Thực trạng và giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đô thị qua ví dụ tại quận cầu giấy TP hà nội

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ...........................................................................................................3
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐÔ
THỊ..............5

I-Khái niệm và phân loại đất Đô thị....................................................................5
1-Khái niệm về Đô thị và đất Đô thị........................................................................5
2-Phân loại đất Đô thị..............................................................................................8
3-Những đặc trưng cơ bản của đất Đô
thị................................................................9
II-Vai trò quản lý đất Đô thị....................................................................................11
1-Vai trò của đất Đô thị trong sự phát triển kinh tế-xã hội....................................11
2-Vai trò quản lý Nhà nước đối với đát Đô
thị......................................................12
III-Nguyên tắc và nội dung quản lý đất Đô thị...................................................13
1-Nguyên tắc quản lý...............................................................................................13
1.1-Đảm bảo sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà
nước.................................13
1.2-Đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa các lợi
ích...................................................14
1.3-Tiết kiệm và hiệu quả......................................................................................14
1.4-Đảm bảo sự kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Đô
thị....................15
2-Nội dung quản lý Nhà nước về đất Đô
thị..........................................................15
2.1-Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính
và định giá các loại đất Đô
thị...............................................................................16
2.2-Quy hoạch xây dựng Đô thị và kế hoạch sử dụng đất Đô
thị..........................16
2.3-Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và đền bù đất Đô

thị.......................................17
2.4-Ban hành các chính sách và lập kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng
khi sử dụng đất Đô thị............................................................................................19
2.5-Đăng ký và cấp GCN QSDĐ Đô thị................................................................20
2.6-Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Đô thị...............................................21
2.7-Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại, tố cáo
và
xử
lý
các
vi
phạm
về
đất
Đô
thị..........................................................................23
1


IV-Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý đất Đô
thị..........................................24
1-Nhân tố điều kiện tự
nhiên.................................................................................24
2-Nhân tố con
người..............................................................................................25
3-Nhân tố kinh tế...................................................................................................26
4-Nhân tố xã hội và môi
trường.............................................................................26
V-Các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả quản lý đất Đô thị....................27
1-Kết quả trong quản lý đất Đô thị........................................................................27

2-Hiệu quả trong quản lý đất Đô thị......................................................................28

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
TẠI QUẬN CẦU GIẤY-THÀNH PHỐ HÀNỘI.........................................................29

I-Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, KT-XHquận Cầu Giấy..................29
1-Điều kiện tự
nhiên..............................................................................................29
2-Kinh tế-xã hội. ..................................................................................................32
II-Tổng quỹ đất và hiện trạng sử dụng đất ở quận Cầu Giấy.........................35
1-Tổng quỹ đất của quận Cầu
Giấy.......................................................................35
2-Hiện trạng sử dụng đất tại quận Cầu Giấy.........................................................37
3-Tình hình biến động đất đai của quận Cầu Giấy trong những năm vừa
qua.......43
III-Thực trạng công tác quản lý đất đai ở quận Cầu Giấy
trong những năm gần đây...................................................................................50
1-Tổ chức bộ máy quản lý về đất đai của quận Cầu
Giấy.....................................50
2-Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn
quận Cầu Giấy-TP Hà
Nội.....................................................................................51
2.1-Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính
và định giá các loại đất Đô
thị...............................................................................52
2.2-Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu
Giấy....55
2.3-Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và đền bù GPMB đất Đô
thị...........................59
2.4-Công tác thực hiện các văn bản pháp

luật.......................................................68
2


2.5-Đăng ký và cấp GCN QSDĐƠ và
QSHNƠ.....................................................70
2.6-Công tác chuyển mục đích sử dụng đất tại quận Cầu
Giấy.............................73
2.7-Công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo các vi phạm rong quản lý và sử dụng đất Đô
thị..........................................75
IV-Đánh giá chung..............................................................................................77
1-Kết quả đạt được................................................................................................77
2-Tồn tại và nguyên
nhân......................................................................................79
CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ
THỊ............82

I-Quan điểm sử dụng đất Đô thị..........................................................................82
1-Quan điểm tập trung thống nhất quản lý của Nhà
nước.....................................82
2-Quan điểm về lợi ích..........................................................................................84
3-Quan điểm sử dụng đất đai tiết kiệm và hiệu
quả...............................................84
4-Quan điểm quản lý mang tính kế thừa và tính hệ
thống.....................................85
II-Một số giải pháp về quản lý đất Đô thị..........................................................86
1-Giải pháp tầm vĩ
mô...........................................................................................86
2-Giải pháp tầm vi

mô...........................................................................................91
3-Một số giải pháp cụ thể đối với quận Cầu
Giấy..................................................95
KẾT KUẬN...........................................................................................................101
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................102

3


LỜI MỞ ĐẦU
Nói đến đất đai thì không ai có thể phủ nhận được vai trò to lớn của nó đối
với sự sống của con người cũng như của các sinh vật trên hành tinh này. Nếu
không có đất đai thì không thể nào có sự tồn tại của con người và các sinh vật
khác. Nó như là một sản phẩm của thiên nhiên đã ban tặng cho con người và
bằng trí thông minh cũng như sự sáng tạo của mình mà con người đã biết đón
nhận và khai thác nó để phục vụ cho nhu cầu phát triển của mình.
Đối với mỗi quốc gia, đất đai đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển
kinh tế-xã hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các Thành phố, làng mạc, các
công trình công nghiệp, giao thông... Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản
xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn đầu vào
không thể thay thế. Ở nước ta với một diện tích nhỏ và dân số lại rất đông nên
nhu cầu sử dụng đất là rất cao, đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay khi mà quá
trình Đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ, đòi hỏi Nhà nước phải quản lý làm sao
cho việc sử dụng đất đai phù hợp và mang lại hiệu quả cao nhất.
Đất Đô thị cũng là một phần của tổng diện tích một quốc gia, của một vùng.
Trong giai đoạn hiện nay, khi mà quá trình đô thị hoá đang diễn ra rất mạnh mẽ ở
tất cả các vùng trên cả nước thì nhu cầu sử dụng đất Đô thị ngày một tăng lên, mà
diện tích đất Đô thị lại có hạn cho nên việc sử dụng làm sao cho tiết kiệm và hiệu
quả là một bài toán khó đặt ra cho các nhà quản lý, các nhà hoạch định chiến
lược của Nhà nước, đòi hỏi Nhà nước phải tập trung thống nhất quản lý.

Từ khi chuyển đổi nền kinh tế nước ta từ cơ chế tập trung quan liêu bao cấp
sang cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ
nghĩa thì nhu cầu sử dụng đất (nhất là đất Đô thị) của người dân, của các tổ chức
kinh tế, chính trị, xã hội và Nhà nước nhằm phục vụ cho việc phát triển đất nước
là rất lớn. Cho nên có nhiều vấn đề đã nẩy sinh trong quá trình quản lý và sử
dụng đất đai như việc sử dụng không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, sử
dụng lãng phí, sử dụng sai mục đích đã và đang diễn ra hết sức phức tạp. Các văn
bản pháp luật trong quản lý sử dụng đất đai còn thiếu đồng bộ và hạn chế đã ảnh
hưởng việc quản lý. Ở một số nơi tình trạng buông lỏng quản lý, không quản lý
dẫn đến tình trạng vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất. Những vấn đề này
đã đặt ra cho Nhà nước phải quan tâm hơn trong công tác quản lý đất đai.
Sau một thời gian thực tập tại phòng Địa chính-Nhà đất quận Cầu Giấy TP
Hà Nội cùng với những bức xúc trên em đã chọn đề tài: ”Thực trạng và giải
4


