Phân tích vĩ mô + ngành xây dựng

PHẦN I. PHÂN TÍCH VĨ MÔ
A. Tổng quan kinh tế vĩ mô năm 2015
I.
Bối cảnh kinh tế thế giới
Giá dầu giảm sâu, kinh tế Trung Quốc tăng trưởng chậm lại, trái lại, kinh tế Mỹ
tăng trưởng tích cực là một vài nét chính trong chân dung kinh tế toàn cầu năm
2015.Nhìn chung , kinh tế thế giới năm 2015 thực sự là một năm chứa nhiều yếu
tố thiếu chắc chắn và tiềm ẩn nhiều yếu tố bất ổn.
Tăng trưởng kinh tế chậm lại: ( giảm thừ 3.4% năm 2014 xuống 3,1% năm
2015) trong đó tăng trưởng của các nền kinh tế phát triển là 2,0% , các nền kinh tế
mới nổi và đang phát triển là 4,0. Đối với những nước phát triển ,ngoại trừ Mỹ có
tăng trưởng tốt, còn đối với khu vức châu Âu thì có sự phục hồi nhẹ, còn lại các
nước khác, thí dụ như Nhật Bản thì đều có tăng trưởng thấp hơn so với kì vọng
của hồi đầu năm. Tăng trưởng chậm lại của các nền kinh tế mới nổi và đang phát
triển, trong đó có Trung Quốc. Năm 2015 là năm thứ 5 liên tiếp tăng trưởng của
các nền kinh tế mới nổi và đang phát triển suy giảm. Trung Quốc, tăng trưởng
giảm từ 7% năm 2014 xuống 6,8% năm 2015 (là mức thấp nhất kể từ năm 2009)
và dự báo tiếp tục giảm xuống 6,3% trong năm 2016. Kinh tế Trung Quốc trong
những năm qua được coi là động lực tăng trưởng khá quan trọng của kinh tế toàn
cầu, do vậy việc kinh tế nước này giảm sút sẽ ảnh hưởng đáng kể tới kinh tế toàn
cầu, đặc biệt là các nền kinh tế mới nổi và đang phát triển dựa nhiều vào xuất khẩu
nguyên, nhiên liệu cho Trung Quốc.
Giá cả hàng hóa :
- Giá hàng hóa thế giới vẫn đang trong xu thế giảm sâu so với năm 2014, chỉ số
giá lương thực trong tháng 9 đạt 156,3 điểm (gần mức thấp nhất trong 6 năm
qua); tổng giá trị nhập khẩu lương thực toàn cầu giảm còn 1.090 tỷ USD trong
năm 2015 (thấp nhất trong vòng 5 năm qua). Giá các mặt hàng chủ chốt giảm
mạnh do lượng tồn trữ quá nhiều cùng với việc giá dầu thấp và đồng USD
mạnh. Theo đó, so với cùng kỳ 2014, giá các loại hàng hóa chủ chốt trong
tháng 10/2015 như: năng lượng giảm 43,81%; nông sản giảm 11,32%; lương
thực giảm 12,93%; nguyên liệu thô giảm 5,72%; kim loại giảm 24,7%.

- Giá dầu thô tiếp tục duy trì ở mức thấp. Giá dầu bình quân tháng 11 ở mức 41,94
USD giảm 10% so với tháng trước và giá dầu trong năm 2015 giảm 17% so với
năm 2014 do tình trạng dư cung trong khi cầu về dầu chưa phục hồi bởi các nên
kinh tế chủ chốt tăng trưởng chậm. Nhiều dự báo cho rằng giá dầu thấp sẽ còn kéo
dài hơn và có thể cân bằng hơn vào năm sau khi sản lượng các mỏ dầu có chi phí
cao giảm dần
II.
Bối cảnh kinh tế Việt Nam năm 2015
Kết thúc năm 2015 kinh tế Việt Nam phục hồi khá mạnh, lạm phát duy trì ở
mức thấp nhất trong vòng 10 năm, tình hình doanh nghiệp cải thiện, tái cơ cấu
kinh tế đạt những kết quả bước đầu, môi trường kinh doanh có sự cải thiện, hội
nhập kinh tế quốc tế được đẩy mạnh. Tuy nhiên, tình hình doanh nghiệp chưa hết
khó khăn, nhất là doanh nghiệp trong nước; trong khi dư địa cho hỗ trợ từ chính
sách tiền tệ và tài khóa không còn nhiều.
1


1) Những kết quả đạt được trong năm 2015

- Kinh tế phục hồi rõ nét, tình hình doanh nghiệp cải thiện, tiêu dùng gia
tăng.
Do các yếu tố sản xuất gia tăng, tốc độ tăng trưởng dài hạn tăng lên rõ rệt từ năm
2014. Năm 2015, tăng trưởng GDP ước đạt 6,6%, cao hơn nhiều so với kế hoạch
đầu năm (6,2%).
+ Động lực chính cho tăng trưởng trong năm 2015 là công nghiệp với chỉ số sản
xuất công nghiệp tăng 9,8-10% so với năm 2014 (năm 2014 tăng 7,6%). Năm
2015, doanh nghiệp đăng ký thành lập tăng mạnh về cả số lượng và vốn đăng ký,
tương ứng tăng 26,6% và 39,1% so với 2014.
+ Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng (đã loại trừ yếu tố giá) tăng
khoảng 10,6-10,8%, là mức cao nhất trong 5 năm qua. Chỉ số niềm tin tiêu

