Xây dựng khung giá các loại đất làm căn cứ để xây dựng bảng giá đất tại địa phương (TT)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (304.19 KB, 29 trang )
MỤC LỤC
MỤC LỤC............................................................................................................1
MỞ ĐẦU..............................................................................................................1
I. Sự cần thiết.......................................................................................................1
II. Cơ sở pháp lý..................................................................................................1
III. Mục tiêu và phạm vi thực hiện....................................................................2
1. Mục tiêu của dự án..........................................................................................2
2. Phạm vi thực hiện dự án.................................................................................2
2.1. Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin, tài liệu, số liệu tại 18 tỉnh (đại diện
cho các vùng) để xây dựng khung giá các loại đất theo các vùng địa lý tự nhiên kinh tế trong cả nước, cụ thể:................................................................................2
2.2. Các loại xã điều tra, khảo sát tại 18 tỉnh đại diện cho các vùng.....................2
2.3. Các loại đất điều tra, khảo sát xây dựng khung giá đất..................................2
IV. Nội dung và phương pháp thực hiện...........................................................3
1. Nội dung ..........................................................................................................3
2. Phương pháp thực hiện dự án........................................................................4
V. Sản phẩm.........................................................................................................4
1. Sản phẩm trung gian của dự án.........................................................................4
2. Sản phẩm chính của dự án.................................................................................4
VI. Bố cục của báo cáo tóm tắt kết quả thực hiện dự án.................................5
PHẦN I. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CÓ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT..........................................................................6
1. Điều kiện tự nhiên...........................................................................................6
1.1. Vị trí địa lý.....................................................................................................6
1.2. Đặc điểm địa hình...........................................................................................6
1.3. Đặc điểm hiện trạng sử dụng đất....................................................................6
2. Điều kiện kinh tế..............................................................................................7
3. Đặc điểm xã hội................................................................................................7
3.1. Đặc điểm hành chính......................................................................................7
3.2. Đặc điểm dân số.............................................................................................8
PHẦN II. ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT, THU THẬP THÔNG TIN, TÀI LIỆU,
SỐ LIỆU VÀ GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG...........................................................9
I. Lựa chọn điểm điều tra...................................................................................9
II. Thực hiện điều tra, khảo sát và thu thập thông tin.....................................9
1. Trình tự, nội dung các bước điều tra, khảo sát............................................9
2. Kết quả điều tra, khảo sát và thu thập thông tin........................................10
2.1. Kết quả thu thập tài liệu, số liệu, bản đồ tại các Bộ, ngành trung ương và 45
tỉnh không điều tra, khảo sát giá đất thị trường...................................................10
2.2. Kết quả điều tra, khảo sát thu thập thông tin, tài liệu, số liệu và giá đất thị
trường tại 18 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đại diện cho các vùng địa lý
tự nhiên - kinh tế trong cả nước..........................................................................10
PHẦN III. ĐỀ XUẤT KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT CHO CÁC VÙNG
ĐỊA LÝ TỰ NHIÊN - KINH TẾ VÀ NGUYÊN TẮC, CƠ CHẾ ĐIỀU
CHỈNH KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT........................................................11
I. Quan điểm xây dựng khung giá các loại đất...............................................11
II. Tổng hợp, phân tích, xử lý thông tin và đề xuất khung giá các loại đất
cho các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế..............................................................11
1. Tổng hợp giá đất thu thập được...................................................................11
1.1. Xây dựng biểu tổng hợp giá đất điều tra, khảo sát.......................................11
1.2. Nhập thông tin giá đất điều tra, khảo sát vào biểu tổng hợp........................12
2. Xác định mức giá đất tối thiểu và tối đa từ kết quả điều tra, khảo sát cho
từng loại đất theo từng vùng địa lý tự nhiên - kinh tế....................................12
3. Đề xuất khung giá các loại đất cho từng vùng địa lý tự nhiên - kinh tế...13
3.1. Đánh giá tình hình thực hiện khung giá đất và ban hành bảng giá đất của các
địa phương giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014..............................................13
3.2. Tổng hợp ý kiến góp ý của các địa phương về khung giá các loại đất từ kết
quả điều tra, khảo sát giá đất thị trường..............................................................15
3.3. Kết quả đề xuất khung giá các loại đất cho từng vùng địa lý tự nhiên - kinh
tế..........................................................................................................................16
III. Đề xuất nguyên tắc, cơ chế điều chỉnh khung giá các loại đất................22
1. Nguyên tắc chung..........................................................................................22
2. Nguyên tắc cụ thể..........................................................................................22
3. Thẩm quyền điều chỉnh khung giá đất........................................................22
4.Trình tự điều chỉnh khung giá đất................................................................23
5. Công bố khung giá đất điều chỉnh...............................................................24
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...........................................................................25
I. Kết luận...........................................................................................................25
II. Kiến nghị.......................................................................................................26
MỞ ĐẦU
I. Sự cần thiết
- Khung giá đất hiện hành được xây dựng từ năm 2004 và đã được điều
chỉnh vào năm 2007, tuy nhiên so với thực tế còn nhiều bất cập:
+ Khung giá đất quy định cho phạm vi cả nước nên khi áp dụng cho từng
vùng địa lý tự nhiên - kinh tế đã không còn phù hợp.
+ Mức giá đất tối thiểu và tối đa trong khung giá đất không phù hợp với
giá đất thị trường.
+ Số các loại đất quy định trong khung giá đất không còn phù hợp với thực tế.
- Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành
Trung ương Đảng (khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai
trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới.
Với các lý do nêu trên, Tổng cục Quản lý đất đai triển khai thực hiện
dự án “Xây dựng khung giá các loại đất làm căn cứ để xây dựng bảng giá
đất tại địa phương”.
II. Cơ sở pháp lý
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16
tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất;
- Nghị định số 21/2013/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2013 của Thủ tướng
Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ
Tài nguyên và Môi trường;
- Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 của Hội nghị lần
thứ 6 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính
sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới,
tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo
hướng hiện đại;
- Quyết định số 1892/QĐ-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2012 của Thủ tướng
Chính phủ về việc Phê duyệt Đề án nâng cao năng lực quản lý nhà nước ngành
Quản lý đất đai giai đoạn 2011 - 2020;
- Quyết định số 1029/QĐ-BTNMT ngày 31 tháng 5 năm 2011 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy chế quản lý các đề án, dự án,
nhiệm vụ chuyên môn thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Quyết định số 1232/QĐ-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2012 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc phê duyệt danh mục dự án chuyên môn mở mới
năm 2013;
1
- Công văn số 1204/TCQLĐĐ-KHTC ngày 05 tháng 10 năm 2012 của
Tổng cục Quản lý đất đai về việc giao nhiệm vụ xây dựng dự án chuyên môn
mở mới năm 2013.
III. Mục tiêu và phạm vi thực hiện
1. Mục tiêu của dự án
Xây dựng khung giá các loại đất theo các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế
trong cả nước để phục vụ xây dựng Nghị định về ban hành khung giá các loại
đất, làm cơ sở để xây dựng bảng giá đất tại các địa phương.