pháp tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất Đô thị qua ví dụ tại quận
Cầu Giấy - TP Hà Nội” làm luận văn tốt nghiệp. Đề tài không nghiên cứu toàn
diện vấn đề quản lý sử dụng đất đai mà chỉ nghiên cứu, kiểm tra bẩy nội dung
quản lý đất Đô thị từ đó đưa ra một số giải pháp và kiến nghị nhằm tăng cường
công tác quản lý đất đai ở Đô thị. Để thực hiện được mục tiêu của đề tài này em
đã sử dụng các phương pháp như: nghiên cứu các văn bản Nhà nước về quản lý
đất đai, phương pháp duy vật biện chứng, tổng hợp số liệu, phân tổ thống kê... và
một số phương pháp khác.
Kết cấu của đề tài ngoài lời mở đầu và kết luận gồm 3 phần sau:
Chương I: Cơ sở lý luận về quản lý Nhà nước về đất Đô thị.
Chương II: Thực trạng công tác quản lý đất đai tại quận Cầu Giấy- TP Hà
Nội.
Chương III: Một số giải pháp tăng cường quản lý đất Đô thị.

CHƯƠNG I
5


CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ ĐẤT ĐÔ THỊ

I-KHÁI NIỆM VÀ PHÂN LOẠI ĐẤT ĐÔ THỊ.
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá, xã hội và an ninh quốc
phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới
tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay. Đất đai có vai trò rất quan trọng
trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội đất nước, đó là tư liệu sản xuất trực
tiếp của kinh tế nông, lâm, ngư nghiệp, là địa bàn để phát triển kinh tế công
nghiệp và dịch vụ, là nhu cầu thiết yếu cho sinh hoạt của con người, đất đai đóng
vai trò quan trọng trong sự nghiệp bảo vệ môi trường.

1-Khái niệm về Đô thị và đất Đô thị.
1.1-Khái niệm về Đô thị.
Đô thị là nơi tập trung đông dân cư, lao động, mà chủ yếu là lao động
phi nông nghiệp, những người này sống và làm việc theo một phong cách, lối
sống thành thị - đó là lối sống đặc trưng bởi một số đặc điểm như: lao động
chủ yếu trong các ngành phi nông nghiệp, nhu cầu về đời sống tinh thần cao,
có điều kiện để tiếp thu nhanh chóng nền văn minh tiên tiến của nhân loại, là
nơi được đầu tư cao về hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ công cộng
nhằm đảm bảo sinh hoạt thuận tiện.
Hiện nay, cả nước có khoảng 600 Đô thị, trong đó có 4 Đô thị trực thuộc
Trung ương, Thành phố, Thị xã thuộc tỉnh và trên 500 thị trấn. Căn cứ Quyết
Định số 132/HĐBT ngày 05/05/1990 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là

Thủ tướng Chính phủ) các Đô thị nước ta được phân thành 5 loại, trong đó có 2
Đô thị loại I, 6 Đô thị loại II, 13 Đô thị loại III, 67 Đô thị lọi IV, còn lại là các Đô
thị loại V.
- Đô thị loại I: là những Đô thị lớn, đó là những trung tâm kinh tế, văn hoá xã hội, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, du lịch, giao thông vận tải, công nghiệp
thương mại và giao lưu quốc tế; nó có vai trò thúc đẩy sự phát triển của cả nước,
6


có quy mô dân số trên 1 triệu dân, có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trên 90%
trong tổng số lao động, có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và mạng lưới công trình công
cộng được xây dựng đồng bộ, có mật độ dân cư bình quân 15.000 người/km2.
- Đô thị loại II: là những Đô thị lớn, là trung tâm kinh tế, văn hoá - xã
hội, sản xuất công nghiệp, du lịch dịch vụ, giao thông vận tải, giao dịch quốc
tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một vùng lãnh thổ, dân số có qui mô
từ 35 vạn đến dưới 1 triệu người, tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 90% trở
lên trong tổng số lao động, có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và mạng lưới công trình
công cộng được xây dựng nhiều và gần đồng độ. Mật độ cư trú bình quân
12.000 người/km 2.
- Đô thị loại III: là Đô thị trung bình lớn, là trung tâm chính trị, văn hoá
- xã hội, là nơi sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung, du lịch
dịch vụ, nó có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh.
Quy mô dân số từ 10 vạn đến 35 vạn. Sản xuất hàng hoá tương đối phát triển,
tỷ lệ lao động phi nông chiếm từ 80% trở lên trong tổng số lao động trong độ
tuổi lao động. Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật Đô thị và mạng lưới công trình công
cộng được đầu tư xây dựng từng phần. Mật độ cư trú khoảng 10.000
người/km 2 (vùng núi có thể thấp hơn).
- Đô thị loại IV: là những Đô thị trung bình nhỏ, đó là trung tâm tổng
hợp chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội, hoặc trung tâm sản xuất công nghiệp,
tiểu thủ công nghiệp, thương nghiệp, có vai trò thúc đẩy sự phát triển của
một tỉnh hay một vùng trong tỉnh, dân số có từ 3 vạn đến dưới 10 vạn người,

là nơi sản xuất hàng hoá và có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 70% trở lên
trong tổng số lao động, đã và đang đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các
công trình công cộng. Mật độ cư trú bình quân khoảng 8.000 người/km 2.
- Đô thị loại V: là những Đô thị nhỏ, đó là trung tâm tổng hợp kinh tế xã
hội hoặc trung tâm sản xuất tiểu thủ công nghiệp, có vai trò thúc đẩy sự phát
triển của một huyện hay một vùng trong huyện. Dân số có từ 4.000 người đến
dưới 3 vạn người, có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 60% trở lên trong
tổng số lao động. Mật độ cư trú bình quân 6.000 người/km 2. Bước đầu xây
dựng cơ sở hạ tầng Đô thị và một số công trình công cộng.
Như vậy, Đô thị phải có các yếu tố cơ bản sau:
* Là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc
đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một vùng nhất định.
* Quy mô dân số nhỏ nhất là 4.000 người (vùng núi có thể thấp hơn).
7


* Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp > 60% tổng số lao động trong Đô thị,
là nơi có cơ sở sản xuất và dịch vụ thương mại phát triển.
* Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng phục vụ dân cư
Đô thị tương đối đồng bộ.
* Có mật độ dân cư được xác định tuỳ từng loại Đô thị phù hợp với đặc
điểm từng vùng.
1.2-Khái niệm đất Đô thị:
Theo điều 55 Luật đất đai năm 1993 và Điều 1 Nghị định 88/CP ngày
17/08/1994 của Chính phủ về quản lý đất Đô thị thì:
Đất Đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây
dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ
sở hạ tầng phục vụ công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác.
Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt để phát triển Đô thị cũng được quản lý như đất Đô thị.

