Nguyên tắc công khai, minh bạch trong Kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam

MỤC LỤC
Chương I: Khái quát về kinh doanh BĐS và nguyên tắc công khai, minh bạch
trong kinh doanh BĐS..............................................................................................
1.1. Khái quát về kinh doanh BĐS.......................................................................
1.1.1. Khái niệm kinh doanh BĐS...................................................................
1.1.2. Đặc điểm kinh doanh BĐS.....................................................................
1.1.3. Vai trò của kinh doanh BĐS..................................................................
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến kinh doanh BĐS..........................................
1.2. Khái quát về nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS.......
1.2.1. Khái niệm nguyên tắc công khai, minh bạch.........................................
1.2.2. Vai trò của nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS...
1.2.3. Các tiêu chí đánh giá tính công khai, minh bạch trong kinh doanh
BĐS..................................................................................................................
1.2.4. Mối liên hệ giữa nguyên tắc công khai, minh bạch với các nguyên tắc
khác trong kinh doanh BĐS.............................................................................
1.3. Sự cần thiết phải thực hiện nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh
doanh BĐS...........................................................................................................
Chương II: Thực trạng công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS và hướng
hoàn thiện.................................................................................................................
2.1. Những quy định của pháp luật về công khai, minh bạch thông tin trong
kinh doanh BĐS...................................................................................................
2.1.1. Nội dung thông tin của BĐS đưa vào kinh doanh.................................
2.1.2. Trách nhiệm công khai, minh bạch thông tin.........................................
2.1.3. Cách thức công khai thông tin...............................................................
2.1.4. Hình thức và mức xử lý vi phạm cụ thể liên quan đến công khai,
minh bạch thông tin..........................................................................................

1


2.2. Hạn chế của Pháp luật và những trở ngại chính trong công khai, minh

bạch thông tin trong kinh doanh BĐS..................................................................
2.2.1. Hệ thống cơ sở dữ liệu yếu kém, thiếu liên kết với thị trường..............
2.2.2. BĐS và nội dung giao dịch không đảm bảo tính pháp lý......................
2.2.3. Việc công khai thông tin BĐS không đúng quy định pháp luật............
2.2.4. Văn bản xác nhận không đúng thực tế, sai quy định pháp luật..............
2.2.5. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thực hiện tốt vai trò quản lý....
2.2.6. Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật chưa thực sự hiệu quả........
2.2.7. Chính sách thuế BĐS chưa hợp lý.........................................................
2.3. Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện cơ sở pháp luật đảm bảm thực
hiện nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS............................
2.3.1. Mục tiêu.................................................................................................
2.3.2. Yêu cầu..................................................................................................
2.3.3. Các giải pháp chủ yếu............................................................................

2


CHƯƠNG I
KHÁI QUÁT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
NGUYÊN TẮC CÔNG KHAI, MINH BẠCH TRONG KINH DOANH BĐS
1.1. Khái quát về kinh doanh BĐS
1.1.1. Khái niệm kinh doanh BĐS
Khái niệm bất động sản
Tại mỗi quốc gia hay bất cứ xã hội nào đều có nguồn tài sản quốc gia bao
gồm các tài sản bắt nguồn từ thiên nhiên và tài sản do con người lao động tạo lập
nên qua nhiều thế hệ.Tài sản quốc gia là nguồn lực tiềm năng để phát triển kinh
tế xã hội của mỗi đất nước. Trong quá trình khai thác, sử dụng và quản lý tài sản
quốc gia, người ta có thể phân tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do
nhu cầu nhất định. Hiện nay, hầu như tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc
gia thành 2 loại: Bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách

đây hàng nghìn năm, việc phân chia tài sản thành bất động sản và động sản bất
nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất rằng BĐS (BĐS) gồm
đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của
mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu
chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh” giữa hai khái niệm “BĐS” và
“động sản”.
Theo Luật La Mã, BĐS trước hết là đất đai, là một phần, bộ phận quan
trọng nhất, đầu tiên của lãnh thổ quốc gia. Những tài sản gắn liền với đất đai,
liên quan đến đất đai dựa vào đất đai để tồn tại như nhà cửa, công trình xây
dựng, thực vật cây trồng trên đất cũng được coi là BĐS bởi chúng tạo thành một
khối, một tập hợp tài sản hoàn chỉnh và trở thành BĐS. Ở thời điểm đó, các
quyền trên BĐS cung được xác định là BĐS. Đây là những quy định về tài sản
hết sức tiến bộ của Luật La Mã nên được sử dụng, đưa vào rộng rãi tại các văn
3


bản pháp luật dân sự của nhiều quốc gia. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự của Nhật
Bản và Bộ luật dân sự thương mại Thái Lan lại phân loại BĐS bao gồm: Đất
được hiểu là một hiện tích đất nhất định với không gian về chiều cao và bề sau;
Vật gắn liền với đất là những vật liên quan chặt chẽ với đất, một bộ phận thống
nhất của đất nơi các sản vật đó có vị trí xác định; Công trình kiến trúc được công
nhận là bất động sản độc lập với đất và được đăng ký riêng; Cây cối theo Luật về
rừng Nhật Bản được công nhận là BĐS với điều kiện nếu đã trở thành đối tượng
của giao dịch dân sự. Còn theo Luật về quyền sở hữu tài sản năm 2007 của
Trung Quốc thì BĐS chỉ là ruộng đất và nhà cửa, cây rừng... và những vật gắn
liền với đất.1
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây

dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định”. Như vậy, có rất nhiều khái niệm đa dạng về BĐS được quy định cụ
thể tại pháp luật của mỗi nước. Có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong
khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Quy định về BĐS trong pháp
luật của Việt Nam là khái niệm mở bởi cấu trúc “tài sản khác do pháp luật quy
định” mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
BĐS đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày
càng chiếm nhiều tỷ trọng và có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển của nền
kinh tế. Khi BĐS trở thành hàng hoá, thị trường bất động sản được hình thành là
nơi diễn ra mọi động kinh doanh BĐS. BĐS chỉ có thể trở thành hàng hóa khi
đảm bảo hai điều kiện: BĐS là một khu vực đất đai cụ thể có diện tích, ranh giới
rõ ràng; Xác định quyền sở hữu đối với BĐS đó. Về quyền cá nhân đối với BĐS
1

Bài viết “Quan niệm về BĐS trong hệ thống pháp luật của một số nước trên thế giới” :8080/index.php/home/tin-tuc-ho-tro-boi-duong/item/164-quan-niem-ve-bat-dong-santrong-he-thong-phap-luat-cua-mot-so-nuoc-tren-the-gioi

4


nhất là đất đai, lịch sử phát triển xã hội loài người đã trải qua nhiều giai đoạn vận
động, đấu tranh xung quanh vấn đề này và thực tế đến tận ngày nay còn tồn tại
hai hệ tư tưởng khác nhau. Hệ tư tưởng tư bản chủ nghĩa thì công nhận quyền cá
nhân đối với đất đai là quyền sở hữu vì hai lý do là quyền sở hữu sẽ khuyến
khích các chủ sở hữu đất tìm mọi cách phát huy tiềm năng của đất để tạo nên sự
giàu có và sự vận hành của thị trường trên cơ sở quyền sở hữu đất đai sẽ phân bố
một cách hiệu quả mọi nguồn lực để tạo thêm nhiều của cải và điều kiện sống tốt
hơn. Tuy nhiên hệ tư tưởng cộng sản chủ nghĩa thì cho rằng, về bản chẩt, sở hữu
cá nhân về đất đai mang tính không hợp pháp. Đất đai là tài nguyên quốc gia và
chỉ có quyền sở hữu được lựa chọn thông qua đại diện là nhà nước sẽ đảm bảo
giảm thiểu sự thiếu công bằng về thu nhập và giúp tối đa hóa lợi ích.

