Một số vấn đề về thị trường bất động sản

Một số vấn đề về thị trường Bất Động
Sản
Biên tập bởi:
Vũ Thị Thu Trang


Một số vấn đề về thị trường Bất Động
Sản
Biên tập bởi:
Vũ Thị Thu Trang
Các tác giả:
Vũ Thị Thu Trang

Phiên bản trực tuyến:
/>

MỤC LỤC
1. Khái niệm về bất động sản (BĐS)
2. Khái niệm về thị trường bất động sản
3. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS và phân loại thị
trường BĐS
4. Khái quát về thị trường nhà đất
5. Đặc điểm của thị trường nhà đất
6. Vị trí của thị trường BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân
Tham gia đóng góp

1/21


Khái niệm về bất động sản (BĐS)
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất động sản” và “

động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là
đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con
người trên mảnh đất.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản như trên, đều
thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên,
hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm
phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm
BĐS và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai,
không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức…),
nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói
chung.
Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với những đất đai
được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa màng chưa gặt, trái
cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản. Tương tự, quy
định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn
cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những
vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn
với việc sở hữu đất”. Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài
sản gắn liền với đất.
Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và những tài sản không
di dời được được quy định bởi pháp luật”.
Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm như sau:
Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất
Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất như thế nào
thì được coi là BĐS.
Khái niệm 2: BĐS là
1, Đất
2, Nhà và các công trình khác xây trên đất
2/21

Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời được là BĐS,
có hai thứ không di dời được đó là đất và nhà.
Khái niệm này tách nhà khỏi đất.
Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không di dời
được bao gồm:
- Đất
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở
- Các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Khái niệm thứ 3 có ưu điểm:
- Một là: BĐS là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di dời được như là yếu
tố số 1.
- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vật xây dựng gắn
liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy định bởi vì: trong
BĐS thì có tài sản cố định. Ở đây không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa trong kế
toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị…) là vật có thể di dời đựơc tuy nhiên không
phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thôi.
Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.

3/21


4/21


Khái niệm về thị trường bất động sản
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển

đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy
đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như
thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục
vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với
việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị
trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.
Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu
tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng
v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.
Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý
kiến như sau:
Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê,
thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý
của Nhà nước.
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một
địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng
có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc
tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình, một tổ chức
để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập. Tuy rằng tính khách
quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù của
thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ
nhất định.
Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau:

5/21


Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên có một số quan

niệm khác nhau về thị trường BĐS.
-Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản là nhà,
công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được. Do đó đất đai bản
thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên
thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ
là một bộ phận của hàng hoá BĐS.
-Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà đất (thị trường
địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra
mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Cũng giống như quan niệm trên BĐS nhà đất
chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không
đầy đủ.
-Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao
đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật
thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái
niệm này dễ làm người ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái
niệm có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường

6/21


BĐS là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền
sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước. Ý
kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường BĐS ở hầu hết các nước đều
được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và
quản lý chặt chẽ của nhà nước.

7/21


Tính tất yếu của quá trình hình thành và

phát triển thị trường BĐS và phân loại thị
trường BĐS
Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất yếu khách
quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế – xã hội của
sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa người sản xuất này
và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định.
Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở cũng là một nhu
cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống. Ổn định chỗ ở là công việc đầu tiên con người
cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo. Hiện nay trong khi dân
số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mức sống của con người
ngày càng tăng lên … nhu cầu về nhà ở và đất đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất
đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất
yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng
ảnh hưởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS. Ngày nay khi cuộc sống ở các
đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu được sống
riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có phòng riêng do vậy nhu
cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng nên. Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn
tới nhu cầu về BĐS tăng lên. Trong nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi nhuận
mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu người ta sẽ tìm cách
đáp ứng cung. Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành
thị trường.
Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và đầu ra
sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trường chuyên biệt phát triển
ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận các BĐS là hàng hoá,
không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên sự khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệ
thống thị trường làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành
của nền kinh tế.
Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường. Nói như thế có nghĩa là thị
trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nhưng

cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội
khác. Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan trọng. Việt Nam phát
triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh như vậy càng phải
hiểu rõ thị trường BĐS như một bộ phận cấu thành của thị trường nước nhà có tính tới
8/21


điều kiện hội nhập quốc tế. Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị trường của nứơc ta
còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trường BĐS. Với lý do như trên có thể
khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không phải là
trước mắt mà còn là lâu dài.

