Tiểu luận PHÂN TÍCH QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ tài sản của NGÂN HÀNG bưu điện LIÊN VIỆT

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO
TẠO TRƯỜNG ĐẠI
HỌC THĂNG
LONG
---o0o---

TIỂU LUẬN

ĐỀ TÀI:

PHÂN TÍCH QUY TRÌNHĐỊNH GIÁ
TÀI SẢN THÔNG QUA BIÊN
BẢNĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CỦA NGÂN
HÀNG BƯUĐIỆN LIÊN VIỆT

NHÓM THỰC HIỆN : NHÓM A
GIẢNG VIÊN
LỆ HẰNG

: TH.S VŨ

MÔN HỌC
GIÁ TÀI SẢN

: ĐỊNH


HÀ NỘI – 2015


DANH SÁCH THÀNH VIÊN TRONG NHÓM

Họ và tên
Nguyễn Thùy Vinh
Trần Thanh Tùng
Dương Phương Đông
Trần Phương Mai
Trần Anh Hùng

Mã sinh viên
A19161
A18026
A17434
A19160
A17406


MỤC LỤC
PHẦN 1.TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN.......................................................................................................................1
Khái niệm định giá................................................................................................................ 1
Phương pháp và nguyên tắc thẩm định giá bất động sản................................................... 1
Vai trò của định giá............................................................................................................... 4

PHẦN 2. PHÂN TÍCH QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CỦA NGÂN
HÀNG BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT.........................................................................7
Giới thiệu về công ty TNHH vật liệu điện Hà Nội........................................ 7
Giới thiệu về Ngân hàng Bưu điện Liên Việt....................................................................... 7
Giới thiệu về đối tượng cần định giá.................................................................................... 8
Phân tích quy trình triển khai thẩm định giá của Ngân hàng bưu điện
Liên Việt.......................................................................................................... 8

PHẦN 3. ĐÁNH GIÁ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CỦA NGÂN
HÀNG BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT.......................................................................12
Đánh giá về quy trình định giá........................................................................................... 12
Đánh giá về biên bản thông báo kết quả định giá............................................................. 12


DANH MỤC VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt

Tên đầy đủ

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

BĐS

Bấtđộng sản

QSD

Quyền sử dụng

QSH

Quyền sở hữu

UBND

Ủy ban nhân dân

PHẦN 1. TỔNG QUAN VỀ BẤTĐỘNG SẢN VÀĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệmđịnh giá
Cùng với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, lĩnh vực định giá tài sản nói chung,
định giá bất động sản nói riêng phát triển rất mạnh mẽ. Định giá là một phần không thể
thiếu trong rất nhiều lĩnh vực: Đầu tư dự án, cho thuê nhà đất, cổ phần hóa doanh
nghiệp, sàn giao dịch BĐS... Sự phát triển của lĩnh vực định giá bất động sản thể hiện
thông qua việc hình thành các Hiệp hội, trung tâm đào tạo thẩm định giá: TEGAVA,
AVA,AVO...
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp
lý, vừa mang tính xã hội.Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền
với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.Định giá tài sản là hình thức
phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau:
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (GS. W. Sealrooke - viện đại học
Portsmouth – Vương quốc Anh)
Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài
sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản
cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại
đầu tư lựa chọn.(GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc
gia Singapore)
Trong tài chính, định giá là quá trình ước tính giá trị mà một cái gì đó có. Các thứ
thường được định giá là các tài sản hoặc trách nhiệm tài chính. Định giá có thể được
thực hiện trên tài sản (ví dụ, các đầu tư trên các chứng khoán thị trường như cổ phiếu,
tùy chọn, doanh nghiệp kinh doanh, hoặc tài sản vô hình chẳng hạn như bằng sáng chế
và thương hiệu) hoặc trách nhiệm pháp lý (ví dụ, trái phiếu được phát hành bởi một
công ty). Xác định giá trị là cần thiết vì nhiều lý do như phân tích đầu tư, lập ngân
sách vốn, sáp nhập và mua lại giao dịch, báo cáo tài chính, các sự kiện chịu thuế để
xác định đúng trách nhiệm thuế, và trong tranh chấp.Có thể hiểu định giá BĐS chính là

ước tính giá trị của BĐS đó.
Phương pháp và nguyên tắc thẩmđịnh giá bất động sản
Khi phân tích, thẩm định giá của một BĐS người ta thường sử dụng 5 phương
pháp sau và 7 nguyên tắc sau:
5 phương pháp thẩm định giá BĐS:
Phương pháp so sánh/so sánh trực tiếp:


Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có
nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá
trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở
Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.
Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương
pháp vốn hóa):
Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương
lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó
(còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó. Mặt hạn chế của phương pháp
này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc
xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác
của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các
phương pháp định giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh
lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán.
Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành):
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc
rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh
viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả
định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản
tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng
với chi phí xây dựng hiện hành.
Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán):

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp
chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào
khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để
xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.
Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển
giả định):
Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS
không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng
trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất
phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo
nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị
công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.
7 nguyên tắc thẩm định giá BĐS:


Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu
nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương
lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong
một khoảng thời gian nhất định.
Nguyên tắc thay thế:
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các
tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc
thoả thuận giá cả và thanh toán.Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba
phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị
trường và theo thu nhập.
Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai:
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong

tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng
tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
Nguyên tắc đóng góp:
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản
tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó
tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà
nó tham gia hợp thành. Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần
tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng
góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
Nguyên tắc cung - cầu:
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của
cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị
trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị
trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ
tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng
của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
Nguyên tắc thay đổi:
Giá trị của BĐS luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác động của
các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan tới nó.Xem
xét giá trị của BĐS cần được hiểu trong sự phụ thuộc với các yếu tố này và đặt trong


bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó. Đó là nội dung chính của "nguyên tắc thay
đổi" trong xác định giá trị BĐS.
Nguyên tắc cạnh tranh:
Cũng như các hàng hoá khác, đất đai hay bất động sản khi có một số lượng đủ
lớn nhất định trên thị trường thì có sự cạnh tranh. Kết quả của cạnh tranh là làm giảm
giá thị trường về loại hàng hoá đó. Mức độ cạnh trạnh trong thị trường đất đai, bất
động sản thường không gay gắt như trong các hàng hoá thông thường do cạnh tranh
trong thị trường này là cạnh tranh không hoàn hảo. Tuy vậy, mức độ và tính chất cạnh

tranh cũng phụ thuộc vào từng loại bất động sản và từng vùng khác nhau.Cạnh tranh
có tác động rõ rệt đến giá cả của đất đai/bất động sản. Trong thị trường đất đai/ bất
động sản, một số loại cạnh tranh phổ biến là: cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp
thị hiếu, cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước), cạnh tranh
trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu, giữa cung và cầu.
Sau khi nghiên cứu và lựa chọn ra những phương pháp và quy tắc phù hợp nhất
trong thẩm định giá BĐS, chúng ta bắt đầu thực hiện quy trình thẩm định giá
BĐS.Quy trình thẩm định giá BĐS là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được
bốcục phù hợp với các quy tắc cơ bản, nó giúp cho thẩm định viên về giá đưa ra một
kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài sản có cơ sở và có thể tin cậy được.
Vai trò củađịnh giá
Đối với cá nhân:
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá nói chung, của bất động sản
nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các qui luật khách quan,
và chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Cùng một loại bất động sản ở một thời điểm,
nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau.Hoặc cùng loại bất động
sản, cùng thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) nhưng ở những thời điểm khác nhau,
có giá thị trường khác nhau.Chưa kể đến các bất động sản có các đặc tính kỹ thuật, xây
dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau.Trong khi đó, giá cả của bất động sản phụ
thuộc rất lớn vào các yếu tố này. Cá nhân người mua hoặc bán bất động sản không
phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về tính năng và cấu trúc của bất động
sản, và vì thể, không đánh giá đúng giá trị thị trường của bất động sản.
Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường bất động sản,
nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị bất động sản.
Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng giá của họ phản
ánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường BĐS sẽ
không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo


hiểm… Ở đây vai trò cảu người định giá như là một thành viên trung gian để đảm bảo