2. Phạm vi thực hiện dự án
2.1. Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin, tài liệu, số liệu tại 18 tỉnh
(đại diện cho các vùng) để xây dựng khung giá các loại đất theo các vùng địa
lý tự nhiên - kinh tế trong cả nước, cụ thể:
- Vùng Tây Bắc 02 tỉnh: Điện Biên, Hòa Bình;
- Vùng Đông Bắc 03 tỉnh: Cao Bằng, Phú Thọ và Quảng Ninh;
- Vùng Đồng bằng sông Hồng 02 tỉnh: Tp. Hà Nội, Hưng Yên;
- Vùng Bắc Trung Bộ 02 tỉnh: Thanh Hóa, Quảng Trị;
- Vùng Duyên hải Nam Trung Bộ 02 tỉnh: Tp. Đà Nẵng, Bình Thuận;
- Vùng Tây Nguyên 02 tỉnh: Gia Lai, Lâm Đồng;
- Vùng Đông Nam Bộ 02 tỉnh: Tp. Hồ Chí Minh, Bình Phước;
- Vùng Đồng bằng sông Cửu Long 03 tỉnh: Long An, Cần Thơ, Cà Mau.
2.2. Các loại xã điều tra, khảo sát tại 18 tỉnh đại diện cho các vùng
Dự án điều tra, khảo sát theo 03 loại xã của 18 tỉnh đại diện cho 08 địa lý
tự nhiên - kinh tế trong cả nước, cụ thể như sau:
- Xã đồng bằng: 175 xã, trong đó vùng Đông Bắc (11 xã), đồng bằng sông
Hồng (41 xã), Bắc Trung bộ (26 xã), Duyên hải Nam Trung bộ (17 xã), Đông
Nam bộ (30 xã), đồng bằng sông Cửu Long (50 xã).
- Xã trung du: 53 xã, trong đó vùng Đông Bắc (18 xã), đồng bằng sông
Hồng (06 xã), Bắc Trung bộ (10 xã), Duyên hải Nam Trung bộ (06 xã), Đông
Nam bộ (13 xã).
- Xã miền núi: 132 xã, trong đó vùng Tây Bắc (26 xã), Đông Bắc (40 xã),
đồng bằng sông Hồng (03 xã), Bắc Trung bộ (19 xã), Duyên hải Nam Trung bộ
(09 xã), Tây Nguyên (30 xã), Đông Nam bộ (05 xã).
2.3. Các loại đất điều tra, khảo sát xây dựng khung giá đất
* Nhóm đất nông nghiệp (06 loại đất): Đất lúa nước; Đất trồng cây hàng
năm còn lại (đất trồng lúa nương, đất trồng cây hàng năm khác); Đất trồng cây
lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối;
2
* Nhóm đất phi nông nghiệp (04 loại đất): Đất ở tại nông thôn; Đất ở tại
đô thị; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn; Đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị.
Trong quá trình thực hiện Dự án, do có những thay đổi về hệ thống chỉ
tiêu phân loại đất theo mục đích sử dụng và theo sự chỉ đạo của lãnh đạo Bộ Tài
nguyên và Môi trường có một số điều chỉnh sau:
* Về các loại đất điều tra, khảo sát để xây dựng khung giá:
- Gộp đất lúa nước và đất trồng cây hàng năm còn lại thành đất trồng cây
hàng năm.
- Tách đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn thành đất
thương mại dịch vụ tại nông thôn và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
không phải là đất thương mại dịch vụ tại nông thôn.
- Tách đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị thành đất
thương mại dịch vụ tại đô thị và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không
phải là đất thương mại dịch vụ tại đô thị.
Các loại đất còn lại giữ nguyên theo Dự án. Như vậy, các loại đất thực
hiện điều tra, khảo sát 11 loại đất, cụ thể:
- Nhóm đất nông nghiệp (05 loại đất): Đất trồng cây hàng năm; Đất trồng
cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối;
- Nhóm đất phi nông nghiệp (06 loại đất): Đất ở tại nông thôn; Đất ở tại
đô thị; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại
dịch vụ tại nông thôn; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là
đất thương mại dịch vụ tại đô thị; Đất thương mại dịch vụ tại nông thôn và đất
thương mại dịch vụ tại đô thị.
* Về việc phân chia các vùng để đề xuất khung giá đất:
Trong quá trình triển khai Dự án xây dựng khung giá các loại đất từ kết
quả điều tra, khảo sát giá đất thị trường, Dự án vẫn thực hiện theo 08 vùng địa lý
tự nhiên, kinh tế. Tuy nhiên, khi đề xuất khung giá để phục cho việc ban hành
Nghị định về khung giá các loại đất của Chính phủ thì:
- Gộp hai vùng địa lý tự nhiên - kinh tế Tây Bắc và Đông Bắc thành vùng
kinh tế trung du và miền núi phía Bắc.
- Đổi tên các vùng địa lý, tự nhiên - kinh tế thành các vùng kinh tế.
IV. Nội dung và phương pháp thực hiện
1. Nội dung
- Thu thập thông tin tài liệu, số liệu
- Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin tài liệu, số liệu; giá đất thị trường
tại 18 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đại diện cho các vùng địa lý tự
nhiên - kinh tế cho cả nước
3
- Phân tích, tổng hợp, đánh giá tài liệu điều tra, thu thập
- Khoanh vùng giá đất theo các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế trên bản đồ nền
- Xây dựng khung giá các loại đất và bản đồ vùng giá đất
- Đề xuất nguyên tắc, cơ chế điều chỉnh khung giá các loại đất
2. Phương pháp thực hiện dự án
2.1. Phương pháp điều tra, khảo sát giá đất thị trường.
2.2. Phương pháp thu nhập (xác định giá đất theo phương pháp thu nhập).
2.3. Phương pháp điều tra, thu thập thông tin tài liệu.
2.4. Phương pháp xử lý số liệu: Phân tích, xử lý số liệu.
2.5. Phương pháp phân tích, thống kê.
2.6. Phương pháp chuyên gia.
V. Sản phẩm
1. Sản phẩm trung gian của dự án
- Tài liệu hướng dẫn điều tra, thu thập thông tin, số liệu liên quan đến việc
xây dựng khung giá các loại đất.
- Các tài liệu thu thập liên quan đến dự án.
- Báo cáo tổng hợp tài liệu thu thập tại các Bộ, ngành trung ương, các
ngân hàng, các cơ quan định giá và 45 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
- Hệ thống bảng, biểu, phiếu điều tra theo phương pháp điều tra giá đất thị
trường tại 18 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
- Báo cáo kết quả điều tra, phân tích, đánh giá các yếu tố về điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá các loại đất tại các tỉnh điều tra.
- Báo cáo kết quả điều tra, khảo sát giá đất thị trường tại các tỉnh điều tra.
2. Sản phẩm chính của dự án
- Báo cáo tổng hợp kết quả thực hiện dự án “Xây dựng khung giá các loại
đất làm căn cứ để xây dựng bảng giá đất tại các địa phương”.
- Khung giá các loại đất theo các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế trong cả
nước phục vụ việc ban hành Nghị định về khung giá các loại đất.
- Bản đồ vùng giá đất theo các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế trong cả
nước, tỷ lệ 1/100.000.
- Báo cáo đề xuất nguyên tắc, cơ chế điều chỉnh khung giá các loại đất
theo các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế trong cả nước để phục vụ việc ban hành
Nghị định về khung giá các loại đất và Thông tư hướng dẫn.
