Một số biện pháp hoàn thiện công tác quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ở sinh viên tập trung tại ban quản lý công trình xây dựng phát triển đô thị

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Luận văn này là công trình nghiên cứu thực sự của
cá nhân, được thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS.Vũ Thế Bình.
Các số liệu, những kết luận nghiên cứu được trình bày trong luận văn
này trung thực và chưa từng được công bố dưới bất kỳ hình thức nào.
Tôi xin chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình.
Hải Phòng, ngày 29 tháng 02 năm 2016
Học viên

Nguyễn Thị Thùy Linh


ii

LỜI CẢM ƠN
Luận văn tốt nghiệp được hoàn thành tại trường Đại học Hải Phòng. Có
được bản luận văn tốt nghiệp này em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và
sâu sắc tới trường đại học Hải Phòng, phòng đào tạo sau Đại học, đặc biệt là
TS. Vũ Thế Bình đã trực tiếp hướng dẫn, dìu dắt em với những chỉ dẫn khoa
học quý giá trong suốt quá trình triển khai, nghiên cứu và hoàn thành đề tài
“Một số biện pháp hoàn thiện công tác quản trị dự án đầu tư xây dựng
công trình khu nhà ở sinh viên tập trung tại Ban Quản lý công trình xây
dựng phát triển đô thị”.
Xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo đã trực tiếp giảng dạy truyền
đạt những kiến thức khoa học chuyên ngành Quản trị kinh doanh cho bản thân
em trong suốt hai năm học qua.
Xin gửi tới ban lãnh đạo, các phòng ban của Ban Quản lý công trình
xây dựng phát triển đô thị tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp em thu thập các số
liệu cũng như các tài liệu cần thiết liên quan đến đề tài tốt nghiệp.

Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn các đơn vị và cá nhân đó hết
lòng quan tâm giúp đỡ, rất mong được sự đóng góp quý báu của các thầy cô
để em có thể hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn
Hải Phòng, ngày 29 tháng 02 năm 2016
Học viên

Nguyễn Thị Thùy Linh


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN..................................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN.......................................................................................................................ii
1. 1. Dự án đầu tư xây dựng công trình..............................................................................4
1.1.1. Dự án đầu tư...............................................................................................................4
1.1.1.1. Khái niệm................................................................................................................4
1.1.1.2. Sự cần thiết phải tiến hành đầu tư theo dự án.....................................................5
1.1.2. Dự án đầu tư xây dựng công trình [1], [2], [3]........................................................7
1.1.2.1. Khái niệm................................................................................................................7
1.1.2.2. Phân loại:..................................................................................................................8
Có nhiều tiêu chí khác nhau để phân loại dự án đầu tư. .................................................8
+ Xét theo người khởi xướng có: dự án cá nhân, dự án tập thể, quốc gia, liên quốc gia.
................................................................................................................................................8
+ Xét theo thời gian ấn định có: dự án ngắn hạn, dự án trung hạn, dự án dài hạn.........8
+ Xét theo quy mô dự án có: Dự án nhóm A, dự án nhóm B, dự án nhóm C. ...................8
1.1.2.3. Quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình.....................................10
1.2. Quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình..............................................................13
1.2.1. Khái niệm quản trị dự án.........................................................................................13

1.2.2. Các hình thức quản trị dự án...................................................................................14
1.2.2.1. Hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản trị dự án...................................................14
1.2.2.2. Hình thức chủ nhiệm điều hành dự án...............................................................15
1.2.2.3. Hình thức chìa khoá trao tay................................................................................16
1.2.2.4. Hình thức tự làm..................................................................................................17
3.1. Phương hướng quản trị dự án đầu tư của Ban quản lý công trình xây dựng phát
triển đô thị ..........................................................................................................................67
3.2. Các biện pháp nhằm hoàn thiện công tác quản trị dự án đầu tư xây dựng công
trình khu nhà ở sinh viên tập trung của Ban quản lý công trình xây dựng phát triển đô
thị .........................................................................................................................................68
3.2.2. Biện pháp để đảm bảo tiến độ:............................................................................69
3.2.3. Phát triển nguồn nhân lực:.......................................................................................70
1. Xây dựng hệ thống thông tin quản trị chất lượng phục vụ đắc lực cho công tác quản
trị dự án................................................................................................................................77
1. Một số kiến nghị đối với Sở Xây dựng thành phố Hải Phòng và Bộ Xây dựng:......79
2. Kết luận..........................................................................................................................79
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................................81
[1] Bộ môn Kinh tế đầu tư (2005), Giáo trình Lập dự án đầu tư, NXB Thống kê, Hà
Nội........................................................................................................................................81
[2] Giáo trình Hiệu quả và quản lý dự án Nhà nước, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội
..............................................................................................................................................81
[3] Giáo trình kinh tế đầu tư, NXB Thống kê, Hà Nội....................................................81
[4] Luật xây dựng 2003.......................................................................................................81
[5] Luận văn thạc sĩ kinh tế, Tăng cường quản lý tài chính các dự án đầu tư tại BQL
dự án I – Bộ Giao thông vận tải, Trường ĐH Kinh tế quốc dân, Hà Nội.....................81
[6] Nghị định 122/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006................................................................81
[7] Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005................................................................81
[8] Nghị định 88/1999/NĐ-CP............................................................................................81
[9] Phân tích công cụ quản lý dự án,NXB Trẻ, Hà Nội ..................................................81
[10] Quản lý vốn đầu tư xây dựng cơ bản thuộc ngân sách Nhà nước ở các cơ quan

