Bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự từ thực tiễn tại thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG
THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN
TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGUYỄN SỸ HẢI

HÀ NỘI – 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG
THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN
TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGUYỄN SỸ HẢI

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN TRIỀU DƯƠNG

HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả
nghiên cứu trong Luận văn này chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào
khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác,
trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các
nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Viện Đại Học Mở Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể
bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 25 tháng 10 năm 2015
Người thực hiện luận văn

Nguyễn Sỹ Hải


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo: TS. Nguyễn Triều Dương
đã tận tình hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn của mình.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới quý thầy cô giáo trong 2 năm học đã đem lại
cho tôi những kiến thức vô cùng có ích để tôi vận dụng trong quá trình nghiên
cứu của mình. Xin cám ơn Ban Giám Hiệu. Khoa sau đại học Viện Đại Học Mở
Hà Nội. Đã tạo điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thiện luận văn.
Xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè đã giúp đỡ và tạo mọi điều kiện để
tôi hoàn thành luận văn của mình.

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ.................................................... 7
1.1. Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự....... 7
1.1.1. Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất ............................................... 7
1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất .................................................................. 9
1.1.3. Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án .................. 11
1.2. Đặc điểm của bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án............ 12
1.3. Nguyên tắc trong bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án .......... 15
1.4. Mục đích, ý nghĩa của việc bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành
án ...................................................................................................................... 18
1.4.1. Mục đích bán đấu giá là xử lý quyền sử dụng đất thi hành án để đảm bảo
hiệu quả công tác thi hành bản án theo phán quyết, quyết định của cơ quan có
thẩm quyền ..................................................................................................... 18
1.4.2. Là một trong những cách thức hiệu quả đối với chủ thể phải thi hành án
khi không hợp tác, tự nguyện thực hiện bản án, quyết định ............................. 18
1.4.3. Đảm bảo môi trường công bằng, lành mạnh trong quá trình mua bán
quyền sử dụng đất của người phải thi hành để thi hành án, đồng thời đảm bảo
quyền lợi của người phải thi hành án cũng như của người mua được quyền sử
dụng đất thi hành án ........................................................................................ 19
1.4.4. Bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án là biện pháp phù hợp
với xu thế phát triển kinh tế xã hội, góp phần thúc đẩy nền kinh tế đi lên........ 20
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .................................................................................... 21

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG
PHÁP LUẬT BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH
ÁN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI ......................................................................... 22
2.1. Thực trạng pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án
tại Thành phố Hà Nội ...................................................................................... 22
2.1.1. Quy định chung của pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi
hành án ........................................................................................................... 22
2.1.2. Quy định riêng của pháp luật về bán đấu giá quyền sử đất trong thi hành
án tại địa bàn Thành phố Hà Nội..................................................................... 40
2.2. Thực tế thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án tại
Thành phố Hà Nội............................................................................................ 47
2.2.1. Số liệu thống kê những kết quả đạt được trong bán đấu giá quyền sử
dụng đất thi hành án tại Thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2015 ................... 48
2.2.2. Đánh giá những khó khăn trong công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất
qua thực tiễn tại Hà Nội .................................................................................. 52
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .................................................................................... 58
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ BÁN ĐẤU
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN TẠI THÀNH PHỐ
HÀ NỘI ................................................................................................................ 59
3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất
trong thi hành án ............................................................................................. 59
3.2. Những giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả hoạt động bán
đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án ................................................. 61
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi
hành án ........................................................................................................... 61
3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất
trong thi hành án từ thực tiễn thực hiện ........................................................... 66
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .................................................................................... 67

KẾT LUẬN .......................................................................................................... 68
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1. QSDĐ

Quyền sử dụng đất

2. THADS

Thi hành án dân sự


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1: Bảng số liệu số vụ bán đấu giá QSDĐ để thi hành án/ tổng số vụ bán đấu
giá QSDĐ giai đoạn 2011-2015 ............................................................................. 48
Bảng 2: Bảng số liệu các vụ bán đấu giá QSDĐ để thi hành án /số vụ bán đấu giá để
thi hành án giai đoạn 2011-2015 ............................................................................ 49
Bảng 3: Bảng số liệu số tiền bán đấu giá QSDĐ để thi hành án /tổng số tiền bán đấu
giá QSDĐ nói chung giai đoạn 2011-2015 ............................................................ 50
Bảng 4: Bảng số liệu số tiền bán đấu giá QSDĐ để thi hành án /số tiền bán đấu giá
để thi hành án giai đoạn 2011-2015 ....................................................................... 51


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài của đề tài
Công tác tư pháp luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm đặc biệt, thể hiện rõ
nhất trong các văn kiện chính trị như: Nghị quyết số 08/NQ-TW ngày 02/01/2002