Đối với nước ta, trong thời kỳ phát triển kinh tế kế hoạch hóa tập trung
theo mô hình các nước XHCN Đông Âu trước đây, chúng ta chưa có khái niệm
đất đai là hàng hóa vi Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà
nước đại diện chủ sở hữu, không có khái niệm tư hữu về đất đai, người sử dụng
đất có quyền sử dụng nhưng không có quyền trao đổi, mua bán đất đai. Vì vậy,
đất đai không phải là hàng hóa và không có giao dịch về đất đai cũng như thị
trường đất đai chính thức. Kể từ khi thực hiện đường lối đổi mới theo Nghị quyết
Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI chuyển đổi nền kinh tế từ kế hoạch hóa tập
trung sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự
quản lý của nhà nước, hệ thống pháp luật nước ta đã có điều chỉnh cơ bản tạo
điều kiện phát triển các loại thị trường thiết yếu trong đó bổ sung quy định về
các quyền mang tính sở hữu đối với đất đai là dấu mốc đưa đất đai trở thành
hàng hóa và tạo cơ sở cho việc hình thành phát triển thị trường BĐS ở nước ta.2
Khái niệm kinh doanh BĐS

2

Nguyễn Mạnh Khang, Đất đai hàng hóa và vấn đề quản lý thị trường đất đai, Cục phát triển Quỹ đất.

5


Kinh doanh nói chung là việc bỏ vốn vào các lĩnh vực kinh tế, xã hội để thu
được các lợi ích dưới các hình thức khác nhau. Kết quả của hoạt động kinh
doanh là tạo ra tài sản cho xã hội, làm tăng tiềm lực kinh tế và phát triển xã hội;
là điều kiện chủ yếu để tạo ra việc làm, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần
của con người. Khi được công nhận là hàng hóa, bất động sản cũng là đối tượng
được kinh doanh nhằm sinh lợi nhuận. Với ý nghĩa đó, kinh doanh bất động sản
là một hoạt động đầu tư, tạo ra hàng hóa bất động sản để giao dịch trên thị
trường nhằm mục đích tạo ra của cải vật chất cho xã hội và lợi nhuận cho người

kinh doanh. Theo định nghĩa của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì “Kinh
doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua,
nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao
dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm
mục đích sinh lợi”3.
Trong đó kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh hàng hóa BĐS và
kinh doanh dịch vụ BĐS.
Kinh doanh hàng hóa BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động giao
dịch bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản
nhằm mục đích sinh lợi.
- Cho thuê BĐS là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển
giao BĐS cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử
dụng BĐS đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo
quy định pháp luật.4
- Cho thuê lại BĐS là bên thuê BĐS thỏa thuận với bên thứ ba về việc cho
thuê lại BĐS của bên cho thuê nếu được bên cho thuê đồng ý. Theo đó, bên thuê
3
4

Khoản 1, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Điều 703 Bộ luật dân sự 2005

6


chuyển giao BĐS của bên cho thuê cho bên thuê lại để sử dụng trong một thời
gian, còn bên thuê lại phải sử dụng BĐS đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại
đất khi hết thời hạn thuê theo quy định pháp luật.
- Thuê mua BĐS là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh

toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng BĐS đó; số
tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua
thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với BĐS đó.5
Kinh doanh dịch vụ BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện những công việc
nhằm hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh BĐS được thực hiện một cách thuận lợi
nhằm mục đích sinh lợi. Các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm:
- Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.6
- Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.7
- Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến
kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên.8
1.1.2. Đặc điểm kinh doanh BĐS
Kinh doanh BĐS là hoạt động thương mại cụ thể với đối tượng hàng hóa
đặc biệt là BĐS. Vì vậy, kinh doanh BĐS mang những đặc thù riêng biệt thể
hiện bản chất của hoạt động này bao gồm:
- Kinh doanh BĐS có đối tượng kinh doanh là một loại hàng hóa đặc biệt với
những đặc điểm riêng quy định cách xử sự của hoạt động kinh doanh như sau:
+ Bất động sản là một hàng hóa có tính cố định không thể di dời dẫn tới
hoạt động kinh doanh BĐS thường gắn liền với địa điểm cụ thể. Đặc điểm này là
5

Khoản 7, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Khoản 2, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
7
Khoản 6, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
8
Khoản 8, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
6

7


do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, địa điểm và
không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng lên về số lượng, diện tích.
Mặc khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng nên có hạn và bị giới
hạn về không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi trừ vùng gần
biển được bồi tụ hàng năm mới tăng diện tích. Đặc điểm này ảnh hướng rất lớn
đến hoạt động kinh doanh BĐS về địa điểm tập trung nguồn cung BĐS từ đó
quyết định tính phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS tại nhưng địa điểm
nhất định. Vấn đề vị trí của hàng hóa BĐS gồm các yếu tố: địa điểm, tình hình
phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết
cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hóa BĐS.
+ BĐS là hàng hóa có tính lâu bền dẫn tới nguồn của hoạt động kinh doanh
BĐS luôn được đảm bảo qua thời gian. Ta biết rằng đất đai là tài nguyên thiên
nhiên không thể bị hủy hoại trừ khi dưới tác động của thiên tai bị xói mòn, vùi lấp.
Đồng thời, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm,
có công trình sau cải tạo nâng cấp, gia cố có thể tồn tại rất lâu đời. Chính nhờ tính
chất này của BĐS mà đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình
sử dụng lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên nguồn của hoạt
động kinh doanh BĐS rất phong phú, đa dạng và không bao giờ cạn.
+ Hàng hóa BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm khiến cho hoạt động kinh
doanh BĐS mang tính cạnh tranh cao. Tính khan hiếm của đất đai là giới hạn về
diện tích của đất đai, của từng miếng đất, khu vực, địa phương… Chính vì tính
khan hiếm, tính cố định và không di dời nên đất đai là hàng hóa có tính cá biệt
tức không thể tồn tại hai bất động sản giống nhau vì chúng có không gian xác
định dù có cùng công trình theo một thiết kề.
+ Hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
mạnh mẽ hơn các hàng hoá thông thường khác.Vì vậy, hoạt động kinh doanh
BĐS cũng bị các yếu tố này chi phối. Bởi lẽ do tập quán của mỗi vùng, khu vực,