Đảng Trung Ương - Thực trạng và Giải pháp, Luận văn thạc sĩ Kinh doanh và Quản lý,
Học viện Chính trị Quốc Gia Hồ Chí Minh, Hà Nội.......................................................81
[11] Quy chế triển khai dự án đầu tư công trình xây dựng của BQLDA........................81


iv
[12] Quyết định số 1196 – QĐ/VPTW ngày 21/12/2007 của Chánh văn phòng TW
Đảng về chức năng nhiệm vụ của BQL dự án các CTXD của TW.................................81
[13] Quyết định số 18-QĐ/BQL ngày 21/08/2006 về chức năng nhiệm vụ và tổ chức
bộ máy của BQL dự án.......................................................................................................81
[14] Quyết định số 753 – QĐ/TCQT ngày 21/08/2001 của Ban Tài chính - Quản trị
TW........................................................................................................................................81
[15] Viện nghiên cứu và đào tạo về quản lý(2006), Tổ chức và điều hành dự án, NXB
Tài chính, Hà Nội...............................................................................................................81


v

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
BQL
BQLDA
CBCNV
CTCP
DN
CBCNV

Giải thích
Ban Quản Lý
Ban Quản Lý dự án

Cán bộ công nhân viên
Công ty cổ phần
Doanh nghiệp
Cán bộ công nhân viên


vi

DANH MỤC SƠ ĐỒ
Số hiệu
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
2.1

Tên sơ đồ
Hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản trị dự án
Hình thức chủ nhiệm điều hành dự án
Hình thức chìa khóa trao tay
Hình thức tự làm
Quy trình quản lý phạm vi
Tổ chức quản lý dự án của Ban Quản lý công trình xây
dựng phát triển đô thị

Trang
15
16
17

17
20
33


vii

DANH MỤC BẢNG
Số
hiệu
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6

Tên bảng
Các dự án nhóm A
Các dự án nhóm B
Các dự án nhóm C
Quy trình thực hiện dự án đầu tư XDCT
Bảng mô hình tổ chức đấu thầu dự án đầu tư
Các chỉ tiêu của dự án 15 tầng khu nhà ở sinh viên
Tổng dự toán công trình nhà ở cho sinh viên 15 tầng

Điều chỉnh thay đổi trong tổng dự toán công trình nhà ở
cho sinh viên 15 tầng
Nguyên nhân điều chỉnh dự toán công trình nhà ở cho sinh
viên 15 tầng
Nhu cầu vốn của dự án nhà ở sinh viên tập trung 15 tầng
Nguồn nhân lực của ban quản lý dự án nhà nhà ở sinh
viên tập trung 15 tầng

Trang
8
9
10
11
25
52
54
54
55
56
58


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong nền kinh tế thị trường, Đảng và nhà nước ta đã từng bước hoàn
thiện các cơ chế chính sách, hoàn thiện quy trình quản lý kinh tế thích hợp
nhằm tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển. Công tác quản trị dự án cũng
dần được hoàn chỉnh hơn thực hiện một cách có hệ thống và bài bản hơn và

dần được điều chỉnh phù hợp với nền kinh tế thị trường của nước ta.
Hiện nay, tại các thành phố, công tác quản trị dự án cũng đã được quan
tâm nhiều hơn, ngoài ra các doanh nghiệp cũng đã đầu tư lớn cho công tác
này. Và quản trị dự án cũng mang lại hiệu quả nâng cao chất lượng các công
trình, giảm thiểu rủi ro cho các dự án của thành phố mà đại diện là Ban Quản
lý công trình xây dựng và phát triển đô thị. Khi công tác quản trị dự án được
quan tâm đúng mực, các dự án của ban quản lý sẽ đạt hiệu quả cao hơn,
mang lại lợi ích nhiều hơn cho xã hội. Vì vậy, hiệu quả của các dự án của
Ban quản lý phụ thuộc rất nhiều vào công tác quản trị dự án.
Trong những năm qua, Ban Quản lý công trình xây dựng phát triển đô
thị đã tiến hành nhiều dự án lớn phục vụ đắc lực cho các hoạt động và phát
triển của thành phố . Tuy nhiên, trong quá trình quản trị các dự án không phải
là không có những hạn chế cần khắc phục. Bên cạnh đó, công tác quản trị dự
án còn tồn tại một số hạn chế như quá trình quản trị chưa được hoàn thiện. Vì
vậy, Ban quản lý công trình xây dựng phát triển đô thị đôi khi áp dụng sai các
quy chế quản trị dự án, hay quy trình quản trị không phù hợp với thực tế của
địa phương. Điều này làm cho công tác quản trị chưa mang lại hiệu quả cao
cho các dự án.
Trước tình hình bức xúc về ehỗ ở cho sinh viên các Trường đại học
ngày càng trở thành một vấn đề bức thiết như hiện nay, Dự án đầu tư xây
dựng khu ký túc xá sinh viên tập trung với mục đích chính là: Tăng cường
công tác quản lý sinh viên thông qua việc giải quyết tạo điều kiện thuận lợi
cho sinh viên; xây dựng tiêu chuẩn phòng ở cho sinh viên hiện đại đảm bảo


