp để sử dụng đất có hiểu quả cao hơn.


5

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu.
Cơ sở lí luận của nghiên cứu:
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất
không gì thay thế được của ngành nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng

hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kỹ
thuật, văn hóa và an ninh quốc phòng. Song thực tế đất đai là tài nguyên thiên
nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian cùng với thời gian.
Giá trị sử dụng của tài nguyên đất có sự biến đổi theo chiều hướng tốt hoặc xấu
phụ thuộc vào việc khai thác sử dụng của con người. Trong hoàn cảnh hiện
nay, Việt Nam đất chật người đông. So với thế giới thì nước ta là một trong
những nước có số bình quân ruộng đất trên đầu người vào loại thấp nhất, đất
đai lại phân bố không đồng đều giữa các vùng và các khu vực. Vì vậy vấn đề
đặt ra cho chúng ta là phải có biện pháp quản lý và sử dụng đất như thế nào để
không những đảm bảo cho nhu cầu hiện tại mà còn phát triển cho tương lai. Do
đó, công tác quản lý và sử dụng đất ngày càng được Chính phủ quan tâm đặc
biệt là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một công cụ của Nhà nước để
bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của công dân.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giữ vai trò quan trọng, nó là
cơ sở pháp lý để Nhà nước quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai, và các
chủ sử dụng đất yên tâm chủ động trong việc sử dụng nhằm khai thác tiềm
năng sử dụng đem lại hiệu quả kinh tế cao.
Cơ sở thực tiễn:


6

Theo quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của tổng cục quản lý
ruộng đất về việc ban hành Quy định cấp GCNQSDĐ thì giấy GCNQSDĐ là
chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử
dụng đất”. Vì vậy, GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo
hộ quyền sử dụng đất của họ. Trong pháp luật về đất đai, GCNQSDĐ có vai trò
quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quy định cụ thể, như các quy định về
đăng ký, theo dõi biến động, kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai. Trước

đây do các thửa đất chưa có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nước không thể
kiểm soát được sự mua bán trao đổi đất đai. Nếu các hộ gia đình cá nhân sử
dụng đất mà có đầy đủ giấy GCNQSDĐ thì khi trao đổi mua bán trên thị
trường phải trình GCNQSD đất với cơ quan quản lý đất đai của nhà nước. Khi
đó nhà nước sẽ kiểm soát đựơc thông tin về các cuộc mua bán đó và thu được
một khoản thuế khá lớn. GCNQSDĐ không những buộc người sử dụng đất
phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất
khi đất đai bị thu hồi. GCNQSDĐ còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.
Cấp giấy chứng nhận là vấn đề rất cần thiết hiện nay và theo quy định của
Chính Phủ đến năm 2007 tất cả các cuộc mua bán chuyển đổi quyền sử dụng
đất trên thực tế phải có giấy chứng nhận. Nếu không những mảnh đất đó coi
như “ vô giá trị”, không được tham gia giao dịch chính thức trên thị trường.
Đối với nhà nước: thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể quản
lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được các cuộc mua bán giao dịch trên
thị trường và thu được nguồn tài chính lớn. Hơn nữa, nó là căn cứ để lập QH,
KH đất đai là tiền đề trong việc phát triển KT – XH.
Đối với người sử dụng đất: Giúp cho các cá nhân hộ gia đình sử dụng đất
yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình. Vì trước đây, đất đai không có giá, chỉ
sau khi có luật đất đai năm 1993 đất đai mới có giá. Do đó nhiều thửa đất còn ở
dạng“ xin – cho”, không có giấy tờ chứng thực hoặc mua bán trao tay (chỉ có


7

giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn chiếm. Nên theo như luật đất đai năm 1993 và
luật sửa đổi bổ sung năm 2001, rất nhiều thửa đất không đủ điều kiện để cấp
GCNQSDĐ nên người sử dụng đất rất mong muốn mảnh đất của mình được
cấp GCNQSDĐ. Mới đây luật đất đai 2013 đã ra đời và giải quyết những
vướng mắc đó, đã khắc phục những khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ,
để cố gắng hoàn thành việc này trong những năm tiếp theo.

Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển KT – XH, tốc độ đô thị
hoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đất đai
diễn ra khá phức tạp. Để đáp ứng được nhu cầu thực tế và tăng cường quản lý
chặt chẽ đất đai, chính phủ đã ban hành Thông Tư số 23/2014/TT- BTNMT
quy định về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất. Công tác này có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của Nhà nước, đáp
ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân là được nhà nước bảo hộ tài sản
hợp pháp và thuận tiện giao dịch dân sự về đất đai; tạo tiền đề hình thành và
phát triển thị trường Bất động sản công khai lành mạnh. Cấp GCNQSDĐ cho
nhân dân cũng là chủ trương lớn của đảng và nhà nước nhằm tạo động lực thúc
đẩy phát triển KT –XH đồng thời tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý
đất đai – tài sản vô giá của đất đai.
Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền lớn
hơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng. Điều mà trước đây còn hạn chế. Khi
có GCNQSDĐ, người sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử
dụng đất trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép. Điều này có tác dụng tích cực
trong quản lý đất đai cũng như đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất đai.
Cơ sở pháp lý:
Với mục tiêu quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất, nhà nước đã ban hành
nhiều văn bản pháp luật nhằm quản lý toàn diện tới từng thửa đất, từng chủ sử


