Nghiên cứu đề xuất giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện ba vì, thành phố hà nội

LỜI CẢM ƠN
Để có thể hoàn thành được luận văn này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc
tới PGS. TS. Trần Văn Tuấn người không những định hướng nghiên cứu cho tôi
trên con đường nghiên cứu khoa học mà còn luôn tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và
giải đáp các thắc mắc cho tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài và trực tiếp
hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các đồng nghiệp trong Bộ môn Địa chính và các
thầy, cô giáo Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia
Hà Nội đã giảng dạy và tạo điều kiện thuận lợi để tôi học tập, làm việc và nghiên
cứu. Tôi cảm thấy mình đã thật may mắn khi được là thành viên trong một tập thể
đoàn kết và gắn bó như thế.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới PGS.TS. Trần Quốc Bình người đã
luôn giúp đỡ và góp ý cho tôi trong suốt thời gian vừa qua, từ khi tôi còn là một
sinh viên. Những góp ý của thầy khi bảo vệ đề cương luận văn và những kiến thức
được học từ thầy giúp tôi có những ý tưởng và hoàn thành tốt hơn luận văn này.
Hoàn thành luận văn này, tôi không thể quên gửi lời cảm ơn tới gia đình và bạn bè
tôi, những người luôn ủng hộ, đồng hành cùng tôi trên mỗi bước đi. Không có hậu
phương vững chắc ấy tôi khó có thể yên tâm học tập và nghiên cứu.
Tôi cũng xin được gửi lời cảm ơn đến các cán bộ phòng Địa chính huyện Ba
Vì và xã Tản Lĩnh đã giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập tài liệu thực hiện luận
văn.
Trong quá trình hoàn thành luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong thầy cô và các bạn góp ý để bài viết được hoàn thiện hơn!

Hà Nội, ngày 24 tháng 12 năm 2011
Học viên

Đỗ Thị Tài Thu


MỤC LỤC

Bảng 1.1. Chỉ số tham nhũng (CPI) ở các nước trên thế giới [24]........20
Bảng 2.1. Diện tích các loại đất chính của huyện Ba Vì năm 2005 và
năm 2010.....................................................................................................33
Bảng 2.2. Số lượng GCNQSDĐ được cấp tính đến ngày 30/5/2002 và
20/06/2010...................................................................................................36
Bảng 2.3. Tình hình lập hồ sơ địa chính ở huyện Ba Vì.........................40
Bảng 3.1. Các trường của thực thể “Thua_dat”.....................................56
Bảng 3.2. Các trường của thực thể “Thua_moi”....................................56
Bảng 3.3. Các trường của thực thể “Nha_CTXD”...................................56
Bảng 3.4. Các trường của thực thể “Phan_loai_nha”............................56
Bảng 3.5. Các trường của thực thể “Phan_loai_ket_cau”.....................57
Bảng 3.6. Các trường của thực thể “Can_ho”........................................57
Bảng 3.7. Các trường của thực thể “Rung”............................................57
Bảng 3.8. Các trường của thực thể “Cay_lau_nam”..............................57
Bảng 3.9. Các trường của thực thể “Dang_ky_SD_dat”........................58
Bảng 3.10. Các trường của thực thể
“DKSH_Nha_va_Tai_san_gan_lien_voi_dat”..........................................58
Bảng 3.11. Các trường của thực thể “Phan_loai_MDSD”......................59
Bảng 3.12. Các trường của thực thể “Phan_loai_nguon_goc”.............59
Bảng 3.13. Các trường của thực thể “Giay_chung_nhan”....................59
Bảng 3.14. Các trường của thực thể “Bien_dong”.................................59
Bảng 3.15. Các trường của thực thể “Loai_bien_dong”........................60
Bảng 3.16. Các trường của thực thể “Nghia_vu_tai_chinh”.................60
Bảng 3.17. Các trường của thực thể “Boi_thuong”...............................60
Bảng 3.18. Các trường của thực thể “Nguoi_su_dung”........................61
Bảng 3.19. Các trường của thực thể “Phan_loai_NSD”.........................61
Bảng 3.20. Các trường của thực thể “Ban_do”......................................61
Bảng 3.21. Các trường của thực thể “Xa”...............................................62
Bảng 3.22. Các trường của thực thể “Huyen”........................................62

Bảng 3.23. Các trường của thực thể “Tinh”............................................62
Bảng 3.24. Các trường của thực thể “Quy_hoach”................................62
Bảng 3.25. Các trường của thực thể “Hien_trang”................................63
Bảng 3.26. Các trường của thực thể “Bang_gia_NN”............................63
Bảng 3.27. Các trường của thực thể “Vung_gia_tri”..............................63
Bảng 3.28. Các trường của thực thể “Dia_danh”...................................64


Bảng 3.29. Các trường của thực thể “Diem_khong_che_toa_do va
do_cao”.......................................................................................................64
Bảng 3.30. Các trường của thực thể “Dia_gioi_hanh_chinh”...............64
Bảng 3.31. Các trường của thực thể “Moc_dia_gioi_hanh_chinh”......65
Bảng 3.32. Bảng so sánh giữa mô hình CSDL địa chính ViLIS 2.0 và mô
hình CSDL đề tài thiết kế...........................................................................75

3


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CCDM: Core Cadastral Domain Model - mô hình hạt nhân của lĩnh vực Địa
chính;
CSDL: Cơ sở dữ liệu;
ĐGHC: Địa giới hành chính;
FIG: Fédération Internationale des Géomètres - Hiệp hội Trắc địa Thế giới;
LADM: Land Administration Domain Model;
GCN: Giấy chứng nhận;
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
GIS: Geographic Information System - hệ thông tin địa lý;
RRR: Right, Restriction, Responsibility - quyền, hạn chế và nghĩa vụ;

STDM: Social Tenure Domain Model;
UBND: Ủy Ban Nhân Dân;
UML: Unified Modeling Language - ngôn ngữ mô hình hóa thống nhất;
VLAP : Việt Nam Land Administration Project;
VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

i


DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1. Yêu cầu thông tin đất đai trong quản lý nhà nước về đất đai. 4
Hình 1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý
đất đai............................................................................................................6
Hình 1.3. Mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính, CCDM.................11
Hình 1.4. Mô hình địa chính LADM...........................................................12
Hình 1.5. Mô hình địa chính STDM của UN-Habitat, năm 2009..............13
Hình 1.6. Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần.................18
Hình 1.7. Các thuộc tính cơ bản trong mô hình CSDL địa chính ở nước
ta..................................................................................................................18
Hình 1.8. Chỉ số tham nhũng (CPI) ở các nước trên thế giới năm 2011
[24]...............................................................................................................20
Hình 1.9. Hệ thống Kadaster-on-line của Hà Lan....................................24
Hình 1.10. Trang web cung cấp thông tin địa chính trên mạng Internet
xã Đông Thành, huyêên Bình Minh, tỉnh Vĩnh Long.................................25
Hình 1.11. Tra cứu thông tin đất đai trên mạng Internet của tỉnh Vĩnh
Long.............................................................................................................26
Hình 2.1. Sơ đồ vị trí huyện Ba Vì.............................................................28
Hình 3.1. Mô hình quan hêê thực thể của cơ sở dữ liêêu địa chính huyêên
Ba Vì.............................................................................................................55