2

các tiêu chí của các trường trong cả nước. Vì vậy, tác giả lựa chọn đề tài
“Hoàn thiện công tác quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ở
sinh viên tập trung tại Ban Quản lý công trình xây dựng phát triển đô thị ”

làm luận văn thạc sĩ.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa những lý luận cơ bản về quản trị dự án đầu tư xây dựng
công trình khu nhà ở sinh viên tập trung tại Ban Quản lý công trình xây dựng
phát triển đô thị .
- Phân tích thực trạng công tác quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình
khu nhà ở sinh viên tập trung tại Ban Quản lý công trình xây dựng phát triển
đô thị giai đoạn 2009 - 2015; đánh gía những kết quả, những tồn tại và tìm
nguyên nhân của những tồn tại đó
- Đề xuất một số biện pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả quản trị dự
án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ở sinh viên tập trung tại Ban Quản lý
công trình xây dựng phát triển đô thị thời gian tới.
3. Đối tượng và phạm vị nghiên cứu
- Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn công
tác quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ở sinh viên tập trung tại
Ban Quản lý công trình xây dựng phát triển đô thị
- Tài liệu và số liệu sử dụng để nghiên cứu chủ yếu trong giai đoạn từ
2009 - 2015
4. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn sử dụng đồng bộ hệ thống
các phương pháp nghiên cứu như:
- Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử
- Phương pháp lô gíc
- Phân tích tổng hợp, so sánh, khái quát hóa…
Ngoài ra còn sử dụng các bảng, biểu và sơ đồ minh họa nhằm làm tăng
thêm tính trực quan và thuyết phục trong quá trình nhận xét, đánh giá.


3

5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
♦Về cơ sở khoa học: Hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận
về quản tri dự án đầu tư xây dựng công trình tại Ban Quản lý công trình xây
dựng phát triển đô thị .
♦Về cơ sở thực tiễn: Phân tích và đánh giá thực trạng công tác quản trị
dự án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ở sinh viên tập trung Ban Quản lý
công trình xây dựng phát triển đô thị . Đưa ra những tồn tại trong công tác
quản trị dự án của BQL dự án và nguyên nhân của những tồn tại đó.
♦Trên cơ sở lý luận và thực tiễn, luận văn đã xây dựng hệ thống các
quan điểm và đề xuất những giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện công tác
quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ở sinh viên tập trung Ban
Quản lý công trình xây dựng phát triển đô thị trong ñiều kiện hiện nay. Các
quan điểm được xây dựng cùng với những tồn tại ñã phân tích là định hướng
để hoàn thiện công tác quản trị dự án đầu tư. Các biện pháp đề xuất là những
biện pháp trực tiếp đối với BQL dự án công trình xây dựng từ hoàn thiện về
nhận thức đến tổ chức, nội dung và phương pháp quản trị dự án đầu tư khu
nhà ở sinh viên tập trung.
6. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, luận văn bao gồm 3
chương sau:
Chương 1: Những lý luận cơ bản về quản trị dự án đầu tư xây dựng
công trình khu nhà ở sinh viên tập trung trung của Ban quản lý công trình
xây dựng phát triên đô thị
Chương 2: Đánh giá thực trạng công tác quản trị dự án đầu tư xây
dựng công trình khu nhà ở sinh viên tập trung của Ban quản lý công trình xây
dựng phát triên đô thị
Chương 3: Một số biện pháp hoàn thiện công tác quản trị dự án đầu tư
xây dựng công trình khu nhà ở sinh viên tập trung của Ban quản lý công trình
xây dựng phát triên đô thị