dùng – CCI tháng 12 do ANZ công bố, ở mức 144,8 điểm tăng 9,2 điểm so với
cùng kỳ năm 2014 và ở mức cao nhất kể từ đầu năm 2014.
- Kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp. Năm 2015, lạm phát ở mức 0,6%, thấp
nhất kể từ năm 2001. Lạm phát thấp trong năm 2015 không phản ánh tổng cầu yếu
khi tiêu dùng gia tăng do giá hàng hóa thế giới giảm mạnh. Giá thế giới giảm đã
ảnh hưởng trực tiếp đến giá tiêu dùng trong nước, khiến lạm phát (tổng thể) thấp
hơn lạm phát cơ bản. Lạm phát cơ bản năm 2015 ở mức 2%, cao hơn 1,4 điểm %
so với lạm phát. Đồng thời, giá thế giới giảm cũng làm giảm chi phí sản xuất trong
nước, gián tiếp làm giảm lạm phát. Thông qua chỉ số giá sản xuất hàng công
nghiệp, UBGSTCQG ước chi phí sản xuất của nền kinh tế giảm 3,7% trong năm
2015.
- Tái cơ cấu kinh tế đạt những kết quả bước đầu, môi trường kinh doanh có
sự cải thiện, hội nhập kinh tế quốc tế được đẩy mạnh.
+ Tái cơ cấu đầu tư công góp phần tăng hiệu quả sử dụng vốn đầu tư toàn xã hội
với hệ số ICOR giảm từ 6,4 của thời kỳ 2008-2012 xuống 5,6 (năm 2013), 5,2
(năm 2014) và 4,62 (năm 2015). Tái cơ cấu ngân hàng giúp hệ thống ổn định
thanh khoản, tăng trưởng tín dụng tốt, cơ cấu tín dụng chuyển dịch theo hướng
giảm các khoản vay ngắn hạn, khả năng sinh lời cải thiện, trích lập dự phòng rủi
ro tăng.
+ Năm 2015 là năm thứ hai liên tiếp xếp hạng về năng lực cạnh tranh và điều kiện
kinh doanh được cải thiện: xếp hạng năng lực cạnh tranh tăng từ 75 (năm 2013)
lên 70 (năm 2014) và 68 (năm 2015); xếp hạng điều kiện kinh doanh tăng từ 99
(năm 2013) lên 93 (năm 2014) và 90 (năm 2015). Kết quả trên trước hết nhờ việc
triển khai thực hiện các luật mới, như Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư sửa đổi, và
các giải pháp cải thiện môi trường kinh doanh theo tinh thần Nghị quyết số
19/NQ-CP.
+ Các hiệp định thương mại được kí kết trong năm 2015 sẽ có hiệu lực trong năm
2016, giúp mở rộng thị trường cho hàng xuất khẩu.
2. Những hạn chế còn tồn tại
2

- Tình hình doanh nghiệp mặc dù cải thiện nhưng chưa hết khó khăn nhất là
doanh nghiệp nhỏ và vừa và doanh nghiệp trong nước. Phần lớn những doanh
nghiệp phải dừng hoạt động hoặc giải thể, phá sản trong năm 2015 là doanh
nghiệp quy mô nhỏ có vốn đăng ký dưới 10 tỷ đồng. Doanh nghiệp trong nước
cũng gặp khó khăn trong xuất khẩu khi trong năm 2015 xuất khẩu của khu vực
này ước giảm 2,6%; so với mức tăng 11,5% (xuất khẩu ngoài dầu) của khu vực
nước ngoài.
- Dư địa cho hỗ trợ sản xuất, kinh doanh của chính sách tài khóa cũng như
tiền tệ không còn nhiều:
+ Cân đối khó khăn, áp lực nợ công tăng hạn chế khả năng giảm thuế cũng như
tăng chi đầu tư của NSNN. Do giá dầu thế giới giảm mạnh trong năm 2015,
NSNN thu từ dầu thô giảm 34% so với dự toán, trong khi vẫn phải duy trì chi đầu
tư phát triển để đảm bảo tổng vốn đầu tư toàn xã hội cũng như chi đảm bảo an
sinh xã hội. Do đó, bội chi NSNN năm 2015 vẫn ở mức 5% GDP và nợ công tăng
từ 58% GDP năm 2014 lên dự kiến 61,3% GDP.
+ Chính sách tiền tệ chịu áp lực từ xu hướng tăng lãi suất. Lãi suất bắt đầu chịu
sức ép từ năm 2015 do cầu về tín dụng tăng cao hơn năm 2014: Theo NHNN, tín
dụng tăng trưởng khoảng 18% trong năm 2015, cao hơn hẳn mức 14,2% trong
năm 2014. Lợi suất trái phiếu Chính phủ cũng có xu hướng tăng từ tháng 3/2015
và chưa có dấu hiệu giảm tính đến cuối năm 2015.
Hình 5: Lợi suất TPCP kì hạn 5 năm các tháng năm 2015,
%/năm

Nguồn: HSC.

III.