8


quốc gia mỗi nơi khác nhau do đó, nhu cầu về hàng hoá bất động sản cũng khác
nhau.Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh...
cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản.
- Kinh doanh BĐS không phải là kinh doanh bản thân BĐS mà là thực hiện
hoạt động giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS. Bởi vì, theo quy
định pháp luật thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện
quản lý, người dân chi có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu toàn diện
đối với đất đai. Cái mà họ có thể sử dụng là các quyền và lợi ích do đất đai mang
lại. Cho nên tương tự như vậy họ chỉ có thể giao dịch các quyền và lợi ích từ đất.
Chính vì vậy, giá đất - một bộ phận của giá BĐS không phản ánh giá trị của
hàng hóa đất đai mà nó là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất và hiệu quả
vốn đầu tư vào đất.
- Hoạt động kinh doanh BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. Như đã
phân tích về đặc điểm của BĐS quy định đặc điểm của hoạt động kinh doanh
BĐS thì BĐS là một loại hàng hoá cố định, không thể di dời về mặt vị trí và nó
chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu của người dân nơi tồn tại
BĐS. Trong khi đó, tâm lý, tập quán thị hiếu của mỗi vùng, địa phương lại mỗi
khác. Đồng thời, đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được
và tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng
khác được. Chính vì vậy, hoạt động kinh doanh BĐS cũng mang tính địa
phương.
Mặt khác, kinh doanh BĐS mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi
vùng trên đất nước, mà ở mỗi vùng đó trình độ phát triển kinh tế văn hoá, xã hội
khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều. Do đó, nhu cầu về BĐS rất khác
nhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về qui
mô và trình độ phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS. Thực tế cho thấy, kinh
doanh BĐS ở các đô thị thị trường có qui mô và trình độ phát triển sôi nổi hơn ở

9


khu vực nông thôn. Ngay cả giữa các đô thị với nhau thì đô thị là trung tâm kinh
tế, văn hoá, chính trị của một vùng hay cả nước thì cũng có kinh doanh BĐS
phát triển, hoạt động sôi động hơn các đô thi khác.
- Hoạt động kinh doanh BĐS chịu sự chi phối của pháp luật. BĐS là tài sản
quan trọng đối với mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt và các giao dịch liên quan
đến loại hàng hóa này có tác động mạnh mẽ tới hoạt động kinh tế xã hội. Nhà
nước quản lý mọi hoạt động diễn ra trong nền kinh tế xã hội của đất nước. Công
cụ hoàn hảo giúp nhà nước quản lý xã hội một cách hiệu quả chính là hệ thống
pháp luật quốc gia. BĐS muốn trở thành hàng hoá và thực hiện giao dịch trên thị
trường phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai,
thương mại và kinh doanh BĐS. Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về
BĐS như: mua, bán, thế chấp, góp vốn... Đồng thời, pháp luật còn qui định hợp
đồng giao dịch dân sự về BĐS. Cho nên, hoạt động kinh doanh BĐS cũng phải
tuân thủ qui định của Nhà nước và pháp luật.
- Hoạt động kinh doanh BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao dịch,
đầu tư kinh doanh BĐS đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một phần nhu cầu vốn
cho hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS được huy động trên thị trường vốn. Đồng
thời một lượng vốn huy động được trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị
trường BĐS - một lĩnh vực đầu tư được ưa chuộng. Hàng hoá BĐS có giá trị lớn
và có một số đặc điểm như không di dời, lâu bền... nên thường đóng vai trò tài
sản đảm bảo trong các hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vây,
hoạt động kinh doanh BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và
ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định.
1.1.3. Vai trò của kinh doanh BĐS
Với vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, thị trường BĐS ngày
càng thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế trên mọi quốc gia và góp

10


phần nâng cao đời sống quốc dân. Điều đó cho thấy hoạt động kinh doanh BĐS
– hoạt động chủ yếu và cốt lõi của thị trường BĐS chình là yếu tố quyết định
biến động của thị trường. Vai trò của hoạt động kinh doanh BĐS được thể hiện
như sau:
- Hoạt động kinh doanh BĐS thúc đẩy sản xuất phát triển, tăng nguồn thu
cho ngân sách. Hoạt động kinh doanh BĐS là tiền đề tạo ra mối quan hệ giữa sản
xuất và tiêu dùng BĐS. Đó chính là quá trình thực hiện tái sản xuất và các yếu tố
sản xuất đáp ứng các hoạt động kinh doanh của bản thân BĐS. Hoạt động kinh
doanh BĐS giúp thực hiện chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị. Khi
hoạt động kinh doanh ngưng trệ thì sự chuyển hóa này gặp khó khăn sẽ làm cho
vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng đến quá trình sản xuất. Khi hoạt động kinh
doanh BĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện tốt cho
người kinh doanh BĐS cũng nhờ đó mà thúc đẩy mạnh quá trình sản xuất.
- Hoạt động kinh doanh BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính
sách quản lý của Nhà nước do phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu của Nhà nước.
Hoạt động kinh doanh BĐS sẽ phát tín hiệu để Nhà nước nhận thấy yêu cầu cần
hoàn chỉnh, bổ sung chất xúc tác cho thị trường BĐS. Chẳng hạn, khi hoạt động
kinh doanh xuất hiện tình trạng đầu cơ, trốn thuế… Nhà nước lập tức có biện
pháp điều chỉnh bằng các công cụ pháp lý nhằm khắc phục hiện tượng này làm
lành mạnh hóa thị trường, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Hoạt động
kinh doanh BĐS được điều chỉnh hoàn thiện sẽ góp phần củng cố hệ thống đồng
bộ các loại thị trường, phát huy những ưu thế của nền kinh tế. Từ đó có thể thấy,
phát triển hoạt động kinh doanh BĐS góp phần làm đổi mới chính sách quản lý
của Nhà nước về đất đai, chính sách về BĐS.
- Hoạt động kinh doanh BĐS góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài
nước, mở rộng quan hệ quốc tế. Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể
thống nhất của các loại thị trường như: thị trường vốn, thị trường hàng hoá, thị

