thực trạng và giải pháp hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
MỤC LỤC
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................ IV
DANH MỤC BIỂU ĐỒ ....................................................................... V
---------o0o--------DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ............................................................ VI
LỜI MỞ ĐẦU .......................................................................................1
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CĨ dự Cuộc thi THẤP ..........7
Cơng trình tham THU NHẬP
1.1. Tổng quan về nhà ở cho người có thu nhập thấp .....................7
Sinh viên nghiênniệmkhoa quanTrường Đại học Ngoại thương 2012
1.1.1. Các khái cứu liên học đến nhà ở thu nhập thấp ...................7
1.1.2. Đặc điểm nhà ở cho người có thu nhập thấp ............................9
1.1.3. Cơ chế quản lý các dự án nhà thu nhập thấp ..........................12
1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản nhà ở thu nhập thấp 14
THỰC trường bất động sản nhà ở thu nhập THIỆN VÀ
1.2.1. ThịTRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀNthấp mang đặc điểm
chung của thị trường bất động sản.....................................................14
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở
1.2.2. Đặc điểm của cung về nhà ở cho người có thu nhậpBÀN
CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA thấp......16
1.2.3. Đặc HÀ NỘI cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp ........19
điểm của
1.3. Bài học kinh nghiệm một số quốc gia và địa phương trong
việc hoàn thiện nhà ở cho người thu nhập thấp ..............................22
1.3.1. Trung Quốc .............................................................................22
1.3.2. Singapore ................................................................................25
1.3.3. Thành phố Hồ Chí Minh .........................................................28
Nhóm ngành: KD3
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO

NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP .......................................................32
2.1. Khái quát tình hình phát triển nhà ở đơ thị ở Hà Nội ...........32
2.1.1. Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị ở Việt Nam qua các
giai đoạn .............................................................................................32
2.1.2. Khái quát tình hình phát triển nhà ở Hà Nội qua các giai đoạn .
.................................................................................................35
2.2. Thực trạng về cung cầu của thị trường nhà ở cho người có
thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội ...................................................36

Hà Nội, tháng 4 năm 2012

ii


2.2.1. Thực trạng của nhà cho người có thu nhập thấp trên địa bàn
Hà Nội ................................................................................................36
2.2.2. Thực trạng của cung nhà cho người có thu nhập thấp trên địa
bàn Hà Nội .........................................................................................38
2.2.3. Thực trạng của cầu về nhà cho người có thu nhập thấp trên địa
bàn Hà Nội .........................................................................................44
2.2.4. Các chính sách của Nhà Nước nhằm hồn thiện thị trường nhà
ở thu nhập thấp...................................................................................48
2.3. Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản cho người thu
nhập thấp .............................................................................................52
2.3.1. Đánh giá thực trạng cung cầu của thị trường bất động sản cho
người thu nhập thấp ...........................................................................52
2.3.2. Đánh giá các chính sách của Chính phủ trong việc hỗ trợ sự
phát triển của thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ..................54
CHƯƠNG 3 : ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ĐỂ KÍCH THÍCH VÀ
HỒN THIỆN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHO

NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI .........57
3.1. Quan điểm, chủ trương định hướng của đảng nhà nước.......57
3.1.1. Quan điểm của Đảng và Nhà nước..........................................57
3.1.2. Mục tiêu ...................................................................................59
3.1.3. Nguyên tắc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà
Nội .................................................................................................60
3.1.4. Định hướng xây dựng và phát triển .........................................61
3.2. Một số giải nhằm pháp kích thích và hồn thiện thị trường bất
động sản cho người thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội ................63
3.2.1. Về phía Chính phủ ...................................................................63
3.2.2. Về phía doanh nghiệp đầu tư xây dựng ...................................66
3.2.3. Về phía người thuê, thuê mua nhà ...........................................70
KẾT LUẬN .........................................................................................73
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................75

iii


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1: Số dự án nhà cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội 2003
Bảng 2: Số dự án nhà cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội 2009

iv


DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1: Cung về nhà ở cho người có thu nhập thấp
Biểu đồ 2: Các loại hình sở hữu nhà ở ở đơ thị của Trung Quốc năm

v

LỜI MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của đề DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
tài
Tốc độthông thường ra ngày càng mạnh mẽ tại các đơ thị của Việt Nam
Tên đơ thị hóa diễn
Tên viết tắt

là kết quả tất yếu của quá trình phát triển cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa. Thủ đơ
Nhà ở xã hội
NOXH
Hà Nội là một trong những thành phố có tốc độ đơ thị hóa cao nhất trong cả
Thu nhập thấp
TNT
nước, bởi vậy sự gia tăng dân số cơ giới bên cạnh gia tăng tự nhiên và nhu cầu
Hộ gia đình
HGD
tách hộ do kết hơn ngày càng tạp áp lực lớn cho việc đáp ứng cầu nhà ở trong xã
hội.

Nguyên vật liệu

NVL

Cơ ước tính của
CSHT

Theo sở hạ tầng Sở Địa chính – Nhà đất Hà Nội năm 2007, quỹ nhà
Bất đáp sản
BĐS
thành phố chỉđộng ứng chưa được một nửa số nhà cần thiết. Thêm vào đó, ít nhất
gần 70% Giải phóng bàn Hà Nội có thu nhập thấp dưới mức trung bình 830.000
số hộ ở địa mặt bằng
GPMB
đồng/người/tháng trình nhà ở kê Hà Nội, 2008). Từ các con số trên, có thể thấy
Chương (Cục Thống
CTNO
nhu cầu về nhà giá rẻ tại Hà Nội đang rất lớn. Dù bất động sản đóng băng và có
Ngân sách nhà nước
NSNN
xu hướng giảm mạnh trong những năm gần đây, giá của căn hộ thu nhập thấp
Cục phát triển nhà ở Singapore
HDB
vào khoảng 600 – 850 triệu/căn, giá căn hộ 70m2 trung bình tại Hà Nội là trên 2
Thị trường tài chính
TTTC
tỷ đồng (Cơng ty Cổ phần Đầu tư và Công nghệ Đại Việt, 2011), người thu nhập
Hạ khó khăn trong việc mua được nhà. Thực tế cho thấy, nguồn cầu ở
HTXH
thấp vẫn gặptầng xã hội
Nhà ở kinh tế ở Trung Quốc
EHB
phân khúc nhà ở giá rẻ đang rất dồi dào, nhưng các nhà đầu tư vẫn không hứng
thú với phân khúc nhà này bởi lợi nhuận không cao như phân khúc căn hộ cao
cấp.
Mặt khác, nhà ở nói chung và nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng có
hai thuộc tính cơ bản là thuộc tính hàng hóa và thuộc tính xã hội. Do có thuộc

tính hàng hóa nên việc sản xuất và lưu thông nhà ở tuân theo cơ chế thị trường.
Không chỉ là một loại hàng hóa thơng thường, do thuộc tính xã hội, nhà ở cịn là
một loại hàng hóa cần thiết, không thể thiếu trong cuộc sống con người, vì vậy,
vi
1



thấp và các cá nhân có sách khắc phục khích lệ và lấy lại giúp đỡ những người
Nhà nước cần có chính nhu cầu thực đã thất bại thị trường,niềm tin cho khách
hàng cũng như nhà tiếp cận thị trường nhà thu nhập thấp.
không đủ khả năng đầu tư tại phân khúc thịởtrường này. Nhưng thị trường còn
cần thời gianLuật Nhàgiá2005, quả củađịnh chỉ67/2010/QĐ-TTg ban hành ngày
Theo để đánh ở hiệu Quyết các số thị này.
Nhận thấy vai trò của thị trường nhà ở cho người sung nhập thấp, của
29/10/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc sửa đổi, bổcó thumột số điềuxét
thấy cần có 167/2008/QĐ-TTg sâu chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở, vàngười
Quyết định những nghiên cứu về hơn về thực trạng thị trường nhà ở cho mới
có thu nhậpnghị địnhtừ đó có các giải pháp để hoàn thiện và 2010 triển thịđịnh
đây nhất là thấp, để 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm phát về quy trường,
nhóm nghiên cứudẫn thiđịnh lựa chọn đềở, thì“Thực trạngdự án phát triển nhà ở
chi tiết và hướng quyết hành Luật Nhà tài: chủ đầu tư và giải pháp để hoàn
thiện và phát triển thị trường vốn động sản nhà ởngân ngườinhà thu nhập hưởng
xã hội xây dựng bằng nguồn bất khơng phải từ cho sách có nước được
thấpưu đãi cơbàn Hà Nội ”. miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích
các trên địa bản như: được
đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được phê duyệt; được áp dụng
2.
Tổng quan nghiên cứu
thuế suất ưuđề nhà ở cho trị gia tăng, được miễn, giảmđược xác định ưu một về

Vấn đãi thuế giá người có thu nhập thấp hiện và hưởng các là đãi trong
thuế suất thuếvụ kinh tếdoanh nghiệp theo quy định của pháp luật; được hỗ trợ
những nhiệm thu nhập chính trị quan trọng của Đảng và Nhà nước trong chiến
tín dụng đầu tư năm 2020 tầm vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc người thu nhập thấp
lược nhà ở đến từ các nguồn: nhìn đến năm 2030. Đối với bù lãi suất theo quy
định; vay lượng lớn trên địa nhà ở hoặcphố thì việc sở nhà ở (nếu có). Tuy nhiên,
chiếm số từ Quỹ phát triển bàn thành Quỹ tiết kiệm hữu một ngôi nhà được
nghị như một71/2010 chỉ Tuy đã dẫn biện pháp giúp trợ và chỉ đạo không đề cập
xem định số “giấc mơ”. hướng được nhà nước hỗ đỡ bên cung, triển khai các
gì đếnnhưng cơng tác thực hiện xây dựngsuất tiền vay củathấp vẫn được mọi
dự án quy định về Nhà nước trợ giúp lãi nhà ở thu nhập bên cầu để mua nhà
như quy định trongcác “dựđịnh số 67/2009/QĐ-TTg ra trước đó mộtthấp”. nhưng
người biết đến với Quyết án treo”, “nhà thu nhập thấp, chất lượng năm, Điều
khơng nói rõsự khơnggiúp lấy từ nguồn nào. cập giữa nguồn cung và nhu cầu
đó cho thấy tiền trợ tương xứng và đầy bất
của người dân, tháng 12 năm 2011, Thủ một cách tíchphủ ra chỉ thị số 2196/CTNgày 6 nhưng nhìn nhận vấn đề tướng Chính cực thì chúng ta có thể cho
rằng thị trường nhà cho tăng thu nhập trường bất thị trường đầy tiềm ra rất
TTg về một số giải phápngườicường thị thấp là mộtđộng sản vừa đã mở năng và
hứa hẹn hội triển trong những giai đoạn tới khi được ngày 14 tháng 11 năm
nhiều cơphát và đặc biệt Công văn 8844/NHNN-CSTTsự quan tâm đúng mực của
2011 về hoạt động tín dụng trong các tháng cuối năm 2011 do Ngân hàng Nhà
thành phố.
nước ban hành, đưa 4 nhóm bất độngđề nhà ở chonhóm phi sản nhập thấp, nhóm
Khi nghiên cứu đề tài về vấn sản ra khỏi người có thu xuất, được coi là
đề tài cơ hội tầm được một số tài 8844/NHNN-CSTT ngày của Phí Thị Thu
nhiều đã sưu và đặc biệt Cơng vănliệu tham khảo như bài viết14 háng 11 năm một
Hương, Nguyễn Minh Phong về “Nhà ở cho người có thu nhập thấp – thu thị
động thái giúp thị trường có thêm vốn cho những trường hợp mua nhà một nhập

3

2


trường cần thiết và tiềm năng”, Tạp chí Kinh tế và Dự báo (20), 9/2008; cuốn
sách của TS. Hoàng Xuân Nghĩa và PGS, TS. Nguyễn Khắc Thanh đồng chủ
biên – Nhà ở cho người có thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay – kinh
nghiệm Hà Nội, nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, tháng 12/2009 và các bài viết
phân tích trên tạp chí Kiến Trúc.
Trong q trình tìm kiếm giải pháp để hồn thiện và phát triển thị trường
nhà ở cho người thu nhập thấp, nhóm đề tài đã thu thập được tài liệu về các mơ
hình thành công trên thế giới của Singapore, Trung Quốc...và tài liệu của nhóm
nghiên cứu: Viện nghiên cứu kiến trúc (Bộ Xây Dựng) – Các giải pháp đồng bộ
phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các đơ thị, tài liệu của Trung
tâm Dự báo và Nghiên cứu đơ thị (PADDY) – Khóa tập huấn về phát triển nhà ở
xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh từ ngày 09 – 13 /02/2009.
Tuy nhiên, cho đến thời điểm này, nhóm đề tài chưa nhận thấy có đề tài
nào nghiên cứu về thị trường bất động sản nhà ở cho người thu nhập thấp trên
địa bàn Hà Nội.
3.

Đối tượng và mục tiêu nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là thị trường bất động sản nhà ở cho

người thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là tìm hiểu về kinh nghiệm và bài học giải
quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp của các nước phát triển và thị trường
nhà ở lân cận, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà cho người thu
nhập thấp tại địa bàn Hà Nội. Từ đó phân tích ngun nhân những khó khăn và
đề xuất phương án kích thích sự phát triển thị trường nhà cho người thu nhập
thấp trên địa bàn Hà Nội.

4


4.

Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thống kê: nhóm đề tài áp dụng thống kê số liệu theo lĩnh vực,

trình tự , thời gian kết hợp giữa tài liệu và thực tế.
Phương pháp duy vật biện chứng : đặt đối tượng trong trạng thái động và
mối quan hệ với các yếu tố khác.
Phương pháp phân tích so sánh : dựa tên những thông tin số liệu để tiến
hành đánh giá trên cơ sở so sánh đối chiếu giữa các giai đoạn, sự khác biệt về
chính sách giữa các quốc gia.
Phương pháp tổng hợp : đưa ra đánh giá tổng thể và đề xuất các giải pháp
phương hướng thực hiện.
5.

Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu về thực trạng thị trường bất động sản nhà ở thu nhập

thấp trong phạm vi lý thuyết về cung cầu thị trường và đặc điểm cơ bản của thị
trường bất động sản. Về thực tiễn đề tài cũng đánh giá lại tình hình phát triển nhà
ở của Hà Nội trong dòng chảy phát triển nhà ở của quốc gia từ giai đoạn trước
đổi mới đến nay, nhằm mục đích khái quát cho người đọc một cái nhìn tổng quan
về sự thay đổi các chính sách về nhà ở của nhà nước trong các giai đoạn tác động
đến thực trạng thị trường nhà ở như thế nào. Tuy nhiên, đề tài tập trung chính
vào đánh giá phân tích thực trạng thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội trong giai
đoạn từ những năm 2000 trở về đây, từ đó đánh giá và tìm những vướng mắc còn

tồn đọng cản trở sự phát triển của một thị trường lành mạnh và đề xuất ra các
giải pháp khắc phục từ các phía cung cầu và nhà nước, nhất là khi năm 2012 là
một năm nhà nhà nước cần phải đưa ra những cải cách để khôi phục lại thị
trường bất động sản sau những thất bại của thị trường bất động sản 2011.

5


6.

Kết quả nghiên cứu dự kiến
Dựa trên việc nghiên cứu và tìm hiểu nhóm đề tài mong muốn đạt được

một số kết quả sau:
 Đánh giá được tính cấp thiết của thị trường nhà ở cho người có thu nhập
thấp cần được ưu tiên quan tâm phát triển so với các thị trường nhà ở thương
mại.
 Nhìn nhận được những bất cập trong thị trường từ phía bên cung nhà ở và
chính sách nhà nước.
 So sánh mơ hình nhà ở cho người thu nhập thấp đang tồn tại ở Hà Nội với
các quốc gia, đô thị khác để học hỏi kinh nghiệm và rút ra bài học.
 Đề xuất được những giải pháp từ những khó khăn tìm ra để góp phần hồn
thiện và phát triển một thị trường nhà ở lành mạnh.
7.

Kết cấu của đề tài

Chương I: Tổng quan chung về thị trường bất động sản nhà ở cho người có thu
nhập thấp
Chương II: Thực trạng về thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa

bàn Hà Nội
Chương III: Đề xuất giải pháp để kích thích và hồn thiện thị trường bất động
sản nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội

6


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP
1.1.

Tổng quan về nhà ở cho người có thu nhập thấp

1.1.1. Các khái niệm liên quan đến nhà ở thu nhập thấp
1.1.1.1. Khái niệm về nhà ở
Theo Điều 1 Luật Nhà Ở Việt Nam 2005, nhà ở được hiểu là cơng trình
xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân. Nhà ở khơng những là tài sản có tầm quan trọng đối với mỗi cá nhân, gia
đình, mà cịn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ và
tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước, mức sống dân cư của mỗi dân
tộc.
Nhu cầu nhà ở là một trong những nhu cầu hàng đầu của con người, không
chỉ là quyền cơ bản của con người mà còn là điều kiện cần thiết để phát triển
kinh tế xã hội. Ngày nay, khi cuộc sống của người dân ngày càng đầy đủ thì nhu
cầu về nhà ở ngày càng được nâng cao. Đặc biệt tại các đô thị lớn, dân số tăng
cao từng năm dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên cấp thiết. Từ thực tế
đó, trong những năm gần đây, Đảng và Nhà nước đã đưa ra rất nhiều đề án và
giải pháp hỗ trợ, giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân ở các khu đô thị. Đặc
biệt nhà ở dành cho nhóm người có TNT được chính quyền các cấp và người dân
hết sức quan tâm, bởi đây là một trong những vấn để then chốt để giải quyết vấn

đề nhà ở, cải thiện đời sống nhân dân, đảm bảo công bằng xã hội.

1.1.1.2. Khái niệm về người có thu nhập thấp

7


Ở Việt Nam và trên thế giới chưa có khái niệm rõ ràng về “người có thu
nhập thấp”. Theo World Bank (Ngân hàng thế giới), “người có thu nhập thấp là
người mà thu nhập bình quân một tháng của họ phải chi tiêu cho khẩu phần ăn
uống để duy trì cuộc sống tối thiểu mất 66% thu nhập, còn lại 34% chi dùng cho
các nhu cầu cơ bản khác như: nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, giao tiếp”
(Hồng Xn Nghĩa, Nguyễn Khắc Thanh, 2009). Có quan điểm cho rằng người
có TNT là người có mức thu nhập nhỏ hơn thu nhập bình quân của xã hội.
Theo chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có TNT thì người có thu TNT
được hiểu là người có thu nhập ổn định, trên ngưỡng nghèo và dưới mức tiệm
cận với mức trung bình và có khả năng tích lũy vốn để cải thiện điều kiện nơi ở,
nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của Nhà nước về vốn vay dài hạn, trả góp với mức lãi
suất ưu đãi, tạo điều kiện thuận lợi cho họ về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng.
Còn theo ý kiến TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt
Nam, ông cho rằng: “người thu nhập thấp là người chưa có đủ khả năng thanh
tốn một lần cho nhu cầu mua nhà ở của mình. Vì nếu họ có đủ khả năng thanh
toán theo các bản hợp đồng mua nhà thương mại thì họ khơng cịn là người thu
nhập thấp nữa mà là người lớp dưới, lớp trung hoặc là người thuộc tầng lớp thu
nhập cao. Chính vì vậy, người thu nhập thấp là những đối tượng cần được hỗ trợ
về mặt tài chính để nâng cao khả năng thanh tốn của mình trong các hợp đồng
mua nhà.” (Cơng ty Cổ phần Đầu tư và Công nghệ Đại Việt, 2011)
Các quan điểm trên đều cho thấy người có TNT là nhóm đối tượng cần
được quan tâm hỗ trợ đặc biệt để có khả năng sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống.

1.1.1.3. Khái niệm về nhà ở cho người có thu nhập thấp

8


Theo nghĩa hẹp: Nhà ở TNT là những căn nhà cấp thấp, giá rẻ dành cho
người có TNTvà cho các đối tượng chính sách xã hội.
Theo nghĩa rộng: Nhà ở TNT là nhà ở được xây dựng dựa trên quỹ nhà ở
xã hội của một quốc gia, địa phương dành cho đa số dân cư và người lao động có
TNT dưới mức trung bình trong xã hội.
Nhưng với những cách định nghĩa trên thì khái niệm nhà ở TNT được hiểu
khá mơ hồ và chưa có căn cứ xác định rõ ràng phân biệt nhà TNT với các loại
nhà trên thị trường. Vì thế, để được xét gọi là nhà TNT, một căn hộ cần đáp ứng
các điều kiện sẽ được trình bày ở phần dưới đây:
1.1.2. Đặc điểm nhà ở cho người có thu nhập thấp
1.1.2.1. Đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp
Những đối tượng được xét sử dụng nhà TNT đều là người có TNT, nhưng
khơng phải tất cả các cá nhân, hộ gia đình có TNT đều đủ điều kiện được thuê,
thuê mua nhà TNT. Theo Luật Nhà Ở 2005 và các quyết định liên quan đến thuê,
thuê mua nhà TNT, chỉ có một nhóm đối tượng cụ thể được cấp xét nhà TNT.
Đó là các cán bộ, cơng chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc
lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước làm việc tại các
cơ quan, đối tượng đã trả lại cơng vụ thuộc thành phố Hà Nội. Nhóm đối tượng
này cịn bao gồm các cơng nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp,
khu chế xuất, khu công nghệ cao; nhóm người lao động thuộc các đơn vị sự
nghiệp ngồi cơng lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã
thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (kể cả trường hợp đã được
nghỉ theo chế độ quy định); người lao động tự do, kinh doanh cá thể đảm bảo có
thu nhập để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định. (Điều 53,
54 Luật Nhà ở 2005 – phụ lục 1; Điều 4 Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND

9


ngày 16/08/2010 quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng
nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị – phụ lục 2).
Theo qui định, nhóm đối tượng này cịn phải chứng minh được mình đủ
các điều kiện sau để có thể xét vào trường hợp được thuê, thuê mua nhà TNT:
 Chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức, cụ thể:
chưa được Nhà nước giao đất theo quy định của Pháp luật về đất đai; chưa được
mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; chưa được tặng nhà tình thương, tình nghĩa.
 Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích
bình qn trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người, là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột
nát.
 Có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại Hà Nội. Trường hợp đối
tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, nếu chưa có hộ khẩu thường trú tại Hà
Nội thì phải có xác nhận của đơn vị nơi người đó đang cơng tác về chức vụ, thời
gian cơng tác, thực trạng về nhà ở.
 Có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế
thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế
thu nhập cá nhân.
 Có khả năng thanh toán lần đầu bằng 20% giá trị nhà ở được thuê mua.
Việc pháp luật đã quy định rõ các tiêu chí trên đã giới hạn chỉ một nhóm đối
tượng cụ thể trong xã hội mới đủ điều kiện được Chính phủ xét cho mua, thuê,
thuê mua nhà TNT trong số lượng nhu cầu rất lớn của người dân. Tuy nhiên,
việc giới hạn đối tượng như vậy vẫn không thể kiểm soát được lượng cầu ngày
càng tăng trong khi cung về nhà TNT chỉ có số lượng hạn định hàng năm. Vì thế,
để đảm bảo cơng bằng, việc lựa chọn trong những đối tượng đủ điều kiện người

10


được sử dụng nhà không thể là sự lựa chọn ngẫu nhiên, mà cần có những nguyên
tắc hợp lý và đảm bảo tính cơng bằng. Trên thực tế, chính phủ đã quy định việc
lựa chọn đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà TNT thực hiện theo phương
pháp chấm điểm, người có tổng số điểm cao hơn sẽ được ưu tiên giải quyết trước
(với thang điểm tối đa là 100). Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đạt được các
tiêu chí ưu tiên khác nhau, thì chỉ tính theo tiêu chí ưu tiên có thang điểm cao
nhất. Trường hợp có 2 hộ gia đình, cá nhân trở lên có số điểm bằng nhau thì Sở
Xây dựng sẽ thay mặt Hội đồng xét duyệt cho mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
cấp Thành phố tổ chức bốc thăm công khai để xác định hộ gia đình, cá nhân
được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. (Bảng phương pháp chấm điểm được
trích từ Điều 6, Quyết định số 34/2010 của UBND thành phố Hà Nội ban hành
quy định việc bán, cho thuê nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị - phụ lục
2).
1.1.2.2. Tiêu chuẩn thiết kế nhà thu nhập thấp
Nhà TNT được xây dựng cho một nhóm đối tượng riêng trong xã hội. Các
dự án xây dựng nhà TNT được trực tiếp Chính phủ và Bộ Xây dựng quyết định,
không phải là xuất hiện tự phát theo mong muốn cá nhân. Do đó, nhà TNT cần
đạt những tiêu chuẩn thiết kế chung của pháp luật về xây dựng, đảm bảo các tiêu
chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định Quy chuẩn xây dựng hiện
hành ở từng loại đơ thị.
Đi kèm theo đó là những tiêu chuẩn riêng về số tầng, diện tích. Tại đô thị
loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng, nhưng tại đô thị loại 1, loại 2, loại 3,
loại 4 và loại 5 phải là nhà không q sáu tầng. Diện tích mỗi căn hộ khơng q
70m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2
sàn (Khoản 1 Điều 4 Quyết định 67/2009/QĐ do Thủ tướng Chính phủ ban hành

11

ngày 24/4/2009 về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu
nhập thấp tại khu vực đô thị - phụ lục 3)
1.1.2.3. Giá mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp
Việc xây dựng giá mua, thuê mua nhà TNT, cần đảm bảo các nguyên tắc
về bảo tồn vốn và bù đắp chi phí quản lý, bảo dưỡng, sửa chữa. Chính phủ sẽ
đảm nhận vai trị quy định khung giá làm cơ sở để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban
hành giá cho thuê, thuê mua nhà ở trên địa bàn. Từ khung giá và nguyên tắc đó,
các nhà đầu tư dự án xây dựng giá nhà cụ thể với lợi nhuận định mức tối đa là
10%, thời hạn thu hồi vốn tối thiểu 20 năm với trường hợp nhà cho thuê. Người
thuê mua, trả góp nhà được nộp tiền lần đầu không quá 20% giá nhà với thời hạn
trả góp tối thiểu là 10 năm.
Để kiểm soát giá nhà, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ chịu trách nhiệm tổ
chức thẩm định giá bán, giá thuê, thuê mua và kiểm tra chặt chẽ việc bán, cho
thuê, thuê mua nhà ở TNT trên phạm vi địa bàn (Điều 4 Quyết định
67/2009/QĐ-TTg - phụ lục 3).
Cách tính giá nhà được cụ thể hóa tại điều 2, Thơng tư số 15/2009/TTBXD ngày 30/6/2009 của Bộ Xây dựng về việc Hướng dẫn phương pháp xác
định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở
cho người có thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người có thu
nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham gia (phụ lục 4).
1.1.3. Cơ chế quản lý các dự án nhà thu nhập thấp
Nhà dành cho người có TNT là tài sản được đầu tư xây dựng từ các nguồn
lực của Chính phủ tức là các nguồn lực chung của xã hội. Vì thế việc quản lý,
bảo vệ, tổ chức thực hiện các dự án nhà TNT khơng chỉ là trách nhiệm của chính
quyền địa phương liên quan và chủ đầu tư, mà gồm trách nhiệm của một hệ

12

thống các Sở, Ngành và tổ chức cá nhân liên quan trực tiếp. Cơ chế quản lý các
dự án nhà TNT được phân chia trách nhiệm một cách thống nhất từ trên xuống
theo các cấp.
Sở Xây dựng là cơ quan đầu mối, tiếp nhận, thu hút đầu tư các thành phần
kinh tế, tham gia đầu tư xây dựng các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, thụ
lý hồ sơ, trình UBND Thành phố chấp thuận đầu tư các dự án xây dựng nhà ở
cho người thu nhập thấp theo quy định. Bên cạnh đó, Sở Xây dựng có vai trị
hướng dẫn các tổ chức, cá nhân có liên quan thực hiện các văn bản, chủ trương,
chính sách về quản lý và sử dụng nhà ở thu nhập thấp do Chính phủ, các Bộ
ngành Trung ương và UBND Thành phố ban hành.
Nội dung các dự án xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ được Sở
công bố công khai tại trụ sở của Sở Xây dựng, trang web của Sở Xây dựng và
phương tiện truyền thông. Kiểm tra các thông tin liên quan đến các dự án xây
dựng nhà ở thu nhập thấp về tổng số căn hộ, thời điểm bán, cho thuê, thuê mua
của chủ đầu tư.
Với vai trị chủ trì, Sở Xây dựng sẽ phối hợp với các Sở, ngành và đơn vị
liên quan tổ chức thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy định. Việc
kiểm tra là định kỳ hoặc đột xuất việc quản lý. Nếu bất cứ cơ quan, đơn vị, cá
nhân liên quan có hành vi vi phạm, Sở sẽ làm báo cáo, đề xuất hình thức xử lý
trình UBND Thành phố quyết định.
Sở Tài chính là đơn vị xây dựng quy định và thẩm tra giá bán, giá thuê,
thuê mua bán cho đối tượng thu nhập thấp, trình UBND Thành phố phê duyệt.
Cục thống kê Hà Nội có trách nhiệm điều tra, xây dựng mức chuẩn thu
nhập cho đối tượng là người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố hàng năm,
trình UBND Thành phố ban hành.

13


Sở Lao động – Thương binh và Xã hội đóng vai trị chủ trì hướng dẫn xác

định đối tượng chính sách theo tiêu chí chấm điểm ưu tiên của UBND Thành
phố trong việc lựa chọn được thuê, mua nhà cho người thu nhập thấp tại khu vực
đô thị.
UBND phường, quận, huyện là đơn vị hành chính tiếp cận gần gũi và nắm
rõ nhất thông tin nhất về người dân. Do tính chất đó đơn vị này sẽ chịu trách
nhiệm về việc xác nhận về hộ khẩu và tình trạng nhà ở hiện tại cho các đối tượng
được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp đảm bảo theo đúng quy định.
Cấp cuối cùng là thủ trưởng các đơn vị có cán bộ mua, thuê, thuê mua nhà
thu nhập thấp phải chịu trách nhiệm về việc xác nhận mức thu nhập và danh sách
các cán bộ do đơn vị mình quản lý đủ điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở thu
nhập thấp đảm bảo theo đúng quy định (Điều 20 Quyết định số 34/2010 của
UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định việc bán, cho thuê nhà ở cho người
có thu nhập thấp tại đơ thị - phụ lục 2).
1.2.

Tổng quan về thị trường bất động sản nhà ở thu nhập thấp

1.2.1. Thị trường bất động sản nhà ở thu nhập thấp mang đặc điểm chung
của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS mang những đặc điểm cơ bản sau:
 Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, TTBĐS đều hình thành
và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hố và tài chính hố.
Mỗi TTBĐS khơng nhất thiết tuần tự trải qua từng nấc các giai đoạn như
trên. Ở mỗi thị trường khác nhau, có thể chưa kết thúc giai đoạn này nhưng thị
trường đã phát triển sang giai đoạn của cấp độ tiếp theo.
 Trong mỗi cấp độ phát triển của TTBĐS, quá trình vận động của thị
trường có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động

14

của TTBĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sơi động), suy thối (có dấu hiệu
chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”).
 TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải
rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
Do tính chất là hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt địa lý, nên
BĐS chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Mỗi vùng miền,
địa phương lại có đặc điểm riêng về các yếu tố trên vì thế BĐS mang tính địa
phương sâu sắc. Mặt khác, TTBĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi
vùng miền đất nước. Mỗi vùng miền có đặc điểm kinh tế xã hội, trình độ phát
triển khác nhau nên quy mơ và hoạt động của TTBĐS ở từng vùng là khác nhau.
 TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất cứ một thị trường nào như thị trường tài chính, thị trường tiền tệ, thị
trường chứng khoản… đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của các văn
bản quy phạm pháp luật chung và pháp luật dành cho từng ngành riêng. TTBĐS
cũng khơng nằm ngồi sự chi phối đó. Đặc điểm này cịn đặc biệt đúng ở nước ta,
nước có nền kinh tế hỗn hợp mà Nhà nước có vai trị quản lý định hướng.
 TTBĐS là một dạng thị trường khơng hồn hảo (thơng tin khơng đầy đủ,
thiếu một số tổ chức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối
của điều kiện tự nhiên, truyền thống, tập quán, tâm lý xã hội trong quá trình sử
dụng BĐS.Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, thơng tin
thị trường cũng là khơng hồn hảo, người mua, bán chưa nắm đủ mọi thông tin
trước khi diễn ra hoạt động mua bán. Một yếu tố khác tạo nên TTBĐS khơng
hồn hảo là do sự can thiệp của Nhà nước. Do đất đai có tính hạn chế nên thị

15


trường sơ cấp phụ thuộc nhiều vào quyết định của Nhà Nước. Bên cạnh đó,

TTBĐS cịn mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường khác do đất
đai có tính chất khơng tái tạo được.
 TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái
phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất. Để đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một
lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài.
Ngược lại, TTBĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn
cho phát triển kinh tế thơng qua thế chấp và giải ngân. TTBĐS cịn có quan hệ
mật thiết với các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động...
1.2.2. Đặc điểm của cung về nhà ở cho người có thu nhập thấp
Theo quan điểm kinh tế học, cung là số lượng hàng hóa hoặc dịch vụ mà
người bán có khả năng bán và sẵn sàng bán tại các mức giá khác nhau trong một
khoảng thời gian nhất định với giả định các nhân tố khác không đổi (ceteris
paribus) (Cao Thùy Xiêm, 2008).
Theo cách hiểu đó, cung về nhà ở cho người TNT là số lượng nhà ở giá rẻ
mà các doanh nghiệp và chủ đầu tư có khả năng cung cấp và sẵn sàng bán ở các
mức giá khác nhau dưới giá trần do Chính phủ qui định trong một khoảng thời
gian xác định với giả định các nhân tố khác không đổi.
Cần nhấn mạnh sự đồng thời của hai thuật ngữ “có khả năng bán” và “sẵn
sang bán”, vì thiếu một trong hai thuật ngữ này, cung khơng tồn tại. Trong thị
trường nhà cho người TNT, nhiều căn hộ được xây dựng song không thể bán
được bởi giá q cao, người dân có TNT khơng mua nổi, mà nhà đầu tư không
muốn bán đi với giá rẻ. Như vậy, tuy có khả năng bán, song nhà đầu tư không
sẵn sàng bán nên cung không tồn tại. Mặt khác, nếu như giá nhà cho người TNT

16



tăng caoGiá nhu yếu tố sản xuất các chủ đầu tư chưa xây dựng xong hoặc còn

1.2.2.2. do các cầu về nhà ở mà
trục trặc về các yếu thì sản xuất bao gồm:tồn tại vì chỉtố xây dựng“sẵn sàng bán”
Giá thủ tục tố cung cũng khơng giá các yếu có nhân tố như giá đất xây
mà không nguyên vật liệu xây dựng, giá nhân cơng… Ví dụ như giá ngun vật
dựng, giá có “khả năng bán”.
liệu tăng sẽ nhà cho sự tăng của nhập xây
1.2.2.1. Giá kéo theo người có thuchi phíthấp dựng, khiến lợi nhuận của nhà đầu
tư giảm, động cơ để nhà đầu tư người gia TNT: cung về nhà dành cho người TNT
Luật cung về nhà ở cho tham có vào thị trường giảm, kết quả là đường
cungảnh hưởng bởi giá trái. và các nhân tố khácở đơ thị ln có xu hướng tăng,
chịu dịch chuyển sang nhà Mà nhu cầu về nhà như: giá các yếu tố về đất đai,
cung lạivật liệu xây dựng, cáckhông tương xứng vớiphủ tác động nhà tăng lên
nguyên thiếu hụt khiến cung chính sách của chính cầu, đẩy giá đến cung về
một TNT, kỳ vọng về xu hướng ban đầu. của thị trường nhà TNT, số lượng nhà
nhà mặt bằng mới, cao hơn giá phát triển
1.2.2.3. Kỳ gia vào thị trường. Xét trong mối quan hệ nhà ở cho người giá rẻ
đầu tư thamvọng về xu hướng phát triển của thị trườngvới giá, cung nhà có thu sẽ
nhập thấp
tăng khi giá nhà TNT tăng và ngược lại. Giá nhà tăng sẽ khuyến khích nhà đầu
Nếu thêm nhà mới tin tưởng cá trường nhà cho người TNT sẽ đang có.
tư xây dựngcác nhà đầu tư và những thị nhân đang sở hữu nhà bán nhà phát triển
trong tương lai, hoặc giá nhà cho người TNT tăng ở giá rẻ là một đường kỳ vọng
Cũng như các hàng hóa khác, cung về nhà trong tương lai, hoặc dốc lên
Chính phủ sắp đưa nhiên, chính sách trợ giá và khuyến khích lĩnh phức tạp của
từ trái qua phải, tuyra nhiềuđây là một đường khá dốc vì độ trễ và sự vực này thì
nhà đầu tư các thủ tục tìm hiểu vào phân khúc đai, chuyển nhượng đất đai,
các chính sách,sẽ tăng cường đầu tư thơng tin về đấtnhà giá rẻ, do đó, cung về
loạigiấy này sẽ tăng.
xin nhà phép xây dựng, và thời gian để tiến hành thi công, xây lắp với trường
hợp nhà Số lượng nhà đầu tư thamkhi giá có sự thay đổi lớn, lượng cung sẽ khơng

1.2.2.4. mới xây. Nói cách khác, gia vào thị trường
tăng nhiều, thậm chí khơng có sự thay đổi, bởi thời gian xây dựng và độ trễ của
Nếu càng nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường thì quy mơ của thị
các chính sách từ phía Chính phủ.
trường càng lớn, cung thị trường càng dồi dào, giá nhà TNT có giảm, ngược lại,
càng ít nhà đầu tư tham gia, cung thị trường càng thu hẹp, giá nhà cho người có
TNT vì thế sẽ càng tăng.
1.2.2.5. Công nghệ
Sự ứng dụng công nghệ mới vào xây dựng nhà giá rẻ, ví dụ như việc sử
dụng các vật liệu mới tăng tốc độ xây dựng nhà, giảm giá thành đầu vào, từ đó
Biều đồ 1: Cung về nhà ở cho người TNT

18
17


tăng cung về nhà giá rẻ, đường cung sẽ dịch chuyển sang phải, nếu các nhân tố
khác khơng đổi, thì giá nhà sẽ giảm.
1.2.2.6. Các chính sách của chính phủ tác động đến cung về nhà ở cho người
có thu nhập thấp
Các qui định của Chính Phủ tác động đến cung của nhà giá rẻ theo nhiều
cách khác nhau. Yêu cầu nghiêm ngặt về giấy phép xây dựng sẽ hạn chế các chủ
đầu tư tham gia vào thị trường. Ngược lại, nếu chính phủ có các chính sách hỗ
trợ cho các chủ đầu tư như ưu đãi về quỹ đất, về vốn vay, về tiền thuế, quỹ đất
cho thị trường nhà ở giá rẻ thì cung thị trường sẽ được mở rộng, đường cung
dịch chuyển về bên phải, kéo giá của nhà ở giảm. Trong các nhân tố ảnh hưởng
tới cung về nhà cho người có TNT, vai trị các chính sách của chính phủ Chính
phủ là vơ cùng quan trọng bởi sự thay đổi về chính sách của Chính phủ sẽ kéo
theo sự biến động của các nhân tố khác như giá của các yếu tố sản xuất, số lượng
nhà đầu tư tham gia vào thị trường, và kỳ vọng của nhà đầu tư về xu hướng phát

triển của thị trường.
1.2.3. Đặc điểm của cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp
1.2.3.1. Số lượng người mua
Số lượng người có TNT phản ánh quy mơ và cơ cấu dân cư trên thị trường
nhà ở TNT. Thị trường có quy mơ càng lớn thì cầu càng cao và ngược lại.
Số lượng người mua bất động sản nhà ở của một địa phương sẽ phụ thuộc
vào tốc độ gia tăng dân số (gia tăng tự nhiên hoặc gia tăng cơ học). Trên địa bàn
Hà Nội những năm gần đây, lượng gia tăng dân số cơ học vẫn chiếm tỉ lệ lớn
hơn vì người lao động các tỉnh nhập cư tìm kiếm cơ hội việc làm lớn, do đó cầu
về nơi ở cho những người có thu nhập thấp ngày càng trở nên bức thiết.

19


1.2.3.2. Giá nhà cho người có thu nhập thấp
Nhà TNT cũng là một loại hàng hóa với lượng cầu tuân theo luật cầu.
“Với giả định các nhân tố khác không đổi, số lượng hàng hóa hoặc dịch vụ được
cầu trong một khoảng thời gian nhất định sẽ tăng lên khi giá giảm và ngược lại,
giảm khi giá tăng”.
Nếu với giả định thu nhập của người có TNT là khơng đổi, khi giá nhà
TNT tăng lên, khả năng mua của họ sẽ bị bạn chế. Ngược lại, khi giá nhà TNT
giảm, khoảng cách giữa mức vốn mà họ tích cóp được từ mức thu nhập giả định
không đổi so với mức giá nhà sẽ hẹp lại, khiến họ có nhiều cơ hội mua, thuê nhà
TNT hơn, nên mong muốn mua nhà và khả năng mua của họ sẽ cao hơn, dẫn đến
cầu về nhà TNT tăng.
1.2.3.3. Thu nhập của người tiêu dùng
Khi thu nhập thực tế tăng, đối với người thu nhập thấp họ sẽ có khả năng
tích lũy nhiều hơn và tương ứng, khoản tiết kiệm dành cho việc mua nhà cũng
lớn hơn, rút ngắn thời gian tích lũy. Đối tượng của nhà có thu nhập thấp mà đề
tài đề cập tới đó là các cán bộ cơng nhân viên chức, những người có thu nhập

thấp, những người làm trong quân đội,.. hưởng lương cơ bản hàng tháng tùy theo
cấp bậc.
1.2.3.4. Thị hiếu của người tiêu dùng
Thị hiếu là sở thích hoặc sự ưu tiên của người tiêu dùng đối với một hàng
hóa hoặc dịch vụ nhất định, thị hiếu không phụ thuộc và giá cả hay thu nhập của
người tiêu dùng. Thị hiếu chịu sự chi phối từ các nhân tố: tuổi tác, giới tính, tập
quá tiêu dùng hay tơn giáo…ví dụ như theo tập qn, người á đơng khi chọn nhà
sẽ quan tâm đến các yếu tố về phong thủy… Khi thị hiếu thay đổi thì cầu đối với
hàng hóa cũng thay đổi. Điều này thực sự quan trọng đối với các nhà sản xuất

20