Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan
Đây là công trình nghiên cứu của tôi.
Các số liệu, kết quả trong đồ án là trung thực và chưa được công bố trong bất
kỳ công trình nghiên cứu nào khác.

Sinh viên

Ngô Đức Hoàng


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường Đại học Tài Nguyên và Môi
Trường Hà Nội, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy, các cô trong trường nói
chung và các thầy các cô trong Khoa Quản lý đất đai nói riêng em đã được trang bị
những kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho mình hành trang
vững chắc cho công tác sau này.
Xuất phát từ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn các
thầy các cô. Đặc biệt để hoàn thành đồ án tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng nỗ lực
của bản thân, em còn được sự quan tâm giúp đỡ trực tiếp của thầy giáo T.S Phạm
Doãn Mậu và sự giúp đỡ của các thầy, các cô trong khoa quản lý đất đai cùng các
cán bộ Chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng, song do vốn hiểu biết của bản thân hạn chế. Đồ
án chắc chắn sẽ không tránh khỏi những sai sót, em rất mong nhận được những
đóng góp, chỉ bảo của các thầy, các cô và các bạn để đồ án càng hoàn thiện hơn.
Đây sẽ là kiến thức bổ ích cho em cho công việc của em hiện tại và sau này.
Cuối cùng, một lần nữa em xin chân thành cảm ơn các thầy, các cô, các cán bộ
chi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang. Kính
chúc các thầy, các cô và toàn thể anh, chị em và các bạn luôn mạnh khỏe, hạnh phúc
và đạt được nhiều thành công trong công tác cũng như trong cuộc sống.
Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, Ngày tháng năm 2016
Sinh viên thực hiện

NGÔ ĐỨC HOÀNG


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT
1
2
3
4
5

Ký hiệu
BĐĐC
CP
ĐKĐĐ
ĐVHC
GCN

Viết đầy đủ
Bản đồ địa chính
Chính phủ
Đăng ký đất đai
Đơn vị hành chính
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất

6

7
8
9
10
11
12
13
14

HĐND
UBND
TP
QĐ
NĐ
TT
TTg
TN&MT
VPĐKĐĐ

Hội đồng nhân dân
Ủy ban nhân dân
Thành phố
Quyết định
Nghị định
Thông tư
Thủ tướng
Tài nguyên và môi trường
Văn phòng đăng ký đất đai

MỤC LỤC


DANH SÁCH BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH

STT

DANH MỤC HÌNH ẢNH

TRANG

1

Hình 1.1: Mẫu trang 1 và 4 GCN ban hành theo thông tư
23/2014/TT-BTNMT

14

2

Hình 1.2: Mẫu trang 2 và 3 GCN ban hành theo thông tư
23/2014/TT-BTNMT

15

3

Hình 3.1 Bản đồ hành chính Thành phố Bắc Giang

33

4

Hình 3.2. Sơ đồ trình tự cấp giấy lần đầu trên địa bàn Thành
phố Bắc Giang

63

DANH MỤC BẢNG
4
5

Bảng 1.1: Bảng cơ cấu GTSX năm 2014 và năm 2015
Bảng 1.2: Dân số năm 2015 của thành phố Bắc Giang
phân theo giới tính và địa bàn cư trú

40
42

6

Bảng 3.1. Hiện trạng và cơ cấu các loại đất thành phố Bắc
Giang năm 2015

55

7

Bảng 3.2. Tổng hợp diện tích phân theo loại đất theo đơn vị
hành chính

60

9

Bảng 3.3. Kết quả đăng ký, cấp GCN đất sản xuất nông nghiệp
cho các hộ gia đình, cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa
bàn Thành phố Bắc Giang tính đến 31/12/2015

67

10

Bảng 3.4. Các trường hợp chưa đủ điều kiện GCN đất sản xuất
nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân ở các đơn vị hành
chính trên địa bàn Thành phố Bắc Giang tính đến 31/12/2015

69

11

Bảng 3.5. Kết quả đăng ký, cấp GCN đất lâm nghiệp cho các
hộ gia đình, cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa bàn
Thành Phố Bắc Giang tính đến 31/12/2015