11


trường lao động, thị trường BĐS. Các thị trường này tác động qua lại lẫn nhau,
do đó sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS quyết định sự phát triển của
thị trường BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường và thị trường chung của
mỗi quốc gia. Khi thị trường BĐS phát triển nó kéo theo các thị trường khác phát
triển theo: thị trường vốn phát triển để cung cấp vốn cho đầu tư phát triển; thị
trường hàng hoá, thị trường lao động là các yếu tố đầu vào cho thị trường BĐS
nên cũng phát triển theo tương ứng.
Trong thời kỳ hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị
trường ngoài nước. Sự phát triển của thị trường BĐS góp phần mở rộng thị
trường nước ngoài bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho
các chủ thể nước ngoài tham gia giao dịch BĐS trong nước, đồng thời cho phép
họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và có thể cư trú và sinh sống tại
đó. Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết nhau giữa các
nước, giữa các dân tộc.9
- Phát triển hoạt động kinh doanh BĐS là điều kiện quan trọng để sử dụng
có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ
sở hữu. Theo bộ chỉ tiêu tiêu biểu thứ hai do nhà xã hội học người Mỹ A.Inkeles
gưới thiệu gồm 11 chỉ tiêu công nghiệp hóa thì trong đó tỉ lệ đô thị hóa của một
nước chuẩn công nghiệp hóa phải trên 50%.10 Như vậy, vấn đề phát triển hoạt
động kinh doanh BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và
có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường
trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch
chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý hoạt
động kinh doanh BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để
khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
9

Nguyên Huy Công, Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần VIncom, Luận văn thạc
sĩ kinh tế xây dựng
10
Tạ Lập Trung, Nên đối xử thế nào với các chỉ tiêu tổng hợp đánh giá phát triển xã hội, Trung tâm thông tin
mạng Hỗ liên Trung Quốc

12


- Hoạt động kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng về đáp ứng nhu cầu
ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn. Nhà ở là đối
tượng của hoạt động kinh doanh BĐS. Nhà ở lại là thị trường sôi động nhất trong
thị trường BĐS, những cơn sốt nhà đầu hầu hết đều bắng nguồn từ số nhà ở và lan
tỏa sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân
dân. Hoạt động kinh doanh BĐS trong đó có nhà ở với mục đích thực hiện các
giao dịch, cung ứng các dịch vụ liên quan đến nhà ở để mưu cầu lợi nhuận. Vì
vậy, phát triển và quản lý hiệu quả hoạt động kinh doanh BĐS nhà ở, bình ổn thị
trường nhà ở, đảm bảo cho giá nhà phù hợp với nhu cầu của người dân là một
trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS nhà ở.11
- Kinh doanh BĐS góp phần ổn định xã hội, nâng cao đời sống nhân dân.
Kinh doanh BĐS trong đó có kinh doanh quyền sử dụng đất luôn gắn liền với
chính sách về đất đai. Ở bất kỳ quốc gia nào, kinh doanh BĐS cũng là lĩnh vực
quan trọng trong nền kinh tế quốc dân bởi nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội.
Nếu hoạt động này diễn ra không lành mạnh sẽ dẫn đến rối loạn thị trường, gia
tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả… Điều đó tác động xấu đến niềm tin
của người dân đối với chủ trường, chính sách của nhà nước, từ đó hạn chế sự phát
triển của BĐS, do đó ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống con người cũng như
hoạt động xã hội nói chung. Hoạt động kinh doanh BĐS lành mạnh góp phần điều
hòa cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó góp phần ổn định xã hội.
- Hoạt động kinh doanh BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi

mới công nghệ, nâng cao chất lượng của hàng hóa BĐS, bảo vệ và nâng cao hiệu
quả sử dụng tài nguyên đất đai – tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá. Do trên thị
trường BĐS có nhiều nguồn cung hàng hóa BĐS, có nhiều nhà cung cấp, vì thế
luôn luôn tồn tại sự cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh. Vì vậy, các nhà kinh
11

Nguyên Huy Công, Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần VIncom, Luận văn thạc
sĩ kinh tế xây dựng

13


doanh BĐS phải không ngừng cải tiến mẫu mã và chất lượng hàng hóa BĐS nhằm
nâng cao sức cạnh tranh trong thị trường để mang lại nhiều lợi nhuận hơn.
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến kinh doanh BĐS
Các yếu tố khách quan
- Yếu tố nền kinh tế. Nền kinh tế là tổng hợp các quan hệ trong hoạt động
sử dụng nguồn lực của xã hội nhằm tạo ra các sản phẩm thỏa mãn nhu cầu khác
nhau của con người. Sự phát triển của nền kinh tế quyết định sự hưng thịnh của
một quốc gia. Hoạt động kinh doanh BĐS nằm trong hệ thống các quan hệ xã
hội thuộc nền kinh tế. Khi nền kinh tế phát triển, đời sống dân cư được nâng cao
dẫn đến nhu cầu về BĐS cũng như các dịch vụ liên quan tăng cao sẽ tác động
tích cực đến sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS. Ngược lại, khi nền
kinh tế trì trệ sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động kinh doanh BĐS bởi nó làm
giới hạn nhu cầu sử dụng sản phẩm của hoạt động này.
- Yếu tố chính sách và pháp luật. Nhà nước quản lý, tác động tới hoạt
động kinh doanh BĐS bằng các chính sách kinh tế và công cụ pháp luật. Các
chính sách về tiền tệ, quản lý đất đai có thể giúp khuyến khích tăng trưởng, điều
tiết, thanh lọc, làm cho hoạt động kinh doanh BĐS phát triển bền vững hơn,
nhưng cũng có thể thúc đẩy hoặc hạn chế dòng tiền vào BĐS, khiến thị trường

BĐS thăng trầm thiếu ổn định. Ngoài ra, việc thay đổi pháp luật điều chỉnh hoạt
động kinh doanh BĐS có ảnh hưởng trực tiếp đên tính khả thi cũng như hiệu quả
của hoạt động kinh doanh. Các quy định pháp luật đảm bảo tính thống nhất,
đồng bộ, tạo sự thông thoáng về thủ tục hành chính liên quan sẽ giúp cho hoạt
động kinh doanh BĐS được thực hiện một cách trơn tru, chính xác, hợp pháp và
ngược lại. Hệ thống pháp luật thiếu sự hoàn chỉnh và khả năng thực thi kém, các
quy định phức tạp chông chéo sẽ ảnh hưởng tới tiến độ và hiệu quả hoạt động
kinh doanh BĐS. Từ đó tác động đến sự phát triển của nền kinh tế nói chung.