Trên cơ sở quy định đó, đất Đô thị bao gồm đất nội thành, nội thị, đất
ven đô đã được Đô thị hoá, gắn với phần đất nội thành, nội thị một cách hữu
cơ về chức năng hoạt động, cơ sở hạ tầng và cơ cấu quy hoạch không gian
Đô thị, các vùng đất sẽ Đô thị hoá nằm trong phạm vi, ranh giới quy hoạch
xây dựng Đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nói đến đất Đô thị, ta không thể nói đến một mảnh đất hoang vắng, nằm
trên một khu đất cũng hoang vắng mà phải là đất được đầu tư dịch vụ, cơ sở
hạ tầng kỹ thuật tức là được nối với mạng lưới đường, điện, cấp thoát nước
và thông tin, có vị trí thuận lợi tiếp cận với các dịch vụ xã hội. Như vậy, về
bản chất đất Đô thị đã được phân biệt khác với đất nông thôn, nơi mà nguyên
tắc tự cung, tự cấp, tự sản, tự tiêu vẫn chiếm ưu thế.
Trong cái sôi động của nền kinh tế thị trường, lợi nhuận kinh tế được đặt
lên vị trí hàng đầu trong mọi hoạt động kinh doanh. Trong cuộc sống lợi ích
của cá nhân, của ”cái tôi” cũng được đề cao và theo đuổi. Người sử dụng đất
không tránh khỏi quy luật đó trong quá trình sử dụng lô đất của mình. Mọi
tập hợp những người sử dụng đất liền kề nhau, đang theo đuổi những mục
đích kinh tế và cuộc sống khác nhau thì những mâu thuẫn trong sử dụng đất
gây tác động qua lại và không thể tránh khỏi. Những tác động qua lại đó
được gọi là ”hiệu quả tràn” của sử dụng đất. Có những hiệu quả tràn mang
tính tích cực, như việc xây dựng một trung tâm thương mại trên một miếng
đất nói chung sẽ có tác dụng tích cực đến giá trị những lô đất xây dựng xung
8


quanh. Cũng có những hiệu quả tràn mang tính tiêu cực như một xưởng sản
xuất sẽ gây tiếng ồn, mùi khó chịu và tăng lưu lượng giao thông cho khu vực,
gây ảnh hưởng xấu đến chức năng sử dụng của các lô đất bên cạnh.
Khi xã hội ngày càng phát triển, mức sống được nâng cao, hình thức sở
hữu đất, hoặc tư nhân hoặc Nhà nước, dường như không đóng vai trò quan
trọng nữa mà nhường chỗ cho tính chất và sự ổn định của quyền sử dụng đất.

Ở các nước phát triển, sở hữu đất tư nhân dần dần không còn mang tính chất
tự do nữa như ý nghĩa ban đầu của nó. Hệ thống pháp luật ngày càng chặt chẽ
cùng với sự can thiệp của Nhà nước. Trước hết chủ sở hữu đất không được sở
hữu các tài nguyên nằm trong lòng đất cũng như khoảng không gian trên bầu
trời.
Tuỳ theo các quy định đặc thù của mỗi địa phương, đất tư cũng phải
được trao quyền sử dụng cho mục đích công như quyền đi qua, quyền thông
thoáng, quyền đặt các đường ống kỹ thuật… Chức năng sử dụng đất thì do
các nhà quy hoạch phân vùng phân định, mọi thay đổi đều phải xin phép
Thành phố. Các hoạt động xây dựng biến đổi cấu trúc sử dụng đất và công
trình, cây xanh trên đó đều phải được hệ thống pháp luật quy định và kiểm
soát chặt chẽ. Đất tư cũng chịu quyền cưỡng chế và quyền mua lại của Nhà
nước khi nó cần cho một dự án xây dựng công cộng. Do vậy, ở nhiều nước
việc thuê đất ổn định trong một thời gian dài 55 năm hoặc 99 năm với khả
năng kéo dài hợp đồng cũng tương đương với sở hữu suốt đời của một lô đất.

2-Phân loại đất Đô thị.
Dựa vào mục đích sử dụng, đất Đô thị được chia ra làm các loại sau:
* Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đó là diện tích đất được sử dụng
để xây dựng các công trình phục vụ các lợi ích công cộng.
* Đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh: là diện tích đất
chuyên dùng được Nhà nước giao cho đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh.
* Đất ở Đô thị: là diện tích đất Đô thị được sử dụng vào mục đích để xây
dựng nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên (nếu có), phù
hợp với quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (UBND Tỉnh,
Thành phố trực thuộc Trung ương hoặc Chính phủ) phê duyệt.
* Đất chuyên dùng: là diện tích nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử
dụng vào các mục đích không phải là nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nhà ở.

9


* Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp: là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn
được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp (trồng cây hàng năm, cây
lâu năm, chăn nuôi thuỷ hải sản,...) và lâm nghiệp (rừng cây, lâm viên, vườn
ươm cây,...).
* Đất chưa sử dụng: là phần đất đã được quy hoạch để phát triển Đô thị
nhưng chưa được sử dụng đến bao bồm đất chưa sử dụng và đất không thể sử
dụng được. Trong Đô thị phần đất này thường còn với tỷ lệ thấp.

3-Những đặc trưng cơ bản của đất Đô thị.
- Đặc trưng thứ nhất: đất Đô thị có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất
nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng khi đã có quy hoạch và dự
án đầu tư.
- Đặc trưng thứ hai: tính giới hạn về mặt bằng đất và không gian xây
dựng, nhưng lại có giá trị và giá trị sử dụng lớn hơn so với các loại đất khác.
Đất Đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn và đất ngoại thành, ngoại
thị mà trong quy hoạch được phê duyệt dùng để phát triển đô thị. Điểm đặc
trưng cơ bản này có ở tất cả các loại đất, nhưng nó thể hiện rõ nhất ở đất Đô
thị. Chúng ta đã biết đất là tài nguyên, nguồn sống, môi trường, môi sinh
quan trọng nhất cho đời sống con người, cho sinh hoạt xã hội và cho các hoạt
động kinh doanh. Đó là tài nguyên không tái sinh và rất có giới hạn. Giới hạn
của diện tích đất Đô thị không chỉ là diện tích đất có giới hạn của đơn vị
hành chính: thị trấn, thị xã, thành phố... khi thành lập các đơn vị hành chính
đó mà nó còn giới hạn cho từng loại đất được sử dụng trong Đô thị.
- Đặc trưng thứ ba: đất Đô thị phải được xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử
dụng. Như ta đã biết, tại Đô thị thì nhu cầu phát triển kinh tế diễn ra rất
mạnh, đây là nơi tập trung các cơ quan quản lý đầu não, là trung tâm kinh tế,
văn hoá của một vùng hoặc một quốc gia đồng thời cũng là nơi tập trung dân

cư đông cho nên việc xây dựng cơ sở vật chất để phục vụ đời sống của dân
cư cũng như là điều kiện để phát triển kinh tế xã hội, thu hút đầu tư của vùng
đó hay quốc gia đó. Cơ sở hạ tầng Đô thị là yếu tố phản ánh mức độ phát
triển và tiện nghi sinh hoạt của người dân Đô thị. Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ
tầng kỹ thuật như: giao thông, điện, nước, hệ thống cống rãnh, năng lượng,
thông tin, vệ sinh môi trường... và cơ sở hạ tầng xã hội như: nhà ở, công trình
văn hoá xã hội, giáo dục đào tạo, y tế, nghiên cứu khoa học, công viên, cây
xanh...

