Một số vấn đề về vốn và huy động vốn cho xây dựng công trình Bất động sản ở VN hiện nay

Phần 1
Lời mở đầu
Thị trờng kinh doanh hiện nay đang phát triển nhất là từ khi Việt Nam
gia nhập WTO .Các doanh nghiệp đợc hình thành và phát triển rất nhiều .Không
chỉ các công ty nớc ngôài ,hiện nay rất nhiều các doanh nghiệp đặc biệt là các
doanh nghiệp trẻ ,nhỏ mới thành lập luôn có xu hớng chọn đặt trụ sở công ty tại
các cao ốc ,toà nhà lớn thay vì thuê nhà dân làm văn phòng nh trớc đây . Theo
h, tuy giá thuê văn phòng chuyên nghiệp có cao hơn thuê nhà dân nhng uy thế
cao ốc sẽ mang li b mt trang trng v t m c cho doanh nghip.Hn na,
Doanh Nghiệp ch chuyên tâm v o vi c sn xut kinh doanh m không c n lo
các dch v nh in nc, v sinh, an ninh, tiêu chun h tng cơ sở, tin
nghi Tâm lý khách h ng giao d ch vi nhng công ty có vn phòng ti cao
c cng có cm giác tin tng v o uy tín c a doanh nghip hn. Điều này
khiến nhu cầu văn phòng cho thuê tăng vọt .Cầu tăng dẫn đến cung tăng ,cầu
tăng khi cung cha đủ đáp ứng dẫn đến sốt kéo dài . Năm 2005 khép lại với
những yếu tố bất ngờ của thị trờng bất động sản nh: đóng băng của thị trờng,
cầu về hàng hóa bất động sản cho thuê tăng đột ngột, giá cả hàng hóa bất động
sản thay đổi không thể lờng đợc. Có thể nói thị trờng bất động sản Việt Nam
đang trong quá trình xác lập một cơ chế hoạt động. Những nóng lạnh của thị tr-
ờng hiện nay là một điều khó tránh khỏi .Tuy nhiên để xây dựng một khu văn
phòng hay cao ốc cho thuê không phải là đơn giản và nhanh chóng .Và vốn
đầu t xây dựng là vấn đề đặt lên hàng đầu . Mặt khác khi muốn khởi tạo doanh
nghiệp ,điều kiện đầu tiên là phải có vốn .Trong quá trình hoạt động sự biến
động của vốn cũng là cơ sở và dấu hiệu cho sự tồn tại và phát triển của doanh
nghiệp .Việc huy động vốn và quản lý nguồn vốn cho xây dựng công trình bất
động sản là vấn đề đặt ra .Đây chính là lý do mà em chọn đề tài Một số vấn
đề về vốn và huy động vốn cho xây dựng công trình bất động sản ở Việt
Nam hiện nay. Bài viết của em chỉ đa ra một số vấn đề đang đựơc quan tâm
1
hiện nay về vốn đầu tủ xây dựng công trình bất động sản ,và kết quả cuối cùng
là làm sao để huy động đợc nguồn vốn một cách tối u và sử dụng nguồn vốn đó

một cách có hiệu quả nhất . Đồng thời qua đề án thấy đợc một số nguyên nhân
và giải pháp để sử dụng vốn hiệu quả và đúng với mong muốn của xã hội, phù
hợp với chiến lợc phát triển kinh tế xã hội .
Nội dung của đề án môn học gồm ba chơng :
Chơng 1 : Những khái niệm cơ bản về vốn và quản lý vốn cho doanh nghiệp
xây dựng công trình bất động sản
Chơng 2 : Thực trạng vốn và huy động vốn đầu t cho xây dựng công trình bất
động sản hiện nay
Chơng 3 : Những quan điểm và giải pháp huy động và sử dụng vốn có hiệu quả
Trên cơ sở kiến thức học ở trờng ,kiến thức tích luỹ trong thời gian học
tập và qua sách báo ,em sử dụng một số phơng pháp sau đây để nghiên cứu :
- Phơng pháp tu thập số liệu từ báo cáo hoạt động kinh doanh của chi
nhánh.
