Thực trạng hoạt động định giá bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần tiên phong

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan chuyên đề: “Thực trạng hoạt động định giá bất động sản
phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong” này là công
trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong chuyên đề là trung thực và có nguồn gốc
rõ ràng.
Hà Nội, ngày 25 tháng 5 năm 2016
Tác giả

Phạm Thị Thanh

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN.........................................................................................................1
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến.......................................................1
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL.................................................................1
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến.......................................................2
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL.................................................................2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến.......................................................5

Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL.................................................................5
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến.......................................................6
LỜI CAM ĐOAN 1......................................................................................................6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 1....................................................6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 1....................................................6
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 1..............................................................6
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 1..............................................................6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 2....................................................6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 2....................................................6
LỜI CAM ĐOAN 1 2...................................................................................................6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 1 2.................................................6
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 1 2...........................................................6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 2 2.................................................6
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 2 2...........................................................6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 3 2.................................................6
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 3 2...........................................................6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 4 2.................................................6
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 4 2...........................................................6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 5 2.................................................6
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 5 2...........................................................6
33 5 2.............................................................................................................................6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 34 2...............................................6
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 34 2.........................................................6
34 34 2...........................................................................................................................6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 35 2...............................................6
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 35 2.........................................................6

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

Lớp: K15TCL

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến

64 35 2...........................................................................................................................6
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 2..............................................................6
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 2..............................................................6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 3....................................................6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 3....................................................6
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 3..............................................................6
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 3..............................................................6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 4....................................................6
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL.................................................................6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 4....................................................7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến.......................................................7
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 4..............................................................7
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 4..............................................................7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 5....................................................7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 5....................................................7
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 5..............................................................7
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 5..............................................................7
33 5................................................................................................................................7
33 5................................................................................................................................7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 35..................................................7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 35..................................................7
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 35............................................................7
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 35............................................................7
34 35..............................................................................................................................7

34 35..............................................................................................................................7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 36..................................................7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 36..................................................7
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 36............................................................7
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 36............................................................7
64 36..............................................................................................................................7
64 36..............................................................................................................................7
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL.................................................................7
34...................................................................................................................................7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến.....................................................37

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

3 K15TCL
Lớp:


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến

Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL...............................................................37
35.................................................................................................................................37
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến.....................................................38
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL...............................................................38
65.................................................................................................................................38

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

4 K15TCL

Lớp:


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

ĐGBĐS

: Định giá bất động sản

NHTM

: Ngân hàng thương mại

NHNN

: Ngân hàng Nhà nước

TPBank

: Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong

TMCP

: Thương mại cổ phần

TĐTSĐB

: Thẩm định tài sản đảm bảo

TĐ & QLRRTD

: Thẩm định và quản lý rủi ro tín dụng

CVKH

: Chuyên viên khách hàng

CVTĐTS

: Chuyên viên thẩm định tài sản

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

LỜI CAM ĐOAN.........................................................................................................1
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến.......................................................1
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến.......................................................1
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL.................................................................1
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL.................................................................1
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến.......................................................2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến.......................................................2
LỜI CAM ĐOAN 1......................................................................................................2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 1....................................................2
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 1..............................................................2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 2....................................................2
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 2..............................................................2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 5....................................................2
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 5..............................................................2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 6....................................................2
LỜI CAM ĐOAN 1 6...................................................................................................2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 1 6.................................................2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 1 6.................................................2
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 1 6...........................................................2
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 1 6...........................................................2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 2 6.................................................2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 2 6.................................................2
LỜI CAM ĐOAN 1 2 6................................................................................................2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 1 2 6..............................................2
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 1 2 6........................................................2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 2 2 6..............................................2
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 2 2 6........................................................2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 3 2 6..............................................2

Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 3 2 6........................................................2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 4 2 6..............................................2
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 4 2 6........................................................2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 5 2 6..............................................2

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến

Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 5 2 6........................................................2
33 5 2 6..........................................................................................................................2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 34 2 6............................................2
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 34 2 6......................................................2
34 34 2 6........................................................................................................................2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 35 2 6............................................2
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 35 2 6......................................................2
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL.................................................................2
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL.................................................................2
64 35 2 6........................................................................................................................3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến.......................................................3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến.......................................................3
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 2 6...........................................................3
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 2 6...........................................................3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 3 6.................................................3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 3 6.................................................3

Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 3 6...........................................................3
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 3 6...........................................................3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 4 6.................................................3
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 6..............................................................3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 4 7.................................................3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 7....................................................3
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 4 7...........................................................3
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 4 7...........................................................3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 5 7.................................................3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 5 7.................................................3
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 5 7...........................................................3
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 5 7...........................................................3
33 5 7.............................................................................................................................3
33 5 7.............................................................................................................................3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 35 7...............................................3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 35 7...............................................3
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 35 7.........................................................3
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 35 7.........................................................3

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

7 K15TCL
Lớp:


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến

34 35 7...........................................................................................................................3

34 35 7...........................................................................................................................3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 36 7...............................................3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 36 7...............................................3
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 36 7.........................................................3
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 36 7.........................................................3
64 36 7...........................................................................................................................3
64 36 7...........................................................................................................................3
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 7..............................................................3
34 7................................................................................................................................3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 37..................................................3
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL.................................................................3
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL.................................................................3
4.....................................................................................................................................3
4.....................................................................................................................................3
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 37............................................................4
35 37..............................................................................................................................4
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến 38..................................................4
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 38............................................................4
65 38..............................................................................................................................4
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến.......................................................5
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến.......................................................5
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL.................................................................5
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL.................................................................5
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến.......................................................6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến.......................................................6
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL.................................................................6
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL.................................................................6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến.......................................................7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến.......................................................7
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL.................................................................7

Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL.................................................................7
36...................................................................................................................................7
36...................................................................................................................................7

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

8 K15TCL
Lớp:


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến.....................................................39
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến.....................................................39
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL...............................................................39
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL...............................................................39
37.................................................................................................................................39
37.................................................................................................................................39
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến.....................................................40
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Bùi Thị Mến.....................................................40
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL...............................................................40
Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL...............................................................40
67.................................................................................................................................40
67.................................................................................................................................40

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

9 K15TCL

Lớp:


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến
LỜI MỞ ĐẦU

1. Sự cần thiết của đề tài
Trong giai đoạn nền kinh tế đang hội nhập và không ngừng phát triển hiện
nay, không thể không tính đến vai trò hoạt động tín dụng của các Ngân hang thương
mại. Các ngân hang đóng vai trò rất quan trọng trong thị trường vốn, là bộ phận
không thể thiếu của nền kinh tế quốc dân, góp phần không nhỏ đẩy sự phát triển của
nền kinh tế. Với một nước đang phát triển như Việt Nam đang trong quá trình thực
hiện CNH- HĐH và đẩy mạnh tham gia hội nhập kinh tế Thế giới thì việc tạo ra
một hệ thống ngân hàng vững mạnh là một yếu tố luôn được quan tâm và là mục
tiêu cần phải thực hiện trong quá trình xây dựng và phát triển kinh tế
Được tổ chức ra để tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay để cho vay,
hệ thống ngân hàng càng phát triển lớn mạnh không ngừng hòa nhịp với tốc độ phát
triển tăng trưởng của đất nước. Tuy nhiên hoạt động cho vay của ngân hàng luôn
tiềm ẩn những rủi ro. Để hạn chế những rủi ro này, các ngân hàng thường yêu cầu
người vay phải thế chấp tài sản của họ mà chủ yếu là các bất động sản. Thế chấp
bằng bất động sản là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai-một tài
sản có giá trị lớn do Nhà nước thống nhất quản lý. Trước tình hình giá cả nhà đất có
nhiều biến động như hiện nay, việc định giá bất động sản thế chấp đang trở thành
nhu cầu cấp bách, nó là căn cứ quan trọng để Ngân hàng quyết định lượng vốn cho
vay. Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá bất động sản thế chấp, các
Ngân hàng đều có những quy định, quy trình định giá riêng của mình. Tuy nhiên,
đây là một vấn đề vẫn còn mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn nên hoạt động định giá
bất động sản thế chấp tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn làm cho hoạt động

cho vay bằng bất động sản thế chấp chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách
hàng cũng như hoạt động của ngân hàng.
Thực tập ở Ngân hàng TMCP Tiên Phong - 57 Lý Thường Kiệt là điều kiện
thuận lợi giúp em tìm hiểu sâu hơn về hoạt động định giá bất động sản đảm bảo
phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại.Qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn công
tác định giá ở đây em đã quyết định chọn đề tài “Thực trạng hoạt động định giá
bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong”

