ỨNG DỤNG KỸ THUẬT PHÂN TÍCH CỤM CLUSTER TRONG VIỆC PHÂN NHÓM CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC ĐÀ NẴNG

BÁO CÁO TỔNG KẾT
ĐỀ TÀI KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ CẤP TRƯỜNG
NĂM HỌC 2015 – 2016
Chủ nhiệm đề tài: NGÔ ĐỨC CHIẾN

ỨNG DỤNG KỸ THUẬT PHÂN TÍCH CLUSTER
TRONG VIỆC PHÂN NHÓM CỔ PHIẾU
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH
CHỨNG KHOÁN TP.HCM
Mã đề tài: 2015 – 21
Thuộc nhóm ngành khoa học: Kinh tế

Đà Nẵng – Tháng 05, năm 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC ĐÀ NẴNG

BÁO CÁO TỔNG KẾT
ĐỀ TÀI KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ CẤP TRƯỜNG
NĂM HỌC 2015 – 2016
Chủ nhiệm đề tài: NGÔ ĐỨC CHIẾN

ỨNG DỤNG KỸ THUẬT PHÂN TÍCH CLUSTER
TRONG VIỆC PHÂN NHÓM CỔ PHIẾU
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH
CHỨNG KHOÁN TP.HCM
Mã đề tài: 2015 – 21

Thuộc nhóm ngành khoa học: Kinh tế

Đà Nẵng – Tháng 05, năm 2016


3

MỤC LỤC


4

DN

Doanh nghiệp

TC

Tài chính

TTS

Tổng tài sản

VCSH

Vốn chủ sở hữu

ROE

Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu

ROA

Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản

BĐS

Bất động sản

LN

Lợi nhuận

TP.HCM

Thành phồ Hồ Chí Minh

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ VÀ SƠ ĐỒ


5

Hình
Sơ đồ
Hình 1.1
Hình 1.1

Tên hình
Tình hình biến động giá cổ phiếu ngành bất động

sản
Tỷ lệ tăng trưởng tài chính ngành bất động sản

2011 – 2015
Sơ đồ 1.1 Các bước tiến hành phân tích Cluster
Sơ đồ 2.2 Các bước thực hiện quá trình nghiên cứu

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang
12
13
19
22


6
Số

Tên bảng

hiệu
1.1
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7

2.8
2.9
2.10
2.11
2.12
2.13
2.14
2.15
2.16
2.17
2.18
2.19
2.20
3.1

Tỷ lệ tăng trưởng tài chính ngành bất động sản 2011 –
2015
Các chỉ tiêu tài chính 2013 – 2015
Kết quả Cluster Membership theo chỉ tiêu sinh lời
Kết quả phân cụm theo tiêu chí sinh lời
Kết quả chia cụm Final Cluster Centers theo tiêu chí sinh
lời
Xếp hạng cụm theo tiêu chí sinh lời
Khoảng cách giữa các cụm theo tiêu chí sinh lời
Phân tích ANOVA theo tiêu chí sinh lời
Kết quả Cluster Membership theo chỉ tiêu tỷ lệ nợ
Kết quả phân cụm theo tiêu chí tỷ lệ nợ
Kết quả chia cụm Final Cluster Centers theo tiêu chí tỷ lệ
nợ
Xếp hạng cụm theo tiêu chí tỷ lệ nợ

Khoảng cách giữa các cụm theo tiêu chí tỷ lệ nợ
Phân tích ANOVA theo tiêu chí tỷ lệ nợ
Kết quả Cluster Membership
Kết quả phân cụm
Kết quả chia cụm Final Cluster Centers
Xếp hạng cụm
Khoảng cách giữa các cụm
Phân tích ANOVA
Đánh giá kết quả phân cụm Ngành Bất động sản
Phương thức thanh toán của các cổ phiếu, trái phiếu,
chứng chỉ quỹ