Hình 3.2. Quy trình chung xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ...................67
Hình 3.3. Nhóm thông tin thửa đất ở thôn Đức Thịnh trong ViLIS 2.0..68
Hình 3.4. Nhóm thông tin hiện trạng sử dụng đất ở huyện Ba Vì trong
ViLIS 2.0.......................................................................................................68
Hình 3.5. Quy trình chung thiết lập cơ sở dữ liệu thuộc tính................69
Hình 3.6. Kết quả đồng bộ hóa cơ sở dữ liệu từ bản đồ vào hồ sơ......70
Hình 3.7. Mô hình khai thác CSDL địa chính phục vụ quản lý nhà nước
về đất đai.....................................................................................................70
Hình 3.8. Kê khai thông tin về thửa đất....................................................71
Hình 3.9. Giao diện phần mềm sau khi kê khai thành công về cấp giấy
chứng nhận.................................................................................................72
Hình 3.10. Thông tin thuộc tính trước và sau biến động.......................73
Hình 3.11. Giao diện kết quả tách thửa thành công................................74
Hình 3.12. Mô hình cơ sở dữ liệu địa chính của phần mềm ViLIS 2.0. .74
Hình 3.13. Giao diêên chính của trang Web cung cấp thông tin cơ sở dữ
liêêu địa chính xã Tản Lĩnh, huyện Ba Vì...................................................78

ii


Hình 3.14. Đo diêên tích trên bản đồ trực tuyến.......................................79
Hình 3.15. Truy vấn thông tin trên bản đồ trực tuyến.............................80

iii


DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1. Chỉ số tham nhũng (CPI) ở các nước trên thế giới [24]........20
Bảng 2.1. Diện tích các loại đất chính của huyện Ba Vì năm 2005 và

năm 2010.....................................................................................................33
Bảng 2.2. Số lượng GCNQSDĐ được cấp tính đến ngày 30/5/2002 và
20/06/2010...................................................................................................36
Bảng 2.3. Tình hình lập hồ sơ địa chính ở huyện Ba Vì.........................40
Bảng 3.1. Các trường của thực thể “Thua_dat”.....................................56
Bảng 3.2. Các trường của thực thể “Thua_moi”....................................56
Bảng 3.3. Các trường của thực thể “Nha_CTXD”...................................56
Bảng 3.4. Các trường của thực thể “Phan_loai_nha”............................56
Bảng 3.5. Các trường của thực thể “Phan_loai_ket_cau”.....................57
Bảng 3.6. Các trường của thực thể “Can_ho”........................................57
Bảng 3.7. Các trường của thực thể “Rung”............................................57
Bảng 3.8. Các trường của thực thể “Cay_lau_nam”..............................57
Bảng 3.9. Các trường của thực thể “Dang_ky_SD_dat”........................58
Bảng 3.10. Các trường của thực thể
“DKSH_Nha_va_Tai_san_gan_lien_voi_dat”..........................................58
Bảng 3.11. Các trường của thực thể “Phan_loai_MDSD”......................59
Bảng 3.12. Các trường của thực thể “Phan_loai_nguon_goc”.............59
Bảng 3.13. Các trường của thực thể “Giay_chung_nhan”....................59
Bảng 3.14. Các trường của thực thể “Bien_dong”.................................59
Bảng 3.15. Các trường của thực thể “Loai_bien_dong”........................60
Bảng 3.16. Các trường của thực thể “Nghia_vu_tai_chinh”.................60
Bảng 3.17. Các trường của thực thể “Boi_thuong”...............................60
Bảng 3.18. Các trường của thực thể “Nguoi_su_dung”........................61
Bảng 3.19. Các trường của thực thể “Phan_loai_NSD”.........................61
Bảng 3.20. Các trường của thực thể “Ban_do”......................................61
Bảng 3.21. Các trường của thực thể “Xa”...............................................62
Bảng 3.22. Các trường của thực thể “Huyen”........................................62
Bảng 3.23. Các trường của thực thể “Tinh”............................................62
Bảng 3.24. Các trường của thực thể “Quy_hoach”................................62
Bảng 3.25. Các trường của thực thể “Hien_trang”................................63

Bảng 3.26. Các trường của thực thể “Bang_gia_NN”............................63
Bảng 3.27. Các trường của thực thể “Vung_gia_tri”..............................63
Bảng 3.28. Các trường của thực thể “Dia_danh”...................................64

iv


Bảng 3.29. Các trường của thực thể “Diem_khong_che_toa_do va
do_cao”.......................................................................................................64
Bảng 3.30. Các trường của thực thể “Dia_gioi_hanh_chinh”...............64
Bảng 3.31. Các trường của thực thể “Moc_dia_gioi_hanh_chinh”......65
Bảng 3.32. Bảng so sánh giữa mô hình CSDL địa chính ViLIS 2.0 và mô
hình CSDL đề tài thiết kế...........................................................................75

v


MỞ ĐẦU

Trong giai đoạn hiện nay, sử dụng đất đai nói chung và tại khu vực đô thị nói
riêng đang là nhu cầu thiết yếu ngày càng tăng của con người, kéo theo đó là yêu
cầu về sự quản lý chặt chẽ và có hệ thống của Nhà nước nhằm mục đích sử dụng
hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên hữu hạn này. Muốn vậy, trước hết, Nhà
nước - với vai trò là chủ sở hữu phải quản lý thật tốt quỹ đất của mình, tức là phải
trả lời được các câu hỏi “Ở đâu? Có những gì? Bao nhiêu? Như thế nào?”. Một
trong những công cụ để Nhà nước nắm chắc, quản chặt quỹ đất đồng thời cung cấp
các thông tin về sử dụng đất phục vụ nhu cầu của cộng đồng là hệ thống hồ sơ địa
chính.
Ở nước ta, nhu cầu hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính ngày càng trở nên
cấp thiết do phần lớn dữ liệu lưu trữ tại các địa phương ở dạng giấy và phương pháp