- Dự thảo nội dung khung giá các loại đất trong Nghị định của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
4
VI. Bố cục của báo cáo tóm tắt kết quả thực hiện dự án
Báo cáo tóm tắt kết quả thực hiện dự án ngoài phần Mở đầu, Kết luận và
Kiến nghị, gồm 3 phần:
Phần I: Khái quát các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội có ảnh hưởng đến giá đất
Phần II: Điều tra, khảo sát thu thập thông tin, tài liệu, số liệu và giá đất thị trường
Phần III: Đề xuất khung giá các loại đất cho các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế và
nguyên tắc, cơ chế điều chỉnh khung giá các loại đất
5
PHẦN I. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CÓ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
1. Điều kiện tự nhiên
1.1. Vị trí địa lý
Việt Nam là quốc gia nằm trên bán đảo Đông Dương thuộc khu vực Đông
Nam Á, ven biển Thái Bình Dương. Việt Nam có đường biên giới trên đất liền
dài 4.550km, tiếp giáp với Trung Quốc ở phía Bắc, với CHDCND Lào và
Camphuchia ở phía Tây; phía Đông giáp biển Đông.
1.2. Đặc điểm địa hình
Phần lớn lãnh thổ Việt Nam là đồi núi (đồi núi chiếm khoảng ¾ diện tích
lãnh thổ), theo số liệu thống kê đất đai năm 2013 Việt Nam 10.226 đơn vị hành
chính cấp xã, trong đó có 4.611 xã đồng bằng với diện tích 8.581.388,73 ha,
chiếm 25,93% diện tích cả nước; có 1.977 xã trung du với diện tích
1.244.038,73 ha, chiếm 3,76% diện tích cả nước; 3.638 xã miền núi với diện tích
23.271.303,54 ha, chiếm 70,31% diện tích cả nước.
1.3. Đặc điểm hiện trạng sử dụng đất
Theo số liệu thống kê năm 2013, diện tích các loại đất được quy định
trong khung giá đất phân bố theo các vùng như sau:
Đất rừng sản
xuất (ha)
Đất nuôi
trồng thuỷ
sản (ha)
Đất làm
muối
(ha)
Đất ở tại
nông thôn
(ha)
Đất ở tại
đô thị
(ha)
Đất sản xuấ
kinh doanh
phi nông
nghiệp tại
nông thôn
(ha)
Đất sản
xuấ kinh
doanh phi
nông
nghiệp tại
đô thị (ha)
3.822.241,0
7.597.989,00
707.827,0
17.887,0
558.488,0
143.815,0
195.493,10
82.283,90
646.957,0
245.700,0
1.544.135,56
36.551,0
1.674,0
97.037,0
14.139,0
23.091,59
4.536,41
4.437.643,5
689.907,0
319.539,5
994.576,04
20.310,0
6.427,0
56.334,0
17.724,3
29.870,91
8.345,09
Tây Bắc
3.741.485,0
497.259,0
90.537,0
737.027,00
6.373,0
0,0
33.164,0
3.102,1
5.475,85
1.433,15
Vùng Đông
Bắc
6.395.426,0
739.299,0
320.093,5
2.270.485,50
46.306,0
1,0
78.180,0
16.102,6
33.577,79
13.321,21
Đồng Bằng
Sông Hồng
1.495.772,5
643.380,0
76.496,0
30.364,90
81.879,0
1.199,0
107.196,0
23.794,0
26.818,96
21.833,04
Đồng bằng
Sông Cửu
Long
4.057.658,0
2.038.830,0
568.295,0
139.293,00
480.806,0
5.491,0
100.982,0
23.323,0
20.415,00
4.968,00
Tây
Nguyên
5.464.107,0
850.807,0
1.150.740,0
1.709.301,00
8.447,0
40.665,0
13.439,0
8.662,00
3.763,00
Vùng Đông
Nam Bộ
2.359.083,0
303.036,0
1.050.840,0
172.806,00
27.155,0
44.930,0
32.191,0
47.581,00
24.084,00
Vùng địa lý
tự nhiên kinh tế
Đất trồng
cây hàng
năm (ha)
Đất trồng
cây lâu năm
(ha)
Tổng diện
tích tự nhiên
Cả nước
33.096.731,0
6.409.475,0
Bắc Trung
Bộ
5.145.556,0
Duyên Hải
Nam Trung
Bộ
6
3.095,0
2. Điều kiện kinh tế
Tổng sản phẩm quốc nội năm 2013 (GDP) của cả nước là 3.584,26 nghìn
tỷ đồng. Bình quân GDP theo đầu người đạt 40,08 triệu đồng/người/năm, bình
quân thu nhập theo đầu người giữa các vùng không đồng đều, cao nhất là vùng
Đông Nam bộ với 75,34 triệu đồng/người/năm, thấp nhất là 17,87 triệu
đồng/người/năm tại vùng Đông Bắc.
Trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014, kinh tế - xã hội của cả nước
có sự biến động rất lớn, tác động mạnh đến giá các mặt hàng trong đó có giá đất.
Về nông nghiệp: Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp và thủy sản năm 2014
theo giá so sánh 2010 ước tính đạt 830 nghìn tỷ đồng, tăng 3,9% so với năm
2013, bao gồm: Nông nghiệp đạt 617,5 nghìn tỷ đồng, tăng 2,9%; lâm nghiệp
đạt 23,9 nghìn tỷ đồng, tăng 7,1%; thủy sản đạt 188,6 nghìn tỷ đồng, tăng 6,8%.
Về công nghiệp: Năm 2014, chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp ước
tính tăng 7,6% so với năm 2013 với xu hướng tăng nhanh vào các tháng cuối
năm (Quý I tăng 5,3%, quý II tăng 6,9%, quý III tăng 7,8%, quý IV ước tính
tăng 10,1%), cao hơn nhiều mức tăng 5,9% của năm 2013. Trong mức tăng
chung cả năm của toàn ngành công nghiệp, ngành khai khoáng tăng 2,5%, đóng
góp 0,5 điểm phần trăm; ngành chế biến, chế tạo tăng 8,7%, cao hơn mức tăng
7,3% của năm 2013, đóng góp 6,2 điểm phần trăm; sản xuất và phân phối điện
tăng 12,1%, đóng góp 0,8 điểm phần trăm; ngành cung cấp nước, xử lý nước
thải, rác thải tăng 6,4%, đóng góp 0,1 điểm phần trăm.
Về thương mại - dịch vụ: Năm 2014, doanh thu dịch vụ lưu trú ăn uống và
du lịch đạt 381,8 nghìn tỷ đồng, tăng 8% so với năm 2013. Ước tính năm 2014,
doanh thu dịch vụ khác đạt 347, 3 nghìn tỷ đồng, tăng 9,4% so với năm trước.
3. Đặc điểm xã hội
3.1. Đặc điểm hành chính
Về hành chính, hiện nay Việt Nam có 63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương với tổng diện tích tự nhiên 33.096.731 ha (theo số liệu thống kê đất đai
năm 2013); có 712 đơn vị hành chính cấp huyện và 10.226 đơn vị hành chính
cấp xã.
Số lượng xã phân theo loại địa hình và đô thị phân theo loại đô thị của
từng vùng địa lý tự nhiên - kinh tế:
T
T
Tên tỉnh
Số lượng loại xã phân theo loại địa hình và đô thị phân theo loại đô thị
theo vùng địa lý tự nhiên - kinh tế
Đô
Đồng Trung Miền
Loại
Loại
Loại
Loại
thị Loại I
bằng
du
núi
II
III
IV
V
ĐB
Cả nước
4.611
1.977
3.638
2
20
18
52
79
558
2.077
76
118
1
2
5
5
3
101
4
1
31
11
13
106
1
Vùng đồng bằng sông Hồng
2
Vùng Tây Bắc
3
Vùng Đông Bắc
652
58
209
1833
7
3
2
T
T
Tên tỉnh
Số lượng loại xã phân theo loại địa hình và đô thị phân theo loại đô thị
theo vùng địa lý tự nhiên - kinh tế
Đô
Đồng Trung Miền
Loại
Loại
Loại
Loại
thị Loại I
bằng
du
núi
II
III
IV
V
ĐB
4
Vùng Bắc Trung bộ
86
980
112
3
2
10
6
78
5
Vùng Duyên hải Nam Trung
bộ
86
636
71
8
2
6
8
63
6
Vùng Tây Nguyên
727
2
1
2
4
48
7
Vùng Đông Nam bộ
671
1
1
3
9
31
8
Vùng đồng bằng sông Cửu
Long
1633
1
5
11
35
100
76
125
1
3.2. Đặc điểm dân số
Dân số cả nước hiện khoảng 90.728.900 người (theo số liệu thống kê năm
2014 của Tổng cục Thống kê), mật độ dân số trung bình là 274 người/km 2. Dân
số phân bố không đều theo các vùng miền trong cả nước, trong đó nhiều dân
nhất là vùng đồng bằng sông Hồng khoảng 20,71 triệu người tương đương với
983 người/km2, ít nhất là vùng Tây Bắc có khoảng 2,94 triệu người tương đương
với 79 người/km2.
TT
Vùng kinh tế
Cả nước
1
Đồng bằng sông Hồng
2
GDP
nghìn tỷ
(Năm
2013)
%GDP
của
tỉnh so
với cả
nước
3.592,11
GDP bình
quân năm
2013 (Triệu
đồng/người)
Dân số
(nghìn
người)
năm
2014 của
Tổng cục
thống kê
40,8
90.728,9
% dân
số vùng
so với
cả nước
Mật độ dân
số
(người/km2)
năm 2014
của Tổng
cục thống kê
274
733,762
20,43%
38,03
20.705,2
22,82%
983
Tây Nguyên
167,86
4,67%
30,82
5.525,8
6,09%
101
3
Đồng bằng sông Cửu Long
604,77
16,84%
34,66
17.517,6
19,31%
432
4
Đông Nam Bộ
1164,74
32,42%
75,34
15.790,4
17,40%
669
5
Đông Bắc Bộ
250,38
6,97%
25,47
8.730,4
9,62%
151
6
Tây Bắc Bộ
56,25
1,57%
19,43
2.937,2
3,24%
79
7
Bắc Trung Bộ
274,97
7,65%
26,60
10405,2
11,47%
202
8
Duyên hải Nam Trung Bộ
339,39
9,45%
37,50
9117,5
10,05%
205
8
PHẦN II. ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT, THU THẬP THÔNG TIN, TÀI LIỆU,
SỐ LIỆU VÀ GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG
I. Lựa chọn điểm điều tra
Việc điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường được thực
hiện cho từng vùng địa lý tự nhiên - kinh tế.
Tại mỗi vùng địa lý tự nhiên - kinh tế, lựa chọn tối thiểu 02 tỉnh đại diện
theo các yêu cầu sau:
- Có đủ các loại địa hình của vùng (đồng bằng, trung du, miền núi);
- Có đủ các loại đất cần điều tra trong vùng;
- Có đủ các loại đô thị của vùng;
- Mức giá các loại đất trong bảng giá đất thuộc loại thấp nhất hoặc cao
nhất so mức giá cùng loại đất của các tỉnh còn lại trong vùng.
Tại mỗi tỉnh đại diện của vùng lựa chọn một số xã, đô thị để điều tra khảo
sát, thu thập thông tin, tài liệu, số liệu và giá đất thị trường. Yêu cầu đối với các
xã, đô thị được lựa chọn như sau:
- Đối với các xã:
+ Phải đại diện cho các loại địa hình của vùng;
+ Có đủ các loại đất cần điều tra để xây dựng khung giá đất cho loại địa
hình mà xã đại diện.
+ Có giao dịch, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất của loại đất cần điều
tra trong thời gian 12 tháng tính đến thời điểm điều tra;
+ Mức giá các loại đất trong bảng giá đất thuộc loại thấp nhất hoặc cao
nhất so mức giá cùng loại đất tại các xã khác trong tỉnh.
- Đối với các đô thị: Không phân biệt theo loại địa hình mà chỉ phân ra
theo loại đô thị, vì vậy các điểm điều tra phải theo các loại đô thị trong vùng.
Cách lựa chọn các điểm điều tra tương tự như trên.
II. Thực hiện điều tra, khảo sát và thu thập thông tin
1. Trình tự, nội dung các bước điều tra, khảo sát
- Trình tự điều tra, khảo sát:
+ Điều tra, khảo sát tại các Bộ, ngành trung ương, các ngân hàng và cơ
quan định giá.
+ Điều tra, khảo sát tại cấp tỉnh.
+ Điều tra, khảo sát tại cấp huyện.
+ Điều tra, khảo sát tại cấp xã.
- Nội dung:
9
+ Tại các Bộ, ngành trung ương, các ngân hàng và cơ quan định giá; các
Sở, ban, ngành; các phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện thu thập thông
tin tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến giá đất.
+ Tại cấp xã: Điều tra, khảo sát thu thập thông tin giá đất chuyển nhượng
QSDĐ thực tế theo mẫu phiếu điều tra.
2. Kết quả điều tra, khảo sát và thu thập thông tin
2.1. Kết quả thu thập tài liệu, số liệu, bản đồ tại các Bộ, ngành trung
ương và 45 tỉnh không điều tra, khảo sát giá đất thị trường
- Tại các Bộ, ngành trung ương, các ngân hàng và cơ quan định giá: thu
thập được 122 tài liệu về các quy định pháp luật về giá đất và định giá đất như
các Nghị định, thông tư, Luật Đất đai, Luật Giá và một số quy định hướng dẫn
thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá…
- Tại 45 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương không điều tra giá đất thị
trường thu thập được 197 tài liệu, số liệu.
2.2. Kết quả điều tra, khảo sát thu thập thông tin, tài liệu, số liệu và giá
đất thị trường tại 18 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đại diện cho các
vùng địa lý tự nhiên - kinh tế trong cả nước
Tổng số phiếu điều tra, khảo sát là 12.619 phiếu, phân theo các vùng địa
lý tự nhiên - kinh tế và theo các loại đất điều tra như sau:
TT
Tên tỉnh
Cả nước
Tổng
số
lượng
Số lượng phiếu điều tra
CHN
CLN
NTS
RSX
LMU
ONT
ODT
CSK
(ONT)
CSK
(ODT)
12.61
9
5.01
9
1.92
0
760
463
68
2.32
1
1.96
9
43
56
1.926
898
162
223
46
356
221
9
11
793
321
71
92
111
98
88
4
8
1
Vùng đồng bằng
sông Hồng
2
Vùng Tây Bắc
3
Vùng Đông Bắc
2.198
1.00
4
146
125
141
31
295
433
8
15
4
Vùng Bắc Trung Bộ
1.913
1.065
145
125
99
15
192
258
5
9
5
Vùng Duyên Hải
Nam Trung Bộ
1.136
569
247
22
18
13
142
119
2
4
6
Vùng Tây Nguyên
906
174
392
5
7
132
190
2
4
7
Vùng Đông Nam Bộ
1.744
133
393
40
5
897
269
4
3
8
Vùng Đồng bằng
sông Cửu Long
2.003
855
364
128
4
209
391
9
2
10
41
PHẦN III. ĐỀ XUẤT KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT CHO CÁC VÙNG
ĐỊA LÝ TỰ NHIÊN - KINH TẾ VÀ NGUYÊN TẮC, CƠ CHẾ ĐIỀU
CHỈNH KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT
I. Quan điểm xây dựng khung giá các loại đất
- Bảo đảm tuân thủ, phù hợp với Hiến pháp, Luật Đất đai và các quy định
pháp luật khác có liên quan.
- Tiếp tục thể chế tinh thần Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần
thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp
luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để
đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại,
bảo đảm nguyên tắc định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý
của Nhà nước.
- Kế thừa các quy định hiện hành còn phù hợp với thực tiễn; quy định chi
tiết khung giá đất, thu hẹp khoảng cách giữa mức giá tối thiểu và giá tối đa theo
từng vùng, bảo đảm tính ổn định, khả thi và giải quyết được những bất cập, tồn
tại trong thực tiễn.
- Bảo đảm công khai, minh bạch trong việc quy định, quyết định giá đất
nhằm hạn chế tham nhũng, tiêu cực trong quản lý, sử dụng đất đai.
II. Tổng hợp, phân tích, xử lý thông tin và đề xuất khung giá các loại đất
cho các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế
1. Tổng hợp giá đất thu thập được
1.1. Xây dựng biểu tổng hợp giá đất điều tra, khảo sát
Dự án sử dụng phần mềm Microsoft Excel để xây dựng biểu tổng hợp giá
đất điều tra, khảo sát (gọi tắt là biểu tổng hợp) gồm các thông tin về điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và giá đất thị trường theo
mẫu phiếu điều tra cho từng thửa đất.
Biểu tổng hợp được xây dựng chung cho nhóm đất nông nghiệp và đất
phi nông nghiệp tại nông thôn (đất ở tại nông thôn, đất thương mại dịch vụ và
đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch
vụ tại nông thôn); nhóm đất phi nông nghiệp tại đô thị được xây dựng biểu
tổng hợp riêng.
Trường hợp những khu vực điều tra, khảo sát giá đất của các thửa đất
thuộc nhóm đất nông nghiệp nhưng không có giao dịch, chuyển nhượng Quyền
sử dụng đất thì điều tra thêm các thông tin về thửa đất theo mẫu phiếu phụ kèm
theo. Các thông tin trong mẫu phiếu phụ được xây dựng để hỗ trợ cho việc tính
giá đất theo phương pháp thu nhập được quy định tại Thông tư số 145/2007/TTBTC về việc hướng dẫn thực nghiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16
tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007
của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
11
1.2. Nhập thông tin giá đất điều tra, khảo sát vào biểu tổng hợp
Các phiếu thu thập thông tin về thửa đất được phân ra thành 02 nhóm:
nhóm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp tại nông thôn; nhóm đất phi nông
nghiệp tại đô thị.
Các thông tin trong phiếu điều tra được nhập trực tiếp vào biểu tổng hợp
theo từng nhóm đất đã phân loại ở trên riêng cho từng vùng địa lý tự nhiên kinh tế. Trường hợp các thửa đất điều tra có giá chuyển nhượng (hoặc giá đất do
đấu giá quyền sử đất) thì nhập trực tiếp giá chuyển nhượng (hoặc giá đất do đấu
giá quyền sử đất) vào biểu tổng hợp. Trường hợp thửa đất không có giá chuyển
nhượng đối với nhóm đất nông nghiệp thì nhập các thông tin thu thập được theo
mẫu phiếu phụ vào biểu tính toán đã được xây dựng bằng phần mềm Micrsoft
Excel. Biểu sẽ tự động tính ra các thông tin về thu nhập của thửa đất (tổng thu
nhập của thửa đất, tổng chi phí của thửa đất và thu nhập thuần của thửa đất). Các
thông tin về thu nhập thửa đất của thửa đất được kết nối trực tiếp đến biểu tổng
hợp và tự động tính ra giá của thửa đất; còn đối với các loại đất gồm đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ tại đô thị và
nông thôn, đất thương mại dịch vụ tại đô thị và nông thôn thì được xác định theo
giá đất ở cùng vị trí đã mua bán, chuyển nhượng QSDĐ theo một tỷ lệ nhất định
(tuỳ theo từng địa phương ở khoảng từ 50% đến 110%).
2. Xác định mức giá đất tối thiểu và tối đa từ kết quả điều tra, khảo sát cho
từng loại đất theo từng vùng địa lý tự nhiên - kinh tế
- Trình tự xác định mức giá tối thiểu và tối đa cho các loại đất:
+ Trên cơ sở số liệu đã nhập vào biểu tổng hợp trên, sử dụng phần mềm
Microsoft Excel để nhóm các thửa đất trong một vùng tự nhiên kinh tế theo các
loại xã Đồng bằng, Trung du, Miền núi và loại đô thị.
+ Trong từng loại xã khu vực Đồng bằng, Trung du, Miền núi, tiến hành
nhóm các thửa đất theo từng loại đất: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu
năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản; đất ở tại nông thôn; đất thương
mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải
là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch
vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương
mại dịch vụ tại đô thị.
+ Giá đất của từng loại đất trong từng khu vực đồng bằng, trung du, miền
núi được sắp xếp theo dãy giá trị từ thấp đến cao và biểu diễn bằng đồ thị.
+ Từ đồ thị tiến hành phân tích, rà soát, xử lý và loại trừ những giá đất
không bình thường trong dãy giá trị giá đất, đó là:
> Giá đất ở những vị trí cá biệt, không phổ biến đối với khu vực điều tra
(giá quá cao hoặc quá thấp).
> Giá đất thu thập được do bị ảnh hưởng bởi quá trình đô thị hóa và các
yếu tố khách quan khác, ví dụ: giá đất chuyển nhượng có khả năng thay đổi mục
12
đích sử dụng hiện tại đối với loại đất đang điều tra (do đất có vị trí xen kẹt trong
khu dân cư, ở gần mặt đường, ...).
- Xác định mức giá tối thiểu, mức giá tối đa cho các loại đất:
Trong dãy giá đất còn lại (sau khi đã loại các giá đất không bình thường),
trên đồ thị xác định khu vực tập trung nhiều giá đất ở mức thấp nhất và khu vực
tập trung nhiều giá đất ở mức cao nhất; tiến hành phân tích, lựa chọn một trong
các giá đất của khu vực tập trung nhiều giá đất ở mức thấp nhất làm mức giá tối
thiểu. Tương tự như vậy phân tích, lựa chọn một trong các giá đất của khu vực
tập trung nhiều giá đất ở mức cao nhất làm mức giá tối đa.
3. Đề xuất khung giá các loại đất cho từng vùng địa lý tự nhiên - kinh tế
3.1. Đánh giá tình hình thực hiện khung giá đất và ban hành bảng giá
đất của các địa phương giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014
Kết quả so sánh giá đất trong bảng giá đất năm 2014 với khung giá đất
quy định tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP và đánh giá biến động giá đất trong
bảng giá đất giai đoạn 2010-2014 như sau:
3.1.1. Đất trồng cây hàng năm
- 100% số tỉnh ban hành mức giá đất thấp nhất của bảng giá đất cao hơn
nhiều so với mức tối thiểu của khung giá đất hiện hành (phần lớn cao hơn từ 0,6
- 4,0 lần) và có nhiều tỉnh quy định mức giá đất cao nhất bằng mức tối đa của
khung giá đất.
- Trong giai đoạn 2010-2014 có 05/07 vùng có biến động tăng mức giá tối
thiểu trong bảng giá đất, cao nhất là vùng Duyên hải Nam Trung bộ và 05/07
vùng có biến động tăng mức giá tối đa trong bảng giá đất, cao nhất là vùng
Đông Bắc.
3.1.2. Đất trồng cây lâu năm
- 100% số tỉnh ban hành mức giá đất thấp nhất của bảng giá đất cao hơn
nhiều so với mức tối thiểu của khung giá đất hiện hành (phần lớn cao hơn từ
0,45 - 4,0 lần) và có nhiều tỉnh quy định mức giá đất cao nhất bằng mức tối đa
của khung giá đất.
- Trong giai đoạn 2010-2014 có 07/07 vùng có biến động tăng mức giá tối
thiểu trong bảng giá đất, cao nhất là vùng trung du và miền núi phía Bắc và
04/07 vùng có biến động tăng mức giá tối đa, cao nhất là vùng Bắc Trung bộ.
3.1.3. Đất rừng sản xuất (59 tỉnh có đất rừng sản xuất)
- 100% số tỉnh ban hành mức giá đất thấp nhất của bảng giá đất cao hơn
nhiều so với mức tối thiểu của khung giá đất hiện hành (phần lớn cao hơn từ
0,6 - 8,33) và có nhiều tỉnh quy định mức giá đất cao nhất bằng mức tối đa của
khung giá đất.
- Trong giai đoạn 2010-2014 có 07/07 vùng có biến động tăng mức giá tối
thiểu, cao nhất là vùng Duyên hải Nam Trung bộ và 06/07 vùng có biến động
tăng mức giá tối đa, cao nhất là vùng Đông Nam bộ.
13
3.1.4. Đất nuôi trồng thủy sản
- 95% số tỉnh ban hành mức giá đất thấp nhất của bảng giá đất cao hơn
nhiều so với mức tối thiểu của khung giá đất hiện hành (phần lớn cao hơn từ
0,4 - 7,0 lần) và có nhiều tỉnh quy định mức giá đất cao nhất bằng mức tối đa
của khung giá đất.
- Trong giai đoạn 2010-2014 có 7/7 vùng có biến động tăng mức giá tối
thiểu, cao nhất là vùng Tây Nguyên và 02/07 vùng có biến động tăng mức giá
tối đa, cao nhất là vùng trung du và miền núi phía Bắc.
3.1.5. Đất làm muối (23 tỉnh có đất làm muối)
- 83% số tỉnh ban hành mức giá đất thấp nhất của bảng giá đất cao hơn
nhiều so với mức tối thiểu của khung giá đất hiện hành (phần lớn cao hơn từ
1,0 -11,0 lần) và có nhiều tỉnh quy định mức giá đất cao nhất bằng mức tối đa
của khung giá đất.
- Trong giai đoạn 2010-2014 có 02/07 vùng có biến động tăng mức giá tối
thiểu, cao nhất là vùng Đồng bằng sông Cửu Long và 03/07 vùng có biến động
tăng mức giá tối đa, cao nhất là vùng Đồng bằng sông Cửu Long.
3.1.6. Đất ở tại nông thôn
- 100% số tỉnh ban hành mức giá đất thấp nhất của bảng giá đất cao hơn
nhiều so với mức tối thiểu của khung giá đất hiện hành (phần lớn cao hơn 0,33
-9,0 lần) và có nhiều tỉnh quy định mức giá đất cao nhất bằng mức tối đa của
khung giá đất.
- Trong giai đoạn 2010-2014 có 07/07 vùng có biến động tăng mức giá tối
thiểu, cao nhất là vùng trung du và miền núi phía Bắc và 07/07 vùng có biến
động tăng mức giá tối đa, cao nhất là vùng Đồng bằng sông Hồng.
3.1.7. Đất ở tại đô thị
- 85% số tỉnh ban hành mức giá đất thấp nhất của bảng giá đất cao hơn
nhiều so với mức tối thiểu của khung giá đất hiện hành (phần lớn cao hơn từ
0,5- 2,67 lần) và có nhiều tỉnh quy định mức giá đất cao nhất bằng mức tối đa
của khung giá đất.
- Trong giai đoạn 2010-2014 có 05/07 vùng có biến động tăng mức giá tối
thiểu, cao nhất là đô thị loại II của vùng Đồng bằng sông Hồng và 05/07 vùng có
biến động tăng mức giá tối đa, cao nhất là đô thị loại II của vùng Đồng bằng
sông Hồng.
3.1.8. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
Phần lớn các tỉnh ban hành bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp bằng 50% - 80% giá đất ở cùng vị trí.
14
3.2. Tổng hợp ý kiến góp ý của các địa phương về khung giá các loại
đất từ kết quả điều tra, khảo sát giá đất thị trường
Khung giá các loại đất từ kết quả điều tra, khảo sát giá đất thị trường được
gửi xin ý kiến góp ý của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Kết quả tổng
hợp ý kiến góp ý của 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương như sau:
- Đối với đất trồng cây hàng năm: 32/63 tỉnh đồng ý với mức giá tối
thiểu, 44/63 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, còn lại đề nghị điều chỉnh cho
phù hợp.
- Đối với đất trồng cây lâu năm: 26/63 tỉnh đồng ý với mức giá tối
thiểu, 40/63 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, còn lại đề nghị điều chỉnh cho
phù hợp.
- Đối với đất rừng sản xuất (có 59 tỉnh có đất rừng sản xuất): 33/59
tỉnh đồng ý với mức giá tối thiểu, 45/59 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, còn
lại đề nghị điều chỉnh cho phù hợp.
- Đất nuôi trồng thủy sản: 32/63 tỉnh đồng ý với mức giá tối thiểu, 40/63
tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, còn lại đề nghị điều chỉnh cho phù hợp.
- Đất làm muối (có 23 tỉnh có đất làm muối): 13/23 tỉnh đồng ý với mức
giá tối thiểu, 15/23 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, còn lại đề nghị điều chỉnh
cho phù hợp.
- Đối với đất ở tại nông thôn
+ Xã đồng bằng (có 44 tỉnh có loại xã đồng bằng): 25/44 tỉnh đồng ý với
mức giá tối thiểu, 36/44 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, còn lại đề nghị điều
chỉnh cho phù hợp.
+ Xã trung du (có 16 tỉnh có loại xã trung du): 09/16 tỉnh đồng ý với mức
giá tối thiểu, 13/16 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, còn lại đề nghị điều chỉnh
cho phù hợp.
+ Xã miền núi (có 42 tỉnh có loại xã miền núi): 25/42 tỉnh đồng ý với mức
giá tối thiểu, 31/42 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, còn lại đề nghị điều chỉnh
cho phù hợp.
- Đối với đất ở tại đô thị
+ Đô thị loại đặc biệt: Hà Nội đồng ý với mức giá tối thiểu, Thành phố
Hồ Chí Minh đề nghị giảm mức giá tối thiểu; Hà Nội đề xuất mức tối đa là
120.000.000 đồng/m2, Thành phố Hồ Chí Minh đồng ý với mức đề xuất trong
khung giá là 162.000.000 đồng/m2.