4

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN TRỊ DỰ ÁN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH KHU NHÀ Ở VỆ SINH TẬP
TRUNG CỦA BAN QUẢN LÝ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ
1. 1. Dự án đầu tư xây dựng công trình
1.1.1. Dự án đầu tư
1.1.1.1. Khái niệm
Dự án là tổng thể các hoạt động (quyết định và công việc) phụ thuộc
lẫn nhau nhằm tạo ra sản phẩm hoặc dịch vụ duy nhất trong khoảng thời gian
xác định với sự rằng buộc về nguồn lực trong bối cảnh không chắc chắn1
Các phương diện chính của dự án
- Phương diện thời gian: Về phương diện này dự án là một quá trình
bao gồm 3 giai đoạn kế tiếp nhau và chi phối nhau: Xác định, nghiên cứu và
lập dự án; giai đoạn triển khai dự án; giai đoạn khai thác dự án
- Phương diện kinh phí dự án: Kinh phí dự án là biểu hiện bằng tiền của
các nguồn lực cần thiết cho hoạt động của dự án. Trung tâm của phương diện
này là vấn đề vốn đầu tư và sử dụng vốn đầu tư
- Phương diện độ hoàn thiện của dự án (chất lượng dự án)
Dự án đầu tư: Tùy vào góc độ xem xét mà dự án đầu tư được định
nghĩa khác nhau:
- Về mặt hình thức: dự án đầu tư là tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách
chi tiết, có hệ thống hoạt động & chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được
những kết quả & thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử
dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong
một thời gian dài.
- Xét trên góc độ kế hoạch hoá: Dự án đầu tư là một công cụ thể hiện

kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất, kinh doanh, phát triển
kinh tế- xã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ.
- Xét về mặt nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động cần thiết,
được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định

1


5

để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực
hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai. [2]
1.1.1.2. Sự cần thiết phải tiến hành đầu tư theo dự án
Các hoạt động đầu tư thường đòi hỏi một số vốn lớn và vốn này nằm
khe đọng trong suốt thời quá trình thực hiện đầu tư. Thêm vào đó, hoạt động
đầu tư là hoạt động lâu dài, thời gian thực hiện đầu tư, thời gian cần hoạt động
để thu hồi vốn lớn. Do đó không tránh khỏi sự tác động hai mặt tích cực và
tiêu cực của các yếu tố không ổn định về tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tế...
Mọi kết quả và hiệu quả của quá trình thực hiện đầu tư chịu ảnh hưởng nhiều
của của các yếu tố không ổn định theo thời gian và điều kiện địa lý của không
gian. Không những thế, các thành quả của hoạt động đầu tư có giá trị sử dụng
lâu dài, nhiều năm. Điều này nói lên giá trị to lớn của các thành quả đầu tư.
Các thành quả của hoạt động đầu tư là các công trình xây dựng sẽ hoạt động
ngay tại nơi nó được tạo dựng nên . Do đó nó chịu ảnh hưởng từ các yếu tố về
địa lý, địa hình ở địa phương đó.
Để đảm bảo đầu tư có hiệu quả, trước khi bỏ vốn phải làm tốt công tác
lập kế hoạch. Tức là phải xem xét, đánh giá các khía cạnh thị trường, kinh tế
kỹ thuật,, kinh tế tài chính, điều kiện môi trường xã hội, pháp lý... liên quan.
Phải dự đoán được các biến động bất thường của môi trường ảnh hưởng đến
công cuộc đầu tư. Mọi sự đánh giá, tính toán, xem xét này đều được thể hiện

trong việc soạn thảo các dự án đầu tư. Dự án đầu tư được soạn thảo tốt là cơ
sở vững chắc, là tiền đề cho việc thực hiện công cuộc đầu tư.
Dự án – một phương thức hoạt động có hiệu quả. Bởi: Dự án là hoạt
động có kế hoạch, được kiểm tra để đảm bảo tiến trình chung với các nguồn
lực và môi trường đã được tính toán trước nhằm thực hiện những mục tiêu
nhất định. Dự án là điều kiện, là tiền đề của sự đổi mới và phát triển. Dự án
sinh ra nhằm giải quyết những vấn đề của tổ chức. Dự án cho phép hướng sự
nỗ lực có thời hạn để tạo ra một sản phẩm, dịch vụ mong muốn. “Nhu cầu


6

muốn trở thành hiện thực phải thông qua hoạt động của con người, hoạt động
khôn ngoan là hoạt động theo dự án.”[3]
1.1.1.3. Các chỉ tiêu đánh giá thẩm định dự án đầu tư
- Giá trị hiện tại ròng (NPV): Là số chênh lệch giữa giá trị hiện tại các
nguồn thu nhập ròng trong tương lai với giá trị hiện tại của vốn đầu tư
Công thức tính : NPV = Co + PV
(1.1)
Trong đó NPV: là giá trị hiện tại ròng
Co là vốn đầu tư ban đầu vào dự án, Co mang dấu âm do là khoản đầu tư
PV là giá trị hiện tại của các luồng tiền dự tính mà dự án mang lại trong
thời gian hữu ích của nó.
PV = (C1/(1+r))+ (C2/(1+r)2)+ (C3/(1+r)3) + ...+ (Ct/(1+r)t)
(1.2)
Trong đó Ct là các luồng tiền dự tính dự án mang lại ở các năm t
r : Tỷ lệ chiết khấu phù hợp của dự án
Ý nghĩa của NPV chính là đo lường phần giá trị tăng thêm dự tính mà
dự án đem lại cho nhà đầu tư với mức độ rủi ro cụ thể của dự án. Việc xác
minh tỷ lệ chiết khấu của dự án đầu tu là khó khăn, người ta có thể lấy bằng