Dự báo kinh tế 2016

Dự báo về lạm phát
Những nhân tố chủ yếu tác động đến lạm phát 2016 bao gồm:
- Giá giá hàng hóa thế giới được dự báo tiếp tục giảm trong năm 2016, giúp giảm
giá hàng hóa tiêu dùng cũng như chi phí sản xuất trong nước. Tuy nhiên, mức
giảm giá hàng hóa thế giới trong năm 2016 được dự báo thấp hơn trong năm 2015.
Do đó, khoảng cách giữa lạm phát và lạm phát cơ bản sẽ không lớn như trong năm
2015.
- Kinh tế vĩ mô được duy trì ổn định trong 3 năm gần đây (2013-2015) giúp ổn
định tâm lý lạm phát của dân chúng.
3


- Tổng cầu 2016 có phần tăng khá hơn 2015, qua đó tác động đến lạm phát. Tuy
nhiên, mức tăng không lớn và trong phạm vi kiểm soát, ngay cả khi tính đến tác
động của tăng lương công chức trong năm 2016.
Tổng hợp các yếu tố trên và chưa tính đến tác động của điều chỉnh chính sách (về
giá hàng hóa và dịch vụ cơ bản cũng như tỷ giá), dự báo năm 2016 lạm phát cơ
bản sẽ không cao hơn nhiều năm 2015, ở khoảng 3% và lạm phát sẽ thấp hơn
lạm phát cơ bản, ở khoảng 2-3%. So với mục tiêu lạm phát dưới 5% do Quốc hội
đề ra, năm 2016 có nhiều dư địa cho việc chủ động điều chỉnh giá hàng hóa và
dịch vụ cơ bản cũng như tỷ giá. Đối với tỷ giá, UBGSTCQG ước tính 1% tăng lên
của tỷ giá làm tăng lạm phát thêm 0,06-0,1 điểm %; mức tác động này thấp hơn ở
thời kì lạm phát cao khi tâm lý lạm phát của dân chúng thiếu ổn định.
Về cân đối ngoại tệ và tỷ giá
Trong năm 2016, cán cân thanh toán có một số thuận lợi, đó là:
- Đầu tư trực tiếp nước ngoài (giải ngân) dự báo tăng từ 13,2 tỷ USD ước cho năm
2015 lên 13,5 tỷ USD trong năm 2016.
- Đầu tư gián tiếp nước ngoài dự báo cũng tăng trong năm 2016 do tăng trưởng
tiếp tục cải thiện, kinh tế vĩ mô duy trì ổn định, cho dù việc Mỹ tăng lãi suất có thể

ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư gián tiếp vào các nền kinh tế mới nổi và đang phát
triển. Hơn nữa, đầu tư nước ngoài trên TTCK dự kiến sẽ tăng do tỷ lệ sở hữu nước
ngoài được nâng lên theo quy định của Nghị định 60/2015/NĐ-CP và hoạt động
M&A được đẩy mạnh.
- Kiều hối ước đạt 13 tỷ USD trong năm 2015 và dự báo tăng lên 14 tỷ USD trong
năm 2016 (UBGSTCQG).
- Chính phủ có kế hoạch phát hành 3 tỷ USD trái phiếu ra thị trường vốn quốc tế.
Tuy nhiên, vẫn có những nhân tố không thuận lợi cho cán cân thanh toán, bao gồm:
- Nhập siêu tăng khi nhập khẩu được dự báo tăng nhanh hơn so với năm 2015 và
tăng nhanh hơn xuất khẩu. Nguyên nhân là đầu tư tăng làm tăng nhu cầu nhập
khẩu máy móc, thiết bị; trong khi tăng trưởng cải thiện làm tăng sức mua của dân
chúng đối với hàng nhập khẩu. Do đó, dự báo nhập siêu ở mức 4 tỷ USD, tăng so
với mức nhập siêu khoảng 3,2 tỷ USD ước cho năm 2015.
- Xu hướng mất giá (so với đô-la Mỹ) của đồng tiền các nước ảnh hưởng đến khả
năng cạnh tranh về giá của hàng xuất khẩu Việt Nam, nhất là xuất khẩu nông sản,
tạo thêm sức ép đối với cán cân thương mại và tỷ giá.
Tổng hợp các yếu tố trên có thể dự báo năm 2016, có sức ép đối với tỷ giá, phần
nào mạnh hơn 2015, đòi hỏi chính sách cần linh hoạt, thận trọng. Đồng thời
chính sách tỷ giá nói riêng và chính sách tiền tệ nói chung cần được hỗ trợ đồng
bộ bởi các chính sách khác như chính sách tài khóa, chính sách thương mại…
Về lãi suất
Năm 2016 lãi suất chịu sức ép từ nhiều yếu tố: (i) Lạm phát tăng làm tăng kì
vọng của dân chúng, qua đó gây áp lực làm tăng lãi suất huy động; (ii) Cầu tín
4


dụng của khu vực tư nhân tiếp tục tăng trong khi nhu cầu phát hành TPCP không
giảm; (iii) Xu hướng tăng lãi suất USD trên thị trường thế giới làm thu hẹp khoảng
cách giữa lãi suất nội tệ và ngoại tệ. Xu hướng này hạn chế khả năng giảm lãi suất
của NHNN để đảm bảo mục tiêu ổn định tỷ giá; (iv) Nhu cầu trích lập dự phòng

rủi ro cũng hạn chế khả năng giảm lãi suất cho vay của các ngân hàng.
Về mục tiêu tăng trưởng kinh tế
Những thuận lợi
- Mặc dù đầu tư từ NSNN dự báo giảm từ 11,5% GDP năm 2015 xuống 10,5%
GDP năm 2016 nhưng do khả năng thu hút đầu tư nước ngoài và tư nhân cao hơn
nên tỷ lệ đầu tư toàn xã hội 31% GDP vẫn có thể đạt được. Trước hết, tăng trưởng
kinh tế thế giới cao hơn, kinh tế vĩ mô trong nước ổn định, cơ hội từ việc kí kết
TPP sẽ tạo điều kiện thu hút đầu tư nước ngoài. Đồng thời, đầu tư tư nhân cũng sẽ
cải thiện nhờ những chính sách, giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp, cải thiện môi
trường kinh doanh đã triển khai trong thời gian qua sẽ tiếp tục củng cố niềm tin
kinh doanh. Trong khi đó, biện pháp tái cơ cấu hệ thống ngân hàng và xử lý nợ
xấu giúp hệ thống tài chính lành mạnh hơn, nâng cao khả năng cung tín dụng cho
khu vực tư nhân.
Bảng 4: Dự báo vốn đầu tư toàn xã hội năm 2016, % GDP
Ướ
c