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

10 K15TCL
Lớp:


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến

với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động định giá nói chung và định giá bất
động sản thế chấp tại ngân hàng nói riêng, đồng thời có thể đưa ra một số kiến nghị
nhằm đẩy mạnh hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Tiên Phong
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
Đề tài đi sâu vào nghiên cứu cở sở lý luận khoa học, các phương pháp thường
được sử dụng trong định giá bất động sản thế chấp và thực trạng cũng như đề xuất
một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá tại ngân hàng Tiên Phong.
3. Phạm vi và phương pháp nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được đặt ra và chọn nghiên cứu tại ngân hàng
Thương mại Cổ phần Tiên Phong,.
Phương pháp nghiên cứu: Chuyên đề có sử dụng các phương pháp thống kê,
phân tích tổng hợp quá trình nghiên cứu. Chuyên đề đã nghiên cứu một cách có hệ

thống những vấn đề lý luận và thực tiễn về định giá bất động sản thế chấp và đó là
cơ sở hoàn thiện các hoạt động này trong tương lai.
4. Bố cục của đề tài
Đề tài có kết cấu như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá Bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM
Chương 2: Thực trạng tình hình định giá bất động sản đảm bảo tại Ngân hàng
thương mại cổ phần Tiên Phong
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản
đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

11 K15TCL
Lớp:


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến
CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu hết các quốc gia
trên thế giới. Trong tiếng anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) để chỉ
bất động sản. Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ:
immobilie (bất động sản). Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa sản (tài sản gắn với đất
đai) và ở nước ta được gọi là: bất động sản

Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/ QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì bất động sản là các tài sản bao
gồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do
Pháp luật quy định
Mặc dù vậy, có phải tất cả các công trình xây dựng và kiến trúc đều là bất
động sản. Thậm chí có phải mọi vùng đất đai đều được coi là bất động sản?. Do đó
việc phân định các tài sản là động sản hay bất động sản thường không đơn giản làm
cho các nhà kinh doanh hoặc định giá bất động sản có cái nhìn sai về giá trị đích
thực của các bất động sản cần xem xét. Để tránh những sai sót trên, người ta đã
nghiên cứu để tìm ra những tiêu chí để phân biệt giữa động sản và bất động sản.
Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật
chất không thể di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài. Tài sản được coi là bất động
sản khi có các điều kiện sau:
Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và có ích cho
con người.
Thứ hai: không thể di dời được hoặc di dờ hạn chế để tính chất, công năng,
hình thái của nó không thay đổi.
Thứ ba: phải tồn tại lâu dài
Thứ tư: có thể đo lường được bằng giá trị nhất định
Thứ năm: được chiếm giữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng người
1.1.2. Khái niệm bất động sản đảm bảo

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

12 K15TCL
Lớp:


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến

Bất động sản đảm bảo là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế chấp để
vay vốn ngân hang hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầu vốn
cảu chủ sở hữu bất động sản
Bất động sản là tài sản có thể đem làm tài sản bảo đảm vì: Cũng như trong
khái niệm về bất động sản được nhắc đến trong Bộ Luật dân sự năm 2005 của nước
Cộng hòa XHCN Việt Nam, trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng, người ta
coi bất động sản là những tài sản không thể di dời được. Vậy bất động sản đảm bảo
có thể là: nhà ở, các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng,
nhà kho…và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, công trình xây dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp quyền
sử dụng đất). Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các
khoản tiền phát sinh từ bất động sản đảm bảo. Tất cả các bất động sản thuộc sở hữu
hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thế chấp để vay vốn.
1.1.3. Tiêu chuẩn của bất động sản đảm bảo
Bất động sản đảm bảo có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không
có khả năng di dời được. Nhờ tiêu chí này mà các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá
trình xác định, định giá, giám sát trong và sau cho vay; cũng không tốn thêm các chi
phí liên quan đến việc quản lý tài sản
Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản đảm bảo là BĐS khi khách hàng
không trả được nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tính khan kiếm và sự phát
triển của thị trường BĐS.
BĐS là những tài sản ít hao mòn. Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị
sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí, giá trị của tài
sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy móc
thiết bị
Giá chuyển nhượng BĐS trong thực tế chứng minh luôn tăng trong dài hạn do
đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhà

đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc những nguyên nhân khác có
thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường.
BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử
dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụng tương đối dễ dàng.
Bất kỳ một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