- Phơng pháp phân tích thống kê
- Phơng pháp so sánh sự biến động của dãy số qua các năm
Để có thể hoàn thành đợc đề tài em đã nhận đợc rất nhiều sự giúp đỡ và hớng
dẫn nhiệt tình của thầy giáo Nguyễn Trọng Hng. Em xin chân thành cảm ơn!
2
Phần 2
Nội Dung
Chơng I : Những khái niệm về vốn đầu t

1.Khái niệm nguồn vốn đầu t :
Vốn là gì ? Vốn là điều kiện không thể thiếu đợc để một doanh nghiệp hình
thành và hoạt động sản xuất kinh doanh .Vốn là khái niệm đợc xuất phát từ
tiếng anh là (capital) có nghĩa là( t bản) .Trên thực tế có nhiều cách định nghĩa
nguồn vốn, theo Marx,dới góc độ các yếu tố sản xuất ,vốn đợc khái quát thành
phạm trù t bản .K.Marx cho rằng vốn là giá trị đem lại giá trị thặng d,là đầu vào
của quá trình sản xuất, nhng cách định nghĩa sau đây là phổ biến nhất và hay đ-
ợc dùng trong phân tích kinh tế ,phần hình thành nguồn vốn đầu t là phần tích

luỹ đợc thể hiện dới dạng giá trị đợc chuyển hoá thành nguồn vốn đầu t đáp ứng
yêu cầu phát triển cuả xã hội .Đây là thuật ngữ dùng để chỉ các nguồn tập
chung và phân phối cho đầu t phát triển kinh tế đấp ứng nhu cầu chung của nhà
nớc và xã hội .
Nguồn vốn thể hiện trách nhiệm pháp lý của doanh nghiệp đối với tài sản
đang quản lý và sử dụng ở doanh nghiệp .Để có thể quản lý vốn một cách có
hiệu quả .doanh nghiệp cần phải phân loại vốn.Tuỳ theo loại hình doanh nghiệp
và đặc điểm cụ thể của mỗi doanh nghiệp có thể lựa chộn phơng thức phù hợp
nhất cho doanh nghiệp của mình. Có nhiều cách phân loại nguồn vốn nhng
thông thờng ta chia thao giác độ sở hữu và sự lựa chọn nguồn vốn tài trợ thờng
theo các xu hớng sau đây :
- Phân loại theo nguồn hình thành thì vốn của doanh nghiệp bao gồm hai
loại chính là vốn chủ sở hữu và nợ phải trả .Vốn chủ sở hữu bao gồm các bộ
phận nh: vốn góp ban đầu ,lợi nhuận không chia ,vốn do phát hành cổ phiếu
mới Còn nợ phải trả là vốn không thuộc sở hữu của các chủ sở hữu của doanh
nghiệp bao gồm các khoản vốn chiếm dụng và nợ vay.
3
- Phân loại theo phơng thức chu chuyển thì vốn của doanh nghiệp bao
gồm hai loại vốn cố định và vốn lu động .Vốn cố định là phần vốn dùng để đầu
t vào tài sản cố định của doanh nghiệp .Đây là các tài sản có thời gian sử dụng
dài ,tham gia vào nhiều chu kỳ sản xuất sản phẩm ,thờng có giá trị lớn .Còn vốn
lu động là phần vốn dùng để đầu t vào các tài sản lu động của doanh nghiệp .Tài
sản lu động là tài sản có có thời gian sử dụng ngắn ,chỉ tham gia vào một chu kỳ
sản xuất và thờng có giá trị nhỏ
- Phân loại theo thời gian thì vốn đợc chia thành vốn ngắn hạn và vốn dài
hạn .Vốn ngắn hạn là vốn có thời gian dới 1 năm ,còn vốn dài hạn là vốn có thời
hạn từ 1 năm trở lên.Vốn chủ sở hữu đợc coi là vốn dài hạn.