của Bộ Chính trị về một số nhiệm vụ trọng tâm công tác tư pháp trong thời gian tới,
Nghị quyết Hội nghị lần thứ chín Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX (2004)
và nhất là trong Nghị quyết số 48/NQ-TW ngày 24/5/2005 về Chiến lược xây dựng
và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm
2020, Nghị quyết số 49/NQ-TW ngày 02/6/2005 về Chiến lược cải cách tư pháp đến
năm 2020.. chúng ta có thể thấy được quyết tâm của toàn Đảng, toàn dân trong hoạt
động cải cách tư pháp. Thi hành án, với vai trò là khâu tiếp theo, để hiện thực hóa
nội dung bản án, quyết định trên thực tế; vì vậy, cải cách tư pháp trong đó có hoàn
thiện pháp luật thi hành án là điều đặc biệt quan trọng.
Bán đấu giá tài sản nói chung và bán đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) nói
riêng nhằm bán được tài sản với giá cao nhất để người phải thi hành án có khoản
tiền thực hiện nghĩa vụ thi hành án về tài sản. Với mục đích đưa QSDĐ tiếp cận với
đại chúng người mua, qua đó phát huy cao nhất giá trị của QSDĐ mà người bán
QSDĐ đấu giá mong muốn đạt được. Ở Việt Nam, bán đấu giá QSDĐ được hình
thành và phát triển từ việc bán đấu giá QSDĐ để thi hành án dân sự (THADS). Bán
đấu giá QSDĐ trong THADS là một hình thức xử lý tài sản bị kê biên cưỡng chế, là
biện pháp nghiêm khắc để đảm bảo hiệu lực thực thi của bản án, quyết định của Tòa
án trên thực tế; khôi phục lại quyền và lợi ích hợp pháp cho người được thi hành án,
đồng thời cũng thể hiện tính nghiêm minh của pháp luật. Thông qua biện pháp bán
công khai QSDĐ phải thi hành án thì quyền lợi của chính người phải thi hành án
cũng được đảm bảo. Từ khi ra đời cho đến nay, hoạt động bán đấu giá QSDĐ trong
THADS ở Việt Nam, pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực này cũng đang dần được
hoàn thiện, hoạt động bán đấu giá QSDĐ trong THADS đã đạt được một số kết quả
đáng ghi nhận.

1


Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đã đạt được, hoạt động bán đấu giá
QSDĐ trong THADS vẫn còn hạn chế. Một trong những nguyên nhân của hạn chế

đó là do hành lang pháp lý cho hoạt động này chưa thực sự hoàn thiện như: quy
định về trình tự, thủ tục bán đấu giá còn kéo dài; chế tài đối với đội ngũ đấu giá
viên vi phạm nguyên tắc nghề nghiệp còn chưa hợp lý; quy định giữa Luật thi hành
án và nghị định điều chỉnh lĩnh vực bán đấu giá còn nhiều điểm không thống nhất
v.v... Từ đó dẫn đến tình trạng chưa đảm bảo được quyền lợi cho khách hàng mua
QSDĐ bán đấu giá trong THADS,...Dẫn tới điều bất hợp lý là trong khi nhu cầu
nhận chuyển nhượng QSDĐ của người dân là luôn có, QSDĐ được bán với giá cả
phải chăng nhưng người mua vẫn e ngại khi mua bán loại QSDĐ để thi hành án. Có
nhiều trường hợp QSDĐ đã bán đấu giá thành công nhưng không bàn giao được
hoặc kéo dài việc bàn giao gây bức xúc trong dư luận xã hội, quyền lợicủa các bên
trong quan hệ bán đấu giá QSDĐ thi hành án chưa đảm bảo và ngay cả uy tín của
các tổ chức bán đấu giá QSDĐ cũng bị ảnh hưởng.
Thành phố Hà Nội là một trong hai tỉnh thành có số lượng vụ việc thi hành
án liên quan đến QSDĐ nhiều nhất cả nước (chỉ sau Thành phố Hồ Chí Minh). Mặc
dù đã nhận được sự quan tâm từ các cấp có thẩm quyền nhưng công tác bán đấu giá
QSDĐ để thi hành án tại thành phố Hà Nội cũng còn gặp phải nhiều khó khăn. Từ
đó cho thấy, việc nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ thống các vấn đề về bán
đấu giá QSDĐ trong THADS gắn với thực tế thực hiện tại địa bàn Hà Nội là cần
thiết. Vì vậy, tác giả đã chọn “Bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân
sự từ thực tiễn tại Thành phố Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu luận văn tốt nghiệp
cao học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Những năm gần đây, hướng tới mục tiêu cải cách tư pháp, nhiều công trình
nghiên cứu khoa học về vấn đề bán đấu giá QSDĐ đã ra đời. Cụ thể đề tài “Hoàn
thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam” do Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp thực

2

hiện năm 2011. Đề tài được coi là công trình lớn ở cấp bộ, nghiên cứu toàn bộ pháp
luật về bán đấu giá, để từ đó có cơ sở đưa ra những biện pháp hoàn thiện pháp luật
về bán đấu giá nhằm thúc đẩy nền kinh tế đất nước phát triển.
Đề tài luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về đấu giá tài sản trong thương
mại ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Mạnh Cường tại Viện Khoa học xã hội Việt
Nam năm 2012 cũng đã phân tích những quy định chung nhất của pháp luật về đấu
giá tài sản trong lĩnh vực thương mại;
Trong lĩnh vực bán đấu giá tài sản để thi hành án có một số đề tài khoa học
như: “Bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự theo pháp luật Việt Nam” của
tác giả Bùi Thị Thu Hiền, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội (2014) đã phân tích
tương đối đầy đủ các vấn đề liên quan đến bán đấu giá để thi hành án, từ đó, đưa ra
các phương hướng để hoàn thiện pháp luật. Đề tài bán đấu giá tài sản được nhiều
tác giả trong các luận văn, tạp chí hướng tới nghiên cứu. Như bài “Một số bất cập
trong việc định giá, định giá lại tài sản kê biên” của tác giả Vũ Hòa đăng trên Tạp
chí Dân chủ và Pháp luật số chuyên đề tháng 12/2012; bài “Một số vướng mắc về
bán đấu giá tài sản để thi hành án” của Đinh Duy Bằng đăng trên Tạp chí Dân chủ
và Pháp luật số chuyên đề tháng 02/2012; bài “Những khó khăn vướng mắc trong
công tác kiểm soát việc bán đấu giá tài sản thi hành án” của tác giả Nguyễn Hồng
Sinh đăng trên Tạp chí Kiểm sát số 23, tháng 12/2011…
Các công trình nghiên cứu trên đã đi sâu vào nghiên cứu nhiều vấn đề trong
lĩnh vực bán đấu giá tài sản để thi hành án. Tuy nhiên, chưa có công trình khoa học
nào đi vào nghiên cứu vấn đề bán đấu giá QSDĐ để thi hành án tại một địa bàn nhất
định để có cơ sở lý luận và thực tế hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá QSDĐ khi
thi hành án. Luận văn của tác giả là công trình đầu tiên nghiên cứu quy định của
pháp luật về bán đấu giá loại tài sản đặc biệt là QSDĐ tại địa bàn điển hình nhất cả
nước là Hà Nội, từ đó đưa ra phương hướng hoàn thiện pháp luật bán đấu giá
QSDĐ nói chung, nâng cao hiệu quả thực hiện tại Hà Nội nói riêng.