13 K15TCL
Lớp:


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến

theo qui định đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Hệ thống
pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù còn
nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy đủ so với các qui định trong các
lĩnh vực khác.
1.1.4. Vai trò của cho vay bằng bất động sản đảm bảo
1.1.4.1. Đối với chủ sở hữu bất động sản
Thế chấp bất động sản là hình thức đem bất động sản làm tài sản đảm bảo để
vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Như vậy giúp cho người chủ sở hữu vẫn có thể sử
dụng bất động sản trong thời gian thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn cần
thiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn thực hiện. Đây là hình thức huy động
vốn khi cần thiết, hiệu quả, nhanh chóng đối với các cá nhân tổ chức.
Tuy nhiên, các tổ chức và cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng thường gặp
phải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là bất động sản đem đi thế chấp thường
chỉ được các ngân hàng định giá ở mức rất thấp, là giá trị khi thị trường lắng nhất.

Như vậy giá trị của bất động sản không được đánh giá chính xác, gây thiệt thòi cho
cá nhân và tổ chức khi vay vốn.
1.1.4.2. Đối với các ngân hàng thương mại
Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính, vì vậy luân chuyển tiền tệ là
hoạt động chính. Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và nhận thế chấp tài sản nói
chung là một trong những hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đều đặn, để từ đó hoạt
động của ngân hàng có thể diễn ra bình thường
Nhận thế chấp bất động sản có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của
ngân hàng (bất động sản), sinh ra lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người thế
chấp phải trả cho ngân hàng).
Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và tài sản bảo đảm nói chung đều có thể
nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, đồng thời phòng ngừa
rủi ro khi có phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được hoặc xảy
ra các rủi ro không lường trước
1.1.4.3. Đối với nền kinh tế
Thế chấp bất động sản và nhận thế chấp bất động sản là hoạt động giúp các
ngân hàng hoạt động tốt. Không những thế việc các ngân hàng tạo điều kiện cho các
tổ chức, cá nhân đưuọc vay vốn để kinh doanh hay mở rộng kinh doanh đã thúc đẩy
sựu phát triển mạnh mẽ cho nền kinh tế. Từ đó giúp phát triển thị trường tài chính,

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

14 K15TCL
Lớp:


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến

tiền tệ. Sự bình ổn và phát triển của thị trường này có tác động rất lớn tới sự ổn định
và phát triển của toàn bộ nền kinh tế.
1.2. Định giá bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM
1.2.1. Khái quát chung về định giá bất động sản
1.2.1.1. Định giá bất động sản
Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản
cụ thể bằng hình tức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều
kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp
Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản là
hoạt động tư vấn xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác
định. Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất,
vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá trị thị trường tại thời điểm định
giá. Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ
pháp luật.
Như vậy, nội dung của định giá bất động sản bao gồm:
- Định giá bất động sản là ước tính giá của một bất động sản cụ thể
- Tại một thời điểm nhất định
- Cho mục đích nhất định
- Theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạn bất động sản
- Theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất định
Cần lưu ý là hoạt động định giá bất động sản là việc “ước tính” giá cả của bất
động sản. Kết quả của hoạt động định giá là đưa ra mức giá của bất động sản. Tuy
nhiên, mức giá( do các tổ chức định giá đưa ra) này không phải là giá cả của thị
trường( giá cả thực sự giao dịch trên thị trường của bất động sản). Mức giá do các
tổ chức định giá xác định có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp
hơn. Mức độ chính xác của mức giá ước tính phụ thuộc vào trình độ của người định
giá, uy tín của các tổ chức( doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ định giá bất động sản
và các điều kiện kinh tế xã hội khác.
1.2.1.2. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản
a, Căn cứ định giá

Căn cứ là các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra bất động sản, đó là
các yếu tố đất đai, lao động và các nguyên vật liệu
Căn cứ vào chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: so sánh với các sử
dụng thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất
động sản tại thời điểm định giá

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

15 K15TCL
Lớp:


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến

Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chính sách của
Nhà nước liên quan đến bất động sản, các biến động của thị trường, các thay đổi
nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người dân ảnh
hưởng đến giá trị Bất động sản.
Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất động sản
trong khu vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng bất động
sản, giữa bản thân bất động sản với quần thể bất động sản xung quanhvaf sựu đóng
góp của các bất động sản xung quanh làm tăng giá trị của bất động sản cần định giá
Dựa vào các yếu tố cấu thành của bất động sản: Căn cứ vào giá trị đóng góp
của từng bộ phận cấu thành của bất động sản vào tổng giá trị của bất động sản.
Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản: giá trị của bất
động sản được xác định dựa trên các lượi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai
mà nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của bất
động sản mang lại khi định giá