+ Đô thị loại I (có 13 tỉnh có đô thị loại I): 06/13 tỉnh đồng ý với mức
giá tối thiểu, 08/13 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, còn lại đề nghị điều chỉnh
cho phù hợp.
+ Đô thị loại II (có 13 tỉnh có đô thị loại II): 05/13 tỉnh đồng ý với mức
giá tối thiểu, 09/13 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, còn lại đề nghị điều chỉnh
cho phù hợp.
15
+ Đô thị loại III (có 41 tỉnh có đô thị loại III): 21/41 tỉnh đồng ý với mức
giá tối thiểu, 33/41 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, còn lại đề nghị điều chỉnh
cho phù hợp.
+ Đô thị loại IV (có 34 tỉnh có đô thị loại IV): 16/34 tỉnh đồng ý với mức
giá tối thiểu, 25/34 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, còn lại đề nghị điều chỉnh
cho phù hợp.
+ Đô thị loại V (có 61 tỉnh có đô thị loại V): 36/61 tỉnh đồng ý với mức
giá tối thiểu, 46/61 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, còn lại đề nghị điều chỉnh
cho phù hợp.
- Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
+ Đối với đất thương mại, dịch vụ: Phần lớn các tỉnh đề nghị quy định
mức giá đất thương mại, dịch vụ (tại đô thị và nông thôn) bằng 80% giá đất ở
cùng vị trí.
+ Đối với đất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại,
dịch vụ: Phần lớn các tỉnh đề nghị quy định mức giá đất thương mại, dịch vụ (tại
đô thị và nông thôn) bằng 60% giá đất ở cùng vị trí.
3.3. Kết quả đề xuất khung giá các loại đất cho từng vùng địa lý tự
nhiên - kinh tế
Khung giá các loại đất cho từng vùng địa lý tự nhiên - kinh tế được đề xuất
trên cơ sở quan điểm xây dựng khung giá các loại đất và dựa trên các căn cứ sau:
- Kết hợp kết quả so sánh giá đất trong bảng giá đất năm 2014 với khung
giá đất quy định tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP và đánh giá biến động giá
đất trong bảng giá đất giai đoạn 2010-2014; tổng hợp, phân tích thông tin về giá
đất điều tra; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất.
- Ý kiến góp ý của các Bộ, ngành liên quan, các chuyên gia, các nhà khoa
học và ý kiến của UBND 63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, đặc biệt các
tỉnh, thành phố có đề xuất mức giá các loại đất quá cáo hoặc quá thấp so với các
mức giá của cùng loại đất trong dự thảo khung giá đất để xin ý kiến.
- Khi đề xuất mức giá của các loại đất trong khung giá đất có xem xét,
tính toán tới việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định giá đất trong bảng giá
cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa trong khung giá đất đối với
đất phi nông nghiệp tại đô thị và không quá 50% đối với đất nông nghiệp trong
khu dân cư, trong địa giới hành chính phường.
- Khung giá các loại đất được đề xuất cho các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế
làm cơ sở cho các địa phương khi xây dựng bảng giá đất phải đảm bảo khả năng
thu hút các nhà đầu tư, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.
Theo chỉ đạo của Lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường, gộp hai vùng
địa lý, tự nhiên - kinh tế Tây Bắc và Đông Bắc thành vùng kinh tế trung du và
miền núi phía Bắc, đồng thời đổi tên các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế còn lại
16
thành các vùng kinh tế. Vì vậy khung giá các loại đất được đề xuất cho 07 vùng
kinh tế như sau (đơn vị: nghìn đồng/m2):
3.3.1. Đất trồng cây hàng năm
Loại xã
Xã đồng bằng
Giá tối
thiểu
Vùng kinh tế
Xã trung du
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Xã miền núi
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc
22
105
17
90
10
85
2. Vùng đồng bằng sông Hồng
30
212
25
165
21
95
8
125
6
95
5
85
15
120
10
85
8
70
5
105
10
160
3. Vùng Bắc Trung bộ
4. Vùng duyên hải Nam Trung bộ
5. Vùng Tây Nguyên
6. Vùng Đông Nam bộ
15
250
7. Vùng đồng bằng sông Cửu Long
15
212
12
110
3.3.2. Đất trồng cây lâu năm
Loại xã
Xã đồng bằng
Giá tối
thiểu
Vùng kinh tế
Xã trung du
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Xã miền núi
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc
25
105
20
130
10
130
2. Vùng đồng bằng sông Hồng
42
250
38
190
32
160
3. Vùng Bắc Trung bộ
10
125
7
95
6
85
4. Vùng duyên hải Nam Trung bộ
15
135
10
90
8
85
5
135
10
230
5. Vùng Tây Nguyên
6. Vùng Đông Nam bộ
15
300
7. Vùng đồng bằng sông Cửu Long
15
250
12
180
3.3.3. Đất rừng sản xuất
Loại xã
Xã đồng bằng
Giá tối
thiểu
Vùng kinh tế
1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc
Xã trung du
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Xã miền núi
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
7
33
4
45
2
25
12
82
11
75
9
60
3. Vùng Bắc Trung bộ
3
30
2
20
1,5
18
4. Vùng duyên hải Nam Trung bộ
4
60
3
45
1
40
1,5
50
8
150
2. Vùng đồng bằng sông Hồng
5. Vùng Tây Nguyên
6. Vùng Đông Nam bộ
9
190
7. Vùng đồng bằng sông Cửu Long
8
142
12
110
3.3.4. Đất nuôi trồng thuỷ sản
Loại xã
Xã đồng bằng
17
Xã trung du
Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Vùng kinh tế
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc
22
60
20
85
8
70
2. Vùng đồng bằng sông Hồng
30
212
28
165
21
95
3. Vùng Bắc Trung bộ
6
115
4
95
3
70
4. Vùng duyên hải Nam Trung bộ
7
120
6
85
4
70
4
60
8
160
5. Vùng Tây Nguyên
6. Vùng Đông Nam bộ
10
250
7. Vùng đồng bằng sông Cửu Long
12
250
9
110
3.3.5. Đất làm muối
Vùng kinh tế
Giá tối thiểu
1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc
Giá tối đa
8
75
16
80
5
100
4. Vùng duyên hải Nam Trung bộ
10
135
5. Vùng Đông Nam bộ
18
135
6. Vùng đồng bằng sông Cửu Long
12
142
2. Vùng đồng bằng sông Hồng
3. Vùng Bắc Trung bộ
3.3.6. Đất ở tại nông thôn
Loại xã
Xã đồng bằng
Giá tối
thiểu
Vùng kinh tế
1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc
Xã trung du
Giá tối đa
Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối đa
Giá tối
thiểu
Giá tối đa
50
8.500,00
40
7.000,00
25
9.500,00
100
29.000,00
80
15.000,00
70
9.000,00
3. Vùng Bắc Trung bộ
35
12.000,00
30
7.000,00
20
5.000,00
4. Vùng duyên hải Nam Trung bộ