Phân loại thị trường BĐS
* Theo các cấp của thị trường
Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử
dụng đất cho người khác. Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế
Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Trong thị trường này cả người bán và người mua đều không phải là
người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất.
Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho
thuê BĐS nằm trên đất đai.
* Theo đối tượng của thị trường
•
•
•
•

Thị trường nhà ở
Thị trường khách sạn
Thị trường nhà cho thuê

Thị trường văn phòng

* Theo mục đích sử dụng
• Thị trường mua và bán
• Thị trường cho thuê
• Thị trường thế chấp, bảo hiểm
* Theo khu vực
- Thị trường BĐS ở đô thị
- Thị trường BĐS ở nông thôn
- Thị trường BĐS ở các đô thị lớn

9/21


10/21


Khái quát về thị trường nhà đất
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được hình thành
và phát triển. Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị trường BĐS và là nơi
diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với
hàng hoá đó.
Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa hẹp, thị
trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền
với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược và khuôn viên
gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác. Trên thực tế hiện nay ở nước
ta một số ý kiến quan niệm về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trường
nhà đất.
Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá
nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi – mua và bán nhà

đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn
ra nhiều dạng khác nhau.
Ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài. Các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng đất theo quy
định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho
thuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để
hợp tác kinh doanh. Do vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất
là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung
một cách trừu tượng là nơi mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về số
lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá.

11/21


Đặc điểm của thị trường nhà đất
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được hình thành
và phát triển. Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị trường BĐS và là nơi
diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với
hàng hoá đó.
Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa hẹp, thị
trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền
với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược và khuôn viên
gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác. Trên thực tế hiện nay ở nước
ta một số ý kiến quan niệm về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trường
nhà đất.
Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá
nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi – mua và bán nhà
đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn
ra nhiều dạng khác nhau.

Ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài. Các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng đất theo quy
định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho
thuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để
hợp tác kinh doanh. Do vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất
là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung
một cách trừu tượng là nơi mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về số
lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá.

12/21


Vị trí của thị trường BĐS - nhà đất trong
nền kinh tế quốc dân
Cùng với quá trình quản lý vận hành nền kinh tế thị trường, nguồn hàng hoá nhà đất
ngày càng phong phú và đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu
sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cư góp phần vào việc xây dựng và phát
triển đất nước.

Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển
kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.
Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội. Thị trường nhà
đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia, một khi thị trường
nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách về nhà đất phát triển phù hợp,
xã hội ổn định.
Vai trò của thị trường BĐS được xác định trong mối quan hệ tác động của thị trường
này đối với các thị trường khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân thể hiện trong
sơ đồ sau:

13/21


Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích luỹ của
nền kinh tế góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện cho họ an cư lập
nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hoá hiện đại hoá đất
nước.
Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trường trên thế giới đều quan
tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng của nền kinh tế. Ở
mức thấp, tổng tích luỹ thường chiếm tỷ trọng 10 – 20% GDP, ở mức cao tỷ trọng này
chiếm 30 – 40% GDP.

14/21


Trong tổng tích luỹ thì tài sản cố định luôn cao gấp nhiều lần so với tài sản lưu động.
Tuỳ theo đặc điểm của mỗi nền kinh tế, mức cao này có khi lên đến 7 – 9 lần. Có thể
nói, tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu đối với tất cả các nền kinh tế. Tài sản cố
định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản thường chiếm đa phần, thường
là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định. Tài sản BĐS với tư cách là những hàng hoá
lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành một trong những thành tố quan trọng của
GDP. Quy mô của thành tố này đối với những nền kinh tế có tổng tích lũy thấp cũng
chiếm 5 – 10% GDP, đối với những nền kinh tế có tổng tích luỹ cao có thể tới 15 – 20%
GDP. Do quy mô đó, thị trường BĐS khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ
tăng trưởng cao hơn so với bình thường và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi
không bình thường, có khi còn tăng trưởng âm (đối với những nền kinh tế “bong bóng”,
thuật ngữ dùng cho những quốc gia phát triển khu vực quá nóng về thị trường BĐS).
Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nâng
cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của
con người, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng. Sự vận động