quản lý thủ công dẫn đến những khó khăn trong tra cứu thông tin và cập nhật biến
động về sử dụng đất đai. Trong khi, hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu mang tính
kế thừa cao. Vì vậy, theo sự phát triển của xã hội, các thông tin về đất đai cũng
ngày càng được tăng theo cấp số nhân. Nếu chúng ta vẫn áp dụng quản lý thủ công
theo dạng văn bản giấy tờ thì hệ thống hồ sơ địa chính sẽ chất thành “núi”. Với
những tiến bộ vượt bậc trong khoa học công nghệ cho thấy, giải pháp hữu hiệu để
giải quyết vấn đề này là thiết lập cơ sở dữ liệu (CSDL) địa chính và vận hành hệ
thống thông tin đất đai. CSDL địa chính được thiết lập, cập nhật trong các quá trình
điều tra, bằng các phương pháp khác nhau như đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký
đất đai,... CSDL phải chứa đựng đầy đủ những thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh
tế, xã hội, pháp lý đến từng thửa đất. CSDL vừa là công cụ để quản lý đất đai, vừa
cung cấp thông tin đa ngành trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước. Việc đổi mới này không chỉ đơn thuần là thay đổi dạng hồ sơ, thay đổi công
nghệ quản lý mà điểm chính là làm thay đổi hoàn toàn phương pháp quản lý. Khi cơ
sở dữ liệu địa chính này ra đời thì hệ thống pháp luật cũng phải được bổ sung, sửa
đổi sao cho đảm bảo được tính pháp lý của nó.
Ba Vì là một huyện có diện tích lớn nhất của thành phố Hà Nội, cách trung
tâm thủ đô khoảng 50km, là một trong những huyện có tốc độ đô thị hóa mạnh nhất
từ khi sát nhập vào Hà Nội, vì vậy, trên địa bàn có nhiều biến động trong sử dụng
đất. Tuy nhiên, hệ thống hồ sơ địa chính của huyện đã cũ, giá trị sử dụng kém làm
cho các giao dịch bị ngưng trệ mang tính tự phát, thiếu tính pháp lý, việc mua bán
trái phép gây ra nhiều tranh chấp, khiếu nại, công tác quản lý bị buông lỏng trong
1


một thời gian dài dẫn tới hệ thống hồ sơ địa chính của địa phương không thể đáp
ứng được những yêu cầu quản lý đất đai cũng như nhu cầu thông tin của các đối
tượng sử dụng đất đang ngày càng cấp thiết. Xuất phát từ thực tế đó, tôi đã lựa chọn
đề tài:
“Nghiên cứu đề xuất giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Ba

Vì, thành phố Hà Nội”
Mục tiêu của đề tài
Dựa trên cơ sở khoa học – pháp lý xây dựng CSDL địa chính và đánh giá thực
trạng hệ thống hồ sơ địa chính của huyện Ba Vì đề xuất các giải pháp xây dựng
CSDL địa chính phục vụ quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện.
Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở khoa học - pháp lý xây dựng CSDL địa chính ở nước ta,
nhu cầu xây dựng CSDL địa chính, tình hình xây dựng CSDL địa chính ở
trong và ngoài nước.
-

Điều tra, đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính tại huyện Ba Vì và
tình hình xây dựng CSDL địa chính của huyện.

-

Từ đó, đề xuất các giải pháp xây dựng CSDL địa chính huyện Ba Vì.

Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa: Nhằm thu thập tài liệu, số liệu về hồ
sơ địa chính; điều tra giá đất thị trường trong địa bàn huyện.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân tích các số liệu đã thu thập trong quá
trình điều tra nhằm làm rõ thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính và tình hình xây
dựng CSDL địa chính trên địa bàn huyện, từ đó đề xuất các giải pháp.
- Phương pháp kế thừa: Thu thập tài liệu trong và ngoài nước có liên quan;
khảo cứu tài liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương
trình, công trình đề tài khoa học có liên quan đến vấn đề nghiên cứu.
- Phương pháp mô hình hóa: được sử dụng để xây dựng mô hình CSDL địa
chính của huyện.
Kết quả đạt được

- Thiết kế được mô hình CSDL địa chính của huyện Ba Vì nhằm đáp ứng nhu
cầu thực tế của huyện. Mô hình có thể áp dụng cho các huyện khác có quỹ đất lâm
nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Xây dựng được CSDL địa chính bằng phần mềm ViLIS 2.0, thử nghiệm với
dữ liệu của thôn Đức Thịnh, xã Tản Lĩnh. Từ đó đưa ra những giải pháp hoàn thiện

2


hơn cho phần mềm này phục vụ nhu cầu quản lý đất đai đa dạng của huyện.
- Triển khai cung cấp thông tin về CSDL địa chính trên mạng Internet dưới
dạng bản đồ trực tuyến, thử nghiệm với dữ liệu của thôn Đức Thịnh, xã Tản Lĩnh.
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Ý nghĩa khoa học: kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng tỏ cơ sở
khoa học và pháp lý xây dựng CSDL địa chính, vai trò của nó trong quản lý nhà
nước về đất đai tại đơn vị hành chính hành chính cấp quận, huyện.
- Ý nghĩa thực tiễn:
+ Đề tài đã đưa ra được những giải pháp có tính khả thi cao nhằm xây dựng
CSDL địa chính huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội.
+ Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo hữu ích cho các nhà quản
lý, các nhà lãnh đạo có những biện pháp cụ thể để tập trung vào từng giải pháp
nhằm xây dựng CSDL địa chính trên địa bàn huyện đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai
và phát triển kinh tế - xã hội của huyện.
Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị, phụ lục và tài liệu tham khảo cấu
trúc của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1. Tổng quan về hệ thống hồ sơ địa chính và nhu cầu xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính ở nước ta.
Chương 2. Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính và tình hình xây dựng cơ sở dữ
liệu địa chính huyện ở Ba Vì – thành phố Hà Nội.

Chương 3. Đề xuất giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Ba Vì –
thành phố Hà Nội.