71


12

Bảng 3.6. Kết quả đăng ký, cấp GCN đất ở cho các hộ gia đình,
cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa bàn Thành phố Bắc
Giang tính đến 31/12/2015

72

13

Bảng 3.7. Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN đất ở đối
với hộ gia đình, cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa Thành
phố Bắc Giang tính đến 31/12/2015

74


PHẦN MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là
tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế của ngành nông nghiệp và lâm nghiệp,
là thành phần quan trọng đối với môi trường sống của các loài động thực vật, là địa
bàn để xã hội loài người phân bố dân cư, phát triển cơ sở kinh tế - xã hội, an ninh,
quốc phòng. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, cố định về
vị trí, do vậy mà đất đai có vai trò rất quan trọng, cần có sự quản lý và sử dụng đất
một cách phù hợp, chặt chẽ.
Luật đất đai 2013 đã quy định rõ: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà
nước thống nhất quản lý ” và “ Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo
quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”. Do đó,
công tác quản lý của Nhà nước về đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, cần phải
được thực hiện một cách chặt chẽ và hiệu quả hơn. Trong các nội dung quản lý nhà
nước về đất đai, công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một vấn đề cần chú trọng.
Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một biện pháp hữu hiệu của nhà nước nhằm
ngăn chặn việc sử dụng đất chồng chéo, kém hiệu quả, các hiện tượng lấn chiếm,
hủy hoại đất, kìm hãm phát triển sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời giúp
cho người sử dụng đất đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình đối với tài sản
đất đai của họ.
Thành phố Bắc Giang là một thành phố trực thuộc tỉnh Bắc Giang - một tỉnh
trung du miền núi Đông Bắc Bắc Bộ. Địa hình tương đối bằng phẳng thuận lợi cho
giao thông đi lại và sản xuất nông nghiệp. Để đảm bảo quản lý đất đai một cách
hiệu quả thì thành phố Bắc Giang đã xác định công tác đăng ký đất đai , cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là nội dung quan trọng cần được quan tâm thực hiện. Thành phố đã vận động, tạo
điều kiện cho người dân thực hiện và hoàn thành thủ tục xin đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận. Tuy nhiên do một số nguyên nhân mà công tác này còn nhiều tồn
tại và gặp nhiều khó khăn.

7


Từ thực tế đó, thấy được tầm quan trọng của công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, dưới sự hướng dẫn của T.S.Phạm Doãn Mậu, tôi xin thực hiện đề tài :
“Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Bắc Giang,
tỉnh Bắc Giang”.
2.Mục đích của đề tài:
- Với mong muốn tìm hiểu công việc và áp dụng các kiến thức đã học tại
trường để có cái nhìn tổng quan hơn về vấn đề đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn

thành phố Bắc Giang- Tỉnh Bắc Giang.
- Rút ra các mặt được, các tồn tại và nguyên nhân các tồn tại trong công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất của thành phố Bắc Giang.
- Dựa vào nguyên nhân của những tồn tại, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn
thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và nâng cao chất lượng công tác quản lý nhà nước về đất
đai thông qua kết quả đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành
phố Bắc Giang.
3.Yêu cầu của đề tài:
- Nắm vững chính sách pháp luật, văn bản pháp lý của nhà nước về đất đai,
chính sách cấp giấy chứng nhận và các văn bản có liên quan khác.
- Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
địa bàn thành phố và phải bám sát thực tế sử dụng đất của người sử dụng đất.
- Phân tích một cách chính xác, trung thực và khách quan các số liệu, tài liệu
thu thập được bằng các kiến thức đã học.
- Đề xuất giải pháp khả thi để nâng cao chất lượng công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở à tài sản khác gắn liền với đất.

8


4.Cấu trúc của đề tài:
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, đề tài gồm 3 chương:
- Chương I: Tổng quan vấn đề nghiên cứu
- Chương II: Đối tượng, phạm vi, nội dung và phương pháp nghiên cứu
- Chương III: Kết quả nghiên cứu

9

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận:
1.1.1. Công tác đăng ký đất đai:
•

Khái niệm đăng ký đất đai:
Theo Luật đất đai 2013 khái niệm “đăng kí đất đai ” được quy định cụ thể tại
khoản 15 Điều 3 như sau: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là
việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ
địa chính”.
- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực
hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
- Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan
quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị
pháp lý như nhau.
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN
hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng

đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

10


+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang
giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất
chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký
được ghi vào Sổ địa chính, được cấp GCN nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo
quy định của Luật Đất đai năm 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan;
trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp GCN hoặc
chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCN thì người đang
sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý
theo quy định của Chính phủ.