3

3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
Mục đích của việc nghiên cứu nhằm phân tích, làm rõ quy định hiện hành
của pháp luật về bán đấu giá QSDĐ trong THADS, phân tích, đánh giá thực trạng
thực hiện pháp luật bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án tại Hà Nội. Trên cơ sở
đánh giá những bất cập trong quy định của pháp luật từ đó tác giả đưa ra các giải
pháp để hoàn thiện pháp luật bán đấu giá QSDĐ nhằm nâng cao hiệu quả công tác
thi hành án trên cả nước nói chung và tại địa bàn Hà Nội nói riêng.
Từ mục đích nêu trên, luận văn tập trung giải quyết những nhiệm vụ cụ thể như:
- Phân tích các vấn đề về lý luận cơ bản của bán đấu giá QSDĐ trong
THADS như: các khái niệm liên quan, đặc điểm, vai trò, ý nghĩa của bán đấu giá
QSDĐ trong thi hành án dân sự.
- Phân tích và đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về
bán đấu giá QSDĐ trong THADS.
- Phân tích, đánh giá quy định riêng của Hà Nội về bán đấu giá QSDĐ trong
THADS; thực trạng bán đấu giá bán QSDĐ trong THADS của Hà Nội trong những
năm gần đây.
- Phát hiện và chỉ ra những vướng mắc, bất cập của các quy định pháp luật
Việt Nam hiện hành về bán đấu giá QSDĐ trong THADS và vướng mắc từ thực tiễn
thực hiện tại Hà Nội để đó tìm ra các giải pháp khắc phục nhằm nâng cao hiệu quả
của bán đấu giá QSDĐ trong THADS trên địa bàn Hà Nội và trên phạm vi cả nước.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu luận văn
Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về bán đấu giá QSDĐ
trong THADS, các quy định của pháp luật về bán đấu giá QSDĐ trong THADS và
thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản trong THADS
tại Thành phố Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là những vấn đề lý luận và thực tiễn của
pháp luật về đấu giá QSDĐ, việc thực thi các qui định về đấu giá QSDĐ trong thi

4

hành án trên địa bàn thành phố Hà Nội. Trong luận văn này, tác giả chỉ tập trung
nghiên cứu, đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật đấu giá QSDĐ trong thi hành án
trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2011 đến nay.
5. Phương pháp nghiên cứu của luận văn
Để giải quyết những nhiệm vụ nghiên cứu mà đề tài đặt ra, tác giả đã sử dụng
phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, và kết hợp
với các phương pháp nghiên cứu khoa học cụ thể sau đây:
- Phương pháp phân tích, tổng hợp lịch sử được sử dụng ở các chương của
luận án nhằm hệ thống hóa cơ sở lý luận, khái quát hóa, đánh giá thực trạng pháp
luật bán đấu giá QSDĐ qua các giai đoạn và đề xuất các quan điểm, giải pháp bảo
đảm thực hiện pháp luật về bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án dân sự.
- Phương pháp phân tích, thống kê, so sánh cũng được sử dụng để đánh giá về
thực tiễn thực hiện pháp luật về bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án dân sự trên địa
bàn thành phố Hà Nội.
- Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh pháp luật cũng được sử dụng trong
việc xác định quan điểm, giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật bán đấu giá QSDĐ
trong thi hành án dân sự trên địa bàn thành phố Hà Nội.
6. Đóng góp về mặt khoa học của luận văn
Đây là công trình khoa học đầu tiên ở cấp độ thạc sĩ nghiên cứu vấn đề bán
đấu giá QSDĐ trong thi hành án dân sự từ thực tiễn thực hiện tại địa bàn thành phố
Hà Nội, luận văn đã có những đóng góp sau:
- Đưa ra được khái niệm, đặc điểm, đánh giá được vai trò, ý nghĩa của bán đấu
giá QSDĐ trong thi hành án dân sự;
- Đánh giá được quy định hiện hành của pháp luật bán đấu giá QSDĐ trong thi
hành án dân sự gắn liền với việc thực thi pháp luật bán đấu giá QSDĐ trong thi
hành án trong phạm vi của địa phương cụ thể là thanh phố Hà Nội;

5

- Làm rõ được điểm riêng của bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án với bán
đấu giá QSDĐ nói chung; điểm riêng bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án tại thành
phố Hà Nội;
- Đề xuất được các giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động bán đấu giá QSDĐ
trong thi hành án tại Hà Nội và qua đó góp phần hoàn thiện việc xây dựng và thực
thi pháp luật thi hành án dân sự.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn
gồm có 03 chương. Cụ thể như sau:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi
hành án dân sự.
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật bán đấu giá
quyền sử dụng đất trong thi hành án trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá
quyền sử dụng đất trong thi hành án trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