2 .Nhiệm vụ ,chức năng ,vai trò của quản lý nguồn vốn :
a.Nhiệm vụ:
Trong những doanh nghiệp xây dựng công trình bất động sản thì do đặc

điểm của những công trình thờng có giá tri lớn lên những doanh nghiệp xây
dựng cũng phải có nguồn vôn lớn .Vì vậy viêc quản lý nguồn vốn cũng rất phức
tạp và khó khăn ,việc quản lý cần mang tinh chuyên nghiệp cao cần có chuyên
môn tài chính. Qua quản lý tài chính chúng ta thấy đợc tình hình tài chính của
doanh nghiệp đang hoat động nh thế nào ,qua đó đánh giá đợc hiêu quả kinh
doanh của doanh ngiệp. Quan trọng nữa là đánh giá đợc thực trạng cũng nh đa
ra đợc định hớng và những kế hoạch trong tơng lai.
Qua phân tích tình hình tài chính doanh nghiệp để xác định nhu cầu vốn của
doanh nghệp ,cân đối vốn và tìm ra các giải pháp sử dụng vốn có hiệu quả .
b. Chức năng:
Chức năng của quản lý nguồn vốn rất quan trọng ,huy động đầu t quản lý
và sử dụng có hiệu quả các nguồn vốn phù với yêu cầu đầu t và kinh doanh bất
động sản.
c. Vai trò :
Vai trò của quản lý vốn trong doanh nghiệp xây dựng bất động sản là huy
động và đảm bảo kịp thời vốn kinh doanh cũng nh cho xây dựng qua đó xác
4
định đợc nhu cầu vốn cho từng thời kỳ ,lựa chọn đợc phơng pháp ,hình thức huy
động vốn phù hợp ,thông qua đó sử dụng vốn có hiệu quả và tiết kiệm.
Vai trò nữa của quản lý nguồn vốn là lựa chọn đợc những dự án đầu t tối -
u ,sinh lời ,ít rủi ro.huy động kịp thời nguồn vốn xây dựng kinh doanh ,giảm bớt
hạn chế ứ đọng .qua đó phát hiện đợc những tồn tại ,khó khăn và những vớng
mắc để có quyết định điếu chỉnh kịp tời .
3 .Các hình thức huy động
Tuỳ thuộc vào loại hình doanh nghịêp để có chiến lợc huy động cho phù
hợp nhu cầu xây dựng công trình và tuỳ thuộc vào quy mô những dự án công
trình bất động sản mà mình đang nắm giữ .Để thu hút đợc lợng vốn đầu t cần
thiết cho các công trình bất động sản thì phải có những phơng án thu hút phù
hợp .Đa số những công trình bất động sản cần vốn đầu t và muốn thu hút đợc
vốn đầu t là những công trình bất đọng sản thơng mại và có chiến lợc kinh

doanh lâu dài .Những công trình càng tiềm năng và có khả năng mang lại lợi
nhuận cao cho các nhà đầu t thì khả năng thu hút vốn đầu t càng lớn
a, Huy động nguồn vốn chủ sở hữu doanh nghiệp :
Vốn chủ sở hữu là phần vốn thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp .Bao
gồm phần vốn chủ doanh nghiệp bỏ vào đầu t kinh doanh và phần hình thành từ
kết quả hoạt động kinh doanh. Các doanh nghiệp có vốn ban đầu cần thiết ,tuỳ
thuộc chính sách khuyến khích tái đầu t với doanh nghiệp nhà nớc.
-Vốn góp ban đầu : khi doanh nghiệp đợc thành lập bao giờ doanh nghiệp
cũng phải có một số vốn ban đầu nhất định cho cổ đông chủ sở hữu góp .Khi
nói đến nguồn vốn chủ sở hữu của doanh nghiẹp bao giờ cũng phảI xem xét
hình thức sở hữu của doanh nghiệp đó .Vì hình thức sở hữu sẽ quyết định tính
chất và hình thức tạo vốn của bản thân doanh nghiệp . Đối với doanh nghiệp
nhà nớc vốn góp ban đầu chính là vốn đầu t của nhà nớc ,chủ sở hữu của doanh
nghiệp nhà nớc là nhà nớc .Đối với các doanh nghiệp theo luật doanh nghiệp
,chủ doanh nghiệp phải có một số vốn ban đầu nhất định để xin đăng ký kinh
doanh thành lập doanh nghiệp .Chẳng hạn với công ty cổ phần vón góp của các
cổ đông đóng góp là yếu tố quyết định hình thành công ty.Mỗi cổ đông là một
5
chủ sở hữu của công ty và chịu trách nhiệm hữu hạn trên giá trị cổ phần mà họ
nắm giữ .Trong các doanh nghiệp khác nh công ty trách nhiệm hữu hạn,công ty
có vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài,các nguồn vốn cũng tơng tự nh trên.do các bên
tham gia,các đối tác đóng góp .