D
ự báo

20
15

2
016

11,
Nhà nước

5

0,5
5,3

- NSNN

1,8

- TPCP
- Tín dụng đầu

1,3

tư

3,0

- DNNN

1
5
,0
1
,2
1
,2
3
,1

12,

Tư nhân

8

Nước ngoài

1
3,5

5,5

6
,0

Nguồn: UBGSTCQG dựa trên Báo cáo của Chính phủ về Tình hình kỉnh tế - xã hội năm 2015 và dự
kiến Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội năm 2016 (KH2016).
- Xuất khẩu tăng trưởng cao hơn so với năm 2015 nhờ kinh tế và thương mại thế giới được dự báo tăng trưởng cao
hơn. Trong khi đó, các hiệp định thương mại có hiệu lực trong năm 2016 giúp mở rộng thị trường xuất khẩu, nhất là
đối với mặt hàng dệt may, giày dép, nông, lâm, thủy sản.

5


- Việc triển khai thực hiện các luật mới liên quan đến cải thiện môi trường kinh
doanh, như Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư sửa đổi; và các giải pháp cải thiện
môi trường kinh doanh giúp cải thiện năng suất tổng hợp của nền kinh tế. Hơn
nữa, TPP cũng tạo ra sức ép buộc Việt Nam phải hoàn thiện thể chế kinh tế thị
trường, cơ cấu lại nền kinh tế, cải thiện môi trường kinh doanh và nâng cao tính
minh bạch trong quản lý của Nhà nước, từ đó nâng cao năng suất của nền kinh tế,
thúc đẩy tăng trưởng dài hạn.

Những khó khăn
- Yếu tố bất trắc của tăng trưởng kinh tế thế giới ảnh hưởng nhất định đến công tác
dự báo, chỉ đạo điều hành thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế trong năm 2016.
- Đầu tư tư nhân và tiêu dùng tư nhân mặc dù tiếp tục cải thiện nhưng mức cải
thiện được dự báo sẽ không cao như trong năm 2015 do lãi suất chịu sức ép và
lạm phát tăng (làm hạn chế sức mua của dân chúng).
- Nhập siêu được dự báo tăng (xuất khẩu ròng giảm) so với năm 2015.
- Tình hình doanh nghiệp mặc dù cải thiện nhưng chưa hết khó khăn nhất là doanh
nghiệp nhỏ và vừa và doanh nghiệp trong nước.
Tổng hợp các yếu tố trên và lượng hóa bằng mô hình phân rã tăng trưởng,
UBGSTCQG dự báo năm 2016 tăng trưởng tiếp tục cải thiện nhưng mức độ cải
thiện sẽ thấp hơn năm 2015, đạt khoảng 6,7-6,8%.
Cân đối ngân sách và nợ công
- Năm 2016, dự báo thu NSNN có thể đạt dự toán do kinh tế vĩ mô duy trì ổn định,
sản xuất kinh doanh cải thiện, xuất khẩu tăng trưởng tốt. Tuy nhiên, thu NSNN
cũng đối diện với một số khó khăn: (i) giá dầu thế giới năm 2016 có rủi ro tiếp tục
giảm xuống dưới 40 USD/thùng ; (ii) tiếp tục thực hiện cắt giảm thuế xuất theo
cam kết quốc tế và giảm thuế TNDN theo lộ trình. Trong khi đó, chi NSNN vẫn
phải duy trì để đảm bảo chi đầu tư phát triển và đảm bảo an ninh xã hội.
- Năm 2016, quy mô nợ công và nghĩa vụ trả nợ trực tiếp của Chính phủ so với thu
NSNN dự báo tiếp tục tăng so với năm 2015 do: (i) phát hành trái phiếu quốc tế (3
tỷ USD) để tái cơ cấu nợ trong nước đến hạn; (ii) tăng giải ngân ODA để đảm bảo
tổng vốn đầu tư toàn xã hội (31% GDP) cho tăng trưởng.
Ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô tới bất động sản Việt Nam
1)
Chỉ số giá tiêu dùng ổn định, lạm phát thấp dẫn đến lãi suất thấp hỗ trợ
tích cực cho thị trường bất động sản
Chỉ số CPI bình quân tăng 0,63% trong năm 2015 là mức thấp nhất kể từ năm
2001 và thấp hơn rất nhiều so với mức trung bình của các năm gần đây. Lạm phát
thấp cũng đã thúc đẩy tiêu dùng và đầu tư. Tương tự, lãi suất vay mua nhà duy trì

ở mức thấp đã hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản.
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tăng trưởng tín dụng cải thiện, đạt mức
18%, cao hơn hẳn mức 12-14% của giai đoạn năm 2012-2014.
Mặc dù mặt bằng lãi suất của Việt Nam tăng nhẹ sau khi Fed quyết định tăng lãi
suất vào cuối tháng 12 nhưng môi trường lãi suất tại Việt Nam dự báo sẽ không
IV.