14


- Yếu tố cạnh tranh. Ngành kinh doanh BĐS là ngành có tiềm năng phát
triển lớn nên ngày càng có nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này. Cùng
với xu hướng mở cửa của nền kinh tế nên mọi doanh nghiệp, thương nhân hoạt
động trong lĩnh vực này luôn củng cố tiềm lực tài chính cũng như khả năng cạnh
tranh của mình trên thị trường. Diễn biến của hoạt động kinh doanh BĐS phụ
thuộc rất nhiều vào sức cạnh tranh của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Từ đó
góp phần giúp nền kinh tế phát triển hoặc ngừng trệ.
- Yếu tố hội nhập. Việt Nam chính thức gia nhập WTO cũng là yếu tố ảnh
hưởng lâu dài tới hoạt động kinh doanh BĐS trong nước. Việc thông thoáng hơn
trong các chính sách đối với nhà đầu tư nước ngoài khi hội nhập sẽ tạo điều kiện
thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản
Việt Nam và trở thành đối thủ cạnh tranh trước tiếp với các doanh nghiệp trong
nước. Ngước lại, đây cũng là cơ hội lớn góp phần đẩy mạnh sự tăng trưởng về
nhu cầu BĐS khi hội nhập cũng nhưu những cơ hội hợp tác với các đối tác nước
ngoài thực hiện các dự án kinh doanh BĐS lớn mang tầm quốc tế nhằm nâng cao
trình độ kinh doanh, quản lý và mở rộng hoạt động kinh doanh cho các doanh
nghiệp trong nước.
- Yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội theo khu vực kinh doanh. Như

đã phấn tích ở trên, hoạt động kinh doanh BĐS mang tính địa phương sâu sắc và
chịu sự chi phối của tập quán văn hóa xã hội, thị hiếu và tâm lý của người dân
theo địa phương, Nhu cầu về BĐS phần lớn xuất phát từ nguyên nhân này mà ra,
có những vùng miền người dân có tư tưởng tích lũy BĐS cũng như có điều kiện
tích lũy cao nhưng một số địa phương tâm lý cũng như hoàn cảnh tài chính
không cho phép họ mở rộng nhu cầu BĐS của mình. Hoạt động kinh doanh BĐS
theo đó mà diễn ra sôi nổi hoặc trầm lắng theo từng địa điểm nhất định.
Các yếu tố chủ quan

15


- Yếu tố năng lực kinh doanh của thương nhân hoạt động trong lĩnh vực
kinh doanh BĐS. Năng lực kinh doanh của doanh nghiệp là khả năng duy trì và
nâng cao lợi thế của doanh nghiệp trên thị trường cùng loại, mở rộng mạng lưới
tiêu thụ, thu hút và sử dụng có hiệu quả các yếu tố sản xuất nhằm đạt lợi ích kinh
tế cao và đảm bảo sự phát triển kinh tế bền vững. Những nhân tố quyết định
năng lực kinh doanh của doanh nghiệp bao gồm trình độ chuyên môn của nguồn
nhân lực trong doanh nghiệp; nguồn lực vật chất phục vụ hoạt động kinh doanh
của doanh nghiệp và nguồn lực về tài chính của doanh nghiệp. Tùy từng quy mô,
khả năng hoạt động và mục tiêu hoạt động của doanh nghiệp với điều kiện về
năng lực kinh doanh của doanh nghiệp sẽ giúp doanh nghiệp đó tồn tại, phát
triển trong lĩnh vực kinh doanh BĐS hay bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào khác
hay không.
1.2. Khái quát về nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS
1.2.1. Khái niệm nguyên tắc công khai, minh bạch
Nguyên tắc pháp luật là những tư tưởng cơ bản chỉ đạo toàn bộ hoạt động
xây dựng và thực hiện pháp luật của nhà nước và công dân, tư tưởng xuyên suốt
nội dung của hệ thống pháp luật. Nguyên tắc pháp luật là nhưng tư tưởng cơ bản
do nhà nước xây dựng hoặc thừa nhận, do đó phản ánh ý chí của nhà nước, thuộc

khái niệm thượng tầng kiến trúc.12 Tính cơ bản của những tư tưởng tạo nên các
nguyên tắc, song sự phân biệt của nguyên tắc pháp luật so với nguyên tắc khác là
ở chỗ nhưng tư tưởng cơ bản thuộc nguyên tắc pháp luật đặt nền tảng cho toàn bộ
hoạt động xây dựng, thực hiện và áp dụng pháp luật. Nguyên tắc pháp luật là nền
tảng của hệ thống pháp luật, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt toàn bộ hệ thống pháp luật.
Một hệ thống pháp luật từ đơn giản đến phức tạp đều được thiết lập dựa trên
những nguyên tắc pháp luật nhất định. Hệ thống pháp luật được thiết lập dựa trên
hệ thống các nguyên tắc pháp luật, do đó, nguyên tắc pháp luật như hệ thống
12

Ths Đặng Minh Tuấn, chuyên đề “Một số vấn đề lý luận cơ bản về nguyên tắc pháp luật”, Đề tài nghiên cứu
khoa học cấp trường, Hà Nội 2005.

16


xương cốt làm giá đỡ cho toàn bộ hệ thống pháp luật. Trong mỗi hệ thống pháp
luật về một lĩnh vực cụ thể lại tương ứng với một hệ thống nguyên tắc khác nhau.
Công khai là một khái niệm có tính lịch sử mà sự ra đời, phát triển của nó là
tiền đề, là điều kiện tiên quyết của sự dân chủ trong các hoạt động của xã hội loài
người. Trong tiếng Anh, công khai là “Transparency”, được từ điển giải thích
tiếng Anh Oxford (Oxford advanced learner,s dictionary, p.1383) giải thích như
sau: “The quality of sth. such as a situation or an argument, that makes it easy to
understand”. Có thể hiểu tính minh bạch của pháp luật theo cách giải thích này là
sự quy định rõ ràng và dểhiểu của pháp luật13. Theo sách Đại từ điển Tiếng Việt
do Nguyễn Như Ý chủ biên, Nhà xuất bản ĐHQG thành phố Hồ Chí Minh ấn
hành năm 2007 thì công khai là "không giấu diếm, bí mật mà cho mọi người cùng
biết" (tr 346). Cụm từ “Công khai” thường đi cùng và gắn liền cụm từ “Minh
bạch”. Cũng theo sách Đại từ điển nêu trên thì minh bạch là "sáng rõ, rành mạch".
Như vậy, nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS là những

tư tưởng chỉ đạo trong thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS về việc công bố mọi
hoạt động kinh doanh BĐS một cách công khai, rộng rãi, chính xác, rõ ràng, kịp
thời cho các đối tượng liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động kinh doanh
BĐS và phải đảm bảo cho mọi đối tượng nhận tin có thể dễ dàng xử lý thông tin
mà họ nhận được.
Nguyên tắc này có những đặc điểm cơ bản của một nguyên tắc pháp luật như
sau:
- Nguyên tắc thể hiện tính chủ quan, đồng thời lại là sự phản ánh những quy
luật khách quan. Nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS thể hiện
tính chủ quan, bởi là một nguyên tắc pháp luật – một tư tưởng do con người đặt ra,
làm cơ sở cho việc ban hành, xây dựng hoặc thực hiện pháp luật. Trong mỗi thời
kỳ, mỗi nhà nước, mỗi giai cấp lại thiết lập hoặc thừa nhận những nguyên tắc pháp
13

PGS.TS.Thái Vĩnh Thắng, Các nguyên tắc của pháp luật xã hội chủ nghĩa Việt nam trong điều kiện đổi mới và
hội nhập quốc tế, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Hà Nội 2005.

