Giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

1

LỜI NĨI ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài
Khơng thể phủ nhận rằng đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mọi quốc gia.
Đất đai là môi trường sống, là nơi diễn ra các hoạt động sống của con người.Đất đai có
những đặc trưng cơ bản khiến nó khơng giớng với bất cứ một loại tư liệu sản xuất nào.
Đất đai là tài nguyên có hạn về sớ lượng và khơng có khả năng tái sinh; đất đai có vị trí
cớ định trong khơng gian, khơng thể di chuyển theo ý ḿn chủ quan của con người...
Chính từ đặc trưng hạn chế về sớ lượng, khơng có khả năng tái sinh và di chuyển được
đã làm cho đất đai được đặt đúng giá trị của nó. Vấn đề đặt ra là sử dụng đất đai làm sao
cho hiệu quả, khoa học.Đó chính là một trong những yếu tớ quan trọng góp phần thúc
đẩy nền kinh tế phát triển bền vững.
Ở nước ta đất đai có đặc điểm là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu. Nhà nước là chủ thể duy nhất có quyền định đoạt đới với đất đai. Nhà nước không
trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân trên cơ sở thiết lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước đối với người sử dụng
trong việc sử dụng đất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).
Có thể nói rằng, GCNQSDĐ đóng vai trò hết sức quan trọng trong công tác quản lý
Nhà nước về đất đai. Thông qua công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, Nhà nước thực hiện
việc quản lý quỹ đất đai, bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của người sử dụng
đất,kịp thời phát hiện những vi phạm,thiếu sót, giúp cho người sử dụng đất có thể yên
tâm đầu tư, khai thác trên mảnh đất của họ. Thơng qua đó, Nhà nước có thể thu được một
khoản thuế từ người sử dụng đất đai, góp phần tăng thêm ngân sách, phục vụ lợi ích q́c
gia.Bên cạnh đó,GCNQSDĐ còn là một giấy tờ pháp lý quan trọng trong các giao dịch
dân sự về đất đai,xác thực quyền sở hữu của mảnh đất được giao dịch.Vì vậy,đẩy nhanh
tiến độ công tác cấp GCNQSDĐ sẽ là tiền đề cho sự phát triển lành mạnh, công khai
minh bach của thị trường bất động sản nước ta, qua đó tăng cường thiết chế Nhà nước
trong việc quản lý đất đai và bất động sản,góp phần phát triển kinh tế xã hội đặc biệt
trong quá trình phát triển kinh tế và hội nhập như hiện nay.
Thái Nguyên là một tỉnh trung du miền núi phía Bắc đang phát triển,với lợi thế về

vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, Thái Nguyên đã và đang có nhiều thuận lợi để phát
triển kinh tế - xã hội. Các ngành dịch vụ, thương mại, công nghiệp của tỉnh phát triển
mạnh.đặc biệt là các ngành dịch vụ mới và ngành công nghiệp thép truyền thống .
SV Trần Thu Thủy –Lớp Kinh tế và Quản lý Địa Chính K50


2

Quyết.định số 1645/QĐ-TTg ngày 01 tháng 09 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ đã
cơng nhận thành phớ Thái Ngun là đô thị loại I với tốc độ gia tăng dân sớ, sự đơ thị hố
diễn ra mạnh mẽ và sâu sắc dẫn đến nhu cầu về đất đai gia tăng, gây sức ép lớn đến quỹ đất
cho các ngành kinh tế nói riêng và quỹ đất đai nói chung. Do đó đòi hỏi UBND tỉnh,thành
phớ Thái Ngun phải có những chính sách về quản lý, sử dụng đất đai phù hợp nhằm khai
thác hiệu quả quỹ đất nhằm đạt được hiệu quả cao về kinh tế xã hội.
Nhận thức được vai trò của công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ em đã chọn
nghiên cứu đề tài “Giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên” làm chuyên đề tốt nghiệp.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Chuyên đề nhằm làm rõ những vấn đề lý luận về đăng ký, cấp GCNQSDĐ.thông qua
việc nghiên cứu, đánh giá, phân tích thực trạng cơng tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ trên
địa thành phố Thái Nguyên ,đánh giá những kết quả và những hạn chế và nguyên nhân
của các hạn chế trong công tác này.
Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ trên
địa bàn thành phố Thái nguyên.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu tình hình đăng ký và cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên những năm gần đây.
4. Phương pháp nghiên cứu
Qua việc thu thập tài liệu về các văn bản, chính sách pháp luật liên quan đến đất đai
của Việt Nam và vận dụng các phương pháp :

- Duy vật biện chứng, duy vật lịch sử
- Phương pháp phân tích
-Phương pháp so sánh.
-Phương pháp thớng kê
5. Kết cấu đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, chun đề có nội dung
chính được trình bày như sau:
Chương I: Cơ sở lý luận về cơng tác đăng kí, cấp GCNQSDĐ
Chương II: Thực trạng cơng tác đăng kí, cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Thành phố
Thái Nguyên

SV Trần Thu Thủy –Lớp Kinh tế và Quản lý Địa Chính K50


3

Chương III: Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ trên địa bàn
Thành phố Thái Nguyên
Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Th.s.Vũ Thị Thảo cùng các anh chị trong phòng
Quản lý Đất Đai –Sở Tài Nguyên &Môi Trường tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện,tận
tình giúp đỡ để em hoàn thành chuyên đề này.

CHƯƠNG I.CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ,CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1 Khái niệm, sự cần thiết của công tác đăng kí và cấp GCNQSDĐ
1.1.1 Khái niệm GCNQSDĐ
SV Trần Thu Thủy –Lớp Kinh tế và Quản lý Địa Chính K50


4

Theo điều 48 Luật đất đai 2003 và Điều 41 Nghị định 181/NĐ-CP/2004, GCNQSDĐ
là chứng thư pháp lí xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất đới với
mảnh đất nhằm mục đích đầu tư, cải tạo, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thực hiện các
quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Theo khoản 20 Điều 4 Luật đất đai 2003:
GCNQSDĐ là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
1.1.2 Sự cần thiết của công tác đăng kí, cấp GCNQSDĐ
Đất đai là một tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện cần cho sự tồn tại
và phát triển của con người.Trong hoạt động kinh tế của mỗi quốc gia, mỗi doanh
nghiệp, đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn lực, là một yếu tố đầu vào không thể thiếu.
Diện tích đất đai là có hạn,vì vậy ,để quản lí quỹ đất đai đòi hỏi Nhà nước phải có những
biện pháp chính sách thích hợp.Đăng ký, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung
của công tác quản lý Nhà nước về đất đai,thực hiện tốt công tác này một mặt giúp cho
Nhà nước quản lí chặt chẽ quỹ đất, đờng thời cũng thiết lập mới quan hệ pháp lí giữa
Nhà nước và người sử dụng đất. Thông qua việc đăng kí cấp GCNQSDĐ sẽ tạo ra tâm lí
ởn định cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác mang lại hiệu quả cao nhất. Vai
trò của việc đăng kí cấp GCNQSDĐ được thể hiện ở một sớ điểm sau:
1.1.2.1. Đăng kí cấp GCNQSDĐ là cơng cụ để bảo vệ quyền lợi và xác định
nghĩa vụ của người sử dụng đất
Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà
nước quản lí đất đai thớng nhất trong cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng
một cách hợp lí, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao nhất. Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho
các hộ gia đình, cá nhân tổ chức và đảm bảo quyền định đoạt của Nhà nước khi cần thiết.
Bảo vệ chế độ xã hội toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất, đờng thời giám sát trong việc thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định
của pháp luật, nhằm đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất ,đảm bảo công bằng và lợi ích
chung của tồn xã hội.
Việc đăng kí, cấp GCNQSDĐ xác lập mối quan hệ pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và
người sử dụng đất. Hồ sơ đăng kí và giấy chứng nhận sử dụng đất cung cấp thơng tin đầy

đủ nhất và là cơ sở pháp lí chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo
vệ, cũng như xác định nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ như nghĩa vụ tài chính,
nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất có hiệu quả.

SV Trần Thu Thủy –Lớp Kinh tế và Quản lý Địa Chính K50


5

1.1.2.2.Đăng kí đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lí quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ
Sử dụng đất trong phạm vi lãnh thở hành chính là đới tượng quản lí của Nhà nước
về đất đai,Nhà nước ḿn quản lí chặt chẽ tồn bộ quỹ đất đai thì phải nắm chắc các
thông tin về tình hình đất đai như: thơng tin về chủ sử dụng, vị trí, kích thước, diện tích,
hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng,
những thay đổi trong quá trình sử dụng đất. Đồng thời các thông tin về đất đai thể hiện
chi tiết đến từng thửa đất chính xác và đầy đủ theo quy định của pháp luật. Thơng qua
việc thực hiện đăng kí đất đai, thiết lập hệ thống hồ sơ đối chiếu chi tiết tới từng thửa
đất nhằm đảm bảo sự đồng bộ nhịp nhàng về: đo đạc lập bản đồ đối chiếu, quy hoạch sử
dụng đất, giao đất cho thuê đất, phân hạng và quy định giá đất… Thông qua việc kiểm
tra, giám sát quản lý, sử dụng đất đai, Nhà nước nắm chắc tình hình diễn biến về sử
dụng đất đai và xây dựng, cải tạo, phát triển nhà ở, phát hiện những vi phạm và giải
quyết những vi phạm pháp luật về đất đai và nhà ở; làm căn cứ khoa học nhằm sử dụng
đất đai đạt hiệu quả cao nhất về kinh tế và xã hội.Khơng có những biện pháp quản lý
của Nhà nước,cá nhân tự do lựa chọn mục đích sử dụng đất thì hiệu quả lợi ích công
cộng và xã hội sẽ không được đảm bảo,Nhà nước đứng trên giác độ tập thể mới có thể
đưa ra quyết định để đảm bảo được.
1.1.2.3.Đăng kí, cấp GCNQSDĐ là nội dung quan trọng có quan hệ với các nội
dung khác của quản lí Nhà nước về đất đai.
Đăng kí và cấp GCNQSDĐ sẽ góp phần thiết lập nên hờ sơ địa chính với đầy đủ các

thơng tin về từng thửa đất. Hệ thớng các thơng tin đó chính là sản phẩm của các nội dung,
nhiệm vụ quản lí Nhà nước về đất đai khác như:
- Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về sở hữu,quản lí và sử dụng đất.Từ
những văn bản tạo ra cơ sở,cơ chế để làm việc,và cơ sở để ra các quyết định,văn bản
khác.Trong quá trình thực hiện việc đăng ký,mới bộc lộ rõ những vấn đề bất cập ,vướng
mắc phát sinh và cần phải điều chỉnh,sửa đổi văn bản cho phù hợp với tình hình thực tế.
- Công tác kiểm tra đo đạc, thành lập bản đờ địa chính,xác định địa giới hành
chính,điều tra đo đạc ,đánh giá phân hạng và lập bản đồ hiện trạng,bản đồ quy hoạch.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua những thông tin từ đăng ký
CGCNQSDĐ để nắm được tình hình sử dụng đất hiện nay như thế nào.
- Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
- Công tác thống kê, kiểm kê đất đai dựa trên số liệu đăng ký.
SV Trần Thu Thủy –Lớp Kinh tế và Quản lý Địa Chính K50


6

- Công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
-Công tác quản lý tài chính về đất đai
Do đó để đảm bảo việc đăng kí và cấp GCNQSDĐ có chất lượng, đáp ứng u cầu
kĩ thuật thì phải triển khai thực hiện đồng bộ các nội dung trên. Mặt khác hồn thành tớt
nhiệm vụ đăng kí và cấp GCNQSDĐ khơng chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần
thiết cho việc triển khai thực hiện tốt các nội dung, nhiệm vụ của quản lí Nhà nước về đất
đai.
1.1.2.3.Kê khai đăng kí cấp GCNQSDĐ là cơ sở cho sự phát triển của thị trường
bất động sản
Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thì nhu cầu về đất đai càng tăng lên,
trước đây, dù Nhà nước không cho phép các hoạt động mua bán, chuyển đổi, chuyển
nhượng đất đai nhưng các hoạt động mua bán trao quyền sử dụng đất vẫn diễn ra, hình
thành nên một thị trường đất đai ngầm. Do thị trường này không phát triển một cách cơng

khai minh bạch, khơng có sự quản lý của Nhà nước dẫn đến có nhiều hiện tượng tiêu cực
diễn ra trong quá trình mua bán, giá cả quá cao so với giá trị thực tế, tranh chấp đất đai
phát sinh, ngân sách Nhà nước bị thất thu nghiêm trọng.Hiện nay , khi chúng ta thừa nhận
vai trò của đất đai như thị trường hàng hóa đương nhiên cũng phải thừa nhận một thị
trường bất động sản cũng sẽ vận động cùng với các thị trường khác. Thị trường bất động
sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu của hệ thống các loại thị trường trong nền
kinh tế q́c dân và đã có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định nền kinh tế nước ta
trong thời gian qua. Công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ là một cơ sở cho hoạt động quản
lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, việc đăng ký cấp GCNQSDĐ tạo cơ sở
và động lực cho sự tự chủ của người dân, làm cho họ yên tâm trong quá trình sử dụng
đất,thơng qua việc đăng ký, cấp GCNQSDĐ góp phần tăng cường công tác quản lý đất
đai, đáp ứng u cầu đởi mới của thời kỳ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, khắc
phục tình trạng bất hợp lý trong quan hệ đất đai và giải quyết những hiện tượng tiêu cực,
tham nhũng chiếm đoạt đất đai để điều chỉnh cho hợp lý hơn.Đăng ký CGCNQSDĐ cũng
làm tăng tính minh bạch của thị trường,làm cho giá trị của thửa đất tăng cao vào thông
qua đăng ký,cung cấp thông tin cho sàn giao dịch BĐS tạo uy tín của các doanh nghiệp
kinh doanh BĐS.Có thể nói rằng, cơng tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ có một vai trò quan
trọng trong việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam.
1.2. Cơ sở pháp lý và trình tự của công tác kê khai đăng kí, cấp GCNQSDĐ
1.2.1. Yêu cầu chung của công tác kê khai đăng kí, cấp GCNQSDĐ
SV Trần Thu Thủy –Lớp Kinh tế và Quản lý Địa Chính K50


7

1.2.1.1. Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý
Đăng ký đúng đới tượng, diện tích trong hạn mức đất được giao, đúng mục đích sử
dụng, thời hạn sử dụng, xác định đúng quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
Thực hiện đầy đủ thủ tục, tuân thủ mọi quy định của pháp luật, đảm bảo khơng có kẽ hở vi
phạm pháp luật,tránh tranh chấp và khiếu nại về sau. Đất đai là tài sản của Nhà nước, sử

dụng đúng mục đích, đúng pháp luật cũng là cơ sở để bảo vệ quyền lợi người sử dụng
đất.Xác định đúng đối tượng được giao và cho thuê đất,chặt chẽ và chính xác về diện tích
sử dụng,thời hạn sử dụng,điều này đòi hỏi những cán bộ công tác đăng ký CGCNQSDĐ
phải hiểu các quy định của pháp luật liên quan và thực hiện theo đúng quy định của pháp
luật.
1.2.1.2. Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật
Tiêu chuẩn kỹ thuật là các mức chuẩn về những thao tác được thực hiện trong quá
trình đăng ký đất đai.Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Tổng cục
quản lý đất đai với chất lượng cao nhất về các loại thông tin: diện tích, hình thể, kích
thước từng thửa, hạng đất,những công việc này hết sức phức tạp đòi hỏi kỹ
năng ,chun mơn của các cán bộ Địa Chính nhằm bảo đảm thơng tin chính xác.
Diện tích là thơng tin quan trọng làm cơ sở xác định quyền lợi và nghĩa vụ sử dụng đất
theo quy định của pháp luật. Để có các thơng tin về diện tích thửa đất, người ta thực hiện việc
đo, tính trực tiếp từ sớ đo ngồi thực địa hoặc đo vẽ và tính trên bản đồ.
Hình thể thửa đất là thông tin thể hiện bằng bản đờ dùng để nhận dạng thửa đất. Độ
chính xác đo vẽ hình thể thửa đất trên bản đồ ảnh hưởng lớn tới độ chính xác của thơng
tin thửa đất.
Kích thước thửa đất là thông tin quan trọng không chỉ trên cơ sở tốn học nhằm đảm
bảo cho độ chính xác hình thể và diện tích thửa đất, mà còn hết sức cần thiết trong quản
lý đất đai, nhất là việc thanh tra và giải quyết tranh chấp sử dụng đất, đờng thời có thể
khắc phục được những hạn chế của bản đờ khi xác định kích thước cạnh do điều kiện tỷ
lệ đo đạc.
Độ chính xác của các thơng tin về diện tích, hình thể kích thước thửa đất hoàn toàn
phụ thuộc vào các điều kiện như: năng lực, trình độ chuyên môn, phương pháp đo và
phương tiện đo vẽ, kinh phí thực hiện… Tuy nhiên trước yêu cầu phải đẩy nhanh việc
hồn thành cấp GCNQSDĐ và lập hờ sơ địa chính ban đầu, trong điều kiện kinh phí Nhà
nước cấp còn hạn chế, chúng ta phải áp dụng linh hoạt nhiều phương pháp đo đạc khác
nhau tùy vào điều kiện của từng địa phương để sớm hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ ban
SV Trần Thu Thủy –Lớp Kinh tế và Quản lý Địa Chính K50

8

đầu và từng bước hoàn thiện nâng cao chất lượng tài liệu đo đạc đã sử dụng trong những
năm tiếp theo.Phổ biến nhất là sử dụng bản đồ số(phương pháp chụp ảnh)
1.2.1.3. Thực hiện triệt để, kịp thời
Mọi đối tượng sử dụng đất hay có nhu cầu biến động dưới mọi hình thức đều phải
làm thủ tục đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, khơng để sai sót bất kỳ
trường hợp sử dụng đất nào mà khơng được đăng ký, đảm bảo cho Nhà nước quản lý
chặt chẽ đất đai trên tồn bộ lãnh thở, nắm được tình hình biến động đất đai,đảm bảo cho
hồ sơ địa chính ln phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, các quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất luôn được bảo vệ và thực hiện theo pháp luật. Trong mọi trường hợp,
đăng ký đất phải được thực hiện ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê
đất hoặc cho phép biến động đất đai giúp cho công việc quảntác quản lý đất đai được dễ
dàng và tận thu được Ngân sách nhà nước.
1.2.2. Căn cứ cấp GCNQSDĐ
1.2.2.1. Đối tượng kê khai, đăng ký cấp GCNQSDĐ
*Đối tượng chịu trách nhiệm kê khai Những người sử dụng đất chưa kê khai phải
thực hiện việc kê khai đăng ký.Các đới tượng sử dụng đất này có mới quan hệ trực
tiếp(được giao đất,được cho thuê đất) với Nhà nước trong việc thực hiện các quyền và
nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật,cụ thể:
Hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất:
- Hộ gia đình sử dụng đất do chủ hộ gia đình đại diện hoặc người đại diện khác được
ủy quyền thực hiện việc kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất.
- Cá nhân sử dụng đất hoặc người được cá nhân ủy quyền thực hiện việc kê khai,
đăng ký quyền sử dụng đất.
Tổ chức sử dụng đất:
- Tở chức có tư cách pháp nhân trong nước sử dụng đất do người đứng đầu hoặc
người được người đứng đầu của tở chức đó ủy quyền đại diện thực hiện việc kê khai,
đăng ký quyền sử dụng đất. Tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan Nhà nước, tổ chức

chính trị, tở chức chính trị xã hội, tở chức hội nghề nghiệp, tổ chức kinh tế.
- Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất do thủ trưởng hoặc người được thủ trưởng
của đơn vị đầu mối Bộ Quốc phòng, Bộ Công an ủy quyền đại diện thực hiện việc kê
khai, đăng ký quyền sử dụng đất.
- Cơ sở tôn giáo sử dụng đất do người đứng đầu thực hiện việc kê khai, đăng ký
quyền sử dụng đất.
SV Trần Thu Thủy –Lớp Kinh tế và Quản lý Địa Chính K50


9

- Cộng đờng dân cư sử dụng đất có các công trình đình, đền, am, miếu, từ đường,
nhà thờ họ hoặc các cơng trình khác phục vụ lợi ích cơng cộng của cộng đồng, cử người
đại diện thực hiện việc kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất.
- Tổ chức có tư cách pháp nhân nước ngồi sử dụng đất tại Việt Nam do người đứng
đầu hoặc người được người đứng đầu của tở chức đó ủy quyền đại diện thực hiện việc kê
khai, đăng ký quyền sử dụng đất.
-Tổ chức chưa có tư cách pháp nhân do tở chức chủ quản của tở chức đó nếu có tư
cách pháp nhân đứng ra thực hiện việc kê khai đăng ký quyền sử dụng đất.
- Cá nhân nước ngoài đầu tư có sử dụng đất tại Việt Nam, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam thực hiện việc kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất.
-Đất thuộc quỹ đất cơng ích xã(5%) do UBND xã đứng tên chủ sử dụng
- Việc ủy quyền thực hiện kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất phải bằng văn bản;
đối với hộ gia đình, cá nhân, văn bản ủy quyền phải có chứng thực của UBND cấp xã nơi
cư trú.
* Diện tích đất kê khai :Bao gờm tồn bộ diện tích mà các tở chức,cá nhân ,hộ gia
đình hiện đang sử dụng cho các mục đích khác nhau,cụ thể:
- Người đang sử dụng đất có trách nhiệm kê khai tồn bộ diện tích đất đang sử dụng,
đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao, cho thuê sử dụng; kể cả diện tích cho
người khác thuê, mượn, diện tích đất chưa đưa vào sử dụng, diện tích sử dụng đang có

tranh chấp với người khác, diện tích đất của các tổ chức giao cho cán bộ nhân viên làm
nhà ở nhưng chưa bàn giao cho các địa phương quản lý.
- Người đang sử dụng đất thuê mượn của người khác, đất nhận khoán của các doanh
nghiệp Nhà nước, đất th từ quỹ đất cơng ích của cấp xã thì khơng kê khai diện tích đó.
- UBND cấp xã kê khai các loại đất sau:
+ Đất do Hội đồng nhân dân, UBND xã trực tiếp sử dụng.
+ Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng ở địa phương do UBND xã trực tiếp quản lý.
+ Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối hiện do
UBND xã trực tiếp quản lý đang cho thuê, mượn hay đấu thầu.
+ Đất thùng đào, thùng đấu, các đoạn công sụt, kênh rạch, đê đập, đường giao thông,
sân phơi, nhà kho, nhà xưởng, trại chăn nuôi và các loại đất chuyên dụng khác hiện
không sử dụng, đất mới bời ven sơng, ven biển; đất hoang hóa, đất chưa sử dụng thuộc
địa giới hành chính cấp xã.
1.2.2.2. Những trường hợp được cấp GCNQSDĐ
SV Trần Thu Thủy –Lớp Kinh tế và Quản lý Địa Chính K50


10

Theo quy định tại các Điều 49, 50 và 51 của Luật Đất đai 2003, đối tượng được cấp
giấy chứng nhận bao gồm hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức và cơ sở tôn
giáo đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được công nhận quyền
sử dụng đất.
Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau:
- Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp
th đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn;
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10
năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất;

- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật đất đai
2003 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng
quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành
do các bên góp vớn bằng quyền sử dụng đất;
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật đất đai 2003;
- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;
- Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở;
- Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.
1.2.2.3. Những trường hợp khơng được cấp GCNQSDĐ
- Lấn chiếm đất công, đất chưa sử dụng kể từ ngày UBND phường, xã, thị trấn tiếp
nhận, quản lý hờ sơ, quản lý diện tích đất cơng, đất chưa sử dụng.
- Tự ý chuyển đởi mục đích sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở sau ngày
09/4/2002.
- Đã có quyết định thu hời đất để thực hiện dự án theo quy hoạch.
- Lấn chiếm đất lưu thông giữa các nhà chung cư.

SV Trần Thu Thủy –Lớp Kinh tế và Quản lý Địa Chính K50


11

- Các trường hợp mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng mà đất đó nằm trong hành lang
bảo vệ các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, đường giao thông, cầu cống, đê điều, di tích lịch sử,
văn hóa, an ninh q́c phòng tại thời điểm sau khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban

hành văn bản quy định về phạm vi, hành lang bảo vệ cơng trình nói trên. Thời điểm mua
bán, chuyển nhượng, cho, tặng do UBND xã, phường, thị trấn xác nhận.
-Đất có ng̀n gớc khơng hợp pháp,vi phạm pháp luật sẽ không được cấp giấy
chứng nhận.
1.2.3. Thẩm quyền xét duyệt cấp GCNQSDĐ
- UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm xem xét tính đầy đủ hợp lệ của hồ sơ
đăng ký, xác nhận và đề xuất kiến nghị vào từng hồ sơ xin đăng ký quyền sử dụng đất về
các vấn đề:
+ Hiện trạng: vị trí, diện tích, loại đất…
+ Ng̀n gớc, thời điểm và những biến động phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
+ Tình trạng tranh chấp hay không tranh chấp quyền sử dụng đất.
+ Đề nghị giải quyết các trường hợp vi phạm chính sách đất đai.
+ Phân loại hờ sơ đủ điều kiện, chưa đủ điều kiện và chuyển lên cho cấp trên.
- UBND huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh có thẩm quyền xem xét và cấp
GCNQSDĐ cho các trường hợp sau:
+ Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất.
+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở.
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có thẩm quyền xem xét và cấp
GCNQSDĐ cho các trường hợp sau:
+ Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng.
+ Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng: nhà thờ, đền chùa
+ Đất do các tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng, người Việt Nam ở nước ngoài
mua nhà với mục đích khác.
- Sở Tài ngun và Mơi trường thực hiện chứng nhận thay đổi đối với các
GCNQSDĐ thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Phòng Tài nguyên và Môi trường
thực hiện chứng nhận thay đổi đối với các GCNQSDĐ thuộc thẩm quyền của UBND cấp
huyện.
1.2.4. Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ

SV Trần Thu Thủy –Lớp Kinh tế và Quản lý Địa Chính K50


12

1.2.4.1. Tiếp nhận hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ
Việc kê khai đăng ký cấp GCNQSDĐ là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một
hệ thớng hờ sơ địa chính đầy đủ,xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử
dụng đất, từ đó làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất đai theo pháp
luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai các cấp phải phối hợp với UBND các cấp
hướng dẫn cụ thể việc kê khai đăng ký, cấp GCNQSDĐ một cách đầy đủ,chính xác với
thực trạng về đất của các tổ chức cá nhân trên địa bàn quản lý. UBND cấp phường xây
dựng phương án và lên kế hoạch tổ chức kê khai đăng ký đồng thời chuẩn bị các biểu
mẫu tài liệu bản đồ cần thiết cho công tác kê khai. Cán bộ làm công tác kê khai đăng ký
phổ biến và hướng dẫn cho chủ sử dụng đất cách đo vẽ, khai báo và các tài liệu đi kèm,
đồng thời phổ biến nơi bán hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ.
Chủ sử dụng đất phải kê khai đầy đủ, rõ ràng nội dung theo đúng với mẫu quy định,
chuẩn bị đầy đủ các tài liệu liên quan đến việc đăng ký cấp GCNQSDĐ và nộp hồ sơ tại
đúng nơi quy định.
Theo Luật đất đai 2003 quy định, hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ bao gồm:
- Đơn xin cấp GCNQSDĐ (theo mẫu của Bộ Tài nguyên và Môi trường).
- Các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất(giấy tờ về nguồn gốc,biên bản
xác nhận ranh giới,mốc giới thửa đất….)
- Hộ khẩu thường trú,bản sao chứng minh thư nhân dân
- Văn bản ủy quyền xin cấp GCNQSDĐ (nếu là trường hợp ủy quyền)
-Đơn xin ghi nợ nghĩa vụ tài chính
Cán bộ địa chính phường có trách nhiệm thẩm tra,xác minh ng̀n gớc,thời hạn ,đất
có tranh chấp hay không…đồng thời phối hợp với cán bộ của các đơn vị đo vẽ bản đờ địa
chính tại các phường, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất để các hộ gia đình làm cơ sở kê khai

đăng kí,hướng dẫn chủ sử dụng đất chuẩn bị tất cả tài liệu liên quan đảm bảo cho việc kê
khai đăng kí kịp thời, hợp lệ, hợp lý tuân thủ đúng tiêu chuẩn Nhà nước đề ra. Việc kê
khai đăng kí này phải được thực hiện từ dưới cấp cơ sở là cấp phường đối với tất cả các
loại đất thuộc loại đối tượng phải kê khai đăng kí cấp GCNQSDĐ.
Sau khi chủ sử dụng đất đã kê khai, đăng kí cấp GCNQSDĐ tại phường, phường
thành lập Hội đồng xét cấp GCNQSDĐ và nhiệm vụ của Hội đồng này sẽ tổ chức xét
duyệt các hờ sơ xin cấp GCNQSDĐ đó.
1.2.4.2. Phân loại và xét duyệt hồ sơ cấp phường
SV Trần Thu Thủy –Lớp Kinh tế và Quản lý Địa Chính K50


13

Theo Luật đất đai 2003, Quyết định 23/2005/QĐ-UB ngày 19/02/2005 của tỉnh
Thái Nguyên, việc phân loại và xét duyệt hồ sơ cấp xã, phường, thị trấn thực hiện như
sau:
UBND xã, phường, thị trấn tổ chức thành lập Hội đồng đăng ký đất và tổ đăng ký
đất. Hội đồng đăng ký đất là tổ chức tư vấn chochủ tịch UBND xã, phường, thị trấn trong
việc xét đơn đăng ký quyền sử dụng đất tại cấp xã. Hội đồng đăng ký đất cấp xã có từ 7
đến 10 thành viên do UBND xã, phường, thị trấn xem xét và quyết định thành lập.
* Thành phần bắt buộc phải có của Hội đồng đăng ký đất cấp xã:
Phó chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn - Chủ tịch hội đồng
Cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn - Phó chủ tịch hội đờng.
Cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn - Thư ký hội đồng.
- Trưởng thôn bản ấp (đối với xã) và tổ trưởng tổ dân phố (đối với phường, thị trấn)
- Ủy viên hội đồng.
Tùy tình hình mỗi địa phương, UBND quận, huyện, thị xã, thành phớ trực thuộc tỉnh
có thể quyết định bổ sung theo những thành viên khác.
* Thành lập tổ chuyên môn giúp việc (tổ đăng ký đất)
Nhiệm vụ của tổ đăng ký đất là trực tiếp giúp UBND xã, phường, thị trấn triển khai

thực hiện toàn bộ công việc chuyên môn trong quá trình tổ chức kê khai đăng ký đất, lập
hờ sơ địa chính, ch̉n bị hờ sơ để trình lên cấp có thẩm quyền xét cấp GCNQSDĐ.
Thành phần tổ đăng ký đất gồm: cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn – tở trưởng; cán bộ
của UBND am hiểu tình hình đất đai của địa phương (như: cán bộ thớng kê, thuế, chủ
nhiệm hoặc phó chủ nhiệm hợp tác xã, trưởng thôn, tổ trưởng tổ dân phố…) và một số
người tiếp thu nhanh kỹ thuật và chuyên môn.
* Xây dựng phương án, kế hoạch tổ chức kê khai đăng ký đất của xã, phường, thị
trấn. Phương án, kế hoạch thực hiện phải xác định rõ các giải pháp cụ thể về chuyên môn
và tổ chức thực hiện phù hợp với chủ trương chung của tỉnh, huyện và đặc điểm cụ thể
của địa phương.
* Thu thập các tài liệu có liên quan phục vụ cho công tác kê khai, đăng ký và xét
duyệt cấp GCNQSDĐ, như:
- Bản đờ, sơ đờ, sớ liệu đất đai hiện có.
- Tài liệu, sổ sách, đăng ký đất đã lập trước đây.
- Bản đồ quy hoạch, bản đồ địa giới hành chính.
* Trình tự phân loại và xét dụt hờ sơ cấp phường:
SV Trần Thu Thủy –Lớp Kinh tế và Quản lý Địa Chính K50


14

- Trên cơ sở kê khai của chủ sử dụng đất, tổ đăng ký đất tiến hành thẩm tra, xác minh
và lập hồ sơ đầy đủ cho từng chủ sử dụng đất; sơ bộ phân loại hồ sơ theo mức độ hoàn
thiện, đầy đủ hoặc chưa đầy đủ, hợp lệ hoặc chưa hợp lệ, rõ ràng hoặc chưa rõ ràng về
nguồn gốc sử dụng đất.
- Tổ chức hội nghị xét đơn: trong quá trình xét duyệt, Hội đồng đăng ký đất họp dưới
sự điều khiển của chủ tịch hội đồng để xem xét từng đơn kê khai, đăng ký trên cơ sở hồ
sơ, tài liệu của chủ sử dụng đất đã được tổ chuyên môn giúp việc chuẩn bị, thẩm tra phân
loại. Hội đờng có thể xét duyệt đờng loạt nhiều hồ sơ đăng ký (trong trường hợp tổ chức
kê khai đờng loạt), hoặc xét duyệt cho một sớ ít hồ sơ (trong trường hợp kê khai đăng ký

đơn lẻ). Trên cơ sở kết quả xét đơn của chủ sử dụng đất, Hội đồng đăng ký đất xác định
và phân loại hồ sơ theo các trường hợp:
+ Trường hợp đủ điều kiện đăng ký và đề nghị được cấp GCNQSDĐ.
+ Trường hợp chưa đủ điều kiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, phải bổ sung, xác minh
lại mới được đăng ký, cấp GCNQSDĐ.
+ Trường hợp không được đăng ký cấp GCNQSDĐ.
Kết quả làm việc của Hội đồng đăng ký đất được ghi lại bằng biên bản.
- Công bố công khai hồ sơ xét duyệt
Trên cơ sở nghiên cứu kết luận của Hội đồng đăng ký đất và các quy định của pháp
luật, UBND xã, phường, thị trấn xác nhận vào đơn đăng ký của từng chủ sử dụng đất và
thực hiện công bố công khai kết quả đã xét duyệt để mọi người dân được tham gia ý
kiến. Thời gian công bố công khai là 15 ngày, hết thời hạn này UBND xã, phường, thị
trấn lập biên bản kết thúc việc công bố công khai hồ sơ.
- Lập hồ sơ kết quả xét đơn đăng ký cấp xã để trình lên Phòng Tài nguyên và Môi
trường. Hồ sơ gồm:
+ Hệ thống đơn xin đăng ký của từng chủ sử dụng đất đã được ghi ý kiến của UBND
xã, phường, thị trấn kèm theo giấy tờ có liên quan đến ng̀n gớc sử dụng đất.
+ Bản đờ địa chính.
+ Hờ sơ kỹ thuật thửa đất, biên bản xác định ranh giới thửa đất.
+ Biên bản xét duyệt của hộ đồng đăng ký đất.
+ Tờ trình của UBND xã, phường, thị trấn kèm theo danh sách đề nghị cấp
GCNQSDĐ.
1.2.4.3. Tiếp nhận và thẩm định hồ sơ cấp GCNQSDĐ cấp quận, huyện, thị xã,
thành phố trực thuộc tỉnh
SV Trần Thu Thủy –Lớp Kinh tế và Quản lý Địa Chính K50


15

Văn phòng đăng kí đất đai nhận hờ sơ xin cấp GCNQSDĐ do cấp phường chuyển

lên để thẩm tra, đồng thời là cơ quan trực tiếp lập và nhận hồ sơ từ người sử dụng đất.
- Căn cứ vào hồ sơ xét duyệt của UBND xã, phường, thị trấn trình lên, phòng Tài
nguyên và Môi trường tổ chức kiểm tra tồn bộ hờ sơ xét đơn đăng ký theo các nội dung:
+ Mức độ đầy đủ của hồ sơ tài liệu theo quy định.
+ Kết quả xét duyệt trên đơn đăng ký, biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký đất,
biểu tổng hợp xử lý vi phạm.
+ Hình thức quy cách trình bày trên từng tài liệu.
+ Đới sốt tính đờng bộ, thớng nhất giữa đơn đăng ký với bản đờ địa chính, danh
sách đề nghị cấp GCNQSDĐ.
- Sau khi đã hồn thành việc kiểm tra, thẩm định hờ sơ, phòng Tài nguyên và Môi
trường ghi ý kiến kết luận và lập tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cấp GCNQSDĐ, dự
thảo quyết định xử lý các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ; viết GCNQSDĐ
cho các đới tượng có đủ điều kiện và lập hờ sơ trình lên UBND huyện.
- Đối với hồ sơ mà Văn phòng đăng kí đất và nhà trực tiếp nhận và thẩm tra từ các
hộ gia đình, cá nhân. Văn phòng Đăng kí Đất và nhà tở chức Hội đờng xét duyệt đơn xin
đăng kí cấp GCNQSDĐ, lấy ý kiến của các phường về nguồn gốc sử dụng đất, tình trạng
tranh chấp đất đai, hiện trạng sử dụng đất… và phân loại ra thành các loại hồ sơ đủ điều
kiện và không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ. Quy trình thực hiện tương tự như Hội đồng
xét duyệt hồ sơ cấp phường.
1.2.4.4. Trình UBND thành phố ký quyết định cấp GCNQSDĐ
Phòng Tài nguyên và Môi trường phân công cho bộ phận chuyên mơn là Văn phòng
đăng kí đất đai tở chức phúc tra các hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ kèm theo danh sách; lập
báo cáo trình UBND cấp thành phố danh sách những cá nhân, hộ gia đình đủ điều kiện
cấp GCNQSDĐ và chịu trách nhiệm trước UBND về kết quả kiểm tra. Đồng thời trình
UBND những trường hợp đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ. Sau khi có quyết định cấp
GCNQSDĐ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì Phòng Tài nguyên và Mơi trường
có trách nhiệm ra thơng báo và chuyển quyết định cấp GCNQSDĐ đó x́ng các phường
để phường phát quyết định cho chủ sử dụng đất có trong quyết định.
Sau khi có quyết định cấp GCNQSDĐ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chủ sử
dụng đất sẽ mang theo quyết định này đến Văn phòng đăng kí đất và nhà kê khai và nộp

hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính.

SV Trần Thu Thủy –Lớp Kinh tế và Quản lý Địa Chính K50


16

Theo Luật đất đai 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính
phủ về thi hành Luật đất đai, Quyết định 23/2005/QĐ-UB ngày 19/02/2005 của tỉnh Thái
Nguyên:
- UBND cấp huyện,thành phố sẽ kí duyệt và cấp GCNQSDĐ cho các đới tượng
thuộc thẩm quyền UBND cấp huyện cấp. Bao gồm các trường hợp sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất.
+Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
-Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện theo ủy quyền đối với GCNQSDĐ do
UBND tỉnh cấp. Bao gồm các đối tượng sau:
+ Tổ chức trong nước sử dụng đất.
+ Cơ sở tôn giáo.
+ Cá nhân nước ngồi, tở chức nước ngồi theo quy định của pháp luật.
Đối với trường hợp khi phát hiện nội dung ghi trên GCNQSDĐ có sai sót thì Sở Tài
nguyên và Mơi trường có trách nhiệm kiểm tra, đính chính đới với GCNQSDĐ do UBND
tỉnh cấp. Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra, đính chính đới với
GCNQSDĐ do UBND quận (huyện) cấp.
Việc thu hồi hay cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp nào có thẩm quyền
cấp mới thì có quyền thu hời và cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.2.4.5. Chủ sử dụng đất hồn thành nghĩa vụ tài chính và nhận GCNQSDĐ
Sau khi UBND huyện,thành phố quyết định cấp GCNQSDĐ, Phòng Tài nguyên và
Môi trường quận, huyện,thành phố ra thông báo (kèm theo bản sao Quyết định cấp
GCNQSDĐ) gửi người được cấp GCNQSDĐ và cơ quan thuế về thực hiện nghĩa vụ tài

chính của người sử dụng đất và chế độ thu tiền, nộp ngân sách Nhà nước theo quy định.
Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai tổ chức giao
GCNQSDĐ tại văn phòng, hoặc trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Người nhận GCNQSDĐ phải nộp phí và lệ phí trước bạ (trừ trường hợp trong quyết
định giao đất ghi chủ sử dụng đất không phải nộp), trường hợp phải nộp thuế chuyển
quyền sử dụng đất thì nộp thêm thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà
nước.Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo Nghị định sớ 198/2004/NĐ-CP
ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và phí trước bạ , Thơng tư sớ
117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số
198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
SV Trần Thu Thủy –Lớp Kinh tế và Quản lý Địa Chính K50


17

Trường hợp chủ sử dụng đất muốn nộp ngay các khoản quy định, Văn phòng đăng ký
đất đai sẽ thông báo chuyển tới chi cục thuế quận,huyện,thành phố để chủ sử dụng đất đi
nộp. Sau khi có biên lai thu tiền ở chi cục thuế, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ giữ lại giấy
tờ gốc và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sử dụng đất. giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất chỉ giao cho chính chủ sử dụng đất và chủ sử dụng đất phải xuất trình
chứng minh thư. Trong trường hợp chính chủ khơng thể đến nhận giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất thì có thể ủy quyền cho người khác và phải có giấy ủy quyền kèm theo.
Trong trường hợp chủ sử dụng đất có đơn xin nộp chậm nghĩa vụ tài chính, Văn
phòng đăng ký đất đai sẽ xác nhận vào giấy ghi nợ nghĩa vụ tài chính, và quy định thời
gian để người có nghĩa vụ phải hồn thành nghĩa vụ tài chính đó.
Sau khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu tiền
tại Ủy ban nhân dân phường nơi có đất. Cán bộ địa chính thực hiện trao trả giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và ghi vào sở địa chính để theo dõi,
quản lý. Trong trường hợp chủ sử dụng đất chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được giữ lại ở Ủy ban nhân dân phường nơi có đất và sẽ

được trao trả khi chủ sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính.
1.3. Nhân tớ ảnh hưởng đến công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ
1.3.1.Chính sách pháp luật về đất đai
Trong giai đoạn hiện nay,việc xây dựng và kiện tồn hệ thớng pháp luật ln được
Đảng và Nhà nước đã được đặt lên hàng đầu. Hệ thống pháp luật nói chung và Luật đất
đai nói riêng của nước ta ngày càng hồn thiện, nhiều chính sách về đất đai đã được xây
dựng và liên tục đổi mới nhằm giải quyết các vấn đề đất đai phát sinh.
Tuy vậy,thực trạng đặt ra trong Luật đất đai 2003 cũng như trong các văn bản pháp
luật khác là sự thiếu đồng bộ, ăn khớp giữa việc thực hiện các văn bản này. Việc thi hành
Luật đất đai phải chờ các văn bản hướng dẫn thi hành Luật gây tâm lý chờ đợi ở cơ quan
thi hành Luật,sự e dè,tâm lý hoang mang của người sử dụng đất khi tiếp cận với một
chính sách mới. Bên cạnh đó, chính sách về đất đai chưa hoàn toàn phát huy đầy đủ vai
trò điều tiết thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta đã tạo ra những rào
cản đối với các doanh nghiệp và người sử dụng đất. Việc quản lý Nhà nước về đất đai
một cách chặt chẽ và có hiệu quả đòi hỏi Nhà nước phải tiếp tục hồn thiện khn khở hệ
thớng pháp luật về đất đai cũng như hệ thống pháp luật khác.
Hệ thống văn bản pháp luật phải được ban hành đúng thẩm quyền, các văn bản do cơ
quan cấp dưới ban hành phải đảm bảo thống nhất với các văn bản của cấp trên, các văn
SV Trần Thu Thủy –Lớp Kinh tế và Quản lý Địa Chính K50


18

bản của cấp trên phải thể hiện được nguyện vọng và lợi ích của cấp dưới, hệ thớng văn
bản phải thống nhất với nhau,phối hợp nhịp nhàng tạo điều kiện thuận lợi cho người sử
dụng đất. Mặt khác, hệ thống văn bản phải đảm bảo sự ổn định thể hiện được quan điểm
của cấp trên đối với cấp dưới một cách lâu dài, tránh tình trạng các văn bản ban hành
được một thời gian mới thấy không phù hợp với thực tế phải điều chỉnh, bở sung hoặc
xóa bỏ làm cho người dân thi hành quy định không kịp ứng phó với những thay đởi trong
quy định của Nhà nước gây ra tình trạng vi phạm,lợi dụng thời cơ để lách luật… do đó

gây ra tâm lý e ngại và mất lòng tin vào các cơ quan Nhà nước cũng như vào thị trường
bất động sản minh bạch.
Mặt khác, nếu hệ thống văn bản pháp luật được ban hành đảm bảo tính đờng bộ và
đúng đắn nhưng khơng được phở biến đến người dân thì nó cũng khơng phát huy được
tác dụng, do đó ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản thì các địa
phương mà cụ thể là UBND cấp cơ sở cùng cán bộ lãnh đạo phải tuyên truyền, phổ biến
sâu rộng đến người dân, giúp họ hiểu được tinh thần của Đảng và Nhà nước, từ đó dân
mới tin và thực hiện đúng các quy định của Nhà nước nói chung và các quy định liên
quan đến đất đai nói riêng.
1.3.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng lớn đến công tác đăng ký đất đai và cấp
GCNQSDĐ,quy hoạch kế hoạc sử dụng đất mang tính dài hạn,vĩ mơ,được thực hiện 5
hoặc 10 năm.
Trên cơ sở phân hạng đất đai,quy hoạch vùng,lãnh thổ Nhà nước bớ trí sắp xếp các
loại đất cho các đới tượng quản lý và sử dụng,điều này cho phép việc sử dụng đất đai
hợp lý hơn, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng đất đai hiểu rõ
được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất đai trên vùng lãnh thổ thì họ sẽ yên
tâm đầu tư khai thác và sử dụng trên phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ
cao hơn. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạo điều kiện cho việc tính thuế,phí và lệ
phí,định giá cả các loại đất đai hợp lý. Đây là cũng cơ sở để đánh giá tổng quát về nguồn
tài nguyên đất đai, đảm bảo cơ sở pháp luật cho công tác quản lý đất đai, thu hồi đất,
giao đất, cho th đất, chuyển đởi mục đích sử dụng đất; phục vụ mục tiêu phát triển
kinh tế xã hội, an ninh, quốc phòng của vùng, địa phương nhằm đưa ra hướng giải quyết
cho công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.3.3. Trình độ chuyên môn của cán bộ quản lý đất đai