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

16 K15TCL
Lớp:


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến

b, Nguyên tắc định giá
Giá cả bất động sản phụ thuộc rất lớn vào giá trị sử dụng bất động sản, tính
khan hiếm bất động sản, nhu cầu có khả năng thanh toán của người tiêu dùng,…
Ở các thị trường bất động sản phát triển, hoạt động định giá bất động sản là
ngành có tính chuyên nghiệp cao. Các chuyên gia định giá bất động sản thường là
những người có kinh nghiêm, am hiểu về thị trường bất động sản, am hiểu về kỹ
thuật và kiến trúc. Ngoài ra, người định giá kết hợp các kinh nghiệm thực tiễn, dự
đoán thị trường, áp dụng thông thạo các nguyên tắc trong hoạt động định giá bất
động sản.
Các nguyên tắc định giá bất động sản, về cơ bản được dựa trên các học thuyết
kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. Các nguyên tắc này cần thiết phải
được kết hợp chặt chẽ với nhau trong việc định giá bất động sản. Trên thực tế hoạt
động định giá, có nhiều nguyên tắc chi phối hoạt động định giá, tuy nhiên, các
nguyên tắc chủ yếu trong định giá bất động sản bao gồm:
Nguyên tắc 1: Sử dụng cao nhất và tốt nhất:
Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực
hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang
lại giá trị cao nhất cho tài sản.
“Sử dụng cao nhất và tốt nhất” là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan

trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trị đất
đai nói riêng. Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau. Tuy
nhiên, nguyên tắc này đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Sử dụng hợp pháp : như việc thỏa mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức khỏe,
môi trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ.
Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện được về mặt
vật chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Tuy nhiên, ngay cả việc
sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và pháp luật cho phép cũng cần phải có sự
đánh giá thích đáng của người định giá về tính hợp lý của việc sử dụng hiện tại.
- Đặc tính vật lý có thể thỏa mãn : Ví dụ như có đủ diện tích, các điều kiện về
thổ nhượng và khả năng tiếp cận mảnh đất v.v…
- Khả thi về mặt kinh tế : Thể hiện các đặc tính nhày như việc có thể dự đoán
khả năng có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai.

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

17 K15TCL
Lớp:


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến

- Thu nhập ròng lớn nhất: Một “sử dụng” sau khi thỏa mãn tất cả các điều kiện
trên và có được thu nhập ròng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròng
trong tương lai là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác định cho trước được gọi
là “sử dụng cao nhất và tốt nhất”
Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá tài sản trong tình huống sử dụng cao nhất
và tốt nhất, chứ không phải dựa trên việc sử dụng hiện tại nếu như sự sử dụng hiện

tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản. Bởi vì việc sử
dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá thị trường của tài sản.
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai
hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với
bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng. Một tài sản
được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó.
Nguyên tắc 2: Thay thế
Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp: xác định giá đất theo chi phí giá
thành, xác định giá đất theo giá bán so sánh, xác định giá đất theo thu nhập. Nguyên
tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản : Một người mua bất động sản (hoặc đất
đai) sẽ không trả giá cao so với giá của bất động sản/mảnh đất mà anh ta có độ
mong muốn và thỏa mãn tương tự.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp
nhất thì tài sản đó sẽ đựơc bán trước. Theo nguyên tắc này, người mua thường
không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tương
đương và xây dựng một công trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự
không thuận lợi và rủi ro.
Với nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản thường được xác lập dựa trên
giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong
cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so sánh này gần với thời
điểm xác định giá trị bất động sản.