3


CHNG 1. TNG QUAN V H THNG H S A CHNH V NHU
CU XY DNG C S D LIU A CHNH NC TA

1.1. H thng h s a chớnh
1.1.1 Khỏi nim
H thng h s a chớnh c hiu l h thng bn a chớnh v s sỏch a
chớnh, gm cỏc thụng tin cn thit v cỏc mt t nhiờn, kinh t, xó hi, phỏp lý ca
tha t, v ngi s dng t, v quỏ trỡnh s dng t, c thit lp trong quỏ
trỡnh o c lp bn a chớnh, ng ký ln u v ng ký bin ng v s dng
t, cp giy chng nhn quyn s dng t (Hỡnh 1.1) [14].
Hồ sơ
Địa chính

1. Vị trí
2. Hình thể
3. Kích thớc

1. Bản đồ địa
chính

Tự nhiên

2. Sổ mục kê

4. Diện tích

3. Sổ địa chính

5. Loại đất
6. Giá đất

Kinh tế

Thửa đất

4. Giấy chứng
nhận quyền sử
dụng đất

7. Tên chủ sử dụng
5. Hồ sơ, giấy
tờ về chủ sử
dụng đất

8. Mục đích sử dụng
9. Thời hạn sử dụng
10. Các quyền và nghĩa vụ

Xã hội,
pháp lý

6. Các giấy tờ
pháp lý có
liên quan

11. Các rng buộc, hạn chế về
sử dụng đất
12. Biến động về sử dụng đất
13. Cơ sở pháp lý

Hỡnh 1.1. Yờu cu thụng tin t ai trong qun lý nh nc v t ai

4


Hồ sơ địa chính là tài liệu cơ sở để thiết lập Hệ thống thông tin đất đai, Hệ
thống thông tin bất động sản. Theo thông tư 09/2007/TT-BTNMT về việc hướng
dẫn lập, chỉnh sửa, quản lý hồ sơ địa chính quy định hồ sơ địa chính gồm:
-

Bản đồ địa chính.

-

Sổ địa chính.

-

Sổ mục kê đất đai.

-

Sổ theo dõi biến động đất đai.

-

Bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuỳ thuộc vào tính chất của từng loại tài liệu và đặc điểm sử dụng của chúng
mà hệ thống tài liệu trong hồ sơ địa chính được chia thành 2 loại :
+ Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết.
+ Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý.
1.1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý nhà nước về đất đai
Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai, nhất
là ở cấp cơ sở xã (phường) và cấp huyện (quận). Điều này được thể hiện thông qua
sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. (Hình
1.2) [10].
Các thông tin trong hồ sơ địa chính phục vụ trực tiếp cho công tác thống kê,
kiểm kê đất, là cơ sở xác định nguồn gốc và tình trạng pháp lý của thửa đất phục vụ
cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ địa chính phục vụ đắc lực
cho công tác giao đất, cho thuê đất và cung cấp cơ sở thông tin sử dụng đất cho
thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai.
Hồ sơ địa chính cũng đóng vai trò khá quan trọng trong công tác quản lý tài
chính về đất đai, là cơ sở để xác định hạng đất, giá trị tài sản gắn liền với đất và
nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Thông tin trong hồ sơ địa chính phản ánh
hiện trạng sử dụng đất phục vụ cho công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thông qua việc cập nhật các biến động sử dụng đất, hồ sơ địa chính cho phép nhà
quản lý theo dõi quá trình sử dụng đất.
Ở cấp độ vĩ mô, thông tin hồ sơ địa chính phản ánh thực trạng sử dụng đất làm
cơ sở để Nhà nước xây dựng chính sách sử dụng đất đai trong quá trình công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước.
Hồ sơ địa chính không chỉ có chức năng phục vụ quản lý nhà nước về đất đai
mà còn thực hiện việc cung cấp các thông tin về sử dụng đất phục vụ nhu cầu thông
tin của cộng đồng.

5


Chính sách
đất đai

- Phản ánh hiện
trạng để xây dựng
chính sách
- Đánh giá thực hiện
chính sách

Chỉnh lý hồ sơ

- Đánh giá hiện trạng
sử dụng đất
- Phản ánh kết quả
thực hiện kế hoạch

Quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất

Hồ
sơ
địa
chính

Cơ sở thẩm tra
(nguồn gốc, cơ

sở pháp lý sử
dụng đất )

Cơ sở tổng hợp số
liệu:
- Định kỳ
- Chuyên đề

Thông tin biến
động sử dụng đất

- Lập hồ sơ
- Thẩm định hồ sơ
- Kiểm tra việc giao đất,
cho thuê đất

- Cơ sở xác định hạng
đất
- Thông tin tài sản
gắn liền với đất
- Nghĩa vụ tài chính

Quản lý tài chính về
đất đai

Giao đất, cho thuê
đất

Thanh tra, giải
quyết tranh chấp,

khiếu nại

- Thống kê,
kiểm kê đất đai
- Cung cấp
thông tin

- Nguồn gốc và
thông tin thửa đất
- Tình trạng pháp lý

- Kê khai đăng ký
- Cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng
đất

Hỡnh 1.2. Vai trũ ca h thng h s a chớnh i vi cụng tỏc qun lý t ai
1.1.3. Cỏc thnh phn v ni dung h thng h s a chớnh nc ta hin nay
1.1.3.1. H s ti liu gc, lu tr v tra cu khi cn thit
H s ti liu gc l cn c phỏp lý duy nht lm c s xõy dng v quyt nh
cht lng h s a chớnh phc v thng xuyờn cho cụng tỏc qun lý. Nú bao
gm cỏc ti liu sau:
- Cỏc ti liu gc hỡnh thnh trong quỏ trỡnh o c thnh lp bn a chớnh
bao gm: ton b thnh qu giao np sn phm theo Lun chng kinh t - k thut
ó c cỏc c quan cú thm quyn phờ duyt ca mi cụng trỡnh o v lp bn
a chớnh tr bn a chớnh, h s k thut tha t, s trớch tha.
- Cỏc ti liu gc hỡnh thnh trong quỏ trỡnh ng ký ban u, ng ký bin
ng t ai v cp GCNQSD: Cỏc giy t do ch s dng t giao np khi kờ
khai ng ký, cỏc giy t phỏp lý v ngun gc s dng t, cỏc giy t liờn quan
ti ngha v ti chớnh i vi nh nc, nh GCNQSD c, vn t mua bỏn, giy

phộp xõy dng nh, bn ỏn ca Tũa ỏn nhõn dõn,
- H s kim tra k thut, nghim thu sn phm ng ký t ai, xột cp
GCNQSD.
Nh vy, h s a chớnh gc l tp hp nhng vn bn giy t c hỡnh
thnh trong quỏ trỡnh s dng t nhm xỏc nhn quyn s dng t i vi tha
t ca ch s dng; chỳng c hỡnh thnh khi xột kờ khai ng ký cp
GCNQSD; khi nhng th tc ny hon thnh, chỳng ch cú ý ngha l ti liu lu
tr v c dựng nghiờn cu khi cú yờu cu ca cỏc c quan chc nng.
6