6


CHƯƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
1.1. Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
Khi nền kinh tế càng phát triển thì hoạt động mua bán hàng hóa càng diễn ra
sôi động, được thể hiện dưới nhiều phương thức khác nhau, trong đó, mua bán
QSDĐ dưới hình thức đấu giá được lựa chọn như một phương thức tối ưu, hiệu quả
nhất nhằm thúc đẩy hoạt động mua bán, đem lại nhiều lợi ích cho chủ sở hữu. Bán
đấu giá trong thi hành án là một trong các hoạt động bán đấu giá QSDĐ nhưng nó là

một phần trong công tác thi hành án, nhằm phục vụ hoạt động thi hành án, do đó nó
có ảnh hưởng, tác động lớn đến hiệu quả công tác thi hành án. Vì vậy, để hiểu rõ thế
nào là bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án thì ta cần đi phân tích, tìm hiểu từng
khái niệm liên quan, trong đó có các khái niệm bán đấu giá, khái niệm QSDĐ, khái
niệm thi hành án.
1.1.1. Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất
Theo từ điển tiếng Việt thì: “đấu giá” là quá trình mua bán mà giá bán được
ấn định mức giá sàn, người mua được QSDĐ đấu giá khi trả giá cao nhất và cao hơn
mức giá sàn[46]. Tiếng Anh, bán đấu giá, phát mại sự bán đấu giá được gọi là
“auction”. Trên thế giới việc bán đấu giá được tổ chức dưới hình thức bán công khai
“open cry” hoặc theo hồ sơ niêm phong “sealed bid”, phương thức đấu giá lên hoặc
đặt giá xuống. [18].Đối với hình thức bán đấu giá công khai, thì QSDĐ được chào
bán ở mức giá sàn nhất định, những người tham gia đấu giá tiếp tục đưa ra các mức
giá cao hơn mức giá cũ, và có khoảng cách nhất định với mức giá trước đó. Người
được quyền mua QSDĐ là người đưa ra mức giá cao nhất. Hình thức đấu giá này
được sử dụng phổ biến trong các phiên đấu giá. Đối với hình thức niêm phong,
những người tham gia đấu giá sẽ cùng tiến hành ghi mức giá và nạp giá một lúc với

7


nhau mà không cho người khác biết mức giá mình đưa ra, cũng không được biết giá
của người khác. Sau đó, tổ chức tiến hành đấu giá sẽ công bố người trả mức giá cao
nhất trong những người tham gia và người đó sẽ có quyền mua QSDĐ bán đấu giá.
Đối với phương thức đấu giá xuôi, người được quyền mua QSDĐ sẽ được
đưa ra mức giá khởi điểm, đây là mức giá thấp nhất, người tham gia đấu giá nào
đưa ra mức giá cao nhất và cao hơn mức giá khởi điểm này thì sẽ thắng cuộc.
Ngược lại, với phương thức đấu giá xuôi, người được quyền mua QSDĐ cũng sẽ
được đưa ra mức giá khởi điểm, nhưng đây sẽ là mức giá cao nhất đối với QSDĐ,
người trả giá thấp nhất và duy nhất sau khi kết thúc mỗi phiên đấu sẽ trở thành

người được quyền mua QSDĐ bán đấu giá.
Trong hoạt động đấu giá QSDĐ, gồm bán, mua và thủ tục chuyển quyền, thì
bán đấu giá là bước đầu tiên trong quá trình đấu giá QSDĐ đó, khi có người bán
đấu giá QSDĐ thì mới tiến hành việc đấu giá. Người bán đấu giá có thể là chủ sở
hữu hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền bán QSDĐ.
Hiện nay trên thế giới và tại Việt Nam cũng có nhiều quan điểm, định nghĩa
khác nhau về bán đấu giá QSDĐ. Tuy nhiên, dựa trên quan điểm chung nhất, thì
giữa Việt Nam và thế giới đều xác định bán đấu giá QSDĐ là hình thức mua bán
đặc biệt, thực hiện công khai, có nhiều người tham gia trả giá, được tổ chức theo
những nguyên tắc và trình tự, thủ tục nhất định.
Nghị định 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá QSDĐ đã quy định “bán đấu giá
QSDĐ là hình thức bán QSDĐ công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai
người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định
tại nghị định này. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao
cho đến khi có người trả giá cao nhất”.
Như vậy, bán đấu giá QSDĐ là một hình thức bán đấu giá được thực hiện
công khai có hai người trở lên tham gia đấu giá theo phương thức trả giá từ thấp lên
cao theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.

8


1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất
Đất đai là một trong những điều kiện tự nhiên sẵn có được con người chinh
phục, tác động vào đó để tồn tại và phát triển. Mọi hoạt động kinh tế, văn hóa, xã
hội đều được tiến hành trên một khoảng không gian, một ví trí nhất định. Nếu
không có đất đai, con người không có nơi để trồng trọt, chăn nuôi, sinh hoạt. Như
vậy, đất đai có vai trò vô cùng quan trọng với cuộc sống của con người chúng ta.
Cùng với sự phát triển của loài người thì đất đai không chỉ gắn với quá trình sản
xuất mà còn gắn với độc lập chủ quyền của mỗi quốc gia. Nếu trên mặt đất, diễn ra