Trang
13
30
31
33
33
34
34
35
35
37
37
38
39
39
39
41
42

43
43
44
44
55


7

MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của đề tài

Tham gia đầu tư trên thị trường chứng khoán là một trong những hình thức
đầu tư thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư hiện nay. Tuy nhiên, thị trường
chứng khoán hiện nay không còn mức hấp dẫn cao bởi sự sụt giảm khá nhiều
trong những năm gần đây vì mức lợi nhuận khá thấp và rủi ro quá cao do tình
hình kinh tế không còn ổn định.
Đặc biệt với các cổ phiếu ngành bất động sản hầu như không còn mức hấp
dẫn khi thị trường này chịu quá nhiều rủi ro. Vì vậy, khi đầu tư vào các cổ
phiếu bất động sản cần có những lưu ý nhất định.
Do vậy, ứng dụng kỹ thuật phân tích Cluster sẽ cho ta biết được các cổ
phiếu nào trong nhóm ngành bất động sản có đặc điểm nào (tỷ suất sinh lời, tỷ
lệ nợ…) khi đầu tư.
Chính vì vậy, tác giả đã quyết định chọn đề tài: “Ứng dụng kỹ thuật phân
tích Cluster trong việc phân nhóm cổ phiếu ngành bất động sản trên Sàn
chứng khoán TP.HCM”.
2.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Đề tài thực hiện việc phân nhóm cổ phiếu ngành bất động sản trên sàn giao
dịch chứng khoán TP.HCM dựa trên kỹ thuật phân tích Cluster. Từ đó, tác giả
đề xuất các kiến nghị cần thiết khi đầu tư vào nhóm cổ phiếu ngành bất động
sản trên sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM.
Cụ thể, đề tài thực hiện những nhiệm vụ như:
-

Giới thiệu về kỹ thuận phân tích nhóm Cluster, một kỹ thuận phân tích

khá hữu ích trong SPSS 16.0.
-

Phân nhóm các cổ phiếu ngành bất động sản dựa trên kỹ thuật phân

tích Cluster.


8

-

Trên cơ sở đó, đề xuất những kiến nghị cần thiết khi đầu tư vào các cổ

phiếu ngành bất động sản trên sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM.
3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu

Những vấn đề lý luận về đầu tư chứng khoán, kỹ thuật phân tích Cluster.
b. Phạm vi nghiên cứu
a.

+ Phạm vi không gian: Đề tài thực hiện việc nghiên cứu tình hình nhóm cổ
phiếu ngành bất động sản với mục đích phân nhóm các cổ phiếu ngành này
dành cho các nhà đầu tư dài hạn.
+ Phạm vi thời gian: Đề tài thực hiện việc lấy dữ liệu phục vụ cho công tác
điều tra và nghiên cứu thông qua dự liệu từ Sàn giao dịch chứng khoán
4.

TP.HCM (HOSE) từ năm 2013 – 2015.
Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài, tác giả đã áp dụng một số phương pháp
nghiên cứu như sau:
- Phương pháp định tính: Các cơ sở lý thuyết có tính chất khoa học nhằm đề
cập và trình bày cũng như phân tích các cổ phiếu ngành bất động sản vào các
phân nhóm cụ thể.
- Phương pháp định lượng: Thông qua dữ liệu thu thập được, tác giả tiến
hành các phương pháp như:
+ Phương pháp thống kê mô tả: Dựa trên dữ liệu thu được, tiến hành sắp
xếp và phân tích các số liệu về các chỉ số tài chính cần được đưa vào phân
tích Cluster.
+ Phương pháp phân tích bằng mô hình thực nghiệm: Với kết quả thu được
sẽ tiến hành chạy phân tích dự liệu SPSS với ứng dụng phân tích cụm Cluster
để đi đến kết quả đánh giá phân chia cụm các cổ phiếu ngành bất động sản
đang niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE).

5.

Kết cấu của đề tài


9

Kết cấu của đề tài gồm 3 chương, cụ thể như sau:
Chương 1: Tổng quan về đầu tư chứng khoán, bất động sản và kỹ thuật
phân tích Cluster
Chương 2: Ứng dụng kỹ thuật phân tích Cluster trong việc phân nhóm cổ
phiếu ngành bất động sản trên Sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM
Chương 3: Những kiến nghị cần thiết khi đầu tư vào cổ phiếu ngành bất
động sản trên Sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM
6.

Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài

Đề tài cung cấp những cơ sở lý luận cơ bản về đầu tư chứng khoán, bất
động sản và phân tích Cluster đối với các cổ phiếu ngành bất động sản niêm
yết trên Sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM. Từ đó, đề xuất các giải pháp
cần thiết cho việc đầu tư vào các cổ phiếu bất động sản đang niêm yết trên
Sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM.
Kết luận
Dựa trên nền tảng những lý luận cơ bản để làm cơ sở cho việc tiến hành
thu thập dữ liệu, phân tích cluster. Tác giả cho thấy được những nội dung
chính khi bàn về việc đầu tư vào các cổ phiếu ngành bất động sản, cần phải
biết cân nhắc tương xứng giữa tỷ suất sinh lời và rủi ro nhận được khi đưa ra
quyết định đầu tư.
Từ việc đánh giá, phân tích cluster, tác giả đề xuất các kiến nghị cần thiết
cho việc đầu tư vào các cổ phiếu ngành bất động sản đang niêm yết trên Sàn
giao dịch chứng khoán TP.HCM.