11


- Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l
khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày
có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường
hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày
phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
- Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào Sổ địa chính.
•

Yêu cầu của đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất là một thủ tục hành chính
nhằm kê khai, xác lập mối quan hệ pháp lý về sử dụng đất và sở hữu tài sản giữa
nhà nước và người sử dụng đất, người sở hữu tài sản, đòi hỏi phải đáp ứng các yêu
cầu cơ bản sau đây:
* Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý:
Đăng ký đúng đối tượng, đúng diện tích, trong hạn mức được giao, đúng mục
đích, đúng thời hạn sử dụng, đúng quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp
luật. Thực hiện đầy đủ theo trình tự, thủ tục, đúng thẩm quyền. Thiết lập hồ sơ địa

chính theo đúng quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
* Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật:
Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi
trường với chất lượng cao nhất về các loại thông tin: diện tích, hình thể, kích thước
của từng thửa đất.... Độ chính xác của các loại thông tin này phụ thuộc vào điều
kiện đo đạc, năng lực, trình độ, chuyên môn, kinh phí, phương pháp và phương tiện
đo vẽ, tính toán diện tích.
* Đảm bảo thực hiện triệt để, kịp thời:
Mọi đối tượng đang sử dụng đất hay có nhu cầu biến động dưới mọi hình
thức đều phải làm thủ tục đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với
cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không để sót bất kỳ trường hợp nào sử dụng đất
mà không đăng ký với nhà nước. Đảm bảo nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất đai
trên toàn bộ phạm vi lãnh thổ. Trong mọi trường hợp việc đăng ký đất đai, nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất phải được thực hiện ngay sau khi cơ quan nhà nước có
thẩm quyền giao đất, cho thuê thuê đất hay cho phép biến động đất đai. Như vậy sẽ

12


đảm bảo hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất. Các quyền của
người sử dụng đất luôn được bảo vệ và người sử dụng đất sẽ phải thực hiện các
nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
1.1.2. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
Theo khoản 16 Điều 3, Luật Đất đai 2013: Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, sau đây gọi tắt là giấy
chứng nhận (GCN ) là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của
người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và
thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Do cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của

người sử dụng đất, GCN chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ
quyền sử dụng đất của chủ sử dụng. GCN có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ
để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao
dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai,
xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử
lý vi phạm về đất đai.
1.1.3. Đặc điểm của công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
a) Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước
về đất đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt
Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người
sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và
những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai.
Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có những
hình thức sở hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc người có đất sử
dụng phải đăng ký để chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nước theo pháp luật.
Hai là, đăng ký đất đai là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp, do hệ
thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện.
Chỉ có ngành Địa chính với lực lượng chuyên môn đông đảo, nắm vững mục

13


đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai mới có khả
năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai.
Đồng thời Địa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai thác sử
dụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ
đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng, đáp ứng được đầy đủ, chính
xác các thông tin theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
b) Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai

Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do
Nhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồng
thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao, do đó,
đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất đai.
Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao quyền sử
dụng đất dưới hai hình thức giao đất và cho thê đất. Hình thức giao đất hay cho thuê
đất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ
thể. Từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa
vụ sử dụng khác nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các
quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng
đất phải đăng ký.
Đất đai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài sản cố
định trên đất như : nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm,...Các loại tài
sản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản. Trong nhiều trường
hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu nhà nước mà thuộc quyền sở
hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu
tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất chúng ta
không thể không tính đến đặc điểm này.
c) Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã,
phường, thị trấn
Ở Việt Nam, bộ máy nhà nước được tổ chức thành 04 cấp : Trung ương, tỉnh,
huyện, xã. Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước với nhân
dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã. Việc tổ chức
đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo :
14


- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất
đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa : “Nhà nước của
dân, do dân, vì dân”.

- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất ở
địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy để các cấp có thẩm quyền
xét duyệt đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo đúng quy định của pháp luật.
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho
cán bộ xã.
- Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ
địa chính.
1.1.4. Mục đích của việc đăng ký đất đai, cấp GCN
Đăng ký đất đai, cấp GCN là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất hợp pháp và thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từng
thửa đất trên phạm vi lãnh thổ của từng xã, phường, thị trấn trong cả nước.
Đăng ký, cấp GCN có ý nghĩa hết sức quan trọng, vừa là phương thức,
vừa là công cụ để nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nước
quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho
quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đăng ký, cấp GCN là điều kiện thiết yếu để nhà nước thực hiện các biện
pháp, các hoạt động về quản lý, nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất đai hiện nay.
Người sử dụng đất được nhà nước bảo vệ quyền lợi sử dụng đất hợp pháp đối với
các thửa đất đã được đăng ký, cấp GCN.
1.1.5. Vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN
a) Vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN đối với công tác quản lý
Nhà nước về đất đai
Thông qua công tác đăng ký đất đai, cấp GCN Nhà nước xác lập mối quan hệ
pháp lý giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng. Công tác đăng ký, cấp GCN giúp
Nhà nước nắm chắc được tình hình đất đai tức là biết rõ các thông tin chính xác về

15

số lượng và chất lượng, đặc điểm về tình hình hiện trạng của việc quản lý sử dụng
đất.
Từ việc nắm chắc tình hình đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện phân phối lại đất
theo quy hoạch, kế hoạch chung thống nhất. Nhà nước thực hiện quyền chuyển
giao, quyền sử dụng từ các chủ thể khác nhau. Cụ thể hơn nữa là Nhà nước thực
hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất và thu hồi đất. Vì vậy
công tác đăng ký, cấp GCN là một trong những nội dung quan trọng trong công tác
quản lý nhà nước về đất đai.
Đối với nhà nước và xã hội việc đăng ký đất đai, cấp GCN đem lại những lợi
ích như:
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng.
- Cung cấp tư liệu các chương trình cải cách đất đai trong đó việc triển khai
một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống pháp luật.
- Giám sát giao dịch đất đai.
- Phục vụ quy hoạch.
- Phục vụ quản lý trật tự trị an…
b) Vai trò của công tác cấp GCN đối với người sử dụng đất
GCN là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử
dụng đất.
GCN là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các quyền và lợi ích hợp
pháp của mình trong quá trình sử dụng đất.
GCN là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường bất động sản.
Đối với người sử dụng đất việc đăng ký đất đai, cấp GCN đem lại những lợi
ích như :
- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với đất đai.
- Khuyến khích đầu tư cá nhân.
- Mở rộng khả năng vay vốn.
- Giảm tranh chấp đất đai.

1.2.Cơ sở pháp lý:

16


1.2.1. Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất .
a. Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành có quy
định về cấp GCN .
Nhằm thực hiện các nội dung quản lý về đất đai, đáp ứng theo quy định của
Hiến pháp, do Quốc hội và Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành một số văn
bản pháp quy để cụ thể hóa các yêu cầu về quản lý và sử dụng đất như sau:
- Luất đất đai 2003, luật đất đai sửa đổi bổ sung 2009
- Luật Đất đai 2013, trong đó quy định về vấn đề mang tính nguyên tắc về
GCN, các trường hợp được cấp GCN và thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN ,
lập hồ sơ địa chính, việc xác định diện tích đất đối với các trường hợp thửa đất có
vườn, ao gắn liền với nhà ở, trình tự thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN hoặc
chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCN .
- Luật nhà ở, trong đó quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về GCN đối
với nhà ở trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sở hữu đất ở.
- Nghị quyết số 775/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của
Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể
về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách
cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 làm cơ sở xác định điều
kiện cấp GCN đối với các trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiện
các chính sách quy định tại Điều 2 Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11
năm 2003 của Quốc hội nhưng đến nay cơ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý
nhưng thực tế nhà nước chưa quản lý, chưa bố trí sử dụng nhà đất đó.
- Nghị quyết số 57/ 1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24 tháng 8 năm 1998 của

Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01 tháng 7 năm 1991 và Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27 tháng
7 năm 2006 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác
lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 đối với người Việt Nam định cư tại nước ngoài
tham gia.

17


b. Các văn bản thuộc thẩm quyền Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban
hành có quy định về cấp GCN và các vấn đề liên quan.
Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã ban hành các văn bản có các quy định
về cấp GCN như sau:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ:
Quy định bổ sung về việc cấp GCN , thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ:
Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật
đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
c. Các văn bản thuộc thẩm quyền các Bộ, ngành ở Trung ương ban hành có
quy định về cấp GCN và các vấn đề liên quan.
Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, trên Bộ, ngành ở Trung ương
ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện liên quan đến việc cấp GCN như sau:

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT của Bộ TN&MT quy định sửa đổi, bổ
sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Tài nguyên và Môi
trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014).
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014).

18


- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014).
- Thông tư số 26/2014/TT-BTNMT quy định về quy trình và định mức kinh
tế kỹ thuật xây dựng cơ sở dữ liệu Tài nguyên và Môi trường.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT quy định về Thống kê, kiểm kê đất đai và
lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
& Môi trường về cấp GCN.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên
& Môi trường về cấp GCN QSDĐ thay thế Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT.
- Quyết định 1839/QĐ-BTNMT Về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh
vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi
trường.
* Đánh giá chung: Chính phủ, các Bộ, ngành ở Trung ương đã khẩn trương
xây dựng các văn bản cụ thể hóa và hướng dẫn thi hành Luật đất đai, trong đó quy
định khá chi tiết, rõ ràng, tạo cở sở pháp lý thuận lợi cho các địa phương tổ chức
cấp GCN được tốt hơn, đẩy nhanh tiến độ cấp GCN .

1.2.2. Những quy định chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.2.1. Mẫu GCN:
Theo Điều 3, thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định:
- Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu
thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn
trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ
sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung
theo quy định như sau:
a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I.
Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số

19


phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được
in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy
chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;
d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch;
đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ
sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ

cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”
như trang 4 của Giấy chứng nhận;
e) Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản
này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng
ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.

20


Hình 1.1: Mẫu trang 1 và 4 GCN ban hành theo thông tư 23/2014/TT-BTNMT

Hình 1.2: Mẫu trang 2 và 3 GCN ban hành theo thông tư 23/2014/TT-BTNMT
1.2.2.2 Nguyên tắc cấp GCN
Nguyên tắc cấp GCN được quy định cụ thể tại Điều 98 của Luật đất đai 2013
gồm 5 nguyên tắc sau:

21


- GCN được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử
dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu
thì được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của những
người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và cấp cho mỗi người 01 GCN; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có
yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận

GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi
nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được
nhận GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng
vào GCN, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng
thì được cấp đổi sang GCN để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 hoặc GCN đã cấp mà
ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời
điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử
dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN diện tích đất được xác định theo số
liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần
diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế
22


nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCN theo quy định tại Điều 99 của Luật
đất đai 2013.
1.2.2.3. Những trường hợp được cấp GCN:
Trường hợp được cấp GCN được quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013

như sau:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN theo quy định tại các điều
100, 101 và 102 của luật đất đai 2013.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày luật đất đai 2013
có hiệu lực thi hành.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án
của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về
đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nh óm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có.
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
1.2.2.4. Điều kiện cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư:

23


a. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại
giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 sau đây thì được cấp GCN và
không phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15
tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều 100 của Luật đất đai 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác,
kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên
quan, nhưng đến trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực
hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không
có tranh chấp thì được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết
quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

24

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCN; trường hợp
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa
được cấp GCN thì được cấp GCN; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì
phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật đất đai
2013 và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác
nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp GCN.
b. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không có các giấy tờ
về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 101 của Luật đất đai 2013
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013, có hộ
khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có
điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi
có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp
GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước
ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban
nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy
hoạch thì được cấp GCN.
1.2.2.5. Thẩm quyền cấp GCN
Thẩm quyền cấp GCN theo quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013 và
Điều 37 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 như sau:

- UBND cấp tỉnh cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ
25