và phát triển của thị trường nhà đất cũng đồng thời là kết quả của sự tác động tương hỗ
lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là sự tác động tương hỗ giữa
các yếu tố sản xuất và tiêu dùng, sản xuất thoả mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao
của con người về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh hoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh
doanh và các hoạt động khác. Đồng thời thị trường nhà đất phát triển ảnh hưởng tới sự
phát trỉên của thị trường hàng hoá, thị trường vốn… góp phần thúc đẩy sự phát triển
chung của thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con người.

Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các
nhà kinh doanh nhà đất.
Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện
việc mua bán của mình. Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở được
chuyển quyền sở hữu và quỳên sử dụng từ người này sang người khác. Việc mua đi bán
lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ cạn kiệt cung cấp cho thị
trường, làm cho thị trường hàng hoá nhà đất luôn luôn phong phú. Thị trường là nơi
chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển
vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Động thái phát triển của thị trường nhà đất tác động tới nhiều loại thị
trường trong nền kinh tế quốc dân đặc biệt là thị trường tài chính – tiền tệ.
Do các quan hệ liên đới, nhân quả, thị trường nhà đất ngoài sự vận hành của chính mình
thì thị trường này còn tác động vào nhiều lọai thị trường khác. Dễ nhận thấy nhất là
thị trường máy móc thiết bị, vật liệu xây dựng, các ngành công nghiệp năng lượng, cấp
nước viễn thông và sản xuất đồ nội thất, đồ điện và điện tử gia dụng đắt tiền…Ở các
nước phát triển, ngành BĐS tăng sản lượng 1 USD thì các ngành có liên quan tăng 1,5 –
15/21


2 USD. Ngành BĐS cũng là đối tượng phục vụ của thị trường tiền tệ, chẳng hạn chiếm
1/3 khoản cho vay của hệ thống ngân hàng Hồng Kông.

Tác động của thị trường nhà đất còn lan toả sâu đậm vào thị trường tài chính – tiền tệ.
Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thu đựơc từ kinh
doanh nhà đất, từ đầu cơ nhà đất thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng không gửi tiền vào
ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng đàm phán để được ngân hàng cho
vay thêm để đầu tư vào nhà đất. Tình trạng này tác động mạnh vào thị trường tín dụng
cả ở phía cung tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng. Để xảy ra không ít đổ vỡ, làm phá hoại
hàng loạt nhà đầu cơ nhà đất và các tổ chức tín dụng tham gia vào quá trình đầu cơ này.
Mặt khác ở nước ta hiện nay giá đất thường được giao bán bằng vàng vì vậy khi giá
vàng thay đổi cũng ảnh hưởng tới giá đất. Các chuyên gia địa ốc nhận định, giá vàng lên
xuống thất thường trong thời gian qua đó khiến thị trường nhà đất biến động mạnh theo
kiểu “rao nhiều nhưng bán chẳng được bao”. Người mua thỡ sợ đắt, người bán thỡ sợ
“hớ”, do vậy, khả năng thành công của các phiên giao dịch chỉ tính trên đầu ngón tay.
Theo các trung tâm giao dịch nhà đất ở Hà Nội, việc giá vàng cao hay thấp thỡ thị trường
nhà đất nhỡn chung vẫn hoạt động bỡnh thường. Tuy nhiên, việc lên xuống thất thường
khó dự đoán theo kiểu “sáng nắng chiều mưa” như hiện nay tạo tâm lý bất an cho hầu
hết những người mua bán. Chẳng hạn chiều hôm trước, giá vàng bán ra tại Công ty vàng
bạc SJC là 800.000 đồng/chỉ thỡ sỏng hôm sau, giá vàng đó tăng lên mức 810.000 đồng/
chỉ. "Không ai đoán được, chiều hôm tới, giá vàng tiếp tục tăng hay giảm", ông Trịnh
Văn Luận, Giám đốc Trung tâm Nhà đất Uy tín nói. Theo các trung tâm bất động sản,
nhiều người bán nhà lại muốn quay về cách giao dịch cũ, niêm yết giá bán bằng vàng
(hiện có tới 90% số căn hộ được rao bán theo hỡnh thức này). Tuy nhiờn, trong 2 thỏng
qua, lượng giao dịch thành công nhà đất bằng vàng của hầu hết các công ty bất động
sản đó giảm tới 50% so với cựng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chủ yếu là do giá vàng
và USD liên tục biến động theo chiều hướng tăng cao, khiến cho hầu hết các phiên giao
dịch bị ngừng trệ.
Mặc dù giá nhà từ thời điểm rao đến lúc bán hầu như không tăng nhưng khi hoàn tất
một hợp đồng cũng mất khoảng 1-2 tháng. Do vậy, khi giá vàng tăng, người mua có khả
năng phải trả thêm cho mỗi căn nhà khoảng vài chục triệu động. "Thậm chí, người mua
và người bán cũn khụng thống nhất nổi giữa giỏ vàng ở chợ đen và vàng tại các công ty
vàng bạc, vỡ nú chờnh nhau quá xa. Xót của, nhiều người mua thậm chí cũn hủy bỏ việc