17


luật khác nhau phụ thuộc vào ý chí của nhà nước, giai cấp đó. Bản thân pháp luật
đã phản ánh tính chủ quan, thì nguyên tắc pháp luật càng thể hiện tính chủ quan
hơn, bởi vì nguyên tắc pháp luật có một vai trò rất quan trọng trong việc định
hướng toàn bộ hệ thống pháp luật. Do đó, các nhà nước thường rất quan tâm đặt ra
hoặc thừa nhận những nguyên tắc pháp luật nhất định, và ở những mức độ khác
nhau, những nguyên tắc pháp luật đó phản ánh lợi ích, ý chí của nhà nước đó. Mặc
khác, nguyên tắc pháp luật cũng phản ánh những quy luật chung của đời sống xã
hội. Pháp luật là những quy tắc để điều chỉnh các qua hệ xã hội, do đó pháp luật
bao giờ cũng phản ánh các quan hệ xã hội mà nó điều chỉnh và ở đây là quan hệ
xã hội trong kinh doanh BĐS.

- Nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS được quy định
trong pháp luật cụ thể là Luật kinh doanh bất động sản. Việc ghi nhận nguyên tắc
này tại văn bản pháp luật có ý nghĩa tạo ra sự thống nhất trong việc xây dựng, thực
hiện và áp dụng pháp luật về kinh doanh BĐS.
- Nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS không bất biến mà
thay đổi không ngừng. Vì nguyên tắc phản ánh sự tồn tại, phát triển của quan hệ
kinh doanh BĐS, do đó nguyên tắc phải thay đổi để phù hợp với các quan hệ luôn
luôn phát triển thay đổi. Việc thay đổi thường diễn ra trong một thời gian dài với
sự biến chuyển của nhiều học thuyết và thực tiễn pháp luật. Tuy thay đổi, nhưng
cũng giống pháp luật, sự thay đổi của nguyên tắc luôn đảm bảo tính kế thừa thời
kỳ trước.
1.2.2. Vai trò của nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh
BĐS
Nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS là cơ sở cho việc
xây dựng, thực hiện và áp dụng pháp luật về kinh doanh BĐS. Xây dựng pháp
luật là một trong những hoạt động cơ bản của nhà nước ở tầm vĩ mô hay vi mô,
thể hiện thông qua việc lập pháp, lập quy của các cơ quan nhà nước. Xây dựng
18


pháp luật là hoạt động mang tính sáng tạo. Đó là quá trình nhận thức của các
quan hệ xã hội, quy luật vận động của các quan hệ xã hội, đặc biệt là quy luật lợi
ích, xác định tầm quan trọng pháp lý các quan hệ xã hội, từ đó thể chế hóa các
quan hệ xã hội thành các quy phạm pháp luật cụ thể. Thông qua kỹ thuật lập
pháp, lập quy nhà nước thể chế hóa các ý chí của nhân dân thành các chuẩn mực
mang tính bắt buộc chung. Các chuẩn mực đó được thể hiện thông qua các văn
bản luật hoặc các quy định dưới luật. Do đó hoạt động xây dựng pháp luật là
hoạt động mang tính sáng tạo pháp luật, sáng tạo ra giá trị tinh thần. Xuất phát từ
ý nghĩa quan trọng đó nên hoạt động xây dựng pháp luật phải tuân thủ theo
những nguyên tắc mang tính đặc thù, quan trọng nhất.

Nguyên tắc công khai, minh bạch trong lĩnh vực cụ thể là kinh doanh BĐS
sẽ định hướng hoạt động xây dựng pháp luật của nhà làm luật khi xây dựng các
điều khoản về nội dung hoạt động kinh doanh BĐS như: quy định công khai
thông tin BĐS đưa vào kinh doanh; quy định về hành vi cấm liên quan đến công
khai thông tin về bất động sản; quy định về quyền được biết thông tin của khách
hàng và các bên liên quan; quy định về công khai các dự án BĐS… Công khai,
minh bạch trong quá trình áp dụng luật về kinh doanh BĐS tạo điều kiện cho các
bên liên quan, cơ quan quản lý nhà nước dễ dàng biết được quyền và nghĩa vụ
của mình để chủ động thực hiện theo quy định của pháp luật.
Nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS là cơ sở củng cố
chức năng quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS. Quản lý là hoạt động
mang tính đặc thù của con người, là sự tác động của các chủ thể quản lý đối với
đối tượng quản lý. Một trong các chức năng cơ bản, quan trọng nhất của nhà
nước là chức năng quản lý xã hội hay còn được gọi là chức năng quản lý nhà
nước. Quản lý nhà nước là hoạt động của các cơ quan nhà nước trên các lĩnh vực
lập pháp, hành pháp và tư pháp nhằm thực hiện các chức năng đối nội và đối
ngoại của nhà nước. Đối với linh vực kinh doanh BĐS – một lĩnh vực có vai trò
19


quan trọng đối với bất kỳ nền kinh tế phát triển toàn diện nào trên thế giới và ảnh
hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia thì vai trò quản lý
nhà nước đối với linh vực này càng không thể phủ nhận. Đặc biệt đối với thị
trường BĐS ở Việt Nam thời gian qua, tuy có những bước phát triển đáng kể góp
phần thúc đẩy kinh tế xã hội đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn,
song bên cạnh đó còn bộc lộ những hạn chế, tồn tại, vi phạm diễn biến phức tạp.
Công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh BĐS chính là điều kiện giúp
nhà nước nắm bắt được tình hình hoạt động kinh doanh của thị trường sôi động
này. Đây cũng chính là nguyên tắc mà nhà lập pháp đặt ra căn cứ vào chức năng
quản lý của nhà nước.

Nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS là cơ chế gia tăng
sự bảo vệ các bên trong quan hệ kinh doanh BĐS nhất là nhà đầu tư, người có nhu
cầu BĐS, đảm bảo đối xử công bằng, giảm vấn đề xung đột lợi ích. Nhà đầu tư là
một trong những thành phần cơ bản của hệ thống tài chính, họ chính là người cung
cấp nguồn vốn – yếu tố quan trọng của thị trường BĐS, đồng thời cũng là người
hình thành nên những mối quan hệ đa dạng trong thị trường làm cho thị trường trở
nên đa dạng và phức tạp hơn. Họ chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường và là những
người chấp nhận rủi ro bỏ vốn, thực hiện các hoạt động giao dịch, sử dụng dịch vụ
trong kinh doanh BĐS. Cho nên, quyền được biết những thông tin về tình hình
hoạt động kinh doanh, rủi ro cũng như xu hướng phát triển của thị trường BĐS là
hoàn toàn toàn chính đáng. Công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS giúp cho
nhà đầu tư có thêm nguồn thông tin chính xác để đánh giá hiệu quả việc đầu tư
của mình, tránh những rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động kinh doanh BĐS, tránh
những vi phạm không đáng có. Khi vấn đề về công khai, minh bạch trong kinh
doanh BĐS ngày càng được quan tâm thì các cơ quan bảo vệ nhà đầu tư cũng tăng
cường sự giám sát thị trường BĐS. Đây chính là cơ chế vững chắc đảm bảo công
bằng quyền lợi giữa các bên trong quan hệ kinh doanh BĐS.
20


Nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS góp phần gia tăng
tính hiệu quả của thị trường BĐS. Như chúng ta biết khi tình hình hoạt động
kinh doanh BĐS được công khai minh bạch thì nguồn vốn đầu tư vào thị trường
BĐS sẽ phân bổ đúng nơi mà nó cần do đó gia tăng hiệu quả hoạt động của thị
trường BĐS. Dĩ nhiên ta cũng cần nhận định rằng việc công khai, minh bạch
hoạt động kinh doanh BĐS thật sự mang lại hiệu quả cho thị trường khi những
người sử dụng thông tin được công khai có trình độ hiểu biết và khả năng phân
tích để sử dụng hiệu quả những thông tin đó.
1.2.3. Các tiêu chí đánh giá tính công khai, minh bạch trong kinh doanh
BĐS

Để nhận biết, kiểm tra tính công khai, minh bạch trong hoạt động kinh
doanh BĐS được thể hiện ra sao cần xác định được các tiêu chuẩn nhất định làm
căn cứ đánh giá và xếp loại.
- Chỉ số minh bạch BĐS: Qua tìm hiểu của tác giả, để đánh giá về tính minh
bạch trong TTBĐS thì chỉ số minh bạch BĐS (RETI) của tập đoàn dịch vụ địa ốc
và tài chính quốc tế Jones Lang LaSalle (JLL) là một trong những chỉ số đánh
giá khá toàn diện và được chấp nhận ở nhiều quốc gia. Jones Lang LaSalle được
thành lập năm 1968 tại Chicago (Mỹ), hiện là một trong những công ty quản lý
tiền tệ và dịch vụ BĐS hàng đầu thế giới. Trên thế giới, JJL có 180 văn phòng và
hoạt động tại 70 quốc gia với hown1000 địa điểm, với doanh thu hàng năm lên
đến 3,9 tỷ USD.14 JJL cũng là tập đoàn duy nhất trong lĩnh vực nói trên nằm
trong bảng bạch kim vinh danh 400 công ty trên thế giới của tạp chí Forbes. Như
vậy, kết quả đánh giá, xếp loại của JLL có giá trị toàn cầu, là cơ sở phân tích ra
quyết định của các nhà đầu tư.
Để có được RETI, JLL đã tiến hành khảo sát bằng bảng câu hỏi với sự trợ
giúp của các cộng tác viên trên toàn thế giới. Mỗi câu hỏi có 5 sự lựa chọn với
14

/>
21


thang điểm từ 1 đến 5. Trong đó, “1” thể hiện mức độ minh bạch cao nhất và
“5” thể hiện mức độ minh bạch thấp nhất. Các quốc gia được xếp loại theo năm
nhóm theo số điểm tương ứng. Qua mỗi kỳ báo cáo (2 năm 1 lần) thì số câu hỏi
khảo sát cũng như nội dung câu hỏi được phát triển thêm cho phù hợp và theo
đánh giá của tổ chức này thì cũng bớt hà khắc hơn so với chỉ tiêu của các kỳ báo
cáo trước. Bảng câu hỏi chia thành các lĩnh vực sau:
+ Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư là sự sẵn có các chỉ số đầu tư Nhà nước,
tư nhân và các chứng khoán BĐS theo chuỗi thời gian.

+ Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường cung cấp dữ liệu theo
chuỗi thời gian chính xác về cung cầu, suất tiền thuê và lợi nhuận của tất cả các
loại BĐS tại những thị trường lớn;
+ Hệ thống quản lý – Pháp lý về hợp đồng có thể thi hành được; bảo đảm
quyền sở hữu; chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản; quản lý thuế và phí công
bằng, hiệu quả; các tiêu chuẩn xây dựng và phân vùng được quản lý hiệu quả,
công bằng.
+ Quá trình giao dịch phản ánh: sự luôn có thông tin về BĐS rao bán hoặc
cho thuê; tiêu chuẩn nghề nghiệp của người môi giới và nhà cung cấp dịch vụ;
phí dịch vụ, phí quản lý, chi phí nợ minh bạch rõ ràng.15
- Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư: Là các chỉ số đầu tư nhà nước, tư nhân
và các chứng khoán BĐS theo chuỗi thời gian; độ tin cậy và tần suất định giá
BĐS. Ở một số nước trên thê giới, các quỹ đầu tư BĐS được thành lập nhằm huy
động vốn của người dân vào lĩnh vực BĐS. Để đảm bảo tính minh bạch của thị
trường, Chính phủ các nước yêu cầu các quỹ này phải công khai tài chính, do đó
có các chỉ số để đánh giá hiệu quả đầu tư BĐS. Hiện nay ở Việt Nam chưa có chỉ
số đánh giá hiệu quả đầu tư BĐS. Các chứng khoán BĐS cũng chỉ mới xuất hiện
trên các sàn giao dịch nên không đủ dữ liệu phân tích tìm ra quy luật thị trường.13
15

Đề tài nghiên cứu khoa học “Tác động của sự minh bạch thông tin trong thị trường BĐS Việt Nam đến công
tác thẩm định giá bất động sản”, Đại học kinh tế thành phố Hồ Chí Minh

22


- Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường: Cung cấp dữ liệu theo
chuỗi thời gian chính xác về cung, cầu, suất tiền thuê và lợi nhuận của tất cả các
loại BĐS tại những thị trường lớn. Ở các quốc gia phát triển, nơi có TTBĐS với
hoạt động kinh doanh BĐS phát triển ổn định, chỉ số giá BĐS phản ánh được xu