6


thay đổi nhiều trong năm 2016 vì hầu hết tác động đã được phản ánh vào mặt bằng
lãi suất hiện thời.
2) Đầu tư cho bất động sản mang lại hiệu quả cao hơn các lĩnh vực khác
Điều này được đánh giá là tin vui cho các nhà đầu tư bất động sản vì kết quả khảo
sát những năm gần đây cho thấy lợi nhuận từ đầu tư lĩnh vực bất động sản đem lại
đã cao hơn so với các kênh đầu tư khác như ngoại tệ, vàng hay trái phiếu.
3) Sự phát triển của các hiệp địn tư do thương mại thúc đấy bất động sản
Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC) chính thức ra đời sẽ giúp tăng cường khả
năng cạnh tranh của Việt Nam trên thị trường quốc tế cũng như trong khu vực.
Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ giúp Việt Nam thu hút dòng vốn đầu tư từ
nước ngoài vào nhiều hơn.
Năm 2015, trong tổng nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam là
khoảng 22,7 tỷ USD, lĩnh vực kinh doanh bất động sản chiếm 10,5%, đứng vị trí
thứ 3 với 34 dự án đầu tư mới, 12 lượt dự án tăng vốn.
Theo đánh giá của ông Trần Ngọc Quang - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản
Việt Nam, năm 2015 các doanh nghiệp tái khởi động guồng quay của các dự án
bất động sản để mở rộng trong năm 2016. Cơ hội cho các nhà đầu tư sẽ gia tăng và
rộng mở hơn nữa khi Việt Nam gia nhập AEC và Hiệp định đối tác xuyên Thái
Bình Dương TPP. Cùng đó, thu hút FDI vào Việt Nam tăng cũng góp phần thúc
đẩy thị trường bất động sản phát triển, nhất là phân khúc nhà ở.

4) Các yếu tố khác
-

Từ tháng 7/2015, quyết định cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà đất
được thực thi sẽ giúp cho ngành này tăng trưởng mạnh.

-

Dòng kiều hối đổ mạnh vào thị trường bất động sản cũng là một trong những lực
đẩy cho thị trường đi lên, ước tính lượng kiều hối đạt 13 – 14 tỷ USD năm 2015
tập trung vào ngân hàng, sản xuất kinh doanh và mua bất động sản.

7


PHẦN 2: PHÂN TÍCH NGÀNH
Hiện tại trên HSX, HNX, và Upcom nhóm ngành bất động sản bao gồm gần 70 công ty
và các công ty này tập trung vào mảng kinh doanh: (1) Nhà ở trong đó bao gồm căn hộ
và nhà đất, (2) Bất động sản nghỉ dưỡng trong đó gồm khu du lịch - Resort và biệt thự
nghỉ dưỡng, (3) Văn phòng cho thuê và (4) khu công nghiệp, trong đó chủ yếu là các
công ty kinh doanh nhà ở.
Tốc độ tăng trưởng và biên lợi nhuận gộp của ngành bất động sản hiện tại đang cao hơn
các hệ số tương ứng của nền kinh tế Việt Nam như tốc độ tăng trưởng GDP và hệ số sinh
lời của toàn thị trường niêm yết. Xu hướng này nhiều khả năng sẽ còn tiếp tục trong thời
gian tới, ít nhất là trong tương lai gần. Do đó, có thể kết luận rằng, ngành bất động sản
vẫn còn trong giai đoạn tăng trưởng.
Cấu trúc ngành nổi bật với sự kiểm soát nguồn cung quỹ đất đầu vào và sự cạnh tranh
giữa các doanh nghiệp trong ngành trong cả việc đáp ứng nhu cầu thị trường và dành
quyền sở hữu quỹ đất. Đặc biệt, sự mất đối xứng trong cán cân cung cầu quỹ đất đã làm
xuất hiện những chi phí phi chính thống khiến cho chi phí mở rộng quỹ đất ngày càng

gia tăng.
I.
Đặc tính của ngành
1. Tính chu kỳ ngành bất động sản
Từ năm 1990 đến nay, ngành bất động sản Việt Nam đã trải qua 3 chu kỳ tăng trưởng với
các đợt sốt lần lượt vào năm 1993-1994, 2001-2002 và 2007-2008. Trong đó, lần tạo
đỉnh thứ nhất gắn liền với nhu cầu về đất đai gia tăng do nền kinh tế thị trường mở cửa. 2
đợt sốt còn lại đều ghi nhận dấu ấn mạnh mẽ của tăng trưởng tín dụng cao (riêng năm
2007, tăng trưởng tín dụng đạt mức kỉ lục là 50%) cùng dòng tiền đầu tư dồi dào từ kiều
hối và đầu tư nước ngoài (FDI, FII).
Sau khi tiến hành khảo sát quá trình tăng trưởng của ngành bất động sản và các yếu tố vĩ
mô, chúng ta nhận thấy rằng sự phát triển của ngành bất động sản có mối tương quan
mật thiết đối với sự tăng trưởng tín dụng dành cho ngành. Thống kê giữa 2 biến tổng
doanh thu của các công ty bất động sản niêm yết và tín dụng dành cho bất động sản cho
thấy R2 đạt khoảng 0.96. Đây không phải là kết quả quá bất ngờ bởi bản chất của ngành
là tiêu thụ nhiều vốn từ cả hai phía người mua và người bán; trong khi nguồn vốn chủ
yếu dành cho ngành bất động sản ở Việt Nam vẫn chủ yếu đến từ tín dụng. Do đó, các
biến động về nguồn tài chính quan trọng này sẽ ảnh hưởng đáng kể đến sự phát triển của
ngành bất động sản.
Ngoài ra, tính mùa vụ của ngành bất động sản cũng khá tương đồng với sự tăng trưởng
GDP và tín dụng trong năm ở Việt Nam. Theo đó, số căn hộ bán được thường được ghi
nhận thấp nhất vào hai quý đầu năm và cao nhất ở hai quý cuối năm. Điều này có nghĩa
là doanh thu của của các công ty trong ngành bất động sản thường được hạch toán cao
nhất trong 2 quý cuối của năm.
2. Cấu trúc ngành và khả năng sinh lời ngành bất động sản Việt Nam
Hiện tại ở Việt Nam có khoảng 4,480 công ty bất động sản đang hoạt động. Trong số này
có thể chia thành 2 nhóm theo chuỗi giá trị là nhóm phát triển bất động sản và nhóm môi
giới. Khi xét đến hàng rào gia nhập trong 2 nhóm công ty này thì có thể nhận thấy rằng
các công ty phát triển bất động sản thường có nhu cầu về vốn cao hơn để hoạt động.
Trong khi đó, lượng vốn cần thiết để duy trì hoạt động của các công ty môi giới lại rất

hạn chế. Sự khác biệt về yêu cầu nguồn vốn này khiến cho hàng rào gia nhập vào nhóm
công ty phát triển bất động sản cao hơn nhóm các công ty môi giới.
II.
Triển vọng ngànhBĐS
8


Triển vọng trong dài hạn
Xét về cán cân cung cầu ở thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay thì tỉ lệ dân số Việt
Nam trong độ tuổi 24 - 30 vào khoảng 14,2%. Như vậy, số lượng người dân có nhu cầu
về nhà ở trong tương lai sẽ vào khoảng 13,3 triệu người. Mặt khác, theo thống kê của Bộ
Xây Dựng, diện tích bình quân nhà ở năm 2014 đạt khoảng 20,6 m2/người (dự kiến sẽ
tăng lên 21,5 m2/người trong năm 2015). Như vậy nhu cầu về nhà ở trong thời gian sắp
tới vào khoảng 273,980,000 m2, tương đương với 3.914.000 căn hộ có diện tích 70 m2.
Tuy nhiên, theo thống kê Quý I của Savills, tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ, nhà liên kế/
biệt thự ở 2 thị trường chính là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh chỉ vào khoảng 66.717 đơn
vị. Do đó có thể khẳng định nhu cầu về nhà ở hiện nay vẫn còn rất lớn so với nguồn
cung.
Tuy nhiên, như đã được đề cập bên trên, hệ số sinh lời của ngành vẫn còn cao hơn so với
mức trung bình của toàn bộ thị trường niêm yết (mặc dù đã giảm khoảng 30% so với giai
đoạn 2008 – 2010). Mức chênh lệch hiện tại về mức sinh lời giữa ngành bất động sản và
các ngành khác khiến cho ngành bất động sản trở nên hấp dẫn trong mắt các đầu tư và do
đó sẽ thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản. Sự cạnh tranh
giữa các nhà phát triển bất động sản theo đó cũng gia tăng. Điều này sẽ thúc đẩy các
công ty bất động sản mở rộng quỹ đất sang các khu vực ngoài thành phố Hồ Chí Minh
hay Hà Nội để đảm bảo một mức chi phí hàng bán thấp trong tương lai.
Sự gia tăng cạnh tranh này sẽ khiến cho biên lợi nhuận của toàn ngành giảm dần theo
thời gian về mức trung bình của toàn thị trường.
III.
Phân tích swot

• Điểm mạnh
Ngành BĐS được đánh giá là trọng điểm phát triển của đất nước khi bộ mặt đô thị
sẽ thay đổi, phản ánh những đổi thay – tiến bộ của nền kinh tế
Khi đất nước tiếp tục bước vào con đường hội nhập quốc tế thì vai trò của ngành BĐS
càng bức thiết trong việc đảm bảo đời sống và nhu cầu ở không chỉ của người dân trong
nước mà còn của những người nước ngoài sinh sống, làm việc tại Việt Nam. Đây sẽ
chính là những “sứ giả” truyền đi thông điệp về Việt Nam phát triển và hội nhập, từ đó
tiếp tục thu hút mạnh mẽ hơn những dòng tiền đầu tư từ trong và ngoài nước về Việt
Nam.
- Lãnh đạo Ủy ban nhân dân tỉnh/thành và các sở/ngành liên quan đều có chủ
trương tự tạo quỹ đất sạch nhằm thu hút đầu tư
Đối với ngành BĐS, doanh nghiệp sở hữu quỹ đất càng rộng lớn sẽ càng có lợi thế. Với
chính sách và định hướng mở rộng quỹ đất từ các địa phương sẽ tạo rất nhiều cơ hội đầu
tư cũng như tăng lợi thế cạnh tranh cho các doanh nghiệp BĐS.
• Điểm yếu
-

Thị trường BĐS Việt Nam còn khá non trẻ cả về quy mô và quá trình hình thành
phát triển so với các nước trong khu vực ASEAN nói riêng và các cường quốc
Châu Á nói chung.
- Hoạt động ngành BĐS chưa là động lực thúc đẩy phát triển kinh tế
Tỷ lệ đóng góp của các hoạt động ngành BĐS vào GDP của Việt Nam hàng năm vẫn còn
thấp, bình quân đạt khoảng 5,67%. Năm 2014, giá trị hoạt động ngành BĐS chỉ tăng
2,85% YoY so với mức tăng 5,98% của GDP.
- Phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay
- Giá nhà cao vượt quá khả năng hấp thụ của đại bộ phận người dân
-