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

18 K15TCL
Lớp:


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến

Nguyên tắc 3: Cung cầu
Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của
tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung
và cầu của tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với
cung của tài sản. Khi nhu cầu về loại tài sản tăng lên trong điều kiện cung không
đổi thì giá cả tài sản tăng lên và ngược lại.
Đất đai (quyền sử dụng đất đai) là một hàng hóa đặc biệt. Tuy nhiên, cũng như
mọi loại hàng hóa khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ sở tương tác của
cung và cầu trên thị trường.
Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là số lượng đất đai tại một thời điểm
xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán và cung
trong thị trường đất đai được coi là số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ra trao đổi
trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định. Cũng như các
thị trường khác, khi lượng cung về hàng hóa đất đai tăng lên mà lượng cầu không
tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không
giảm hoặc tăng thị giá thị trường sẽ tăng lên. Khi cung và cầu biến động cùng chiều
(cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo chênh lệch về tốc độ
tăng, giảm của cung cầu. Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn của cung thì giá sẽ tăng
và ngược lại. Đó là nội dung của nguyên tắc cung – cầu cũng được áp dụng và phù
hợp với thị trường đất đai.
Trong một khoảng thời gian nhất định, cung về đất đai phụ thuộc vào các yếu
tố chính như sau : Giá của đất đai, thu nhập của người tiêu dùng, giá của các mặt
hàng có liên quan bao gồm các mặt hàng thay thế hoặc bổ sung, những kỳ vọng của
khách hàng về cung và cầu (thông qua dự đoán về giá cả) của đất đai trong tương
lai, và sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng.
Nguyên tắc 4 : Thay đổi
Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác động
của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan tới nó.

Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong sự phụ thuộc với các yếu tố này và
đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó. Đó là nội dung chính của
“nguyên tắc thay đổi” trong xác định giá trị đất đai.

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

19 K15TCL
Lớp:


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến

Ngay cả các điều kiện tự nhiên của đất đai cũng có thể thay đổi do các hiện
tượng tự nhiên như : mưa, nắng, bão, lụt… Các điều kiện nãy cùng có thể thay đổi
do cách sử dụng của con người, ví dụ như làm bạc màu hoặc làm tăng độ màu mỡ
của đất v.v.
Các điều kiện về kinh tế địa phương nơi có diện tích đất được xem xét cũng
luôn luôn thay đổi và điều đó tất nhiên có ảnh hưởng lớn đến giá trị đát đai. Việc
phát triển các khu công nghiệp, đô thị hóa, phát triển cơ sở hạ tầng, thu nhập của
người dân thay đổi v.v… đều có tác động đáng kể giá trị đất đai. Tương tự, các yếu
tố về pháp luật, xã hội và môi trường cũng có ảnh hưởng đến giá trị đất đai. Chính
vì vậy, việc xem xét giá trị của đất đai cần phải đặc biệt chú ý đến thời điểm xác
định giá trị hoặc ít nhất giá trị đó cũng chỉ áp dụng phù hợp cho một khoảng thời
gian ngắn nhất định.
Nguyên tắc 5: Dự báo
Nguyên tắc này được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì quá trình dự
báo trước này chính là lường trước những thay đổi có thể trong tương lai. Những
thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách quản lý

của nhà nước về bất động sản và thị trường bất động trong tương lai có tác động đến
giá trị của bất động sản. Vì vậy trong định giá bất động sản, cần dự báo được biến
động của các yếu tố này để ước tính giá trị bất động sản được chính xác.
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển
vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tương
lai. Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích đất đai có thể được ước lượng bằng
tổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai mà nó có thể
đem lại.
Ngược lai, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong tương lai
cũng có thể xảy ra và cần được tiên đoán trước. Các nhà đầu tư hoặc các nhà định
giá đất đai thường dựa vào nguyên tắc lường trước hoặc dự báo này để tiên lượng
giá trị đât đai ở thời điểm hiện tại.
Nguyên tắc 6: Phù hợp

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

20 K15TCL
Lớp:


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời
tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù
hợp với môi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu
quả nhất.

Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sử
dụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất
định. Nguyên tắc phù hợp cũng thể hiện ở trong quá trình xác định giá trị của đất
đai, cần có sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn
bộ bất động sản bao gồm cả đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai.
Nguyên tắc 7: Khả năng sinh lời của đất
Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một mảnh đất nhất
định và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do
nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác. Khi những thửa đất có diện tích
như nhau, được sử dụng cho những mục đích giống nhau và các yêu cầu tương tự
về vốn, lao động và quản lý những tạo ra các thu nhập ròng khác nhau. Chênh lệch
về thu nhập ròng từ những mảnh đất này chính là thể hiện về chênh lệch về giá đất
và cần được tính đến trong quá trình xác định giá trị đất đai.
Nguyên tắc 8: Cạnh tranh
Cũng như các hàng hóa khác, đất đai hay bất động sản khi có một số lượng đủ
lớn nhất định trên thị trường thì có sự cạnh tranh. Kết quả của cạnh tranh là làm
giảm giá thị trường về loại hàng hóa đó. Mức độ cạnh tranh trong thị trường đất đai,
bất động sản thường không gay gắt như trong các hàng hóa thông thường do cạnh
tranh trong thị trường này là cạnh tranh không hoàn hảo. Tuy vậy, mức độ và tính
chất cạnh tranh cũng phụ thuộc vào từng loại bất động sản và từng vùng khác nhau.
Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá cả của đất đai/bất động sản. Các thửa đất có
thể khác nhau nhưng chúng có độ thay thế với nhau ở một độ nhất định và điều này
cũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh. Trong thị trường đất đai/bất động sản, một số loại
cạnh tranh phổ biến là : cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh
trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước), cạnh tranh trong nội bộ
cung, trong nội bộ cầu, giữa cung và cầu
1.2.1.3. Quy trình định giá bất động sản
Quy trình định giá bất động sản được thực hiện theo 4 bước sau đây:

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

21 K15TCL
Lớp:


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến

Bước 1: Chuẩn bị ĐGBĐS
Bước 2: Lập kế hoạch ĐGBĐS
Bước 3: thực hiện ĐGBĐS
Bước 4: Kết thúc ĐGBĐS
Bước 1: Chuẩn bị ĐGBĐS
Là một loạt những công việc mà người định giá phải thực hiện để nhằm mục
đích đánh giá những thông tin sơ bộ về đối tượng định giá.
Chuẩn bị ĐGBĐS bao gồm:
Thứ nhất: xem xét các yêu cầu trên khía cạnh chủ yếu như: nội dung yêu cầu,
mục đích định giá BĐS, đối tượng định giá, phạm vị ĐGBĐS, thời gian thực hiện,
hình thức báo cáo, cũng như các điều kiện đi kèm khác.
Thứ hai: tìm hiểu thông tin sơ bộ liên quan đến: loại hình BĐS; môi trường
pháp lý liên quan đến BĐS, tranh chấp kiện tụng
Bước 2: Lập kế hoạch ĐGBĐS
Là việc dự kiến trước các công việc cần phải làm khi thực hiện ĐGBĐS một
cách có hệ thống theo thứ tự nhất định. Kế hoạch ĐGBĐS là quá trình cân đối tích
cực giữa nhu cầu và nguồn lực đã có đồng thời là cơ sở để người định giá kiểm tra
tiến độ định giá, là căn cứ để đánh giá chất lượng việc ĐGBĐS.
Kế hoạch bao gồm các nội dung chủ yếu: dự kiến người phụ trách thực hiện
định giá, các tài liệu cần thiết, phương tiện và vật chất, nhân lực thích hợp cho cuộc
định giá, nhưng phương pháp ĐGBĐS được áp dụng, phạm vi, qui mô, nguồn thông

tin cho việc ĐGBĐS, thời gian bắt đầu và kết thúc cuộc định giá.

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

22 K15TCL
Lớp:


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến

Bước 3: Thực hiện ĐGBĐS
Là quá trình người định giá thu thập, đánh giá, phân tích thông tin, sử dụng
các công thức, mô hình toán học phù hợp theo phương pháp ĐGBĐS đã được lựa
chọn để đưa ra kết quả ĐGBĐS.
a, Thu thập tài liệu:
Một là, thu nhập thông tin về môi trường kinh doanh tổng quát: môi trường
kinh tế, môi trường chính trị-pháp luật, môi trường văn hoá-xã hội.
Hai là, thu thập thông tin về yếu tố nội tại BĐS: hiện trạng, vị trí BĐS…
b, Khảo sát đối tượng định giá:
Để có cái nhìn khách quan về các tài liệu thu thập được cũng như có thêm dữ
liệu về đối tượng định giá. Những dữ liệu chi tiết về BĐS đang thiếu sẽ được bổ
sung trong quá trình khảo sát BĐS.
c, Phân tích tài liệu:
Phân tích môi trường bên ngoài có thể nhận dạng được các cơ hội và thách
thức của BĐS, nhờ đó có thêm thông tin để dự báo viễn cảnh phát triển của BĐS.
Phân tích bên trong nhằm nhận dạng chuỗi giá trị của BĐS, năng lực khác
biệt của nó, từ đó phát triển được điểm mạnh và điểm yếu của BĐS.
d, Ước tính GTBĐS