Chương 1


10

TỔNG QUAN VỀ ĐẦU TƯ CHỨNG KHOÁN, BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ KỸ THUẬT PHÂN TÍCH CLUSTER
1.1. Tổng quan về đầu tư chứng khoán
1.1.1. Khái niệm về đầu tư chứng khoán
Đầu tư theo nghĩa chung nhất là quá trình sử dụng các nguồn lực hiện tại
nhằm thu lại lợi ích nào đó trong tương lai. Các nguồn lực sử dụng vào quá
trình đầu tư được gọi là vốn đầu tư và có thể được biểu hiện dưới nhiều hình
thức khác nhau như: vốn bằng tiền (nội tệ, ngoại tệ), kim khí quí, đá quí, đất
đai, bất động sản, tài nguyên, giá trị thương hiệu, phát minh sáng chế,… Lợi
ích của đầu tư cũng được xem xét ở nhiều góc độ khác nhau tùy theo mục
đích của hoạt động đầu tư như: Lợi ích kinh tế, chính trị, xã hội, an ninh quốc
phòng, bảo vệ môi trường,… Trong hoạt động kinh tế mục đích chủ yếu và
trước hết của hoạt động đầu tư là để thu lợi nhuận [6, trang 15].
Hoạt động đầu tư có thể do một tổ chức hoặc một cá nhân thực hiện dưới
nhiều hình thức. Song nếu căn cứ vào mối liên hệ trực tiếp giữa chủ đầu tư và
đối tượng đầu tư người ta thường chia thành đầu tư trực tiếp và đầu tư gián
tiếp [6, trang 15].
- Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư trong đó chủ đầu tư trực tiếp tham gia
quản lý điều hành đối tượng mà họ bỏ vốn đầu tư, được thực hiện dưới các
hình thức như góp vốn kinh doanh hoặc thực hiện các hợp đồng hợp tác kinh
doanh.
- Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư mà chủ đầu tư không trực tiếp tham
gia điều hành hoạt động của đối tượng mà họ bỏ vốn đầu tư, được thực hiện
dưới các hình thức như đầu tư chứng khoán hoặc cho vay đầu tư đối với các

tổ chức kinh tế.
Như vậy, đầu tư chứng khoán là một trong những hình thức đầu tư gián
tiếp của các nhà đầu tư vào các doanh nghiệp, ở đó chủ đầu tư bỏ vốn để mua


11

các chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu) của doanh nghiệp đang lưu hành trên
thị trường chứng khoán nhằm đạt được những lợi ích nhất định [6, trang 16].
1.1.2. Mục đích đầu tư chứng khoán
Đầu tư chứng khoán là một hình thức đầu tư khá phổ biến ở các nước có
nền kinh tế thị trường và thị trường chứng khoán phát triển [6, trang 16].
Mục đích của đầu tư chứng khoán trước hết là nhằm thu được lợi nhuận từ
số tiền đã bỏ ra đầu tư. Phần lợi nhuận này được hình thành từ lợi tức chứng
khoán mà chủ doanh nghiệp trả cho người đầu tư theo quy định và phần
chênh lệch giá chứng khoán khi họ chuyển nhượng quyền sở hữu chứng
khoán trên thị trường [6, trang 16].
Tiếp đến mục đích của đầu tư chứng khoán là để phân tán rủi ro có thể gặp
trong tương lai nhờ đa dạng hóa các hình thức đầu tư, để thực hiện quyền
kiểm soát hoặc tham gia quản trị doanh nghiệp với tư cách người nắm cổ
phần, vốn góp chi phối [6, trang 16].
Các mục đích có thể khác nhau tùy theo ý định của từng nhà đầu tư, song
cũng có thể là tổng hợp các mục tiêu trên trong những tình huống cụ thể [6,
trang 16].
1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư chứng khoán
Để đi đến quyết định đầu tư chứng khoán, các nhà đầu tư thường phải xem
xét, cân nhắc nhiều nhân tố. Các nhân tố cơ bản thường bao gồm:
1.1.3.1. Khả năng sinh lời
Mức sinh lời trong đầu tư chứng khoán phản ánh khả năng đem lại lợi
nhuận cho nhà đầu tư chứng khoán trong một khoảng thời gian nhất định từ

số vốn gốc mà họ bỏ ra ban đầu. Mức sinh lời trong đầu tư chứng khoán có
thể đo bằng số tuyệt đối hoặc tương đối. Mức sinh lời tuyệt đối là phần chênh
lệch giữa tổng thu nhập từ đầu tư chứng khoán (bao gồm số lợi tức chứng
khoán cộng mức lãi hoặc lỗ về vốn) với số tiền đầu tư ban đầu (vốn gốc). Nếu