9

Các chính sách và văn bản pháp lý còn chưa đầy đủ, phân tán, chưa có sự phối
hợp liên ngành, và thủ tục hành chính rườm rà
- Thông tin thị trường còn thiếu minh bạch, hệ thống thông tin, dự báo không thống
nhất, thiếu tin cậy.
• Cơ hội
-

Tình hình chính trị, kinh tế, xã hội ổn định
Chính phủ và NHNN đã có nhiều chính sách hỗ trợ tích cực cho ngành BĐS từ cả
hai phía, chủ đầu tư và người dân.
• Thách thức
-

Trong ngắn hạn, khả năng đi đến một giải pháp tức thời để khai thác các dòng vốn
mới cho thị trường BĐS là chưa rõ ràng, các cải cách thủ tục hành chính chưa thể
đưa vào thực tiễn và có hiệu quả tức thì.
- Hoạt động đầu cơ trên thị trường BĐS quay trở lại.
- Nhiều dự án dù đã được phê duyệt nhưng tiến độ triển khai quá chậm đã gián tiếp
lãng phí tài nguyên đất và cản trở sự phát triển của địa phương.
- Phát triển dự án ồ ạt có thể dẫn đến lệch pha cung – cầu tiếp diễn.
IV.
Ngành BĐS năm 2015 và dự báo năm 2016
-

Theo dự báo của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) về sự hồi phục của thị
trường, giá bất động sản (BĐS) trong năm 2016 có thể tiếp tục tăng từ 5-10%. Dựa trên
những tác động tích cực của nền kinh tế và xu hướng trở lại thị trường của nhà đầu tư,
VNREA nhận định thị trường BĐS trong năm nay sẽ tiếp đà phát triển sôi động hơn so
với năm 2015. Chính sự phục hồi này sẽ khiến giá BĐS tiếp tục được điều chỉnh trong

thời gian tới.
Hiện nay Việt Nam điều chỉnh tỷ giá tiền đồng, giảm lãi suất tiền gửi USD, cấm găm giữ
ngoại tệ, cùng với sự tăng trưởng kinh tế, giảm lạm phát… sẽ có tác động nhất định lên
thị trường BĐS. Nhìn chung, người dân và DN sẽ lấy tiền đồng đầu tư vào BĐS vì đây là
kênh đầu tư hấp dẫn hiện nay.
Theo VNREA, năm 2016, nhà ở giá trên trung bình và trung bình sẽ chiếm chủ yếu.
Trong đó, phân khúc giá rẻ nghĩa là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ sẽ tiếp tục
phát triển song nó sẽ không trở thành giao dịch chủ yếu trên thị trường vì sự tăng của
phân khúc này còn phụ thuộc vào trợ giúp của Chính phủ. Do đó, khả năng tăng nguồn
cung của phân khúc này không nhiều và chỉ dừng ở một mức độ nhất định như hằng số
của các năm.
Phân khúc nhà phố, biệt thự bắt đầu có những chuyển biến mạnh mẽ nhằm đáp ứng nhu
cầu rộng lớn của thị trường. Các chủ đầu tư hiện nay đang xây dựng những dự án biệt
lập với tiện nghi, hiện đại đáp ứng tất cả nhu cầu của người tiêu dùng. Giai đoạn đầu mở
bán, hầu hết những sản phẩm được đưa ra thuộc nhóm nhà phố thích hợp với phần lớn
khả năng tài chính của những gia đình trẻ.
Tiếp đó, những sản phẩm biệt thự đơn lập sẽ được bung ra vào thời điểm bán hàng tốt
nhất. Những dự án này đều có khu chăm sóc sức khỏe và những tiện ích hỗ trợ dành cho
người lớn tuổi. Do đó, cư dân có thế sinh sống lâu dài ở các dự án mà không cần phải
nghĩ tới việc di dời đi nơi khác.
Những người thật sự có nhu cầu sinh sống cũng chiếm lượng mua không nhỏ với nhóm
nhà phố, biệt thự. Nguyên nhân là do những nhà đầu tư và các cá nhân đầu cơ ít tham gia
vào phân khúc này, dẫn tới nhu cầu vay thấp hơn. Vì thế, đây được xem là mô hình nhà ở
10


có tài chính “khỏe mạnh”. Loại hình BĐS này cũng được hưởng lợi khá lớn từ các cải
thiện cơ sở hạ tầng và việc kết nối đến trung tâm thành phố ngày càng thuận lợi hơn.
Cũng theo báo của của VNREA, trong năm 2016, phân khúc nhà phố, biệt thự vẫn tiếp
tục có những diễn biến tích cực trên thị trường. Nguyên nhân là do tâm lý của người mua