hướng, sức mua, biến động... của thị trường một cách tương đối chính xác. Chỉ
số giá BĐS là chỉ tiêu tương đối phản ánh xu hướng và mức độ biến động giá bất
động sản theo thời gian trên cơ sở cố định số lượng từng loại bất động sản ở thời
kỳ gốc; xác định danh mục các loại bất động sản để tính chỉ số giá. Ở nước ta
hiện nay Bộ Xây dựng mới chỉ đang trong quá trình thí điểm tính các chỉ số mô
tả TTBĐS. Theo nghiên cứu, để mô tả đánh giá TTBĐS cần có hai chỉ số quan
trọng là chỉ số TTBĐS (Real EstateMarket Index -REMI) và chỉ số giá BĐS
(Real estate Price Index -RPI). Trong đó chỉ số RPI được Nhà nước chủ động
đưa ra nhằm làm cơ sở để các Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan tham khảo,
sử dụng vào việc quản lý, định hướng thị trường BĐS. Đây là một bước tiến
nhằm giúp ngày càng minh bạch hóa thị trường BĐS và qua đó, giúp thị trường
phát triển bền vững. Phương pháp tính toán chỉ số dựa trên tình hình giao dịch
thực tế giữa người dân với nhau ở một vị trí và trên một địa bàn, khu vực cụ thể
trong các đô thị chứ không phải giá do chủ đầu tư các dự án ấn định. Một số
công ty kinh doanh, môi giới mua bán BĐS đã bắt đầu tiến hành xây dựng bảng
chỉ số giá BĐS, cập nhật đến từng tuần. Tuy nhiên, việc xây dựng chỉ số giá
BĐS được thực hiện tự phát nên tính xác thực, độ tin cậy của chỉ số giá BĐS do
các công ty đưa ra cũng là một việc đáng để lưu tâm.16
- Các công cụ niêm yết: Sự minh bạch trong kinh doanh BĐS của các công
cụ niêm yết thể hiện ở việc các chủ thể kinh doanh BĐS được niêm yết trên sàn
giao dịch chứng khoán phải công khai tài chính theo tiêu chuẩn quốc tế và quản trị
doanh nghiệp theo các tiêu chuẩn quốc tế. Để công khai tài chính theo tiêu chuẩn
16

Đề tài nghiên cứu khoa học “Tác động của sự minh bạch thông tin trong thị trường BĐS Việt Nam đến công
tác thẩm định giá bất động sản”, Đại học kinh tế thành phố Hồ Chí Minh

23

quốc tế thì các chuẩn mực lập báo cáo cũng phải được tuân theo hoặc điều chỉnh
cho phù hợp với thông lệ quốc tế. Cụ thể, báo cáo tài chính tuân thủ chuẩn mực
lập báo cáo tài chính quốc tế phải cung cấp thông tin toàn diện, đúng đắn, kịp thời
và do đó nhà đầu tư có nhiều thông tin về thị trường vốn giảm được rủi ro trong
việc đưa ra quyết định kinh tế. Báo cáo tài chính được định dạng theo biểu mẫu
thống nhất và loại trừ sự khác biệt trong chuẩn mực kế toán, các thông tin trên
BCTC có tính so sánh qua đó sẽ giúp cho các nhà đầu tư BĐS giảm chi phí trong
việc xử lý thông tin kế toán, giảm sự khác biệt khác biệt quốc tế trong chuẩn mực
kế toán. Ngoài ra, chất lượng thông tin cao hơn, tính minh bạch rõ ràng sẽ làm
giảm rủi ro cho các nhà đầu tư BĐS.14
1.2.4. Mối liên hệ giữa nguyên tắc công khai, minh bạch với các nguyên
tắc khác trong kinh doanh BĐS
Hoạt động kinh doanh BĐS về bản chất là hoạt động kinh tế với mục đích
là lợi nhuận, nó phải tuân thủ những nguyên tắc cơ bản của quan hệ dân sự và
nguyên tắc đặc thù của lĩnh vực kinh doanh BĐS. Và giữa các nguyên tắc này
cũng có mối quan hệ thống nhất qua lại với nhau nhằm đảm bảo tính hợp pháp,
khả thi và hiệu quả của hoạt động kinh doanh BĐS. Xét mối liên hệ giữa các
nguyên tắc còn lại với nguyên tắc công khai, minh bạch hoạt động kinh doanh
BĐS được thể hiện như sau:
- Nguyên tắc đầu tiên của hoạt động kinh doanh BĐS là: “Tổ chức, cá nhân
hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận
trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động
kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp
luật”. Nguyên tắc này được ghi nhận tại khoản 1 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS
2014. Nội dung nguyên tắc này tương tự như nguyên tắc “tự do, tự nguyện cam
kết, thỏa thuận” và nguyên tắc “bình đẳng” được quy định tại Điều 4 và Điều 5
Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005.
24

Nguyên tắc này không chỉ được áp dụng cho lĩnh vực kinh doanh BĐS mà có
giá trị đối với tất cả các hình thức kinh doanh khác. Theo đó, yếu tố bình đẳng
giữa các chủ thể khi tham gia kinh doanh phải được chú trọng. Các bên đều bình
đẳng, không được lấy lý do khác biệt về dân tộc, giới tính, thành phần xã hội,
hoàn cảnh kinh tế, tín ngưỡng, tôn giáo, trình độ văn hóa, nghề nghiệp để đối xử
không bình đẳng với nhau. Các bên hoàn toàn tự nguyện, không để xảy ra tình
trạng, một bên có quyền, có ưu thế áp đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đe dọa, ngăn cản
đối phương để đạt mục đích của mình. Quyền tự do cam kết, thỏa thuận trong việc
xác lập quyền, nghĩa vụ trong hoạt động kinh doanh BĐS được pháp luật bảo
đảm, nếu cam kết, thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không
trái đạo đức xã hội. Bên cạnh đó, các cam kết, thỏa thuận hợp pháp đó có hiệu lực
bắt buộc thực hiện đối với các bên và phải được các chủ thể khác tôn trọng.17
Xét mối liên hệ với nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh bất
động sản thể hiện ở chỗ nguyên tắc công khai, minh bạch đảm bảo tôn trọng
quyền và lợi ích của các bên trong quan hệ kinh doanh BĐS. Nếu các thông tin
về kinh doanh bất động sản không đảm bảo tính công khai, minh bạch, các thông
tin về BĐS không chính xác, có dấu hiệu gian dối chính là biểu hiện của sự vi
phạm sự bình đẳng trong thỏa thuận giữa các bên về trách nhiệm cung cấp thông
tin của bên kinh doanh và quyền được biết thông tin của khách hàng.
- Nguyên tắc thứ hai được ghi nhận tại Khoản 2 Điều 4 Luật kinh doanh
BĐS 2014, BĐS đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của
Luật kinh doanh BĐS và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Do đặc
thù của BĐS thường là giá trị lớn, có tầm ảnh hưởng lớn đối với những vấn đề
khác nên việc đảm bảo đủ điều kiện để giao dịch trên thị trường là yêu cầu hết
sức cần thiết. Điều này giúp hạn chế việc lừa đảo trong hoạt động kinh doanh
BĐS. Ngoài việc căn cứ vào Luật kinh doanh BĐS để xác định một BĐS đủ điều
17

Pháp luật về đăng ký bất động sản: nhìn từ góc độ minh bạch hóa thị trường (trong file tailieuthamkhao của
khách hàng trong đó ko hề ghi tên tác giả hay nguồn tài liệu)

25