với lãi suất đầu vào, đầu ra trên thị trường nhưng thông thường là chi phí bình
quân của vốn.
- Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR): Là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó NPV=0,
tức là thu nhập ròng hiện tại đúng bằng giá trị hiện tại của vốn đầu tư, đối với
dự án đầu tư có thời gian là t năm ta có công thức:
NPV = C0 + (C1 / (1+IRR)) + (C2 / (1+IRR)2) +...+ (Ct / (1+IRR)t) (1.3)
Ý nghĩa của chỉ tiêu IRR: IRR đối với dự án là tỷ lệ sinh lời càn thiết
của dự án. IRR được coi bằng mức lãi suất tiền vay cao nhất mà nhà đầu tư có
thể chấp nhận mà không bị thua thiệt nếu toàn bộ số tiền đầu tư cho dự án đầu
là vốn vay được trả bằng luồng tiền thu được từ dự án mỗi khi chúng phát
sinh.
- Thời gian hoàn vốn : Là độ dài thời gian để thu hồi đủ vốn đầu tư ban
đầu. Công thức tính như sau:
Thời gian hoàn vốn = Vốn đầu tư ban đầu/ thu nhập ròng 1 năm (1.4)
Thu nhập ròng 1 năm = Khấu hao 1 năm + lợi nhuận sau thuế 1 năm
Công thức tính thời gian hoàn vốn cung cấp một thông tin quan trọng
rằng vốn của chủ đầu tư bị trói buộc vào dự án là bao nhiêu thời gian. Thông


7

thường nhà quản trị có thể đặt ra thời gian hoàn vốn tối đa và sẽ bác bỏ dự án
đầu tư có thời gian hoàn vốn lâu hơn
- Tỷ số lợi ích/ chi phí (BCR): Phản ánh khả năng sinh lời của dự án
trên mỗi đơn vị tiền tệ vốn đầu tư. Công thức tính như sau:
BCR= ∑ Bi / (1+r)i / ∑ Ci / (1+r)i
(1.5)
Trong đó Bi là luồng tiền dự kiến năm i
Ci là chi phí năm i
Nguyên tắc đánh giá : Nếu dự án có BCR ≥ dự án có tính khả thi về

mặt tài chính.
1.1.2. Dự án đầu tư xây dựng công trình [1], [2], [3]
1.1.2.1. Khái niệm
Dự án đầu tư xây dựng công trình là dự án bỏ vốn để xây dựng mới, mở
rộng, cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì,
nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm dịch vụ trong một thời hạn
nhất định.
“Dự án đầu tư xây dựng công trình” còn là thuật ngữ chuyên ngành
dùng để chỉ bản báo cáo nghiên cứu khả thi trong các dự án đầu tư xây dựng
công trình. Theo nghĩa này dự án đầu tư xây dựng công trình là tổng thể các
đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng, cải tạo
những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất
lượng công trình hoặc sản phẩm dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Bao
gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở. [2]


8

1.1.2.2. Phân loại:
Có nhiều tiêu chí khác nhau để phân loại dự án đầu tư.
+ Xét theo người khởi xướng có: dự án cá nhân, dự án tập thể, quốc
gia, liên quốc gia.
+ Xét theo thời gian ấn định có: dự án ngắn hạn, dự án trung hạn, dự án
dài hạn
+ Xét theo quy mô dự án có: Dự án nhóm A, dự án nhóm B, dự án
nhóm C.
Trên cơ sở phân loại dựa trên tiêu chí chính là quy mô dự án kết hợp
với việc xem xét đặc điểm riêng của từng ngành và các kết quả của dự án
cùng với tầm quan trọng của chúng, Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29
tháng 9 năm 2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều chỉnh của nghị định số

16/2005/NĐ-CP về quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình quy định cụ thể
phân loại các dự án đầu tư xây dựng công trình như sau:
Dự án đầu tư xây dựng công trình gồm có: Dự án quan trọng quốc gia,
dự án nhóm A, dự án nhóm B, dự án nhóm C.
Đối với dự án quan trọng quốc gia: theo nghị quyết của quốc hội
Bảng 1.1: Các dự án nhóm A
Stt

Loại dự án đầu tư xây dựng công trình
Các dự án đầu tư xây dựng công trình thuộc lĩnh vực

1

2

bảo vệ an ninh quốc phòng có tính chất bảo mật quốc
gia, có ý nghĩa chính trị-xã hội quan trọng
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: sản xuất chất
độc hại, chất nổ, hạ tầng khu công nghiệp
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp
điện, khai thác dầu khí, hóa chất, phân bón, chế tạo máy,

3

xi măng luyện kim, khai thác chế biến khoáng sản, các
dự án giao thông (cầu, cảng biển, cảng sông, sân bay,

4

đường sắt, đường quốc lộ), xây dựng khu nhà ở

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thủy lợi giao
thông (khác I3), cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ

Tổng mức
đầu tư
Không kể
mức vốn
Không kể
nguồn vốn

Trên 1.500 tỷ
đồng

Trên 1000 tỷ
đồng


9

thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện tử tin
học, hóa dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí khác, sản
xuất vật liệu, bưu chính - viễn thông
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp
5

nhẹ, sành sứ, thủy tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn

Trên 700 tỷ

thiên nhiên, sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy

đồng

sản; chế biến nông, lâm sản
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: y tế văn hóa,
6

giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng

Trên 500 tỷ

khác (trừ xây dựng khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể dục

đồng

thể thao, nghiên cứu khoa học và các dự án khác
Bảng 1. 2: Các dự án nhóm B
Loại dự án

Tổng mức đầu
tư

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công
nghiệp điện, khai thác dầu khí, hóa chất, phân bón,
1

chế tạo máy, xi măng luyện kim, khai thác chế biến

Từ 75 đến 1500

khoáng sản, các dự án giao thông (cầu, cảng biển,

tỷ đồng

cảng sông, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ), xây
dựng khu nhà ở
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thủy lợi
giao thông (khác I3), cấp thoát nước và công trình hạ
2

tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông
tin, điện tử tin học, hóa dược, thiết bị y tế, công trình

Từ 50 đến 1000
tỷ đồng

cơ khí khác, sản xuất vật liệu, bưu chính - viễn thông
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công
3

4

nghiệp nhẹ, sành sứ, thủy tinh, in, vườn quốc gia,

Từ 40 đến 700 tỷ

khu bảo tồn thiên nhiên, sản xuất nông lâm nghiệp,

đồng

nuôi trồng thủy sản; chế biến nông, lâm sản
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: y tế văn
hóa, giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân

Từ 15 đến 500 tỷ
đồng


10

dụng khác (trừ xây dựng khu nhà ở), kho tàng, du
lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa học và các dự
án khác
Bảng 1. 3: Các dự án nhóm C
Stt

Loại dự án

Tổng mức
đầu tư

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp
điện, khai thác dầu khí, hóa chất, phân bón, chế tạo máy, xi
1

măng luyện kim, khai thác chế biến khoáng sản, các dự án
giao thông (cầu, cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt,

Dưới 75 tỷ
đồng

đường quốc lộ), xây dựng khu nhà ở
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thủy lợi giao
thông (khác I3), cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ
2

thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện tử tin
học, hóa dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí khác, sản xuất

Dưới 50 tỷ
đồng

vật liệu, bưu chính - viễn thông
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp nhẹ,
3

sành sứ, thủy tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên

Dưới 40 tỷ

nhiên, sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản; chế

đồng

biến nông, lâm sản
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: y tế văn hóa,
4

giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng khác

Dưới 15 tỷ

(trừ xây dựng khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể dục thể

đồng

thao, nghiên cứu khoa học và các dự án khác
1.1.2.3. Quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình
Quy trình thực hiện một dự án đầu tư xây dựng công trình cũng giống
như các dự án khác, gồm có 3 giai đoạn chính: giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai
đoạn thực hiện đầu tư và giai đoạn vận hành các kết quả dự án. Các công việc
cụ thể trong từng giai đoạn được tóm tắt trong bảng sau:
Bảng 1. 4: Quy trình thực hiện dự án đầu tư XDCT
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Giai đoạn thực
Giai đoạn vận


11

hành các kết quả
dự án
Báo cáo
Thiết Thiết kế
- Bản vẽ hoàn
Dự án đầu tư XDCT
kế kỹ bản vẽ
công
đầu tư xây
(báo cáo khả thi)

thuật thi công - Hồ sơ nghiệm
dựng công Phần thuyết
thu bàn giao
Thiết kế cơ
Thiết kế bản vẽ
- Quy đổi vốn
minh dự án
sở
thi công
trình (báo
đầu tư
Báo cáo kinh tế kỹ thuật XDCT
cáo tiền
- Quyết toán vốn
- Thiết kế mẫu
đầu tư
Thuyết - Thiết kế điển hình
Thiết kế bản
minh
- Phương án thiết
vẽ thi công
kế lựa chọn
Ước tính
Tổng Dự toán
dự
chi phí
chi phí dự
Tổng mức đầu tư
toán
dct

án đầu tư
Tổng dự toán
XDCTỞ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, công việc quan trọng nhất là phải lập báo
hiện dự án

cáo đầu tư xây dựng công trình và dự án đầu tư xây dựng công trình. Trừ một
số trường hợp sau không cần phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình. Đó là
các công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình:
Công trình xây dựng vào mục đích tôn giáo, các công trình xây dựng mới, cải
tạo sửa chữa, nâng cấp có tổng mức đầu tư dưới 7 tỷ đồng phù hợp với quy
hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng trừ
trường hợp người quyết định đầu tư yêu cầu phải lập dự án đầu tư xây dựng,
công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ của dân quy định tại khoản 5 điều 33
của Luật xây dựng. Yêu cầu đối với 2 bản báo cáo này được quy định tại nghị
định 1616/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 và được sửa đổi bổ sung tại nghị
định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 ). Cụ thể:
Nội dung cáo cáo đầu tư xây dựng công trình: [5]
- Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng công trình, các điều kiện thuận lợi và
khó khăn, chế độ khai thác và sử dụng tài nguyên quốc gia nếu có
- Dự kiến quy mô đầu tư: công suất, diện tích xây dựng; các hạng mục
công trình bao gồm: công trình chính, công trình phụ, công trình khác; dự
kiến về địa điểm xây dựng công trình và nhu cầu sử dụng đất