nhà Việt Nam phần lớn vẫn thích có một căn nhà độc lập hơn là sống trong chung cư cao
tầng. Giá thuê văn phòng cũng sẽ nhích từ 4-9%. Cuối cùng, trong năm nay, mức độ
quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường Việt Nam ngày càng tăng. Sự
quan tâm này tới từ nhiều đối tượng khác nhau, từ những cá nhân tìm mua nhà mong
muốn tận dụng Luật Nhà ở sửa đổi, cho tới quỹ đầu tư tư nhân cũng như quỹ tài chính
lớn trong khu vực tìm kiếm những thương vụ lớn.
Bên cạnh đó, tính thanh khoản tốt cũng đã thúc đẩy thị trường giao dịch tốt hơn. Điều đó
sẽ được tiếp tục trong năm 2016 khi thị trường cổ phiếu và vốn phát triển.
Cần phải nhìn nhận rằng, song hành cùng các tác động mạnh mẽ của Luật Kinh doanh
BĐS, Luật Nhà ở sửa đổi, việc Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất huy động trong năm
nay đã góp phần tạo sức nóng, đánh tan tảng băng BĐS bằng đà hồi phục bền vững. Lợi
thế BĐS giai đoạn 2015-2016 là cơ sở hạ tầng sẽ phát triển với tốc độ phát hành trái
phiếu tăng mạnh, điều đó sẽ giúp thị trường phục hồi tốt hơn.
Dù thị trường BĐS đang có dấu hiệu phục hồi song về cơ bản vẫn có những khó khăn
trong năm 2016, rủi ro lớn nhất vẫn là nợ xấu. Dự báo năm nay sẽ hình thành mặt bằng
lãi suất mới mặc dù không tới mức “đảo lộn” song đủ cản trở đà hồi phục của thị trường
chung. Đặc biệt là khi hầu hết các doanh nghiệp, chủ đầu tư vẫn phải vay với lãi suất ở
mức trên 10%/năm và thị trường BĐS dường như vẫn chưa nhận được sự hỗ trợ nào
ngoài gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.

11


PHẦN 3: PHÂN TÍCH CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ XÂY DỰNG ĐỊA ỐC
ĐẤT XANH
I.
Giới thiệu về Công ty
1. Lịch sử hình thành:
Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh tiền thân là Công ty TNHH
Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh được thành lập vào năm 2003 với vốn điều lệ ban

đầu là 800.000.000 (tám trăm triệu) đồng, vốn điều lệ hiện nay là 420.000.000.000 (bốn
trăm hai mươi tỷ) đồng.
Để đáp ứng yêu cầu phát triển, Công ty đã chuyển đổi sang hoạt động theo mô hình công
ty cổ phần theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0303104343 do Sở Kế hoạch
đầu tư Tp. Hồ Chí Minh cấp đăng ký lần đầu ngày 23/11/2007, đăng ký thay đổi lần 7
ngày 25/12/2012.
Tháng 07/2009: trở thành công ty đại chúng theo Công văn số 1459/UBCK-QLPH ngày
20/07/2009 của Ủy ban chứng khoán Nhà nước; Tháng 12/2009: Chính thức niêm yết
8.000.000 cổ phiếu trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM với mã cổ phiếu DXG.
Tháng 08/2010: Công ty thực hiện phát hành thành công 8.000.000 (tám triệu) cổ phiếu
để tăng vốn điều lệ từ 80.000.000 (tám mươi tỷ) đồng lên 160.000.000.000 (một trăm
sáu mươi tỷ) đồng theo Giấy chứng nhận số 588/UBCK-GCN của UBCKNN ngày
18/06/2010.
Tháng 11/2011: Công ty thực hiện phát hành thành công 16.000.000 (mười sáu triệu) cổ
phiếu để tăng vốn điều lệ từ 160.000.000.000 (một trăm sáu mươi tỷ) đồng lên
320.000.000.000 (ba trăm hai mươi tỷ) đồng theo Giấy chứng nhận chào bán số
82/UBCKGCN của UBCKNN ngày 16 tháng 08 năm 2011.
Tháng 12/2012: Công ty thực hiện phát hành thành công 10.000.000 (mười triệu) cổ
phiếu để tăng vốn điều lệ từ 320.000.000.000 (ba trăm hai mươi tỷ) đồng lên
420.000.000.000 (bốn trăm hai mươi tỷ) đồng theo công văn chấp thuận số 3530/UBCKGCN của UBCKNN ngày 24 tháng 09 năm 2012.
Tháng 3/2013, thành lập Công ty Quản lý Nhà Việt Nam.
Tháng 8/2013, khởi công khu dân cư phức hợp thương mại Sunview Town tại Quận Thủ
Đức.
Tháng 9/2013, ra mắt trang thương mại điện tử bất động sản (123muanha.vn) đầu tiên tại
Việt Nam.
Tháng 10/2013, mở bán chính thức dự án Sunview Town.
Tháng 12/2013, đổi tên Công ty Cổ phần Đất Xanh Hoàn Cầu thành Công ty Cổ phần
Đầu tư và Dịch vụ Đất Xanh Miền Nam.
Tháng 12/2013, đổi tên Công ty Cổ phần Đất Xanh Đồng Nai thành Công ty Cổ phần
Dịch vụ và Đầu tư Đông Nam Bộ.

Thành lập liên minh G5 - Liên minh bất động sản mạnh nhất thị trường hiện nay tại phía
Bắc.
Tái cấu trúc Tập đoàn theo mô hình quản trị hiệu quả với mục tiêu trở thành tập đoàn đa
ngành “Đầu tư – Xây dựng – Dịch vụ”, tăng trưởng đột phá và triển khai những dự án đô
thị lớn.
2. Ngành nghề kinh doanh:
 Kinh doang địa ốc, đầu tư phát triển Các dự án bất động sản, Trung tâm thương

mại, Văn phòng cho thuê, Khách sạn, Nhà hàng.
 Phân phối và Marketing các dự án Bất Động sản
 Đầu tư tài chính, Môi giới chứng khoán, Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
12


 Tư vấn bất động sản, tư vấn đầu tư; Xây dựng dân dụng, công nghiệp. Sử chữa

nhà, trang trí nội thất.

13