1.1.3.2. Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý
Bên cạnh hồ sơ gốc dùng lưu trữ và tra cứu khi cần thiết còn có hồ sơ địa
chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. Nội dung của hồ sơ địa chính bao gồm
các thông tin sau đây:
1. Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí của thửa đất (thể hiện trên bản đồ địa
chính, sổ mục kê, sổ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);
2. Người sử dụng thửa đất (thể hiện trên sổ địa chính, sổ mục kê và giấy chứng
nhận QSDĐ);
3. Nguồn gốc sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất (thể hiện trên sổ
địa chính và giấy chứng nhận);
4. Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa
thực hiện (thể hiện trên sổ địa chính, sổ mục kê và giấy chứng nhận);
5. Quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất (thể hiện trên sổ
địa chính và giấy chứng nhận);
6. Biến động trong quá trình sử dụng đất (thể hiện trên sổ địa chính, sổ theo dõi
biến động đất đai và giấy chứng nhận);
7. Các thông tin khác có liên quan (thể hiện trên sổ địa chính, bản đồ địa chính
và giấy chứng nhận).
Nội dung cụ thể của hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý gồm

các loại tài liệu như sau:
* Bản đồ địa chính
Trong hệ thống tài liệu hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên cho quản lý thì
bản đồ địa chính là loại tài liệu quan trọng nhất. Bởi bản đồ địa chính cung cấp các
thông tin không gian của thửa đất như vị trí, hình dạng, ranh giới thửa đất, ranh giới
nhà, tứ cận,.. Những thông tin này giúp nhà quản lý hình dung về thửa đất một cách
trực quan. Bên cạnh các thông tin không gian bản đồ địa chính còn cung cấp các
thông tin thuộc tính quan trọng của thửa đất và tài sản gắn liền trên đất như: loại
đất, diện tích pháp lý, số hiệu thửa đất,… Bản đồ địa chính gồm hai loại: Bản đồ địa
chính cơ sở và bản đồ địa chính.
+ Bản đồ địa chính cơ sở: là bản đồ nền cơ bản để đo vẽ bổ sung thành bản đồ
địa chính. Bản đồ địa chính cơ sở thành lập bằng các phương pháp đo vẽ có sử dụng
ảnh chụp từ máy bay kết hợp với đo vẽ bổ sung ở thực địa. Bản đồ địa chính cơ sở
được đo vẽ kín ranh giới hành chính và kín khung mảnh bản đồ.
Bản đồ địa chính cơ sở là tài liệu cơ bản để biên tập, biên vẽ và đo vẽ bổ sung
thành bản đồ địa chính theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn; được lập phủ
kín một hay một số đơn vị hành chính cấp xã, huyện, tỉnh; để thể hiện hiện trạng vị
7


trí, diện tích, hình thể của các ô, thửa có tính ổn định lâu dài, dễ xác định ở thực địa
của một hoặc một số thửa đất có loại đất theo chỉ tiêu thống kê khác nhau hoặc cùng
một chỉ tiêu thống kê.
+ Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên
quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xác nhận. Bản đồ địa chính được thành lập bằng các phương pháp: đo
vẽ trực tiếp ở thực địa, biên tập, biên vẽ từ bản đồ địa chính cơ sở được đo vẽ bổ
sung để vẽ trọn các thửa đất, xác định loại đất của mỗi thửa theo các chỉ tiêu thống
kê của từng chủ sử dụng trong mỗi mảnh bản đồ và được hoàn chỉnh để lập hồ sơ
địa chính.

Bản đồ địa chính được lập theo chuẩn kỹ thuật thống nhất trên hệ thống tọa độ
nhà nước. Trong công tác thành lập và quản lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính là
một trong những tài liệu quan trọng, được sử dụng, cập nhật thông tin một cách
thường xuyên. Căn cứ vào bản đồ địa chính để làm cơ sở giao đất, thực hiện đăng
ký đất, cấp GCNQSDĐ nói chung và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở
đô thị nói riêng. Xác nhận hiện trạng, thể hiện biến động và phục vụ cho chỉnh lý
biến động của từng loại đất trong đơn vị hành chính cấp xã (phường, thị trấn). Làm
cơ sở để thanh tra tình hình sử dụng đất và giải quyết tranh chấp đất đai.
+ Bản đồ địa chính gồm các thông tin:
- Thông tin về thửa đất gồm vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diện tích,
loại đất.
- Thông tin về hệ thống thuỷ văn, thuỷ lợi gồm sông, ngòi, kênh, rạch, suối,
đê, ...
- Thông tin về đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu.
- Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới hành lang an toàn
công trình, điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.
+ Bản đồ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp:
- Có thay đổi số hiệu thửa đất.
- Tạo thửa đất mới.
- Thửa đất bị sạt lở tự nhiên làm thay đổi ranh giới thửa.
- Thay đổi loại đất.
- Đường giao thông, công trình thuỷ lợi theo tuyến, sông, ngòi, kênh, rạch suối
được tạo lập mới hoặc có thay đổi về ranh giới.
- Có thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, địa danh và
các ghi chú thuyết minh trên bản đồ.
- Có thay đổi về mốc giới hành lang an toàn công trình.

8

+ Bản đồ địa chính được đo vẽ lại khi mà biến động vượt quá 40%.
* Sổ mục kê đất đai
+ Sổ mục kê đất đai: là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi
về các thửa đất, đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới khép kín trên tờ bản
đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử dụng đất. Sổ mục kê đất đai được
lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và phục vụ thống kê, kiểm kê
đất đai.
+ Sổ mục kê gồm các thông tin:
- Thửa đất gồm mã số, diện tích, loại đất, giá đất, tài sản gắn liền với đất, tên
người sử dụng đất và các ghi chú về việc đo đạc thửa đất.
- Đường giao thông, công trình thủy lợi và các công trình khác theo tuyến mà
có sử dụng đất hoặc có hành lang bảo vệ an toàn gồm tên công trình và diện tích
trên tờ bản đồ.
- Sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến gồm
tên đối tượng và diện tích trên tờ bản đồ.
- Sơ đồ thửa đất kèm theo sổ mục kê đất đai.
+ Tất cả các trường hợp biến động phải chỉnh lý trên bản đồ địa chính thì đều
phải chỉnh lý trên sổ mục kê để tạo sự thống nhất thông tin.
* Sổ địa chính
+ Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi về
người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng sử dụng
đất của người đó. Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đất của người sử
dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng người sử dụng đất.
+ Sổ địa chính gồm các thông tin:
- Tên và địa chỉ người sử dụng đất.
- Thông tin về thửa đất gồm: số hiệu thửa đất, địa chỉ thửa đất, diện tích thửa
đất phân theo hình thức sử dụng đất (sử dụng riêng hoặc sử dụng chung), mục đích
sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất,
những hạn chế về quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện,
số phát hành và số vào sổ cấp GCNQSDĐ.

- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất.
+ Sổ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp sau:
- Có thay đổi người sử dụng đất, người sử dụng đất được phép đổi tên.
- Có thay đổi số hiệu, địa chỉ, diện tích thửa đất, tên đơn vị hành chính nơi có
đất.
- Có thay đổi hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
9


- Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất.
- Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện.
- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất.
- Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
* Sổ theo dõi biến động đất đai
+ Sổ theo dõi biến động đất đai được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn.
Sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong sử dụng đất gồm thay đổi
kích thước và hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời
hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
+ Sổ theo dõi biến động đất đai gồm các thông tin:
- Tên và địa chỉ của người đăng ký biến động.
- Thời điểm đăng ký biến động.
- Số hiệu thửa đất có biến động.
- Số tờ bản đồ có thửa đất biến động.
- Nội dung biến động về sử dụng đất.
Theo Thông tư số 09/2007/TT-BTN&MT, hồ sơ địa chính ngoài Bản đồ địa
chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai còn có Bản

lưu GCNQSDĐ.
Qua đó có thể thấy, hồ sơ địa chính là tài liệu được sử dụng thường xuyên trong
công tác quản lý nhà nước về đất đai. Do đó, nội dung của hồ sơ địa chính phải
được thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời, phù hợp với hiện trạng sử dụng đất để đáp
ứng nhu cầu quản lý về đất đai. Điều này trở nên rất dễ dàng khi thiết lập được
CSDL địa chính. Đó là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính (gồm dữ
liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các dữ liệu khác có liên
quan) được sắp xếp, tổ chức, để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thường
xuyên bằng phương tiện điện tử. Khi đó, các thông tin cần thiết có thể khai thác trực
tiếp từ CSDL địa chính. Chính vì vậy, việc xây dựng CSDL địa chính là yêu cầu cơ
bản đề xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại.
1.2. Cơ sở khoa học - pháp lý xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
1.2.1. Cơ sở khoa học xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
CSDL địa chính chứa đựng thông tin đất đai và đồng thời thể hiện mối quan hệ
của con người với thửa đất. Trên thế giới, các nhà khoa học luôn luôn cố gắng tìm
10


cách khái quát hoá các mô hình quản lý đất đai, từ đó đưa ra một chuẩn mẫu về
quản lý đất đai. Năm 1994, Hiệp hội Trắc địa thế giới (FIG) đã hoàn thành tài liệu
Cadastral 2014 thể hiện được những nguyên tắc cơ bản của một hệ thống địa chính
hiện đại với tầm nhìn 20 năm và nó đã trở thành một sợi chỉ xuyên suốt trong các
nghiên cứu có liên quan đến hồ sơ địa chính và đăng ký đất đai.
Dựa trên tài liệu này, năm 2002, một nhóm học giả người Hà Lan (Lemmen,
Van Oosterom và nnk) đã đưa ra một mô hình cơ sở dữ liệu địa chính có tên là
CCDM (Core Cadastral Domain Model) (hình 1.3).[21]

Hình 1.3. Mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính, CCDM
Mô hình này thể hiện mối quan hệ của con người (lớp Person) đối với thửa đất
(lớp Register Object) thông qua các quyền, trách nhiệm và giới hạn sử dụng đất (lớp

RRR – Right, Responsibility, Restriction). Đối tượng đăng ký có thể là thửa đất hay
bất động sản gắn liền với đất; con người là những người sử dụng, người sở hữu bất
động sản; quyền là quyền sử dụng đất và các quyền có liên quan. CCDM đã trở
thành mô hình dữ liệu chuẩn để phát triển, chỉnh sửa cho phù hợp với hệ thống quản
lý đất đai ở nhiều nước trên thế giới.
Từ mô hình này, năm 2008, hiệp hội FIG và các nhà khoa học tiếp tục phát
triển thành mô hình địa chính LADM (Land Administration Domain Model) và
được nhiều nước trên thế giới áp dụng như Bồ Đào Nha, Hà Lan, Nhật,… LADM là
một mô hình chuẩn hóa trong lĩnh vực đăng kí đất đai và hồ sơ địa chính. (hình 1.4).
Về bản chất, mô hình LADM cũng vẫn thể hiện mối quan hệ giống như
CCDM. Tuy nhiên, các khái niệm về lớp đối tượng có sự mở rộng hơn. Đó là mối
quan hệ giữa con người (lớp LA_Party) với đơn vị hành chính cơ bản (lớp
LA_BAUnit) thông qua quyền, trách nhiệm và giới hạn sử dụng (lớp LA_RRR).[21]
11


Hình 1.4. Mô hình địa chính LADM
Trên thực tế, mô hình LADM có rất nhiều lớp và phức tạp hơn rất nhiều. Tuy
nhiên hạt nhân của mô hình dựa trên 4 lớp cơ bản:
- Lớp LA_Party: là những cá nhân, tổ chức hoặc nhóm người đóng vai trò
trong việc thực hiện, giải quyết các quyền.
- Lớp LA_RRR: là các quyền, hạn chế hoặc trách nhiệm. Ví dụ như không cho
phép xây dựng trong phạm vi 200 m từ trạm nhiên liệu.
- Lớp LA_SpatialUnit: là các đơn vị không gian trên hoặc dưới bề mặt đất.
Các đơn vị không gian này có thể được thể hiện bằng dạng chữ, điểm, đường, vùng
trong không gian 2D, 3D hoặc kết hợp cả hai.
- Lớp LA_BAUnit: là đơn vị hành chính cơ bản. Đơn vị hành chính cơ bản bao
gồm các đơn vị không gian với các quyền, trách nhiệm, hạn chế duy nhất và đồng
nhất được liên kết trong toàn bộ hệ thống.
Đây là những lớp cơ bản của mô hình LADM, ngoài ra nó có thể được phát

triển hoặc thêm các lớp khác. Bởi vì, mặc dù, LADM là một mô hình hạt nhân trong
lĩnh vực địa chính nhưng LADM không được mong đợi để xây dựng hoàn toàn như
trên cho bất cứ quốc gia nào mà mô hình sẽ được mở rộng và bổ sung thêm các
thuộc tính, sự liên kết mới hoặc có thể là một lớp mới hoàn toàn nhưng nó phù hợp
đặc điểm sử dụng đất và cần thiết cho một vùng và quốc gia đó.
Ví dụ. Mô hình Social Tenure Domain Model (STDM) được phát triển dựa
trên mô hình LADM là một sáng kiến của UN-Habitat (năm 2009) nhằm hỗ trợ các
nước mà trình độ quản lý đất đai còn yếu kém. [19].
Mối quan hệ giữa con người (Lớp Party) với các đơn vị không gian (Lớp
Spatial Unit) trong mô hình STDM được hiểu là mối quan hệ xã hội – Social
Tenure Relationship (Lớp Social Tenure). Mô hình này phù hợp với các nước có
nhiều khu nhà ổ chuột, mức độ thông tin về địa chính ít, nhiều diện tích đất dựa vào
phong tục, tập quán hơn là luật ở những khu vực nông thôn,… (Hình 1.5).