các hoạt động kinh tế, xã hội thì dưới lòng đất, là nơi chứa đựng những kho khoáng
sản, kim loại, dầu mỏ. Lịch sử đã cho thấy từ ngàn xưa tới nay những cuộc chiến
tranh xảy ra hầu như đều nhằm mục đích mở rộng lãnh thổ quốc gia và độc chiếm
tài nguyên của cải của quốc gia đó, bởi vậy, gắn với đất đai là mồ hôi và xương máu
của nhiều thế hệ các dân tộc. Với những giá trị về mặt kinh tế và giá trị về mặt
chính trị nêu trên, đất đai luôn được xem là tài sản quý giá của mỗi quốc gia, “tấc
đất tấc vàng”.
Theo quy định tại Điều 53 và 54 Hiến pháp đã được sửa đổi bổ sung năm
2013 quy định cụ thể đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu để thống nhất quản lý; các cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất được quyền sử dụng đối với diện tích đất đã được giao, cho thuê. Tại Điều
4 Luật đất đai 2013 có quy định “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất”, thực tế Luật đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật liên quan cũng
không quy định thế nào là quyền sử dụng đất, tuy nhiên, quyền sử dụng đất là cũng
được coi là một dạng tài sản. Nếu như các chủ thể sở hữu tài sản có ba quyền năng
cơ bản gồm quyền quản lý, quyền sử dụng và quyền định đoạt, thì người được giao
đất chỉ có một trong ba quyền trên đó là quyền sử dụng. Vì vậy, ta có thể hiểu khái
niệm quyền sử dụng đất qua khái niệm về quyền sử dụng được quy định trong Luật
dân sự. Theo đó, quyền sử dụng là quyền được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ QSDĐ. Do đó QSDĐ là quyền được khai thác công dụng của thửa đất,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ thửa đất. Đất đai là tài sản của Nhà nước do đó, khi chủ thể

9


là cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao đất thì người sử dụng đất sẽ được hưởng
các quyền khai thác, hưởng hoa lợi, lợi tức, được quyền đứng tên, chuyển quyền sử
dụng đất cho người khác (như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng,
cho, thừa kế QSDĐ) đối với QSDĐ đất được giao.
Đặc điểm của quyền sử dụng đất:

- QSDĐ là một dạng tài sản, có giá trị lớn. Theo quy định tại Điều 163 Bộ
luật dân sự năm 2005 thì tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản.
Như vậy, quyền sử dụng đất cũng được liệt kê là một trong những loại tài sản. Tuy
nhiên, so với các loại tài sản khác, quyền sử dụng đất có những đặc điểm riêng.
QSDĐ là một trong những quyền tài sản mang tính giá trị cao. Xuất phát từ giá trị
mang lại của QSDĐ, là tư liệu sản xuất, là nơi để ở, mặt bằng để sinh sống, nơi tiến
hành các hoạt động kinh doanh nên đất đai luôn mang giá trị nhất định, không
những không bị hao mòn như các loại tài sản khác mà thậm chí giá trị còn tăng dần
theo thời gian. Thực tế hiện nay, dân số ngày càng đông, đất đai có hạn, trong khi
nhu cầu sống của con người ngày càng cao, dẫn tới giá trị quyền sử dụng đất càng
được đẩy lên cao.
- Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý đất đai, vì vậy, Nhà
nước quản lý tương đối chặt chẽ vấn đề sử dụng, chuyển nhượng, thu hồi đất. Cá
nhân, tổ chức chỉ được Nhà nước giao đất để sử dụng được phép chuyển nhượng
theo quy định, các chủ thể được giao đất phải tuân thủ, đáp ứng những điều kiện
nhất định. Cụ thể, đối với đất ở, mỗi cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất,
cấp hạn mức đất ở phù hợp với quỹ đất địa phương và kế hoạch quy hoạch của địa
phương đó, đối với đất nông nghiệp hạn mức không quá 03 héc ta – áp dụng cho
tỉnh, thành phố khu vực Đông Nam Bộ, đồng bằng sông Cửu Long và không quá 02
héc ta cho các khu vực khác. Đối với đất nông nghiệp, người nhận chuyển nhượng
thừa kế, phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Đối với cá nhân, tổ chức nước
ngoài chỉ thuộc diện được giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi cá
nhân đó là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc cá nhân, tổ chức có dự án

10


đầu tư phát triển kinh tế tại Việt Nam. Như vậy, pháp luật quy định tương đối chặt
chẽ vấn đề sở hữu quyền sử dụng đất.
- Do đất đai có tính cố định, không thể di chuyển được nên quyền sử dụng

đất cũng gắn tại những vị trí nhất định, được giới hạn tại những thửa đất nhất định.
Có thể ở tại cùng một khu vực nhưng do mỗi thửa đất có một vị trí nhất định với
những đặc thù riêng của từng thửa đất mà giá trị quyền sử dụng đất của mỗi thửa
đất lại khác nhau.
- Giá trị QSDĐ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, như nhu cầu thị trường, vị trí,
tâm lý người mua… Ví dụ, QSDĐ với thửa đất tại vị trí mặt tiền sẽ khác với quyền
sử dụng thửa đất trong đường ngõ, quyền sử dụng vị trí đất đô thị sẽ khác với
QSDĐ ở nông thôn, đất đai ở những nơi đông dân cư sẽ trị giá cao hơn đất ở những
nơi dân cư thưa thớt…Có thể thấy, giá trị QSDĐ không mang tính ổn định, bởi ở
mỗi thời điểm khác nhau, cùng một thửa đất nhưng giá trị QSDĐ cũng khác nhau.
Cùng một thời điểm, những thửa đất tương tự nhau cũng có giá trị khác nhau. Vì
vậy, để thực hiện chính sách quản lý Nhà nước về đất đai, mỗi tỉnh Thành phố, đều
quy định một khung giá đất nhất đinh để làm cơ sở cho việc áp giá, làm cơ sở cho
việc tính thuế và các hoạt động khác liên quan.
- Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ đã hình thành nên thị trường bất động
sản. Xuất phát từ giá trị QSDĐ không ngừng tăng lên và nhu cầu chuyển nhượng
đất ngày càng cao đã hình thành và phát triển nên thị trường bất động sản. Tình hình
thị trường bất động sản tác động lớn đến các thị trường khác và nền kinh tế đất nước
nói chung.
1.1.3. Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án
Trong hoạt động THADS, khi người phải thi hành án không tự nguyện thi
hành án, nhưng có QSDĐ đảm bảo thi hành án là QSDĐ và giữa người phải thi
hành án và người được thi hành án không thỏa thuận được về việc thi hành án thì
Chấp hành viên căn cứ vào quy định của pháp luật về các loại QSDĐ phải bán đấu
giá, trong đó, bất động sản là QSDĐ bắt buộc phải bán đấu giá, nên QSDĐ sẽ được