mua bỏn do khụng thống nhất về giỏ cả", ụng Luận núi. ễng nhận định, thời gian tới nếu
giá vàng không ổn định thỡ cú khả năng tỷ lệ giao dịch bằng vàng sẽ giảm mạnh, thậm
chí sẽ không cũn ai dỏm mua bán nhà đất theo hỡnh thức này nữa.
Ở trạng thái bình thường, thị trường nhà đất và thị trường tài chính tiền tệ nương tựa vào
nhau để cùng phát triển. Những giao dịch nhà đất luôn luôn kéo theo những giao dịch
tài chính, tiền tệ. Đơn giản nhất trong mối quan hệ này là tổ chức tài chính- tiền tệ đứng
giữa người mua và người bán nhà đất để giúp họ an toàn hiệu quả. Ở mức độ phức tạp,

16/21


tổ chức tài chính tiền tệ có thể cho bên mua nhà đất vay một khoản tài chính tiền tệ để
thanh toán cho bên bán nhà đất. Hoặc bên bán nhà đất vay một khoản tài chính để nâng
cấp tài sản trước khi đem bán. Ở tầm cao hơn, tổ chức tài chính tiền tệ trực tiếp đầu tư
cùng với tổ chức kinh doanh nhà đất để cùng sở hữu tài sản nhà đất hàng hoá bán trên
thị trrường. Từ mối quan hệ này, không ít ngân hàng địa ốc, quỹ xây dựng nhà ở…đã
được hình thành và phát triển tại nhiều quốc gia trên thế giới.

Phân bổ hợp lý tài nguyên đất đai.
Thời bao cấp sử dụng đất đai không mất tiền dẫn đến lãng phí đất. Huy động được nguồn
vốn to lớn thông qua sử dụng đất để phát triển, tăng thu nhập ngân sách trung ương và
địa phương. Từ năm 1999 đến 2000 diện tích đất nông nghiệp tăng liên tục (chủ yếu do
khai hoang mở rộng diện tích từ đất chưa sử dụng (chiếm 50,5%) và do đất rừng bị chặt
phá để chuyển sang sản xuất nông nghiệp (chiếm 16,98% diện tích tăng đất sản xuất
nông nghiệp). Trong giai đoạn 1995 – 2000 tuy đã chuyển gần 400.000 ha đất sản xuất
nông nghiệp (bằng khoảng 4,3% diện tích đất sản xuất nông nghiệp năm 2000) sang sử
dụng vào mục đích khác nhưng diện tích đất sản xuất nông nghiệp thực sự sử dụng vẫn
tăng 1.351.598 ha (bằng khoảng 14,46% diện tích đất sản xuất nông nghiệp năm 2000)
(nguồn: theo kết quả kiểm kê đất năm 2000 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại
Quyết định số 24/2001/QĐ-TTg ngày 1/3/2001)

Do tác động nói trên nên ngành BĐS có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc
dân, được đánh giá là một ngành kinh tế cơ sở với ý nghĩa là tạo cơ sở vật chất
cho ngành khác phát triển, là ngành kinh tế đầu đàn với ý nghĩa là nó thúc đẩy các
ngành khác phát triển, là ngành kinh tế trụ cột vì có tỷ trọng lớn trong nền kinh tế.