12


Hình 1.5. Mô hình địa chính STDM của UN-Habitat, năm 2009
Vì vậy, LADM là một mô hình rất linh hoạt. Do đó, phải căn cứ vào điều kiện
và đặc điểm của mỗi nước để xây dựng mô hình CSDL địa chính phù hợp và có
hiệu quả nhất cho quốc gia đó.
Một ý tưởng nữa của LADM là sử dụng cơ sở dữ liệu thời gian trong thuộc
tính của các đối tượng để quản lý thông tin về quá khứ của các đối tượng. Đối với
mô hình CSDL địa chính, CSDL thời gian cho phép lưu trữ các trạng thái quá khứ
của thửa đất và các đăng ký quyền sử dụng đất. Trong LADM, các đối tượng mà có
thuộc tính tmin (được hiểu là thời gian bắt đầu) và tmax (được hiểu là thời gian kết
thúc) thì đều nằm trong lớp Versioned Objects nhằm mô tả dữ liệu quá khứ hay lịch
sử của đối tượng. Thời gian bắt đầu được hiểu là thời điểm xuất hiện đối tượng đó
theo pháp lý, còn thời gian kết thúc là thời điểm đối tượng đó không tồn tại theo
pháp lý. Như vậy, mỗi trạng thái của đối tượng được ghi nhận bởi 2 thông tin của

thời gian. Đặc điểm này nhằm mục đích quản lý biến động được dễ dàng hơn, đặc
biệt phù hợp với những quận, huyện có biến động lớn và tốc độ đô thị hóa mạnh
như huyện Ba Vì.
Ví dụ, trong CSDL thửa đất có các dòng dữ liệu như sau:
ID

Mã xã

Mã thửa đất

Diện tích

MDSD

Chủ sử dụng

Thời gian bắt đầu

18

9694

96942278

524 m2

ONT

Nguyễn Thị Lương

19

9694

96942278

324 m2

ONT

Nguyễn Thị Lương

20/8/2007

20

9694

96942279

200

ONT

Hoàng Minh Phương

20/8/2007

Thời gian kết thúc
20/8/2007

Tại mã ID 18, thửa đất mã số 96942278, diện tích 524 m 2 của bà Nguyễn Thị
Lương được sử dụng ổn định lâu dài do ông cha để lại từ trước năm 1993, vì thế
thời điểm bắt đầu không xác định được cụ thể thời gian nên để trống. Bà Lương đã
thừa kế cho con trai mình là Hoàng Minh Phương với diện tích là 200 m 2 và thời
điểm có hiệu lực của việc thực hiện thừa kế là 20/8/2007. Do đó thời gian kết thúc
13


của thửa đất 96942278 là 20/8/2007. Khi được thừa kế, tiến hành tách thửa thì sẽ
xuất hiện thêm 2 dòng dữ liệu (ID 19 và ID 20) là thửa đất 96942278 với diện tích
324 m2 và thửa đất mới 96942279 diện tích 200 m2. Cả hai thửa đất này đều có thời
gian bắt đầu là 20/8/2007, thời gian kết thúc trống, điều đó chứng tỏ hai thửa đất
vẫn đang được sử dụng và chưa có biến động xảy ra.
Hay ví dụ, trong thực thể “Tỉnh” có các dòng dữ liệu như sau:
ID

Tỉnh_ID

Tên
tỉnh

Huyêên_I
D

Thời gian
bắt đầu

Thời gian
kết thúc

2
3

17

Hà Tây

349

Theo Quyết định số 103-NQ-TVQH trên cơ sở sát
nhập hai tỉnh Sơn Tây và Hà Đông.

01/07/1965

27/12/1975

24

17

Hà Tây

271

Theo Nghị quyết của Quốc hội khóa VIII kỳ họp thứ 9.

12/08/1991

01/8/2008

2
5

1

Hà Nôôi

271

Ngày 29/5/2008, kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa XII
thông qua Nghị quyết về việc điều chỉnh ĐGHC.

01/8/2008

Lịch sử địa giới hành chính

Tại mã ID 23, tỉnh Hà Tây có mã số là 17 và huyện Ba Vì có mã số là 349
được thành lập vào ngày 01/7/1965 trên cơ sở sát nhập hai tỉnh là Sơn Tây và Hà
Đông, cho nên thời gian bắt đầu là 01/07/1965. Ngày 27/12/1975 hợp nhất với tỉnh
Hòa Bình thành tỉnh Hà Sơn Bình, do đó, thời gian kết thúc là ngày 27/12/1975.
Theo Nghị quyết của Quốc hội khóa VIII kỳ họp thứ 9 ngày 12 tháng 8 năm 1991,
tỉnh Hà Tây được tái lập, vì vậy thời điểm hình thành là 12/8/1991. Tuy nhiên, ngày
29/5/2008, kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa XII thông qua Nghị quyết về việc điều
chỉnh địa giới hành chính thành phố Hà Nội quyết định sát nhập Hà Tây vào Hà Nội
và Nghị quyết có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2008. Do đó, thời gian kết thúc của
tỉnh Hà Tây là 01/08/2008 và cũng là thời gian bắt đầu của huyện Ba Vì theo đơn vị
hành chính mới.
1.2.2. Cơ sở pháp lý xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
Ở Việt Nam, việc nghiên cứu mô hình địa chính thống nhất nói chung vẫn còn

khá mới mẻ. Tuy nhiên, về bản chất thì hệ thống địa chính ở nước ta vẫn thể hiện
mối quan hệ giữa con người (bao gồm người sử dụng và quản lý) với các thửa đất
thông qua việc quy định các quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng. Từ mối quan hệ
đó phát triển hình thành nên mô hình cơ sở dữ liệu địa chính. Đơn vị hành chính xã,
phường, thị trấn là đơn vị cơ bản để thành lập cơ sở dữ liệu địa chính. Cơ sở dữ liệu
địa chính của quận, huyện, thị xã thành phố thuộc tỉnh là tập hợp cơ sở dữ liệu địa
chính của tất cả các đơn vị hành chính cấp xã, phường thuộc quận, huyện.
Để tạo hành lang pháp lý mở đường cho sự phát triển cơ sở dữ liệu địa chính
trên quy mô toàn quốc, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số
09/2007/TT – BTNMT quy định về cơ sở dữ liệu địa chính. Theo Thông tư số
14