- Nguồn vốn từ lợi nhận không chia :nguồn vốn tích luỹ từ lợi nhuận
không chia là một phần lợi nhuận dùng để táI đầu t .Quy mô góp vốn ban đầu
của chủ doanh nghiệp là một yếu tố quan trọng ,tuy nhiên thông thờng số vốn
này cần đợc tăng theo quy mô phát triển của doanh nghiệp.Trong quá trình hoạt
động sản xuất kinh doanh ,nếu doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả thì doanh
nghiệp sẽ có những điều kiện thuận lợi để tăng trởng nguồn vốn .Đối với doanh
nghiệp nhà nớc thì việc táI đầu t không phụ thuộc vào khả năng sinh lời của bản
thân doanh nghiệp mà còn phụ thuộc vào chính sách táI đầu t của nhà nớc .Đối

với công ty cổ phần ,khi công ty để lại một phần lợi nhuận vào táI đầu t ,tức là
không dùng số lợi nhuận đó để chia lãi cổ phần ,các cổ đông không đợc nhận
tiền lãi cổ phần nhng bù lại họ có quyền sở hữu số vốn cổ phần tăng lên của
công ty .Điều này một khuyến khích các cổ đông giữ cổ phiếu lâu dài ,nhng mặt
khác,dễ làm giảm tính hấp dẫn của cổ phiếu trong thời kỳ trớc mắt do cổ đông
chỉ nhận đợc một phần cổ tức nhỏ hơn.Vốn gps ban đầu và lợi nhuận không
chia đợc gọi là hình thức tự tài trợ của doanh nghiệp .
- Phát hành cổ phiếu mới :Cổ phiếu là chứng chỉ hoặc bút toán ghi sổ xác
nhận quyền và lợi ích sở hữu hợp pháp của ngời sở hữu cổ phiếu đối với vốn của
tổ chức phát hành .Có nhiều loại cổ phiếu khác nhau n: cổ phiếu thờng,cổ phiếu
u đãi.Khi phát hành cổ phiếu u đãi doanh nghiệp vừa tăng đợc vốn chủ sở hữu
nhng lại không bị san sẻ quyền lãnh đạo .Việc phát hành vẫn hấp dẫn ngời đầu
t bởi tỷ lệ cổ tức đợc đảm bảo tơng đối ổn định .Thông thờng cổ phiếu u đãi chỉ
chiếm một tỷ trọng nhỏ trong vốn cổ phần của công ty.
b, Huy động vốn nợ :
- Tín dụng thơng mại : tín dụng thơng mại là quan hệ tín dụng giữa các
doanh nghiệp ,đợc hình thành dới hình thức mua bán chịu ,mua bán trả chậm
hay trả góp hàng hoá.Đến thời hạn đã thoả thuận doanh nghiệp mua phảI trả cả
6
vốn gốc và lãi cho doanh nghiệp bán dới hình thức tiền tệ .Khi doanh nghiệp
mua nguyên liệu ,hàng hoá cha phải trả tiền ngay là doanh nghiệp đã đợc các
nhà cung cấp cho vay nên hình thức này còn đợc gọi là tín dụng của nhà cung
cấp .
Để đảm bảo ngời mua chịu trả nợ khi đúng hạn ,bên cạnh sự tin tởng ,ng-
ời bán chịu còn đòi hỏi phải có một chứng cứ pháp lý ,đó chính là tờ giấy chứng
nhận quan hệ mua bán chịu nêu trên.Tờ giấy chứng nhận này có thể do chủ nợ
lập nên để đòi tiền hoặc do con nợ lập để cam kết trả tiền ,nó đợc gọi là thơng
phiếu. Thơng phiếu tồn tại dới hai hình thức là hối phiếu và lệnh phiếu.