10


Đất Đô thị còn có tính kế tục lâu bền. Giá trị sử dụng và hiệu ích đầu tư
của đất Đô thị có tính lâu dài và tính tích luỹ, trong điều kiện sử dụng và bảo
hộ hợp lý, đất đô thị có thể được sử dụng nhiều lần liên tục và được cải thiện
và không ngừng nâng cao về giá trị. Đây là đặc trưng cơ bản và quan trọng
nhất để xác định tầm quan trọng cũng như giá trị và giá trị sử dụng của đất
Đô thị, nhu cầu đời sống Đô thị của dân cư và các hoạt động kinh tế, chính trị
của Nhà nước.
- Đặc trưng thứ tư: giá Đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn, miền núi.
Đây là đặc điểm phân biệt rõ nhất đất Đô thị với các loại đất khác. Đất là tài
nguyên có hạn, không thể tái sinh, có vị trí cố định trong không gian tức là
nó không thể nào di chuyển được. Đất Đô thị hình thành và phát triển có vị
trí cố định, thuận lợi về giao thông, là nơi tập trung đông dân cư, phát triển
kinh tế-xã hội sôi động hơn các vùng khác. Giá trị của từng lô đất trong Đô
thị trước hết phụ thuộc vào vị trí của nó. Vị trí lô đất là một yếu tố quan
trọng nhất khi xem xét giá cả đất đai. Một khu đất có vị trí thuận lợi, giao
thông đi lại dễ dàng sẽ giảm được nhiều cho chi phí vận chuyển hàng hoá.
Trong sản xuất, nhà kinh doanh với mục đích thuận lợi hàng đầu sẽ chọn nơi
nào có chi phí sản xuất là thấp nhất, có lợi nhuận cao nhất để đầu tư xây

dựng, mọi người dân luôn có nhu cầu cuộc sống cao hơn, chọn nơi sống luôn
phù hợp với điều kiện đi làm, học tập của con em họ… Tất cả yêu cầu này
trong Đô thị đã hội tụ đủ, do đó cơ hội đầu tư cao, vị trí thuận lợi cộng với cơ
sở hạ tầng đầy đủ làm cho giá đất Đô thị cao hơn vùng nông thôn, miền núi
với vị trí thuận lợi hơn, cơ sở hạ tầng chưa có hoặc có nhưng thiếu và yếu.
Như vậy, giá đất Đô thị cao hơn vùng nông thôn, miền núi là phù hợp với
quan điểm lý luận của Mác và phù hợp với thực tiễn.

II-VAI TRÒ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ.
1-Vai trò của đất Đô thị trong sự phát triển kinh tế-xã hội.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình
lịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Đất đai
đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu
11


không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá
trình lao động sản xuất nào, cũng như không thể nào có sự tồn tại của loài người.
Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của loài người, điều kiện
cho sự sống của động thực vật và con người trên trái đất. Đất đai là tài sản quốc
gia vô cùng quý giá, là kết quả của quá trình đấu tranh, lao động hàng nghìn năm
nay của nhân dân ta, là tư liệu sản xuất đặc biệt không có gì thay thế được, nó
tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế-xã hội, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng…Đất đai là địa
điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao
thông.
Sau khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, mọi tiềm năng của lực lượng
sản xuất đã và đang được khai thác, phát huy mạnh mẽ. Bên cạnh các doanh
nghiệp Nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong nền kinh tế quốc dân, các thành phần

kinh tế khác cũng đang có điều kiện phát triển lành mạnh nhằm đóng góp nhiều
hơn nữa tạo ra sản phẩm xã hội. Một thành phần quan trọng và kiên quyết của
đầu tư vào trong quá trình sản xuất kinh doanh là đất Đô thị, trong cấu trúc đất –
lao động – tư bản, như các nhà kinh tế chính trị đã chỉ ra. Nhu cầu về đất mở
rộng sản xuất, mở cửa hàng, dịch vụ, lập văn phòng giao dịch, giới thiệu sản
phẩm…đã làm sôi động thị trường bất động sản. Với vai trò một tư liệu sản xuất
không thể thiếu được, đất luôn luôn có mặt trong các ý tưởng kinh doanh của mọi
nhà doanh nghiệp. Trong lĩnh vực nhà ở, đất Đô thị ngày càng trở nên là một
hàng hoá tiêu dùng đặc biệt và là bộ mặt xã hội quan trọng của người ở. Như vậy
đất Đô thị là yếu tố cần thiết để cho con người tiến hành sản xuất và mọi hoạt
động khác. Trên địa bàn Đô thị, đất là điều kiện vật chất cơ bản không ngừng
giây phút nào thiếu được đối với sự phát triển kinh tế-xã hội Đô thị. Đất Đô thị
được sử dụng vào những mục đích khác nhau, trình độ hợp lý của việc sử dụng
nó có tác động trực tiếp tới hiệu quả cao hay thấp của sự phát triển kinh tế Đô thị.

2-Vai trò quản lý Nhà nước đối với đất Đô thị.
Đất đai là nhu cầu vật chất và thiết yếu của loài người, là yếu tố quan trọng
bậc nhất cấu thành nên thị trường bất động sản. Tăng cường năng lực và hiệu
quả quản lý Nhà nước đối với đất đai được bắt nguồn từ nhu cầu khách quan của
việc sử dụng có hiệu quả tài nguyên vô cùng quý giá và có hạn là đất đai (nhất là
đối với đất Đô thị), đáp ứng nhu cầu đời sống của nhân dân và do tính định
12


hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta quy định. Vai trò quản lý Nhà nước đối với đất
Đô thị ở nước ta được thể hiện thông qua quy hoạch chiến lược, quy hoạch, lập
kế hoạch phân bổ đất, thông qua công tác đánh giá, phân hạng đất, ban hành và tổ
chức thực hiện pháp luật đất đai, thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống
chính sách về đất Đô thị, thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng
đất nhằm: điều chỉnh các quan hệ đất đai, bảo vệ chế độ sở hữu đất đai, sử dụng

đất cho hợp lý và hiệu quả. Đây cũng là ba nhiệm vụ cơ bản của quản lý đất đai.
Quản lý để điều chỉnh các quan hệ đất đai giữa người sử dụng đất với Nhà
nước, giữa những người sử dụng đất với nhau: Quan hệ đất đai bao gồm quan hệ
sở hữu, quan hệ sử dụng, quan hệ cung cầu… trong đó quan hệ sở hữu và quan
hệ sử dụng là hai quan hệ cơ bản nó phản ánh quan hệ mang tính pháp lý và tính
kinh tế trong đất đai. Tính pháp lý thể hiện trong quyền sở hữu đất đai nó gồm 3
quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Ba quyền này
thuộc về người sở hữu đất đai. Khi quyền sử dụng được người sở hữu đất đai
giao cho người khác tức là có sự phân tách quyền sở hữu và quyền sử dụng thì
quan hệ đất đai mang tính kinh tế được hình thành. Đó là việc người sử dụng đất
phải trả một khoản tiền sử dụng đất cho người sở hữu đất. Đây chính là thuế đất
ngày nay và là gốc của giá cả đất đai. Quan hệ đất đai ở đây thể hiện trong thực
tế giữa người sở hữu đất đai với người sử dụng đất đai, giữa người sử dụng đất
với nhau. Nhà nước là người sở hữu đất, khi thực hiện vai trò quản lý của mình
Nhà nước có thể điều chỉnh được các quan hệ đất đai cho phù hợp với sự phát
triển kinh tế, phù hợp định hướng phát triển cua đất nước.
Bảo vệ chế độ sở hữu đối với đất đai: Luật đất đai năm 1993 của nước ta đã
quy định ”đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Do
vậy xét về sở hữu thì đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân hay sở hữu Nhà nước.
Như vậy, Nhà nước tiến hành quản lý để bảo vệ chế độ sở hữu là một tất yếu.
Lịch sử phát triển cho chúng ta thấy, bất cứ một chế độ xã hội nào thì chế độ về
sở hữu đất đai cũng được đưa lên hàng đầu vì ai sở hữu nhiều đất đai thì người đó
có quyền lực trong xã hội. Bảo vệ chế độ sở hữu đất đai chính là bảo vệ quyền lợi
của họ, bảo vệ nguồn thu nhập của họ. Mác nói ”quyền sở hữu đất đai chính là
nguồn gốc đầu tiên của mọi của cải”. Đây là một nhận định hoàn toàn chính xác.
Đất không chỉ là tư liệu sản xuất mà còn tư liệu sinh hoạt, là khách thể tạo nên
các mối quan hệ đất đai mang tính xã hội.
Như vậy quản lý đất đai để bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai,
bảo vệ chế độ của Nhà nước.
Quản lý để sử dụng đất đai cho hợp lý và hiệu qủa. Cùng hai nhiệm vụ trên

thì quản lý đất sẽ giúp Nhà nước nắm được hiện trạng việc sử dụng đất và những
13


nhu cầu sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức từ đó Nhà nước điều chỉnh quỹ đất
cho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Như vậy chúng ta đã thấy được vai trò quản lý tối cao của Nhà nước đối với
đất đai, đặc biệt là đối với đất Đô thị. Nó thể hiện chức năng sở hữu đất đai của
Nhà nước và đảm bảo cho Nhà nước thực hiện được nhiệm vụ quản lý đất đai của
mình.

III-NGUYÊN TẮC VÀ NỘI DUNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ.
1-Nguyên tắc quản lý.
Cũng như các loại đất khác, các nguyên tắc quản lý của Nhà nước về đất Đô
thị là:
- Đảm bảo sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước.
- Đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích.
- Tiết kiệm và hiệu quả.
- Đảm bảo sự kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Đô thị.
1.1-Đảm bảo tập trung thống nhất của Nhà nước.
Đất Đô thị có vai trò lớn đối với sự phát triển kinh tế của đất nước, là tài sản
của quốc gia nên không thể có bất kỳ một cá nhân nào, hay một nhóm người nào
có thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tuỳ ý áp dụng quyền định đoạt
cá nhân đối với tài sản chung đó. Chỉ có Nhà nước-người đại diện hợp pháp duy
nhất của mọi tầng lớp nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao về đất đai.
Điều 1, Luật đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã
ghi: “Đất đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”. để đảm bảo
sử dụng hiệu quả thì Nhà nước cần tập trung thống nhất quản lý toàn bộ đất Đô
thị cũng như các loại đất khác. Để nguyên tắc này được đảm bảo thì Nhà nước
cần thực hiện các công cụ quản lý đất đai như công tác quy hoạch, kế hoạch,

công cụ tài chính, công cụ luật pháp… Các công cụ này dược thực hiện đồng bộ
và vận dụng sao cho thích hợp với từng thời kỳ, từng Đô thị. Thực tế cho thấy
nếu các công cụ quản lý được sử dụng hợp lý thì quyền quản lý tập trung của Nhà
nước được thực hiện ở mức độ cao và ngược lại các công cụ quản lý thực hiện
không tốt, không mềm dẻo thì quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước
giảm.
1.2-Kết hợp hài hòa các lợi ích.

14


Đất đai phản ánh mối quan hệ về lợi ích của cá nhân, tập thể và lợi ích của
cộng đồng xã hội. Đối với các tổ chức kinh tế, đất đai là yếu tố sản xuất còn đối
với các tổ chức chính trị xã hội, đất đai là cơ sở, la nền móng để tồn tại và phát
triển. Do vậy tổ chức nào cũng phải cần có đất cho tổ chức của mình, cũng như
cho các thành viên của mình. Mặt khác đất đai là tài sản quốc gia, vì vậy nó phản
ánh lợi ích chung của xã hội.
Nói đến lợi ích trước hết phải nói đến lợi ích của con người, vì hoạt đông
của con người là hoạt động vì lợi ích. Do vậy chú ý đến lợi ích của con người là
nhằm phát huy đầy đủ tính tích cực chủ động, sáng tạo của con người. Lợi ích
không chỉ là động lực, mà quan trọng hơn nó là phương tiện của quản lý dùng để
động viên con người.
Tuy nhiên, lợi ích về đất đai không chỉ liên quan đến lợi ích cá nhân mà nó
còn quan hệ với lợi ích tập thể, lợi ích cua rtoàn xã hội. Vì vậy cần phải kết hợp
hài hoà ba lợi ích trên. Kết hợp hài hoà ba lợi ích tức là chúng ta phải chú ý đồng
thời cả ba lợi ích đó, không để lợi ích này lấn át hoặc triệt tiêu lợi ích khác.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng khi phân tích sẽ có sự phân định lợi ích
giữa người sở hữu và người sử dụng đất. Đất Đô thị có giá trị kinh tế cao do đó
lợi ích luôn đặt lên hàng đầu nhất là trong nền kinh tế thị trường. Điều này đòi
hỏi Nhà nước quản lý đất phải dựa trên nguyên tắc lợi ích kinh tế giữa một bên là

Nhà nước và một bên là chủ sử dụng đất phải được phân bố hài hoà lợi ích do đất
mang lại. Như vậy trong quản lý Nhà nước phải sử dụng chính sách thuế sao cho
phù hợp để kích thích sự phát triển của đất nước, tạo động lực cho chủ sử dụng
đất sản xuất kinh doanh trên đất có lãi.
1.3-Tiết kiệm và hiệu quả.
Đây là nguyên tắc cơ bản trong quản lý đất đai nói chung và quản lý đất Đô
thị nói riêng vì bất cứ hoạt động nào dù là kinh tế hay chính trị đều hoạt động
theo nguyên tắc này. Đất đai nói chung và đất Đô thị nói riêng là có hạn trong khi
dân số ngày một tăng nhanh, nếu ta sử dụng lãng phí thì sẽ không thể đảm bảo
cho cuộc sống trong tương lai, vì vậy ta cần phải sử dụng tiết kiệm, sử dụng đất
sao cho có lợi ích mang lại là cao nhất.
Như vậy, tiết kiệm và hiệu quả trong công tác quản lý đất Đô thị là một
nguyên tắc quan trọng. Yêu cầu cơ bản của nguyên tắc này là công tác quản lý
Nhà nước về đất đai đòi hỏi các tổ chức và các cá nhân phải thực hiện tốt các
nhiệm vụ của mình trong việc sử dụng đất Đô thị với chi phí thấp nhất.
1.4-Kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Đô thị.
15


Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai đã được ghi rõ trong Điều 1 Luật
đất đai năm 1993: ’’Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản
lý, Nhà nước giao cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà
nước, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là các tổ chức), hộ gia đình và cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài…”.
Sở hữu và sử dụng là hai vấn đề hết sức phức tạp, nó có thể tập trung hoặc
tách riêng. Để tập trung lại thì vấn đề này thuộc về người sử dụng đất Đô thị. Họ
có toàn quyền về khu đất đó cả về kinh tế và pháp lý. Nhưng khi hai vấn đề này
được phân tách tức là đã có sự phân chia giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng thì
ta phải kết hợp hai quyền này sao cho thống nhất, hợp lý để đảm bảo sử dụng đất
đạt hiêụ quả kinh tế cao nhất cho cả người sử dụng đất và người sở hữu đất.

nước ta Đảng và Nhà nước đã rất thành công trong công tác này. Quyền
sở hữu toàn dân về đất đai không thay đổi còn quyền sử dụng thì thay đổi từ sử
dụng tập thể sang sử dụng cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức
chính trị-xã hội.
Ở

2-Nội dung quản lý Nhà nước về đất Đô thị.
Cũng như các loại đất khác nội dung quản lý Nhà nước về đất Đô thị bao
gồm 7 nội dung chính sau:
* Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất Đô
thị.
* Quy hoạch xây dựng Đô thị và kế hoạch sử dụng đất Đô thị.
* Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và đền bù đất Đô thị.
* Ban hành các chính sách và lập kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử
dụng đất Đô thị.
* Đăng ký và cấp GCN QSDĐ Đô thị.
* Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Đô thị.
* Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại, tố cáo và xử
lý các vi phạm về đất Đô thị.
2.1-Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại
đất Đô thị.
2.1.1-Điều tra, khảo sát và lập bản đồ địa chính.

16


Điều tra, khảo sát và lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực
hiện trong công tác quản lý đất Đô thị. Thực hiện tốt các công việc này giúp cơ
quan quản lý nắm được số lượng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai. Đây là công
việc bắt buộc đã được quy định rõ trong Điều 13, 14, 15 của Luật đất đai.

Việc điều tra, khảo sát, đo đạc thường được tiến hành dựa trên một bản đồ
hoặc tài liệu gốc sẵn có. Dựa vào tài liệu này, các thửa đất được trích lục và tiến
hành xác định mốc giới, hình dạng của lô đất trên thực địa; cắm mốc giới và lập
biên bản mốc giới. Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác về hình dáng và kích
thước thực tế của từng lô đất. Trên cơ sở các tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật
thu thập được sau khi đo đạc, tiến hành xây dựng bản đồ địa chính.
2.1.2-Đánh giá đất Đô thị.
Đó là việc xác định những nguồn lợi từ đất mà chúng ta có thể thu được trên
lô đất cần đánh giá. Công tác này phụ thuộc vào vị trí của lô đất, trong Đô thị thì
vị trí đất quyết định phần lớn giá trị lô đất, lô đất càng gần trung tâm thì giá trị
của nó càng lớn. Khi tiến hành đánh giá ta cần xem xét khoảng cách của lô đất đó
với trung tâm Đô thị, cơ sở hạ tầng vùng đất cần định giá, giá thực tế tại địa
phương. Trong Đô thị định giá đất còn căn cứ vào loại Đô thị. Hiện nay ở nước ta
Đô thị được chia thành 5 loại từ loại I đến loại V với cấp độ thấp dần từ loại I đến
loại V và giá cũng thấp dần tuỳ thuộc mỗi Đô thị, loại đường phố để xác định
mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng trong lô đất Đô thị.
Đánh giá đất Đô thị là cơ sở cho việc tính thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất
khi thực hiện giao đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền thuê đất và đền bù
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.
2.2-Quy hoạch xây dựng Đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất Đô thị.
2.2.1-Quy hoạch xây dựng Đô thị.
Quy hoạch Đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêu
trọng tâm là nghiên cứu những vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng Đô
thị, các điểm dân cư kiểu Đô thị. Quy hoạch xây dựng Đô thị có liên quan đến
nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề
về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi, giải trí của
nhân dân.
Đô thị hoá phát triển kéo theo sự gia tăng về số lượng dân cư Đô thị, đòi hỏi
sự gia tăng về đất đai xây dựng. Chức năng và hoạt động của Đô thị ngày càng đa
dạng và phức tạp, nhu cầu của con người ngày càng tăng cao và liên tục đổi mới.

Vì vậy quy hoạch Đô thị là những hoạt động định hướng của con người tác động
17


vào không gian kinh tế và xã hội, vào môi trường tự nhiên và nhân tạo, vào cuộc
sống cộng đồng xã hội nhằm thoả mãn những nhu cầu của con người.
Việc thiết kế quy hoạch Đô thị thường gồm hai hoặc ba giai đoạn chủ yếu:
xây dựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển Đô thị, quy hoạch tổng thể và quy
hoạch chi tiết. Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấu Đô thị mang tính định hướng
phát triển Đô thị trong thời gian 25-30 năm, quy hoạch tổng thể Đô thị xác định
rõ cấu trúc Đô thị trong thời gian 10-15 năm, thiết kế quy hoạch chi tiết các bộ
phận của Đô thị là việc cụ thể hoá hình khối không gian, đường nét, màu sắc và
bộ mặt kiến trúc trục phố, trung tâm, các khu ở, sản xuất và nghỉ ngơi, giải trí của
Đô thị.
2.2.2-Lập kế hoạch sử dụng đất Đô thị.
Khi có quy hoạch ta tiến hành lập kế hoạch phân bổ chi tiết cho xây dựng
Đô thị.
Tiến hành lập kế hoạch cho từng loại đất: đất công nghiệp, tiểu thủ công
nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu trung tâm Đô thị, đất ở Đô thị, đất cây xanh, đất
giao thông… Khi lập ra cần căn cứ vào quy mô Đô thị để tính tỷ lệ diện tích từng
loại đất cho phù hợp. Trong quá trình thực hiện quy hoạch kế hoá sử dụng đất
cần điều chỉnh cho phù hợp thực tế cải taọ, phát triển Đô thị.
2.3-Giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất Đô thị.
2.3.1- Giao đất, cho thuê đất.
Khi xác định được kế hoạch sử dụng đất Đô thị thì Nhà nước tiến hành giao
đất hoặc cho thuê đất cho các chủ sử dụng có nhu cầu về đất. Để được giao đất
thì các chủ sử dụng phải lập hồ sơ xin giao đất, mục đích sử dụng đất được giao,
tiến hành xây dựng bản đô hiện trạng vùng đất xin được giao hoặc muốn thuê và
dự thảo phương án đền bù khi được giao đất được thuê đất.
Khi người sử dụng đất có quyết định được giao đất, thuê đất thì UBND

Thành phố, Thị xã, Thị trấn có trách nhiệm giao nhận đất tại hiện trường khi
người sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính và các thủ tục đền bù
đất theo đúng pháp luật.
Sau khi nhận đất chủ sử dụng đất phải có trách nhiệm kê khai đăng ký sử
dụng đất tại UBND phường nơi quản lý khu đất đó và tiến hành chuẩn bị đưa vào
sử dụng nếu trong 12 tháng kể từ ngày đất được giao không đưa vào sử dụng thì
Nhà nước thu hồi lại đất đó. Nếu người sử dụng muốn thay đổi mục đích sử dụng
khu đất được giao thì phải trình sơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất xem
xét và giải quyết.
18


Với đất thuê khi hết thời hạn sử dụng thì người thuê phải dọn mặt bằng trở
lại như lúc trước khi thuê, không phá hỏng công trình cơ sở hạ tầng có liên quan
và bàn giao lại cho bên cho thuê.
2.3.2-Thu hồi đất Đô thị.
Nội dung này được quy định:
* Khi thu hồi đất của người đang sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng công
cộng, an ninh quốc phòng theo quy hoạch đã được duyệt phải có quyết định của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
* Trước khi thu hồi, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho
người đang sử dụng biết lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương án đền bù
thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất.
* Người sử dụng đất bị thu hồi phải chấp hành nghiêm quyết định thu hồi
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nếu không thì sẽ bị cưỡng chế di rời khỏi
khu đất đó.
* Khi thu hồi để xây dựng Đô thị mới UBND Quận phải lập và thực hiện dự
án di dân giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện ổn định cuộc sống của người có đất
bị thu hồi.
Thu hồi đất là một nội dung cơ bản trong quản lý đất Đô thị, nó góp phần

thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đô thị hiệu quả nhanh chóng, tạo điều
kiện sử dụng đất hợp lý và hiệu qủa cao hơn. Thể hiện được vai trò sở hữu Nhà
nước đối với đất đai.

2.4-Ban hành các chính sách và tổ chức thực thi các chính sách.
Nhà nước ta thành lập từ năm 1945, từ đó đến nay có rất nhiều văn bản pháp
quy về quản lý đất đai và những văn bản hướng dẫn thực hiện chúng. Các văn
bản, các chính ách thường xuyên được cập nhật, bổ xung cho phù hợp với yêu
cầu phát triển kinh tế của đất nước, phù hợp với yêu cầu Đô thị hoá và phát triển
Đô thị. Để khái quát ta có thể chia ra làm các thời kỳ:
* Trước 15/10/1993: Sở hữu Nhà nước chưa được tập trung thống nhất, có
nhiều loại hình sở hữu đất đai như: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư
nhân. Các văn bản thời kỳ này chỉ chú trọng đến lợi ích của một số người, chủ
yếu là lợi ích tập thể, lợi ích Nhà nước. Đối tượng áp dụng chủ yếu của văn bản
19


là đất nông nghiệp về quy định khoán sản phẩm, điều chỉnh ruộng đất, đẩy mạnh
cải tạo đất… Thời ký này đã ra đời Luật đất đai năm 1988 và các văn bản hướng
dẫn thi hành nhưng Luật này còn nhiều hạn chế. Nói chung trong thời kỳ này đất
đai được quản lý rất lỏng lẻo, đất coi như không có giá trị, giá đất rẻ, tình trạng
lấn chiếm, sử dụng trái phép là phổ biến do đất đai thuộc sở hữu tập thể, tập thể
sử dụng, cá nhân chỉ tham gia làm và được trả công theo ngày công lao động do
đó họ không quan tâm đến hiệu quả sử dụng trong đất đai.
* Từ năm 1993 đến nay: Được đánh giá bằng Luật đất đai ngày 15/10/1993
có hiệu lực thi hành. Đất được giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài, lợi
ích trên đất gắn liền với lợi ích người sử dụng đất. Nhà nước thống nhất quản lý
toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước.
Thời kỳ này ta thực hiện nền kinh tế thị trường, nền kinh tế bước sang một
thời kỳ phát triển sôi động, đất đai tham gia ngày càng nhiều và vai trò ngày càng

tăng trong quả trình phát triển. Quan điểm đất có giá trị cũng đã được hình thành
và áp dụng. Đất được coi như một hàng hoá đặc biệt, có giá trị kinh tế cao, đóng
góp vào giá trị sản xuất hàng hoá của nền kinh tế. Với quan điểm này, công tác
quản lý đất đai của Nhà nước dặc biệt là đất Đô thị ngày càng được chú trọng bởi
nó đóng góp một phần không nhỏ vào ngân sách của Nhà nước. Nhiều văn bản ra
đời nhằm điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp, nâng cao vai trò sở hữu và
quản lý đất đai. Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong Đô thị,
thực hiện giao quyền sử dụng cho người sử dụng và bảo vệ lợi ích của họ. Tiến
hành quản lý đất đai trên 7 nội dung. Có cơ quan chuyên trách ngày càng hoàn
thiện cả về cơ cấu và chức năng, đội ngũ cán bộ đã qua đào tạo ngày một nhiều
hơn, chất lượng cao hơn.

2.5-Đăng ký và cấp GCN QSDĐ Đô thị.
Mọi tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng ký
việc sử dụng đất với UBND phường, thị trấn để được cấp GCN quyền sử dụng
hợp pháp đất đang sử dụng. Việc đăng ký đất đai không chỉ đảm bảo quyền lợi
của người sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt buộc đối với người sử dụng đất.
Việc đăng ký đất sẽ giúp cho cơ quan Nhà nước nắm chắc hiện trạng sử dụng đất,
thực hiện các tác nghiệp quản lý, đồng thời thường xuyên theo dõi, quản lý việc
sử dụng đất đai theo đúng mục đích.
Do yếu tố lịch sử để lại, có nhiều người đang sử dụng đất hợp pháp tại các
Đô thị song chưa có đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp đó. Chính
vì vậy để tăng cường công tác quản lý đất Đô thị cần phải tổ chức xét, cấp GCN
20


quyền sử dụng hợp pháp cho người sử dụng hiện hành. Việc xét, cấp GCN quyền
sử dụng đất cho những người đang sử dụng thường thuộc vào các trường hợp sau
đây:
+ Cá nhân sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền của

Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
hoặc Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam cấp.
+ Những người đang có các giấy tờ hợp lệ chứng nhận quyền sử dụng đất do
các cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, không có tranh chấp về quyền
sử dụng đất và đang sử dụng đất không thuộc diện phải giao lại cho người khác
theo chính sách của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt
Nam.
+ Các cá nhân đang sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện các
nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về quyền sử dụng đất.
Những người sử dụng đất Đô thị không có nguồn gốc hợp pháp, nếu không
có đủ các giấy tờ hợp lệ như quy định song có đủ các điều kiện sau đây thì cũng
được xem xét cấp GCN quyền sử dụng đất.
+ Đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch xây dựng Đô thị được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
+ Không có tranh chấp hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền.
+ Không vi phạm các công trình cơ sở hạ tầng Đô thị và các hành lang bảo
vệ các công trình kỹ thuật Đô thị.
+ Không lấn chiếm đất thuộc các công trình di tích, lịch sử, văn hoá, tôn
giáo đã được Nhà nước công nhận.
+ Nộp tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với
Nhà nước về sử dụng đất.
Hồ sơ xin xét, cấp GCN QSDĐ Đô thị phải bao gồm đầy đủ các giấy tờ sau
đây:
+ Đơn xin cấp GCN QSDĐ Đô thị.
+ Các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất. Nếu không có đủ các
giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng hợp pháp thì cơ quan tiêp nhận hồ sơ phải thông

21

báo liên tục trên báo địa phương, sau 30 ngày không có ý kiến tranh chấp thì cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết.
+ Sơ đồ lô đất xin cấp GCN QSDĐ.
Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ Đô thị do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc
trung ương (gọi tắt là cấp tỉnh) cấp. Cơ quan quản lý Địa chính- Nhà đất giúp
UBND Tỉnh tổ chức thực hiện việc đăng ký, xét, cấp GCN, lập hồ sơ gốc và quản
lý hồ sơ về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất Đô thị.
Thống kê đất đai được thực hiện hàng năm đối với từng đơn vị xã, phường,
thị trấn, cơ quan cấp trên có trách nhiệm tổng hợp và phân loại cho từng đơn vị.
Đây là một công tác quan trọng giúp Nhà nước nắm chắc, nắm đủ toàn bộ quỹ
đất từng địa phương, từng loại đất để từ đó có định hướng đúng cho vấn đề quy
hoạch sử dụng đất.
Theo Luật đất đai năm 1993 thì hàng năm Nhà nước tiến hành thống kê đất
đai và 5 năm một lần tiến hành tổng kiểm kê đất đai trên phạm vi cả nước. Công
tác này giúp ta hiểu và biết được biến động đất đai hàng năm và nguyên nhân của
nó để từ đó có hướng sử dụng sao cho đạt mục đích tiết kiệm và hiệu quả. Biết
được số lượng, diện tích từng loại đất trong tứng vùng, cơ cấu phân bổ các loại
đất này ra sao từ đó xác định phương hướng và biện pháp sử dụng trong thời
gian tới.
2.6-Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Đô thị.
Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc người có quyền sử dụng đất
hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác, tuân theo các
quy định của bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thường, tất
yếu, thường xuyên của cuộc sống xã hội nhất là trong nền kinh tế thị trường. Vì
vậy, công tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhật được các biến
động về chủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử
dụng, mặt khác tạo đièu kiện tăng cường công tác quản lý đất đai được kịp thời

chính xác. Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn
chặn tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực
hiện các hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường các nguồn thu tài
chính thích đáng đối với các hoạt động buôn bán kinh doach đất đai.
Theo quy định của Luật đất đai và Bộ Luật Dân sự thì chuyển quyền sử
dụng đất gồm 5 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế
chấp quyền sử dụng đất.
22


+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất
trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các
nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan
có thẩm quyền được quy định trong Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng
đất, trong đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển
giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận
quyền sử dụng đất), còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển
nhượng. Bản chất vấn đề này là thực hiện trao đổi hàng-tiền (mua bán) và hàng ở
đây là đất đai (quyền sử dụng đất).
+ Cho thuê quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có
thời hạn, trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong
một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả
lại đất khi hết thời hạn thuê. Thực chất ở đây là người chủ sử dụng đất có đất
nhưng không sử dụng hết hoặc không sử dụng thì để đảm bảo hiệu quả họ đem
cho thuê. Một trường hợp khác bên cho thuê là Nhà nước, người sở hữu đất cho
thuê khi người sử dụng đất có yêu cầu sử dụng nhưng không được cấp đất thì
phải thuê đất. Để có quan hệ thuê-cho thuê thì phải có quan hệ cung (có người
cho thuê) và cầu (có người thuê).
+ Thế chấp quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất

không đầy đủ, bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa
vụ dân sự, bên nhận thế chấp để đảm bảo an toàn cho tài sản của mình trong thời
hạn bên thế chấp vẫn được sử dụng đất. Ở Đô thị thường là thế chấp cả nhà và
đất, trong thời hạn này bên thế chấp không có quyền chuyển nhượng, góp vốn
chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Ngoài ra còn có một hình thức chuyển quyền sử dụng đất mới là góp vốn
kinh doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, nó nảy sinh khi kinh tế thị trường phát
triển nhu cầu đầu tư cao, cần thiết vốn để đầu tư khi đất đai có giá trị cao đặc biệt
là đất Đô thị. Hiện nay đất được coi như một nguyên liệu đầu vào quan trọng,
được tính vào chi phí sản xuất hàng hoá, do đó đất đai có giá trị, như vậy người
kinh doanh đóng góp phần vốn là đất đai thì cũng chính là đã đầu tư vào quá
trình sản xuất, vấn đề này được pháp luật Nhà nước ta cho phép thi hành (trước
đây không có).
Việc chuyển quyền sử dụng đất dựa trên cơ sở các bên tự thoả thuận thông
qua thực hiện bản hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập
thành văn bản có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Chuyển quyền sử
dụng đất chỉ thực hiện với đất sử dụng hợp pháp.
23


2.7-Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và
xử lý các vi phạm về đất Đô thị.
Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâu
thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp. Những hình thức tranh chấp đất đai
thường xảy ra trong quản lý đất Đô thị là:
+ Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng.
+ Tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng,
chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất).
+ Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất.
+ Tranh chấp về bồi thường thiệt hại về đất.

+ Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất.
+ Tranh chấp về lối đi.
+ Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất (như không cho đào
rãnh thoát nước qua bất động sản liền kề, không cho mắc dây điện qua bất động
sản liền kề…).
Để giải quyết các tranh chấp thì theo Điều 38 Luật đất đai năm 1993 UBND
và Toà án nhân dân các cấp tiến hành giải quyết. UBND giải quyết trường hợp
người sử dụng đất không có giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
(chủ yếu là không có GCN QSDĐ). Toà àn nhân dân giải quyết các tranh chấp về
sử dụng đất đã có GCN QSDĐ và tranh chấp về các tài sản gắn liền với đất đó.
Giải quyết các tranh chấp được thực hiện theo Luật đất đai hiện hành, cấp giải
quyết cũng được quy định rõ trong Luật, cụ thể như sau:
* UBND Quận, Huyện, Thị xã, Thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh
chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân hộ gia đình với các tổ chức
nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình.
* UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương giải quyết tranh chấp giữa
tổ chức với tổ chức, giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếu các tổ chức đó
thuộc quyền quản lý của mình hoặc trung ương.
* Trong trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND đã giải quyết
tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính Nhà nước cấp
trên. Quyết định của cơ quan Nhà nước cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành.
Để nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là đất Đô thị thì
công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại tố cáo phải được chủ trương
24


thực hiện, các cán bộ chuyên trách phải có đủ năng lực và tinh thần làm việc
nghiêm túc, hiểu rõ được công tác và nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai,
hiểu Luật pháp về quản lý Nhà nước và quản lý Nhà nước đối với đất đai để tạo
điều kiện cho Luật đất đai được thực hiện đúng, người sử dụng đất được đảm bảo

về lợi ích trong quá trình sử dụng đất.

IV-CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ
THỊ.
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến việc quản lý và sử dụng đất Đô thị,
ở đây ta chỉ xem xét các nhân tố cơ bản nhất là nhân tố điều kiện tự nhiên, nhân
tố con người, nhân tố kinh tế, nhân tố xã hội và môi trường.

1-Nhân tố điều kiện tự nhiên.
Con người tồn tại và phát triển cùng với các điều kiện tự nhiên diễn ra hàng
ngày, hàng giờ. Con người không thể tạo ra cũng như không thể kiểm soát được
các điều kiện tự nhiên này, nó tồn tại bên ngoài sự mong muốn của con người, nó
có thể mang lại thuận lợi và có thể gây khó khăn rất lớn cho cuộc sống của con
người. Điều kiện tự nhiên ảnh hưởng rất lớn tới công tác điều tra, đo đạc, khảo
sát, đánh giá đất Đô thị. Điều kiện tự nhiên ở đây chủ yếu ta xét đến khí hậu,
lượng mưa, các khoáng sản và địa hình trong Đô thị. Nếu các điều kiện này thuận
lợi thì công tác đo đạc, khảo sát sẽ thuận lợi ít tốn kém về thời gian và tiền bạc
của Nhà nước. Chúng ta biết công tác điều tra, đo đạc là công tác làm trên thực
địa, lấy số liệu ngoài thực địa rồi đưa về xử lý trong phòng và lập nên bản đồ địa
chính. Như vậy điều kiện tự nhiên không thuận lợi, trời mưa, nước ngập là ta
không thể đo được, hiện nay ta ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học kỹ thuật vào
công tác đo đạc nhưng điều này cũng vẫn phải ra thực địa thì ta mới khảo sát
được. Trong đợt khảo sát mưa quá nhiều thì sẽ tốn rất nhiều thời gian, số liệu cập
nhập chậm, gây rất khó khăn cho công tác quản lý đất đai. Mặt khác điều kiện địa
hình, thổ nhưỡng đất đai phức tạp thì ta phải nghiên cứu mất nhiều thời gian để
có thể bố trí, phân bố các ngành sản xuất cho phù hợp. Địa hình phức tạp, gây
khó khăn cho công tác thi công. Vì vậy, trong công tác quản lý và sử dụng đất
cần lưu ý vấn đề này để bố trí đất Đô thị cho phù hợp, nhất là trong điều kiện
kinh tế thị trường thì nhu cầu đất cho xây dựng ngày càng nhiều.
Do đất đai có tính cố định, tính vùng nên mỗi nơi có một điều kiện khác

nhau, điều kiện tự nhiên cũng có đặc tính này do vậy trong công quản lý đất Nhà
nước nghiên cứu, điều tra, khảo sát cho từng vùng để phân bố đất cho hợp lý.

25