tính minh bạch và công bằng cho thị trương bất động sản.
Đối với nhà nước:
Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại bất động
sản, sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi ích kinh tế hoặc gây
tổn hại cho người khác) nếu định giá không đúng các loại bất động sản mà nhà nước
sở hữu. Cho đến nay, việc định giá các tài sản này đang được thực hiện bởi các cán bộ
định giá thuộc hệ thống nhà nước (như cán bộ thuộc các sở Tài chính, cán bộ thuế…).
Với một khối lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ các
doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doah dịch vụ bất động sản là tất yếu.
Chính vì vậy, hoạt động định giá (của nhà nước và các doanh nghiệp định giá) có
vai trò vô cùng quan trọng đối với nhà nước. Các bất động sản nhà nước phải định giá
bao gồm:
+ Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ,…
+ Định giá các bất động sản cho mục đích cổ phần hoá, sáp nhập, bán, khoán,
cho thuê các doanh nghiệp nhà nước
+ Định giá bất động sản (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá
+ Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham gia liên
doanh liên kết sản xuất
+ Định giá bất động sản để thanh lý tài sản
+ Định giá bất động sản cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm…
Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc
đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính công bằng xã hội. Đồng thời, định giá
đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ tạo động lực cho việc phân bố đất đai
– như là một nguồn lực xã hội – một cách hợp lý và hiệu quả. Nói một cách khác, đất
đai sẽ được phân bố vào người “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất”. Khi tất cả nguồn
lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt náo
đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất.
Trên thực tế hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được
“bao cấp” về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan đến đất. Vì vậy, mặc dù đất

đai là sở hữu toàn dân, nhưng loại tài sản quí giá này đang bị lãng phí vì sự “chiếm
giữ” không hợp lý của các cơ quan nhà nước, đặc biệt là đất đai ở những vị trí tốt,
thuận lợi. Nguyên nhân chính là “giá đất” để tính toán các nghĩa vụ này không sát với
giá thị trường, vì vậy cơ quan này không có động lực rời khỏi khu vực này để tìm đến


những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh. Nói một
cách khác, nguyên tắc “sử dụng cao nhất và tốt nhất” không được đảm bảo. Nguyên
nhân cơ bản của tình trạng này là việc áp dụng các phương pháp xác định giá trị bất
động sản trong thực tiễn nước ta hiện nay chưa đầy đủ và đội ngũ cán bộ định giá bất
động sản còn thiếu kinh nghiệp và chuyên nghiệp.


PHẦN 2. PHÂN TÍCH QUY TRÌNHĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CỦA NGÂN HÀNG
BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT
Giới thiệu về công ty TNHH vật liệuđiện Hà Nội
Giới thiệu chung về công ty:
Tên công ty: Công ty TNHH vật liệuđiện Hà Nội
Ngườiđại diện: Ông Đào Tiến Dũng
Địa chỉ: 9H3 tập thể Nguyễn Công Trứ - Quận Hai Bà Trưng – Thành phố Hà Nội
Điện thoại: (84-4) 39761492
Fax: (84-4) 39784699
Ngành nghề hoạt động:
Sản xuất, buôn bán hàngđiện, điện tử, điện lạnh, điện dân dụng và
chuyên dụng, vật liệu xây dựng, hàng trang trí nội, ngoại thất.
- Buôn bán máy móc, thiết bị phục vụ ngànhđiện, thiết bị báo cháy và một số loại thiết
bị phục vụ khác.
- Thiết kế mạng Lan,Wan (không bao gồm dịch vụ thiết kế công trình).
- Xây lắp hệ thốngđiện, đường dây và trạm biếnáp đến 35KW.
- Chuyên giao công nghệ trong lĩnh vựcđiện.

Giới thiệu về Ngân hàng Bưu điện Liên Việt
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Bưu điện Liên Việt (LienVietPostBank) tiền
thân là Ngân hàng Thương mại Cổ phần Liên Việt (LienVietBank) được thành lập
theo Giấy phép thành lập và hoạt động số 91/GP-NHNN ngày 28/03/2008 của Thống
đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Năm 2011, với việc Tổng Công ty Bưu chính Việt Nam góp vốn vào
LienVietBank bằng giá trị Công ty Dịch vụ Tiết kiệm Bưu điện (VPSC) và bằng tiền
mặt. Ngân hàng Liên Việt đã được Thủ tướng Chính phủ và Thống đốc Ngân hàng
Nhà nước Việt Nam cho phép đổi tên thành Ngân hàng Thương mại Cổ phần Bưu điện
Liên Việt.Cùng với việc đổi tên này, Tổng Công ty Bưu chính Việt Nam chính thức
trở thành cổ đông lớn nhất của LienVietPostBank.
Cổ đông sáng lập của LienVietPostBank là Công ty Cổ phần Him Lam, Tổng
Công ty Thương mại Sài Gòn (SATRA) và Công ty dịch vụ Hàng không sân bay Tân
Sơn Nhất (SASCO). Hiện nay, với số vốn điều lệ 6460 tỷ đồng, LienVietPostBank
hiện là 1 trong 10 Ngân hàng Thương mại Cổ phần lớn nhất tại Việt Nam.