Hối phiếu là chứng chỉ có giá cho ngời bán chịu lập ,yêu cầu ngời mua
chịu trả một số tiền xác định vào một thời gian và ở một địa điểm nhất định cho

ngời thụ hởng .
Lệnh phiếu là chứng chỉ có giá trị do ngời mua chịu lập ,cam kết trả mộ
số tiền xác định trong một thời gian và ở một địa điểm nhất định cho ngời thụ h-
ởng .Nh vậy hối phiếu là lệnh đòi tiền do chủ nợ lập và chỉ sử dụng trong quan
hệ thơng mại ,còn lệnh phiếu thì do ngời mua chịu lập ,đợc sử dụng không chỉ
trong quan hệ thơng mại mà còn trong các quan hệ dân sự khác .
- Tín dụng thuê mua :là một hình thức tài trợ tín dụng thông qua các
loại tài sản ,máy moc thiêt bị .Nó có lịch sử khá lâu đời song chỉ phát
triển mạnh ở những nớc có nền kinh tế phát triển .Đây là một hình
thức tín dụng trung và dài hạn đặc biệt rất thông dụng trong việc tài
trợ các doanh nghiệp .ở nớc ta hình thức tín dụng này mới đợc hình
thành và phát triển .
Quan hệ tín dụng thuê mua đợc thực hiện trên cơ sở thoả thuận giữa ngời
đI thuê tài sản và ngời cho thuê .Thoả thuận thuê mua là một hợp đồng giữa hai
hay nhiều bên ,liên quan đến một hay nhiều tài sản .Ngời co thuê sẽ giao tài sản
cho ngời đI thuê trong một khoảng thời gian nhất định.Đổi lại ngời đI thuê phảI
trả một số tiền cho chủ tài sản tơng ứng với quyền sử dụng .Có hai phơng thức
giao dịch chủ yếu là phơng thức thuê vận hành (operating lease) và phơng thức
thuê tài chính(capital lease)
7
+Thuê vận hành :Theo điều 2 quy chế tạm thời về hoạt động cho thuê
vận hành của các công ty cho thuê tài chính ngày 15/6/2004 của tống đốc Ngân
hàng Nhà Nớc ,cho thuê vận hành là hình thức cho thuê tài sản ,theo đó bên
thuê sử dụng tài sản cho thuê của bên cho thuê trong một thời gian nhất định và
sẽ trả lại tài sản đó cho bên cho thuê khi kết thúc thời hạn thuê tài sản .Bên cho
thuê giữ quyền sở hữu tài sản cho thuê và nhận tiền cho thuê theo hợp đồng cho
thuê.
+Thuê tài chính :Theo điều 1 khoản 1 nghị địng số 16/2001/NĐ-CP quy
định cho thuê tài chính là một hoạt động tín dụng trung và dài hạn thông qua
việc cho thuê máy móc thiết bị ,phơng tiện vận chuyển và các động sản khác

trên cơ sở hợp đồng cho thuê.Bên cho thuê cam kết mua máy móc ,thiết bị ,ph-
ơng tiện vận chuyển và các động sản khác theo yêu cầu của bên thuê và nắm
giữ quyền sở hữu đối với tài sản cho thuê.Bên thuê sử dụng tài sản thuê và
thanh toán tiền trong suốt thời hạn thuê đã đợc hai bên thoả thuận
-Tín dụng ngân hàng: Là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất đối
với các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay .Các doanh nghịêp vay vốn ngân hàng
chủ yếu vào 3 mục đích :
+ Đầu t vào tài sản cố định :máy móc thiết bị ,công trình nhà xởng,
+ Bổ xung thêm vốn lu động
+ Phục vụ các dự án nớc.
- Phát hành trái phiếu : Trái phiếu là chứng chỉ hoạc bút toán ghi sổ xác nhận
quyền và lợi ích đòi nợ hợp pháp của ngời sở hữu trái phiếu đối với tài sản của
tổ chức phát hành .Một doanh ghiệp có thể phát hành các loại trái phiếu sau:
+Trái phiếu có lãi suất cố định :Là loại trái phiếu mà doanh nghiệp phảI
trả một mức lãi suất thẻ nổi theo lãi suất thị trờng hoặc theo điều chỉnh cua
doanh nghiệp .