40
12.000,00
30
8.000,00
25
6.000,00
15
7.500,00
40
9.000,00
2. Vùng đồng bằng sông Hồng
5. Vùng Tây Nguyên
6. Vùng Đông Nam bộ
60
18.000,00
7. Vùng đồng bằng sông Cửu Long
40
15.000,00
50
12.000,00
3.3.7. Đất ở tại đô thị
Vùng kinh tế
Loại đô thị
I
II
III
IV
V
ĐB
I
II
1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc
2. Vùng đồng bằng sông Hồng
18
Giá tối thiểu
220
150
100
75
50
1.500,00
1.000,00
800
Giá tối đa
65.000,00
52.000,00
40.000,00
25.000,00
15.000,00
162.000,00
76.000,00
50.000,00
Vùng kinh tế
Loại đô thị
Giá tối thiểu
III
IV
V
I
II
III
IV
V
I
II
III
IV
V
I
II
III
IV
V
ĐB
I
II
III
IV
V
I
II
III
IV
V
3. Vùng Bắc Trung bộ
4. Vùng duyên hải Nam Trung bộ
5. Vùng Tây Nguyên
6. Vùng Đông Nam bộ
7. Vùng đồng bằng sông Cửu Long
400
300
120
300
200
160
80
40
400
250
180
100
50
400
300
150
100
50
1.500,00
700
500
400
300
120
400
300
150
100
50
Giá tối đa
40.000,00
30.000,00
25.000,00
65.000,00
45.000,00
32.000,00
25.000,00
15.000,00
76.000,00
45.000,00
25.000,00
12.000,00
10.000,00
48.000,00
35.000,00
26.000,00
20.000,00
15.000,00
162.000,00
65.000,00
45.000,00
35.000,00
22.000,00
15.000,00
65.000,00
45.000,00
32.000,00
25.000,00
15.000,00
3.3.8. Đất thương mại dịch vụ tại nông thôn
Loại xã
Vùng kinh tế
1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc
2. Vùng đồng bằng sông Hồng
3. Vùng Bắc Trung bộ
4. Vùng duyên hải Nam Trung bộ
5. Vùng Tây Nguyên
6. Vùng Đông Nam bộ
7. Vùng đồng bằng sông Cửu Long
Xã đồng bằng
Giá tối
Giá tối đa
thiểu
40
6.800,00
80
23.200,00
28
9.600,00
32
9.600,00
48
32
14.400,00
12.000,00
Xã trung du
Giá tối
Giá tối đa
thiểu
32
5.600,00
64
12.000,00
24
5.600,00
24
6.400,00
40
9.600,00
Xã miền núi
Giá tối
Giá tối
thiểu
đa
20 7.600,00
56 7.200,00
16 4.000,00
20 4.800,00
12 6.000,00
32 7.200,00
3.3.9. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương
mại dịch vụ tại nông thôn
Loại xã
Xã đồng bằng
19
Xã trung du
Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Vùng kinh tế
Giá tối đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc
30
5.100,00
24
4.200,00
15
5.700,00
2. Vùng đồng bằng sông Hồng
60
17.400,00
48
9.000,00
42
5.400,00
3. Vùng Bắc Trung bộ
21
7.200,00
18
4.200,00
12
3.000,00
4. Vùng duyên hải Nam Trung bộ
24
7.200,00
18
4.800,00
15
3.600,00
9
4.500,00
24
5.400,00
5. Vùng Tây Nguyên
6. Vùng Đông Nam bộ
36
10.800,00
7. Vùng đồng bằng sông Cửu Long
24
9.000,00
30
7.200,00
3.3.10. Đất thương mại dịch vụ tại đô thị
Vùng kinh tế
Loại đô thị
1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc
3. Vùng Bắc Trung bộ
4. Vùng duyên hải Nam Trung bộ
5. Vùng Tây Nguyên
176
52.000,00
II
120
41.600,00
III
80
32.000,00
IV
60
20.000,00
V
40
12.000,00
1.200,00
129.600,00
I
800
60.800,00
II
640
40.000,00
III
320
32.000,00
IV
240
24.000,00
V
96
20.000,00
I
240
52.000,00
II
160
36.000,00
III
128
25.600,00
IV
64
20.000,00
V
32
12.000,00
I
320
60.800,00
II
200
36.000,00
III
144
20.000,00
IV
80
9.600,00
V
40
8.000,00
I
320
38.400,00
II
240
28.000,00
III
120
20.800,00
IV
80
16.000,00
V
40
12.000,00
1.200,00
129.600,00
560
52.000,00
ĐB
I
20
Giá tối đa
I
ĐB
2. Vùng đồng bằng sông Hồng
Giá tối thiểu
Vùng kinh tế
Loại đô thị
7. Vùng đồng bằng sông Cửu Long
Giá tối thiểu
Giá tối đa
II
400
36.000,00
III
320
28.000,00
IV
240
17.600,00
V
96
12.000,00
I
320
52.000,00
II
240
36.000,00
III
120
25.600,00
IV
80
20.000,00
V
40
12.000,00
3.3.11. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại dịch vụ tại đô thị
Loại đô
thị
Vùng kinh tế
1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc
3. Vùng Bắc Trung bộ
4. Vùng duyên hải Nam Trung bộ
21
Giá tối thiểu
Giá tối đa
I
132
39.000,00
II
90
31.200,00
III
60
24.000,00
IV
45
15.000,00
V
30
9.000,00
ĐB
900
97.200,00
I
600
45.600,00
II
480
30.000,00
III
240
24.000,00
IV
180
18.000,00
V
72
15.000,00
I
180
39.000,00
II
120
27.000,00
III
96
19.200,00
IV
48
15.000,00
V
24
9.000,00
I
240
45.600,00
II
150
27.000,00
III
108
15.000,00
IV
60
7.200,00
V
30
6.000,00
I
240
28.800,00
II
180
21.000,00
III
90
15.600,00
IV
60
12.000,00
Loại đô
thị
Vùng kinh tế
Giá tối thiểu
Giá tối đa
5. Vùng Tây Nguyên
7. Vùng đồng bằng sông Cửu Long
V
30
9.000,00
ĐB
900
97.200,00
I
420
39.000,00
II
300
27.000,00
III
240
21.000,00
IV
180
13.200,00
V
72
9.000,00
I
240
39.000,00
II
180
27.000,00
III
90
19.200,00
IV
60
15.000,00
V
30
9.000,00
III. Đề xuất nguyên tắc, cơ chế điều chỉnh khung giá các loại đất
1. Nguyên tắc chung
Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường
tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu
trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
2. Nguyên tắc cụ thể
- Khi thu nhập ròng bình quân năm từ thửa đất thay đổi làm giá đất tăng
từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu
trong khung giá đất thì phải điều chỉnh khung giá đất.
- Khi lãi suất của tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm của ngân hàng
thương mại có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất thay đổi làm giá đất thay
đổi (tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa và giảm từ 20% trở lên sovới giá tối
thiểu) thì phải điều chỉnh khung giá đất.
- Khi cả thu nhập ròng bình quân năm từ thửa đất và lãi suất của ngân
hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất cùng thay
đổi làm giá đất tính theo công thức (b) ở trên thay đổi tăng từ 20% trở lên so với
giá tối đa và giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì phải điều chỉnh khung
giá đất.
- Tuỳ theo thực tế biến động các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tác
động đến việc tăng, giảm giá các loại đất trong các vùng mà quyết định điều
chỉnh khung giá của một loại đất, một số loại đất hoặc tất cả các loại đất của một
vùng, một số vùng hoặc tất cả các vùng.
3. Thẩm quyền điều chỉnh khung giá đất
Thẩm quyền quyết định điều chỉnh khung giá đất thuộc thẩm quyền của
người (cơ quan) có thẩm quyền phê duyệt khung giá đất. Theo quy định của
22