12

tính theo số tương đối, mức sinh lời chứng khoán là tỷ lệ phần trăm giữa tổng
số lợi nhuận thu được từ đầu tư chứng khoán so với vốn gốc [7, trang 17].
Mục đích trước hết của đầu tư chứng khoán là nhằm thu được lợi nhuận
trong tương lai, vì vậy khả năng sinh lợi của khoản đầu tư chứng khoán là
nhân tố cần được xem xét hàng đầu. Tuy nhiên, khả năng sinh lời của chứng
khoán lại chịu ảnh hưởng bởi nhiều nhân tố khác như: lĩnh vực, ngành nghề
kinh doanh, chính sách kinh tế của Nhà nước, khả năng cạnh tranh của doanh
nghiệp trên thị trường, chính sách chi trả lợi tức cổ phần của doanh nghiệp…
Vì thế để tối đa hóa lợi nhuận, nhà đầu tư cần phải phân tích, đánh giá kỹ các
nhân tố có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời nêu trên để lựa chọn quyết
định đầu tư cho phù hợp [6, trang 313].
1.1.3.2. Mức độ rủi ro
Rủi ro trong đầu tư chứng khoán được hiểu là khả năng xảy ra những kết
quả không mong đợi trong tương lai. Điều này được thể hiện ở sự sụt giảm,
thua lỗ hoặc những biến động bất thường về tỷ suất sinh lợi trong hoạt động
đầu tư chứng khoán [7, trang 19].
Để có thể thu được lợi nhuận tối đa trong đầu tư chứng khoán nhà đầu tư
còn phải biết cách tối thiểu hóa các rủi ro có thể gặp. Việc đánh giá mức độ
rủi ro trong đầu tư chứng khoán không chỉ đối với từng loại chứng khoán
riêng lẽ mà còn đối với toàn bộ danh mục đầu tư chứng khoán nhằm hạn chế
và phân tán rủi ro. Thông thường, mức độ rủi ro có sự khác biệt nhất định
giữa các chứng khoán vốn và chứng khoán nợ, giữa chứng khoán có thời hạn

thanh toán khác nhau, giữa chứng khoán có khả năng chuyển đổi hoặc không
chuyển đổi, giữa chứng khoán của các doanh nghiệp hoặc ngành kinh doanh
khác nhau… Việt đánh giá mức độ rủi ro đầu tư chứng khoán cũng đòi hỏi
năng lực, kỹ năng phân tích đánh giá rủi ro nhất định của các nhà đầu tư
chứng khoán trên thị trường [6, trang 313, 314].


13

1.1.3.3. Khả năng thanh khoản
Tính thanh khoản (hay còn gọi là tính lỏng) của chứng khoán là khả năng
dễ dàng chuyển đổi chứng khoán thành tiền mặt. Thông thường khi có số tiền
mặt nhàn rỗi nhà đầu tư thường đầu tư chứng khoán để thu lợi nhuận, song
khi cần tiền mặt để đáp ứng các nhu cầu cá nhân hoặc chuyển hướng đầu tư
họ lại nuốn chuyển nhượng chứng khoán đang sở hữu để thu tiền về. Nếu các
chứng khoán mà họ sở hữu có khả năng thanh khoản cao, việc sở hữu chứng
khoán cũng tiện ích không khác gì việc nắm giữ tiền mặt thì sẽ khuyến khích
họ đầu tư chứng khoán và ngược lại. Do đó tính thanh khoản của chứng
khoán cũng là một yếu tố quan trọng để các nhà đầu tư cần xem xét để đi đến
quyết định đầu tư [6, trang 314].
1.1.3.4. Mức độ và khả năng kiểm soát, chi phối hoạt động của các
doanh nghiệp niêm yết
Đôi khi mức độ và khả năng kiểm soát, chi phối hoạt động của doanh
nghiệp cũng là một nhân tố được xét đến khi lựa chọn quyết định đầu tư
chứng khoán. Quyền hạn và lợi ích của nhà đầu tư chứng khoán thường được
tăng thêm theo mức độ nắm giữ cổ phần của doanh nghiệp. Vì vậy, khi đầu tư
chứng khoán họ cũng cần cân nhắc qui mô đầu tư sao cho có thể đạt được
mục đích kiểm soát, chi phối hoạt động của doanh nghiệp, hỗ trợ cho việc
thực hiện mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của mình [6, trang 314].
1.1.3.5. Phân tích tài chính