+ Trái phiếu có lãi suất có thể thu hồi :là loại trái phiếu mà doanh nghiệp
đợc phép thu hồi sớm hơn thời hạn.
+ Trái phiếu có thể chuyển đổi :là loại trái phiếu cho phép các trái chủ đ-
ợc quyền chuyển đổi sang một số lợng cổ phiếu thờng xác định ở một giá xác
8
định và trong một khoang tời gian xác định .Đối với loại trái phiều này chỉ có
công ty cổ phần mới đợc phát hành ,cho phép công ty huy động vốn là vay nợ
nhng khi chuyển đổi trái phiếu thì nợ chuyển sang vốn điều lệ công ty giúp cho
công ty có thể tái cấu trúc vốn để giảm nợ .Việc phát hành trái phiếu này có u
điểm là chi phí sử dụng vốn thấp do trái phiếu chuyển đổi thờng có lãi suất thấp
hơn so với các trái phiếu thông thờng có cùng độ rủi ro nhng không có khả năng
chuyển đổi .Tuy nhiên việc phát hành trái phiếu chuyển đổi có nhợc điểm là
khó kiểm soát đợc cấu trúc vốn khi đến thời hạn chuyển đổi do quyền lựa chọn
thuộc về trái chủ

+Trái phiếu kèm quyền mua cổ phiếu :Là loại trái phiếu cho phép trái
chủ đợc quyền mua thêm một số lợng cổ phiếu thờng ở mức giá xác định và
trongkhoảng thời gian xác định .
+Trái phiếu có tài sản đảm bảo:Là loại trái phiếu đợc đảm bảo bằng
những tài sản của doanh nghiệp hoặc bằng tài sản của bên thứ ba.Những tài sản
để đảm bảo cho các trái phiếu phát hành thờng là bất động sản hoặc nhà xởng
hay máy móc thết bị.
+ Trái phiếu khồng có tài sản đảm bảo :Là loại trái phiếu không đợc đảm
bảo cho việc thanh toán gốc và lãi trái phiếu bằng một tài sản cụ thể nào .Đây là
loại trái phiếu đợc doanh nghiệp phát hành tơng đối phổ biến .Loại trái phiếu
này thờng đi đôi với lãi suất huy động khá cao do độ rủi ro cho trái chủ cao .Th-
ờng chỉ những doanh nghiệp lớn ,có uy tín mới có thể phát hành thành công các
trái phiếu loại này
4 .Nội dung quản ký nguồn vốn :
a .Xác định nhu cầu vốn đầu t
* tổng mức đầu t xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án ,là cơ
sở lập kế hoạch và quản lý dự án khi đầu t xây dựng .Tổng mức đầu t đợc xác
định dự tính theo NĐ 99 ngày 13-6-2007 của chính phủ quản lý
* Cơ cấu tổng mức đầu t
- Chi phí xây dựng
- Chi phí thiết bị
9
- chi phí giải phóng mặt bằng, tái định c : mua lại quyền sử dụng đất của
các cá nhân và tổ chức ,đơn vị và mua lại các mặt bằng đấu thầu đấu giá ,tiền
bồi thờng giảI phóng mặt bằng,tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp .
- Chi phí quản lý dự án
- Chi phí t vấn đầu t xây dựng :khảo sát thiết kế ,t vấn xây dựng và các chi
phí khác
- Lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác .
Tổng mức đầu t của dự án đợc ghi trong quyết định đầu t ,là cơ sở để lập

kế họach và quản lý vốn đầu t ,xác định hiệu quả của dự án .Đối với dự án sử
dụng ngân sách nhà nớc ,tổng mức đầu t là giới hạn chi phí tối đa mà chủ đầu t
đợc phép sử dụng để đầu t xây dựng công trình .Việc điều chỉnh tổng mức đầu
t dự án sử dụng ngân sách nhà nớc phảI đợc ngời quyết định đầu t cho phép và
đợc thẩm định lại đối với các phần thay đổi so với tổng mức đầu t đã đợc phê
duyệt ban đầu.
* Phơng pháp dự tính tổng mức đầu t :
- Theo cơ sở dự toán
- Theo diện tích và công suốt sử dụng công trình và giá xây dựng tổng hợp
tơng ứng
- Tính trên cơ sở số tiền của các dự án có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tơng tự
đang thực hiện kè theo hệ số trợt giá
b .Cơ cấu vốn :
* Vốn đầu t cho quy hoạch thiết kế công trình : Gồm có vốn cho quy hoạch
thiết kế chi tiết thờng chiếm từ 5 đến 10%của dự án ,và quy hoạch thiết kế tổng
thể .
*Vốn chi phí thờng xuyên : những chi phí mà chúng ta tính nh chi phí thời
gian ,chi phí cho phục vụ đi lại .
Để tính toàn bộ nhu cầu vốn đầu t của doanh nghiệp cấn lập thành bảng
tính cụ thê và chi tiết theo từng nội dung chi phí ,mức chi phí và tiến độ thời
gian chi .trong cơ cấu vốn doanh nghiệp muốn hoạt động đầu t thì phảI dựa trên
năng lực tài chính nhng trên thực tế doanh nghiệp vẫn có những chiến lợc kế
10
họach phát triển vợt quá năng lực đó bằng việc huy động tài trợ khác .Vì vậy
cân đối vốn là một nội dung quan trọng của quản lý nguồn vốn .
11
Chơng 2 : Thực trạng vốn và huy động vốn đầu t cho
xây dựng công trình bất động sản .
1.Thực trạng chung:
Cách nay không lâu, khong u nm 2006, chuyn tìm vn u t phát

trin các d án bt ng sn còn c b n nhi u nh mt vn nan gii, cn
gii quyt cp bách. Vy m ch trong thi gian ngn, th trng ó có nhng
chuyn ng ht sc sinh ng.
Nhìn li thi im u nm 2006, th trng bt ng sn v o ch ng
cui mt mi ca nn ói vn t sau Ngh nh 181 buc nh u t phi
xây dng ho n ch nh sn phm mi c kinh doanh. Khi y, các ngân h ng
trong nc vn tht hu bao theo quán tính trc mt th trng đóng bng kéo
d i v m t phn khác b r ng bu c bi các cnh báo h nh chính c a Ngân
h ng Nh n c.
Vì th, mc dù ang có d án trong tay, phn ln ch doanh nghip bt
ng sn i lên t ngun vn hn hp tích ly c giai on phân lô bán
nn trc ó gn nh mt nng lc đáp ng nh hng phát trin ô th mi
theo hng hình th nh các khu dân c tp trung, cao tng vi y c s h
tng của xã hi. i vi nhiu ch d án trong nc, vic tìm kim thêm v i
chc t ng lúc ó xem ra cng rt khó.
Nhng nhng din tin mi trong nm 2006, nht l v o nh ng tháng
cui nm ó l m nờn s thay i ngo i mong i cho th trng bt ng sn.
Theo các chuyên viên kinh t v ch ng khoán, vn ó c khai thông t
nhiu ngun, xut phát t sc hp dn ca th trng bt ng sn trong tình
hình c s h tng phát trin quá chậm so vi nhu cu ca nn kinh t sau mt
thi gian ngh ông quá d i .
Đầu tiên ,luồng vốn đầu t nớc ngoài đổ vào thị trơng nhằm đón đầu cơ
hội phát triển các laọi hình bất động sản thời hậu WTO. Nhiu doanh nghip
FDI trin khai các d án vn h ng chục, h ng tr m triu ô la M ti các
trung tâm ô th ln l m cho th trng bt ng sn nóng lên. các quỹ đầu
12
t nớc ngoài bắt đầu tìm kiếm cơ hội tham gia v o thị tr ờng, các quỹ đầu t
chuyên ng nh c ng bt u xut hin. Mc dù trong thi gian u cũng loay
hoay tìm hng tip cn thị trờng, nhng vi my ln tăng vn, các quỹ này
đang phát huy tác dụng .

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng chính sự phát triển chóng mặt của
thị trờng chứng khoán trong năm 2006 đã tạo ra luồng vốn đầu t trong nớc cực
lớn cho thị trờng bất đông sản .Một mặt các công ty có giá cổ phiếu lên cao có
xu hớng chuyển dịch một khối lợng vốn vốn huy động đợc sang thị trờng bất
động sản,đặc biệt là các ngân hàng.
Nh huy ng c lng vn nhiu ng n t ng, các ngân h ng
không ch chuyn vn sang u t bt ng sn di nhiu hình thc m b t
u cnh tranh cho vay gii ngân. Nhờ ó, khách h ng l các chủ u thức
vay u ãi, linh hot v d i hạn hơn . iu n y mang ý ngh a kích cu quan
trng, to thêm sự sôi ng cho th trờngg bt ng sn.
Bên cnh ó, kênh u t cá nhân v o nh t cng đợc kích hoạt tr li từ
những ngời thắng lớn ở th trng c phiu. S kích hot n y gúp ph n l m
nóng th trng, kéo theo ngun vn u t khá ln trong dân. Các
chuyên gia cũng cho rng ngun vn n y ch có th huy ng hiu qu khi th
trng khi sc, sn phm có tính thanh khon cao. Tuy khó có th xác
nh c s vn t kênh n y,nh ng vi hai ln st giá nh t hi tháng 3
v tháng 8 năm 2007 v a qua, có th thy ây l ngu n vn u t rt tim
nng.
Mt khác, ông Trng Thái Sn, Phó tng giỏm c Công ty a c
Ho ng Quân, cho r ng gn ây, thị trờng bt ng sn ang chứng kin xu
hng tng cng hp tác giữa các nh đầu t dới nhiu hình thức nh hp
ng hp tác kinh doanh, th nh l p liên doanh, mua bán c phn tr
th nh i tác chin lợc ca nhau... S hợp tác din ra liên tục v a dng giữa
các doanh nghip bt ng sn vi nhau, gia doanh nghip bt ng sn
vi các i tác trong chui cung ng sn phm dch v liên quan n vic
13
phát trin d án bt ng sn, vi các nh ch t i chính trong v ngo i
nc, các doanh nghip có tim lc t i chính, th m chí l gi a các doanh
nghip ngo i ng nh nh ng có nhu cu u t v o b t ng sn... Theo ông
Sn, các doanh nghip chn i tác da trên thng hiu v nh ng iu

kin phù hp ch không phân bit trong hay ngo i n c. Quá trình n y
ang tháo g b i toán v vn ti nhiu doanh nghip, ông nối. Vi tình hình
ngun vn ang din tin tt p, ông Sn ví s u t v o th trng bt
ng sn trong tng lai (nu th trng c kích hot tt) s nhiu nh
sung trên c nh so v i các ng nh kinh t khác với bt ng sn hp thu vn
d d ng h n.
Tuy nhiên theo ông, sung khụng rng bừa bãi. Tôi thy các nh u
t t i chính th ng luôn chn mt gửi v ng, h xem xet rt k v tim
nng phát trin ca doanh nghip trc khi b vn u t. Bng chng l
thi gian va qua, nhng doanh nghip bt ng sn nhn c s h tr
vn t các công ty t i chính l n trong v ngo i n ớc u có uy tín thng
hiu, có bộ máy nng ng, trình cao, có chin lc bán h ng hi u qu
hoc ít nht cng có nhng n lc tip th, xúc tin thơng mại ,mở rộng quan
hệ từ đó mới đợc nhận diện.
ng tình vi nhn nh n y, ông Tr n Minh Ho ng, Chủ t ch HQT
Công ty c phn đu t bt ng sn Việt Nam, cho rng nu nh trc
ây, li th kinh doanh thuc v các doanh nghip có vn t có ln thì vi
s phát trin của th trng vn hin nay, li th s thuc về các doanh
nghip có chuyên môn cao, nh hớng tt v qu n tr chuyên nghip.
Tuy nhiên vốn đầu t cho xây dựng công trình bất động sản vẫn dừng ở
mức "Số vn phòng cao cấp hiện qúa ít so vi nhu cầu doanh nghiệp. Vin
cnh thiu ht s kộo d i trong v i nm na, giá thuê chắc chắn còn tăng " -
mt nh u t nc ngo i nh n xét. Cuc khng hong kinh t khu vc
nm 1997 ó l m cho th trng vn phòng cho thuê đình tr, giá thuê vn
phòng loi A v o th i im đó cao nht cng ch mc gn 15
14