LienVietPostBank định hướng xây dựng thương hiệu mạnh trên cơ sở phát huy
nội lực, hoạt động minh bạch, gắn xã hội trong kinh doanh.
Giới thiệu vềđối tượng cầnđịnh giá
Tài sản: Quyền sử dụngđất tại thửa số 79, tờ bản đồ số 7G-IV-41
Chủ sở hữu: Bà Hoàng Thị Nguyệt Hoa vàông Đào Tiến Dũng
Địa chỉ: Số 198B Tôn Đức Thắng - Phường Hàng Bột - Q. ĐốngĐa - TP. Hà Nội
Đơn vịđịnh giá: Ngân hàng BưuĐiện Liên Việt Hoàng Quốc Việt
Phân tích quy trình triển khai thẩm định giá của Ngân hàng bưu điện
Liên Việt

Nhận yêu cầu
thẩm định

Lập phương án
định giá

Khảo sát hiện
trường, thu thập
thông tin

Lập báo cáo
định giá và phát
hành chứng từ

Xác định giá trị tài
sản

Sơ đồ 1.Sơ đồ quy trình triển khai thẩm định giá
Bước 1: Ngân hàng nhận yêu cầu thẩm định của khách hàng.
-

Ngân hàng tiếp nhận yêu cầu thẩmđịnh của khách hàng.

Hướng dẫn khách hàng viết công văn đề nghị thẩmđịnhđịnh giá tài
sảntheo hướng dẫn 3207/2011/HD-LienVietPostBank ngày 28/12/2011 Hướng
dẫn thẩmđịnh tài sản bảođảm là Bất động sản.
- Ký kết hợp đồng thẩmđịnh giá với khách hàng.
Bước 2: Lập phương án định giá bất động sản
Ngân hàng xácđịnh tổng quát về bất động sản cần thẩmđịnh giá và loại hình giá
trị làm cơ sở thẩmđịnh giá:
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của bất động sản cần thẩm định
giá.
- Xác định mục đích thẩm định giá của khách hàng.

- Xác định thời điểm thẩm định giá.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.
- Xác định cơ sở giá trị của bất động sản.
Sau đó, ngân hàng lập kế hoạch thẩmđịnh giátheo các tiêu chí:
- Lập phương án phân công thẩm định viên và trợ lý thẩm định viên thực hiện yêu cầu
thẩm định giá của khách hàng.
- Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.Thẩm tra các hồ sơ, tài liệu liên
quan do khách hàng cung cấp, so sánh đối chiếu. Nếu phát hiện nội dung không hoàn
chỉnh, tài liệu, hồ sơ không đầy đủ phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời
hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời
hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
Dựa trên biên bảnđịnh giá của ngân hàng, ta có thể thấy được:
Các đặc điểm cơ bản về pháp lý: Lô đất có đầy đủ giấy tờ chứng minh
quyền sử dụng đấttheo giấy chứng nhận QSD/QSH số: MS 10109093225, số
QĐ cấp 429/2005/QĐ – UB; được cấp tại UBND quận ĐốngĐa, ngày
21/3/2005. Lô đất có đầyđủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc
diện lấn chiếm, không bị tranh chấp và được sử dụngổnđịnh.
- Đặc điểm kỹ thuật:
+ Đặc điểm về đất: Tổng diện tích đấtở là 90,5 m2; trong đó diện tích đất không vuông
vức là 31,2 m2; mặt tiền là 3,4 m; chiều sâu là 20 m. Phần đất thẩmđịnh đượcđánh giá
có hình dáng khá xấu (chữ L, đa giác), mặt tiền nhỏ nên làm giảm khả năng sử dụng
tốt nhất của bất động sản.
+ Đặc điểm về công trình xây dựng trên đất: Tổng diện tích sàn xây dựng được công
nhận là 320 m2 bao gồm 5 tầng, kết cấu bê tông, nội thất đượcđánh giá vào loại khá.

Tầng 1 được chủ tài sản cải tạo thành 2 tầng, tuy nhiên không có giấy phép xin cải tạo
sửa chữa nhà.
- Hiện trạng sử dụng: Tầng 1 được sử dụng làm cửa hàng kinh doanh, các tầng còn lại
được sử dụng đểở. Điều kiện kinh doanh vàđiều kiện cảnh quan môi trường đều được
ngân hàngđánh giá cao.


- Xác định mục đích thẩm định giá của khách hàng: Là xin cấp tín dụng đối với Ngân
hàng Bưu điện Liên Việt.
- Xác định thời điểm thẩm định giá: Ngày 12 tháng 3 năm 2014.
- Xác định cơ sở định giá: Dựa vào quy định của Ngân hàng Bưu điện Liên Việt về
thẩmđịnh tài sảnđảm bảo.
Bước 4: Xác định giá trị tài sản
Ngân hàng Bưu điện Liên Việtđã sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp đểđịnh
giá bất động sản.Hai bất động sản được sử dụng để so sánh là nhà số 159B và nhà số
153 cùng trên phố Tôn Đức Thắng, ĐốngĐa, Hà Nội.
Xét về vị trí: tài sảnđem đi định giá và hai tài sản so sánh cùng nằm trên
mặt tiền đường Tôn Đức Thắng, thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán nên
không có sự chênh lệch khi đánh giá về mặt vị trí.
- Xét về diện tích đất ở: diện tíchđất của BĐS so sánh 1 thấp hơn so với diện tích đất
của BĐS mục tiêu, xét về mặt nhu cầu của thị trường, diện tích của BĐS so sánh 1 có
nhu cầu lớn hơn so với diện tích lớn nên đượcđiều chỉnh giảm 2% so với BĐS mục
tiêu. Còn đối với BĐS so sánh 2 có diện tích khá lớn, khá khó khăn trong khi bán được
một BĐS với diện tích lớn và số tiền giao bán cũng rất cao vì vậy khả năng để có thể
bán được của BĐS mục tiêu là cao hơn nên điều chỉnh về diện tích của BĐS so sánh 2
tăng 4%.
- Xét về mặt tiền: mặt tiền của BĐS so sánh 1 đượcđánh giá giảm 4% so với mặt tiền
của BĐSđịnh giá vì mặt tiền của bấtđộng sản so sánh rộng hơn mặt tiền của BĐS mục
tiêu (gần 0,56m).mặt tiền của BĐS so sánh 2 đượcđánh giá giảm 10% so với mặt tiền
của BĐSđịnh giá vì mặt tiền của bấtđộng sản so sánh rộng hơn mặt tiền của BĐS mục

tiêu (gần 4,16 m).
- Xét về vị lợi thế, vị trí kinh doanh: do cả ba BĐS cùng nằm trên một tuyến phố và vị
trí của các BĐS không quá cách xa nhau nên không có sựđánh giá khác biệt về lợi thế
kinh doanh xét về mặt vị trí.
- Xét mặt hình dánh của lô đất: hình dánh của hai BĐS so sánh đều đượcđánh giá giảm
(7% và 6%) so với BĐS mục tiêu. Xét về hình dánh thì BĐS mục tiêu có hình dáng
xấu hơn (hình chữ L, đa giác, đấtở không vuông vức chiểm tới 31,2 m 2) so với hai
BĐS so sánh (hình chữ nhật, nở hậu) vì vậy BĐS so sánh đượcđánh giá giảm.
BĐS so sánh 1 được rao bán với giá 14 tỷ đồng nhưng giá ngân hàng ước tính là
12,5 tỷ đồng (giá đất ước tính 219,315 triệu đồng/m 2). Sau khi điều chỉnh các thay đổi
(điều chỉnhgiảm 12%) với tỷ lệ so sánh là 88% thì giá quy về BĐS mục tiêu của BĐS
so sánh 1 là 192.997.312 đồng/m2.


BĐS so sánh 2 được rao bán với giá 41 tỷ đồng nhưng giá ngân hàng ước tính là
36,5 tỷ đồng (giá đất ước tính là 232,173 triệu đồng/m 2). Sau khi điều chỉnh các thay
đổi (điều chỉnh giảm 12%) với tỷ lệ so sánh là 88% thì giá quy về BĐS mục tiêu của
BĐS so sánh 2 là 204.313.101 đồng/m2.
Từ hai giá quy về BĐS mục tiêu của hai BĐS so sánh ta đượcđơn giá đất trung
bình:
Giá BĐS SS1 + Giá BĐS SS2
2
192.997.312 + 204.313.101
=
=198.655.206 (đồng)
2
Đơn giá đất trung bình của BĐS mục tiêu được làm tròn là 198.700.000 đồng/m 2.

Đơn giá đấtở trung bình =

Trong tổng cộng 90.5 m2 của bất động sản mục tiêu thì có tới 31.2 m 2 đất không vuông
vức phải chịuđiều chỉnh giảm 70% vì vậyđơn giá đối với phần diện tích không vuông
vức là: 198.700.000 * 70% = 139.090.000 đồng/m2. Phần đất của BĐS mục tiêu không
bao gồm đấtở được công nhận bị quy hoạch và đất vường hay các diện tích đất khác.
Phần tổng giá trị diện tích đất đượcđịnh giá bao gồm đấtở vuông vức và không
vuôn vức là:
Định giá quyền sử dụng đất
Đơn giá
Diện tích
Giá trị
Đấtở vuông vức
198.700.000
59,3
11.782.910.000
Đấtở không vuông vức
139.090.000
31,2
4.339.608.000
Tổng giá trị
16.122.518.000
Phần công trình xây dựng trên đất có tổng diện tích 320 m 2; đơn giá xây mới nhà
với kết cấu, vật liệu tương tự là 5.885.000 đồng/m 2, đánh giá giá trị còn lại là 65% nên
đơn giá sau thực tế là: 5.885.000 * 65% = 3.825.250 đồng/m 2. Vậy tổngđịnh giá công
trình xây dựng trên đất là: 320 * 3.825.250 = 1.224.080.000 đồng/m2.
Tổng giá trị tài sản đượcđánh giá bao gồm đất và các công trình xây dựng trên
đất là:
16.122.518.000+1.224.080.000= 17.346.598.000 (đồng)
Làm tròn: 17.347.000.000 đồng, được phân vào loạiA trong bảngđánh giá của
Ngân hàng Bưu điện Liên Việt.
Bước 5: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

Dựa trên cơ sở báo cáo Thẩmđịnh giá, chuyên viên định giá lập ra thông báo kết
quảđịnh giá và xây dựng chứngthưđịnh giá. Chứngthư thẩmđịnh giá sau khi được
lãnhđạo công ty soát xét và thông qua sẽ được phát hành và giao cho khách hàng.


PHẦN 3. ĐÁNH GIÁ QUY TRÌNHĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CỦA NGÂN HÀNG
BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT
Đánh giá về quy trìnhđịnh giá
Quy trìnhđịnh giá BĐS của Ngân hàng Bưu điện Liên Việt được thực hiện tuần
tự và đầyđủ qua các bước tuân thủđúng các quy định của pháp luật và hướng dẫn của
Ngân hàng Liên Việt. Các bước công việc phải làm, thời gian thực hiện từng bước,
nhân lực cần thiết cho mỗi công việc được xácđịnh rõ ràng, đầyđủ. Việc lập kế hoạch
định giá xácđịnh được các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, đặcđiểm và các
quyền gắn với BĐS cầnđịnh giá, đặcđiểm của thị trường, xây dựng được các biểu mẫu
phù hợp.
Đánh giá về biên bản thông báo kết quảđịnh giá
Biên bản thông báo kết quả được trình bày phù hợp, có đầyđủ thông tin vàđảm
bảo tính hợp pháp; biên bản có chữ ký của chuyên viên định giá và trưởng phòng
thẩmđịnh tài sảnđảm bảo của ngân hàng trên mỗi trang văn bản.
Phần phụ lụcđịnh giá tài sản thông tin về tài sản và tình trạng tài sản được cung
cấp đầyđủ về loại hình tài sản, chủ sở hữu, quan hệ với khách hàng, địa chỉ, hồ sơ pháp
lý của tài sản. Đặcđiểm kỹ thuật được ngân hàng phân định rõ về quyền sử dụng đất và
công trình trên đất.Đặcđiểm về hiện trạng của tài sản được ngân hàng cung cấp đầyđủ
cả về hìnhảnh (tổng thể BĐS, mặt đường, mặt tiền BĐS, nội thất của BĐS) vàđáng giá
mức độcủa các yếu tố làm nên giá trị của BĐS. Mật độ thông tin mà ngân hàng thu
thập được để có cơ sởđánh giá giá trị của BĐS dựa trên phương pháp so sánh trực tiếp
là tương đối tốt qua hai bất động sản so sánh (phù hợp với quy định của pháp luật là
phải cóít nhất hai BĐSđem so sánh) đã được so sánh trên thị trường có thờiđiểm gần
với thờiđiểm thẩmđịnh giá (trong vòng 3 tháng); hai bất động sảnđem so sánh được
tiến hành phân tích, so sánh sự giống nhau và khác nhau giữa chúng với BĐS cần

thẩmđịnh giá để cóđiều chính giá thích hợp, cácđiều chỉnh tăng giảm phù hợp với các
tiêu chíđánh giá.