Việc xem xét từ nhiều nguồn thông tin để đi đến quyết định đầu tư là điều
cần thiết. Và báo cáo tài chính cần phải được xem xét tỉ mỉ để rút ra thông tin
cần thiết. Các báo cáo tài chính thường được xem là nơi để tìm kiếm thông tin
về công ty và còn đóng một vai trò quan trọng khác nữa trong phân tích cơ
bản để đi đến quyết định đầu tư [14, trang 123, 126].


14

Phân tích báo cáo tài chính với các dạng khác nhau như: Phân tích tài chính
so sánh, phân tích tài chính theo tỷ trọng, phân tích tỷ số, phân tích dòng tiền
và định giá [14, trang 30].
Như vậy, có 5 nhân tố được đề cập ảnh hưởng đến quyết định đầu tư chứng
khoán của các nhà đầu tư cá nhân, đó là: Khả năng sinh lời, mức độ rủi ro,
khả năng thanh khoản và mức độ và khả năng kiểm soát, chi phối hoạt động
của các doanh nghiệp niêm yết, phân tích tài chính.
1.2. Tổng quan về ngành bất động sản
1.2.1. Giới thiệu về bất động sản
1.2.1.1. Quan điểm về bất động sản
BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó. Các
tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam
là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các
tài sản này
1.2.1.2. Đặc điểm của bất động sản
 Tính cá biệt và khan hiếm:

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất

đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính
khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng
đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính


15

cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt.
Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố
không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống
nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau
và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng
cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến
trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách
hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v…
 Tính bền lâu:

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem
như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các
vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một
thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu
hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và
công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ
kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình
thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS
đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các
kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá
và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp
đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là

phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy
lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ
kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung,


16

tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh
tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính
chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh
lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị
tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây
dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử
dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm
tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
 Các tính chất khác

Tính thích ứng
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình
sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng
của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong
việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng
hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn,
thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương

xứng.


17

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc
gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống
tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm
linh v.v... chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.2.1.3. Phân loại Bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động
sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư
xây dựng và BĐS đặc biệt.
 Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công

trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội),
BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS
nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ
bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của
nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá
trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền
vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao
dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
 Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông

nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..

18

 Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di

sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc
điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc
xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản
phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
1.2.2. Tổng quan về các Cổ phiếu ngành bất động sản niêm yết trên Sàn
giao dịch chứng khoán TP. HCM (HOSE)
Hiện nay có tổng cộng 42 cổ phiếu thuộc nhóm ngành bất động sản đang
được niêm yết trên Sàn giao dịch chứng khoán TP. Hồ Chí Minh, đó là các cổ
phiếu: ASM, BCI, CCL, CLG, D2D, DIG, DLG, DRH, DTA, DXG, HAG,
HDC, HDG, HQC, IDI, IJC, ITA, ITC, KAC, KBC, KDH, LCG, LGL, LHG,
NBB, NTL, NVT, OGC, PDR, PPI, QCG, REE, SC5, SJS, SZL, TDH, TIX,
UDC, UIC, VIC, VPH, VRC.
Trong những năm gần đây, tình hình giá cổ phiếu ngành bất động sản có sự
biến động rất đáng kể, theo chiều hướng giảm sút.
Hình 1.1: Tình hình biến động giá cổ phiếu ngành bất động sản


19

Nguồn: www.cophieu68.vn
Cùng với đó, trong khoảng 5 năm gần đây, từ năm 2011 – 2015, tình hình
tăng trưởng tài chính của toàn ngành bất động sản có sự biến động không nhỏ.
Các chỉ số tài chính của toàn ngành bất động sản có sự thay đổi khác nhau,
nhìn chung nguồn vay nợ của toàn ngành không có sự tăng trưởng khác biệt

trong giai đoạn 2011 – 2015, trung bình mỗi năm tăng gần 60%. Trong khi
đó, mức tăng trưởng của hai chỉ số ROA và ROE có sự giảm sút vào năm
2012, nếu năm 2011, hai chỉ số này tăng trưởng ớ mức 3% (ROA) và 7%
(ROE) thì qua nằm chỉ còn ở mức 2% và 4%. Điều này cho thấy, lợi nhuận
toàn ngành bất động sản có sự suy giảm vào năm 2012. Tuy nhiên, vào các
năm 2013 – 2015, thì chỉ số ROA và ROE cũng xoay quanh hai giá trị 3% và
7%.
Hình 1.2: Tỷ lệ tăng trưởng tài chính Ngành Bất động sản 2011 – 2015
Nguồn: www.cophieu68.vn