09/2007/TT-BTNMT thì cơ sở dữ liệu địa chính được hiểu là hệ thống bản đồ địa
chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung
được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số để phục vụ cho quản lý đất đai ở
cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.
Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính
địa chính. Trong đó:
+ Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mô tả các yếu tố gồm tự nhiên có liên
quan đến việc sử dụng đất bao gồm các thông tin:
- Vị trí, hình dạng, kích thước, toạ độ đỉnh thửa, số thứ tự, diện tích, mục đích
sử dụng của các thửa đất;
- Vị trí, hình dạng, diện tích của hệ thống thuỷ văn gồm sông, ngòi, kênh, rạch,
suối; hệ thống thuỷ lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; hệ thống đường giao
thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu và các khu vực đất chưa sử dụng không có
ranh giới thửa khép kín;
- Vị trí, tọa độ các mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và
chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an toàn
công trình;

- Điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.
+ Dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổ mục kê
đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai quy định tại Điều 47 của Luật
Đất đai bao gồm các thông tin:
- Thửa đất gồm mã thửa, diện tích, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính;
- Các đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất (không có ranh
giới khép kín trên bản đồ) gồm tên gọi, mã của đối tượng, diên tích của hệ thống
thủy văn, hệ thống thủy lợi, hệ thống đường giao thông và các khu vực đất chưa sử
dụng không có ranh giới thửa khép kín;
- Người sử dụng đất hoặc người quản lý đất gồm tên, địa chỉ, thông tin về
chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, văn bản về việc thành lập tổ chức;
- Tình trạng sử dụng của thửa đất gồm hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng,
nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền sử dụng đất, số hiệu Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cấp, mục đích sử dụng, giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa
vụ tài chính về đất đai;
- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm những thay đổi
về thửa đất, về người sử dụng đất, về tình trạng sử dụng đất.
CSDL địa chính được xây dựng phải bảo đảm các điều kiện tối thiểu sau:

15


+ Được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ theo đúng yêu cầu đối với các nội dung
thông tin của bản đồ địa chính và dữ liệu thuộc tính địa chính theo quy định.
+ Từ CSDL địa chính in ra được:
- Giấy chứng nhận;
- Bản đồ địa chính theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định;
- Sổ mục kê đất đai và Sổ địa chính theo mẫu quy định.
- Biểu thống kê, kiểm kê đất đai, các biểu tổng hợp kết quả cấp Giấy chứng

nhận và đăng ký biến động về đất đai theo mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định;
- Trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính của thửa đất hoặc một
khu đất (gồm nhiều thửa đất liền kề nhau);
+ Tìm được thông tin về thửa đất khi biết thông tin về người sử dụng đất, tìm
được thông tin về người sử dụng đất khi biết thông tin về thửa đất; tìm được thông
tin về thửa đất và thông tin về người sử dụng đất trong dữ liệu thuộc tính địa chính
thửa đất khi biết vị trí thửa đất trên bản đồ địa chính, tìm được vị trí thửa đất trên
bản đồ địa chính khi biết thông tin về thửa đất, người sử dụng đất trong dữ liệu
thuộc tính địa chính thửa đất;
+ Tìm được các thửa đất, người sử dụng đất theo các tiêu chí hoặc nhóm các
tiêu chí về tên, địa chỉ của người sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất; vị trí, kích
thước, hình thể, mã, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, nguồn gốc sử
dụng, thời hạn sử dụng của thửa đất; giá đất, tài sản gắn liền với đất, những hạn chế
về quyền của người sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; những
biến động về sử dụng đất của thửa đất; số phát hành và số vào sổ cấp Giấy chứng
nhận;
+ Dữ liệu trong CSDL địa chính được lập theo đúng chuẩn dữ liệu đất đai do
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định.
Phần mềm quản trị CSDL địa chính phải bảo đảm các yêu cầu:
+ Bảo đảm nhập liệu, quản lý, cập nhật được thuận tiện đối với toàn bộ dữ liệu
địa chính theo quy định tại Thông tư này;
+ Bảo đảm yêu cầu bảo mật thông tin trong việc cập nhật, chỉnh lý dữ liệu địa
chính trên nguyên tắc chỉ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
và chỉ do người được phân công thực hiện; bảo đảm việc phân cấp chặt chẽ đối với
quyền truy nhập thông tin trong CSDL;
+ Bảo đảm yêu cầu về an toàn dữ liệu;

16

+ Thể hiện thông tin đất đai theo hiện trạng và lưu giữ được thông tin biến
động về sử dụng đất trong lịch sử;
+ Thuận tiện, nhanh chóng, chính xác trong việc khai thác các thông tin đất đai
dưới các hình thức tra cứu trên mạng; trích lục bản đồ địa chính đối với từng thửa
đất; trích sao Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chủ
sử dụng đất; tổng hợp thông tin đất đai; sao thông tin đất đai vào thiết bị nhớ;
+ Bảo đảm tính tương thích với các phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu khác,
phần mềm ứng dụng đang sử dụng phổ biến tại Việt Nam.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo Sở Tài nguyên
và Môi trường và các ngành có liên quan lập và tổ chức thực hiện kế hoạch xây
dựng CSDL địa chính bảo đảm theo đúng quy định để đáp ứng yêu cầu quản lý đất
đai của địa phương.
Như vậy, Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT so với Thông tư số 29/2004/TTBTNMT có nhiều điểm tiến bộ hơn, ví dụ như đã có những quy định về CSDL địa
chính, đây là cơ sở pháp lý chính thức, đầu tiên về vấn đề tin học hóa hệ thống hồ
sơ địa chính ở Việt Nam.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT được ban
hành năm 2009 là một bước đột phá lớn trong cải cách thủ tục hành chính. Điểm
mới của nghị định này là Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi
loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, những quy định của pháp
luật đang ngày càng được hoàn thiện đã hỗ trợ cho việc xây dựng CSDL địa chính
được thuận lợi hơn. Khi mà thủ tục hành chính càng đơn giản bao nhiêu thì việc xây
dựng CSDL địa chính càng dễ dàng và nhanh chóng bấy nhiêu.
Tuy nhiên, một CSDL địa chính đất đai dù có được xây dựng tốt đến đâu cũng
không thể hoạt động trong một môi trường dữ liệu không được chuẩn hóa. Chính vì
thế, trong những năm gần đây Bộ Tài nguyên Môi trường đã có nhiều chú ý đến việc
xây dựng chuẩn dữ liệu về địa chính. Văn bản luật chính thức đầu tiên được ban hành
là Thông tư 17/2010/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính
trong đó bao gồm:

1. Quy định nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin của dữ liệu địa chính.
2. Quy định hệ quy chiếu không gian và thời gian áp dụng cho dữ liệu địa
chính.
3. Quy định siêu dữ liệu địa chính.
4. Quy định chất lượng dữ liệu địa chính.
5. Quy định trình bày và hiển thị dữ liệu địa chính.
17