11


kê biên tiến hành thủ tục để bán đấu giá. Bán đấu giá QSDĐ để thi hành án cũng

được tiến hành như bán đấu giá các QSDĐ khác, nhưng mục đích là để thi hành bản
án, quyết định được đưa ra thi hành theo thủ tục thi hành án dân sự.
Vì vậy, chúng ta có thể hiểu: bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án là phương
thức bán quyền sử dụng đối với thửa đất đang được đưa ra để thi hành án bằng việc
đưa ra mức ra sàn đối với nhiều người, theo đó, ai trả giá cao nhất và cao hơn giá
sàn đưa ra thì được quyền mua QSDĐ đó.
Việc bán đấu giá QSDĐ được áp dụng khi người phải thi hành án không tự
nguyện thi hành án, QSDĐ cần được thi hành trong bản án, quyết định là QSDĐ mà
người phải thi hành án không còn tài sản nào khác ngoài QSDĐ.
1.2. Đặc điểm của bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án
Bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án là một hoạt động bán đấu giá nhưng
nằm trong quá trình thi hành án, mục đích để thi hành bản án, quyết định của Tòa
án. Vì vậy, bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án mang đầy đủ những đặc điểm của
hoạt động bán đấu giá QSDĐ, nhưng có những điểm riêng đặc thù:
Thứ nhất, mục đích bán đấu giá QSDĐ là để thi hành bản án, quyết định
Cũng là hoạt động bán đấu giá, nhưng bán đấu giá thông thường là để mang
lại lợi nhuận cho chủ thể là chủ sở hữu QSDĐ, còn bán đấu giá QSDĐ trong thi
hành án lại nhằm mục đích để thi hành cho bản án, quyết định đã có hiệu lực của cơ
quan có thẩm quyền. Như vậy sẽ đảm bảo quyền lợi cho chủ thể khác, mà không
phải là chủ sở hữu, quyền lợi này dựa trên văn bản có tính pháp lý bắt buộc là bản
án, quyết định của Tòa án. Vì vậy, hoạt động bán đấu giá QSDĐ là giai đoạn tiếp
sau giai đoạn xét xử đối với một vụ việc dân sự khi mà đã có bản án, quyết định có
hiệu lực pháp luật nhưng đương sự không tự nguyện thi hành. Bán đấu giá QSDĐ là
một công việc nằm trong chuỗi các công việc mà cơ quan thi hành án phải tiến hành
để xử lý QSDĐ thi hành án. Mục đích của việc thi hành án là tổ chức triển khai thực
hiện theo nội dung bản án, quyết định. Vì vậy, trong nhiều trường hợp nếu không
xử lý được QSDĐ của người phải thi hành án, sẽ dẫn tới bế tắc, không thể thực hiện

12

được bản án, do đó, bán đấu giá QSDĐ góp phần hỗ trợ thúc đẩy công tác thi hành
án đạt được hiệu quả cao.
Thứ hai, bán đấu giá QSDĐ để thi hành án có sự tham gia của cơ quan Nhà
nước trong quá trình đấu giá, cụ thể là chấp hành viên - cơ quan thi hành án.
Nếu như quá trình bán đấu giá thông thường, chỉ có sự tham gia của những
người liên quan đến quá trình đấu giá bao gồm chủ sở hữu QSDĐ hoặc người được
chủ sở hữu ủy quyền, tổ chức đấu giá, người tham gia đấu giá. Tuy nhiên, trong
hoạt động đấu giá QSDĐ, ngoài sự có mặt của các chủ thể trên, bắt buộc có sự tham
gia của cơ quan thi hành án, đại diện là chấp hành viên, ngoài ra còn có các lực
lượng hỗ trợ kèm theo để đảm bảo quá trình đấu giá được diễn ra thuận lợi như
công an, cán bộ xã phường. Sự tham gia của cơ quan thi hành án với vai trò nhưng
vai trò thay thế chủ sở hữu như lựa chọn tổ chức bán đấu giá, ký hợp đồng bán đấu
giá với tổ chức đó… để đảm bảo quá trình bán đấu giá diễn ra đúng như mục đích
của việc thi hành án.
Thứ ba, đối tượng đưa ra bán đấu giá là QSDĐ. Thông thường QSDĐ bị đưa
ra bán đấu giá sẽ là QSDĐ để đảm bảo cho hoạt động thi hành án, ví dụ QSDĐ đó
dùng để thế chấp, bảo lãnh khoản vay của người phải thi hành án hoặc QSDĐ đó
sau khi được xem xét đủ điều kiện để đảm bảo việc thi hành án cho người phải thi
hành án thi hành bản án, quyết định. Do QSDĐ có giá trị lớn, các chủ thể thường
đưa QSDĐ vào đầu tư trong hoạt động sản xuất, kinh doanh và dùng QSDĐ để thế
chấp các khoản vay đối với các tổ chức tín dụng nên khi cá nhân, tổ chức kinh
doanh thua lỗ, không thể trả nợ cho ngân hàng thì ngân hàng thường yêu cầu phát
mãi chính QSDĐ đó để trả nợ. Do vậy, đa số trường hợp bán đấu giá QSDĐ để thi
hành án chính là bán đấu giá QSDĐ dùng đã được dùng để thế chấp, bảo lãnh các
khoản vay cho người phải thi hành án.
Thứ tư, hoạt động bán đấu giá thường mang tính cưỡng chế, thông thường
người phải thi hành án, người chủ sở hữu QSDĐ mang ý thức không tự nguyện bán
đấu giá. Nếu như trong hoạt động bán đấu giá thông thường người có QSDĐ bán
đấu giá có nhu cầu bán QSDĐ để thu về lợi nhuận, nên chủ sở hữu luôn hợp tác, vui