Các phân tích trên là căn cứ để xác định phương pháp ĐGBĐS nào là chính,
phương pháp nào để bổ sung, tham chiếu. Từ đó, sẽ áp dụng công thức tính toán,
mô hình toán học của phương pháp đã được lựa chọn để ra kết quả ĐGBĐS.
Bước 4: Kết thúc ĐGBĐS
Là quá trình người định giá tổng hợp, công bố và lưu trữ những kết quả làm
việc của người định giá về nội dung ĐGBĐS trên cơ sở các tài liệu thu thập, phân
tích, những vấn đề phát hiện được, ý kiến nhận xét, đánh giá, kết luận đồng thời đưa
ra khuyến nghị.
1.2.1.4. Các phương pháp định giá bất động sản
1.2.1.4.1. Phương pháp so sánh
a, Khái niệm và cơ sở của phương pháp so sánh
Phương pháp định giá so sánh là việc định giá bằng cách so sánh trực tiếp
bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị
trường nhằm tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

23 K15TCL
Lớp:


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến

Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một bất
động sản có mối liên hệ mật thiết với các bất động sản tương tự có thể so sánh được
đã mua bán hoặc cho thuê trên thị trường
b, Phạm vi áp dụng
Đối với bất động sản, phương pháp so sánh trực tiếp thường được áp dụng

trong trường hợp sau:
- Các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy
nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các
phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm
cửa hiệu.
- Các mảnh đất trống…
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng rộng rãi trong
định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế bất động
sản, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai... Việc
định giá cho các bất động sản theo phương pháp này chỉ được thực hiện khi có các
bằng chứng về việc mua bán và cho thuê có thể sử dụng được.
c, Yêu cầu của phương pháp
Khi tiến hành so sánh các bất động sản tương tự được bán trên thị trường với
bất động sản mục tiêu, chuyên viên định giá cần chú ý các yêu cầu sau:
+ So sánh bất động sản chỉ được thực hiện với những bất động sản tương tự
trong cùng một vùng.
+ Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện ở thời
gian gần đây.
+ Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được.
+ Thị trường ổn định. Khi thị trường không ổn định, người định giá phải tính
đến các vấn đề có thể xảy ra trong việc sử dụng phương pháp này.
Ngoài ra, người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường
để tiến hành định giá một cách thích hợp.

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

24 K15TCL
Lớp:

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Bùi Thị Mến

d, Nội dung của phương pháp
Phương pháp so sánh dựa trên phân tích các giá bán, giá cho thuê bất động sản
tương tự có thể so sánh đươc trên thị trường, song do tính chất đa dạng của bất động
sản giá trị của chúng có thể thay đổi theo thời gian. Vì vậy khi định giá phải tuân
thủ theo các bước:
Bước 1: Xác định BĐS mục tiêu
- Xác định các yếu tố liên quân đến vị trí, mặt tiền của BĐS mục tiêu.
- Nghiên cứu các thông tin kỹ thuật về BĐS như: diện tích, chiều ngang, hình
thể, kết cấu, tuổi thọ…
- Nghiên cứu các yếu tố pháp lý, quyền năng liên quan đến BĐS và các ràng
buộc khác.
Bước 2: Thu thập các thông tin về các BĐS đã được bán trong khoảng thời
gian gần nhất với các điều kiện tương đồng. Việc thu thập thông tin có thể dựa vào
nhiều nguồn thông tin như báo chí, các cơ sở giao dịch khác…
Bước 3: Kiểm tra các thông tin về các BĐS so sánh thu nhập được để xác định
lựa chọn nhóm BĐS so sánh phù hợp nhất. Cần kiểm tra phân tích và làm rõ nguồn
gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.
- Kiểm tra thông tin để đảm bảo BĐS só sánh có phù hợp tương đồng đối với
BĐS mục tiêu không.
- Lựa chọn một số BĐS phù hợp nhất với BĐS mục tiêu để tiến hành so sánh.
Thường lựa chọn 3 đến 6 BĐS để so sánh. Khi chọn BĐS so sánh phải đáp ứng các
điều kiện:
Thứ nhất: Các BĐS này ở cùng khu vực hoặc khi lân cận với BĐS cần định giá
Thứ hai: Vị trí mặt bằng, kích thước lô đất, hình dáng lô đất, quy mô khu đất
Thứ ba: Công trình xây dựng trên đất;
Thứ tư: Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường;

Thứ năm: Yếu tố khác: tính pháp lý, quy hoạch, thời gian mua bán …
Bước 4: Phân tích giá bán và điều kiện của BĐS so sánh để tìm ra các
điều chỉnh.

Sinh viên: Phạm Thị Thanh

25 K15TCL
Lớp: