Tổng hợp các vấn đề về luật dân sự

TÀI SẢN CẦM CỐ TRONG VAY VỐN NGÂN HÀNG
10.11.2008 21:45

TS. LÊ THỊ THU THỦY - GV Khoa Luật ĐHQGHN
Cầm cố tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự, cụ thể là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ trả nợ của khách hàng vay vốn. Chế định cầm cố xuất
hiện từ rất lâu trong lịch sử xã hội loài người

Tại Vavilon, vào thế kỷ VI trước công nguyên, đã
có các nhà ngân hàng cho vay tiền dưới hình thức
cầm cố các đồ quý1. Khái niệm cầm cố cũng được
nhắc đến trong Bộ luật Manu của Ấn Độ (thế kỷ II
trước công nguyên). Tuy vậy, khi nghiên cứu bản
chất, khái niệm cầm cố và liên quan với nó là tài sản cầm cố không thể không kể
đến vai trò của Luật La Mã. Ở đây, hình thức đầu tiên của cầm cố được quy định
là “fiducia” và cầm cố cho phép bên cho vay có quyền sở hữu vật cầm cho đến
khi bên đi vay thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình. Trong trường hợp bên đi vay
không thực hiện nghĩa vụ, vật cầm cố sẽ vẫn thuộc sở hữu của bên cho vay,
thậm chí cả khi số tiền vay nhỏ hơn nhiều so với giá trị tài sản cầm cố. Nếu bên
đi vay thực hiện nghĩa vụ của mình thì quyền sở hữu tài sản cầm cố sẽ được
chuyển từ bên cho vay sang bên đi vay.
Vậy bản chất của “fiducia” là bên đi vay (người có nghĩa vụ) bảo đảm việc thực
hiện nghĩa vụ bằng việc đưa tài sản cầm cố cho bên cho vay làm sở hữu. Những
quan hệ này thường chỉ phát sinh trên cơ sở sự tin tưởng (fides). Chính vì đặc
điểm này của “fiducia” – bên đi vay phải chuyển giao quyền sở hữu tài sản cầm
cố, hình thức cầm cố này không thể đáp ứng với yêu cầu của đời sống xã hội,
đặc biệt trong điều kiện phát triển không ngừng của các quan hệ dân sự, kinh tế,
thương mại. Kinh tế hàng hoá đòi hỏi phải có sự mềm dẻo trong việc điều chỉnh
các quan hệ cầm cố, tạo cho bên cầm cố có khả năng khai thác những công
dụng của tài sản cầm cố và trên cơ sở đó góp phần vào việc đảm bảo thực hiện

nghĩa vụ. Ý tưởng này đã được thể hiện rất rõ nét trong pháp luật về cầm cố ở
hầu hết các nước trên thế giới, trong đó có Việt Nam.
Ở Việt Nam, trước Bộ luật dân sự, khái niệm cầm cố được quy định tại khoản
2 Điều 2 Nghị định 17 ngày 16/01/1990 hướng dẫn thi hành Pháp lệnh Hợp đồng
kinh tế năm 1989 và được hiểu là: “ … trao động sản thuộc quyền sở hữu của


mình cho người cùng quan hệ hợp đồng để giữ làm tin và bảo đảm tài sản trong
trường hợp vi phạm hợp đồng kinh tế đã ký kết …”.
Hiện nay, Điều 329 Bộ luật dân sự quy định “Cầm cố tài sản là việc bên có
nghĩa vụ giao tài sản là động sản thuộc sở hữu của mình cho bên có quyền để
đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự; nếu tài sản cầm cố có đăng ký quyền sở
hữu, thì các bên có thể thỏa thuận bên cầm cố vẫn giữ tài sản cầm cố hoặc giao
cho bên thứ ba giữ”. Dựa vào căn cứ trên, trong khoa học Luật dân sự cầm cố
được hiểu chung nhất là việc dùng tài sản thuộc sở hữu giao cho bên có quyền
để bảo đảm cho nghĩa vụ của chính mình chứ không có sự chuyển giao quyền
sở hữu.
Quan hệ cầm cố tài sản của tổ chức tín dụng đối với khách hàng được điều
chỉnh đồng thời bởi qui định của pháp luật về dân sự, kinh tế và ngân hàng.
Về bản chất, cầm cố tài sản vay vốn ngân hàng cũng giống như cầm cố để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong quan hệ vay vốn ngân hàng, cầm cố
tài sản là việc khách hàng vay (bên cầm cố) có nghĩa vụ giao tài sản là động sản
thuộc sở hữu của mình cho TCTD (bên nhận cầm cố) để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ trả nợ. Hay nói cách khác, cầm cố trong quan hệ hợp đồng tín dụng
ngân hàng là việc người đi vay dùng động sản thuộc sở hữu của mình để đảm
bảo cho khoản tiền vay tại ngân hàng. Nó là một hợp đồng phụ gắn liền với
nghĩa vụ chính – nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng ngân hàng.
Vậy đặc trưng của cầm cố tài sản theo pháp luật Việt Nam là đối tượng cầm
cố chỉ có thể là động sản. Bộ luật dân sự đã có sự mở rộng hơn so với trước đây
là quyền tài sản tham gia với tư cách là đối tượng của cầm cố (trừ quyền sử

dụng đất là đối tượng có thể được thế chấp). Việc mở rộng đối tượng cầm cố là
phù hợp với thực tiễn đòi hỏi của bảo đảm nghĩa vụ dân sự nói chung và nghĩa
vụ trả nợ vốn vay nói riêng. Điều này là cơ sở quan trọng cho các giao dịch kinh
tế, dân sự có liên quan đến các loại chứng khoán, giấy tờ có giá trị mà sự hiện
diện của chúng đang trở nên phổ biến ở nước ta. Quy định này của Bộ luật dân
sự tạo điều kiện cho việc cầm cố các loại chứng khoán, giấy tờ có giá trị để vay
vốn ngân hàng. Tuy nhiên, việc cầm cố quyền tài sản theo pháp luật Việt Nam
mới chỉ dừng lại ở quy định còn mang tính nguyên lý chung, được thể hiện vẻn
vẹn trong Điều 388 Bộ luật dân sự3. Điều này được lý giải bởi việc cầm cố
quyền tài sản trong thực tế giao lưu dân sự, kinh tế, thương mại ở Việt Nam ít


xảy ra và chưa trở thành một biện pháp bảo đảm phổ biến. Trong tương lai pháp
luật cần qui định cụ thể hơn về việc cầm cố quyền tài sản như việc cầm cố
quyền sở hữu trí tuệ, thương phiếu, các loại chứng khoán, việc xử lý tài sản cầm
cố là quyền tài sản.
Khác với Luật dân sự Việt Nam, trong Luật dân sự của một số nước không có
sự phân biệt đối tượng của cầm cố là động sản hay bất động sản4. Ở đây, tiêu
chí quan trọng để phân biệt cầm cố với thế chấp là phải có sự chuyển giao tài
sản dùng để bảo đảm, không phân biệt tài sản đó là động sản hay bất động sản.
Tuy nhiên, cầm cố động sản vẫn là hình thức phổ biến nhất. Cầm cố bất động
sản và quyền tài sản phải tuân theo các qui định đặc biệt, liên quan đến việc
hình thành cầm cố, các yêu cầu phản bác, hiệu lực, … phù hợp với đặc điểm
các vật được cố 5.

Theo Bộ Luật dân sự Việt Nam, vấn đề chuyển giao tài sản được kết hợp với
qui định tài sản cầm cố phải là động sản và đây là nét đặc trưng của cầm cố. Tài
sản cầm cố về nguyên tắc chung được chuyển giao cho người nhận cầm cố, trừ
tường hợp tài sản cầm cố có đăng ký quyền sở hữu thì các bên mới có thể thỏa
thuận bên cầm cố vẫn giữ tài sản cầm cố hoặc giao tài sản cho bên thứ ba giữ.

Nhưng Điều 15, Nghị định 165 về giao dịch bảo đảm lại cho phép bên cầm cố có
thể đựơc giữ cả tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu (tuy nhiên phải được
đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm). Như vậy, trong trường hợp này
văn bản dưới luật lại mâu thuẫn với Luật, bởi lẽ theo Nghị định 08/2000/NĐ-CP
ngày 10/3/2000 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm việc đăng ký giao
dịch bảo đảm được áp dụng không chỉ đối với việc cầm cố tài sản có đăng ký
quyền sở hữu mà còn được áp dụng đối với những loại tài sản khác.
Vậy ta thấy, pháp luật Việt Nam thừa nhận hai phương thức cầm cố: có
chuyển giao tài sản cầm cố và không chuyển giao tài sản cầm cố. Tuy vậy, việc
giao tài sản cho bên nhận cầm cố là điểm đặc trưng của cầm cố vì tài sản phải
đăng ký quyền sở hữu có số lượng ít hơn tài sản không phải đăng ký quyền sở
hữu. Còn điều kiện đối với cầm cố mà không có sự chuyển giao tài sản cầm cố
pháp luật qui định còn khá ngặt nghèo: trong phạm vi đối với động sản có đăng
ký quyền sở hữu và phải được các bên thoả thuận. Trên thực tế, việc áp dụng
các qui định này trong lĩnh vực vay vốn ngân hàng là không phù hợp và tạo ra


những bất cập nhất định, bởi lẽ hoạt động cho vay vốn của các tổ chức tín dụng
(TCTD) có tài sản cầm cố làm bảo đảm là một trong những hình thức hoạt động
tín dụng cơ bản nhất, đem lại nguồn lợi nhuận nhiều nhất cho các tổ chức này.
Thêm vào đó, điều quan trọng để thiết lập quan hệ vay vốn giữa ngân hàng và
khách hàng là khách hàng phải đảm bảo được ba điều kiện tiên quyết sau đây:
1. Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ của khách hàng có lãi; 2.
Tình hình tài chính và khả năng trả nợ của khách hàng phải đảm bảo; 3. Vấn đề
bảo đảm khoản vay. Trong ba điều kiện trên thì hai điều kiện đầu là điều kiện
cần, còn điều kiện 3 là điều kiện đủ nhưng cũng khó có thể thiếu được trong tình
hình hiện nay khi các ngân hàng Việt Nam vẫn có “thói quen” cho vay phải có tài
sản bảo đảm và khả năng tự hoàn trả nợ của khách hàng còn yếu. Tuy nhiên,
pháp luật qui định rất rõ việc thực hiện bảo đảm tiền vay chỉ nhằm cơ sở pháp lý
và kinh tế cho khoản vay, hạn chế rủi ro, chứ không phải với mục đích là xử lý tài

sản để thu hồi nợ và về phía khách hàng cũng không muốn đưa tài sản hay bán
tài sản đề khấu trừ nợ6. Hay nói cách khác, bảo đảm tiền vay không phải là một
nguyên tắc bắt buộc trong hoạt động cho vay của các TCTD. Mục đích của ngân
hàng và khách hàng là khoản nợ cho vay ra đều được thu hồi trên cơ sở khách
hàng có nguồn thu trả nợ từ việc sử dụng vốn vay ngân hàng và ngân hàng luôn
tạo điều kiện để khách hàng có thể sử dụng, khai thác những lợi ích từ tài sản
cầm cố, trên cơ sở đó có thể thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình. Bên cạnh đó,
cũng cần nhấn mạnh rằng, ngân hàng không phải là “tiệm cầm đồ”, không phải
là kho lưu trữ tài sản. Do vậy, nên chăng cần mở rộng phạm vi áp dụng phương
thức cầm cố mà không cần chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận cầm cố
để bên cầm cố vẫn có điều kiện sử dụng, khai thác, kinh doanh thu lãi trả nợ.
Điều này có nghĩa là việc nới lỏng điều kiện đối với cầm cố mà không có sự
chuyển giao tài sản là điều cần thiết, nhằm tạo cơ sở cho sự phát huy tính hiệu
quả của tín dụng ngân hàng trong việc góp phần tăng trưởng kinh tế.
Tuy vậy, không phải mọi tài sản đều có thể đưa ra để cầm cố vay vốn ngân
hàng. Chỉ những động sản thỏa mãn những điều kiện nhất định thì mới đưa ra
để cầm cố (Điều 5 Nghị định 165 về giao dịch bảo đảm):
- Động sản phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm.
- Động sản có giá trị chuyển nhượng hoặc mua, bán dễ dàng (được phép giao
dịch) và không có tranh chấp.


- Bên bảo đảm mua bảo hiểm đối với tài sản (động sản) mà pháp luật qui định
phải được bảo hiểm.

- Điều 236 BLDS cũng qui định: “vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải
thuộc sở hữu của người bảo đảm và được phép giao dịch”. Đây là một qui định
rất đặc biệt của Bộ luật dân sự, của pháp luật dân sự Việt Nam trong giai đoạn
hiện nay và cũng được áp dụng đối với trường hợp cầm cố tài sản vay vốn ngân
hàng. Việc phân tích qui định này có ý nghĩa không chỉ về lý luận mà còn quan

trọng trong việc giải quyết những hậu quả trong thực tiễn. Tài sản cầm cố phải
thuộc sở hữu của bên cầm cố, vì khi đã đưa vào cầm cố thì tài sản đó có thể bị
định đoạt để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ (nghĩa vụ chính trong hợp đồng
tín dụng ngân hàng), tức là có thể phát mại. Vậy muốn định đạt được tài sản
cầm cố, tài sản đó phải an toàn về phương diện sở hữu - phải thuộc sở hữu của
bên cầm cố. Trong những trường hợp cụ thể qui định này có thể có ngoại lệ, ví
dụ: doanh nghiệp nhà nước cầm cố tài sản của nhà nước giao cho doanh nghiệp
để vay vốn ngân hàng, thì tài sản đó chỉ thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp
của doanh nghiệp đó.
Tài sản cầm cố thuộc sở hữu của nhiều người thì phải cam kết bằng văn bản
của các đồng chủ sở hữu. Tài sản cầm cố thuộc sở hữu tập thể, liên doanh,
công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn phải có Nghị quyết của Hội đồng
quản trị hoặc Đại hội đại biểu các thành viên đồng ý và ủy quyền cho người đại
diện vay vốn và ký hợp đồng cầm cố. Tài sản của hộ gia đình phải có cam kết
đồng ý của các đồng sở hữu trong gia đình.
Để xác định tài sản cầm cố có thuộc sở hữu của khách hàng hay không phải
dựa vào các căn cứ sau đây:
- Căn cứ vào giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản (trong trường hợp nếu
có)

- Nếu tài sản thuộc loại không đăng ký quyền sở hữu thì phải dựa vào các căn
cứ xác lập sở hữu, dựa vào thực tế của tài sản đó, loại trừ các căn cứ chấm dứt


sở hữu đối với tài sản đó tại thời điểm xem xét, từ đó có thể suy đoán về tính
chất tài sản có thuộc sở hữu của người đem cầm cố hay không. Nếu tài sản
không thuộc sở hữu thì không được đưa vào cầm cố vay vốn ngân hàng.
Trường hợp tài sản cầm cố không đăng ký quyền sở hữu, người nhận cầm cố
phải chịu trách nhiệm trước tiên nếu tài sản cầm cố bị chủ sở hữu không phải là
bên cầm cố kiện đòi theo quy định của Điều 264 Bộ luật dân sự. Quy định này

của Bộ luật dân sự khác với pháp luật của nhiều nước trên thế giới: Điều 336 Bộ
luật dân sự Nga. Điều 747 Bộ luật dân sự Thái Lan, Điều 342 Bộ luật dân sự
Nhật Bản … theo đó vật cầm cố không nhất thiết phải thuộc sở hữu của bên cầm
cố. Bên nhận cầm cố luôn được đảm bảo trong mọi trường hợp, họ có quyền ưu
tiên so với các chủ nợ khác, kể cả trong trường hợp tài sản cầm cố không thuộc
sở hữu của bên cầm cố.
Theo qui định của Điều 11 Nghị định 178, điểm 3, mục 5, chương II Thông tư
06 thì trong mọi trường hợp, một tài sản được dùng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ
tại một TCTD, nếu tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì có thể được dùng để bảo
đảm cho nghĩa vụ trả nợ nhưng cũng chỉ tại một TCTD. Như vậy là trái với qui
định của BLDS Việt Nam. Theo BLDS, khoản 2, Điều 329, nếu tài sản có đăng
ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật, thì có thể đem cầm cố để đảm
bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, tức là có thể bảo đảm cho nhiều TCTD nếu có
giá trị lớn hơn tổng giá trị của các nghĩa vụ được bảo đảm. Quy định này của
BLDS rất mới, có tính mềm dẻo áp dụng sự năng động của quan hệ trao đổi
trong nền kinh tế thị trường. Trong khi đó, theo qui định của Điều 6 Nghị định
165 về giao dịch bảo đảm, kể cả tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu cũng
có thể dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ dân sự. Vậy các quy định khác nhau
của pháp luật đã gây khó khăn cho các TCTD áp dụng trong thực tế.

Ngoài quy định về tài sản cầm cố phải thuộc sở hữu của khách hàng, pháp
luật còn yêu cầu tài sản đó phải được phép giao dịch và không có tranh chấp. Vì
cầm cố là một loại giao dịch dân sự, muốn cho giao dịch đó có hiệu lực pháp luật
thì tài sản trong giao dịch phải hợp pháp về sở hữu và được tham gia vào giao
dịch. Tài sản được phép giao dịch là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không
cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo
lãnh và các giao dịch khác7. Tuy vậy, có những tài sản có thể ở dạng sở hữu


hợp pháp nhưng không được giao dịch, ví dụ: tài sản đang bị cơ quan có thẩm

quyền tạm giữ, niêm phong, phong tỏa, tài sản đang làm thủ tục giải thể, phá sản
doanh nghiệp. Từ đó, có thể hiểu rộng ra rằng, “được phép giao dịch” là theo qui
định của pháp luật được đưa tài sản đó vào giao dịch, trở thành đối tượng của
giao dịch, phạm trù được phép giao dịch được suy đoán bằng sự loại trừ ra
những trường hợp bị cấm, bị hạn chế tham gia giao dịch theo qui định của pháp
luật.
Liên quan đến qui định này có vấn đề đặt ra là: vậy một tài sản thuộc sở hữu
nhưng bị hạn chế quyền định đoạt (Điều 204 BLDS) có thể dùng để cầm cố
không? Có thể trả lời cho vấn đề này như sau:
- Thứ nhất: có nhiều lý do hạn chế quyền định đoạt và nội dung hạn chế cũng
khác như: có thể tạm thời bị hạn chế định đoạt (ví dụ đối với tài sản bị kê biên),
có thể bị hạn chế nội dung định đoạt mà không hạn chế việc thực quyền định
đoạt (tài sản là cổ vật, là di tích lịch sử, văn hóa).
- Thứ hai: đưa tài sản vào cầm cố là có thể dẫn đến khả năng tài sản đó phải
bị định đoạt để bảo đảm nghĩa vụ.
Trong trường hợp tài sản bị hạn chế quyền định đoạt thì khi hạn chế này vẫn
còn hiệu lực, tài sản không được đem vào cầm cố; nhưng tài sản chỉ bị hạn chế
về nội dung quyền định đoạt thì vẫn có thể đưa vào cầm cố. Ví dụ tài sản là cổ
vật khi đem bán nhà nước vẫn được quyền ưu tiên mua (Khoản 2 Điều 204
BLDS), nhưng khi chưa bán thì chủ sở hữu vẫn có quyền đem tài sản đó cầm
cố. Và trong trường hợp nếu phải bán tài sản để bảo đảm nghĩa vụ của chủ sở
hữu- khách hàng vay thì quyền ưu tiên mua phải dành cho nhà nước. Nói cách
khác, trong trường hợp này, các bên trong quan hệ cầm cố (TCTD và bên cầm
cố) có thỏa thuận khi nghĩa vụ không thực hiện thì tài sản cầm cố thuộc bên
nhận cầm cố (TCTD), nhưng nếu thỏa thuận là tài sản sẽ được bán thì nhà nước
được quyền ưu tiên mua.
Ngoài ra, điều kiện về tài sản không có tranh chấp được hiểu là tài sản này
không có tranh chấp về nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm
ký kết hợp đồng bảo đảm. Khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết bằng văn
bản với TCTD về việc tài sản cầm cố, bảo lãnh không có tranh chấp tại thời điểm

ký kết hợp đồng bảo lãnh và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết


của mình8. Trên thực tế, ngân hàng không biết lấy cơ sở nào để xác minh chính
xác được tài sản cầm cố là “tài sản không có tranh chấp”, nhưng không một
chính quyền địa phương nào xác nhận vấn đề này vì họ cho rằng cơ quan cấp
trên chưa có văn bản hướng dẫn. Cũng vì lý do này mà nhiều cán bộ ngân hàng
tỏ ra ngần ngại với nhiều trường hợp cho vay có cầm cố hoặc thế chấp tài sản
vay vốn ngân hàng.
Pháp luật qui định bên bảo đảm phải mua bảo hiểm đối với tài sản mà pháp
luật qui định phải mua bảo hiểm. Tài sản mà pháp luật qui định phải mua bảo
hiểm thì khách hàng vay, bên bảo lãnh bắt buộc phải mua bảo hiểm tài sản trong
thời hạn bảo đảm tiền vay. Ví dụ: một số tài sản mà pháp luật bắt buộc phải mua
bảo hiểm như : máy bay, tầu biển, … Một số vấn đề đặt ra là liệu bên nhận bảo
đảm có thể mua bảo hiểm cho tài sản bảo đảm trong thời hạn bảo đảm hay
không? Theo quan điểm của chúng tôi là hoàn toàn có thể được, bởi lẽ hợp
đồng bảo đảm (trong đó có điều khoản về tài sản được bảo hiểm) được xác lập
trên cơ sở bình đẳng giữa các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng đó. Vậy căn
cứ vào nguyên tắc thỏa thuận thì bên nhận bảo đảm cũng có thể trả tiền bảo
hiểm đối với tài sản bảo đảm chứ không phải nhất nhất trong mọi trường hợp
phải là khách hàng hoặc bên bảo lãnh như qui định của pháp luật hiện hành.
Ngoài ra, cần lưu ý rằng, tài sản cầm cố bao gồm nhiều loại, trong đó có tiền
Việt Nam và ngoại tệ9. Thông tư 06/2000/TT-NHNN ngày 04/4/2000 hướng dẫn
thi hành Nghị định 178 cũng chỉ rõ: tài sản cầm cố gồm ngoại tệ, tiền mặt, số dư
trên tài khoản tiền gửi tại TCTD bằng tiền Việt Nam. Theo chúng tôi việc qui định
như vậy là không hợp lý vì BLDS qui định tiền, kim khí quý, đá quý là đối tượng
của đặt cọc. Khoản 1, Điều 363 BLDS có ghi: “Đặt cọc là việc một bên giao cho
bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (gọi
là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp
đồng dân sự”. Đành rằng, tiền cũng là một loại tài sản, tài sản đặc biệt. Nhưng

BLDS có phân biệt cụ thể các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là:
cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, phạt vi phạm. Nghị định
178 chỉ qui định 3 biện pháp trong số 7 biện pháp nói trên mà không có đặt cọc
vì đặt cọc chủ yếu để bảo đảm ký kết hợp đồng, và không có lý do gì mà người
ta mang tiền đi đặt cọc để vay một khoản tiền khác. Nghị định trên phân biệt rất
rõ hai khái niệm tài sản và tiền, ví dụ tại điểm d, khoản 2 Điều 34 qui định: “trong
trường hợp bên thứ ba có nghĩa vụ trả tiền hoặc tài sản cho khách hàng, bên


bảo lãnh thì TCTD được trực tiếp nhận các khoản tiền hoặc tài sản từ bên thứ
ba”; hoặc tại Điều 33 Nghị định 178 có ghi: “TCTD được trực tiếp nhận các
khoản tiền và tài sản từ bên thứ ba”.
Mặt khác, nếu cho ngoại tệ tiền mặt hay tiền gửi là tài sản cầm cố để vay vốn
ngân hàng thì trường hợp này ít có khả năng xảy ra (nó chỉ được thực hiện khi
cần dự trữ ngoại tệ và khi ngoại tệ có khả năng tăng, hoặc khi tiền gửi ở TCTD
chưa đến kỳ hạn rút). Và nếu xảy ra trường hợp nói trên thì việc cầm cố đối với
loại tài sản đặc biệt này cần được qui định thật rõ ràng, ví dụ nếu kỳ hạn tiền gửi
không phù hợp với kỳ hạn của hợp đồng tín dụng thì liệu việc cầm cố có được
thực hiện hay không? Còn TCTD nếu nhận tài sản cầm cố là tiền gửi thì việc
phong tỏa tài sản hay đóng tài khoản tạm thời của khách hàng có xảy ra không?
Nếu tài khoản bị phong tỏa thì người gửi tiền sẽ không được hưởng lãi. Do vậy,
để có lợi cho mình, khách hàng có thể rút tiền gửi sử dụng thay vì đem số tiền
này cầm cố vay ngân hàng và phải trả một khoản lãi suất nhất định khi đến hạn.
Hơn thế nữa, vấn đề đặt ra là có phải tất cả các loại tiền đều có thể được coi
là cầm cố không? Khi xem xét tiền - tài sản cầm cố, chúng ta cần phải phân biệt
tiền theo tiêu chí người phát hành (dưới dạng tiền VNĐ hay tiền nước ngoài),
hoặc hình thái của nó (tiền mặt hay tiền chuyển khoản) hay tiền với vai trò là vật
cổ, có giá trị lớn hơn nhiều so với mệnh giá. Tuy nhiên theo qui định của Bộ luật
dân sự thì tài sản cầm cố phải là loại tài sản được phép giao dịch và phải chuyển
nhượng được, bởi vì việc cầm cố có thể dẫn đến việc bán tài sản để thực hiện

nghĩa vụ trả tiền. Trong trường hợp bên cầm cố không thực hiện đúng nghĩa vụ
của mình thì bên nhận cầm cố có thể phát mãi tài sản để thu hồi nợ. Ở đây
chúng ta thấy rằng, tiền không có đặc điểm này (trừ tiền là vật cổ). Do đó, nếu
xuất phát từ chính bản chất của quan hệ cầm cố thì chúng ta có thể khẳng định
rằng tiền không thể là đối tượng của cầm cố. Không đời nào người ta đem tiền đi
đặt cọc để vay tiền ở ngân hàng và thông thường ngân hàng yêu cầu giá trị tài
sản bảo đảm phải lớn hơn giá trị khoản vay.
Từ những sự phân tích trên đây cho thấy đối tượng của cầm cố tài sản trong
vay vốn ngân hàng là động sản và các quyền tài sản. Các tài sản này phải thỏa
mãn những điều kiện nhất định theo luật định. Ngoài ra, đối với quyền tài sản
còn phải trị giá được bằng tiền và không bị tranh chấp (tại thời điểm cầm cố), bởi
vì, khác với động sản, quyền tài sản là quyền đối nhân, do đó đòi hỏi nó phải thể
hiện về mặt giá trị để tạo khả năng bảo đảm về kinh tế, không bị tranh chấp để


tạo an toàn về pháp lý, vì vậy Điều 338 BLDS qui định: trong trường hợp quyền
tài sản được đem cầm cố thì bên cầm cố giao cho bên nhận cầm cố giấy tờ xác
nhận quyền tài sản đó và phải báo cho người có nghĩa vụ về việc cầm cố tài sản
đó. Tuy nhiên, hiện nay các văn bản pháp luật về cầm cố tài sản nói chung và
trong lĩnh vực vay vốn ngân hàng nói riêng còn nhiều bất cập, có sự mâu thuẫn,
chồng chéo, và đôi lúc chưa minh bạch, do vậy việc sửa đổi, bổ sung là điều cần
thiết và cấp bách, trên cơ sở đó mới bảo đảm được các quyền và lợi ích hợp
pháp của các chủ thể tham gia quan hệ cầm cố.

Chia tài sản chung là nhà đất khi ly hôn
10.10.2008 19:15

Nguyễn Hồng Nam
Tòa Dân sự-Tòa án nhân dân tối cao
Việc vợ chồng ly hôn có tranh chấp về việc phân chia nhà

đất diễn ra tương đối phổ biến, nhiều vụ rất gay gắt.
Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi xin được trao đổi về
việc chia nhà đất khi vợ chồng ly hôn, những vấn đề cần
lưu ý khi giải quyết, đồng thời chúng tôi cũng nêu một số
kiến nghị về vấn đề này.
I/ Khái quát hệ thống văn bản pháp luật
Trong thời gian từ 1959 đến 2000, các văn bản về chia tài sản
chung vợ chồng nói chung và chia nhà đất cho vợ chồng nói
riêng nằm rải rác ở nhiều văn bản có giá trị pháp lý khác
nhau và dựa theo nguyên tắc: “Khi chia tài sản chung vợ
chồng (trong đó có nhà đất) phải xem xét một cách hợp lý đến
tình hình tài sản, tình hình cụ thể của gia đình và công sức đóng góp của mỗi bên. Khi chia tài
sản phải bảo vệ quyền lợi của người vợ và của con cái chưa thành niên, đồng thời bảo vệ lợi ích
của sản xuất và lợi ích về nghề nghiệp của mỗi bên.”
Luật Hôn nhân và gia đình năm 1959 là đạo luật hôn nhân và gia đình đầu tiên của nước ta, nó
có ý nghĩa rất quan trọng, ghi nhận “quyền bình đẳng” của vợ với chồng trong mọi quan hệ
(Điều 12). Vợ và chồng đều có quyền sở hữu, hưởng thụ và sử dụng ngang nhau đối với tài sản
có trước và sau khi cưới (Điều 15). Điều 28 quy định về việc cấm đòi trả tài sản khi vợ chồng ly
hôn, Điều 29 quy định về phân chia tài sản khi vợ chồng ly hôn. Để hướng dẫn thi hành luật Hôn
nhân và gia đình năm 1959, toà án nhân dân tối cao đã ban hành một số văn bản dưới đây:
Thông tư số 690-DS ngày 29-4-1960 hướng dẫn việc xử lý các việc ly hôn và các vấn đề có liên
quan; Thông tư số 3-NCPL ngày 3-3-1966 về trình tự giải quyết việc ly hôn; Thông tư số 06TATC ngày 25-2-1974 hướng dẫn việc điều tra trong tố tụng dân sự; Thông tư số 25-TATC ngày
30-11-1974 hướng dẫn việc hoà giải trong tố tụng dân sự; Chỉ thị số 69-TATC ngày 24-12-1979
về việc giải quyết vấn đề nhà, đảm bảo chỗ ở cho các đương sự sau ly hôn…
Luật Hôn nhân và gia đình năm 1986 ra đời đã có những quy định về vấn đề tài sản chung, tài
sản riêng của vợ chồng (Điều 14, 15, 16); quyền yêu cầu chia tài sản chung vợ chồng khi hôn
nhân tồn tại (Điều 18). Việc chia tài sản khi vợ chồng ly hôn được quy định cụ thể hơn và có


thêm quy định về trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà ly hôn (Điều 42). Hướng dẫn

thi hành Luật Hôn nhân và gia đình năm 1986, Toà án nhân dân tối cao đã ban hành Nghị quyết
số 01/NQ-HĐTP ngày 20-1-1988 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao và một số
các văn bản pháp luật khác trong đó có Công văn số 16/1999/KHXX ngày 1-2-1999 để hướng
dẫn việc thi hành Luật.
Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai cũng có những quy định để điều chỉnh các quan hệ về việc phân
chia nhà đất khi vợ chồng ly hôn.
Những vướng mắc trong việc phân chia nhà đất của vợ chồng khi ly hôn còn được Toà án nhân
dân tối cao giải đáp trong báo cáo tổng kết ngành hàng năm, trong các Công văn hướng
dẫn của Viện khoa học xét xử, của Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao trao đổi về giải
quyết các vụ án hôn nhân gia đình.
Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành (Nghị quyết
số 02/2000/NQ-HĐTP ngày 23-12-2000 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao, Nghị
định số 70/2001/NĐ-CP ngày 3-10-2001 của Chính phủ…) đã quy định rõ ràng, cụ thể, đầy đủ
hơn về
-

vấn đề tài sản chung, tài sản riêng vợ chồng (Điều 27, 28, 32, 33);

-

việc chia tài sản chung vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân (Điều 29);

-

việc chia tài sản trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà ly hôn (Điều
96).

-

việc nhập tài sản riêng vào tài sản chung (Điều 32 LHNGĐ năm 2000, Điều 13 Nghị định

số 70/2001/NĐ-CP);

-

khôi phục chế độ tài sản chung của vợ chồng (điều 9 NĐ 70/2001/NĐ-CP);

-

chia quyền sử dụng đất mà vợ chồngđược nhà nước giao (Điều 24 NĐ 70/2001/NĐCP);

-

chia quyền sử dụng đất của chồng được Nhà nước cho thuê (Điều 25 NĐ 70/2001/NĐCP);

-

chia quyền sử dụng đất mà vợ, chồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế chung, nhận
thế chấp (Điều 26 NĐ 70/2001/NĐ-CP);

-

chia quyền sử dụng đất của vợ, chồng được giao chung với hộ gia đình (Điều 27 NĐ
70/2001/NĐ-CP);

-

chia nhà ở thuộc sở hữu chung của vợ, chồng khi ly hôn (Điều 98 LHNGĐ 2000, Điều 5
Nghị định 70/2001/NĐ-CP);

-

giải quyết quyền lợi của vợ chồng khi ly hôn đối với nhà ở thuê của Nhà nước (Điều 28
NĐ 70/2001/NĐ-CP);

-

đăng ký tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng (Điều 27 LHNGĐ 2000, Điều 5 Nghị định
70/2001/NĐ-CP);


-

giải quyết quyền lợi của vợ chồng khi ly hôn đối với nhà ở thuê của tư nhân (Điều 29 NĐ
70/2001/NĐ-CP);

-

giải quyết quyền lợi của vợ, chồng khi ly hôn trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu riêng
của một bên (Điều 99 LHNGĐ 2000)…

II/ Thực tiễn xét xử
Với những quy định tương đối cụ thể, rõ ràng trên đã tạo thuận lợi cho các cấp Toà án chia nhà
đất khi vợ chồng ly hôn. Tuy nhiên, vẫn còn một số bản án có thiếu sót đó chủ yếu do những
nguyên nhân dưới đây:
a)

Xác định sở hữu chung

Trước khi xem xét phân chia nhà đất, cần phải xác định rõ đâu là nhà đất chung, nhà đất riêng
của vợ chồng, nhà đất nào là tài sản chung của vợ chồng với người khác, nhà đất nào là di sản

thừa kế mà vợ, chồng chỉ là một thừa kế và đang quản lý tài sản… Chỉ khi đã làm rõ được các
yêu cầu này thì Thẩm phán mới có cơ sở để phân chia nhà đất cho vợ, chồng. Thực tiễn cho
thấy, có nhiều vụ án mà nhà đất được Toà án phân chia cho vợ, chồng không phải là tài sản
chung vợ chồng mà là di sản thừa kế chưa chia. Sai sót này thường do Thẩm phán tin tưởng vào
lời khai của vợ, chồng mà không điều tra rõ về nguồn gốc nhà đất đang tranh chấp. Cũng có
những vụ án mà Toà án đã chia cả nhà đất của cha mẹ chồng, cha mẹ vợ cho vợ, chồng vì suy
đoán cho rằng các bậc cha mẹ đã cho vợ chồng, nhưng lại không đưa ra được căn cứ xác đáng
chứng minh có việc tặng cho nhà đất giữa cha mẹ và vợ chồng. Nhưng chủ yếu các vụ án có
nhiều sai sót lại tập trung vào việc xác dịnh tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng không
đúng… dẫn đến việc lấy nhà đất của người này chia cho người khác.
Giải quyết chia nhà đất khi vợ chồng ly hôn, cần phải có sơ đồ chi tiết của nhà đất cần phân chia,
đặc biệt là trường hợp chia cho vợ chồng cùng ở trên một ngôi nhà, một thửa đất. Việc phân chia
phải có sơ đồ kèm theo phần quyết định của bản án. Mốc giới phân chia, lối đi, việc xây tường
ngăn… cũng cần phải tuyên rõ ràng, cụ thể, chính xác các số đo, tránh việc nhầm lẫn, có thể
hiểu khác nhau. Khi phân chia, phải tính toán đến việc thuận lợi, khi sử dụng cho các đương sự
như : Vừa có nhà đất ở, vừa có công trình phụ (nếu điều kiện cho phép) và đặc biệt phải có lối đi.
Trong thực tế, đã có một số bản án có phần quyết định phân chia nhà đất cho vợ chồng rất
chung chung, mốc giới không rõ ràng, vẽ sơ đồ cẩu thả, tẩy xoá… Có nhiều bản án tuyên không
đúng về số đo, giao nhà cho một bên, còn đất (trên có nhà) lại giao cho bên kia… dẫn đến việc
khó có thể thi hành án hoặc không thi hành án được.
b)

Chia hiện vật

Việc phân chia nhà ở, đất ở cho vợ, chồng trước tiên phải căn cứ vào nhu cầu thực sự của bên
được chia. Cần phải xem xét ai cần nhà hơn để phân chia (bằng hiện vật), đảm bảo quyền lợi
chính đáng của cả hai bên đương sự. Chú ý đảm bảo quyền lợi cho phụ nữ phải nuôi con chưa
thành niên hoặc đã thành niên bị tàn tật, mất năng lực hành vi dân sự, không có khả năng lao
động được và không có tài sản tự nuôi mình.
Đối với nhà diện tích quá nhỏ cũng cần phải xét xem hai ngưòi có thực sự ở nhà đó từ trước khi

ly hôn hay vợ, chồng đã có nơi ở khác (ở nhà tập thể cơ quan, quân đội…), hoặc đi công tác ở
địa phương khác. Cách hay nhất là nên chia cho người đang thực sự ở nhà đất đó, còn cho
người kia nhận giá trị. Đối với nhà đất có thể chia được mà cả hai bên đều yêu cầu chia, thì tuỳ
tình hình cụ thể của nhà đất mà phân chia để đảm bảo giá trị sử dụng của nhà, chứ không máy
móc phải chia thành hai phần bằng nhau cho cả hai bên đương sự. Ví dụ: Nhà mái ngói có 5
gian thì có thể chia cho một bên 2 gian, bên kia 3 gian cho đúng vào xà ngang của nhà để giữ
được giá trị sử dụng của ngôi nhà, chứ không nhất thiết phải chia nhà cho cả hai bên đương sự,


mà nên chia cho một bên, còn bên kia nhận đất và nhận khoản thanh toán một phần gí trị nhà để
có thể làm nhà khác.
Khi chia nhà đất cũng cần lưu ý đến nghề nghiệp của các đương sự để phân chia cho hợp lý. Ví
dụ: Vợ chồng có tài sản chung là ki ốt bán thuốc tây thì khi ly hôn nên chia cho bên có nghề
dược để tiếp tục kinh doanh… Đối với nhà đất ở vị trí thuận tiện cho kinh doanh: nhà mặt phố,
trung tâm chợ… mà cả hai vợ chồng đã dùng làm địa điểm buôn bán đã nhiều năm, nếu việc
phân chia nhà đất không làm mất đi giá trị sử dụng của nhà đất thì nên chia cho cả hai vợ chồng
(cho dù diện tích nhỏ) để đảm bảo việc buôn bán cho cả hai vợ chồng khi ly hôn.
c)

Định giá nhà đất

Không phải bất cứ vụ án ly hôn nào cũng có thể chia hiện vật cho cả hai bên đương sự. Việc
định giá nhà đất không đúng và chỉ phân chia hiện vật cho một bên là nguyên nhân chính dẫn
đến tình trạng khiếu kiện kéo dài. Cá biệt, có một số vụ án giá nhà đất vẫn được định theo khung
giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất tranh chấp; việc định giá không có đủ các đương sự;
thành phần Hội đồng định giá không đúng theo quy định của pháp luật.
Để hướng dẫn việc định giá. Tòa án nhân dân tối cao đã có hướng dẫn về thành phần Hội đồng
định giá tại điểm 7 mục IV Công văn số 16/1999/KHXX ngày 1-2-1999 và trong Công văn số
92/2000/KHXX ngày 21-7-2000 "Hướng dẫn việc xác định giá quyền sử dụng đất thì Toà án chấp
nhận giá do các bên đương sự tự nguyện thoả thuận được với nhau, nếu không thỏa thuận được

thì giá quyền sử dụng đất được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng tại địa phương nơi có
đất tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
Như vậy, theo quy định này thì giá quyền sử dụng đất trước hết phụ thuộc vào chính sự thoả
thuận của các đương sự trên cơ sở pháp luật (giá đó phải dựa trên cơ sở giá thị trường hoặc
khung giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất tranh chấp ban hành). Trong trường hợp các bên
tranh chấp không thoả thuận được giá quyền sử dụng đất, thì Toà án thành lập Hội đồng định giá
có thành phần: Đại diện cơ quan tài chính và các cơ quan có liên quan… Toà án, Viện kiểm sát
chỉ giám sát việc định giá chứ không phải là thành viên của Hội đồng định giá. Giá quyền sử
dụng đất do Hội đồng định giá quyết định căn cứ vào giá thực tế chuyển nhượng sử dụng đất
cùng loại, có vị trí tương đương tại địa phương, có tham khảo đất do hai bên đương sự đưa ra.
Thực tế, có những vụ án đương sự đưa ra các giá khác nhau và Hội đồng định giá đã dung hoà
giá do các đương sự đưa ra, dẫn đến việc nếu giao hiện vật cho một bên thì bên kia sẽ khiếu nại.
Vì vậy, khi định giá, nếu một bên đưa ra giá cao và xin nhận hiện vật thực sự có nhu cầu về nhà
ở thì nên giao nhà đất cho bên đó.
d)

Khối tài sản chung có nhiều nhà, đất

Về nguyên tắc, cần phải chia nhà đất cho cả hai bên đương sự. Khi chia nhà đất phải xem xét
nhu cầu về kinh doanh, buôn bán, nghề nghiệp của các đương sự.
Đối với những cặp vợ chồng có nhiều nhà đất mà thời gian ly thân thì khi ly thân thường mỗi
người đã ở một địa điểm mà họ cho là hợp lý. Ví dụ: Một người đang kinh doanh thuốc tây ở
chợ, còn bên kia làm nghề chăn nuôi gà vịt thì khi ly thân thường là bên bán thuốc tây sẽ sinh
sống ở ngôi nhà đang bán thuốc tây, bên kia sẽ sinh sống ở nhà đất khác của vợ chồng.
Thực tế đã có những vụ án Toà án đã chia nhà đất không hợp lý, dẫn đến khó khăn cho việc sử
dụng, làm ăn, buôn bán… của vợ, chồng. Cá biệt có những trường hợp chồng ở trong nước kinh
doanh đồ mộc, có xưởng mộc tại nhà, đã kinh doanh ổn định rất nhiều năm, trong khi người vợ
đang làm ăn sinh sống tại nước ngoài nhưng khi vợ chồng ly hôn, Toà án cấp sơ thẩm lại chia
cho người vợ ngôi nhà có xưởng mộc, còn chồng ở ngôi nhà khác (vụ Nguyễn Thị Khánh - Trần
Anh Đảm ở Bắc Giang).

e) Khối tài sản vợ chồng khó xác định do sống chung với gia đình vợ hoặc chồng
Theo quy định của pháp luật hiện hành (khoản 1 Điều 96 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000)
thì trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà ly hôn nếu tài sản của vợ chồng trong
khối tài sản chung của gia đình mà không xác định được, thì vợ hoặc chồng được chia một
phần trong khối tài sản chung của gia đình.
Việc chia một phần trong khối tài sản chung do vợ chồng thoả thuận với gia dình, nếu không
thoả thuận được thì yêu cầu Toà án giải quyết. Thực tiễn áp dụng điều luật này, các cấp toà án
đã gặp phải khó khăn: Trường hợp nào thì chia cho vợ hoặc chồng nhà đất, trường hợp nào thì
chia bằng giá trị. Có những vụ án, tài sản chung của vợ chồng và gia đình gồm rất nhiều nhà đất
nhưng khi phân chia lại chỉ chia cho con dâu, con rể giá trị nhà đất (vụ Nguyễn Thanh Tuấn Phạm Thị Liệu ở Bắc Giang). Nhưng cũng có những bản án, mặc dù vợ chồng không có công
sức gì trong việc tạo lập, duy trì, phát triển tài sản chung, không có công sức gì trong việc duy trì
đời sống chung của gia đình, nhưng Toà án lại trích chia một phần tương đối lớn nhà đất cho vợ
chồng (vụ Hồ Thị Yến - Trần Thị Kim Dâu ở An Giang).
Chúng tôi cho rằng, về nguyên tắc, nếu trong thời gian vợ chồng sống chung với gia đình mà
phát triển tài sản là nhà đất và nếu vợ chồng có yêu cầu thì cần chia nhà đất cho vợ chồng. Đối
với trường hợp trong thời gian vợ chồng chung sống với gia đình, mà gia đình không mua sắm
thêm được nhà đất nào mới, thì Toà án cần điều tra làm rõ: Nếu không có vợ chồng cùng duy
trì, bảo quản mà gia đình sẵn thì nhà đất có tồn tại, có giữ nguyên được giá trị hay không. Nếu
vợ chồng có công duy trì, bảo quản nhà đất thì cũng nên trích một phần giá trị tương xứng với
công sức của vợ chồng (thường là một phần nhỏ so với giá trị nhà đất của gia đình). Còn trường
hợp vợ chồng không có công duy trì, bảo quản nhà đất và không có vợ chồng thì mọi người
trong gia đình vẫn duy trì, bảo quản được nhà, đất, hơn nũa vợ chồng lại được hưởng lợi từ việc
sử dụng nhà đất thì việc trích công sức không nên đặt ra. Nếu sau khi ly hôn, vợ chồng có khó
khăn về chỗ ở mà đất gia đình lại rộng thì có thể giao cho vợ, chồng một phần đất nhất định (nếu
việc giao đất đó không ảnhhưởng đến đời sống chung của gia đình) nhưng buộc bên được giao
đất phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho gia đình.
III/ Những qui định mới
Ngày 26-11-2003, Quốc hội nước ta đã thông qua Luật Đất đai (gọi là Luật Đất đai năm 2003 có

những điểm mới mà khi giải quyết các vụ án phân chia nhà đất khi vợ chồng ly hôn, các cấp Tòa
án cần lưu ý để giải quyết cho phù hợp.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: Với sự ra đời của luật Đất đai năm 2003, vấn đề tặng
cho quyền sử dụng đất đã được pháp luật đất đai ghi nhận tại Điều 106 (Luật Đất đai năm 1987,
Luật Đất đai năm 1993 chưa công nhận quyền này của chủ thể sử dụng đất). Đồng thời, Luật Đất
đai năm 2003 cũng quy dịnh về trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất (Điều 129).
Vì vậy, chúng tôi cho rằng: Kể từ ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thì việc tặng cho quyền
sử dụng đất giữa cha mẹ và vợ chồng, giữa vợ với chồng… phải tuân thủ đầy đủ các quy định
của pháp luật đất đai mới được coi là hoàn thành. Điều này rất có ý nghĩa khi xem xét chia nhà
đất khi vợ chồng ly hôn.
Thủ tục hoà giải tranh chấp đất đai: Từ ngày 1-7-2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu
lực) thì vấn đề hoà giải tranh chấp đất đai không còn là việc “khuyến khích” như trước kia nữa.
Theo Điều 136 Luật Đất đai năm 2003, chỉ khi hoà giải tranh chấp đất đai không thành tại Uỷ ban
nhân dân xã, phường, thị trấn thì các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Toà án hoặc Ủy ban
nhân dân) mới được xem xét giải quyết.


Tuy vậy theo Dự thảo Bộ luật Tố tụng Dân sự thì không thấy có quy định phải có kết quả hoà giải
tranh chấp đất đai không thành ở Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn, thì Toà án mới xem xét
các thủ tục để thụ lý vụ án.
Về định giá đất: Theo quy định tại Điều 55 Luật Đất đai năm 2003 thì giá đất được hình thành
trong 3 trường hợp sau đây:
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định tại
khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các
quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng
đất.
Luật Đấi đai năm 2003 quy định cho những tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động
dịch vụ về đất được tư vấn giá đất. Việc xác định giá đất, phương pháp xác định giá đất do

Chính phủ quy định. Giá đất tư vấn được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài
chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất (Điều 57).
Theo khoản 1 Điều 91 Dự thảo Bộ luật Tố tụng Dân sự thì Toà án chỉ ra quyết định giá tài sản
đang có tranh chấp nếu giữa các bên đương sự không thống nhất được giá tài sản đó
hoặc thoả thuận theo mức thấp nhằm mục đích trốn thuế hoặc giảm mức đóng án phí.
Vậy cơ sở nào để xác định là giá mà các đương sự thoả thuận là thấp nhằm mục đích trốn thuế
hoặc giảm mức đóng án phí, để Toà án dựa vào đó ra quyết định thành lập Hội đồng định giá.
Phải chăng, Toà án cần lấy giá đất của những tổ chức được nhà nước cho phép tư vấn để làm
tài liệu tham khảo khi xem xét có nên hay không nên thành lập Hội đồng định giá khi các đương
sự đã thoả thuận với nhau về giá? Hội đồng định giá có cần tham khảo giá đất của các tổ chức
được phép tư vấn khi định giá quyền sử dụng đất hay không?…
Theo quy định tại khoản 2 Điều 91 Dự thảo Bộ luật Tố tụng dân sự thì, đương sự có quyền có
mặt khi định giá và được tham gia ý kiến vào việc định giá; quyền quyết định về giá thuộc Hội
đồng định giá. Như vậy, sự có mặt của các đương sự không phải là "bắt buộc" như hiện nay
nữa, nếu họ không có mặt cũng không ảnh hưởng đến việc định giá của Hội đồng định giá. Quy
định này đã hạn chế được việc gây khó khăn của các đương sự cho Toà án trong khi Toà án giải
quyết vụ án, đồng thời lại nảy sinh những vấn đề khác cần phải xem xét như: Trường hợp
đương sự không có mặt khi định giá nhưng sau đó đưa ra giá cao hơn giá của Hội đồng định giá
và xin nhận hiện vật thì giải quyết như thế nào? Những tiêu chí nào cần đặt ra khi định giá…
Chúng tôi cho rằng, trước khi định giá nhà đất tranh chấp, Toà án cần yêu cầu các đương sự
đưa ra giá nhà đất tranh chấp để nếu họ không có mặt khi định giá thi Hội đồng định giá cũng có
thẻ biết được ý kiến của họ. Mặt khác, Hội đồng định giá cũng cần tham khảo giá đất của các tổ
chức tư vấn, giá đất phải phù hợp với giá thị trường ở thời điểm chuyển nhượng…
Những vấn đề khác. Đang cần có sự hướng dẫn
-

Sự tham gia của cơ quan quản lý nhà đất đối với nhà ở thuê của Nhà nước;
việc phân chia nhà đất trong thời kỳ hôn nhân có cần thiết phải đăng ký tại cơ quan
quản lý nhà đất hay chỉ cần công chứng, chứng thực;

khôi phục chế độ tài sản chung là nhà đất của vợ chồng, việc nhập tài sản riêng là nhà đất
của một bên vợ hoặc chồng vào tài sản chung

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ ĐỊNH GIÁ NHÃN HIỆU
30.09.2008 10:01

I. Phân biệt thương hiệu và nhãn hiệu
Trước đây, hai khái niệm “nhãn hiệu” và “thương hiệu”
đã từng được phân biệt một cách khá rõ ràng ở cả khía
cạnh pháp lý lẫn ngôn ngữ học Việt Nam. Luật số 13/57
ngày 01.8.1957 ở miền Nam đã quy định về “nhãn hiệu
sản xuất” dùng cho các sản phẩm kỹ nghệ hoặc canh
nông và “thương hiệu” dùng cho các thương phẩm

Trong thực tiễn kinh doanh, thuật ngữ
“thương hiệu” đó không chỉ ứng với hoạt
động của các thương nhân, mà còn bao hàm
cả các loại hình hoạt động dịch vụ của mọi
loại hiệu, tiệm, ngân hàng, hãng bảo hiểm...
và dần dần mở rộng thành tên của doanh nghiệp nói chung. Cụ thể,
vào giai đoạn đó, theo Tự điển Việt Nam Ban Tu thư Khai Trí, “thương
hiệu” là “tên hiệu của nhà buôn” và “nhãn hiệu” là “giấy dán ngoài để
làm hiệu” [1]. Trong Tự điển Việt-Anh của Nguyễn văn Khôn, “thương
hiệu” được dịch là “sign board” và “nhãn hiệu” là “trademark, brand ”
[2].... Ngay cả một thời gian khá dài sau năm 1975, Tự điển Việt-Pháp
của Công ty Phát hành Sách Thành phố Hồ Chí Minh vẫn giữ định
nghĩa “thương hiệu” là “enseigne, nom commercant” và “nhãn hiệu” là
“marque de fabrique”[3].
Tuy còn thiếu tính chính tắc, nhưng sự phân định đó đã bảo đảm tính

hài hòa với cách tiếp cận chung của các nước phát triển, cụ thể như
qua định nghĩa của Hiệp Hội Marketing Hoa Kỳ: “nhãn hiệu (brand) là
một cái tên, một từ ngữ, một mẫu thiết kế, một biểu tượng hoặc bất
kỳ một tính chất nào khác [4] giúp nhận biết hàng hóa hoặc dịch vụ
của một doanh nhân để phân biệt với hàng hóa, dịch vụ tương ứng của
các doanh nhân khác. Thuật ngữ pháp lý tương ứng với “brand“ là
“trademark”. Một nhãn hiệu có thể dùng để nhận biết một sản phẩm,


một họ sản phẩm hoặc toàn bộ sản phẩm của doanh nhân. Nếu dùng
cho toàn bộ doanh nghiệp nói chung, thuật ngữ tương ứng là “thương
hiệu” (trade name)”[5]
.

Một cách chi tiết hơn, “trade name” được định nghĩa là: “một cái tên
khác với tên theo điều lệ mà một doanh nghiệp sử dụng để nhận biết
chính mình”[6]. Theo đó, “tên theo điều lệ” (chartered name) hay còn
gọi là tên doanh nghiệp (corporate name) là tên đầy đủ được đăng ký
khi thành lập doanh nghiệp, có thể bao gồm đầy đủ ba thành tố là:
loại hình doanh nghiệp (Công ty Trách nhiệm hữu hạn, Công ty Cổ
phần..., bắt buộc phải có trong tên doanh nghiệp), lĩnh vực kinh doanh
(tùy ý doanh nghiệp có đưa vào tên doanh nghiệp hay không) và tên
riêng để phân biệt (do hai doanh nghiệp khác nhau có thể có hai thành
tố đầu trùng nhau hoặc tương tự nhau)... Khi tiến hành kinh doanh,
việc xưng danh đầy đủ nhưng dài dòng có thể làm giảm sự thuận tiện
trong truyền thông nên doanh nghiệp có xu hướng chọn cho mình một
danh xưng giao dịch vắn tắt hơn. Tên giao dịch đó có thể là chính
thành tố tên riêng, có thể là tên viết tắt (acronym) từ hai hoặc ba
thành tố cấu thành tên doanh nghiệp, hoặc là tên được dịch ra tiếng
nước ngoài của doanh nghiệp. Tùy theo hoàn cảnh kinh doanh của

mình, một doanh nghiệp có thể dùng chỉ một hoặc vài tên giao dịch
khác nhau và tất cả đều được bao hàm trong khái niệm “trade name”
hay “thương hiệu”[7].
Tại Việt Nam, từ khi bắt đầu giai đoạn đổi mới cơ chế quản lý theo
hướng kinh tế thị trường, thuật ngữ “thương hiệu” được sử dụng trở lại
trong truyền thông với hàm nghĩa rất rộng và không thống nhất, có
thể bao hàm cả tên doanh nghiệp, chỉ dẫn địa lý, nhãn hiệu, nhãn
hàng hóa... Trên các phương tiện thông tin đại chúng, “thương hiệu”


thường được dùng với ý nghĩa như “danh tiếng” hay “tên tuổi”. Ở góc
độ pháp lý, một khái niệm đa nghĩa như vậy khó có thể trở thành một
thuật ngữ pháp lý chính thức, chí ít vì không thể sử dụng trong hoạt
động tranh tụng một thuật ngữ mà khi đề cập đến, các bên liên quan
lại có các cách hiểu khác nhau[8]. Ngoài ra, như trình bày dưới đây,
trong hoạt động quản trị, việc sử dụng trở lại với cách phân định đã có
về ngữ nghĩa của hai thuật ngữ “thương hiệu” và “nhãn hiệu” sẽ giúp
doanh nghiệp vừa hài hòa với cách tiếp cận chung trong kinh doanh
quốc tế, vừa phân biệt rõ các giá trị kết tụ vào thương hiệu (hay tên
doanh nghiệp) với các giá trị kết tụ vào một nhãn hiệu (dùng cho một
chủng loại hàng hóa hay dịch vụ cụ thể), hoạch định tốt hơn các chi
phí truyền thông liên quan và tách bạch rõ việc định giá thương hiệu
với việc định giá các nhãn hiệu.
II. Thương hiệu và các khía cạnh giá trị của thương hiệu
Thương hiệu (corporate brand, trade name hay house mark) và lô-gô
(biểu tượng kinh doanh, nếu được doanh nghiệp sử dụng để bổ sung
cho thương hiệu) là các dấu hiệu được doanh nghiệp sử dụng trong
quan hệ giao tiếp với hàng loạt các đối tác khác nhau: nhà cung ứng
nguyên vật liệu, nhà phân phối sỉ và lẻ, cổ đông và giới đầu tư, giới
báo chí, chính quyền..., kể cả các đối thủ cạnh tranh và các nhân viên

của doanh nghiệp[9]. Mỗi giai đoạn kinh doanh thường yêu cầu phải
tập trung củng cố mối quan hệ với một hoặc một số đối tượng nào đó
và một khi đã xác lập tương đối ổn định đường hướng hoặc chiến lược
kinh doanh của mình, doanh nghiệp cần quan tâm xây dựng một
phong cách kinh doanh (corporate identity) nhất quán[10].
Phong cách kinh doanh của một doanh nghiệp là tổng hòa các phương
thức mà doanh nghiệp thể hiện mình trong môi trường kinh doanh, từ
đó hình thành nên hình ảnh về doanh nghiệp trong con mắt của các


đối tượng giao tiếp khác nhau. Các hình ảnh từ các góc nhìn khác nhau
này nếu hội tụ tốt sẽ tạo ra được uy tín, danh tiếng kết tụ vào thương
hiệu, thể hiện qua 4 giá trị mục tiêu chủ yếu: (i) đó là một nguồn cung
ứng hàng hóa, dịch vụ có chất lượng trong mắt khách hàng; (ii) đó là
một môi trường làm việc lý tưởng trong mắt người lao động; (iii) đó là
một địa điểm đầu tư/giao dịch đáng tin cậy trong mắt giới tài chính, cổ
đông, nhà cung cấp, nhà phân phối... và (iv) đó là một công dân/pháp
nhân tốt, gương mẫu trong mắt cộng đồng, dựa vào các ứng xử liên
quan đến bảo vệ môi trường, tài trợ, bảo trợ xã hội...[11]. Một khi các
giá trị trên đã được kết tụ ở một chừng mực nào đó, ẩn chứa trong
thương hiệu sẽ là các tài sản vô hình (intangible assets) của doanh
nghiệp mà ở góc độ quản trị, có thể phân loại thành năm dạng chủ yếu
sau đây: (i) các mối quan hệ mà doanh nghiệp đã xây dựng được
(relationships); (ii) các quyền mà doanh nghiệp giành được hoặc thụ
hưởng (rights); (iii) các công việc đang tiến triển của doanh nghiệp
(going concerns); (iv) các tài sản trí tuệ (intellectual assets) của
doanh nghiệp bao gồm các quyền sở hữu trí tuệ (intellectual
properties) và các tài sản trí tuệ khác như nguồn nhân lực (human
resources), trình độ công nghệ...; (v) lợi thế kinh doanh của doanh
nghiệp. Ở góc độ tài chính - kế toán và trong hoạt động định giá doanh

nghiệp (corporate valuation), một bộ phận trong năm dạng tài sản nêu
trên có thể đáp ứng các tiêu chuẩn quy định để được hạch toán như
các tài sản cố định vô hình[12], bộ phận còn lại có thể được hạch
toán như lợi thế kinh doanh (goodwill)[13] nếu xảy ra một giao dịch
thực tế như sáp nhập (merger), thôn tính (acquisition), chuyển
nhượng (assignment)... doanh nghiệp. Do vậy, việc chuyển nhượng
thương hiệu hay tên thương mại[14] bao giờ cũng phải đi kèm cùng
với cơ sở kinh doanh liên quan.


Phong cách kinh doanh của doanh nghiệp còn được các nhà quản trị
phân biệt thành ba dạng cấu trúc chính: nhất thể (monolythic
identity),

đa

diện

(endorsed

identity)

và

đa

nhãn

(branded

identity)[15].
Một doanh nghiệp gọi là có phong cách nhất thể khi chỉ dùng một
tên gọi và/hoặc một biểu tượng cho mọi lĩnh vực kinh doanh, mọi sản
phẩm, mọi bộ phận cấu thành của doanh nghiệp và khi này, thương
hiệu hay lô-gô (vốn để phân biệt các doanh nghiệp với nhau) cũng
được dùng làm nhãn hiệu (để phân biệt các hàng hóa/dịch vụ cùng loại
của các nhà sản xuất khác nhau). Thí dụ: SHELL, IBM, PRUDENTIAL...
Phong cách này phù hợp với các doanh nghiệp kinh doanh đơn ngành,
kinh doanh trong các lĩnh vực gần nhau hay có tính bổ trợ lẫn nhau,
kinh doanh trong lĩnh vực dịch vụ hoặc tiếp thị công nghiệp (B2B). Khi
đó, giá trị của nhãn hiệu thường được bảo đảm bởi chính uy tín, năng
lực và phong cách của doanh nhân hoặc của cả doanh nghiệp. Đó là lý
do khiến nhiều người đánh đồng giản đơn ý nghĩa của hai thuật ngữ
“thương hiệu” và “nhãn hiệu” mà không chú ý đến cách tiếp cận tổng
quát hơn trong kinh doanh quốc tế: “Khi một cái tên vừa được dùng để
nhận diện hàng hóa và/hoặc dịch vụ của một doanh nghiệp, vừa để
nhận diện chính doanh nghiệp đó, thì cái tên đó một mặt vừa có chức
năng là một nhãn hiệu hàng hóa hay nhãn hiệu dịch vụ, mặt khác vừa
đóng vai trò là tên doanh nghiệp hay thương hiệu” [16].
Một doanh nghiệp gọi là theo phong cách đa diện khi họ kinh doanh
đa lĩnh vực hoặc có đa thành viên mà mỗi đơn vị thành viên tuy đều có
tên gọi hoặc biểu tượng riêng biệt nhưng luôn thể hiện mình là một bộ
phận trong một chỉnh thể thống nhất. Thương hiệu và lô-gô của công
ty mẹ khi này trở thành biểu tượng hoặc nhãn hiệu dù (umbrella
brand) để tạo thanh thế phát triển cho các thương hiệu/nhãn hiệu


riêng của các thành viên hay các lĩnh vực kinh doanh khác nhau. Dạng
phong cách này thường phát sinh trong hoạt động sáp nhập (merger)
hoặc thôn tính (acquisition), khi mà doanh nghiệp bị sáp nhập hoặc

thôn tính đã có một vị thế và thị phần riêng biệt đáng được duy trì và
củng cố. Quá trình hình thành các tập đoàn hoặc tổng công ty tại Việt
Nam nên chú ý đến đặc điểm quản trị của phong cách này.
Một doanh nghiệp được xem là theo phong cách đa nhãn khi họ tiến
hành kinh doanh bằng một tập nhãn hiệu có vẻ như không liên quan gì
đến nhau, thậm chí không liên quan gì đến doanh nghiệp. Thí dụ,
người tiêu dùng nói chung không cần biết đến đằng sau các nhãn hiệu
REJOICE, IVORY, CAMAY, PRINGLE, TIDE... là thương hiệu P&G;
thương hiệu UNILEVER có một tính cách hoàn toàn độc lập với một
nhãn hiệu SUNSILK mềm óng, nhãn hiệu LIFEBUOY an toàn, nhãn hiệu
LUX sang trọng hoặc nhãn hiệu KNORR đậm đà hương vị.... Đây là
phong cách phù hợp với các doanh nghiệp kinh doanh đa ngành hoặc
do cần thiết phải tiến hành phân mảng thị trường (segmentation)
nhằm đáp ứng cao nhất các ước muốn và đặc điểm đa dạng của các
nhóm khách hàng khác nhau, đòi hỏi phải phát triển một tập các nhãn
hiệu (brand portfolio) mà trong đó, mỗi nhãn hiệu sẽ có một phong
cách riêng (brand identity  corporate identity) dành để phục vụ một
phân mảng thị trường mục tiêu (target segment) cụ thể.
Theo đó, hoạt động quản trị thương hiệu trong cách tiếp cận trên
đây sẽ bao gồm ba mặt hoạt động chính: (i) quản trị các quan hệ giao
tiếp với hàng loạt các đối tác khác nhau (trong đó có quan hệ với
khách hàng thông qua các nhãn hiệu) để góp phần xác lập các tài sản
vô hình cho doanh nghiệp; (ii) vận dụng tối ưu các tài sản vô hình đó
trong chiến lược kinh doanh để củng cố hệ thống biểu tượng
(symbolism) của doanh nghiệp (bao gồm thương hiệu, lô-gô, tập nhãn


hiệu và phong cách kinh doanh); (iii) quản trị nhất quán hoạt động
truyền thông đối với hệ biểu tượng của doanh nghiệp để khắc họa hình
ảnh và định vị doanh nghiệp trong môi trường kinh doanh.

III. Nhãn hiệu và các khía cạnh giá trị của nhãn hiệu
Khoản 16 Điều 4 Luật Sở hữu trí tuệ 2005 định nghĩa: “Nhãn hiệu là
dấu hiệu dùng để phân biệt hàng hóa, dịch vụ của các tổ chức, cá
nhân khác nhau”. Theo H.J. Riezebos[17], bên cạnh các giá trị vật lý
mà một sản phẩm cụ thể cung cấp cho khách hàng mục tiêu, nhãn
hiệu được đính lên để đưa sản phẩm vào quá trình lưu thông sẽ góp
thêm vào sản phẩm một giá trị tâm lý bao gồm ba thành tố: mức độ
nhận biết về nhãn hiệu (brand awareness), chất lượng cảm thụ của
nhãn hiệu (brand perceived quality), và các ấn tượng liên kết với nhãn
hiệu (brand associations)[18].
Mức độ nhận biết về một nhãn hiệu là khả năng mà một khách hàng
tiềm năng có thể nhận ra hoặc nhớ được rằng nhãn hiệu đó được dùng
cho một chủng loại sản phẩm nào đó[19]. Mức nhận biết càng cao,
tính quen thuộc càng lớn, sự tin cậy đối với nhãn hiệu càng dễ được
củng cố. Đó là cơ sở ban đầu của nhu cầu sử dụng các thông điệp
quảng cáo: trước một loạt nhãn hiệu của cùng một loại sản phẩm trên
cùng một quầy hàng bên trong một siêu thị, nếu độ chênh biệt về chất
lượng, bao bì, giá cả... là không đáng kể, xu hướng tự nhiên của khách
hàng là sẽ chọn lấy các nhãn hiệu mà họ từng được nghe nhắc đến
nhiều nhất, hoặc qua truyền miệng, hoặc qua các phương tiện truyền
thông đại chúng....
Bên cạnh nhu cầu phải tạo dựng mức độ nhận biết về nhãn hiệu,
doanh nghiệp thường cũng cần khẳng định các nỗ lực đảm bảo hoặc
nâng cao chất lượng sản phẩm của mình. Tuy nhiên, đa số người tiêu


dùng lại ít có khả năng hoặc xu hướng sử dụng các chỉ tiêu chất lượng
được công bố trong quá trình so sánh, chọn lựa giữa các nhãn hiệu
(ngoại trừ trong lĩnh vực tiếp thị công nghiệp). Yếu tố chi phối trực tiếp
hành vi mua của họ thường là chất lượng cảm thụ[20] của nhãn

hiệu, tức sự cảm nhận về tính khác biệt trong chất lượng tổng thể (đặc
biệt là nếu có sự ưu trội) của sản phẩm mang nhãn so với mục đích
tiêu dùng và so với các sản phẩm cùng loại mang các nhãn hiệu khác.
Do đó, trừ khi có bước đột phá về công nghệ và kèm theo đó là về
chất lượng so với đối thủ cạnh tranh, thường thì sức hấp dẫn của một
nhãn hiệu sẽ không nằm ở bản thân các chỉ tiêu kỹ thuật, mà sẽ phụ
thuộc nhiều hơn vào nghệ thuật chọn lựa và sử dụng các ngôn từ đơn
giản, gần gũi và thuyết phục để diễn đạt về hiệu quả của các chỉ tiêu
kỹ thuật đó đối với khách hàng mục tiêu: CÔ GÁI HÀ LAN 1,2,3 khẳng
định “triple care”, EXPO nắp đỏ nhấn mạnh nguồn gốc đậu nành của
sơn dầu alkyd, ABBOTT gọi GAIN IQ là dưỡng chất cho trí tuệ....
Biện chứng về chất lượng trong quản trị nhãn hiệu là, trong khi chất
lượng tuyệt đối là kết quả của một quy trình sản xuất tương đối phức
tạp để giúp sản phẩm đáp ứng một nhu cầu (need) xác định (ăn phở
gà, uống nước ngọt, đi taxi, xem hài kịch...); thì chất lượng cảm thụ
lại là một cảm nhận tâm (sinh) lý tương đối đơn giản về phương thức,
mức độ mà sản phẩm đó thỏa mãn các ước muốn (wants) đa dạng (và
thường là thầm kín) trong quá trình mà nhu cầu liên quan được đáp
ứng (quán nào? hương vị gì? hãng xe? ai diễn?...). Chất lượng tuyệt
đối tồn tại mặc nhiên trong sản phẩm và có thể chủ động định đoạt bởi
doanh nghiệp; trong khi chất lượng cảm thụ hình thành trên cơ sở của
các so sánh và phải tìm cách nhận diện trong mối quan hệ với cơ sở
khách hàng của nhãn hiệu (brand’s customer base). Chất lượng tuyệt
đối là một giá trị có tính chất vật lý nói chung chỉ có thể cao hay thấp;
trong khi chất lượng cảm thụ là một giá trị tâm (sinh) lý lại có thể âm


hoặc dương. Phấn đấu đạt mức chất lượng tuyệt đối ngang ngửa với
các đối thủ cạnh tranh là mục tiêu của hoạt động quản trị chất lượng;
nhận diện và nâng cao chất lượng cảm thụ là một trong các đối tượng

của hoạt động quản trị marketing nói chung và quản trị nhãn hiệu nói
riêng.
Chất lượng cảm thụ của nhãn hiệu không phải là một giá trị vận hành
một cách biệt lập. Một mức độ nhận biết cao về nhãn hiệu cũng là một
yếu tố làm tăng chất lượng cảm thụ; đặc biệt, các ấn tượng liên kết với
nhãn hiệu có ý nghĩa hết sức quan trọng trong việc làm rõ và làm
mạnh mức độ nhận biết (về) cũng như chất lượng cảm thụ của nhãn
hiệu. Ấn tượng liên kết là mọi liên tưởng về nhãn hiệu trong trí nhớ
của khách hàng:[21] TRUNG NGUYÊN với các hoài bão của Đặng Lê
Nguyên Vũ, BITI’S với “nâng niu bàn chân Việt”, BIA SÀI GÒN nhắc
nhở “có thể bạn không cao nhưng ai cũng phải ngước nhìn”.... Các liên
tưởng đó có khi nhằm làm tăng độ thân thuộc của sản phẩm (gần gũi
của KYMDAN), có khi để chia sẻ tâm lý với khách hàng (trẻ trung của
KOTEX, vui nhộn của FANTA), có lúc nhằm diễn đạt địa vị xã hội (thời
trang của SPACY, sang trọng của MERCEDES).... Vai trò của các ấn
tượng liên kết là làm tăng thêm giá trị tâm lý cho sản phẩm thông qua
việc làm giàu hình ảnh và cảm xúc về nhãn hiệu trong quá trình chọn
mua và sử dụng một sản phẩm mang nhãn.
Tuy nhiên, ngay cả khi chất lượng cảm thụ hoặc các ấn tượng liên kết
của một nhãn hiệu được bảo tồn, chiến thuật cạnh tranh liên tục bằng
giá cả hoặc khuyến mãi của các nhãn hiệu cạnh tranh cũng có thể
khiến cho người tiêu dùng thay đổi nhãn hiệu trong ngắn hạn, trung
hạn, hoặc dài hạn. Do vậy, không thể không xem xét đến một thành
tố giá trị quan trọng khác: ý hướng trung thành với nhãn hiệu
(brand loyalty). David A. Aaker cho rằng có thể phân “ý hướng trung


thành” thành năm cấp độ từ thấp tới cao thông qua khái niệm “tháp ý
hướng trung thành” (The Loyalty Pyramid)[22]. Ở cấp độ thấp nhất là
những người tiêu dùng không quan tâm gì đến các nhãn hiệu (no

brand loyalty), đối với họ, các nhãn hiệu là không khác biệt gì nhau và
họ dễ dàng thay đổi nhãn hiệu tùy theo giá cả (switchers). Ở cấp độ
thứ hai, người tiêu dùng thỏa mãn với nhãn hiệu và có thể gọi là khách
hàng quen biết (habitual buyers), chủ yếu do họ không có gì không
ưng ý đối với sản phẩm mang nhãn, nhưng chỉ cần nhãn hiệu cạnh
tranh đưa ra được một lý do đáng chú ý (mà không cần phải có bất kỳ
một nỗ lực nào) thì họ có thể đổi nhãn. Ở cấp độ thứ ba cũng là các
khách hàng quen biết, nhưng muốn họ đổi nhãn, nhãn hiệu cạnh tranh
phải gánh chịu một khoản chi phí thuyết phục nhất định (switching
cost). Ở cấp độ thứ tư là các khách hàng ưa thích nhãn hiệu nhờ vào
chất lượng cảm thụ của nhãn hiệu hay một số ấn tượng liên kết nào
đó, thường đi kèm với quá trình sử dụng nhãn hiệu khá lâu dài, được
gọi là các khách hàng thân thiết (friends of the brand). Ở cấp độ cao
nhất là các khách hàng tận tâm với nhãn hiệu (committed customers),
họ cảm thấy có sự tự hào nhất định khi sử dụng nhãn hiệu và luôn sẵn
sàng giới thiệu nhãn hiệu với người tiêu dùng khác.
Một nhãn hiệu đã đạt được một mức độ nhận biết nhất định, đã có
được một chất lượng cảm thụ khác biệt, đã có các ấn tượng liên kết
phong phú và qua đó đã duy trì và nâng cao được ý hướng trung thành
của khách hàng, sẽ tạo đuợc một uy tín, danh tiếng (reputation)...
nhất định hoặc nói một cách khác là lợi thế hình ảnh (trademark
goodwill) trên thương trường. Có thể phân định ra hai cấp độ của lợi
thế hình ảnh: nhãn hiệu được nhận biết rộng rãi (well known mark) là
nhãn hiệu chỉ có năng lực gợi nhớ (brand recall) cao do được phân phối
và/hoặc quảng bá rộng rãi, và nhãn hiệu nổi tiếng (famous mark) là
nhãn hiệu không chỉ được nhận biết rộng rãi mà còn có hoặc chất