vẻ trong suốt quá trình bán đấu giá. Nhưng bán đấu giá QSDĐ để thi hành án, sau

13


khi bán đấu giá xong, giá trị QSDĐ bán được đó dùng để thi hành án, vì vậy, tâm lý
của người phải thi hành án luôn không tự nguyện, ít khi hợp tác. Thực tế, trước và
sau quá trình bán đấu giá, người phải thi hành án luôn chây ỳ, gây khó khăn cho
việc chuyển QSDĐ sang cho chủ thể mua được QSDĐ bán đấu giá.
Tuy nhiên, bán đấu giá QSDĐ là biện pháp cưỡng chế đảm bảo quyền lợi ích
tốt nhất cho các bên chủ thể. Bởi nếu tiến hành theo thủ tục mua bán thông thường,
thì quyền QSDĐ khi đưa ra giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ ít được lựa
chọn vì vướng nhiều thời gian, thủ tục (do người phải thi hành án không hợp tác)
nên QSDĐ đó rất khó bán sát với giá thị trường. Áp dụng phương thức bán đấu giá
đối với QSDĐ là QSDĐ để thi hành án thì người có QSDĐ bán đấu giá cũng được
đảm bảo khi bán QSDĐ với giá cao nhất, QSDĐ không bị dìm giá, ép giá. Còn
người mua QSDĐ thi hành án được thoải mái tâm lý khi QSDĐ thi hành án được
mở bán công khai.
Thứ năm, phương thức bán đấu giá QSDĐ để thi hành án là đấu giá lên và
được tiến hành công khai.
Đối với QSDĐ thông thường có nhiều phương thức khác nhau để tiến hành
bán đấu giá như đấu giá lên, đấu giá ngược, dựa trên mức giá khởi điểm, các
phương thức này có thể chứa đựng những rủi ro, ảnh hưởng tới quyền lợi chủ chủ
sở hữu nhưng do chủ sở hữu mong muốn bán được QSDĐ nên chấp nhận. Bán đấu
giá QSDĐ trong thi hành án đã chứa đựng nhiều mâu thuẫn về quyền lợi của các
chủ thể tham gia, vì vậy, ở nước ta tồn tại phương thức đấu giá công khai, mức giá
khởi điểm là mức giá sàn, để đảm bả quyền lợi cho các bên chủ thể, tránh việc làm
gia tăng mâu thuẫn.
Thứ sáu, bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án chịu sự điều chỉnh của nhiều
pháp luật liên quan như quy định về bán đấu giá, quy định của Luật đất đai, quy

định của Luật thi hành án…Do QSDĐ là QSDĐ, nên chịu sự điều chỉnh của Luật
đất đai, hoạt động bán đấu giá để thi hành bản án, quyết định nên phải tuân theo quy
định của Luật thi hành án, thủ tục bán QSDĐ là bán đấu giá nên pháp luật bán đấu

14


giá điều chỉnh. Bởi vậy, hoạt động bán đấu giá QSDĐ để thi hành án chịu sự điều
chỉnh bởi nhiều ngành luật liên quan.
1.3. Nguyên tắc trong bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án
- Nguyên tắc công khai, liên tục: Khi bán đấu giá QSDĐ nói chung và QSDĐ
thi hành án nói riêng thì quá trình phải diễn ra công khai và liên tục. Từ quá trình kê
biên QSDĐ bán đấu giá, định giá QSDĐ, lựa chọn tổ chức bán đấu giá đã đòi hỏi
phải có sự thống nhất giữa người phải thi hành án và người được thi hành án. Trong
trường hợp không thỏa thuận được thì Chấp hành viên phải quyết định nhưng phải
công khai đến các bên về tổ chức đã được lựa chọn, thông tin về thời gian, địa điểm
bán đấu giá, giá khởi điểm của QSDĐ; nội quy bán đấu giá, QSDĐ bán đấu giá,
danh sách người tham gia đấu giá, người thực hiện việc bán đấu giá… Thông tin
trên phải được niêm yết công khai, không chỉ với hai bên người được thi hành án –
người phải thi hành án mà còn đến toàn thể những người đã đăng ký mua QSDĐ
bán đấu giá. Tại phiên bán đấu giá, người điều hành cuộc bán đấu giá phải công
khai mức giá qua các lần được trả, họ tên người mua trả giá cao nhất của mỗi lần trả
giá. Nếu vi phạm nguyên tắc này thì bất kỳ bên nào có liên quan (tùy thuộc từng
giai đoạn của cuộc đấu giá) cũng có quyền khiếu nại hoặc yêu cầu hủy kết quả bán
đấu giá do vi phạm nguyên tắc cơ bản của bán đấu giá QSDĐ theo quy định của
pháp luật.
- Nguyên tắc khách quan, trung thực, bình đẳng: Nguyên tắc khách quan là
việc nhận thức, đánh giá dựa trên thực tế, xuất phát từ đặc điểm QSDĐ, từ những
thuộc tính và mối liên hệ vốn có của nó, từ những quy luật vận động và phát triển
của bản thân nó; không thể dựa vào ý muốn chủ quan. Trong bán đấu giá QSDĐ để

THADS, nguyên tắc khách quan được thể hiện ở việc xác định giá trị khởi điểm của
QSDĐ phải phù hợp với giá trị thực tế của QSDĐ. Nếu xác định giá trị QSDĐ
không đúng sẽ gây thiệt hại cho một trong các bên có liên quan đến việc bán đấu giá
và có thể sẽ phát sinh những tranh chấp làm chậm lại quá trình bán đấu giá. Việc
trung thực trong bán đấu giá được thể hiện thông qua việc cung cấp đầy đủ những