12

- Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật; các điều kiện cung
cấp vật tư thiết bị, nguyên liệu năng lượng, dịch vụ hạ tầng kỹ thuật; phương
án giải phóng mặt bằng, tái định cư nếu có; các ảnh hưởng của dự án tới môi
trường, sinh thái, phòng chống cháy nổ, an ninh quốc phòng.

- Hình thức đầu tư, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, thời hạn thực hiện
dự án, phương án huy động vốn theo tiến độ và hiệu quả kinh tế - xã hội của
dự án và phân kỳ đầu tư nếu có.
Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình: Nội dung của của dự án
đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở
• Nội dung phần thuyết minh (điều 6) [5]
- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ
sản phẩm đối với dự án sản xuất, kinh doanh; hình thức đầu tư xây dựng công
trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên
liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác
- Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công
trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân
tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất
- Các giải pháp thực hiện bao gồm:
+ Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây
dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có
+ Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình đô thị và công
trình có yêu cầu kiến trúc
+ Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động
+ Phân doạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án
- Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng chống cháy nổ và
các yêu cầu về an ninh quốc phòng
- Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả
năng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yếu cầu
thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, xã
hội của dự án
• Nội dung thiết kế cơ sở: (khoản 3 điều 1 nghị định 112 sửa đổi điều 7
nghị định12): Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản

13

vẽ, bảo đảm thể hiện được các phương án thiết kế, là căn cứ để xác định tổng
muác đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo
− Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm:
+ Đặc điểm tổng mặt bằng; phương án tuyến công trình đối với công
trình xây dựng theo tuyến; phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu
kiến trúc; phương án và sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công
nghệ
+ Kết cấu chịu lực chính của công trình; phòng chống cháy, nổ; bảo vệ
môi trường; hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình; sự kết
nối với các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào
+ Mô tả đặc điểm tải trọng và các tác động đối với công trình
+ Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng
− Phần bản vẽ thiết kế cơ sở dược thể hiện với các kích thước chủ yếu
bao gồm
+ Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án tuyến công trình đối với công trình
xây dựng theo tuyến
+ Bản vẽ thể hiện phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc
+ Sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ
+ Bản vẽ thể hiện kết cấu chịu lực chính của công trình; bản vẽ hệ thống
kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình
Về mặt chi phí, nhiệm vụ quan trọng nhất đó là lập dự toán công trình.
Nội dung của dự toán công trình bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị,
chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí
dự phòng.[5]
1.2. Quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình
1.2.1. Khái niệm quản trị dự án
Một cách chung nhất có thể hiểu quản trị dự án là tổng thể những tác
động có hướng đích của chủ thể quản trị tới quá trình hình thành, thực hiện và

hoạt động của dự án nhằm đạt tới mục tiêu dự án trong những điều kiện và
môi trường biến động
Một cách cụ thể hơn, quản trị dự án là quá trình chủ thể quản trị thực
hiện các chức năng lập kế hoạch, tổ chức, điều hành và kiểm tra dự án nhằm
đảm bảo các phương diện thời gian, nguồn lực và độ hoàn thiện của dự án.


14

1.2.2. Các hình thức quản trị dự án
1.2.2.1. Hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản trị dự án
Theo hình thức này, chủ đầu tư trực tiếp đảm nhận các công việc tuyển
chọn, ký hợp đồng với nhà tư vấn, nhà thầu. Công tác giám sát, quản lý quá
trình thực hiện hợp đồng đảm bảo đúng tiến độ do tổ chức tư vấn đã được lựa
chọn đảm nhiệm. Cơ cấu tổ chức quản lý dự án theo hình thức này có dạng:


15

Chủ đầu tư

Các chủ thầu

Sơ đồ 1.1: Hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản trị dự án
Góithức
thầu chủ
1 nhiệm điều hành
Gói thầu 3
Gói thầu
1.2.2.2. Hình

dự án2
Theo hình thức này chủ đầu tư thành lập một bộ phận thực hiện quản trị
dự án. Cơ quan này là chủ nhiệm điều hành dự án. Chủ nhiệm điều hành dự
án là một pháp nhân có năng lực và có đăng ký về đầu tư xây dựng, được giao
đầy đủ quyền hạn và chịu trách nhiệm về kết quả của dự án. Chủ đầu tư
không trực tiếp ký hợp đồng, giám sát các nhà thầu mà các công việc đó được
giao cho chủ nhiệm dự án đảm nhiệm.
Hiện nay, hình thức này được sử dụng rộng rãi và thường được áp dụng
đối với những dự án lớn, quan trọng .


16

Cơ cấu tổ chức quản lý của hình thức này có dạng:
Chủ đầu tư

Chủ nhiệm điều
hành dự án

Các chủ thầu
Sơ đồ 1.2. Hình thức chủ nhiệm điều hành dự án
1.2.2.3. Hình
thức 1chìa khoá trao tay
Gói thầu
Gói thầu 2

......
Theo hình thức này, chủ đầu tư tổ chức đấu thầu lựa chọn một tổng

thầu thực hiện toàn bộ các công việc của dự án

Hình thức chìa khóa trao tay chủ yếu áp dụng trong các dự án xây dựng
nhà ở, công trình dân dụng và công trình sản xuất kinh doanh ó quy mô nhỏ,
kỹ thuật đơn giản


17

Cơ cấu tổ chức quản trị của hình thức này có dạng:
Chủ đầu tư

Tổng thầu

Thầu phụ

Sơ đồ 1.3: Hình thức chìa khóa trao tay
Gói thầu 2
......
Gói thầu 1
1.2.2.4. Hình thức tự làm
Đây là hình thức chủ đầu tư sử dụng lực lượng của mình để thực hiện
các công việc của dự án mà không cần đến các nhà thầu. Hình thức này thích
hợp với các dự án nhỏ, có tính chất chuyên ngành sử dụng vốn hợp pháp của
chính chủ sở hữu
Cơ cấu tổ chức quản trị của hình thức này có dạng:
Chủ đầu tư

Các bộ phận thực hiện dự án
Sơ đồ 1.4: Hình thức tự làm
1.2.3. Nội dung quản trị dự án nhà ở tại Ban Quản lý công trình xây dựng
phát triển đô thị

1.2.3.1. Lập kế hoạch dự án
Lập kế hoạch dự án: là việc tổ chức dự án theo một trình tự lôgic, xác
định mục tiêu và các phương pháp để đạt mục tiêu của dự án, dự tính những
công việc cần làm, nguồn lực thực hiện và thời gian làm những công việc đó
nhằm hoàn thành tốt các mục tiêu đã xác định của dự án.
BQL lập các kế hoạch tổng thể cho các dự án nhà ở, các kế hoạch chi
tiết cho từng nội dung của dự án. Công tác lập kế hoạch sẽ do phòng dự án


18

nhà thực hiện. Kế hoạch sau khi được lập sẽ được trình ban giám đốc xem xét
và phê duyệt.
- Lập kế hoạch tổng thể cho dự án nhà ở: kế hoạch tổng thể là một kế
hoạch bao quát các nội dung của dự án. Lập kế hoạch tổng thể bao gồm
những nội dung chủ yếu sau:
+ Đưa ra sự cần thiết và mục tiêu của dự án một cách tổng quan nhất.
+ Địa điểm xây dựng dự án cũng như điều kiện của khu đất, phân tích
các điều kiện của khu đất, và tính phù hợp khi thực hiện dự án trên khu đất.
+ Phương hướng giải phóng mặt bằng trên điều kiện đã phân tích những
đặc điểm của khu đất.
+ Hình thức đầu tư của dự án.
+ Các nguồn vốn đầu tư cho dự án, kế hoạch thu hồi vốn cũng như thanh
toán các nguốn vốn huy động được.
+ Tiến độ thực hiện dự án.
Đa phần các kế hoạch tổng thể của dự án nhà của công ty được lập một
cách khá tốt, phù hợp với các dự án và phát huy việc thực hiện các dự án theo
đúng kế hoạch và nguồn lực đã đề ra. Từ đó tạo điều kiện cho các bộ phận khác
thực hiện các kế hoạch chi tiết hơn cho dự án như: kế hoạch thời gian, chi phí,
nguồn nhân lực, quản lý chất lượng dự án, quản lý kế hoạch doanh thu.

- Kế hoạch về thời gian của dự án: kế hoạch về thời gian là việc dự tính
thời gian cụ thể, các mốc thời gian sau:
+ Thời gian bắt đầu và kết thúc, khoảng thời gian thực hiện dự án.
+ Thời gian bắt đầu và kết thúc của các công việc.
+ Mối quan hệ trước – sau, cũng như thời gian hoàn thành công việc
trước để làm các công việc tiếp theo.
Kế hoạch thời gian được phòng dự án nhà lập một cách có hệ thống kĩ
lưỡng và chính xác, bởi kế hoạch thời gian có ảnh hưởng lớn tới các nguồn
lực cũng như chất lượng của dự án. Dựa vào kinh nghiệm về các dự án đã
làm, cũng như yêu cầu về thời gian để đảm bảo chất lượng cho các công
trình, nhân sự của phòng Dự án nhà sẽ lập kế hoạch thời gian cho dự án theo