17/21


18/21


Tham gia đóng góp
Tài liệu: Một số vấn đề về thị trường Bất Động Sản
Biên tập bởi: Vũ Thị Thu Trang
URL: />Giấy phép: />Module: Khái niệm về bất động sản (BĐS)
Các tác giả: Vũ Thị Thu Trang
URL: />Giấy phép: />Module: Khái niệm về thị trường bất động sản
Các tác giả: Vũ Thị Thu Trang
URL: />Giấy phép: />Module: Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS và phân
loại thị trường BĐS
Các tác giả: Vũ Thị Thu Trang
URL: />Giấy phép: />Module: Khái quát về thị trường nhà đất
Các tác giả: Vũ Thị Thu Trang
URL: />Giấy phép: />Module: Đặc điểm của thị trường nhà đất
Các tác giả: Vũ Thị Thu Trang
URL: />Giấy phép: />Module: Vị trí của thị trường BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân
Các tác giả: Vũ Thị Thu Trang

19/21

URL: />Giấy phép: />
20/21


Chương trình Thư viện Học liệu Mở Việt Nam
Chương trình Thư viện Học liệu Mở Việt Nam (Vietnam Open Educational Resources
– VOER) được hỗ trợ bởi Quỹ Việt Nam. Mục tiêu của chương trình là xây dựng kho
Tài nguyên giáo dục Mở miễn phí của người Việt và cho người Việt, có nội dung phong
phú. Các nội dung đểu tuân thủ Giấy phép Creative Commons Attribution (CC-by) 4.0
do đó các nội dung đều có thể được sử dụng, tái sử dụng và truy nhập miễn phí trước
hết trong trong môi trường giảng dạy, học tập và nghiên cứu sau đó cho toàn xã hội.
Với sự hỗ trợ của Quỹ Việt Nam, Thư viện Học liệu Mở Việt Nam (VOER) đã trở thành
một cổng thông tin chính cho các sinh viên và giảng viên trong và ngoài Việt Nam. Mỗi
ngày có hàng chục nghìn lượt truy cập VOER (www.voer.edu.vn) để nghiên cứu, học
tập và tải tài liệu giảng dạy về. Với hàng chục nghìn module kiến thức từ hàng nghìn
tác giả khác nhau đóng góp, Thư Viện Học liệu Mở Việt Nam là một kho tàng tài liệu
khổng lồ, nội dung phong phú phục vụ cho tất cả các nhu cầu học tập, nghiên cứu của
độc giả.
Nguồn tài liệu mở phong phú có trên VOER có được là do sự chia sẻ tự nguyện của các
tác giả trong và ngoài nước. Quá trình chia sẻ tài liệu trên VOER trở lên dễ dàng như
đếm 1, 2, 3 nhờ vào sức mạnh của nền tảng Hanoi Spring.
Hanoi Spring là một nền tảng công nghệ tiên tiến được thiết kế cho phép công chúng dễ
dàng chia sẻ tài liệu giảng dạy, học tập cũng như chủ động phát triển chương trình giảng
dạy dựa trên khái niệm về học liệu mở (OCW) và tài nguyên giáo dục mở (OER) . Khái
niệm chia sẻ tri thức có tính cách mạng đã được khởi xướng và phát triển tiên phong
bởi Đại học MIT và Đại học Rice Hoa Kỳ trong vòng một thập kỷ qua. Kể từ đó, phong
trào Tài nguyên Giáo dục Mở đã phát triển nhanh chóng, được UNESCO hỗ trợ và được
chấp nhận như một chương trình chính thức ở nhiều nước trên thế giới.

21/21