SV Trần Thu Thủy –Lớp Kinh tế và Quản lý Địa Chính K50


19

Nhằm đáp ứng được cơng tác quản lí đất đai trước mắt và lâu dài,trong điều kiện
bùng nổ của công nghệ thơng tin cũng như sự phát triển của tồn xã hội, đòi hỏi phải có
đội ngũ cán bộ có đủ bản lĩnh phẩm chất, năng lực, trí tuệ và khả năng tổ chức lãnh đạo.
Cán bộ làm công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải hiểu và sử dụng
thông thạo các phần mềm ứng dụng của ngành địa chính, phải có kiến thức chun mơn
về bản đồ và công tác đo đạc và thành lập bản đờ, đặc biệt là bản đờ địa chính. Cán bộ
địa chính cũng phải là những người nắm và vận dụng tốt Luật đất đai cũng như các văn
bản pháp lí của Nhà nước về đất đai nói riêng và các văn bản liên quan nói chung. Cơng
tác quản lý Nhà nước về đất đai của cấp dưới ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai,
cấp GCNQSDĐ của cấp trên do đó đòi hỏi sự ăn khớp, phới hợp nhịp nhàng và trình độ
chuyên môn cao để tránh xảy ra sai sót. Trên thực tế hiện nay ở nhiều địa phương, nhất là
cấp chính quyền cơ sở chưa thực hiện nghiêm các quy định về quản lý đất đai,tình trạng
lãnh đạo xã, phường bao che, dung túng cho những cá nhân sai phạm vẫn diễn ra.Nhiều
gia đình lấn chiếm đất công, đất của người khác rồi được cơ quan “tiếp tay” làm thủ tục
cấp sở đỏ,thậm chí nhiều người ngang nhiên chiếm đoạt đất thuê, mượn gây khó khăn
cho hoạt động của cán bộ cấp trên hoặc trình độ chuyên môn kém gây chậm trễ trong
việc đăng ký và cấp GCNQSDĐ.
Công tác quản lý và sử dụng đất đai là một trong những lĩnh vực trọng tâm của
ngành Tài ngun và Mơi trường. Lĩnh vực này có nhiều vấn đề nhạy cảm ảnh hưởng
trực tiếp đến đời sống của người dân và chiến lược phát triển kinh tế xã hội với mục tiêu
đảm bảo phát triển bền vững. Yêu cầu đặt ra cho ngành quản lý đất đai là phải tiếp tục
tăng cường củng cố công tác quản lý đất đai ở các cấp; đảm bảo về kinh phí, nâng cao
hoạt động kiểm tra, đôn đốc nhất là củng cố về tổ chức, bộ máy quản lý đất đai các cấp
để đáp ứng nhiệm vụ trong thời kỳ mới.
1.3.4. Sự hiểu biết pháp luật về đất đai của người dân
Đất đai là tài sản lớn với mỗi người dân vì vậy vấn đề liên quan đến đất đai luôn là
vấn đề lớn của mọi người dân có thể gây bức xúc cả về phương diện lý luận và thực
tiễn, trong việc đưa ra các chính sách và thực thi chính sách, đới với người dân cũng
như với các cấp chính quyền.

Sự hiểu biết của người dân đới với vấn đề quản lý đất đai rất quan trọng vì người
dân có nắm rõ về luật và các quy định hiện hành thì mới giúp cho cán bộ địa chính dễ
dàng xử lý hồ sơ và các công tác liên quan đến việc đăng ký đất đai, tiến trình cấp

SV Trần Thu Thủy –Lớp Kinh tế và Quản lý Địa Chính K50


20

GCNQSDĐ. Phần lớn số các vụ khiếu kiện phức tạp, khó giải quyết; sớ cán bộ có
khuyết điểm, làm sai bị kỷ luật nhiều hơn cả cũng là các vấn đề liên quan đến đất đai.
Bên cạnh đó,cơng tác tun truyền và hướng dẫn người sử dụng đất kê khai, đăng ký
phải được tiến hành tốt hơn nữa nhằm giảm thiểu số hồ sơ đã kê khai đăng ký không đủ điều
kiện.Giải quyết tốt vấn đề này sẽ mang lại hai lợi ích: Thứ nhất, người sử dụng đất sẽ không
mất nhiều thời gian khi thực hiện kê khai, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhờ
thế sẽ khuyến khích người sử dụng đất tự nguyện thực hiện kê khai đăng ký. Thứ hai, đối với
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ giảm bớt sớ lượng hờ sơ thiếu sót cần thẩm định lại cũng
như giảm được thời gian xem xét các hồ sơ này,đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ.
1.3.5. Công tác đo đạc, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính
Công tác đo đạc,phân hạng và lập bản đờ đóng vai trò bở trợ rất lớn để đưa ra kết quả
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc kiểm kê đất đai giúp cho việc quản lý chặt chẽ
quỹ đất, đo đạc bản đồ chính xác giúp cơng tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất giảm được nhiều thanh tra, kiểm tra lại . Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân
hạng đất; lập bản đờ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất
giúp cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai nắm chắc các thông tin của từng thửa đất, cả về sớ
lượng, chất lượng, diện tích, loại đất. Cơng tác phân hạng đất đóng vai trò hết sức quan
trọng, giúp Nhà nước quản lý đất đai về mặt chất lượng,đặc biệt là đối với đất nông nghiệp.
Thông qua phân hạng đất đai Nhà nước xác định được từng hạng đất làm căn cứ pháp lý
quan trọng để tính thuế nông nghiệp, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử
dụng đất vv.. đảm bảo công bằng cho người sử dụng đất về nghĩa vụ và quyền lợi.

SV Trần Thu Thủy –Lớp Kinh tế và Quản lý Địa Chính K50