Căn cứ vào chỉ số tăng trưởng của EPS, ta có thể thấy được sự biến động
đáng kể của chỉ số này. Thường xuyên giảm vào các năm 2011, 2012, tăng
vào năm 2013 ở mức 189% và giảm tiếp tục vào năm 2014. Điều này thể hiện
sự thay đổi thất thường lợi nhuận xét trên mổi cổ phiếu ngành bất động sản.
Chính vì vậy, chúng ta cần biết được, cổ phiếu nào đáng được đầu tư đúng
mức để đem lại mức lợi nhuận tốt nhất và chấp nhận một mức rủi ro thấp
nhất.
Bảng 1.1: Tỷ lệ tăng trưởng tài chính Ngành bất động sản 2011 – 2015
Nguồn: www.cophieu68.vn
STT

Các chỉ tiêu tài chính

1

Tài sản ngắn hạn/Tổng tài
sản

2015 2014 2013 2012 2011
52%

52%

58%

60%

60%


20

2

Tài sản dài hạn/Tổng tài
sản

48%

48%

42%

40%

40%

3

Nợ phải trả/Tổng nguồn

vốn

62%

60%

62%

64%

59%

4

Nợ phải trả/Vốn chủ sở
hữu

166
%

149
%

162
%

176
%

143

%

5

Vốn chủ sở hữu/Tổng
nguồn vốn

38%

40%

38%

36%

41%

6

Thanh toán hiện hành

151
%

184
%

179
%

178
%

164
%

7

Thanh toán nhanh

75%

81%

80%

74%

76%

8

Thanh toán nợ ngắn hạn

14%

20%

18%

11%

12%

9

Vòng quay Tổng tài sản

23%

24%

20%

17%

18%

10

Vòng quay tài sản ngắn
hạn

43%

44%

34%

28%

29%

Vòng quay vốn chủ sở hữu 58%

61%

54%

43%

40%

11
12

Vòng quay Hàng tồn kho

58%

55%

43%

36%

44%

13

Lợi nhuận trước
thuế/Doanh thu thuần

15%

14%

27%

14%

21%

14

Lợi nhuận sau thuế/Doanh
thu thuần

11%

10%

20%

9%

16%

15

Lợi nhuận trước thuế/Tổng
tài sản (ROA)

3%

2%

4%

2%

3%

16

Lợi nhuận sau thuế/Vốn
chủ sở hữu (ROE)

7%

6%

11%

4%

7%

17

Lợi nhuận trên vốn đầu tư
(ROIC)

16%

14%

28%

13%

22%

18

Tỷ lệ tăng trưởng doanh
thu

18%

30%

36%

13% -26%

19

Lợi nhuận trên cổ phiếu

-7%

-2%

188

-30% -66%


21

(EPS)

%

20

Vốn chủ sở hữu

24%

19%

15%

4%

3%

21

Tiền mặt

12%

10%

73%

1%

-39%

1.3. Giới thiệu về kỹ thuật phân tích Cluster
1.3.1. Các kỹ thuật phân tích trong đầu tư chứng khoán
Phân tích chứng khoán là nhu cầu không thể thiếu trong đầu tư chứng
khoán. Tùy theo khả năng trình độ, thời gian cũng như nhu cầu sử dụng, có
thể có rất nhiều cách tiếp cận nghiên cứu, phân tích và ra các quyết định đầu
tư khác nhau đối với từng chứng khoán riêng lẻ hoặc đối với cả danh mục đầu
tư nói chung.
Cổ phiếu là một loại chứng khoán chủ yếu cần phân tích phục vụ đầu tư.
Đến nay người ta đã tổng kết lại rằng có hai phương pháp phân tích đã được
sử dụng một cách phổ biến tại hầu hết các thị trường chứng khoán trên thế
giới, đó là phân tích cơ bản và phân tích kỹ thuật. Tuy nhiên, ngoài 2 phương
pháp này, ngày nay, các nhà đầu tư còn kết hợp nhiều phương pháp khác
nhau, trong đó, được nhắc đến nhiều nhất là phương pháp phân tích định
lượng và phương pháp trực quan.
Chính vì vậy, để quyết định xem nên tiếp tục đầu tư vào ngành nào, các
nhà
đầu tư có thể sử dụng các phương pháp phân tích khác nhau để nghiên cứu

từng yếu tố mà có thể ảnh hưởng đến mỗi ngành. Sau đây là một vài nét cơ
bản về các phương pháp phân tích vẫn hay được sử dụng:
Phân tích cơ bản (Fundamental Analysis): Là phương pháp xem xét tất
cả các yếu tố có liên quan ảnh hưởng đến giá cả của một thị trường để xác
định giá trị nội tại của thị trường đó. Giá trị nội tại là giá trị mà các yếu tố cơ
bản chỉ ra giá trị thực sự dựa trên quy luật cung cầu.


22

Các nhân tố cơ bản cần nghiên cứu bao gồm: phân tích thông tin cơ bản về
công ty, phân tích báo cáo tài chính của công ty, phân tích hoạt động kinh
doanh của công ty, phân tích ngành mà công ty đang hoạt động và phân tích
các điều kiện kinh tế vĩ mô ảnh hưởng chung đến giá cả cổ phiếu.
Ở góc độ tổng quát, phân tích cơ bản có thể được sử dụng theo phương
pháp phân tích từ nhân tố vĩ mô đến nhân tố vi mô có ảnh hưởng đến cổ phiếu
(thường gọi là phương pháp top-down) gồm 5 cấp độ như sau:
•

Phân tích các điều kiện kinh tế vĩ mô

•

Phân tích thị trường tài chính - chứng khoán

•

Phân tích ngành mà công ty đang hoạt động

•

Phân tích công ty

•

Phân tích cổ phiếu

Cũng trong phân tích công ty, nhà phân tích có thể sử dụng cách tiếp cận
thường được gọi là phương pháp SWOT, với việc xác định và đánh giá tập
trung vào 04 khía cạnh sau của công ty: Điểm mạnh (Strengths), điểm yếu
(Weaknesses), cơ hội (Opportunities) và thách thức (Threats).
Phân tích kỹ thuật (Technical Analysis): Là phương pháp dựa vào biểu
đồ, đồ thị diễn biến giá cả và khối lượng giao dịch của cổ phiếu nhằm phân
tích các biến động cung cầu đối với cổ phiếu để chỉ ra cách ứng xử trước mắt
đối với giá cả, tức là chỉ cho nhà phân tích thời điểm nên mua vào, bán ra hay
giữ nguyên cổ phiếu trên thị trường.
Vì vậy, nhà phân tích kỹ thuật chủ yếu dựa vào nghiên cứu biến động giá
thị trường của cổ phiếu, và tập trung nhấn mạnh vào hành vi biến động về giá
và về khối lượng giao dịch cũng như các xu hướng của hành vi giá và khối
lượng đó.
Để thực hiện được phân tích kỹ thuật, cần có các giả định mấu chốt là:


23

•

Hành vi của bất kỳ cổ phiếu nào, hoặc của cả thị trường cổ phiếu, đều
có thể liên quan đến xu hướng diễn biến theo thời gian, trong đó xu hướng
là phương hướng chính đi lên hay đi xuống của cổ phiếu (hoặc cả thị

trường cổ phiếu)

•

Biến động giá không phải là ngẫu nhiên mà chúng xảy ra dưới các dạng
thức có thể được phân tích để dự đoán biến động tương lai

•

Biến động thị trường được phản ánh tất cả trong giá cổ phiếu

•

Lịch sử được lặp lại do bản chất của con người (nhà đầu tư) là không
đổi nên sẽ lặp lại những hành vi giống nhau trước những tình huống tương
tự, và điều đó dẫn đến các xu hướng giá cả lặp lại.

•

Để thực hiện phân tích kỹ thuật, nhà đầu tư phải dựa vào hình ảnh các
đồ thị, trong đó trục tung biểu thị giá cổ phiếu và trục hoành biểu thị đường
thời gian, với nhiều dạng như đồ thị đường thẳng (line chart), đồ thị dạng
vạch (bar chart), hoặc đồ thị hình nến (candlestick chart). Thông qua đó,
nhà phân tích kỹ thuật sử dụng các chỉ báo phân tích kỹ thuật thông dụng
như đường xu thế, kênh xu thế, mức hỗ trợ, mức kháng cự, điểm đột phá,
đường trung bình động, chỉ số sức mạnh tương đối, dải Bollinger...
Phương pháp phân tích trực quan
Trong phương pháp này, việc phân tích sẽ tập trung nhiều hơn vào từng