15


thông tin về cuộc bán đấu giá (thời gian, địa điểm, người tham dự…), tình trạng sử
dụng, về những giấy tờ liên quan đến QSDĐ bán đấu giá… Ngoài ra, nguyên tắc
bình đẳng, trung thực thể hiện ở chỗ không có bất kỳ sự phân biệt nào đối với
những tham gia mua QSDĐ bán đấu giá, mặt khác những người làm việc trong tổ
chức bán đấu giá QSDĐ nơi thực hiện bán QSDĐ đó, người trực tiếp định giá
QSDĐ, chấp hành viên đang thi hành bản án và cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị,
em ruột của những người này không được quyền tham gia bán đấu giá QSDĐ vì khi
những người này tham gia có thể ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của
cuộc bán đấu giá. Quy định trên hạn chế tình trạng xảy ra tình trạng lừa lọc, dối trá
với khách hàng mà người bán QSDĐ và người tổ chức đấu giá QSDĐ móc ngoặc,
thông đồng với nhau. Nguyên tắc trung thực còn đảm bảo cho khách hàng có sự yên
tâm về QSDĐ mà mình lựa chọn. Nguyên tắc bình đẳng giữa các bên được thể hiện
qua việc bất cứ cá nhân nào (trừ trường hợp không đủ điều kiện) cũng đều có quyền
đăng ký tham gia bán đấu giá. Khi tham gia thì ai cũng phải nộp phí tham gia đấu
giá với khoản tiền đặt trước nhất định. Mọi người đều được quyền xem xét trực tiếp
QSDĐ đấu giá. Tại phiên bán đấu giá, mọi người tham gia đều có quyền tự do trả
giá, người điều hành phiên đấu giá buộc phải công khai các mức giá đã trả và họ tên
người mua trả giá cao nhất trong mỗi bước giá. Ai là người trả giá cao nhất, cuối
cùng thì sẽ thắng cuộc trong phiên đấu giá.
- Nguyên tắc bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia: Trong quan
hệ bán đấu giá QSDĐ để THADS, các bên chủ thể xuất hiện với nhiều quyền và lợi

cích đối lập nhau, nếu không đảm bảo sẽ dẫn tới gia tăng mâu thuẫn, vì vậy, nguyên
tắc đặt ra là đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của các bên chủ thể. Người mua được
QSDĐ sau khi thanh toán đủ tiền cho tổ chức bán đấu giá thì được nhận QSDĐ. Họ
được quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ kể cả trường hợp người sở hữu QSDĐ có
chây ỳ, không chịu giao giấy chứng nhận cũ. Số tiền bán QSDĐ được tổ chức bán
đấu giá chuyển lại cho cơ quan THADS địa phương sau khi thanh toán các khoản
phí và chi phí bán đấu giá QSDĐ. Cơ quan THADS thực hiện thi hành đầy đủ bản
án, quyết định của Tòa án (chi trả cho người được thi hành án), khấu trừ chi phí tổ

16


chức cưỡng chế thi hành án và bàn giao số tiền còn lại cho người phải thi hành án
(chính là chủ sở hữu QSDĐ ban đầu).
- Mọi cuộc bán đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành theo đúng trình
tự, thủ tục bán đấu giá (khoản 2 Điều 3 của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP). Theo
nguyên tắc này thì mọi phiên bán đấu giá QSDĐ, QSDĐ phải do đấu giá viên điều
hành theo đúng trình tự, thủ tục quy định trong Nghị định thì phiên đấu giá mới có
giá trị và được pháp luật công nhận.
Tại Hà Lan, người bán có thể đưa ra một mức giá rất cao cho hàng hóa,
sản phẩm muốn bán. Mức giá này thường là mức giá “trên trời” và không ai có thể
mua nổi. Mức giá được hạ dần trong khoảng thời gian nhất định (thường theo thời
gian của một chiếc đồng hồ). Nếu người tham gia trả giá chấp nhận ở mức giá nào
đó thì cần ấn nút chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội. Phương thức này
thường áp dụng tại các chợ hoa và đặc biệt với sản phẩm hoa tulip. Đối với đấu giá
QSDĐ để thi hành án, do đặc điểm QSDĐ là QSDĐ, nên thủ tục thông báo trước
phiên đấu giá được diễn ra rộng rãi, giá trị đặt trước để tham gia đấu giá tương ứng
với 1% giá trị QSDĐ, những người tham gia phiên đấu giá sẽ phải là người được
toàn quyền quyết định đến việc mua QSDĐ được đấu giá hay không, không được
xin ý kiến từ bên ngoài, vì mỗi người tham gia sẽ được ngồi trong phòng kín, không

chịu sự tác động từ bên ngoài. Tại phiên đấu giá người điều khiển phiên đấu giá sẽ
đưa ra mức ra khởi điểm, mức giá này cao ngất ngưỡng, nếu không có ai trong số
những người tham gia bấm mua thì mức giá sẽ được hạ dần với một khoảng cách
nhất định, nếu ai ấn nút chấp nhận sớm nhất thì QSDĐ được bán cho người đó. Tối
đa sau 5 lần giảm giá, không có ai mua thì phiên đấu giá sẽ được tổ chức lại [51].
Tại Anh thì bán đấu giá có nét đặc trưng riêng. Người bán đấu giá điều khiển
cuộc bán đấu giá sao cho người trả giá thắng được mức giá hiện tại. Giá chào mới
cao hơn giá chào cũ một khoảng cho trước. Cuộc bán đấu giá chấm dứt khi không
còn người nào đưa ra mức giá cao hơn. Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền
theo mức giá đã chào. Phương thức bán đấu giá này còn được gọi là bán đấu giá

17