8

dụng đất, đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN được đặc biệt chú
trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản mang tính chiến lược trong việc sử
dụng đất đai nhằm đem lại hiệu quả kinh tế. Các quy định của pháp luật đất đai
cũng có nhiều đổi mới và liên tục được hoàn thiện. Cụ thể như:

Văn bản trước khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực
Luật đất đai 1993
Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ quy định về việc giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lâu dài vào mục đích sản xuất
nông nghiệp.
Chỉ thị 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Chính phủ về một số biện
pháp đẩy mạnh việc hoàn thiện công tác cấp GCN QSDĐ nông nghiệp, đất lâm
nghiệp, đất ở nông thôn.
Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ về lệ phí
trước bạ.
Văn bản sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực
Luật đất đai 2003
Nghị định 181/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003.
Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng
dẫn về việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ban hành về quy định sử dụng
đất. Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất; trình tự thủ tục bồi
thường, hổ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Nghị định 44/2008/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị
định
198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.


9

Văn bản sau khi Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 2009 có hiệu lực
Luật đất đai sửa đổi năm 2009

Nghị định 88/NĐ -CP ngày 19/10/2009 của chính phủ về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với tài sản trên đất.
Thông tư 17/2009/TT -BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 của Chính phủ quy định về
việc xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư số 16/2011/TT- BTNMT ngày 20/05/2011 về quy định sửa đổi,
bổ
sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai.
Văn bản sau Luật đất đai 2013 có hiệu lực
Luật đất đai 2013: luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn
và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống
nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy
định về giá đất.
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất.
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài


10
10

sản khác gắn liền với đất.
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 19/05/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
2.2. Khái quát về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
[7]
2.2.2. Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Điều 3, thông tư 23/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 19/5/2014 quy
định về mẫu Giấy chứng nhận như sau:[1]
1. Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một
mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm 1 tờ có 04 trang,
in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng
nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm;
bao gồm các nội dung theo quy định như sau:
a. Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu
đỏ; mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt
và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
b. Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây
dựng khác, rừng sản xuất và rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng

11
11

năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp
Giấy chứng nhận;
c. Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng
nhận”;
d. Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp
Giấy chứng nhận; mã vạch;
e. Trang bổ xung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang
bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số
vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy
chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận;
f. Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và e
Khoản này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký
đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập
VPĐKĐĐ) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Nội dung và hình thức cụ thể của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm
a, b, c, d và e Khoản 1 Điều này được thể hiện theo mẫu ban hành kèm theo Cơ
sở pháp lý về việc cấp Giấy chứng nhận.


12
12

Hình 2.1: Trang 1 và trang 4 của GCNQSD đất

Hình 2.2: Trang 2 và trang 3 GCNQSD đất


13
13

2.2.3. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối tượng được cấp GCNQSD đất được nêu rõ tại Điều 58 Luật Đất đai
2013 như sau:[7]
1. Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCNQSD đất.
2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa
kế, tặng cho, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo+ lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này.
3. Người nhận quyền sử dụng đất.
4. Người sử dụng đất có GCNQSD đất được cở quan Nhà Nước có thẩm
quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng, thay đổi thời hạn sử dụng
đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất.
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc theo quyết định của tòa án
nhân dân, quyết định của cơ thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất
đai của cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền đã được thi hành.
2.2.4. Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.2.4.1. Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có
giấy tờ về quyền sử dụng đất
Điều 100, luật đất đai 2013 quy định cụ thể điều kiện cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đinh, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng
đất như sau:[7]
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất
đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời
Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam;


14
14

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ
cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo
giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan,
nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có

tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công
nhận kết quả hòa giải thành công, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải
thực hiện theo quy định của pháp luật.


15
15

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành
mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa
thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của
Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có
đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.2.4.2. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về
quyền sử dụng đất
Điều 101, luật đất đai 2013 quy định cụ thể điều kiện cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:[7]
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực

thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ
khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn,
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp
thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định
tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban
nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch


16
16

sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân
cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi
đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.2.4.3. Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
Điều 102, luật đất đai 2013 quy định rõ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang
sử dụng đất như sau:[7]
1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích
đất sử dụng đúng mục đích.
2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được giải quyết như sau:

a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không
đúng mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị
chiếm;
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban
nhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử
dụng đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước
giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ
đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại
diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê
duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.