ngành và lợi nhuận thu được của chính ngành đó. Từ đó, có thể xác định được

cổ phiếu ngành nào là cổ phiếu có tiềm năng nhất. Ví dụ, các cuộc bạo lực
diễn ra ở Trung Đông là lý do chính khiến giá dầu tăng, lúc đó các nhà đầu tư
sẽ chú ý đến ngành năng lượng để tìm cơ hội vì giá cổ phiếu của ngành này
tăng cao và khi đó dĩ nhiên giá cổ phiếu ngành hàng không sẽ giảm. Nhiều
công ty môi giới chứng khoán đã đưa ra các bản báo cáo thường xuyên về các
ngành, và sau đó áp dụng các phương pháp phân tích này để đưa ra những
đánh giá.


24

Phương pháp phân tích định lượng
Đây là phương pháp ít được sử dụng nhất. Một số công ty sử dụng các mô
hình để xếp hạng các nhóm ngành dựa vào lợi nhuận thu được, tỷ lệ lãi suất,
thay đổi về giá v.v. Các con số này được đưa vào một công thức và sau đó các
ngành được xếp hạng dựa vào các kết quả vừa thu được. Có lẽ công cụ phổ
biến nhất là hệ thống xếp hạng Value Line Invesment Survey và kỹ thuật
Cluster. Hệ thống này được áp dụng cho cả chứng khoán và nhiều nhóm
ngành khác.
Nhìn chung, nhiều nhà kinh doanh thường kết hợp các phương pháp trên để
nghiên cứu các ngành hoặc nhóm ngành cụ thể. Nhưng điều quan trọng là tìm
ra các khu vực thị trường có tiềm năng nhất hoặc khu vực ít có tiềm năng nhất
để có các chính sách đầu tư một cách hiệu quả. Việc sử dụng kết hợp này sẽ
giúp bạn một cách đáng kể trong việc lựa chọn cổ phiếu vì lịch sử từ trước tới
nay cho thấy việc giá cổ phiếu cá nhân dao động thường là do những thay đổi
không chỉ trong công ty mà còn do cả các nhóm ngành khác có liên quan.
Trong phạm vi đề tài này, các giả tiến hành sử dụng phương pháp phân tích
định lượng, cụ thể là kỹ thuật phân tích Cluster để phân nhóm các cổ phiếu
ngành bất động sản trên Sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE).
1.3.2. Khái niệm và ứng dụng kỹ thuật phân tích Cluster

Phân tích Cluster hay còn gọi là phân tích cụm là tên của một nhóm các kỹ
thuật đa biến có mục tiêu chính là phân loại các đơn vị vào một số các đặc
tính của chúng. Kỹ thuật này nhận diện và phân loại các đối tượng hay các
biến sao cho các đối tượng trong cùng một cụm tương tự nhau xét theo các
tiêu chí, đặc tính để nghiên cứu.
Nội bộ trong các cụm sẽ đồng nhất cao trong khi giữa chúng có sự khác
biệt lớn. Vì vậy, nếu phân loại thành công thì các đối tượng trong cùng một


25

cụm sẽ nằm gần với nhau và các đối tượng khác cụm sẽ nằm cách xa nhau khi
được diễn tả trên cùng một đồ thị.
Phân tích cụm có nhiều tên gọi khác nhau như: Phân tích Q, phân tích phân
loại, phân loại bằng kỹ thuật định lượng. Có nhiều tên gọi khác nhau như vậy
là vì phương pháp phân cụm được ứng dụng trong nhiều lĩnh vực khác nhau
như: tâm lý, sinh học, địa lý, xã hội học, kỹ thuật, kinh tế và kinh doanh. Mặc
dù có nhiều tên gọi khác nhau nhưng tất cả đều có một đặc điểm chung là
phân loại theo các mối liên hệ tự nhiên. Đặc tính này phản ánh bản chất của
tất cả các phép phân cụm.
Phân tích cụm ra đời, nhằm hướng đến việc chuyển các dữ liệu thứ cấp
dạng số liệu sang dạng thang đo đánh giá theo mức độ, điều này giúp các nhà
đầu tư cũng như các nhà nghiên cứu có thể tiến hành phân tích nhân tố đối với
các dữ liệu thứ cấp.
Trong phân tích cụm, thường không có những thông tin trước về các nhóm
hay cụm (sẽ có bao nhiêu nhóm hay cụm). Mà điều này hoàn toàn phụ thuộc
vào kết quả phân tích cụm khi nghiên cứu kết quả từ dữ liệu.
Sơ đồ 1.1: Các bước tiến hành phân tích Cluster